COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Chambre civile 1-3

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 26 SEPTEMBRE 2024

N° RG 21/06234

N° Portalis DBV3-V-B7F-UY77

AFFAIRE :

[X] [A]

…

C/

[D] [N]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Août 2021 par le TJ de PONTOISE

N° Chambre : 2

N° RG : 20/03971

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Christophe SCOTTI

Me [Localité 16] AJE

M^e Michel RONZEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [X] [A]

né le 19 Décembre 1965 à [Localité 19]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 12]

Madame [Z] [G] épouse [A]

née le 14 Juillet 1981 à [Localité 20]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 12]

Représentant : M^e Christophe SCOTTI, Postulant/plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 474

APPELANTS

****************

Monsieur [D] [N]

né le 06 Mai 1965 à [Localité 23]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 13]

Madame [C], [P] [O] [K] [H]

épouse [N]

née le 26 Juin 1965 à [Localité 18] (PORTUGAL)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 13]

Représentant : M^e François AJE de l’AARPI ALL PARTNERS-AJE LENGLEN LAWYERS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 413

Représentant : M^e Joseph PANGALLO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0281

INTIMES

S.A.S. HUMAN IMMOBILIER

anciennement dénommée BOURSE DE L’IMMOBILIER

N° SIRET : 414 854 216

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentant : M^e Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 9, substitué par M^e Christiane ROBERTO

INTIMEE

Madame [W] [F] divorcée [N]

née le 13 Avril 1943 à [Localité 23]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 21]

[Localité 11]

INTIMEE DEFAILLANTE

— --------

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 avril 2024, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Charlotte GIRAULT, Conseiller, chargé du rapport et Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Président,

Madame Charlotte GIRAULT, Conseiller

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me FOULON

***********

FAITS ET PROCEDURE :

Suivant acte authentique du 16 janvier 1996, M. [D] [N] et Mme [W] [F], divorcée [N], ont acquis en indivision les lots 21 et 22 dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 15] désigné comme suit :

« lot numéro 21 : un pavillon d’habitation situé à [Localité 15] [Adresse 4] comprenant entrée, véranda, cuisine, séjour double, trois chambres, salle de bains, water-closets, grenier, espace vert individuel, bâtiment à usage de garage en indivision avec le lot numéro 22, à raison de moitié par lot."

Par la suite, Mme [C] [P] [O] [K] [H], épouse [N], est devenue propriétaire de la moitié des parts de son mari.

Le 11 février 2016, un projet de modificatif de l’état descriptif de division impactant le règlement de copropriété a été établi par un géomètre expert visant à la sortie de l’indivision existante des lots 21 et 22 le garage et la régularisation des agrandissements réalisés sur le lot 21 avec subdivision des lots 21 et 22, réunion et création des lots 24 à 27, création d’un lot transitoire 28.

Ce projet n’a pas été transmis à l’assemblée générale des copropriétaires, mais les travaux avaient fait l’objet de déclarations des propriétaires puis d’approbation des copropriétaires.

Suivant compromis de vente en date du 17 juin 2019, M. [N], Mme [N] et Mme [W] [F], divorcée [N] et représentée par M. [N] suivant procuration du 30 novembre 2018 (ci-après les consorts [N]), ont, moyennant le prix de 440 500 euros, vendu à M. [X] [A] et à Mme [Z] [G], épouse [A], un bien immobilier ainsi désigné:

« lot de copropriété, maison d’habitation située [Adresse 4], lots n°24 et 25: un pavillon à usage d’habitation comprenant entrée, cuisine aménagée, séjour avec cheminée, trois chambres dont une avec salle d’eau, salle de bains, dressing aménagé, une cave, un espace vert individuel, le tout cadastré dans un immeuble section AH n°[Cadastre 9] et [Cadastre 10]."

Le compromis de vente a été passé par l’intermédiaire de l’agence immobilière la Bourse de l’immobilier, devenue Human immobilier. Il stipule que le compromis a été conclu sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt de 452 500 euros par les acquéreurs et prévoit une réitération par acte authentique chez Me [M], notaire à [Localité 15], au plus tard le 6 décembre 2019.

Le 16 novembre 2019, l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 22] [Localité 15], a adopté la résolution concernant la modification de l’état descriptif affectant les règlements de copropriété, consistant en une sortie de l’indivision existante des lots 21 et 22, la régularisation des agrandissements réalisés sur le lot 21, la suppression des lots de copropriété 21 et 22 et leur remplacement par les lots 29 et 30.

Par échange de mails, Me [M] transmettait à M. [A] le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre 2019 et l’informait de la nécessité d’attendre le certificat de non recours.

Par courriers recommandés du 28 novembre 2019, la Bourse de l’immobilier devenue Human immobilier adressait aux époux [A] le compromis de vente du 17 juin 2019, le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 novembre 2019 en leur rappelant l’existence du délai de recours de 2 mois et en leur indiquant qu’ils disposaient de 10 jours pour se rétracter.

Le 7 décembre 2019, les consorts [N] et les époux [A] signaient un avenant sous-seing privé au compromis du 17 juin 2019 par lequel les parties s’accordaient à reporter la date de la signature de la vente au 13 février 2020 au plus tard.

Le 9 décembre 2019, les consorts [N] consentaient aux époux [A] un prêt d’usage, à titre gratuit, d’une durée de 62 jours à compter du 13 décembre 2019, sur la maison située [Adresse 4] à [Localité 15]. Les époux [N] ne s’y installaient cependant pas.

Par mail du 28 décembre 2019, les époux [A] informaient Me [M] de leur décision de lui retirer le dossier au profit de Me [L], également notaire à [Localité 15].

Par courrier du 7 février 2020, Me [M] informait l’avocat des époux [A] de la transmission à Me [L] des pièces relatives à l’acte de vente et indiquait que le modificatif de l’état descriptif de division et le règlement de copropriété qu’il avait la charge d’établir, seraients prêt pour le 13 février prochain.

Me [L] dressait un projet d’acte authentique le 22 février 2020. En l’absence de date fixée pour la signature, celle-ci n’avait pas lieu.

Les époux [A] ont alors assigné les consorts [N] aux fins d’obtenir notamment la nullité du compromis de vente pour vice du consentement, la résolution du prêt à usage et leur condamnation à une clause pénale et diverses sommes au titre de leurs préjudices.

Par jugement du 30 août 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

— dit que l’avenant du 7 décembre 2019 constitue une confirmation du compromis de vente du 17 juin 2019,

— condamne les époux [A] à verser aux époux [N] la somme de 8 000 euros (soit 4 000 euros chacun) au titre de la clause pénale,

— autorisé la société la Bourse de l’immobilier, en sa qualité de séquestre, à se dessaisir au profit des époux [N], de cette somme sur le montant versé par les époux [A],

— condamné les époux [A] à verser aux époux [N], la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné les époux [A] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

Par acte du 13 octobre 2021, les époux [A] ont interjeté appel du jugement et, par dernières écritures du 2 juin 2022, prient la cour de :

— infirmer la décision du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 30 août 2921,

— réformer la décision rendue en toutes ces dispositions,

— dire recevables et bien fondées leurs demandes, fins et prétentions,

— déclarer, en tant que besoin nuls le compromis de vente du 17 juin 2019 et l’avenant du 7 décembre 2019,

En tout état de cause,

— condamner solidairement les époux [N], Mme [F] divorcée [N] et la société Human immobilier, nouvelle dénomination et raison sociale de la société Bourse de l’immobilier à verser à M. [A] la somme de 5 000 euros et à Mme [A] la somme de 5 000 euros soit une somme totale de 10 000 euros au titre du préjudice moral et une somme de 7 380,65 euros au titre du préjudice matériel subi, soit une somme totale de 17 380,65 euros.

— déclarer abusive et fautive la procédure d’exécution mise en 'uvre par les époux [N] à l’encontre des consorts [A] concernant les actes d’exécution qui ont été délivrés avec le concours d’un huissier de justice consistant à une saisie attribution pour des montants erronés quelques jours après l’enregistrement au greffe des premières conclusions des appelants devant la cour et condamner les époux [N] à verser aux époux [A] une somme de 7 000 euros au titre du préjudice moral subi à ce titre

— déclarer irrecevable l’ensemble des demandes formulées au dispositif par les époux [N] dans leurs conclusions en date du 1er mars 2022,

— débouter les intimés de l’ensemble des demandes, fins et prétentions,

Subsidiairement,

— prononcer le cas échéant la résiliation judiciaire du contrat aux torts des intimés en raison de l’inexécution grave des obligations des époux [N], de Mme [F] divorcée [N] et de Human immobilier,

— condamner solidairement les époux [N], Mme [F] divorcée [N] et Human immobilier à verser aux époux [A] la somme de 20 000 euros au titre de dommages et intérêts au titre de leur entier préjudice subi (moral et matériel) entre juin 2019 et avril 2020,

— débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner solidairement les époux [N], Mme [F] divorcée [N] et Human immobilier à verser aux époux [A] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de 1ère instance et appel.

Par dernières écritures du 16 février 2024, M. et Mme [N] prient la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 30 août 2021 par la 2ème chambre du tribunal judiciaire de Pontoise, sauf en ce qu’il a réduit le montant de la clause pénale dû par les consorts [A] aux époux [N], de la somme de 22 025 euros, à la somme de 8 000 euros,

et statuant à nouveau,

A titre principal,

— de les déclarer recevables en leur demande

— juger que la cour n’a pas été saisie dans le délai de l’article 908 du code de procédure civile des prétentions des consorts [A] relatives :

* à la nullité de la promesse de vente du 17 juin 2019 et de l’avenant du 7 décembre 2019,

* à l’application de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation,

— juger irrecevables pareilles prétentions formulées dans leurs conclusions postérieures,

Si la cour retenait avoir été saisie des prétentions des consorts [A] précitées ou les jugeaient recevables :

— juger que la promesse de vente du 17 juin 2019 a été confirmée par l’avenant du 7 décembre 2019 et exécutée par les consorts [A], de sorte qu’aucune cause de nullité ne peut être excipée par ces derniers,

— juger que les consorts [A] ont valablement bénéficié du délai de rétractation de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation,

— juger que les époux [N] et que Mme [F] divorcée [N] n’ont pas été mis en demeure d’avoir à régulariser un quelconque acte réitératif de vente par les consorts [A], ni se sont opposés à la tenue d’un rendez-vous de signature qui aurait été fixé pour ce faire,

— juger que les époux [N] et Mme [F] divorcée [N] n’ont aucunement été défaillants dans la mise en 'uvre de la promesse de vente en date du 17 juin 2019 et de l’avenant du 7 décembre 2019,

— juger que les époux [N] et Mme [F] divorcée [N] n’ont pas manqué à leur obligation de contracter de bonne foi,

— juger que les époux [N] ne sont pas redevables du montant de la clause pénale ou de quelqu’autre indemnisation,

— juger que la résolution unilatérale de la promesse de vente en date du 17 juin 2019 et de l’avenant du 7 décembre 2019, intervenue le 17 avril 2020 à l’initiative des consorts [A], est fautive,

— juger sans objet la demande de résolution judiciaire formulée par les consorts [A], en raison de la résolution unilatérale de la promesse de vente en date du 17 juin 2019 et de l’avenant du 7 décembre 2019, intervenue le 17 avril 2020 à leur initiative,

— condamner in solidum les époux [A] à payer solidairement aux époux [N], 75% (leurs parts dans la propriété des biens) de la clause pénale s’élevant à 22 025 euros, soit la somme de 16 537,50 euros

— juger les consorts [A] mal fondés et les débouter de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner in solidum les consorts [A] à payer aux époux [N], la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

— déclarer les consorts [N] recevables en leur demande,

— juger que les consorts [A] sont défaillants dans la charge de la preuve du lien de causalité entre les prétendues fautes des époux [N] et les préjudices allégués, mais également du principe et de l’étendue des préjudices dont ils demandent la réparation, mais également du principe et de l’étendue des préjudices dont ils sollicitent la réparation,

— juger les consorts [A] mal fondés et les débouter de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner in solidum les consorts [A] à payer aux époux [N], la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, au titre de l’instance d’appel

A titre infiniment subsidiaire,

— déclarer les consorts [N] recevables en leur demande,

— juger que la société Human immobilier, agent immobilier-rédacteur d’acte unique de promesse unilatérale de vente en date du 17 juin 2019 et de l’avenant du 7 décembre 2019 a commis une faute dans la désignation matérielle des biens vendus, la situation juridique de ceux-ci, mais également dans la vérification de la capacité des parties,

— condamner la société Human immobilier à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre, en cela compris les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

— condamner la société Human immobilier, la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

— condamner la société Human immobilier, la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières écritures du 18 août 2022, la société Bourse de l’immobilier, nouvellement dénommée Human immobilier, prie la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 30 août 2021 par le tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’il a été jugé que l’avenant du 7 décembre 2019 constituait une confirmation du compromis de vente du 17 juin 2019.

En conséquence,

— juger les époux [A] mal fondés en leur demande de condamnation pécuniaire formulée à l’encontre de la société Human immobilier, nouvelle dénomination et raison sociale de la société Bourse de l’immobilier,

— juger que les époux [A] succombent dans la charge de la preuve leur incombant s’agissant de la réalité d’un manquement de la société Human immobilier à ses obligations professionnelles d’information et de devoir de conseil.

— juger que les époux [A] succombent dans la charge de la preuve leur incombant s’agissant de la réalité d’un préjudice réel et sérieux susceptible de recevoir indemnisation par la société Human immobilier et d’un lien de causalité certain et direct.

En conséquence,

— débouter les époux [A] de l’intégralité de leurs demandes de condamnation formulée à l’encontre de la société Human immobilier,

— juger que la société Human immobilier n’a pas à se libérer de fonds qui auraient été séquestrés entre ses mains au titre du dépôt de garantie.

— infirmer le jugement rendu le 30 août 2021 par le tribunal judiciaire de Pontoise en ce que la société Bourse de l’immobilier a été déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de ses honoraires et de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau sur ces chefs,

— juger la société Human immobilier, nouvelle dénomination de la société Bourse de l’immobilier, recevable et bien fondée en sa demande de condamnation à des dommages et intérêts à l’encontre des époux [A],

— condamner solidairement les époux [A] à payer à la société Human immobilier la somme de 15 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de leur carence,

— condamner les époux [A] solidairement à payer à la société Human immobilier une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les époux [A] aux entiers dépens de la première instance et de l’instance d’appel, en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile,

A titre infiniment subsidiaire,

En cas de condamnation des époux [N] au profit des époux [A],

— juger les époux [N] mal fondés en leur demande de garantie formulée à l’encontre de la société Human immobilier, nouvelle dénomination de la société Bourse de l’immobilier,

— débouter les époux [N] de leur demande de condamnation à garantie et de leur demande de condamnation pécuniaire à l’encontre de la société Human immobilier.

Les époux [A] ont fait signifier la déclaration d’appel et ses conclusions à Mme [F], divorcée [N], par actes du 26 novembre 2021 et du 8 juin 2022 remis à l’étude. Néanmoins, Mme [F] n’a pas constitué avocat.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

Par note en délibéré, les époux [N] ont indiqué que la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et fautive de la procédure d’exécution devait être portée devant le juge de l’exécution aux termes de la combinaison des articles L213-6 du code des procédures civiles d’exécution et 311-1 du code de l’organisation judiciaire. Les époux [N] précise que leur demande indemnitaire est l’accessoire de la demande de dommages et intérêts au titre notamment du préjudice moral que les époux [A] ont subi et s’appuie sur une jurisprudence de la cour de cassation selon laquelle sont recevables les demandes de dommages-intérêts qui sont l’accessoire des incidents d’exécution provoqués par la partie adverse. (Civ 1ère, 12 février 1975, n°73-10.960).

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2024.

EXPOSE DES MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’elle ne doit répondre aux moyens des parties que dans la mesure où ces derniers se rattachent à de telles prétentions.

En outre, il est rappelé que la cour, appelée à statuer sur le fond malgré la défaillance d’une intimée, ne peut faire droit aux prétentions et moyens des appelants que dans la mesure où elle les estime réguliers, recevables et bien fondés, en application de l’article 472 du code de procédure civile, et que, dans ces conditions, en vertu de l’article 954, alinéa 6 du même code, l’intimée défaillante (Mme [F]) étant réputée s’approprier les motifs du jugement déféré, la cour examinera la pertinence de ces derniers au vu des prétentions et des moyens d’appel.

Sur la recevabilité des demandes des époux [A]

Les consorts [N] concluent à l’irrecevabilité de la demande de nullité de la promesse de vente et du moyen à l’appui de cette demande de l’application de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, faisant valoir que la demande ne figure pas dans le dispositif de leurs premières conclusions.

Les époux [A] ne répondent rien.

Sur ce,

Il résulte de la combinaison des articles 4, 562 et 954 du code de procédure civile que, si l’étendue de l’effet dévolutif est fixée par la déclaration d’appel, la portée d’un appel est déterminée par les conclusions des parties, par lesquelles elles peuvent restreindre les prétentions qu’elles soumettent à la cour d’appel.

Ces prétentions sont, en application de cet article 954, alinéa 3, fixées par le dispositif des conclusions des parties. Selon l’article 910-4, alinéa 1er du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. Les conclusions visées par les articles 905-2 et 908 à 910 du code de procédure civile correspondent, s’agissant des intimés, aux conclusions devant leur permettre de former appel incident ou appel provoqué, soit les premières conclusions au fond, et à celles de l’appelant remises dans le mois de la déclaration d’appel. Les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour d’appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, le respect des diligences imparties par l’article 910-4 du même code s’appréciant en considération des prescriptions de l’article 954 du code de procédure civile.

En outre, l’article 563 du code de procédure civile ne permet aux parties en cause d’appel d’invoquer des moyens nouveaux, de produire de nouvelles pièces ou de proposer de nouvelles preuves qu’à l’effet de justifier des prétentions que ces parties avaient préalablement soumises au premier juge.

Par ailleurs, il résulte de l’article 566 du code de procédure civile que les parties ne peuvent soumettre à la cour d’appel de nouvelles prétentions, sauf à ce que celles-ci soient l’accessoire, la conséquence ou le complément de celles soumises au premier juge.

En l’espèce, les époux [A] demandent dans le dispositif de leurs premières conclusions du 19 novembre 2021 formées devant la cour, la réformation du jugement dans toutes ses dispositions. Même si le tribunal a précisément statué dans ses motifs sur la demande de nullité du compromis de vente et de son avenant, les époux [A], en se bornant à solliciter l’infirmation du jugement frappé d’appel, sans réitérer la demande de la nullité de la promesse de vente du 17 juin 2019 et de l’avenant du 7 décembre 2019, ainsi que l’application de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, n’ont pas saisi valablement la cour de cette demande.

Dès lors, la demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente est irrecevable.

Sur les demandes de dommages et intérêts des époux [A] aux consorts [N] et à Human immobilier

Pour rejeter la demande des époux [A] aux fins de voir prononcer la nullité du compromis et la résolution de l’avenant, le tribunal a constaté que les consorts [N] ne justifiaient pas avoir informé leurs acquéreurs de la situation modificative du bien vendu qui nécessitait une décision de l’assemblée générale des copropriétaires et a considéré que l’avenant du 7 décembre 2019 avait été signé en connaissance de cause des irrégularités affectant le compromis. Il a jugé que cet avenant constituait une confirmation du compromis de vente du 17 juin 2019. Le tribunal a également retenu que les époux [A] ne démontraient pas que leur préjudice soit lié au retard de signature de l’acte authentique ou au non-respect par les vendeurs du prêt à usage.

Devant la cour, les époux [A] font valoir que l’absence de réitération de la vente ne leur est pas imputable dès lors qu’ils avaient obtenu une offre de prêt qu’ils avaient signée et renvoyée à la banque en décembre 2019. De même, faute pour les consorts [N] de pouvoir justifier les opérations préalables de transfert des droits de copropriété à leur bénéfice après la décision de l’assemblée générale des copropriétaires, ils soutiennent que les diligences des vendeurs ne pouvaient être considérées comme constituées ce qui leur laissait également la possibilité de se rétracter. Ils exposent avoir subi un préjudice tant matériel que moral, ayant vécu dans une situation d’angoisse avec leurs 3 jeunes enfants, car ils ont dû déménager à plusieurs reprises en attendant que la vente puisse être signée. Ils soutiennent enfin que les consorts [N] étaient de mauvaise foi et que la responsabilité de l’agent immobilier dans leur dommage est démontrée dès lors qu’il a été le rédacteur de l’ensemble des documents à savoir le compromis de vente du juin 2019, l’avenant, le commodat et les autres documents de moindre importance.

Les consorts [N] font valoir que le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires n’ayant fait l’objet d’aucun recours dans le délai de 2 mois, aucune incertitude n’existait plus sur la désignation et la numérotation des lots vendus et la vente était possible dès le 13 février 2020. Ils exposent avoir vainement demandé une date de rendez-vous pour signer via leur notaire en février et mars 2020 et que la vente n’a pas été concrétisée du fait de la résiliation unilatérale des époux [A].

La société Human immobilier réfute tout manquement à ses obligations d’information et de conseil et soutient que les préjudices allégués par les époux [A] résultent uniquement de leur carence. Elle fait valoir qu’elle a dû mettre en demeure les époux [A] d’avoir à justifier de leur offre de prêt, relancé les notaires pour savoir si la vente pouvait être signée et désigné les biens dans la promesse tels qu’ils étaient décrits dans les documents du géomètre.

Sur ce,

Sur la clause pénale

Selon l’article 1134 du code civil, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

Il convient de rappeler que la clause pénale telle qu’elle est définie par l’article 1231-5 du code civil, est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution ; or, ce texte prévoit que la clause pénale a pour objet d’évaluer forfaitairement et par avance les dommages-intérêts dus en cas d’inexécution des obligations de l’une des parties.

En conséquence, une somme supplémentaire ne peut être allouée à titre de dommages et intérêts par rapport à celle qui est allouée au titre de la clause pénale, cette somme étant précisément destinée à réparer tout le préjudice résultant de l’inexécution de l’obligation d’acheter ou de vendre le bien pour la partie défaillante.

Aux termes de l’article XXIV de la promesse de vente du 17 juin 2019, « en cas de non régularisation de l’acte authentique par l’une des parties et après notification d’une mise en demeure infructueuse, les conditions suspensives étant réalisées ou réputées réalisées, la partie défaillante devra verser :

— à l’autre partie, une somme forfaitaire à titre de clause pénale égale à 5% du prix de vente

— À la bourse de l’immobilier, des dommages-intérêts également égaux à 5% du prix de vente, l’opération étant effectivement conclue au sens de l’article alinéa 6 de la loi numéro 10 – 9 du 02/01/1970.

Si la clause pénale est due par l’acquéreur, le montant du dépôt de garantie s’imputera à due concurrence. Le cas échéant, ces dommages et intérêts s’imputeront automatiquement sur le solde du dépôt de garantie après versement de la clause pénale à la partie non défaillante.

La présente clause pénale ne saurait priver la partie non défaillante de la possibilité de poursuivre l’autre partie en exécution forcée de la vente. »

En l’espèce, en application de la promesse de vente et de l’avenant du 7 décembre 2019, la réitération de la vente authentique devait avoir lieu avant le 13 février 2020.

Or, il résulte des pièces produites que les époux [A] ont dû faire confirmer la volonté de vendre de Mme [F] veuve [N] par la société Human immobilier (courrier du 18 décembre 2019 et du 6 janvier 2020 -pièce 18 des époux [A]) qui, par courrier de ses avocats, indiquait se trouver déliée de tout engagement de vendre depuis le 7 décembre 2019 et qui considérait que l’avenant de prorogation lui était inopposable (pièce 10 des époux [A]), et ce, malgré le pouvoir qu’elle avait signé à son fils pour mener à bien la vente le 17 juin 2019. Les époux [A] ont ensuite exigé une signature pour le 13 février 2020 (courrier de leur avocat au notaire Me [M] -pièce 22 des époux [A]) tout en ayant chargé un nouveau notaire de rédiger l’acte, et déchargé M. [M] de cette fonction ( échanges de mails partiellement communiqués- pièce 19 des époux [A] et courriel de Me [L] rappelant que seul lui pouvait répondre déontologiquement aux questions des époux [A] et non le notaire des vendeurs -pièce 28).

Toutefois

— l’attestation de la copropriété du 6 février 2020 transmise au notaire des consorts [N], faisait état de l’absence de recours contre la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre 2019 portant modification de la désignation et de la numérotation des lots objets de la vente (pièce 9 des consorts [N]) et a été transmise à Me [L].

— Me [L], notaire choisi par les époux [A], ne leur transmettait l’acte de vente rédigé par lui que le 22 février 2020 (pièce 23 des époux [A])

— Me [L] indiquait par courriel aux époux [A] que leur banque ne répondait pas et leur demandaient d’insister pour que ces derniers la contactent la semaine suivante, mail auquel Mme [A] répondait qu’ils devaient « au préalable régler quelques points » (pièce 24 des époux [A]), sans préciser cette formule,

— Me [L] écrivait un courrier aux époux [A] le 13 mars 2020 indiquant que l’acte était « quasi finalisé et une date de signature peut s’envisager dans une quinzaine de jours, le temps de débloquer les fonds », attirant leur attention sur les solutions s’offrant à eux et les risques de l’absence de signature (pièce 26 des époux [A]).

— Le 30 mars, le notaire des consorts [N] précisait demander à Me [L] une date de signature depuis plusieurs semaines et avertissait les consorts [N] qu’en raison du confinement, aucun rendez-vous ne pourrait avoir lieu ni aucune sommation par un huissier pour le permettre d’être libérés de leur engagement car les études étaient fermées. (Pièce 10 des consorts [N]),

Il ressort de ces éléments que l’absence de signature de l’acte authentique n’est pas imputable aux consorts [N], mais bien à la volonté des époux [A] de ne pas réitérer la vente, peu important que l’offre de prêt, dont il n’est absolument pas prouvé l’existence par les époux [A], ait été renvoyée par eux à la banque en décembre 2019. En effet dès lors que la condition suspensive de prêt était purgée, que la dénomination des lots était modifiée et les recours épuisés, il restait à fixer une date sur la base d’un acte dont la rédaction avait été confiée à Me [L], ce qui, au regard des pièces produites, a été refusé par les époux [A]. En outre, faute d’avoir mis en demeure les vendeurs de réitérer l’acte authentique conformément à l’article XXIV de la promesse de vente avant la résiliation du 17 avril 2020, et faute de démontrer que l’absence de réitération de la vente est imputable aux consorts [N], les époux [A] ne peuvent obtenir le paiement de la clause pénale prévue.

Par ces motifs ajoutés aux motifs du tribunal que la cour adopte, la demande de paiement de la clause pénale aux époux [A] est rejetée et le jugement confirmé.

Il sera précisé que l’agent immobilier n’a pas été séquestre d’une quelconque somme versée par les acquéreurs, ce qui n’est pas contesté par les autres parties, de sorte qu’aucun dessaisissement ne peut ne peut être ordonné et le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les dommages et intérêts demandés par les époux [A] à l’encontre des époux [N]

L’article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Les époux [A] demandent le remboursement des frais engagés pour se loger à la suite de la vente de leur propre logement le 13 décembre 2019 et jusqu’au 31 juillet 2020 et invoquent comme manquement des vendeurs, la non-exécution du commodat ayant conduit à l’impossibilité de jouir des lieux, préjudice distinct de celui sanctionné par la clause pénale du contrat de vente.

Or, si l’avenant à la promesse de vente est venu proroger le délai de signature de l’acte de vente au 13 février 2020, le contrat de prêt à usage d’habitation du 9 novembre 2019 consenti par les consorts [N] aux époux [A] permettait jusqu’à cette date aux acquéreurs de jouir à titre gratuit des lieux le temps que la vente puisse être régularisée.

Il sera relevé que les époux [A], malgré le commodat consenti, ont fait le choix de s’installer ailleurs que dans les lieux prêtés, notamment d’effectuer plusieurs locations (AirBnB en janvier 2020 et location d’un meublé pour un an à compter du 10 janvier 2020) et que deux témoins attestent avoir accueilli la famille [A] (à [Localité 14] et à [Localité 17]) pendant la même période du 29 décembre 2019 au 4 janvier 2020, alors qu’ils avaient la possibilité de s’installer dans les lieux qu’ils projetaient pourtant d’acheter, renvoyant même à leur banque les documents d’offre de prêt.

En premier lieu, ils ne prouvent nullement que les consorts [N] leur auraient refusé l’accès et ne leur auraient pas donné les clés ni le fait qu’eux-mêmes auraient réclamé d’entrer dans les lieux.

En deuxième lieu, la mauvaise foi des vendeurs qui auraient volontairement tu l’erreur sur la numérotation des lots objets de la vente n’est pas démontrée dès lors qu’ils acceptent un commodat pour permettre aux acquéreurs d’occuper les lieux le temps que la copropriété valide cette désignation, alors que la situation est connue et non contestée par elle depuis plusieurs années (ce qui résulte des déclarations de travaux récapitulées dans le procès-verbal de l’assemblée générale et des mentions de l’approbation des travaux).

En dernier lieu, les époux [A] sont à l’origine de l’absence de réitération de la vente, d’abord faute d’acte de leur notaire au 13 mai 2020, ensuite en raison de leur refus de signer en mars 2020 et de l’absence de communication de l’offre de prêt, enfin de leur résiliation unilatérale en avril 2020.

Ainsi, les manquements des époux [N] ne sont pas caractérisés.

En conséquence, ces motifs étant ajoutés à ceux du tribunal, la cour rejette leurs demandes de dommages et intérêts et confirme le jugement.

Sur les dommages et intérêts à l’encontre de l’agence immobilière

Les époux [A] font valoir que la responsabilité de l’agence est engagée car elle a été rédactrice des actes. L’agence rappelle qu’un géomètre était intervenu et que les lots devaient être réunis pour former un lot 29, selon l’état descriptif du 11 février 2016 et qu’elle a repris les éléments matériels de la description du bien vendu.

Or l’acte du 17 juin 2019 mentionne les lots 24 et 25, lots qui étaient réunis sous le numéro de lot 29 avec le garage en lot 28 selon l’acte descriptif du géomètre. Il n’est pas contesté que la description de ces lots 24 et 25 correspondaient à ce qui existait matériellement et constituaient le bien vendu, bien que le changement de leur numérotation n’ait pas fait l’objet d’une approbation en assemblée générale de copropriétaires.

Il résulte par ailleurs des pièces produites que la société Human immobilier a fait clarifier la position de Mme [F] sur demande des acquéreurs, et qu’elle a assisté les parties et suivi le dossier auprès des notaires et qu’elle a bien notifié aux époux [A] le procès-verbal d’assemblée générale ainsi que le compromis de vente.

Dès lors, si une légèreté dans l’information initiale délivrée aux acquéreurs peut être relevée, en ce qu’il ne leur a pas été immédiatement donné la connaissance du changement en cours de dénomination des biens, les éléments descriptifs des lots n’étant pas erronés au regard des pièces qui existaient au moment de la promesse de vente et du bien effectivement vendu, aucun manquement de Human Immobilier à son devoir d’information ne peut être retenu. Il est par ailleurs relevé que les pièces à sa disposition et le procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires ont bien été notifiées aux époux [A] dès leur réception par l’agent immobilier.

En l’absence de faute de la société Human Immobilier, le jugement qui a débouté les époux [A] de leur demande de dommages et intérêts est confirmé.

Sur la demande de paiement de la clause pénale aux vendeurs

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.»

Le tribunal a ordonné le paiement de la clause pénale au profit des époux [N] par les époux [A] et l’a réduite. Les époux [A] en demande l’infirmation et les époux [N] contestent la réduction de celle-ci.

En l’espèce, les époux [A] sont à l’origine de l’absence de régularisation de la vente et ont fait connaître leur volonté définitive de ne pas signer la vente. En réponse, le 2 mai 2020, les époux [N] ont pris acte de la volonté de ces derniers de résilier la vente, volonté exprimée dans le courrier de leur conseil du 17 avril 2020.

La clause pénale trouve donc application à la suite de la demande en justice des consorts [N]. D’un montant de 22 025 euros, elle est excessive au regard des circonstances de l’espèce et sera en conséquence réduite, étant précisé en outre que les époux [N] possèderaient uniquement 75 % du bien vendu, d’après leurs conclusions, soit une clause pénale maximum de 16 537,50 euros.

La somme retenue par le juge de 8 000 euros est confirmée, soit 4000 euros pour M. [N] et 4000 euros pour Mme [N].

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêt de la société Human immobilier à l’encontre des époux [A]

La société Human immobilier réclame le paiement de la somme de 15 500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, faisant valoir qu’en l’absence de vente, elle a perdu les honoraires auxquels elle avait droit.

En vertu de la promesse de vente, la commission due à l’agent immobilier était spécifiée à hauteur de 15 500 euros dans l’article du contrat portant sur le prix.

C’est donc à bon droit qu’elle soutient avoir perdu une chance de percevoir le montant de ses honoraires.

Toutefois au regard des circonstances de l’espèce, cette demande sera réduite à 7 500 euros.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Sur la demande au titre de la procédure d’exécution mise en 'uvre par les époux [N]

Les époux [A] exposent que la procédure d’exécution menée par les consorts [N] après la déclaration d’appel est fautive et abusive justifiant réparation à hauteur de 7 000 euros dès lors qu’ils avaient exécuté le 11 novembre 2021 la décision en payant le principal des condamnations. Ils font valoir qu’ils ont été particulièrement inquiets, craignant la saisie de leurs meubles, à la suite du commandement aux fins de saisie-vente.

Les époux [N] ne répondent rien.

Aux termes de l’article 566 du code de procédure civile « Les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge des demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire »

S’il n’est pas de la compétence de la cour de statuer sur la contestation des frais engagés par l’exécution forcée, il lui revient de statuer sur la demande de dommages et intérêts qui lui est soumise. Cette demande ne peut être qualifiée de nouvelle dès lors qu’elle est la conséquence de l’exécution du jugement dont appel. Elle nécessite toutefois la détermination de l’origine des actes occasionnant le préjudice dont il est sollicité l’indemnisation.

En l’espèce, il résulte du jugement que les époux [A] ont été condamnés en principal à payer la somme de 8 000 euros outre les frais irrépétibles à hauteur de 5 000 euros, ces sommes portant intérêts légaux, le jugement étant assorti de l’exécution provisoire dont il n’a pas été demandé la suspension par les époux [A].

Les époux [A] justifient de leur déclaration d’appel le 31 octobre 2021, du règlement de la somme de 8 000 euros versée sur le compte carpa de leur conseil le 11 novembre 2021, dont la réception a été confirmée par le conseil des époux [N] le 16 novembre, ainsi que du paiement d’un solde de 6129,25 euros le 14 décembre selon décompte de l’huissier.

Les consorts [N] ont missionné l’huissier aux fins de voir exécuter le jugement, lequel a effectué divers actes (un commandement aux fins de saisie-vente le 22 novembre 2021, deux saisies attributions pour un montant de 14 010, 92 € le 29 novembre) alors même qu’une partie de la condamnation avait été payée antérieurement à ces actes et le complément postérieurement aux éléments communiqués entre conseils.

Or, les voies d’exécution d’une décision même frappée d’appel sont possibles en cas de non-exécution totale de la décision.

Au regard de ces éléments, l’origine des actes occasionnant le préjudice allégué par les époux [A] relève exclusivement de la procédure d’exécution, les autres demandes de réparation ayant été tranchées préalablement. Ainsi, la demande formulée est bien une demande portant sur la réparation fondée sur l’exécution dommageable des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires, telle que définie à l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire dans sa version applicable jusqu’en décembre 2024, et non pas une demande indemnitaire complétant les autres demandes des époux [A]. Ces dispositions postérieures à la jurisprudence de la cour de cassation citée par les appelants, qui reconnaît compétence à la cour d’appel pour statuer sur les accessoires des incidents d’exécution provoqués par la partie adverse, l’ont rendue obsolète (Civ 1ère, 12 février 1975, n°73-10.960).

Or, il est de jurisprudence constante ( Cass, Com, 22 octobre 1996, n°94-20.372, Cass Civ 2ème, 13 juillet 2006, n0 05-10.118 FS+P+B, Civ 2ème 15 avril 2021, n°19-20.281) que lorsqu’une juridiction est dépourvue de tout pouvoir juridictionnel à l’égard du litige qui lui est soumis, ce défaut de pouvoir constitue une fin de non-recevoir susceptible d’être relevée d’office.

Ainsi la présente cour est dépourvue de tout pouvoir juridictionnel à l’égard de la demande d’abus lors de l’exécution du jugement, qu’il lui est demandé d’examiner et celle-ci est donc déclarée irrecevable.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les époux [A] succombant, ils sont condamnés aux dépens de la première instance et d’appel ainsi qu’à verser à M et Mme [N] ensemble la somme de 5 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles engagés au titre de l’appel, ainsi que la somme de 2 000 euros à la société Human immobilier.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par défaut et par mise à disposition,

DECLARE irrecevable la demande de nullité de la promesse de vente du 17 juin 2019 et de l’avenant du 7 décembre 2019

CONFIRME le jugement dans ses dispositions soumises à la cour sauf en qu’il a

— débouté la société Human immobilier de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêt de à l’encontre des époux [A].

— autorisé la société la Bourse de l’immobilier, en sa qualité de séquestre, à se dessaisir au profit des époux [N], de cette somme sur le montant versé par les époux [A],

Et statuant à nouveau,

DIT n’y avoir lieu à autoriser la société Human immobilier, en sa qualité de séquestre, à se dessaisir au profit des époux [N], de cette somme sur le montant versé par les époux [A],

CONDAMNE in solidum M. [X] [A] et à Mme [Z] [G], épouse [A] à verser à la société Human immobilier (anciennement Bourse de l’immobilier) la somme de 7 500 euros à titre de dommages et intérêts

Y ajoutant

DECLARE irrecevable la demande des époux [A] de dommages et intérêts pour procédure abusive et fautive la procédure d’exécution du jugement mise en 'uvre par les consorts [N],

CONDAMNE in solidum les époux [A] à verser aux époux [N] ensemble la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum les époux [A] à verser à la société Human immobilier (anciennement Bourse de l’immobilier) la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE les époux [A] aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame F. PERRET, Président et par Madame K. FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,