RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2025

(n° , 24 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02275 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHBRS

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 23 Décembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL – RG n° 22/00035

APPELANTES

S.C.I. DU NOYER

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 12]

représentée par M^e Jean-David COHEN de l’AARPI JAD & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0673

S.A.R.L. SOLUTION TRANSPORTS LOCATIONS (S.T.L),

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 12]

représentée par M^e Jean-David COHEN de l’AARPI JAD & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0673

INTIMÉS

EPA ORSA

ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMÉNAGEMENT [Localité 21] [Localité 29]-SEINE AMONT

[Adresse 7]

[Localité 15]

représenté par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué à l’audience par M^e Mehdi MOUNIR, avocat au barreau de PARIS

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 1]

[Localité 14]

représenté par M. [G] [U] en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Septembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

La SCI du Noyer est propriétaire de la parcelle située [Adresse 13] (94), section K n°[Cadastre 4]. Il s’agit d’un terrain de 6.980m² supportant trois bâtiments dont un seul, à usage de bureaux, est investi. Une partie du terrain est aménagée en places de stationnement payant.

Par arrêté du 03 août 2021, le préfet du Val-de-Marne a déclaré immédiatement cessibles pour cause d’utilité publique, au profit de l’Etablissement Public d’Aménagement [Localité 21] [Localité 29] Seine Amont (EPA ORSA), les parcelles et droits réels nécessaires à l’opération d’aménagement dans le cadre d’une ZAC à dominante d’habitat, situés sur le territoire de la commune d'[Localité 21].

Au jour du jugement de première instance, il n’avait pas encore été rendu d’ordonnance d’expropriation concernant la SCI du Noyer.

Faute d’accord entre les parties, l’EPA ORSA a, par requête reçue au greffe le 1er février 2022, saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de fixer ses obligations à l’égard de la SCI du Noyer.

Le transport sur les lieux a été effectué le 31 mai 2022.

Par jugement contradictoire du 23 décembre 2022, le juge de l’expropriation de Créteil a :

ANNEXÉ le PV de transport du 31 mai 2022 ;

DÉCLARÉ irrecevable l’intervention volontaire de la STL ;

REJETÉ la demande de jonction ;

DIT n’y avoir lieu de statuer, dans le cadre limitatif de la procédure RG n°22/00035, sur les demandes indemnitaires de la société Services Parking Orly ;

FIXÉ l’indemnité due par l’EPA ORSA à la SCI du Noyer au titre de la dépossession du bien situé [Adresse 13] à la somme de 1.534.898 euros ;

PRÉCISÉ que cette indemnité totale de dépossession se décompose de la manière suivante :

Indemnité principale : 1.256.400 euros (6.980m² x 180 euros) ;

Indemnité de remploi : 126.640 euros ;

Indemnité pour perte de revenu locatif : 151.857,57 euros ;

REJETÉ toutes les autres demandes des parties (demande de création d’une servitude notamment) ;

CONDAMNÉ l’EPA ORSA à payer à la SCI du Noyer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNÉ l’EPA ORSA aux dépens.

Par LRAR du 24 janvier 2023, la SCI du Noyer et la SARL STL ont interjeté appel du jugement aux motifs qu’il a déclaré irrecevable l’intervention volontaire de la SARL STL, rejeté la demande de jonction, rejeté toutes les autres demandes des parties ainsi que sur le montant des indemnités.

La procédure a été renregistrée sous le N° RG 23-05001.

Aucune conclusion n’a été déposée ou adressée dans ce dossier.

Par RPVA du 8 février 2023 la SCI du Noyer et la SARL STL ont interjeté appel du jugement aux motifs qu’il a déclaré irrecevable l’intervention volontaire de la SARL STL, rejeté la demande de jonction, rejeté toutes les autres demandes des parties ainsi que sur le montant des indemnités.

Le procédure a été renregistrée sous le n° RG 23-02275.

Par mail du 13 avril 2023, la SCI du Noyer et la STL ont indiqué que ces deux dossiers doivent faire l’objet d’une jonction, à tout le moins le dossier enrôlé sour le RG 23-05001 n’ayant pas lieu d’être.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures déposées ou adressées dans le RG 23-02275 :

1/ Déposées le 19 avril 2023 par la SCI du Noyer et la SARL SLT, appelantes, notifiées le 21 avril 2023 (ARs le 24/04/2023) et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

Déclaré irrecevable l’intervention volontaire de la SARL STL ;

Rejeté la demande de jonction ;

Fixé l’indemnité due par l’EPA ORSA à la SCI du Noyer au titre de la dépossession du bien situé [Adresse 13] à la somme de 1.534.898 euros ;

Précisé que cette indemnisation totale de dépossession se décompose de la manière suivante :

Indemnité principale : 1.256.400 euros (6.980m² x 180 euros) ;

Indemnité de remploi : 126.640 euros ;

Indemnité pour perte de revenu locatif : 151.857,57 euros ;

Rejeté toutes les autres demandes des parties ;

Et statuant de nouveau,

FIXER les indemnités dues à la SCI du Noyer aux sommes suivantes :

Indemnité principale : 3.880.000 euros HT (valeur proposée dan une offre d’acquisition) ;

Indemnité de remploi : 389.000 euros ;

Perte de revenus locatifs : 154.927 euros HT ;

Soit un total de 4.423.927 euros HT (à parfaire) ou à tout autre montant qu’il plaira au tribunal ;

Subsidiairement,

FIXER les indemnités dues à la SCI du Noyer aux sommes suivantes :

Indemnité principale : 1.892.226 euros HT (valeur d’acquisition actualisée);

Indemnité de remploi : 190.222 euros ;

Perte de revenus locatifs : 154.927 euros HT ;

Soit un total de 2.237.375 euros HT (à parfaire) ou à tout autre montant qu’il plaira au tribunal ;

Plus subsidiairement,

FIXER les indemnités dues à la SCI du Noyer aux sommes suivantes :

Indemnité principale : 1.771.000 euros HT (220 euros/m²) ;

Indemnité de remploi : 178.100 euros ;

Perte de revenus locatifs : 154.927 euros HT ;

Soit un total de 2.104.027 euros HT (à parfaire) ou à tout autre montant qu’il plaira au tribunal ;

En tout état de cause,

DÉCLARER recevable l’intervention volontaire de la société STL ;

FIXER l’indemnité due à la société STL à la somme mensuelle de 13.055,40 euros à compter de la date d’expropriation jusqu’au 31 mars 2026 ;

CONDAMNER l’EPA ORSA à payer la somme de 12.000 euros à la SCI du Noyer, en ce inclus les frais d’estimation par Paris Notaires Services d’un montant de 4.050 euros HT , et aux sommes de 5.000 euros chacune aux sociétés STL et Services Parking Orly, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

2/ Adressées au greffe le 10 mai 2023 par l’EPA ORSA, intimé, notifiées le 12 mai 2023 (AR CG le 12/05/2023 et AR appelant le 15/05/2023) et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

CONFIRMER la décision de première instance ;

Par suite,

DÉCLARER irrecevable l’intervention volontaire de la société STL à l’instance opposant l’expropriant au propriétaire exproprié, la SCI du Noyer ;

DÉBOUTER la société STL de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

FIXER l’indemnité revenant à la SCI du Noyer comme suit :

Indemnité principale

Méthode d’évaluation : par comparaison

6980m² x 200 euros x 0.9 = 1.256.400 euros

Indemnités accessoires

Frais de remploi : 126.640 euros

Perte de revenus locatifs : 151.858 euros

Total indemnité : 1.534.898 euros

3/ Adressées au greffe le 10 juillet 2023 par le commissaire du Gouvernement, intimé, notifiées le 20 juillet 2023 (AR EPA ORSA le 21/07/2023 et AR SCI le 24/07/2023), et aux termes desquelles il conclut qu’il plaise à la cour de :

FIXER l’indemnité de dépossession à :

L’indemnité principale : 1.256.400 euros en valeur occupée ;

L’indemnité de remploi : 126.640 euros ;

Soit une indemnité de dépossession totale de 1.383.040 euros.

(Il ne se prononce pas sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs).

4/ Déposées au greffe le 26 février 2025 par la SCI du Noyer, appelante, notifiées le même jour (ARs en attente) et aux termes desquelles elle reformule les mêmes demandes qu’en ses précédentes écritures en poduisant deux nouvelles pièces n°27 et 28.

5/ Adressées le 04 mars 2025 par l’EPA ORSA, intimée, notifiées le 05 mars 2025 (AR CG le 10/03/2025 et AR SCI le 13/03/2025) et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

In limine Litis,

DÉCLARER irrecevables les pièces n°27 et n°28 de la SCI du Noyer ;

En conséquence,

Les ÉCARTER

Sur le fond :

CONFIRMER la décision de première instance ;

Par suite,

DÉCLARER irrecevable l’intervention volontaire de la société STL à l’instance opposant l’expropriant au propriétaire exproprié, la SCI du Noyer ;

DÉBOUTER la société STL de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

FIXER l’indemnité revenant à la SCI du Noyer comme suit :

Indemnité principale

Méthode d’évaluation : par comparaison

6980m² x 200 euros x 0.9 = 1.256.400 euros

Indemnités accessoires

Frais de remploi : 126.640 euros

Perte de revenus locatifs : 151.858 euros

Total indemnité : 1.534.898 euros

6/ Adressées au greffe le 21 juillet 2025 par la SCI du Noyer, appelante, avec une nouvelle pièce n°29 notifiées le 28 juillet 2025 (AR CG et EPA ORSA le 31/07/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

DÉBOUTER l’EPA ORSA de l’intégralité de ses demandes, et notamment sa demande d’irrecevabilité des pièces n°27 et 28 produites par la SCI du Noyer ;

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

Déclaré irrecevable l’intervention volontaire de la SARL STL ;

Rejeté la demande de jonction ;

Fixé l’indemnité due par l’EPA ORSA à la SCI du Noyer au titre de la dépossession du bien situé [Adresse 13] à la somme de 1.534.898 euros ;

Précisé que cette indemnisation totale de dépossession se décompose de la manière suivante :

Indemnité principale : 1.256.400 euros (6.980m² x 180 euros) ;

Indemnité de remploi : 126.640 euros ;

Indemnité pour perte de revenu locatif : 151.857,57 euros ;

Rejeté toutes les autres demandes des parties ;

Et statuant de nouveau,

FIXER les indemnités dues à la SCI du Noyer aux sommes suivantes :

Indemnité principale : 3.880.000 euros HT (valeur proposée dan une offre d’acquisition) ;

Indemnité de remploi : 389.000 euros ;

Perte de revenus locatifs : 154.927 euros HT ;

Soit un total de 4.423.927 euros HT (à parfaire) ou à tout autre montant qu’il plaira au tribunal ;

Subsidiairement,

FIXER les indemnités dues à la SCI du Noyer aux sommes suivantes :

Indemnité principale : 1.892.226 euros HT (valeur d’acquisition actualisée);

Indemnité de remploi : 190.222 euros ;

Perte de revenus locatifs : 154.927 euros HT ;

Soit un total de 2.237.375 euros HT (à parfaire) ou à tout autre montant qu’il plaira au tribunal ;

Plus subsidiairement,

FIXER les indemnités dues à la SCI du Noyer aux sommes suivantes :

Indemnité principale : 1.771.000 euros HT (220 euros/m²) ;

Indemnité de remploi : 178.100 euros ;

Perte de revenus locatifs : 154.927 euros HT ;

Soit un total de 2.104.027 euros HT (à parfaire) ou à tout autre montant qu’il plaira au tribunal ;

En tout état de cause,

DÉCLARER recevable l’intervention volontaire de la société STL ;

FIXER l’indemnité due à la société STL à la somme mensuelle de 13.055,40 euros à compter de la date d’expropriation jusqu’au 31 mars 2026 ;

CONDAMNER l’EPA ORSA à payer la somme de 12.000 euros à la SCI du Noyer, en ce inclus les frais d’estimation par Paris Notaires Services d’un montant de 4.050 euros HT ; et aux sommes de 5.000 euros chacune aux sociétés STL et Services Parking Orly, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

SUR CE, LA COUR

— sur la jonction

Par LRAR du 24 janvier 2023, la SCI du Noyer et la SARL STL ont interjeté appel du jugement aux motifs qu’il a déclaré irrecevable l’intervention volontaire de la SARL STL, rejeté la demande de jonction, rejeté toutes les autres demandes des parties ainsi que sur le montant des indemnités.

La procédure a été renregistrée sous le N° RG 23-05001.

Aucune conclusion n’a été déposée ou adressée dans ce dossier.

Par RPVA du 8 février 2023 la SCI du Noyer et la SARL STL ont interjeté appel du jugement aux motifs qu’il a déclaré irrecevable l’intervention volontaire de la SARL STL, rejeté la demande de jonction, rejeté toutes les autres demandes des parties ainsi que sur le montant des indemnités.

Le procédure a été renregistrée sous le n° RG 23-02275.

Par mail du 13 avril 2023, la SCI du Noyer et STL ont indiqué que ces deux dossiers doivent faire l’objet d’une jonction, à tout le moins le dossier enrôlé sour le RG 23-05001 n’ayant pas lieu d’être.

Les appels des SCI du Noyer et de la SARL STL concernant le même jugement, il convient en application de l’article 367 du code de procédure civile, de faire droit à la demande de la SCI du Noyer et STL, et pour une bonne justice de prononcer la jonction des procédures enregistrées sous les N° de RG 23-02275 et 23-05001, l’affaire étant désormais suivie sous le RG 23-02275.

— Sur la recevabilité des conclusions

Des conclusions ont été adressées ou déposées au greffe uniquement dans le dossier RG 23-02275.

En l’espèce, les conclusions de la SCI du Noyer et de la SARL STL du 19 avril 2023, de l’EPA ORSA du 10 mai 2023 et du commissaire du Gouvernement du 10 juillet 2023 adressées ou déposées dans les délais réglementaires sont recevables.

Les conclusions de la SARL du Noyer du 26 février sont de pure réplique à celles de ne formulent pas de demandes nouvelles, sont donc recevables au-delà des délais initiaux.

Cependant, s’agissant des pièces nouvelles, dans ses conclusions du 4 mars 2025 qui sont en conséquence recevables l’EPA ORSA demande de déclarer irrecevables les pièces n°27 et 28 de la SCI du Noyer.

Les conclusions en réponse de la SCI du Noyer du 21 juillet 2025 en réponse et sans demandes nouvelles sur le fond sont donc recevables.

S’agissant des ces pièces n°27 et 28, l’EPA ORSA soulève in limine litis leur irrevevabilité en indiquant que ces pièces sont produites dans l’annexe du mémoire de la société de Noyer du 26 février 2025 et qu’elles sont irrecevables sur le fondement l’article R311-26 du code de l’expropriation, ayant été produites au-delà du délai de 3 mois.

La SCI du Noyer et la SARL STL demandent de débouter l’EPA ORSA de sa demande d’irrecevabilité des pièces n° 27 et 28 en indiquant que celle-ci ont été communiquées en temps utile afin de permettre un débat contradictoire et qu’elles ne peuvent être écartées, sauf à méconnaître le droit d’accès « concret effectif » à un tribunal et à l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Par arrêt de revirement du 10 juillet 2025 n° 24-10 402, la 3e chambre de la Cour de Cassation a jugé que :

« Vu les articles R. 311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et 748-1 du code de procédure civile :

4. Selon le premier de ces textes, à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire, et forme le cas échéant appel incident, dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. L’intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure. Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

5. Selon le second, les envois, remises et notifications des actes de procédure, des pièces, avis, avertissements ou convocations, des rapports, des procès-verbaux ainsi que des copies et expéditions revêtues de la formule exécutoire des décisions juridictionnelles peuvent être effectués par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées par le titre XXI du livre I du code de procédure civile, sans préjudice des dispositions spéciales imposant l’usage de ce mode de communication.

6. Aucune disposition du code de l’expropriation n’exclut, devant la cour d’appel, la faculté pour les parties d’effectuer par voie électronique l’envoi, la remise et la notification des actes de procédure, instituée par l’article 748-1 du code de procédure civile, cette faculté étant subordonnée, en application de l’article 748-6 du même code, à l’emploi de procédés techniques garantissant, dans des conditions fixées par arrêté du garde des Sceaux, la fiabilité de l’identification des parties, l’intégrité des documents, ainsi que la confidentialité et la conservation des échanges, et permettant la date certaine des transmissions.

7. D’une part, il était jugé, au vu des dispositions liminaires de l’article 1er de l’arrêté du garde des Sceaux du 5 mai 2010, relatif à la communication électronique dans la procédure sans représentation obligatoire devant les cours d’appel, qu’une telle garantie n’était prévue que pour l’envoi, par un auxiliaire de justice, de la déclaration d’appel, de l’acte de constitution et des pièces qui leur sont associées, à l’exclusion des écritures des parties (3e Civ., 23 septembre 2020, pourvoi n° 19-16.092, publié).

8. D’autre part, il était jugé qu’en procédure d’expropriation, le délai dont dispose l’intimé pour conclure ou former appel incident ne court qu’à compter de la notification des conclusions de l’appelant par le greffe (3e Civ., 19 décembre 2019, pourvoi n° 18-24.794, publié).

9. Cependant, le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 a rendu la représentation par avocat obligatoire en matière d’expropriation depuis le 1er janvier 2020.

10. En outre, l’article 2 de l’arrêté du 20 mai 2020 « relatif à la communication par voie électronique en matière civile devant les cours d’appel », qui a abrogé l’arrêté du 5 mai 2010 précité, autorise désormais, par renvoi à l’article 748-1 du code de procédure civile, les envois, remises et notifications par voie électronique entre avocats, ou entre un avocat et la juridiction, dans le cadre d’une procédure avec ou sans représentation obligatoire devant la cour d’appel ou son premier président, des actes de procédure, des pièces, avis, avertissements ou convocations, des rapports, des procès-verbaux ainsi que des copies et expéditions revêtues de la formule exécutoire des décisions juridictionnelles. »

S’agissant des documents visés par l’article R 311-26 du code de l’expropriation la Cour de cassation par arrêt du 16 janvier 2025 n°23-20925 dans un arrêt de revirement a également jugé que :

« vu l’article 6, paragraphe premier, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et l’article R 311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique :

9. Selon le premier de ces textes, toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial.

10. Aux termes du second, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de 3 mois à compter de la déclaration d’appel.

11. Jusqu’à présent, la Cour de cassation jugeait, en matière d’expropriation, que l’appelant qui dépose les pièces produites au soutien de son mémoire après l’expiration du délai prévu pour conclure, était déchu de son appel (3e civile, 29 février 2012, pourvoi n° 10 ' 27'346, publié), y compris lorsque celles-ci étaient identiques à celles produites en première instance (3e civile, 15 juin 2017, pourvoi n° 16 ' 50'039, publié ; 3e civile, 27 avril 2017, pourvoi n° 16 ' 11'078, publié).

12. Selon la cour européenne des droits de l’homme, le droit d’accès à un tribunal doit être « concret effectif » et non « théorique et illusoire » (Bellet contre France, 4 décembre 1995, § 36, série A n° 333 ' B). Si ce droit n’est pas absolu et peut donner lieu à des limitations, celles-ci ne sauraient restreindre l’accès au juge d’une manière ou un point tel que le droit s’en trouve atteint dans sa substance même. En outre, elles ne se concilient avec l’article 6, paragraphe premier, que si elles poursuivent un but légitime et s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but visé (Zubac contre Croatie, n° 401 60/12, § 78, 5 avril 2018).

13. Si l’obligation de communication simultanée des conclusions et des pièces dans le délai de 3 mois de la déclaration d’appel poursuit l’objectif d’intérêt général de célérité de la procédure d’appel en matière d’expropriation, la sanction de caducité de la déclaration d’appel qui s’attache à la production tardive de pièces lorsque les conclusions ont été communiquées dans le délai le délai ne s’inscrit pas dans un but raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but visé.

14. En conséquence, il doit être jugé que la caducité de la déclaration d’appel n’est encourue que lorsque l’appelant n’a pas conclu dans le délai prévu par l’article R311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le défaut de communication des pièces dans ce même délai n’étant sanctionné que par leur irrecevabilité lorsque le juge estime qu’elles n’ont pas été communiquées en temps utile.

15. Les mêmes considérations conduisent à énoncer que l’irrecevabilité des conclusions de l’intimé n’est encourue que lorsque celui-ci n’a pas conclu dans le délai prévu par le même texte, la communication tardive des pièces n’étant sanctionnée que par leur irrecevabilité lorsque le juge estime qu’elles n’ont pas été communiquées en temps utile.

16. Ces nouvelles règles de procédure, en ce qu’elle garantisse l’accès au juge, sont d’application immédiate. »

La pièce n° 27 correspond à un extrait plan cadastral et acte de vente du 20 décembre 2022 et la pièce n° 28 à une liste de référence PARIS NOTAIRES SERVICES.

L’EPA ORSA dans son mémoire en réponse du 10 mai 2023 conteste les références des appelants notamment un rapport etabli pas PARIS NOTAIRES SERVICES; en conséquence les pièces n°27 et n°28 étant en réplique sont recevables.

L’EPA ORSA ne conteste pas la recevabilité de la pièce n°29 qui a été produite dans le mémoire des appelants du 21 juillet 2025; cette pièce qui correspond uniquement à la première page de présentation du PLU de la commune d'[Localité 21] est en réplique et est donc recevable.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel principal de la SCI du Noyer et de STL porte sur toutes les dispositions de fond du jugement.

L’appel implicite du commissaire du Gouvernement concerne le montant de l’indemnité de dépossession.

— sur l’irrecevabilité de l’intervention volontaire de la SARL SOLUTION TRANSPORTS LOCATIONS

Le premier juge indique que l’établissement public d’aménagement [Localité 21] Rungis Seine Amont n’a pas pu faire d’offre à la SARL Solution Transports Locations(STL), puisque son existence n’a pas été portée à sa connaissance par la SCI du Noyer lors de l’enquête, et que cette dernière SARL qui se prétend locataire de la SCI du Noyer, n’a pas, non plus, mis en demeure l’établissement public d’aménagement [Localité 21] Rungis Seine Amont de lui notifier son offre, ce qu’elle devait mettre en 'uvre, avant de pouvoir saisir le juge de l’expropriation ou intervenir volontairement devant lui.

Le premier juge a en conséquence déclaré irrecevable l’intervention volontaire de la SARL STL.

La SCI du Noyer et la STL demandent l’infirmation de ce chef en indiquant que la société STL subit un préjudice du fait de l’expropriation de son bailleur, qu’il convient d’indemniser, à tout le moins sur le fondement l’article 1240 du Code civil ; que la société STL est une entreprise de transport routier de marchandises qui a son siège social à [Localité 12] dans le Pas-de-Calais, mais qu’elle dispose également de places de stationnement à [Localité 33] dans le Val-de-Marne, que son principal client la société NICOLAS est une enseigne française de magasin spécialisée dans la vente de vin, pour le compte de laquelle elle effectue des prestations de transport, dans le cadre d’un contrat du 28 septembre 2020, faisant suite à un contrat du 1er avril 2009 (pièce n° 17) ; que tous les magasins NICOLAS sont approvisionnés à partir d’une plate-forme située à Thiais dans le Val-de-Marne 1,9 km du terrain objet de l’expropriation, et qu’elle dispose d’un bail commercial donné par la SCI du Noyer propriétaire du terrain et d’une autorisation de stationnement, donnée par la société PHARAON EMBALLAGES sur le terrain cette dernière ; qu’il ne sera pas possible à la société STL de répercuter à son client les coûts supplémentaires qu’engendrera un déplacement de son terrain de stationnement et que la difficulté et l’absence de terrains stationnement à proximité de la zone considérée, qu’elle devra stationner ses camions sur un autre parking dont elle dispose à [Localité 33], son activité pouvant être transférée, mais occasionnant de ce fait un surcoût pour la prestation réalisée au profit de la société NICOLAS, qu’elle estime par un calcul détaillé dans ses conclusions à la somme mensuelle de 13 005,40 euros, formant cette demande à compter de la date d’expropriation jusqu’au 31 mars 2026.

Ella ajoute , que l’office du juge de l’expropriation est limité par les disposistions de l’article L311-8 du code de l’expropriation et qu’il n’est donc pas compétent pour statuer sur l’existence d’un bail commercial, qui constitue une contestation sérieuse sur le fond.

L’EPA ORSA demande la confirmation du jugement sur le fondement des articles L 311-1 et L 311-2 du code de l’expropriation, puisque la SCI du Noyer n’a pas dénoncé la société STL lors de l’enquête ayant indiqué que ces locataires étaient exclusivement les sociétés SERVICES PARKING [Localité 21] et PHARAON EMBALLAGES ; quela société STL ne peut donc se prévaloir d’un quelconque droit à indemnité, la Cour de cassation s’étant prononcée en ce sens dans un cas de figure strictement identique (3e civile, 6 avril 2022, n° 21-1108) ; qu’en outre, il n’a jamais relevé la présence de camions de la société STL, qui n’apparaissent pas sur les différentes images disponibles sur Internet , quen le courrier versé aux débats interroge, et que la réalité de l’occupation du terrain par la société STL apparaît à tout le moins discutable.

Le commissaire du Gouvernement demande également la confirmation du jugement en indiquant que la société STL qui serait liée par la SCI du Noyer par un bail commercial n’a pas fait l’objet d’une dénonciation par son bailleur et que dans le même temps, cette dénonciation a bien été effectuée s’agissant des locataires précaires et que la société STL n’ayant pas été dénoncée par son bailleur, dans le cadre de la présente procédure dans les temps, ne peut, se prévaloir d’une indemnisation.

L’article L311-1 du code de l’expropriation dispose qu’en vue de la fixation des indemnités, l’expropriant notifie au propriétaire et usufruitier intéressé soit l’avis d’ouverture de l’enquête, soit l’acte déclarant d’utilité publique, soit l’arrêté de cessibilité soit l’ordonnance d’expropriation.

L’article L311-2 du même code prévoit en outre que le propriétaire et l’usufruitier sont tenus d’appeler et de faire connaître à l’expropriant les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes.

En conséquence l’absence de déclaration du propriétaire prive son locataire de tout droit à indemnité, à charge pour ce dernier de réclamer réparation à son bailleur défaillant (Cassation, 3e, 6 avril 2022, N°21-11108), la Cour de cassation ayant même précisé que l’intervention volontaire à l’instance opposant l’expropriant au propriétaire expropriée était recevable, peu important que l’expropriant ait pu avoir connaissance de l’existence et la qualité de locataire de la société avant la saisine du juge de l’expropriation.

En l’espèce , il est établi et non contesté, que la SCI du Noyer n’a pas dénoncé la société STL lors de l’enquête en indiquant uniquement que ses locataires étaient exclusivement les sociétés SERVICES PARKING [Localité 21] et PHARAON EMBALLAGES (source : répond questionnaire enquête).

Il convient en conséquence d’adopter les motifs pertinents du premier juge aux termes desquels l’EPA ORSA n’a pas pu faire d’offre à la société STL, puisque son existence n’a pas été portée à sa connaissance par la SCI du Noyer lors de l’enquête, et qu’en outre cette société qui se prétend locataire de la SCI du Noyer, n’a pas, mis en demeure l’EPA ORSA de lui notifier son offre, alors qu’elle devait mettre en demeure l’expropriant, avant de pouvoir saisir le juge de l’expropriation ou intervenir volontairement devant lui.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement déclaré irrecevable l’intervention volontaire de la SARL STL.

— sur le rejet de la demande jonction et de dire n’y avoir lieu de statuer, dans le cadre limitatif de la procédure RG n° 22/00035, sur les demandes indemnitaires de la société SERVICES PARKING [Localité 21].

Le premier juge a rejeté la demande de jonction et dit n’y avoir lieu de statuer, dans le cadre limitatif de la procédure RG 22/00035, sur les demandes indemnitaires de la société services parking [Localité 21], ses demandes faisant l’objet du jugement RG n° 22/00040 rendu le même jour que la précédente décision.

Les appelants principaux demandent l’infirmation du jugement qui a rejeté cette demande de jonction dans le dispositif de ses conclusions mais n’invoquent aucun motif à l’appui.

L’EPA ORSA demande la confirmation du jugement.

Les affaires n° RG 22/00035 et 22/000 40 ayant des objets différents – indemnité de dépossession du propriétaire et indemnité d’éviction de l’occupant, le premier juge indique exactement qu’il n’est pas de l’intérêt d’une bonne justice de les envisager dans le même dossier.

Il convient en conséquence en l’absence de motifs à l’appui de la demande d’infirmation de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement rejeté la demande de jonction et de dire n’y avoir lieu de statuer, dans le cadre limitatif de la procédure RG n° 22/00035, sur les demandes indemnitaires de la société SERVICES PARKING [Localité 21], ses demandes faisant l’objet du jugement RG n° 22/000 40 rendu le même jour que le jugement déféré.

— sur le fond

A sur la date de référence

Le premier juge a retenu en application des articles L 322-2 du code de l’expropriation et L 213-6 du code de l’urbanbisme, la date non contestée en appel, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption urbain, le 11 septembre 2015, date du dernier renouvellement de la ZAD [Adresse 30].

B sur la situation d’urbanisme

A cette date de référence, la parcelle K n° [Cadastre 3] est située en zone UJC (anciennement UF), la zone correspondant à la zone d’aménagement du secteur du [Adresse 18].

Le commissaire du Gouvernement précise que l’opération d’intérêt national [Localité 21] [Localité 29] Seine Amont (OIN ORSA) a été créée par décret du 10 mai 2007, il délimite les opérations d’intérêt national et modifie le code de l’urbanisme ; que l’EPA ORSA est compétent pour réaliser ou faire réaliser les opérations d’aménagement prévues par le code précité et que dans ce cadre il a décidé de prendre l’initiative, en collaboration avec la ville d'[Localité 21] et l’établissement public territorial Grand [Localité 21] Seine Bièvre de la création de la [Adresse 35] sur le territoire de la commune d'[Localité 21] situé au sein de l’OIN dont il assure le suivi ; que le secteur du [Adresse 18] est situé à l’interface entre le centre ancien à l’est, les secteurs de grande activité du SENIA situés au nord et au nord-ouest et des zones pavillonnaires, et qu’il est actuellement composé d’un tissu urbain dégradé combinant des locaux logistiques et une zone pavillonnaire et des espaces publics dévalorisés et qu’il est donc prévu d’y réaliser une opération d’aménagement dans le cadre d’une d’aménagement concerté à dominante d’habitat, cette opération s’inscrivant dans un contexte de renforcement de l’accessibilité du secteur pour initier la mutation de la partie du SENIA, relier le centre-ville d'[Localité 21] à la gare du pont de [Localité 29] et mettre en 'uvre une requalification des espaces publics.

C sur la consistance du bien

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un terrain à bâtir d’une superficie non discutée en appel par les parties de 6980 m².

Il s’agit d’un terrain traversant bénéficiant de deux entrées, l’une [Adresse 18] et l’autre [Adresse 16], séparé en deux, sur lequel se situent trois bâtiments dont l’un sert pour des activités de bureaux, les deux autres n’étant pas investis.

Ce terrain est proche de l’aéroport d'[Localité 21] et a été aménagé, en partie en places de stationnement payant, la dalle de stationnement étant en mauvais état. La société SERVICES PARKING [Localité 21] est détentrice du bail.

La deuxième partie du terrain est louée en partie à la société NICOLAS depuis 2020, pour l’entrepôt de ces camions et à la société PHARAON EMBALLAGES qui entrepose des palettes de bois.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès-verbal de transport.

La SCI du Noyer et STL soulignent que le site est sécurisé, que le terrain est en zone constructible,qu’ il n’est grevé d’aucune servitude (pièce n° 1 : acte d’acquisition) qu’il se situe en plein milieu de la future [Adresse 34] avec une superficie de 6980 m², ce qui lui confie une réelle rareté et une valeur unique dans ce secteur très urbanisé, puisqu’il n’existe pas d’autre terrain de cette nature à [Localité 21], ni dans le Val-de-Marne ; que le terrain est particulièrement bien desservi en termes de transports, l’arrêt des lignes d’autobus 86 et 482 « parcs Méliès » étant à 120 m, la station du RER C d'[Localité 21] ville étant située à 1,1 km, et les voies rapides A 86 et N 7 étant distantes de 2 km avec une proximité en outre du centre commercial Belle Epine et du magasin IKEA [Localité 31] à environ 2 km.

Elles ajoutent que l’estimation de [Localité 22] NOTAIRES SERVICES souligne, quant à elle, qu’il s’agit d’un terrain traversant permettant un découpage pour plusieurs utilisations et que le terrain ferme avec deux portails d’accès (pièce n° 8) :

— terrain traversant aisément divisible.

— terrain relativement plat sans déclivité marquée.

— terrain profitant d’un accès véhicule au sud par l'[Adresse 16] et au nord par le [Adresse 18].

' terrain traité en voie lourde sous enrobé goudronné.

' terrain clos.

Elles demandent donc de retenir une valeur haute des estimations, s’agissant d’un terrain en zones périurbaines où s’exerce une forte pression sur le marché.

D sur la date d’estimation

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 23 décembre 2022.

E Sur l’indemnité principale

1° Sur la situation locative

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Le premier juge a appliqué un abattement de 10 % sur les termes de référence établis en valeur libre.

Il convient en conséquence d’examiner au préalable les termes proposés par les parties et de statuer ensuite sur l’application éventuelle d’un abattement pour occupation.

2° Sur la méthode

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

Le premier juge a appliqué la méthode d’évaluation globale par comparaison qui n’est pas contestée par les parties en appel, celles- ci proposant des références différentes.

3° Sur les références des parties

Après examen des références proposées par les parties le premier juge a écarté les termes de comparaison proposée par la SCI du Noyer, a retenu un terme de l’EPA ORSA , a retenu deux termes du commissaire du Gouvernement et a retenu une valeur unitaire de 200 euros/m² puis a appliqué un abattement de 10 %, soit la valeur unitaire de 180 euros/m² pour la superficie non contestée de 6980 m² soit une indemnité principale de 1'256'400 euros.

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

a) Les références des la SCI du Noyer

La SCI demande à titre principal de fixer l’indemnité principale à la somme de 3 880'000 euros hors-taxes, correspondant à une offre d’acquisition du tènement par un groupe de promotions immobilières pour ce montant (pièces n° 9 et 10) en indiquant que cette valeur est la valeur du marché, qui résulte de l’équilibre entre l’offre et la demande et représente la valeur d’échange sur le marché lors d’une transaction amiable effectuée dans un délai et des conditions normales.

Il sera tout d’abord souligné que l’acheteur par courrier du 16 mars 2022 a indiqué qu’il ne donnait pas suite au projet d’acquisition au prix négocié de 3 3 380 000 euros intermédiaires compris, en raison d’une probabilité de préemption par la ville (pièce n° 10).

En outre, la valeur d’un terrain ne peut être déterminée en fonction de son utlisation future.

En tout état de cause, ne peuvent être retenus comme termes de référence que des mutations effectives ; en conséquence, cette offre par le groupe CONFIANCE du 16 mars 2022 sera écartée.

La SCI du Noyer demande à titre subsidiaire de fixer l’indemnité principale à la somme de 1'892'226 euros hors-taxes en effectuant une comparaison entre l’indemnité principale proposée par l’expropriant et le prix d’acquisition en 1992, en indiquant que le prix était alors de 8'302'000 francs, soit en tenant compte de l’érosion monétaire due à l’inflation telle que calculée par l’INSEE à une somme de 1'892'226 euros (pièce n° 11) ; elle produit une récente étude des notaires des prix immobiliers qui ont augmenté de 115 % et ceux du foncier de près de 200 % (pièce n° 12 : article du Figaro du 21 avril 2020).

Cependant, ne peuvent être rentnus comme termes de comparaison, ni le prix d’acquisition, ni un article de presse ; ce terme sera donc écarté.

À titre infiniment subsidiaire, la SCI du noyer demande de fixer l’indemnité principale à la somme de 1'771'000 euros hors-taxes en se fondant sur des données générales, des estimations effectuées par la chambre des notaires et notamment sur une vente du 21 décembre 2022.

1° données générales

La SCI du noyer indique que le prix au m² moyen des terrains en Île-de-France était de 232 euros en 2016 (pièce n° 13 : extraits du site www.data.gouv.fr) et que plus particulièrement, le prix moyen du terrain constructible en Val-de-Marne est de 852 euros/m² en mars 2022 (pièce n° 14 : extraits du site www.terrain-construction.com).

Ces données de nature générale ne correspondant pas à des mutations effectives seront écartées.

2° estimations effectuées par cabinet EOL et la chambre des notaires

Comme l’indique exactement le commissaire du Gouvernement, l’étude par le cabinet EOL (pièce n° 15) ne peut être retenue, puisque cette estimation ne comprend pas l’étude de marché présentant des termes de comparaison référencés.

la SCI du Noyer indique ensuite qu’elle a fait estimer son bien par une structure professionnelle compétente en décembre 2021, réactualisée au 22 décembre 2022 (pièce n° 15, n° 16-2 et 16-3) et demande de retenir la dernière estimation de 1 771 000 euros HD correspondant à 220 euros/m² (pièce n°16-3).

Elle conteste que le premier juge ait écarté ces termes issus de la base BIEN, l’authenticité notariale étant assurée et demande de retenir l’estimation de 220 euros/m² en terrain nu, hors aménagement.

La SCI du Noyer produit des références émanant de la base BIEN et des références DVF ci-dessus qui en l’absence des références de publication ne permettent cependant pas de disposer des actes de vente correspondant aux termes de référence cités et de connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions ; il appartenait à la SCI du Noyer pour obtenir ces actes de vente de saisir l’administration fiscale en vertu de l’article L135 B du livre des procédures fiscale ou d’utiliser les dispositions de la loi N°2018-727 du 10 aout 2018 pour un Etat au service d’une société de confiance ; les expropriés peuvent en effet obtenir gratuitement auprès de l’administration fiscale en application des dispositions de l’article L 135 du livres des procédures fiscales, sur simple demande et sans restriction aux termes de la loi, la communication des éléments d’informations en sa possession, nécessaires à l’appréciation de la valeur de leur bien ; en outre, l’article L 112 A du livre des procédures fiscales suite à la loi N° 2018-727 du 10 août 2018 pour un État au service d’une société de confiance (article 13) prévoit qu’afin de concourir à la transparence du marché foncier immobilier, l’administration fiscale rend librement accessible au public, sous forme électronique, les éléments d’information qu’elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées à l’occasion des mutations intervenues au cours des 5 dernières années; un décret en conseil d’État précise les modalités d’application de cet article ; par coordination, la réserve prévue à l’article L 107 B du livre des procédures fiscales prévoyant l’accès par les personnes physiques aux informations relatives aux ventes immobilières (Patrim usager) est supprimée ; les premiers à seizième alinéas de l’article 135 B sont supprimés. Ces termes seont donc écartés.

3° vente du 21 décembre 2022

La SCI du Noyer évoque une cession effectuée par l’EPA ORSA sur une parcelle similaire et voisine, cadastré [Adresse 10] [Localité 21], d’une surface de 1941 m², pour un prix de 2'136'036,02 euro soit au prix de 1100 euros/m² (pièce n° 27 : extrait cadastral et acte de vente du 21 décembre 2022).

L’EPA ORSA demande d’écarter ce terme en indiquant que la vente porte non seulement sur un terrain à bâtir, mais également sur les droits à construire attachés à ce terrain.

Il ressort de la pièce n° 27 qu’il s’agit d’une vente par l’EPA ORSA au profit de la société Demathieu et Bard Immobilier, promoteur immobilier, correspondant à un terrain à [Localité 21] entre la future [Adresse 24] , la [Adresse 10] et le [Adresse 18] n°1 d’une superficie de 1941 m², constituant le lot 1 de la [Adresse 34], dans le secteur de projet carrières ouest, auquel sont attachées les droits à construire nécessaires à la réalisation et à concurrence de ladite Zac pour permettre de développer une superficie de plancher global de 4 410 m², un permis de construire pour ce faire ayant d’ores et déjà été délivré (article 5.2 désignations des droits de construire).

Il est de principe que les cessions de droits à construire doivent être écartées. En effet, le constructeur, maître de l’ouvrage, a acquis la possibilité de construire sur un terrain donné une surface hors 'uvre importante, tous coûts, frais et travail en amont payés, le prix qu’il accepte représente la charge foncière, elle-même constituée, dans les zones d’aménagement concerté, à titre indicatif, des coûts suivants : achat du terrain, indemnité d’éviction commerciale, frais de notaire, avocat, géomètre, frais de démolition, sondages, travaux de voirie, espaces verts, équipement de parking, plafond légal de densité, frais d’architecte, de maîtrise d''uvre, frais de bureau de contrôle, frais d’assurance, frais financiers, TVA résiduelle.

La cour de cassation par arrêt du 2 février 2017, n°15-27121 a cassé un arrêt de cour d’appel en indiquant :

« Attendu, que pour fixer ses indemnités à une certaine somme, l’arrêt retient que, si les éléments de comparaison contestée par la SEM, constitué par les ventes des 30 novembre 2009 et 26 juillet 2012, sont des terrains à bâtir proche du bien en cause, ces ventes visent en outre expressément les droits à construire attacher à ses parcelles sous forme de surface hors 'uvre nette, qui ne peut être discuté que ces droits une valeur patrimoniale, en conséquence, s’il n’y a pas lieu d’écarter purement et simplement les chiffres résultant de cette transaction, il conviendra de les modérer pour prendre en considération le fait qu’il comprenne la valeur des droits à construire ;

Constatant ainsi, alors qu’elle avait retenu que la parcelle expropriée était un terrain à bâtir situer dans la même zone d’urbanisme que les deux termes de comparaison litigieux, bénéficiant conséquence des mêmes conditions légales et effectives de construction, la cour d’appel, qui n’a pas expliqué en quoi les « droits à construire » viser par les actes de vente emporter une valeur patrimoniale supérieure à celle résultant de ces mêmes conditions, n’a pas donné de base légale à sa décision. »

Or, les biens bénéficiant d’un permis de construire purgé de tout recours, confèrent un droit effectif et juridiquement reconnu à y réaliser un projet immobilier, et s’ils sont situés dans la même zone d’urbanisme et bénéficient en conséquence des mêmes conditions légales et effectives de construction, la délivrance d’un permis de construire purgé de tout recours leur confèrent une valeur supérieure à celle du bien exproprié.

Cette cession du 21 décembre 2022 correspondant à des droits à construire non comparables sera donc écartée.

4° autres ventes

Les appelants font état enfin de ventes identifiées par [Localité 22] NOTAIES SERVICES (pièce n° 28) :

' du 20 décembre 2022,un bien sis [Adresse 18] ([Localité 21]), au prix de 994 euros/m² ;

' du 20 décembre 2022, d’un bien [Adresse 11]), au prix de 942 euros/m².

Cependant ces cessions sont issues de la base BIEN des notaires et seront donc écartées pour les mêmes motifs que précédemment en l’absence de production des actes de vente.

La SCI du Noyer et STL font état enfin de la rareté des terrains nus à [Localité 21], dans le Val-de-Marne et indiquent que la recherche d’un terrain équivalent à acquérir sera longue, ce type de terrain n’existant plus dans ce secteur.

Ils ajoutent que cette rareté est confirmée par la société EOL à qui elle a confirmé une recherche de terrain équivalent qui indique : « nous faisons suite à votre courriel de ce jour concernant notre recherche de foncier d’une surface de 7000 m² environ à [Localité 21]. Pour le moment, nous n’avons pas de errains disponibles sur ce secteur. Nous vous ferons parvenir des solutions dès que nous en aurons. » (Pièce n° 8 : courrier du 14 décembre 2021) ; ce qui est également confirmé par une recherche de terrain de 3000 m² restée à ce jour infructueuse, comme l’ont confirmé les sociétés EOL par courrier du 16 juin 2022 et SCAMAC IMMO par courrier du 20 juin 2022 (pièce n° 8-1 et 8-2).

b) les références de l’EPA ORSA

L’EPA ORSA demande la confirmation du jugement et invoque les cessions suivantes comportant les références cadastrales et d’enregistrement :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

Observations

I1

7 décembre 2018

[Adresse 20]

2324

236'600

[Cadastre 4],80

UE

vente de la commune

à une SCI

I2

13 août 2017

[Adresse 28]

145

32'335

223

UFbi

vente SNCF réseau à GPAM

I3

25 juillet 2018

[Adresse 2]

751

56'000

75

UFbi

parcelles affectées par diverses servitudes évaluées par la DNID sur une base de 200 euros/m²

I4

17 février 2014

[Adresse 25]

561

72'930

130

UP2I

acquis par EPFIF terrain à usage de parking

I5

23 juillet 2010

[Adresse 8]

577

90'175

156

Uf

acquis par la copropriété du centre commercial

I1

Ce terme comparable en consistance en localisation sera retenu.

I2

Ce terme datant de plus de 5 ans est trop ancien et sera donc écarté.

I3

Ce terme datant de plus de 5 ans est trop ancien et sera donc écarté

I4

Ce terme datant de plus de 5 ans est trop ancien et sera donc écarté

I5

Ce terme datant de plus de 5 ans est trop ancien et sera donc écarté

L’EPA ORSA reprend également les références du commissaire du Gouvernement étudiées

ci-après.

c) Les références du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement propose des termes de comparaison de terrain à bâtir déjà cités en première instance avec les références cadastrales et les références d’enregistrement :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

Observations

CG1

44496

[Adresse 26]/

[Adresse 5]

16671

2570000

154

UJC

cession EPFIF à EPA ORSA

CG2

43440

[Adresse 9]

2324

236000

102

UE

cession de la commune à SCI

CG3

44040

[Adresse 23] à [Localité 29]

4764

1072000

225

UAE4

mutation marchée libre

CG4

44472

[Adresse 17] [Localité 32]

2448

416667

170

PLU annulé

mutation marchée libre

CG5

43788

[Adresse 27]

15679

3033947

194

UR

cessionVALOPHIS HABITAR à EPA ORSA

moyenne

169

médiane

170

CG1

Ce terme correspondant à un terrain de consistance comparable, situé à proximité immédiate du bien à évaluer et dans le même zonage sera donc retenu, en teant compte que superficie est nettement supérieure au bien à évaluer.

CG2

Ce terme correspondant à un terrain à bâtir situé dans la même localité sera retenu tout en tenant compte de son ancienneté.

CG3

Ce terme situé à [Localité 29] correspondant à un terrain goudronné comportant un local électrique sera retenu en raison de la rareté des termes comparables nécessitant d’élargir le champ géographique.

CG4

Ce terme correspondant à un terrain à bâtir à [Localité 32] sera retenu en raison de la rareté des termes comparables nécessitant d’élargir le champ géographique.

CG5

Ce terme correspondant à un terrain à bâtir à [Localité 19] sera retenu en raison de la rareté des termes comparables nécessitant d’élargir le champ géographique.

Le commissaire de Gouvernement indique que la moyenne est de 169 euros/m² avec une médiane à 170 euros/m², que le premier terme de comparaison se situe à proximité immédiate du bien à évaluer et dans le même zonage, et qu’il privilégie donc ce terme, mais que néanmoins, ce terme a une surface bien supérieure au bien à évaluer (environ 2,4 fois).

Il propose donc de retenir une valeur unitaire moyenne de 200 euros/m².

Les termes retenus par la cour correspondent à:

[Cadastre 4],81 + 154 + 102 + 225+ 170 + 194 = 946,81 euros/6= 157,80 euros / m².

L’étude de [Localité 22] NOTAIRES SERVICES (pièce n° 16-2) au titre des appréciations générales indique :

' éléments valorisants :

' terrain relativement plat, et dont la voie d’accès permet le passage des véhicules de lutte contre les incendies.

' terrain traversant permettant un découpage pour plusieurs utilisations.

' terrain fermé avec deux portails d’accès.

' Éléments dévalorisants :

' revêtement bitumeux vieillissant.

' Accès étroit depuis l'[Adresse 16].

Il convient donc de tenir compte de la rareté du bien exproprié et de sa bonne localisation, des éléments valorisants qui sont plus importants que les éléments dévalorisants, de l’ancienneté des références et de l’évolution du marché .

Au vu des ces éléments, et l’EPA ORSA ne contestant pas en appel la valeur retenue par le premier juge, la cour confirmera la valeur de 200 euros/m² .

4° sur l’abattement pour occupation

En l’espèce, le bien est occupé en vertu d’un bail de courte durée d’une convention d’occupation précaire, par les sociétés PHARAON EMBALLAGES et SERVICES PARKING [Localité 21] ( pièce n°2) .

La SCI du Noyer demande l’infirmation du jugement qui a retenu un abattement pour occupation de 10 % au motif que la société PHARAON EMBALLAGES a quitté le terrain à l’expiration de son bail en septembre 2022.

Cependant, à la date du jugement, en l’absence d’ordonnance d’expropriation, la SCI du Noyer ne justifie pas que la société susvisée ait quitté le terrain à l’expiration de son bail en septembre 2022.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a appliqué l’abattement habituel au vu de ce type d’occupation à 10 % sur les termes établis en valeur libre.

En conséquence, la indemnité principale est de :

6980 m² X 180 euros(après abattement de 10 %) = 1'256'400 euros en valeur occupée .

Le jugement sera confirmé en ce sens.

— Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : (1 256 400 – 15 000 ) x 10% = 124'140 euros

soit un total de 126'640 euros arrondis.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

2° sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

La SCI du Noyer et STL ont formé appel de la somme allouée par le premier juge au titre de l’indemnité pour perte de revenus locatifs d’un montant de 151'857,57 euros, mais elles sollicitent dans le dispositif de leurs conclusions d’appel ce montant.

En conséquence en l’absence de contestation des parties, le jugement sera confirmé qui a fixé l’indemnité pour perte de revenus locatifs correspondant à 12 mois de loyer soit la somme de 151'858 euros, après déduction de la taxe foncière injustifiée jusqu’à ce jour, l’ordonnance d’expropriation n’étant pas intervenue, et que, lorsque le transfert de propriété sera opéré, l’expropriant deviendra débiteur de la taxe foncière.

Le jugement sera donc confirmé qui a exactement fixé l’indemnité totale de dépossession à verser par l’établissement public d’aménagement [Localité 21] Seine Amont à la SCI du Noyer à la somme de :

1'256'400 euros (indemnité principale)+ 126'640 euros (indemnité de remploi)+ 151'857,57 euros (indemnité pour perte de revenus locatifs)= 1'534'897,57 euros en valeur occupée.

— sur la demande de création d’une servitude

La SCI du Noyer et STL ont formé appel sur le rejet par le premier juge de leur demande de création d’une servitude mais ne font état d’aucun motif à l’appui de leur demande d’infirmation.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

— sur les frais d’estimation par [Localité 22] NOTAIRES SERVICES

La SCI du Noyer et STL demandent la somme de 12'000 euros, en cela inclut les frais d’estimation par PARIS NOTAIRES SERVICES d’un montant de 4500 euros hors-taxes.

Cependant, les frais d’estimation y compris ceux de EOL et [Localité 22] NOTAIRES SERVICES ne sont pas utiles à la solution du litige.

Elles seront donc déboutées de ce chef.

— sur les dépens

L’appel principal ne concerne pas les dépens de première instance.

La SCI du Noyer et la société STL perdant le procès seront condamnés aux dépens d’appel.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’appel principal ne porte pas sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de première instance.

L’équité commande de débouter la SCI du Noyer et la SARL STL de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Prononce la jonction des dossiers enregistrés sous les N° RG 23-02275 et 23-05001, l’affaire étant désormais suivie sous le RG 23-02275 ;

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Déclare recevables les pièces n° 27, 28 et 29 de la SCI du Noyer et de la SARL STL.

Statuant dans la limite des appels,

Confirme le jugement entrepris ;

Déboute la SCI du Noyer et la société STL de leurs demandes de voir condamner l’EPA ORSA à leur payer la somme de 12'000 euros, en cela inclut les frais d’estimation par PARIS NOTAIRES SERVICES ;

Condamne la SCI du Noyer et la société STL aux dépens d’appel ;

Déboute la SCI du Noyer et la société STL de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT