COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 00A

14e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 DECEMBRE 2021

N° RG 21/03552 – N° Portalis DBV3-V-B7F-URML

AFFAIRE :

X, B Y

C/

S.E.L.A.R.L. D Z NOTAIRES

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 mai 2021 par la Juridiction de proximité de GONESSE

N° RG : 000886

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 02.12.2021

à :

M^e Claire RICARD

M^e Stéphanie ARENA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur X B Y

né le […] à SAINT-DENIS-DU-SIG (ALGERIE)

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Claire RICARD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 – N° du dossier 2211389

Assisté de M^e Xavier LOUBEYRE, avocat au barreau de Paris

APPELANT

****************

S.E.L.A.R.L. D Z NOTAIRES

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637

Assistée de M^e Isabelle LAGRANGE, avocat au barreau de Paris, substitué par M^e Sarah CREN

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 octobre 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Marie LE BRAS, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me A TODINI,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes notariés du 11 janvier 2017, M. X Y a cédé à la Selarl D Z Notaire, en formation, et à M^me D Z, le droit de présentation de l’office notarial situé à Ecouen et

lui a consenti un bail sur les locaux accueillant l’étude.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 17 juilet 2019, M^me D Z a donné congé pour le 29 février 2020.

Par acte d’huissier de justice délivré le 20 mai 2020, M. Y a fait assigner la société D Z Notaires aux fins d’obtenir principalement la nullité du congé et sa condamnation au paiement de la somme de 4 000 euros par mois avec révision contractuelle du 1er mars 2020 au terme du bail, la somme de 34 912 euros au titre de l’occupation de l’annexe du local pour la période du 27 juin 2017 au 29 février 2020, la somme de 58 176 euros au titre de l’occupation des archives du sous-sol pour la période du 27 juin 2017 au 29 février 2020 et la somme de 3 382,50 euros au titre des frais de remise en état.

Par jugement contradictoire rendu le 26 mars 2021, le président du tribunal de proximité de Gonesse :

— s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Pontoise pris en sa première chambre civile,

— a dit que le dossier de l’affaire sera transmis à la chambre designée à défaut d’appel dans le délai imparti,

— a réservé le sort des frais irrépétibles et des dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 3 juin 2021, M. Y a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a déclaré le tribunal de proximité de Gonesse incompétent au profit du tribunal judiciaire de Pontoise pris en sa première chambre civile.

Autorisé par ordonnance rendue le 9 juin 2021, M. Y a fait assigner à jour fixe la société D Z Notaires pour l’audience fixée au 18 octobre 2021 à 9 heures.

Copie de l’assignation a été déposée au greffe le 29 juin 2021.

Dans ses dernières conclusions déposées le 29 juin 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. Y demande à la cour, au visa des articles 12, 74, 75, 83 et suivants du code de procédure civile, 1189 du code civil et 631-7 du code de la construction et de l’habitation, de :

— infirmer le jugement et rejeter l’exception d’incompétence formée par la Selarl D Z Notaires ;

— ordonner le renvoi de l’affaire devant le tribunal initialement saisi devant lequel l’instance se poursuivra, en application de l’article 86 du code de procédure civile ;

— réserver les dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 8 octobre 2021, la Selarl D Z Notaire demande à la cour, au visa des articles 1229, 1188 et suivants, 1367,1731 et 1732, 1843 du code civil, de l’article 6 du décret n°78-704 du 3 juillet 1978 relatif à l’application de la loi n° 78-9 du 4 janvier 1978 modifiant le titre IX du livre III du code civil, de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 modifiée par la loi du 6 juillet 1989, de l’article R. 211-3-26, 11°) du code de l’organisation judiciaire, de :

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse

du 17 mai 2021,

— débouter M. Y de l’ensemble de ses demandes,

— le condamner au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

M. Y, l’appelant, fait grief au tribunal d’avoir fait droit à l’exception d’incompétence soulevée par la défenderesse au motif que le bail notarié du 11 janvier 2017 doit être qualifié de bail professionnel relevant de la compétence exclusive du tribunal judiciaire en application de l’article R. 211-3-26-11° du code de l’organisation judiciaire.

Il soutient quant à lui que le bail doit être soumis au droit commun du code civil, faisant valoir que l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 relatif au bail professionnel et visé au bail n’est pas applicable en l’espèce.

Il argue de l’article 2 du contrat prévoyant un 'usage exclusif mixte professionnel', du fait que les locaux ont toujours été affectés tant à usage d’habitation (70m²) que professionnel (220 m²), comme cela a été déclaré et reconnu par l’administration fiscale, faisant valoir que la fiscalité du bien détermine non seulement son affectation mais aussi sa destination au regard des règles d’urbanisme qui s’imposent erga omnes, ce que M^me Z ne peut d’ailleurs contester puisqu’elle suivait personnellement, en sa qualité de clerc au sein de l’Etude Y, les déclarations fiscales.

Il ajoute que la nature du bail ne dépend pas de son utilisation effective et que l’usage uniquement professionnel d’un local mixte ne lui fait pas perdre ce caractère.

L’appelant avance encore que le bail prévoyait au titre de ses caractéristiques une durée de 10 ans, avec la vente des locaux au profit du preneur prévue à l’issue de ce délai.

Ainsi, il expose que la stipulation d’un bail ferme de 10 ans contredit expressément le rappel des dispositions de l’article 57A qui figure à sa suite, de sorte qu’il revient au juge de rechercher l’intention des parties.

Il prétend que les parties ont choisi, dans le cadre d’une opération économique globale, un bail spécifique, nécessairement soumis aux dispositions de droit commun du code civil, soit un bail conclu avec une durée ferme avec acquisition à terme des locaux par l’occupant.

Il fait valoir que la preuve de l’intention des parties est entièrement confirmée par leurs échanges, tant avant la régularisation des actes (mails de M^me D Z du 1er juin 2016 et du 6 janvier 2017, projet de cession d’office du 11 janvier 2017, promesse de vente de terrains du 11 janvier 2017 notamment), qu’après (mail de M^me Z du 21 septembre 2017).

La cour devra donc selon M. Y réformer le jugement entrepris et dire que le bail doit être soumis aux dispositions de droit commun du code civil, entraînant la compétence du tribunal de proximité.

La société D Z Notaire, intimée, demande la confirmation du jugement dont appel au motif que les parties ont conclu un bail professionnel pour lequel le tribunal judiciaire est exclusivement compétent.

Elle fait quant à elle valoir que les dispositions du bail sont claires, non sujettes à interprétation, et qu’aucune disposition ne vient contredire la qualification de bail professionnel donnée par les parties.

Elle ajoute que le contrat de bail, rédigé par un notaire et signé par deux notaires, vise expressément les dispositions de l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986, qui sont d’ordre public, précisant que le bail prévoit qu’aucune dérogation ne sera faite au régime du statut du bail professionnel.

Elle indique également que contrairement à ce qu’affirme M. Y en se fondant sur un formulaire CERFA n° 6650 de 2015, relatif aux impôts locaux, les locaux n’ont jamais été utilisés pour l’habitation de M^me Z, faisant remarquer que le formulaire date de 2015 et ne démontre donc pas l’usage qu’elle en a fait pendant la durée du bail, c’est-à-dire de 2017 à 2019.

Par ailleurs, réfutant l’argumentaire de l’appelant sur ce point, elle fait valoir qu’un bail professionnel peut être conclu pour une durée supérieure à 6 ans et que plusieurs clauses de ce bail prévoient la faculté pour le preneur de donner congé, à tout moment, avec un préavis de 6 mois (articles 1, 3 et 5 du bail).

Ainsi, contrairement à ce que soutient M. Y, elle considère que le bail n’a pas été conclu pour une durée ferme de 10 ans pour le preneur à bail et souligne que conformément à l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986, cette durée minimale s’impose au bailleur et non au preneur à bail qui conserve la possibilité de résiliation pendant toute la durée du bail.

Elle souligne à cet égard que M. Y se réfère 'fallacieusement’ au projet d’acte de cession qui prévoyait un engagement de poursuite du contrat de bail par le cessionnaire, mention qui a été supprimée par les parties au sein de l’acte définitif.

Elle entend également préciser qu’elle n’a souscrit aucun engagement d’acquérir, s’est simplement interrogée sur toutes les possibilités dans le cadre de la reprise de l’étude notariale et que les renseignements pris par M^me Z en 2017 ou antérieurement sur les possibilités d’acquisition de terrains voisins n’ont aucun impact sur l’interprétation des clauses du bail.

Elle conclut en soutenant que les parties ont donc, après avoir échangé, décidé de signer un bail professionnel selon les clauses du bail et sans aucun engagement d’acquérir de sa part et qu’à toutes fins utiles, en application des dispositions de l’article 1190 du code civil, le bail ne peut qu’être interprété en faveur de Maître Z, débiteur du contrat de gré à gré.

Sur ce,

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1192 du même code, lorsque les termes de la convention sont clairs et précis, il n’y a pas lieu à interprétation, sous peine de dénaturation.

Or en l’espèce, le bail conclu entre M. Y, bailleur et la société D Z Notaire, preneur, le 11 janvier 2017 s’intitule 'bail professionnel', comprend un paragraphe consacré aux stipulations concernant le bail professionnel et précisant :

'Le bailleur loue par ces présentes, à titre de bail professionnel au preneur qui l’accepte, les locaux professionnels dont la désignation suit.

Par la suite, le contrat se trouve régi :

- par l’article 57 a de la loi numéro 86-1290 du 23 décembre 1986, repris par l’article 36 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 quant à sa durée, son renouvellement et ses modalités de résiliation,

- par le titre huitième du code civil,

- et par les présentes dispositions contractuelles.

Il est précisé que les parties ne veulent pas déroger à l’article 57 A sus visé car elles n’entendent pas adopter dans leurs rapports les dispositions du statut des baux commerciaux régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce'.

Au sein de l’article 2 du bail, il est mentionné que 'le preneur déclare avoir les qualités professionnelles et les autorisations administratives nécessaires pour l’exercice de cette activité.

L’exercice de la profession sus-indiquée s’effectuera à l’exclusion de tout autre profession et de tout autre usage. Le preneur ne pourra pas, notamment, affecter la chose louée, en tout ou partie de pièce, à l’usage d’habitation (…)'.

Au paragraphe consacré à la 'convention d’arbitrage', les parties déclarent se soumettre à la convention d’arbitrage et remplir chacune la condition édictée par l’article 2061 du code civil, soumettant la validité de la clause compromissoire aux contrats conclus à raison d’une activité professionnelle.

Il résulte ainsi de ces stipulations contractuelles claires et ne nécessitant aucune interprétation, que les parties sont convenues de contracter un bail de nature professionnelle, l’article 2 du bail prévoyant même une interdiction pour le bailleur d’affecter tout ou partie des locaux loués à un autre usage et notamment à un usage d’habitation.

Ainsi, le fait que ce même article indique que les biens loués 'sont destinés à l’exercice de l’activité professionnelle du preneur et [qu']ils serviront à l’usage exclusif mixte professionnel', sans qu’au demeurant ne soit précisée le caractère de cette mixité, n’emporte aucune conséquence quant à la nature du bail lui- même.

De la même manière, est inopérant pour déterminer la nature du bail les déclarations faites auprès de l’administration fiscale à une date au demeurant antérieure à la date de conclusion du contrat litigieux.

Par ailleurs, l’article 57-A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, modifiée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dispose en son premier alinéa que : 'Le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.', impose seulement une durée minimale, que ne contredit nullement le fait que le bail litigieux ait été conclu pour une durée de 10 ans, avec une prorogation possible de 3 ans à la demande du preneur.

L’article 1 du bail relatif à sa durée, au congé et à la reconduction prévoit en outre la possibilité pour chaque partie de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci et en particulier, la possibilité pour le preneur de notifier à tout moment au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois, stipulations là encore claires et précises qui excluent que ce contrat ait pu être conclu pour une durée ferme de 10 ans comme le prétend l’appelant.

Ainsi, en considération de ce qui précède, et sans qu’il soit nécessaire d’interpréter le contrat litigieux, celui-ci s’analyse comme étant un bail professionnel, comme tel relevant de la compétence exclusive du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article R. 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions ayant ainsi jugé.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, M. Y devra en outre supporter les dépens d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société D Z Notaire la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelant sera en conséquence condamné à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement du 17 mai 2021 en toutes ses dispositions,

CONDAMNE M. X Y à verser à la société D Z Notaire la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que M. X Y supportera les dépens d’appel.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, président, et par Madame A

TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,