RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 15 FÉVRIER 2024

(n° , 17 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/07652 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFVD2

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 30 Mars 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 19/00538

APPELANTE

COMMUNE D'[Localité 7]

prise en la personne de son maire en exercice

[Adresse 12]

[Localité 7]

représentée par M^e Amine MOGHRANI de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 282

INTIMÉES

S.A.S. JIMEI EUROPE

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 7]

représentée par M^e Sabine LIPOVETSKY de la SELARL HARLAY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0449 substituée à l’audience par M^e Christine CASTERA, avocat au barreau de PARIS

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Division Missions Domaniales

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Madame [U] [X], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Décembre 2023, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Marie MONGIN, Conseillère

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Le 12 août 2019, la mairie a réceptionné une déclaration d’intention d’aliéner adressée par la SCI JIMEI EUROPE concernant le bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7], édifié sur les parcelles cadastrées section DX n°[Cadastre 3] et DX n°[Cadastre 4], au prix de 9.000.000 euros en valeur libre.

Les parcelles cadastrées DX n°[Cadastre 3] et DX n°[Cadastre 4], d’une superficie totale de 23.288 m², sont situées en zone UId du plan local d’urbanisme, correspondant à une zone d’activité industrielle. Les parcelles préemptées sont accessibles par le réseau routier et les transports en commun, notamment par la ligne B du RER. Les parcelles supportent deux bâtiments parallèles édifiés en R+4 reliés par un bâtiment transversal d’une quinzaine de mètres de long à usage d’accueil et de passerelle. Le bien dispose de deux entrées, d’une pelouse, de voies de circulation goudronnées, de places de stationnement, d’un espace boisé, de deux bâtiments annexes à usage de stockage et de loge de gardiennage, d’une ancienne station-service et d’un ancien poste de sécurité. Les bâtiments sont à usage principal d’entrepôt, de bureaux ou de showroom. L’aménagement des étages est inégal.

La commune d'[Localité 7] a exercé son droit de préemption par une décision du 15 octobre 2019 au prix de 2.600.000 euros.

Cette proposition d’acquisition a été refusée par la SCI JIMEI EUROPE par courrier du 09 décembre 2019 reçu le 10 décembre 2019.

Par requête et mémoire reçus au greffe le 23 décembre 2019, la commune d'[Localité 7] a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation judiciaire du prix du bien préempté.

La commune d'[Localité 7] justifie avoir consigné le 15 janvier 2020 une somme de 1.271.250 euros.

Par un jugement du 30 mars 2022, après transport sur les lieux le 02 septembre 2020, le juge de l’expropriation de Bobigny a :

Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 02 septembre 2020 ;

Fixé la date de référence au 24 juin 2019 ;

Retenu la méthode d’évaluation globale par comparaison ;

Fixé la surface du bien exproprié à 21.693 m² [21.463 m² + (1.150 m² × 0,2)] ;

Appliqué un abattement de 40% pour démolition et pour travaux ;

Refusé d’appliquer un abattement pour pollution ;

Retenu une valeur unitaire de 970 euros/m² ;

Dit que le prix d’acquisition du bien de la SCI JIMEI EUROPE est de 12.625.326 euros ;

Précise qu’il y a lieu de ramener ce prix à la somme de 11.000.000 euros en application des dispositions de l’article R.311-22 du code de l’expropriation ;

Fixé à 11.000.000 euros le prix d’acquisition du bien appartenant à la SCI JIMEI EUROPE, en valeur libre, situé [Adresse 2] / [Adresse 17] à [Localité 7], sur les parcelles cadastrées section DX n°[Cadastre 3] et DX n°[Cadastre 4] ;

Condamné la commune d'[Localité 7] à payer à la SCI JIMEI EUROPE une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la commune d'[Localité 7] au paiement des dépens de la présente procédure.

La commune d'[Localité 7] a interjeté appel du jugement le 02 mai 2022 sur tous les chefs du jugement entrepris, à savoir le prix d’acquisition, les frais irrépétibles et les dépens.

Elle critique dans ses conclusions l’état d’entretien du bien préempté, sa surface, le recours à la méthode d’évaluation par comparaison et le refus d’appliquer un abattement pour pollution.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ adressées au greffe le 27 juillet 2022 par la commune d'[Localité 7], notifiées le 28 juillet 2022 (AR intimé retourné et AR CG le 29 juillet 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Déclarer recevable l’appel interjeté par la commune d'[Localité 7] le 02 mai 2022 à l’encontre du jugement rendu le 30 mars 2022 par le juge de l’expropriation de Bobigny ;

Infirmer en tous points le jugement rendu le 30 mars 2022 par le juge de l’expropriation de Bobigny sauf en ce qui concerne les dates de référence, la composition du bien et l’implantation du bien et son environnement ;

Et, statuant à nouveau,

Constater le très mauvais état du bien préempté par la commune d'[Localité 7] ;

Constater que la surface utile du bien doit être évaluée à 21.400 m² ;

Retenir la méthode par récupération foncière afin d’évaluer le bien préempté ;

Appliquer un abattement pour démolition, travaux et pollution à l’indemnité à hauteur de 40% du prix de cession du bien préempté ;

En conséquence,

Fixer le prix de cession de cet ensemble immobilier au prix de 2.500.000 euros ;

En tout état de cause,

Condamner la SCI JIMEI EUROPE à payer à la commune d'[Localité 7] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

2/ adressées au greffe le 17 octobre 2023 par la commune d'[Localité 7], notifiées le 02 novembre 2023 (AR intimé le 03 novembre 2023 et AR CG le 06 novembre 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Rejeter la demande de caducité de la déclaration d’appel formulée par la SCI JIMEI EUROPE ;

En conséquence,

Déclarer recevable l’appel interjeté par la commune d'[Localité 7] le 02 mai 2022 à l’encontre du jugement rendu le 30 mars 2022 par le juge de l’expropriation de Bobigny ;

Infirmer en tous points le jugement rendu le 30 mars 2022 par le juge de l’expropriation de Bobigny sauf en ce qui concerne les dates de référence, la composition du bien et l’implantation du bien et son environnement ;

Et, statuant à nouveau,

Constater le très mauvais état du bien préempté par la commune d'[Localité 7] ;

Constater que la surface utile du bien doit être évaluée à 21.400 m² ;

Retenir la méthode par récupération foncière afin d’évaluer le bien préempté ;

Appliquer un abattement pour démolition, travaux et pollution à l’indemnité à hauteur de 40% du prix de cession du bien préempté ;

En conséquence,

Fixer le prix de cession de cet ensemble immobilier au prix de 2.500.000 euros ;

En tout état de cause,

Condamner la SCI JIMEI EUROPE à payer à la commune d'[Localité 7] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

3/ adressées au greffe le 24 novembre 2023 par la commune d'[Localité 7], notifiées le 29 novembre 2023 (AR intimé non reçu et AR CG le 04 décembre 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Rejeter la demande de caducité de la déclaration d’appel formulée par la SCI JIMEI EUROPE ;

En conséquence,

Déclarer recevable l’appel interjeté par la commune d'[Localité 7] le 02 mai 2022 à l’encontre du jugement rendu le 30 mars 2022 par le juge de l’expropriation de Bobigny ;

Infirmer en tous points le jugement rendu le 30 mars 2022 par le juge de l’expropriation de Bobigny sauf en ce qui concerne les dates de référence, la composition du bien et l’implantation du bien et son environnement ;

Et, statuant à nouveau,

Constater le très mauvais état du bien préempté par la commune d'[Localité 7] ;

Constater que la surface utile du bien doit être évaluée à 21.400 m² ;

Retenir la méthode par récupération foncière afin d’évaluer le bien préempté ;

Appliquer un abattement pour démolition, travaux et pollution à l’indemnité à hauteur de 40% du prix de cession du bien préempté ;

En conséquence,

Fixer le prix de cession de cet ensemble immobilier au prix de 2.500.000 euros ;

En tout état de cause,

Condamner la SCI JIMEI EUROPE à payer à la commune d'[Localité 7] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

4/ adressées au greffe le 21 octobre 2022 par la SCI JIMEI EUROPE, intimée, formant appel incident, notifiées le 24 octobre 2022 (AR appelant le 27 octobre 2022 et AR CG le 25 octobre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

À titre principal,

Juger que la déclaration d’appel de la commune d'[Localité 7] est frappée de caducité, en application des articles 902 et 911 du code de procédure civile ;

À titre subsidiaire,

Confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny ;

Fixer en conséquence le prix de l’ensemble immobilier, objet de la déclaration d’intention d’aliéner, à la somme de 11.000.000 euros ;

Rejeter l’ensemble des demandes formulées par la commune d'[Localité 7] ;

En tout état de cause,

Condamner la commune d'[Localité 7] à lui payer la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du gouvernement n’a pas adressé ou déposé de conclusions.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

La commune d'[Localité 7] fait valoir que :

Concernant la situation du bien, l’ensemble immobilier, construit entre 1967 et 1973, est situé en zone UId du plan local d’urbanisme en emplacement réservé à l’aménagement de voirie. Il comprend deux bâtiments en R+4 relié par un espace en rez-de-chaussée et deux passerelles aux troisième et quatrième étages.

Concernant la description du bien, le site n’a jamais accueilli d’exploitation pérenne et le bien avait déjà fait l’objet d’une déclaration d’intention d’aliéner en 2014. À cette date, un tiers des locaux ont été rénovés à usage de showroom. Les autres parties du bâtiment nécessitent d’être rénovées avant d’envisager toute reprise d’activité conforme à la destination du plan local d’urbanisme. Un sous-sol contient divers locaux techniques. Le Trésor Public a gagé l’ensemble immobilier pour un montant de 1.461.554 euros (Pièce 5A).

Sur le détail des locaux, le premier bâtiment « 101 » présente une surface utile d’environ 9.900 m² répartie sur quatre étages. Le rez-de-chaussée est à usage d’entrepôt d’environ 2.000 m² avec une hauteur sous plafond d’environ 5 à 6 m. Le second bâtiment est subdivisé en deux bâtiments « 102 » et « 103 » et présente une surface utile d’environ 11.500 m². Ces bâtiments ont vocation à être démolis car les locaux ne correspondent plus aux besoins actuels en matière d’immobilier d’entreprise (Pièce 8A). La surface utile globale est donc de 21.400 m², comme indiqué par l’avis des Domaines du 25 octobre 2019 (Pièce 9A). Ce même avis indique qu’un « gros travail de réhabilitation reste indispensable avant toute installation », que les ascenseurs et le système de chauffage-climatisation sont hors service, et que le propriétaire cherche « à se débarrasser de ce site vacant et ruineux en charges ». En première instance, le commissaire du gouvernement a également constaté « le mauvais état de l’immeuble » (Pièce 10A).

Sur l’occupation des locaux, ces derniers sont vacants à l’exception de l’entrepôt qui est occupé par un locataire avec lequel le propriétaire est en litige. La persistance d’une occupation partielle du site a eu pour conséquence d’empêcher la réalisation de sondages par l’EPFIF afin de déterminer l’état de pollution des sols (Pièce 12A). Il devra être tenu compte de cette occupation.

Concernant l’application de la méthode de la récupération foncière, cette dernière consiste à valoriser le terrain par comparaison avec des terrains nus en déduisant les coûts de démolition du bâti et de remise en état du terrain (11-19.231). Elle peut être utilisée lorsqu’il est prouvé que les bureaux sont en mauvais état ainsi que les équipements les composant (19-21.872). Au regard des caractéristiques du bien telles que décrites par la commune d'[Localité 7], par l’avis des Domaines du 25 octobre 2019 et par le commissaire du gouvernement en première instance, d’un certain nombre de facteurs comme la trop grande superficie des locaux couplée à la variété des surfaces de bureaux rendant complexe l’occupation réelle des lieux, ainsi que du coût élevé des travaux lourds nécessaires à l’adaptation des locaux aux exigences actuelles en matière de lieu de travail, l’ensemble immobilier apparaît manifestement inexploitable en l’état. Le très mauvais état du bien nécessite donc l’utilisation de la méthode par récupération foncière.

Concernant l’application d’abattement pour démolition, travaux et pollution, le premier juge a, à tort, uniquement tenu compte de la nécessité de réaliser des travaux intérieurs, sans retenir d’autres facteurs tels que la présence d’amiante, la pollution des sols ou encore le fait que le respect des règles d’urbanisme nécessiterait de démolir complètement les constructions existantes notamment au regard de l’existence d’un emplacement réservé. Or, un rapport d’expertise met en évidence la présence d’amiante dans des panneaux, dalles de sol et joints au sein des trois bâtiments (Pièce 11A).

Concernant les frais irrépétibles et les dépens, la commune d'[Localité 7] a été contrainte d’engager des frais pour la défense de ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Elle est donc bien fondée à solliciter la condamnation de l’intimée au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La commune d'[Localité 7] fait valoir dans un deuxième jeu de conclusions que :

Concernant la recevabilité de l’appel, contrairement à ce que soutient l’intimé, l’article R. 311-29 du code de l’expropriation dispose que les règles générales du code de procédure civile relatives à la procédure d’appel ne trouvent à s’appliquer que sous réserve des règles spécifiques prévues par le code de l’expropriation. Or, il résulte de la combinaison de l’article R.311-24 du code de l’expropriation et de l’article 936 du code de procédure civile applicable aux procédures sans représentation obligatoire que le contentieux de l’expropriation répond à une procédure spécifique de communication de la déclaration d’appel par le greffe à l’intimé. Les dispositions de l’article 902 du code de procédure civile ne s’appliquent donc pas à la signification à l’intimé de la déclaration d’appel lorsqu’il n’a pas constitué avocat. Il en va de même des dispositions de l’article 911 du code de procédure civile relatives à la signification des conclusions à la partie adverse puisque l’article R.311-26 du code de l’expropriation dispose que les conclusions sont déposées ou adressées au greffe, lequel procède aux notifications réglementaires. Les dispositions du code de l’expropriation ayant été respectées, la demande tendant à faire prononcer la caducité de la déclaration d’appel ne pourra qu’être rejetée.

Le troisième jeu de conclusions de la commune d'[Localité 7] est identique au précédent.

La SCI JIMEI EUROPE rétorque que :

À titre principal, l’appelant n’a pas signifié sa déclaration d’appel à l’intimé dans le délai d’un mois visé à l’article 902 du code de procédure civile, alors que cette dernière n’avait pas constitué avocat puisqu’elle ne l’a fait que le 29 septembre 2022 (Pièce 2I). La déclaration d’appel est donc caduque. Au surplus, l’appelant n’a pas signifié ses conclusions à l’intimé dans le délai d’un mois visé à l’article 911 du code de procédure civile, alors que cette dernière n’avait toujours pas constitué avocat à cette date. À cet égard, il est indifférent que le greffe n’ait pas adressé à l’appelant un avis d’avoir à signifier sa déclaration d’appel à l’intimé (20-14.480 ; 20-14.485). La déclaration d’appel est donc frappée de caducité à un double titre.

Concernant la situation et la description de l’immeuble préempté, la parcelle a une superficie de 23.500 m². L’ensemble immobilier est composé de deux bâtiments principaux à usage de bureaux, locaux d’activités, showroom et entrepôts, reliés entre eux par deux passerelles ainsi que de divers bâtiments annexes. La surface utile totale est de 22.613 m² (Pièce 3I). Contrairement à ce qu’allègue la commune d'[Localité 7], le procès-verbal de transport sur les lieux relate le bon état général de l’immeuble et la qualité des matériaux, malgré les aménagements restant encore à réaliser et l’encombrement de certaines parties (Pièce 4I). Les photographies produites démontrent également le bon état général des immeubles, qui ne sont certainement pas voués à être démolis en l’état. Il est faux d’affirmer que l’intimée cherche à se « débarrasser de ce site vacant et ruineux en charge ». En effet, le commissaire du gouvernement avait précisé dans un second jeu de conclusions rédigées après le transport sur les lieux dans le cadre de la première instance que « l’immeuble [pouvait] être rénové et non à démolir nécessairement » (Pièce 5I). S’agissant de la prise en compte des travaux de réhabilitation nécessaires, le premier juge a justement retenu un abattement de 40%. Il convient d’ajouter que le contexte de l’opération de préemption ne peut pas influencer la fixation du prix d’acquisition, celui-ci ayant d’ailleurs été estimé à 8.475.000 euros par le service des Domaines (Pièce 5A). À l’inverse, l’ensemble immobilier dispose de larges espaces extérieurs et d’un fort potentiel lié à sa grande surface et sa situation au sein d’une zone économique en plein essor. Enfin, l’ensemble immobilier doit être évalué en valeur libre, comme l’a justement fait le premier juge. En effet, l’unique locataire des lieux est la société FB CHOICE, et son sous-locataire précaire est la société JIMEI RONGLY EUROPE. La locataire a été autorisée à occuper les lieux à titre précaire le temps de la cession de l’ensemble immobilier sur une surface de 869m² seulement, étant précisé que la SCI JIMEI EUROPE fait son affaire personnelle du départ de cet occupant sans droit ni titre afin que l’ensemble immobilier soit totalement libre lors de sa cession.

Concernant la critique de la méthode proposée de la récupération foncière, les affirmations de la commune d'[Localité 7] sont inexactes en fait et inopérantes en droit. Tout d’abord, le prix de la préemption ne doit pas dépendre de l’usage auquel l’autorité administrative destine le bien préempté, en l’espèce à la destruction, mais en fonction de la valeur réelle de marché du bien. Par ailleurs, l’existence d’un emplacement réservé sur un terrain, ce qui est affirmé mais pas démontré par la commune d'[Localité 7], n’impose pas de démolir les bâtiments existants mais ouvre seulement un droit de délaissement au propriétaire du bien frappé de la réserve, conformément à l’article L.152-2 du code de l’urbanisme. En tout état de cause, l’article L.322-6 du code de l’expropriation impose de considérer le terrain « comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé ». Enfin, la méthode de la récupération foncière est réservée aux situations dans lesquelles les bâtiments présents sur le terrain sont totalement dénués de valeur, notamment au regard de leur état de délabrement ou d’insalubrité, de sorte qu’il convient de n’évaluer que le terrain nu et d’y appliquer un abattement correspondant au coût de la démolition (15-13.490, 17-10.619). La cour d’appel de Paris a rappelé le caractère subsidiaire de cette méthode (CA Paris 17/09605, 17/14792). En l’espèce, l’ensemble immobilier est évidemment valorisable. Par ailleurs, les deux jurisprudences produites par la commune d'[Localité 7] concernent des affaires incomparables. La première concerne la préemption d’une église dont les travaux de mise en conformité auraient excédé la valeur du bâti lui-même. La seconde porte sur des bureaux en bon ou assez bon état ainsi qu’un atelier bien équipé et en bon état pour lesquels la Cour de cassation relève que l’arrêt n’a pas relevé qu’ils auraient été dépourvus de valeur avant d’appliquer la méthode de la récupération foncière. L’ensemble immobilier ayant, ainsi que l’a relevé le premier juge, « une valeur certaine », et des termes de comparaison pertinents ayant été trouvés par les parties, le recours à la méthode de la récupération foncière doit être écarté.

Concernant les termes de comparaison de la commune d'[Localité 7] et les abattements proposés pour coûts de démolition et de dépollution, la valeur de 200 euros/m² proposée n’est corroborée par aucun élément de comparaison. Par ailleurs, aucun abattement pour coût de démolition ne peut être appliqué, puisque la méthode de la récupération foncière n’est pas utilisable en l’espèce. En tout état de cause, la valeur de 200 euros/m² correspond à la valeur du terrain et non pas à celle de l’ensemble immobilier, lequel a une valeur certaine. À tous égards, la méthode retenue et le prix proposé par l’appelante démontrent le caractère dilatoire de l’opération de préemption. S’agissant de l’amiante, grâce aux travaux de retrait réalisés en 2010, « il n’existe plus de matériaux contenant de l’amiante dans le flocage, le calorifuge, et le faux-plafond », étant précisé que la présence d’amiante ne concernait alors que quelques parties bien identifiées et traitées (Pièce 11A). S’agissant de la pollution du sol, celle-ci n’est pas prouvée par la commune d'[Localité 7], étant précisé d’une part qu’elle ne pourrait concerner au maximum que les cinq cuves d’une ancienne station de carburants et d’autre part, les opérations de dépollution qui incombaient au dernier exploitant ont été effectuées (Pièce 8I).

Concernant l’évaluation du bien et les termes de comparaison proposés, deux arrêts rendus le 23 mai 2019 par le juge de l’expropriation de Paris ont fixé le prix unitaire d’immeubles à usage de bureaux et d’entrepôts sis sur la commune d'[Localité 7] en zone UH et UId à 900 euros/m² et 950 euros/m² (TJ Paris 18/04457, 18/04459). Il est précisé que, contrairement aux immeubles des deux arrêts mentionnés, le bien préempté est détenu en pleine propriété par la SCI JIMEI EUROPE et est libre de toute occupation. Le premier juge a également retenu des références produites par le commissaire du gouvernement en première instance à savoir une vente du 20 décembre 2018 et une vente du 3 juillet 2018 dont le prix unitaire était respectivement de 686 euros/m² et 1.322 euros/m². Il convient de confirmer le jugement en tous points, et notamment en ce qu’il a retenu la méthode d’évaluation par comparaison, établi le prix unitaire à hauteur de la moyenne de ces quatre termes de comparaison avec application d’un abattement de 40% pour travaux de rénovation, et écarté l’application d’un abattement pour présence d’amiante ou pollution du sol. Le prix de préemption doit donc s’établir à la somme arrondie de 11.000.000 euros, soit 486,44 euros/m².

Concernant la demande de frais irrépétibles, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI JIMEI EUROPE les frais qu’elle a dû exposer pour défendre ses intérêts dans le cadre de la présente instance d’appel. En conséquence, la commune d'[Localité 7] sera condamnée à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R 311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N° 2017-891 du 6 mai 2017- article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 2 mai 2022, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la commune d'[Localité 7] du 27 juillet 2022, et de la SCI JIMEI EUROPE du 21 octobre 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions de la commune d'[Localité 7] du 17 octobre 2023 sont en réponse à la caducité de l’appel soulevée par la SCI JIMEI EUROPE et sont donc recevables.

Il en va de même pour les conclusions de la commune d'[Localité 7] du 24 novembre 2023, qui sont donc recevables.

— sur la caducité de l’appel soulevé à titre principal par la SCI JIMEI EUROPE

La SCI JIMEI EUROPE soulève à titre principal la caducité de l’appel de la commune d'[Localité 7] au motif que la déclaration d’appel ne lui a pas été signifiée alors qu’elle n’avait pas constitué avocat tout comme les conclusions d’appelant de la commune d'[Localité 7] et cela alors qu’elle n’avait pas constitué avocat.

Elle invoque les dispositions de l’article R 311-29 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique qui dispose que sous réserve des dispositions de la présente section et des articles R 311-19, R311-22 et R 312-2 applicables à la procédure d’appel, la procédure devant la cour d’appel statuant en matière d’expropriation est régie par les dispositions du titre 6 du livre 2 du code de procédure civile, qui comprend les articles 899 à 972-1; or, aux termes de l’article 902 du code de procédure civile, le greffier adresse aussitôt à chacun des intimés, par lettre simple, un exemplaire de la déclaration avec l’indication de l’obligation de constituer avocat. En cas de retour au greffe de la lettre de notification ou lorsque l’intimé n’a pas constitué avocat dans un délai d’un mois à compter de l’envoi de la notification, le greffier en avise l’avocat de l’appelant afin que celui-ci procède par notification de la déclaration d’appel. À peine de caducité de la déclaration d’appel d’office, la signification doit être effectuée dans le mois de l’avis adressé par le greffe. En outre, l’article 908 du même code prévoit qu’à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dispose d’un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel pour remettre ses conclusions au greffe ; enfin l’article 911 précise que sous les sanctions prévues aux articles 905 et 908 à 910, les conclusions sont notifiées aux avocats des parties dans le délai de remise au greffe de la cour et que sous la même sanction, sont signifiés au plus tard dans le mois suivant l’expiration du délai prévu à ces articles aux parties qui n’ont pas constitué avocat.

Cependant, l’article R 311-19 précité du code de l’expropriation dispose que les règles générales du code de procédure civile relatives à la procédure d’appel ne trouvent à s’appliquer que sous réserve des règles spécifiques prévues par la section 5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ; or, l’article R311-24 du code de procédure civile dispose que les décisions rendues en première instance ne sont pas susceptibles d’opposition, que l’appel est interjeté par les parties ou par le commissaire du gouvernement dans le délai d’un mois à compter de la notification du jugement, par déclaration faite ou adressée par lettre recommandée au greffe de la cour, que la déclaration d’appel est accompagnée d’une copie de la décision, que le commissaire du gouvernement peut être suppléé soit par un directeur départemental ou régional des Finances Publiques pour procéder aux évaluations dans le département où est situé l’immeuble soit par des fonctionnaires de l’administration chargée des domaines qu’il désigne spécialement à cet effet et qu’il est fait application des dispositions de l’article 936 du code de procédure civile aux parties et au commissaire du gouvernement ; l’article 936 du code de procédure civile dispose quant à lui que l’accomplissement des formalités par l’appelant, le greffe avise, par tous moyens, la partie adverse de l’appel, adresse une copie de la déclaration d’appel et l’informe qu’elle sera ultérieurement convoquée devant la cour ; il en résulte que le code de l’expropriation prévoit une procédure spécifique de communication de la déclaration d’appel par le greffe de la cour à la partie adverse et que de ce fait les dispositions de droit commun de l’article 902 du code de procédure civile applicable à la signification à l’intimé de déclaration d’appel lorsqu’il n’a pas constitué avocat ne trouvent pas à s’appliquer ; qu’il en est de même des dispositions article 911 du code de procédure civile relative à la signification des conclusions à la partie adverse, puisque l’article R311-26 du code de l’expropriation dispose qu’à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel, et que le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises ; en l’espèce, la commune d'[Localité 7] a respecté les dispositions de l’article R 311-29 précités en faisant appel le 2 mai 2022, en déposant ses conclusions au greffe le 27 juillet 2022, soit dans le délai légal de trois mois.

En conséquence, en application de l’article R311-26 du code de l’expropriation, il convient de débouter la SCI JIMEI EUROPE de sa demande principale de caducité de l’appel de la commune d'[Localité 7].

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

À défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L 213-4.

En cas d’acquisition, l’article L.213-14 est applicable.

Aux termes de l’article L 213'4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

La commune d'[Localité 7] demande de retenir la méthode de la récupération foncière, d’appliquer un abattement pour démolition, pour travaux, et pour pollution.

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des articles L213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme la date du 24 juin 2019, date à laquelle le PLU approuvé le 28 décembre 2015 a été modifié.

La commune d'[Localité 7] et la SCI JIMEI EUROPE n’ont pas conclu sur ce point.

En l’absence de contestation des parties, le jugement sera confirmé en ce sens.

S’agissant des données d’urbanisme, à cette date de référence, le bien est situé en zone ID du PLU, zone à vocation industrielle et avec un emplacement réservé pour élargissement de voirie pour une superficie de 2951 m² ; en l’espèce, un usage professionnel n’est pas contesté.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un ensemble immobilier à usage professionnel et à destination d’activités du tertiaire, construit entre 1967 et 1973, sur une parcelle de terrain de 23'500 m².

Situé dans une zone d’activités économiques, il dispose de deux accès :

'un accès principal, [Adresse 2] ;

'un accès secondaire, [Adresse 17].

Des grands espaces de circulation, cours et voies asphaltées desservent trois bâtiments principaux et des constructions annexes.

Les trois bâtiments, d’un rez-de-chaussée de quatre étages, constituent de fait deux immeubles parallèles, reliée par un accueil au rez-de-chaussée et par deux passerelles situées aux troisième et quatrième étage du bâtiment :

'le bâtiment 101, situé à gauche, vu de l’entrée principale est composé :

'd’un grand entrepôt correspondant au rez-de-chaussée et au premier étage ;

'd’un deuxième étage, séparé en deux dans le sens de la hauteur sur une partie de la surface ;

'd’un troisième étage constitué de plateaux aménagés ;

'd’un quatrième étage aménagé en locaux administratifs ;

'les bâtiments 102 et 103, situés à droite, vu de l’entrée principale, sont séparés et desservis par un grand escalier central et sont composés :

'd’un rez-de-chaussée comportant un espace aménagé en show-room et locaux administratifs et un espace de restauration collective

'chacun des étages est composé de deux grands plateaux aménagés, avec présence de moquette au sol, de piliers, de grandes baies vitrées, de plaques de faux plafond ;

'd’un sous-sol, divisé en plusieurs espaces d’une bonne hauteur sous plafond.

Le bien comprend également des constructions annexes :

'une très petite construction, située au niveau de l’entrée principale, de type logement de gardien ;

'une annexe située à l’arrière du bâtiment 101, indépendant de ce dernier et directement accessible par l’entrée secondaire, divisée en deux parties, à usage de stockage et disposant d’un éclairage naturel ;

'des places de parking, le long du bâtiment 101 ;

ainsi que des espaces naturels (pelouse et surface boisée à l’état naturel).

Le bien est situé dans la commune d'[Localité 7], sur l’ancien site exploité par PSA, et voisine des locaux occupés par L’Oréal.

L’ensemble immobilier se trouve dans une zone d’activités économiques les Mardelles, zone économique en plein essor, entourée :

'au Nord, de la RN2 et de la [Adresse 20] ;

'au sud, du stade [8] et de la [Adresse 22] ;

'à l’est de l’autoroute A3 et de la [Adresse 21] ;

'à l’ouest du [Adresse 15] ;

'à 11 km de [Localité 11].

Il est desservi par les autoroutes A1 ([Adresse 14]) et A3 ([Adresse 13]). Il est accessible par le RER B ou par le train à partir de la Gare de [10], étant précisé qu’il convient ensuite d’emprunter un bus.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

S’agissant de la date à laquelle le bien doit être estimé, il s’agit de celle de la première instance, soit le 30 mars 2022.

— Sur la méthode

Le premier juge a rejeté la demande de la commune d'[Localité 7] de retenir la méthode de la récupération foncière et a appliqué la méthode par comparaison

La commune d'[Localité 7] demande l’infirmation pour retenir la méthode de la récupération foncière.

Elle précise tout d’abord que le vendeur a porté à la connaissance de l’acquéreur une étude réalisée en 2011 concernant la présence d’amiante, que ce diagnostic ancien ne semble pas avoir été réactualisé par des études complémentaires nonobstant des travaux en cours et qu’il n’y a pas eu d’audit d’environnement préalablement à la cession de 2019 malgré la présence d’anciennes pompes à carburant.

Elle ajoute que la SCI JIMEI EUROPE n’a jamais réussi à développer une exploitation pérenne sur ce site depuis son acquisition 2009, et que le Trésor public a gagé cet immeuble pour un montant de 2'461'554 euros (pièce numéro 5).

Sur le détail des locaux, elle produit des photographies et indique que comme l’indique l’EPFIF avec qui la commune a signé une convention d’intervention foncière en 2008 et a procédé à la visite du site, ces bâtiments ont vocation à être démolis, car ils ne correspondent plus aux besoins actuels en matière d’immobilier d’entreprise (pièce n°8).

Elle fait état surtout de l’avis des Domaines (pièce n°9) qui mentionne : « un gros travail de réhabilitation reste indispensable avant toute installation. Le sous-sol contient les locaux techniques (chaufferie, climatisation, transformateur électrique, etc…).

Les cinq batteries d’ascenseur sont à l’arrêt par manque d’entretien. Le chauffage-climatisation est hors service pour la totalité de l’immeuble. Frais de remise en état à prévoir (selon propriétaire actuel, le coût s’élèverait à environ 1 million d’euros). »

Elle ajoute que l’exproprié reconnaît lui-même implicitement le très mauvais état du bien dans la mesure où il indique aux Domaines qu’il cherche « à se débarrasser de ce site vacant et ruineux en charge.

Elle souligne que le commissaire du gouvernement dans ses conclusions du 7 août 2020 constate également « le mauvais état de l’immeuble ».

Elle en conclut que l’application de la méthode de la récupération foncière est la plus pertinente pour évaluer le bien au regard de ses caractéristiques faisant apparaître un bien en très mauvais état.

La SCI JIMEI EUROPE conclut à la confirmation de la méthode par comparaison.

Elle souligne que le procès-verbal de transport fait état d’un bon état général de l’immeuble et de la qualité des matériaux, malgré les aménagements restant encore à réaliser suite à l’encombrement de certaines parties et produit des photographies à l’appui pour démontrer un immeuble de bonne facture, se trouvant dans un bon état général. Elle souligne que l’ensemble immobilier, construit dans les années 1970 était à l’origine la propriété de la société RANK XEROX, qu’elle l’a utilisé comme siège social et l’a parfaitement entretenu. Elle ajoute que le bâtiment 101 est en bon état d’entretien, qu’il est actuellement utilisable à usage entrepôts en rez-de-chaussée, le reste étant vacant à usage de bureaux, que les bâtiments 102 et 103 sont également en bon état et ont été rénovés en show-room, qu’ils étaient partiellement occupés jusqu’à peu par la société JIMEI RONGLY EUROPE et par son sous-locataire la société FB CHOICE.

Elle indique que ces trois bâtiments ne sont certainement pas voués à être démolis en l’état et que le conclusions du commissaire du gouvernement du 17 août2020 ont été émise avant le transport sur les lieux et que dans un second jeu de conclusions, celui-ci a expressément relevé la « bonne situation » du bien et le fait que « l’immeuble peut être rénové et non à démolir nécessairement ».

Il ressort du transport sur les lieux que le bien est entretenu :

'les façades des bâtiments sont dans un bon état d’entretien ;

'les extérieurs sont entretenus et dans un état d’usage en qui concerne les voies de circulation ;

'le bâtiment 101, présentait un entretien qui n’est pas homogène :

'l’entrepôt occupant le rez-de-chaussée et le premier étage est dans un état moyen, consécutivement à un squat ;

'des travaux d’aménagement ont été initiés et non entièrement achevés au deuxième étage, la partie rénovée est à l’état neuf ;

'le troisième étage est dans un bon état d’entretien mais n’est pas aménagé ;

'le quatrième étage, entièrement occupé par la société RANK XEROX est en état d’usage ;

'les bâtiments 102 et 103 sont dans un bon état d’entretien, le show-room situé au rez-de- chaussée est terminé ;

Des travaux restent à effectuer, principalement ce qui concerne :

'l’intérieur du bâtiment 101 et la loge du gardien qui apparaît vétuste ;

'les fonctionnalités de l’immeuble à destination professionnelle, étant précisé qu’il est libre de toute occupation et que de ce fait des contrôles ascenseurs, monte-charge, du chauffage n’ont pas été réalisés régulièrement :

'le chauffage n’est pas en état de fonctionnement pour l’intégralité de la surface ;

'les passerelles de connexion des deux immeubles parallèles devront être contrôlées avant usage ;

'les ascenseur et monte-charge devront également subir des contrôles techniques, lesquels ne sont pas à jour et ne permettent pas une utilisation Sécure.

Si le commissaire du gouvernement en première instance dans ses conclusions avant transport sur les lieux du 17 août 2020 a fait état du mauvais état de l’immeuble, il indiquait déjà que l’immeuble n’est pas voué la démolition, qu’il existe des termes de comparaison pertinents d’immeubles et que la méthode par comparaison est à privilégier, et que ce mauvais état nécessite d’être pris en compte par l’application d’une décote ; dans ses conclusions après transport sur les lieux du 24 septembre 2021, il a confirmé que l’immeuble n’est pas voué à la démolition mais à être rénové (propriétaire acquéreur pour l’occuper) et il a confirmé son avis du rejet de la méthode de récupération foncière, la méthode par comparaison étant applicable.

En outre, le bien appartenant à la SCI JIMEI EUROPE a une valeur certaine puisque :

'l’avis des Domaines du 15 octobre 2019 invoqué par la commune d'[Localité 7] a évalué les constructions (terrain intégré) la somme de 8'475'000 euros ;

'le commissaire du gouvernement de première instance a conclu à une indemnité de dépossession dans ses conclusions du 24 septembre 2021 après transport pour un montant de 10'303'000 euros , après application d’un abattement de 50 % pour tenir compte des travaux de rénovation intérieure à réaliser.

Enfin, l’ensemble immobilier est doté de larges espaces extérieurs, comportant notamment des voies de circulation, des espaces verts et de nombreux emplacements de stationnement.

En conséquence, la méthode de la récupération foncière n’est pas adaptée à l’espèce, puisqu’elle s’applique uniquement lorsque les bâtiments présents sur un terrain sont totalement dénués de valeur, notamment au regard de leur état de délabrement ou d’insalubrité, de sorte qu’il convient alors de n’évaluer que le terrain nu et d’y appliquer un abattement correspondant au coût de démolition.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a exactement rejeté la demande de la récupération foncière sollicitée par la commune d'[Localité 7] et appliqué la méthode par comparaison.

— Sur l’application d’abattement pour démolition, pour travaux, pour pollution

Le premier juge indique qu’au regard de la méthode de récupération foncière et qu’au regard de la présence d’emplacement réservé sur les parcelles, il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement pour démolition ; que les travaux intérieurs de rénovation qui sont à effectuer, notamment dans les étages supérieurs du bâtiment de gauche, vu de l’entrée principale, l’aménagement d’une décoration plus ancienne, ne concernant que les fonctionnalités et une partie limitée du bien, ce qui justifie de réduire un abattement à 40 %.

Il a en outre rejeté la demande d’abattement de la commune d'[Localité 7] pour pollution, celle-ci ne rapportant pas la preuve de ce que le présent site serait susceptible d’être davantage pollué que les termes de comparaison.

La commune d'[Localité 7] indique que le premier juge n’a pas tenu compte des autres facteurs tels que la présence d’amiante, la pollution des sols et le respect des règles d’urbanisme applicables nécessitant de démolir complètement les constructions existantes notamment au regard de l’existence d’un emplacement réservé ; elle fait état d’un rapport d’expertise amiante (pièce numéro 11) et demande d’appliquer un abattement global pour démolition, travaux et pollution à l’indemnité à hauteur de 45 % dans les motifs de ses conclusions et de 40 % dans leur dispositif.

Au regard de la méthode retenue par comparaison, et non de la méthode par récupération foncière, il n’y a pas lieu à abattement pour démolition.

En ce qui concerne l’emplacement réservé invoqué, la commune [Localité 7] ne démontre pas que celui ci est antérieur aux constructions et impacte les constructions existantes.

Enfin en ce qui concerne la pollution, la mise à jour du dossier technique amiante (pièce numéro 11) établie le 23 mai 2011 par la société APEIX Ingénierie expose : « qu’il n’existe plus de matériaux contenant de l’amiante dans le flocage, le calorifuge et le faux plafond, tel que précisé par la société bureau Veritas dans son rapport amiante pour la cession immobilière » ; la pollution persistante se trouve principalement au niveau du sous-sol, du toit terrasse, des dalles de sol du bâtiment 10 ; en outre ,à l’occasion d’acquisition des biens par la SCI JIMEI EUROPE en 2009, il a été indiqué dans l’acte de vente que les opérations de dépollution, qui incombaient aux derniers exploitants, avaient été effectuées : ' toutes les cuves ont été déposées ou dégazées » (Pièce n°8).

Enfin, la commune d'[Localité 7] ne rapporte pas la preuve de ce que le site est davantage pollué que les termes de comparaison qui seront examinés ci-après.

Il n’y a donc pas lieu comme justement décidé par le premier juge d’appliquer un abattement pour pollution.

Au titre des abattements, il convient donc de confirmer le jugement qui a exactement retenu un abattement de 40 % pour travaux, et ce d’autant que la commune d'[Localité 7] si dans les motifs de ses conclusions retient un abattement de 45%, dans le dispositif de ses conclusions qui saisit la cour en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, elle demande d’appliquer un abattement pour démolition, travaux et pollution à l’indemnité à hauteur uniquement de 40 % au prix de cession du bien préempté.

— sur les surfaces

Le premier juge a retenu une surface de 22 613 m² et aprés pondération a retenu pour l’évaluation une surface de 21 693 m².

La commune d'[Localité 7] demande dans le dispositf de ses conclusions de retenir une surface utile évaluée à 21400 m², en indiquant uniquement que le site est vendu en l’état pour une superficie utile de 21400 m² environ.

Le premier juge a exactement retenu une surface totale de 22613 m² et pondéré les surfaces :

du sous-sol, du moindre utilité, 631 m² ;

'd’une passerelle de 81 m² ;

'du poste de garde, non fonctionnel, l’atelier, en moins bon état que le reste du bâti, de 438 m² ;

soit une surface totale dans ses éléments immobiliers de 1 150 m², laissant une surface restant de 21 463 m².

Le premier juge a ensuite exactement affecté la surface de 1150 m² d’un coefficient de 0,2 pour tenir compte des caractéristiques, pour obtenir une surface totale correspondant à:

(1 150 m² X 0,2)+ 21'433 m²= 21'193 m².

Le jugement sera donc confirme en ce sens.

— Sur la fixation du prix

Après examen des références des parties, le premier juge a retenu une valeur unitaire de 970 euros/m² et a ensuite appliqué un abattement de 40 % pour tenir compte des travaux à réaliser.

Il convient d’examiner les références des parties :

1° Les références de la commune d'[Localité 7]

Comme en première instance, la commune d'[Localité 7] employant la méthode de la récupération foncière pour évaluer le bien, ne produit pas de termes de comparaison consistant en des ensembles immobiliers à usage d’activités, similaires à celui à évaluer.

2° Les références de la SCI JIMEI EUROPE

Elle demande la confirmation du jugement.

Elle invoque deux arrêts rendus par la cour d’appel de Paris le 23 mai 2019:

— RG 18-04 457 : l’arrêt portant sur des locaux décrits comme « entrepôts, bureaux, sanitaires, et espaces aménageables selon les besoins (stockage complémentaire, cuisine, archives, bureaux, directions, show-room) » d’une superficie de 6 747 m² avec la jouissance d’une surface d’espace libre de 2 500 m² comportant des places de stationnement : leur prix a été fixé à 900 euros/m² à la date du 16 janvier 2018, soit 150 euros de plus que celui mentionné dans la DIA en l’espèce.

— RG 18-04 459 : des locaux de 36'385 m² comportant :

'« au rez-de-chaussée : un entrepôt avec une grande hauteur sous plafond de 10 à 12 m, à usage de stockage équipé de rayonnages de quai de chargement/déchargement ;

'au premier étage : des bureaux avec baies vitrées équipées de rideaux pare-soleil et, selon le cas, un espace cuisine, un espace d’accueil, des locaux sociaux, des sanitaires ;

'des surfaces à l’avant des bâtiments à usage de parking, de voies de circulation et d’accès au quai de chargement/déchargement et à l’entrepôt. »

Le prix a été fixé à 950 euros/m² à la date du 16 janvier 2018, soit 200 euros de plus que celui mentionné dans la DIA en l’espèce.

Elle ajoute que contrairement aux immeubles ayant donné lieu aux arrêt susvisé, ces locaux sont détenus en pleine propriété et sont libres de toute occupation.

Elle rappelle que le commissaire du gouvernement avait lui-même proposé dans ses conclusions, deux autres ventes, qui ont également été retenues comme pertinent par le juge de première instance (Pièce n°9).

Il s’agit :

'vente du 20 décembre 2018, portant sur un immeuble de bureaux en R+5 (hall d’entrée, bureaux) avec un niveau de sous-sol (locaux d’archives, salle de sport, auditorium, locaux techniques et sanitaires), 62 emplacements de stationnement extérieur pour une surface utile brute de 11'615 m², sur la commune de [Localité 16], à 10 km au sud [Localité 7], 7'547'200 euros, soit 686 euros/m², étant précisé que le calcul s’est opéré sur la base d’une surface utile brute, et qu’il serait évidemment supérieur en appliquant une surface utile nette ;

'vente du 31 juillet 2019, portant sur un ensemble immobilier de 14'704 m², situé au sein de la [Adresse 19] à [Localité 18], à 6 km au nord d'[Localité 7], et comprenant notamment des locaux d’archives, de stockages et divers locaux techniques en sous-sol, des bureaux en rez-de-chaussée et sur sept étages, ainsi que des espaces extérieurs (espaces verts et emplacements de stationnement), 19'435'400 euros, soit 1 322 euros/m².

Ces références récentes, comparables en localisation et en consistance, non critiquées par la commune d'[Localité 7] seront retenues.

En l’absence de termes de comparaison produits par la commune d’Aylnay- sous- Bois pour contester la valeur unitaire retenue par le premier juge, et des références de la SCI JIMEI EUROPE , le jugement sera confirmé qui a fixé le prix d’acquisition du bien de la SCI JIMEI EUROPE à la somme de :

21 693 m² X 970 euros/m² X 0,6 (abattement pour travaux)= 12 623 326 euros, soit en application de l’article R 311-22 du code de l’expropriation à la somme de 11 000 000 euros.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la commune d'[Localité 7] à payer à la SCI JIMEI EUROPE la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter la commune d'[Localité 7] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de la condamner sur ce fondement à verser la somme de 3 000 euros à la SCI JIMEI EUROPE.

— Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance.

La commune d'[Localité 7] perdant le procès sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans la limite de l’appel ;

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Déboute la SCI JIMEI EUROPE de sa demande principale de juger que la déclaration d’appel de la Commune d'[Localité 7] est frappée de caducité, en application des articles 902 et 911 du code de procédure civile ;

Confirme le jugement entrepris ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute la commune d'[Localité 7] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la commune d’Aunay-sous- Bois à verser la somme de 3 000 euros à la SCI JIMEI EUROPE en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la commune d'[Localité 7] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT