ARRET N° 141

R.G : 16/02401

MA/KP

SARL LUCYLE

C/

X

E

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2^e Chambre Civile

ARRÊT DU 14 MARS 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/02401

Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé du 31 mai 2016 rendue par le Président du Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE.

APPELANTE :

SARL LUCYLE prise en la personne de son gérant en exercice et de tous autres représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

N° SIRET : 387 878 416

XXX

XXX

Ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Luc-Pierre BARRIÈRE, avocat au barreau de LA ROCHELLE.

INTIMES :

Madame B Z F X

née le XXX à PARIS

XXX

XXX

Ayant pour avocat postulant M^e Olivier BERTRAND de la SELARL BERTRAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Maître D E

XXX

Le Gabut

XXX

Défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Décembre 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Béatrice SALLABERRY, Présidente de chambre

Madame Carole CAILLARD, Conseiller

Madame Martine ANDRIEUX, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

—  RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Béatrice SALLABERRY, Présidente de chambre et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Madame B Z F X est propriétaire d’un ensemble immobilier situé XXX à XXX

Selon acte sous seing privé en date du 29 mars 2000, Madame B Z F X a donné à bail commercial à la SARL Lucyle un local commercial situé dans cet ensemble immobilier pour une durée de neuf ans à compter du 1^er décembre 1999, moyennant un loyer mensuel hors taxe et hors charges de 2.875,26 Francs.

Par acte d’huissier en date du 29 juillet 2015, Madame B Z F X a fait délivrer à la SARL Lucyle un commandement de payer la somme de 7.315,07 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 24 juillet 2015 outre le coût de l’acte d’un montant de 180,86 € et visant la clause résolutoire incluse dans le bail.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées, par exploit d’huissier en date du 16 novembre 2015, Madame B Z F X a assigné la SARL Lucyle devant le Juge des référés du Tribunal de Grande Instance de La Rochelle aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner sous astreinte l’expulsion de la société Lucyle, la condamner au paiement de la somme de 9.419,11 € au titre des loyers et charges dus au 10 septembre 2015, outre intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2015, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, et de la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance en date du 31 mai 2016, le Juge des référés du Tribunal de Grande Instance de La Rochelle a :

— Débouté la SARL Lucyle de ses demandes.

— Constaté au 30 août 2015, la résiliation de plein droit du bail commercial du 29 mars 2000.

— Ordonné l’expulsion de la SARL Lucyle et de tous occupants de son chef des lieux loués sis à La Rochelle , XXX , dans le mois de la signification de l’ordonnance, et passé ce délai, avec l’assistance, si besoin est, de la force publique et d’un serrurier.

— Condamné la SARL Lucyle à payer à B Z F X la somme provisionnelle de 9.196,59 € au titre des loyers, charges et taxes impayées au 30 août 2015, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 novembre 2015, une indemnité d’occupation de 751,84 € par mois à compter du 24 septembre 2015 et jusqu’à la libération effective des lieux et la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût de l’état des inscriptions.

Par jugement en date du 28 juin 2016, le Tribunal de commerce de La Rochelle a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SARL Lucyle et désigné la SCP D E en qualité de mandataire.

Selon déclaration enregistrée au greffe de la cour le 27 juin 2016, la SARL Lucyle a interjeté appel de cette décision.

Selon leurs dernières conclusions signifiées le 26 août 2016, la SARL Lucyle et la SCP D E en qualité de mandataire de la SARL Lucyle demandent à la cour de au visa de l’article 901 du Code de procédure civile,

— Accueillir la SARL Lucyle en son appel à l’encontre de la décision entreprise et la dire bien fondée.

— Donner acte à Maître D E de ce qu’elle intervient volontairement à l’instance ès-qualités de mandataire judiciaire.

— Réformer la décision dont s’agit et statuant à nouveau.

En application des dispositions des articles 1720 et suivants du Code civil, 2277 du Code civil, au visa de la jurisprudence et vu les pièces versées aux débats,

— Dire et juger recevable comme bien fondée la société Lucyle en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions articulées à l’encontre de Madame Z F X.

> Sur la prescription,

— Déclarer prescrite la partie de la dette correspondante aux loyers et charges antérieures à la date du 29 juillet 2010, soit la somme de 1.864,55 € à déduire des sommes réclamées.

> Sur la nullité du commandement,

— Constater que selon la jurisprudence de la Cour de Cassation, l’absence d’un décompte détaillé dans le commandement est sanctionnée par la nullité, nonobstant que le détail soit apporté par un décompte de relevé de compte locatif, document interne au gestionnaire, qui n’est pas de nature à régulariser le commandement de payer qui ne comporte pas le décompte des sommes et en conséquence, dire que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 29 juillet 2015 est nul et de nul effet.

A titre subsidiaire, si la Cour devait ne pas faire droit aux exceptions soulevées,

— Constater que la SARL Lucyle est en redressement judiciaire.

— Octroyer un délai de 24 mois à la SARL Lucyle pour s’acquitter des sommes qui seraient mises à sa charge le cas échéant.

— Suspendre les effets de la clause résolutoire.

En tout état de cause,

— Dire et Juger qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL Lucyle les frais et honoraires qu’elle a dû exposer à l’occasion de cette procédure et lui accorder la somme de 2500 € à titre de provision sur les frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner Madame Z F X. aux entiers dépens, dont distraction pour ceux la concernant au profit de la SELARL Lexavoue Poitiers en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans se dernières conclusions signifiées le 25 octobre 2016, Madame B Z F X demande à la cour de :

au visa des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, 1134 et 1184, 1244-1 du Code civil, et 491, 700 et 809 du Code de procédure civile,

À titre principal,

— Confirmer l’ordonnance entreprise

— Constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail commercial signé le 29 mars 2000 entre Madame X et la Société Lucyle pour des locaux dans un ensemble immobilier situé à La Rochelle (XXX, est acquise depuis le 29 juillet 2015.

— lui donner acte de ce qu’il n’existe aucun créancier inscrit, suivant état « néant » délivré par le Greffe du Tribunal de commerce de La Rochelle le 16 octobre 2015.

— Ordonner l’expulsion de corps et de biens de la SARL Lucyle, ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

— Condamner la SARL Lucyle à lui payer la somme provisionnelle de 9.196,59 € au titre des loyers, charges et taxes impayés au 30 août 2015, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 novembre 2015, et à toutes fins ordonner l’inscription de ladite somme sur le relevé des créances de la SARL Lucyle.

— Condamner la SARL Lucyle à lui payer une indemnité d’occupation de 751,84 € par mois à compter du 24 septembre 2015 et jusqu’à libération effective des lieux, et à toutes fins ordonner l’inscription de ladite somme sur le relevé des créances de la SARL Lucyle.

— Condamner la Société Lucyle aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 juillet 2015 pour la somme de 180,66 €, et de la délivrance de l’état des inscriptions du 16 octobre 2015 pour la somme de 50,56 €, et à toutes fins ordonner l’inscription de ladite somme sur le relevé des créances de la SARL Lucyle.

À titre subsidiaire,

— Condamner la SARL Lucyle à lui payer par provision, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 29 juillet 2015, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer prévu au contrat au moment de la résiliation, augmenté des charges, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 novembre 2015 et jusqu’au départ effectif des lieux loués et remise des clés > et subsidiairement, si la Cour devait considérer que la partie de la créance antérieure au 16 novembre 2010 soit contestable, comme étant susceptible d’être atteinte par la prescription quinquennale, la somme hors prescription de (9.419,11 € – 1.185,11 €) 8.234,00 €, et à toutes fins ordonner l’inscription de ladite somme sur le relevé des créances de la SARL Lucyle

> et plus subsidiairement, si la Cour devait considérer que la partie de la créance relative aux frais d’envoi de quittance et de relance soit contestable, comme n’apparaissant pas évidemment et incontestablement dus, la somme hors frais de (9.419,11 € – 212,72 €) 9.206,39€ et à toutes fins ordonner l’inscription de ladite somme sur le relevé des créances de la SARL Lucyle,

> et plus subsidiairement encore, si la Cour devait considérer que la partie de la créance relative aux frais d’envoi de quittance et de relance soit contestable, comme n’apparaissant pas évidemment et incontestablement dus, et susceptible d’être atteinte par la prescription quinquennale, la somme hors frais et hors prescription de (9.419,11 € – 1.185,11 € – 138,94 €) 8.095,06 € et à toutes fins ordonner l’inscription de ladite somme sur le relevé des créances de la SARL Lucyle.

En tout état de cause,

— Condamner la SARL Lucyle à lui payer la somme de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles.

— Dire et juger que, dans l’hypothèse où elle serait contrainte d’avoir à faire procéder à l’exécution forcée des condamnations prononcées à défaut de règlement spontané, le montant des sommes retenues par l’huissier de justice, agissant en application des dispositions de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 relatif au tarif des huissiers, sera intégralement supporté par la SARL Lucyle, en sus des sommes éventuellement mises à sa charge au titre des frais irrépétibles.

La clôture des débats est intervenue le 31 mai 2016.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription

Madame B Z F X sollicite la condamnation de la SARL Lucyle à lui régler la somme de 9.196,59 € au titre de loyers et charges impayés au 30 août 2015 et portant sur la période du 28 octobre 2009 au 24 août 2015.

L’ancien article 2277 du Code civil applicable jusqu’à ce que la loi du 17 juin 2008 ne vienne modifier le droit de la prescription disposait que « se prescrivent par cinq ans les actions en paiement – des loyers, des fermages et des charges locatives- »

La Cour de cassation affirme que « les actions en paiement des loyers et généralement de tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus court se prescrivent par cinq ans ».

L’article 2224 du Code civil dispose que « les actions personnelles mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour ou le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Le délai de prescription quinquennal débute le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. En matière de non paiement des loyers, le point de départ de la prescription quinquennale débute au jour ou le preneur a cessé de payer les loyers, au lendemain du jour de l’échéance, soit selon la jurisprudence à partir de chaque échéance non réglée.

L’article 2240 du Code civil précise que « la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription ».

L’article 2241 du Code civil dispose que « la demande en justice, même en référé , interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure ».

Le commandement ou une saisie signifiés à celui qu’on veut empêcher de prescrire interrompent également la prescription ainsi que les délais pour agir.

L’article 1253 du Code civil stipule que « le débiteur de plusieurs dettes a le droit de déclarer, quelle dette il entend acquitter ».

L’article 1256 du Code civil dispose que « lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles qui sont pareillement échues, sinon , sur la dette échue , quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.

Si les dettes sont d’égale nature, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.».

Il est de jurisprudence constante que les sommes acquittées par le locataire s’imputent sur les loyers les plus anciens à défaut de clause contractuelle contraire.

Le contrat de bail commercial conclu entre les parties ne comporte aucune disposition concernant l’imputation des paiements effectués par la locataire, la SARL Lucyle.

La SARL Lucyle sollicite, en considération de l’imputation des paiements qu’elle a effectués, que la fraction de la dette antérieure au 29 juillet 2010 soit considérée comme prescrite et, en conséquence, affirme qu’elle ne peut être réclamée au montant cumulé de 9.419,11 € .

Madame B Z F X soutient que son action n’est pas prescrite dès lors que les paiements effectués depuis 2010 par la SARL Lucyle s’imputent nécessairement sur les dettes les plus anciennes.

En l’espèce, il ressort des divers décomptes produits aux débats par Madame B Z F X au titre des loyers et charges impayés et des propres déclarations de la SARL Lucyle qu’il n’y a jamais eu interruption du paiements des loyers par la SARL Lucyle entre le 28 octobre 2009 et le 24 août 2015.

Il n’est pas non plus établi que la SARL Lucyle qui n’a jamais interrompu ses paiements durant cette période, ait précisé lors de ses paiements les dettes que ces derniers étaient censé éteindre.

La SARL Lucyle n’a en réalité jamais contesté le principe de la créance de Madame B Z F X en dehors de son quantum.

Il s’ensuit que la SARL Lucyle ne peut donc à ce jour se prévaloir d’une quelconque prescription pouvant faire échec à la demande en paiement de Madame B Z F X

Il convient en conséquence de confirmer sur ce point la décision rendue en première instance.

Sur la nullité du commandement de payer

La SARL Lucyle soutient que le commandement de payer qui lui a été délivré le 29 juillet 2015 visant la clause résolutoire incluse dans le bail serait nul dans la mesure où il ne comporterait pas le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires, celui-ci ne comportant qu’une seule ligne ainsi libellée :« PRINCIPAL CREANCE selon décompte annexé et arrêté au 24 juillet 2015 7315,07 € – coût de l’acte TTC 180,66 € ».

Madame B Z F X fait valoir que le relevé de compte locatif joint au commandement et arrêté au 24 juillet 2015 permettait à la SARL Lucyle d’être parfaitement informée du montant et de la nature des sommes qui lui étaient réclamées mois par mois et ligne par ligne.

À cet effet, il convient de constater qu’à l’appui du commandement de payer en date du 29 juillet 2015, a été joint un décompte précis établi par Foncia la Rochelle comportant la nature et le montant des sommes réclamées (7.315,07 € au 24 juillet 2015) et permettant ainsi à la SARL Lucyle de connaître exactement la nature de sa dette et l’ampleur de sa dette à la date du commandement de payer.

Il y a lieu en outre de constater que le commandement de payer vise expressément le décompte annexé et arrêté au 24 juillet 2015 pour un montant de 7.315,07 €.

Pour l’ensemble de ces raisons, il convient de rejeter la demande de cette dernière tendant à voir prononcer la nullité dudit commandement et de confirmer sur ce point la décision rendue en première instance.

Sur la résiliation du bail

L’article L 145- 41 du Code du commerce prévoit que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité mentionnée ce délai..

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du Code civil peuvent, en accordant des délais , suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque que la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge »

.

L’article L 622-21 du Code du commerce précise que « Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L 622-17 et tendant 1° à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent – 2° à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent..».

Le contrat de bail commercial conclu entre les parties prévoit qu'« à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance exacte ou d’exécution d’une seule des conditions du présent bail et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter faits à personne ou à domicile élu, contenant mention de la présente clause, restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur et l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance de référé, sans préjudice de tous dépens et dommages-intérêts et sans que l’effet de la présente clause ne puisse être annulé par des offres réelles passé le délai indiqué ».

En l’espèce, il convient de constater que le commandement de payer en date du 29 juillet 2015 visant la clause résolutoire a été délivré à la SARL Lucyle pour défaut de paiement de loyers échus antérieurement à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire ouverte à l’encontre de celle-ci par jugement du Tribunal de commerce de la Rochelle en date du 28 juin 2016; que ce commandement n’a pas donné lieu au moindre paiement de la SARL Lucyle dans le mois qui a suivi.

Il convient en conséquence de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 30 août 2015 et condamné la SARL Lucyle au paiement d’une indemnité d’occupation de 751,84 € par mois à compter du 24 septembre 2015 jusqu’à la libération effective des lieux.

En application de l’article L 622-21 du Code du commerce, les effets de la clause résolutoire seront néanmoins suspendus durant le temps de la procédure de redressement judiciaire.

Sur le bien fondé de la créance

La SARL Lucyle conteste les sommes qui lui sont réclamées au titre des frais ( frais administratifs, frais de relance, frais d’envoi quittance etc..) qui selon elle ne font pas partie des charges prévues au contrat de bail. La SARL Lucyle conteste en outre les charges locatives qui lui sont réclamées.

Madame B Z F X soutient que les sommes réclamées correspondent à des charges locatives prévues contractuellement.

A la rubrique « Impôts et Charges Divers » le contrat de bail conclu entre les parties dispose que « le preneur remboursera au bailleur, en même temps que chaque terme de loyer, les taxes locatives et les différentes prestations et fournitures que les propriétaires sont en droit de récupérer sur les locataires, notamment celles énumérées par l’article 38 de la loi du 1^er septembre 1948 » – « il aura à sa charge les impôts fonciers des biens loués qu’il remboursera au bailleur avec le terme de loyer précédent leur exigibilité. S’il existe ou vient à exister un règlement de copropriété pour l’immeuble, le preneur devra s’y conformer comme il devra se conformer à toute décision prise à l’assemblée des copropriétaires ».

Le contrat de bail commercial conclu entre les parties prévoit en outre que « le présent bail est respectivement consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 34503,12 francs HT payable par mois et d’avance par fractions de 2875,26 francs. Le loyer est soumis à la TVA qui sera payée en sus » – « le loyer ci-dessus fixé sera révisable à l’expiration de chaque période triennale dans les conditions prescrites par le décret du 30 septembre 1953 et les taxes subséquents concernant les loyers immeubles à usage commercial industriel ou artisanal. L’indice de base sera celui du deuxième trimestre 1999 soit 1074 ».

Au regard de ces dispositions contractuelles, des dispositions de l’article 38 de la loi du 1^er septembre 1948 et de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 concernant les charges récupérables pouvant être récupérées par le propriétaire sur le locataire, et des justifications produites aux débats pour chacune des charges sollicitées, il convient d’arrêter la créance de Madame B Z F X à la somme de 9.196,59 € au titre des loyers, charges et taxes impayés au 30 août

2015 avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2015, date de l’assignation.

La SARL Lucyle ayant été placé en redressement judiciaire par jugement du Tribunal de commerce de la Rochelle en date du 28 juin 2016 et les organes de cette procédure intervenant à la présente instance, l’action en paiement de l’arriéré de loyers et charges locatives poursuivie par Madame B Z F X ne peut désormais tendre qu’à une fixation de créance au passif de la SARL Lucyle de sorte que la décision rendue en première instance de ce chef sera infirmée.

Sur les demandes accessoires

Aucun élément ne justifie de faire droit à la demande de M^me Z F X tendant à faire supporter par la SARL Lucyle, le montant des sommes retenues par l’huissier de justice, agissant en application des dispositions de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 relatif au tarif des huissiers.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application en la cause de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les dépens seront mis à la charge de la SARL Lucyle.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Donne acte à Maître D E de ce qu’elle intervient volontairement à l’instance ès qualité de mandataire judiciaire de la SARL Lucyle.

—  Infirme dans toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 31 mai 2016 par le Tribunal de grande instance de La Rochelle.

Statuant à nouveau,

— Rejette la demande de la SARL Lucyle tendant à voir déclarer prescrite la partie de la dette correspondant aux loyers et charges antérieures à la date du 29 juillet 2010 pour un montant de 1.864,55 €.

— Rejette la demande de la SARL Lucyle tendant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivré à son encontre le 29 juillet 2015 pour défaut de paiement des loyers.

— Constate la résiliation de plein droit au 30 août 2015 du bail commercial conclu le 29 mars 2000 entre Madame B Z F X et la SARL Lucyle.

— Suspend les effets de la clause résolutoire durant le temps de la procédure de redressement judiciaire.

— Condamne la SARL Lucyle au paiement d’une indemnité d’occupation de 751,84 € par mois à compter du 24 septembre 2015 jusqu’à la libération effective des lieux.

— Fixe la créance de Madame B Z F X au passif de la SARL Lucyle à la somme de 9.196,59 € au titre des loyers, charges et taxes impayés au 30 août 2015 avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2015, date de l’assignation.

Y ajoutant,

— Déboute les parties de leurs conclusions plus amples ou contraires.

— Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code du procédure civile.

— Condamne la SARL Lucyle aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,