Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 12 juillet 2021, 11 avril 2022,

14 décembre 2022, 4 janvier 2023 et 7 février 2023, l’association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, représentée par M^e Labrusse, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 11 mai 2021 par lequel le maire de Varaville a délivré à la SARL Villa Plaisance un permis de construire une halle commerciale, vingt-neuf logements, « cœur du village », dix « villas Golf » et une résidence de loisirs ;

2°) de mettre à la charge tant de la commune de Varaville que de la SARL Villa Plaisance la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— elle a qualité et intérêt à agir ; ses statuts ont été déposés en 1975 ;

— le projet devait faire l’objet d’une évaluation environnementale dès lors qu’il relève de la rubrique 39 de l’annexe à l’article R. 122-2 du code de l’environnement et qu’il est susceptible d’avoir des incidences notables sur l’environnement ; en outre, la décision de non-opposition à la déclaration préalable portant division de terrain en vue de construire est illégale puisqu’elle n’était pas accompagnée d’une évaluation environnementale alors que la superficie totale des parcelles est supérieure à dix hectares ; cette décision de non-opposition n’est pas définitive et sera annulée dans le cadre du recours pour excès de pouvoir qu’elle a formé devant le tribunal ;

— le permis de construire méconnaît l’article U.4 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Varaville s’agissant des modalités de traitement des eaux usées ;

— le dossier de demande de permis de construire est incomplet et insuffisant ; il ne répond pas aux exigences de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme s’agissant des éléments relatifs tant à la gestion des eaux pluviales que des eaux usées ;

— le motif de l’arrêté attaqué est entaché d’erreur de fait s’agissant de l’impact des eaux usées du nouveau projet par rapport aux deux projets initialement accordés ;

— le projet n’est pas compatible avec l’orientation 022 du schéma directeur d’aménagement et de gestion des eaux ;

— le permis de construire est illégal en ce que le nombre de logements à l’hectare qu’il prévoit est contraire aux orientations du projet d’aménagement et de développement durable du plan local d’urbanisme en cours de révision qui prévoient que la croissance urbaine doit être maîtrisée, à l’orientation d’aménagement et de programmation n° 2 dudit plan local d’urbanisme qui mentionne un nombre de 25 logements minimum à l’hectare et au rapport de présentation de ce plan local d’urbanisme en cours de révision qui classe le terrain d’assiette du projet en zone 1AUa et prévoit, dans cette zone, une densification maximum de 25 logements à l’hectare pour une construction de 70 logements à 100 logements ; la densité est également supérieure à celle fixée par le schéma de cohérence territoriale du Nord Pays d’Auge ;

— le maire de Varaville aurait dû surseoir à statuer sur la demande en application de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme, la construction projetée étant de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan local d’urbanisme ;

— le dossier de demande de permis de construire est incomplet dès lors qu’il ne mentionne pas la liaison cyclo-pédestre prévue dans le projet d’aménagement et de développement durable du plan local d’urbanisme en cours de révision ni ne prévoit l’insertion du projet dans les aménagements proches et lointains de piste cyclable future ; en outre, le projet est incomplet au regard de l’orientation du projet d’aménagement et de développement durable du plan local d’urbanisme en cours de révision qui indique un réseau doux nord-sud au droit du Club House du Golf ;

— le permis de construire méconnaît le rapport de présentation du plan local d’urbanisme qui classe la partie Est du terrain d’assiette du projet en espace vert urbain ; par ailleurs, la proximité de la piscine et du bâti mitoyen au golf dénature le site du golf qui forme une coulée verte selon les orientations du projet d’aménagement et de développement durable du plan local d’urbanisme ;

— le permis de construire méconnaît l’article U.3 du plan local d’urbanisme ; certaines des rues nouvelles n’ont pas une largeur de 6 mètres, de sorte que les véhicules d’incendie et de secours ne pourront pas circuler ;

— il méconnaît l’article U.7 du règlement du plan local d’urbanisme, la distance séparant les balcons de la façade sud de la résidence de loisirs de la limite séparative de la propriété la plus proche étant inférieure à la moitié de la hauteur du bâtiment ;

— les anciennes dispositions du 7° de l’article L. 123-1-5 du code de l’urbanisme, reprises à l’article L. 151-19 du code, sont méconnues ;

— il méconnaît l’article U.12 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— il méconnaît l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ;

— il méconnaît l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et l’article U.11 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— il méconnaît l’article U.13 du règlement du plan local d’urbanisme, le nombre de plantation d’arbres étant insuffisant pour respecter le nombre de deux arbres pour 300 mètres carrés d’unité foncière ; en outre, la surface d’espaces verts plantés est insuffisante pour respecter le seuil de 30 % de l’unité foncière fixé par ces dispositions ;

— il méconnaît l’article L. 1331-13 du code de la santé publique ;

— il méconnaît les articles L. 425-14 et L. 425-15 du code de l’urbanisme ;

— le permis de construire méconnaît les articles L. 101-2 du code de l’urbanisme et

L. 411-1 du code de l’environnement.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 7 février 2022, 16 décembre 2022,

3 janvier 2023 et 20 janvier 2023, la commune de Varaville, représentée par M^e Gorand, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce que le tribunal fasse application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ou, à défaut, de l’article L. 600-5 du même code de l’urbanisme et à ce que soit mise à la charge de l’association requérante une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— les moyens nouveaux soulevés dans le mémoire de l’association requérante du 11 avril 2022, tirés de la méconnaissance des articles U.7, U.11, U.12, U.13 du règlement du plan local d’urbanisme, des articles L. 151-19, R. 111-27, L. 424-14 et L. 424-15 du code de l’urbanisme et de l’article L. 1331-1 du code de la santé publique doivent être écartés comme irrecevables par application de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme ;

— les moyens nouveaux soulevés dans le mémoire de l’association requérante du

14 décembre 2022, tirés de la méconnaissance des articles L. 101-2 et L. 411-1 du code de l’environnement doivent être écartés comme irrecevables par application de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme ;

— les autres moyens soulevés par l’association requérante ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 11 avril 2022, 16 décembre 2022, 4 janvier 2023 et 12 janvier 2023, la SARL Villa Plaisance, représentée par M^e Peru, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de l’association requérante une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— à titre principal, la requête est irrecevable dès lors que la présidente de l’association requérante ne dispose pas de la qualité permettant de la représenter dans le cadre de la présente instance ;

— une demande de permis de modificatif sera déposée afin que le lot D soit conforme aux exigences de l’article U.13 du règlement du plan local d’urbanisme en matière de plantation d’arbres ;

— les autres moyens soulevés par l’association requérante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’environnement ;

— le code de la santé publique ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me B,

— les conclusions de M^me C D,

— et les observations de M^e Labrusse, représentant l’association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, de M^e Vincent, représentant la commune de Varaville, et de M^e Farrugia, substituant M^e Peru, représentant la SARL Villa Plaisance.

Une note en délibéré, enregistrée le 29 mars 2023, a été présentée pour la SARL Villa Plaisance.

Considérant ce qui suit :

1. La SARL Villa Plaisance a déposé le 6 août 2020 une demande de permis valant division en vue de construire une halle commerciale, vingt-neuf logements en bande « cœur du village », dix « villas Golf » et une résidence de loisirs sur les parcelles cadastrées section AH

n° 10, 29 en partie, 30, 34 en partie, 35 et 36 situées sur l’avenue du président René Coty à Varaville. Par l’arrêté attaqué du 11 mai 2021, le maire de Varaville a délivré le permis de construire sollicité.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Selon l’article 6 des statuts de l’association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, son président est compétent pour décider d’ester en justice. En outre, il ressort des pièces du dossier que, par une délibération de l’assemblée générale extraordinaire réunie le 21 novembre 2020, la présidente de l’association a été désignée à l’unanimité de ses membres. Par suite, l’association pour la défense et la protection de la commune de Varaville justifie de la qualité de sa présidente à la représenter dans le cadre de l’instance. Par suite, cette fin de non-recevoir doit être écarté.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la recevabilité des nouveaux moyens soulevés par l’association dans ses mémoires enregistrés les 11 avril 2022 et 14 décembre 2022 :

3. Aux termes de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme : « Par dérogation à l’article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l’application de l’article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d’une requête relative à une décision d’occupation ou d’utilisation du sol régie par le présent code, ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s’effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article R. 611-3 du code de justice administrative. () ». Selon le deuxième alinéa de l’article R. 611-3 du code de justice administrative, la communication doit se faire « au moyen de lettres remises contre signature ou de tout autre dispositif permettant d’attester la date de réception ». En outre, aux termes de l’article R. 611-8-6 de ce code : « Les parties sont réputées avoir reçu la communication ou la notification à la date de première consultation du document qui leur a été adressé par voie électronique, certifiée par l’accusé de réception délivré par l’application informatique, ou, à défaut de consultation dans un délai de deux jours ouvrés à compter de la date de mise à disposition du document dans l’application, à l’issue de ce délai. () / Lorsque le juge est tenu, en application d’une disposition législative ou réglementaire, de statuer dans un délai inférieur ou égal à un mois, la communication ou la notification est réputée reçue dès sa mise à disposition dans l’application ou le téléservice. ».

4. En l’espèce, il ressort de l’application Télérecours que le premier mémoire en défense, produit par la commune de Varaville, a été enregistré le 7 février 2022 et communiqué, par l’application, au conseil de l’association requérante le 10 février suivant. Celle-ci ayant consulté ce mémoire le lundi 14 février 2022, soit dans le délai de deux jours ouvrés à compter de la date de mise à disposition, les moyens nouveaux qu’elle a présentés dans son mémoire enregistré le 11 avril 2022 ne sont pas irrecevables au regard des dispositions de l’article

R. 600-5 du code de l’urbanisme. En revanche, les moyens tirés de la méconnaissance des articles L. 101-2 du code de l’urbanisme et L. 411-1 du code de l’environnement, formulés par l’association pour la première fois dans son mémoire du 14 décembre 2022, ont été soulevés après l’expiration du délai de deux mois imparti par l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme. Par suite, ces deux moyens sont irrecevables.

En ce qui concerne la légalité du permis de construire délivré le 11 mai 2021 :

S’agissant des moyens tirés de l’insuffisance ou de l’incomplétude du dossier :

5. En premier lieu, l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme prévoit, en son deuxième alinéa, que le plan de masse : « indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. ».

6. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

7. Il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de masse PC2-a, que le terrain d’assiette du projet sera raccordé au réseau d’alimentation en eau potable et au réseau de collecte des eaux usées. Si ce plan ne précise pas le point de collecte des eaux pluviales, le dossier de demande de permis de construire comporte une annexe 2-1 correspondant à une note de calcul hydraulique qui précise la localisation du projet, notamment dans le plan de prévention des risques littoraux de l’estuaire de la Dives, et détaille le principe de gestion des eaux pluviales en précisant, notamment, que seules les eaux de ruissellement non souillées provenant des toitures et des espaces piétonniers seront infiltrées dans la nappe par l’intermédiaire de noues et des bassins à ciel ouvert et que les eaux potentiellement souillées provenant de l’ensemble des voiries seront recueillies dans un nouveau réseau d’eaux pluviales et transiteront par des bassins enterrés sous les voies nouvelles et les aires de stationnement, bassins qui seront raccordés au réseau d’eaux pluviales de l’avenue du président René Coty. Cette note de calcul comprend également un plan de situation des différents bassins versants correspondant chacun à un lot du permis de construire. Eu égard à l’ensemble de ces éléments, le service instructeur a été mis à même d’apprécier la conformité du projet s’agissant de la gestion des eaux pluviales et des eaux usées. Ce moyen doit, par suite, être écarté.

8. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-6 du code de l’urbanisme : " Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : / a) L’étude d’impact ou la décision de l’autorité chargée de l’examen au cas par cas dispensant le projet d’évaluation environnementale lorsque le projet relève du tableau annexé à l’article R. 122-2 du code de l’environnement. L’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme vérifie que le projet qui lui est soumis est conforme aux mesures et caractéristiques qui ont justifié la décision de l’autorité chargée de l’examen au cas par cas de ne pas le soumettre à évaluation environnementale ; () ".

9. Aux termes de l’article L. 122-1 du code de l’environnement : « () / II.- Les projets qui, par leur nature, leur dimension ou leur localisation, sont susceptibles d’avoir des incidences notables sur l’environnement ou la santé humaine font l’objet d’une évaluation environnementale en fonction de critères et de seuils définis par voie réglementaire et, pour certains d’entre eux, après un examen au cas par cas effectué par l’autorité environnementale. () ». Aux termes de l’article R. 122-2 du même code : « I – Les projets relevant d’une ou plusieurs rubriques énumérées dans le tableau annexé au présent article font l’objet d’une évaluation environnementale, de façon systématique ou après un examen au cas par cas, en application du II de l’article L. 122-1, en fonction des critères et des seuils précisés dans ce tableau. () ». La rubrique 39 de ce tableau, relative aux travaux, constructions et opérations d’aménagements, dans sa rédaction applicable au 11 mai 2021, soumet, s’agissant des travaux, ouvrages, aménagements ruraux et urbains, à la procédure de l’évaluation environnementale les « Opérations d’aménagement dont le terrain d’assiette est supérieur ou égal à 10 ha  » et, selon la procédure de l’examen au cas par cas, les « Opérations d’aménagement dont le terrain d’assiette est compris entre 5 et 10 ha, ou dont la surface de plancher au sens de l’article R. 111-22 du code de l’urbanisme ou l’emprise au sol au sens de l’article R. 420-1 du code de l’urbanisme est comprise entre 10 000 et 40 000 m2. ».

10. D’une part, il ressort du dossier de permis de construire que le terrain d’assiette du projet, qui doit être regardé comme une opération d’aménagement au sens de la rubrique 39 du tableau visé à l’article R. 122-2 du code de l’environnement, présente une superficie de 23 460 mètres carrés, donc inférieure au seuil de 10 hectares à partir duquel le projet est systématiquement soumis à une évaluation environnementale. En outre, le projet autorisé prévoit la création d’un maximum de seulement 9 143 mètres carrés de surface de plancher, soit une surface inférieure à celle à partir de laquelle l’opération d’aménagement, si elle est susceptible d’avoir des incidences notables sur l’environnement ou la santé humaine, doit faire l’objet d’une évaluation environnementale. Si l’association se prévaut de l’existence, sur la parcelle adjacente, d’un projet de résidence pour séniors d’une surface de plancher de 8 338 mètres carrés, conduisant ainsi les deux projets à dépasser le seuil de 10 000 mètres carrés, les deux projets, menés, au demeurant, par des sociétés différentes, ne sauraient toutefois être regardés comme un ensemble immobilier unique présentant une unité fonctionnelle. Dans ces conditions, la superficie totale à retenir pour l’application de l’article L. 122-1 du code de l’environnement est celle correspondant au seul projet objet du permis de construire attaqué, soit 8 338 mètres carrés. Le projet autorisé ne relevant d’aucune des rubriques énumérées dans le tableau annexé à l’article R. 122-2 du code de l’environnement, dans sa rédaction alors applicable, il n’avait pas à faire l’objet d’une évaluation environnementale. Ce moyen doit, dès lors, être écarté.

11. D’autre part, un permis de construire délivré sur l’un des lots issus d’une division foncière ayant donné lieu à une décision de non-opposition à la déclaration préalable pour une division foncière en vue de bâtir n’est pas pris pour l’application de cette dernière décision, la décision de non-opposition ne constituant pas non plus la base légale du permis de construire. Dans ces conditions, l’illégalité de la décision de non-opposition à la division foncière ne peut être utilement invoquée par voie d’exception à l’appui de conclusions dirigées contre l’arrêté délivrant le permis de construire. Par suite, le moyen tiré de l’illégalité de la décision du 26 octobre 2020, par laquelle le maire de Varaville ne s’est pas opposé à la déclaration préalable de la SAS Promeo Ile-de-France pour la division d’un terrain de plus de 10 hectares, dont est issu le terrain d’assiette objet du permis de construire attaqué, ne peut qu’être écarté.

12. En dernier lieu, aux termes de l’article L. 425-14 du code de l’urbanisme : " Sans préjudice du deuxième alinéa de l’article L. 181-30 du code de l’environnement, lorsque le projet est soumis à autorisation environnementale, en application du chapitre unique du titre VIII du livre Ier du même code, ou à déclaration, en application de la section 1 du chapitre IV du titre Ier du livre II dudit code, le permis ou la décision de non-opposition à déclaration préalable ne peut pas être mis en œuvre : / 1° Avant la délivrance de l’autorisation environnementale mentionnée à l’article L. 181-1 du même code, sauf décision spéciale prévue à l’article L. 181-30 du même code ; / 2° Avant la décision d’acceptation, pour les installations, ouvrages, travaux et activités soumis à déclaration en application du II de l’article L. 214-3 du même code. « . Aux termes de l’article L. 425-15 du même code : » Lorsque le projet porte sur des travaux devant faire l’objet d’une dérogation au titre du 4° de l’article L. 411-2 du code de l’environnement, le permis ou la décision de non-opposition à déclaration préalable ne peut pas être mis en œuvre avant la délivrance de cette dérogation. ".

13. Les dispositions des articles précités du code de l’urbanisme ont seulement pour objet de subordonner la mise en œuvre du permis de construire qui a déjà été délivré à la délivrance, lorsqu’elle est requise, d’une évaluation environnementale et d’une dérogation d’atteinte aux espèces protégées. Ainsi qu’il a été dit au point 10 du présent jugement, le projet n’était pas soumis à une évaluation environnementale. En outre, à supposer même que la construction projetée soit soumise à une dérogation au titre du 4° de l’article L. 411-2 du code de l’environnement, ce qui ne ressort pas des pièces du dossier, cette circonstance n’est pas de nature à faire obstacle à la délivrance du permis en construire. Par suite, les moyens tirés de la méconnaissance des articles L. 415-14 et L. 415-15 du code de l’urbanisme doivent être écartés.

S’agissant du sursis à statuer sur la demande de permis de construire :

14. Aux termes de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme : « () L’autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l’article L. 424-1, sur les demandes d’autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan dès lors qu’a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable. ». L’exercice de la faculté ouverte à l’autorité compétente, par les dispositions précitées du code de l’urbanisme, de sursoir à statuer sur une demande d’autorisation d’urbanisme est subordonné à la double condition que le projet litigieux soit susceptible de compromettre ou de rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan local d’urbanisme et que ce dernier ait atteint, à la date à laquelle elle statue, un état d’avancement suffisant.

15. Par une délibération du 23 septembre 2019, le conseil municipal a débattu des orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable du plan local d’urbanisme de la commune dont la révision a été prescrite par délibération du 30 mars 2016. Il ressort des pièces du dossier que le projet de plan local d’urbanisme, en particulier de l’orientation d’aménagement et de programmation n° 2, prévoit qu’un réseau cyclable sera créé au nord de la parcelle du projet, le long de l’avenue du président René Coty. Contrairement à ce que soutient la société requérante, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet autorisé compromettrait la création projetée de ce réseau cyclable, ou la rendrait plus onéreuse, dès lors qu’il existe, entre le terrain d’assiette du projet et l’avenue René Coty, un lot D qui correspond à une bande de 254 mètres carrés qui sera cédée au département du Calvados. Dans ces conditions, en s’abstenant de prononcer un sursis à statuer à la demande de permis de construire, le maire de Varaville n’a pas commis d’erreur manifeste d’appréciation.

S’agissant de la conformité du projet au plan local d’urbanisme en cours de révision :

16. L’association requérante ne saurait utilement invoquer les moyens tirés de l’incompatibilité du projet autorisé avec les orientations du projet d’aménagement et de développement durables, l’orientation d’aménagement et de programmation n° 2 et le rapport de présentation du plan local d’urbanisme en cours de révision, dès lors que le maire était tenu de se prononcer au regard des documents et des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme en vigueur à la date de l’arrêté attaqué. Ces moyens ne peuvent, dès lors, qu’être écartés.

S’agissant de la compatibilité du projet autorisé avec le schéma de cohérence territoriale Nord Pays d’Auge et le schéma directeur d’aménagement et de gestion des eaux :

17. Le permis de construire n’est pas au nombre des décisions administratives dont la légalité doit s’apprécier par référence aux dispositions d’un schéma de cohérence territoriale. De même, le permis de construire n’étant pas une décision administrative prise dans le domaine de l’eau, le moyen tiré de l’incompatibilité de l’arrêté attaqué avec l’orientation du schéma directeur d’aménagement et de gestion des eaux imposant de mettre fin à la disparition et à la dégradation des zones humides est sans incidence sur la légalité de l’arrêté attaqué. Ces moyens doivent, dès lors, être écartés.

S’agissant de la méconnaissance des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Varaville :

18. En premier lieu, le II de l’article U.3 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à la voirie prévoit que : « Les constructions et les installations doivent être desservies par des voies dont les caractéristiques seront définies en fonction de l’importance du trafic et de la destination des constructions. / Les nouvelles rues auront une emprise minimale de 6m (y compris les trottoirs, le cas échéant). / Elles seront adaptées à l’approche et à l’accès des véhicules de lutte contre l’incendie (). ».

19. Il ressort de la note descriptive du projet et du plan de masse général que l’accès au terrain d’assiette du projet est prévu depuis l’avenue du président René Coty, par la rue des Nivéole et par une voie existante conservée d’une largeur de six mètres et que la voie de circulation interne au projet est également d’une largeur de six mètres, suffisante pour le croisement des véhicules des usagers de la construction projetée. Enfin, il n’est pas établi que le projet, qui a d’ailleurs fait l’objet d’un avis favorable des services d’incendie et de secours, présenterait des risques particuliers pour l’accès des véhicules d’incendie. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article U.3 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.

20. En deuxième lieu, l’article U.4 du règlement du plan local d’urbanisme prévoit, s’agissant des eaux usées, que le raccordement au réseau d’assainissement est obligatoire pour toutes constructions ou installations nouvelles.

21. L’association requérante soutient que le maire était tenu de s’opposer au projet dès lors qu’il ne peut être raccordé au réseau d’assainissement collectif, la capacité de la station d’épuration de Cabourg étant insuffisante. Ainsi qu’il a été dit au point 7 du présent jugement, le projet autorisé prévoit un raccordement au réseau d’assainissement de Cabourg. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le service assainissement de la communauté de communes Normandie Cabourg Pays d’Auge, qui est compétente en matière d’assainissement, a émis un avis défavorable sur le raccordement au réseau d’assainissement collectif au motif que si le projet est bien raccordable audit réseau, il augmentera significativement la charge entrante de la station d’épuration de Cabourg, qui n’est pas en capacité de recevoir la charge supplémentaire d’eaux usées liée au projet, des projets d’importance significative ayant par ailleurs déjà été validés par la commune. Il ressort de ce même avis que les défaillances du système seraient renforcées par l’ampleur du projet en cause, ce qui l’a conduit à proposer, comme alternative, la mise en place d’un réseau d’assainissement propre au nouveau quartier. En outre, il ressort des pièces du dossier, notamment de l’avis de la Mission régionale d’autorité environnementale de Normandie du 30 mars 2021, que les phénomènes de saturation de la station d’épuration de Cabourg, liés, notamment, à des événements météorologiques d’une certaine intensité, sont fréquents en saison hivernale et estivale. Si le président du syndicat du schéma de cohérence territoriale Nord Pays d’Auge a émis, le 9 avril 2021, un avis favorable au projet au motif, notamment, que des travaux sont prévus dans les années à venir pour résoudre les dysfonctionnements de la station de Cabourg, il ressort des pièces du dossier que les travaux sur la station de Cabourg n’avaient pas débuté à la date de l’arrêté attaqué, aucune information concernant le commencement des travaux n’étant, par ailleurs, connue à cette même date. En outre, si l’arrêté attaqué indique que l’impact du projet litigieux sur les eaux usées est moins important qu’un précédent projet autorisé en 2003 ainsi que le projet de construction de 83 logements porté par la SAS Promeo Ile-de-France, projet dit A, projets auxquels, selon l’arrêté, se substitue celui de la société Villa Plaisance, il ressort de l’avis émis par le service assainissement de la communauté de communes Normandie Cabourg Pays d’Auge que le flux d’eaux usées lié au projet litigieux, qui porte sur la réalisation de 141 logements, est supérieur au seul projet de 2003 qui consistait en la réalisation de 102 logements. Par ailleurs, si l’arrêté attaqué mentionne un courrier du 26 mars 2021 du directeur de la SAS Promeo Ile-de-France par lequel il s’engage à retirer le permis de construire du projet A, la délivrance du permis de construire n’est toutefois pas conditionnée au retrait de ce projet. Enfin, il ressort des pièces du dossier que la commune de Varaville a refusé une demande de permis de construire pour une seule habitation, le 13 octobre 2021, au motif que le réseau d’assainissement était saturé. Il résulte de l’ensemble de ces éléments, et eu égard à l’ampleur du projet autorisé, qu’à la date du permis de construire, la station d’épuration de Cabourg n’était pas en capacité de recevoir le flux d’eaux usées lié au projet de la société Villa Plaisance. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article U.4 du règlement du plan local d’urbanisme doit être accueilli.

22. En troisième lieu, selon l’article U.7 du règlement du plan local d’urbanisme, les constructions sont implantées à une distance de la limite séparative de propriété au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre tout point de la construction et le point le plus bas et le plus proche de la limite séparative de propriétés, cette distance devant être au moins égale à trois mètres.

23. L’association requérante soutient que les balcons situés sur la façade sud de la résidence de loisirs ne respectent pas le retrait minimal par rapport à la limite séparative. Il ressort des plans joints au dossier de demande de permis de construire que la différence entre le point le plus haut de la construction et son point le plus bas et le plus proche de la limite séparative ouest est de 4,98 mètres. Si la façade du bâtiment est située à 5,85 mètres de cette limite, il est constant que la distance comptée horizontalement, séparant les balcons des étages inférieurs et supérieurs de la façade sud du bâtiment de la limite séparative la plus proche, s’établit, pour les deux, à 4 mètres, soit à moins de 4,98 mètres par rapport à la limite séparative. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article U.7 du règlement du plan local d’urbanisme doit être accueilli en ce qui concerne les balcons de la façade sud de la résidence de loisirs du projet.

24. En quatrième lieu, l’article U.11 du règlement du plan local d’urbanisme de Varaville, relatif à l’aspect extérieur des constructions et à l’aménagement de leurs abords, énonce, dans son point « I – Harmonie générale », que : « Chaque construction, indépendamment de sa nature, de sa fonction et de sa destination, devra, pour son expression architecturale et son aspect extérieur, s’inscrire harmonieusement dans les paysages communaux. Ce qui n’exclut pas les constructions d’Architecture Contemporaine ou les constructions employant des techniques ou des matériaux nouveaux () dès lors qu’elles justifient de leur bonne insertion dans l’environnement bâti, grâce à l’emploi des couleurs et matériaux locaux en particulier. / Ainsi : / – Tout pastiche d’une architecturale traditionnelle étrangère au Pays d’Auge est interdit. / – Lorsque les constructions existantes le long d’une voie, au sein d’un quartier ou d’un hameau présentent des caractéristiques architecturales particulières (couleur de façade, forme ou couleur de toiture, clôture, type de modénature, etc.), celles-ci pourront être imposées à toute nouvelle construction pour préserver l’harmonie de l’ensemble. / – L’aménagement ou l’extension d’un bâtiment existant doit respecter son caractère général pour ce qui concerne notamment, l’harmonie des volumes, l’échelle des percements et les associations de matériaux et de teintes. / – Les constructions en matériaux de fortune sont interdites. / Les constructions présenteront un traitement architectural homogène sur toutes leurs façades, ce qui exclut toute discrimination entre façade principale et façade arrière. Les toitures visibles doivent être considérés comme une façade et traitées en conséquence avec soin. / () ». Cet article énonce également, dans son point « II – Formes, couleurs et matériaux », que : « Les principaux matériaux de façades présenteront des teintes similaires à celles des matériaux utilisés dans le Pays d’Auge : le bois gris naturel ou teinté brun foncé, l’ardoise, la terre cuite rouge (brique ou tuile plate), le torchis ocre ou blanc cassé, la pierre calcaire ocre jaune. / Les façades, les soubassements, les murs de soutènement et de clôture qui ne sont pas réalisés avec des matériaux destinés à rester apparents, recevront un enduit ou un parement dont la couleur reprendra celle des matériaux traditionnels du Pays d’Auge. / () ». Ces dispositions ont le même objet que celles de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres que celles en résultant. Dès lors, c’est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme que doit être appréciée la légalité de l’arrêté contesté.

25. Si le terrain d’assiette du projet se situe dans l’environnement immédiat du golf qui n’est pas dépourvu de tout intérêt esthétique, il s’insère dans un secteur fortement urbanisé comprenant des maisons individuelles et des bâtiments collectifs dont la composition est parfois très récente et dont les volumes, les toitures et plus généralement l’aspect sont hétérogènes. En outre, le projet, qui respecte le style architectural traditionnel du Pays d’Auge, en reproduisant des toits en pente avec une couverture en ardoise naturelle ou en tuiles plates et prévoit des bâtiments de faible hauteur, s’insère dans son environnement bâti, en particulier les constructions visibles depuis l’avenue du président René Coty. Enfin, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet porterait atteinte au golf situé dans l’environnement immédiat. Par suite, les moyens tirés de de la méconnaissance de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et de l’article U.11 du règlement du plan local d’urbanisme doivent être écartés.

26. En cinquième lieu, d’une part, aux termes de l’article D. 321-1 du code du tourisme, auquel renvoie le glossaire du plan local d’urbanisme de Varaville pour la définition de résidence de tourisme : « La résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d’habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale. ». L’article D. 321-2 du même code dispose que : " La résidence de tourisme peut être placée sous le statut de copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée, ou sous le régime des sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé défini par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, sous réserve que le règlement de copropriété prévoit expressément : / 1° Une destination et des conditions de jouissance des parties tant privatives que communes conformes au mode d’utilisation défini au présent article pour ce type de classement et comportant une obligation durable de location d’au moins 70 % des locaux d’habitation meublés qui ne saurait être inférieure à neuf ans, les copropriétaires ou les associés des sociétés d’attribution pouvant bénéficier d’une réservation prioritaire ; / () / 2° Une gestion assurée pour l’ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale, liée par un contrat de louage ou mandat aux copropriétaires ou associés des sociétés d’attribution. ". Il résulte de ces dispositions que les locaux d’habitation meublés et les locaux à usage collectif d’une résidence de tourisme peuvent être détenus par une ou plusieurs personnes.

27. D’autre part, l’article U.12 du règlement du plan local d’urbanisme exige, pour les hôtels, résidences de tourisme et résidences hôtelière, une place de stationnement par chambre, appartement ou unité hôtelière et, pour les logements, deux places de stationnement par logement.

28. Il ressort de la notice de présentation que le projet litigieux consiste, notamment, en la construction d’une « résidence de loisirs » composée de 102 logements, d’espaces communs et d’un parc de stationnement. Si la société pétitionnaire a indiqué, dans le formulaire de demande de permis, que la destination des surfaces créées étaient de l’habitation et si les logements qui seront aménagés dans cette « résidence de loisirs » sont « en accession à la propriété », il ressort des pièces du dossier que la « résidence de loisirs », que le pétitionnaire a également qualifiée de « résidence de tourisme » dans le formulaire de demande, sera exploitée par une société commerciale et comprendra des espaces communs, composés de salons, bars, d’une salle de fitness, d’une piscine intérieure et d’un espace spa, hammam, sauna et bassin à remous. Eu égard à ses caractéristiques, cette « résidence de loisirs » doit être regardée comme une « résidence de tourisme » au sens du plan local d’urbanisme de Varaville. Le projet autorisé prévoyant 102 places pour 102 logements, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article U.12 du règlement du plan local d’urbanisme doit, dès lors, être écarté.

29. En sixième lieu, aux termes de l’article U.13 du règlement du plan local d’urbanisme : " () il sera planté deux arbres par tranche de 300 m2 d’unité foncière ; () Les parcelles recevant de l’habitat, des hôtels ou des résidences de tourisme comprendront des espaces vers plantés d’arbres sur une surface au moins égale à () en Ub () 30 % de la superficie de l’unité foncière ".

30. D’une part, il ressort des pièces du dossier que la surface des espaces verts représente 33,61 % de la superficie totale du terrain d’assiette du projet litigieux. D’autre part, compte tenu de la superficie totale du terrain d’assiette du projet, le projet doit comporter au minimum 156,4 arbres. Or, il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit un total de 171 arbres, dont 150 nouveaux et 21 conservés. La circonstance que la notice descriptive du dossier de demande de permis de construire mentionne, pour le lot B, la plantation de 37 arbres, arbustes massifs et rampants n’est pas de nature à établir que le projet ne respecterait pas les dispositions de l’article U.13 précité. Par suite, ce moyen tiré doit être écarté.

31. En septième lieu, si l’association fait valoir qu’une partie de la parcelle située à l’est, à proximité du golf de Cabourg, est classée en « espace vert urbain » dans le rapport de présentation du plan local d’urbanisme, le règlement du plan local d’urbanisme ne comporte aucune disposition concernant les espaces verts urbains ni ne prévoit une interdiction de construire dans ces zones. Ce moyen doit, dès lors, être écarté.

S’agissant de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme :

32. Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».

33. Il appartient à l’autorité d’urbanisme compétente et au juge de l’excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d’atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement des dispositions précitées de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent. Lorsqu’un projet de construction est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, le permis de construire ne peut être refusé que si l’autorité compétente estime, sous le contrôle du juge, qu’il n’est pas légalement possible, au vu du dossier et de l’instruction de la demande de permis, d’accorder le permis en l’assortissant de prescriptions spéciales qui, sans apporter au projet de modification substantielle nécessitant la présentation d’une nouvelle demande, permettraient d’assurer la conformité de la construction aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect.

34. Si l’avenue du président René Coty est l’objet, épisodiquement, d’inondations en cas de fortes pluies, il ne ressort pas des pièces du dossier que les eaux de pluie ruissellent sur le terrain d’assiette du projet. L’association indique d’ailleurs que « Les eaux de ruissellement de l’avenue René Coty issues du littoral dunaire au nord s’évacuent aujourd’hui, notamment, vers une mare longeant l’avenue Coty, mare qui participe au déclassement de la masse d’eau (). ». En outre, il ressort des pièces du dossier que le projet en litige prévoit un dispositif de rétention des eaux pluviales, d’une capacité de 460 mètres cubes, aucun élément ne permettant d’établir l’existence d’un risque pour la sécurité et la salubrité publiques. Enfin, si le terrain d’assiette du projet se trouve en bordure de marais, sur une zone située pour partie en forte prédisposition humide, il ne ressort pas des pièces du dossier que le terrain se situe en zone inondable, contrairement à ce que soutient l’association requérante.

35. En revanche, et ainsi qu’il a été dit au point 21, la station d’épuration de Cabourg, qui doit recevoir les eaux usées générées par le projet litigieux, était, à la date de l’arrêté attaqué, en surcharge hydraulique, aucune information concernant la réalisation des travaux d’extension du réseau d’assainissement de Cabourg n’étant, par ailleurs, connue à cette même date. Eu égard à l’importance du projet, aux risques d’atteinte à la salubrité publique du fait de l’incapacité de la station d’épuration pour traiter les eaux usées des constructions autorisées et à l’absence d’indications précises sur les délais de réalisation de travaux pour résoudre les dysfonctionnements de la station d’épuration de Cabourg, le maire de Varaville a commis une erreur manifeste d’appréciation en délivrant le permis de construire sollicité. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doit être accueilli.

S’agissant de la méconnaissance de l’article L. 1331-13 du code de la santé publique :

36. Aux termes de l’article L. 1331-13 du code de la santé publique : « Dans les communes mentionnées à l’article L. 321-2 du code de l’environnement, les zones d’urbanisation future ne peuvent être urbanisées que sous réserve de l’existence ou du début de réalisation d’un équipement de traitement et d’évacuation des effluents des futurs constructions, installations et aménagements, conformément au chapitre Ier du titre Ier du livre II du code de l’environnement. / A défaut, elles ne peuvent être urbanisées que si le règlement de la zone précise que les autorisations d’occupation du sol ne pourront être délivrées pour les constructions, installations ou aménagements susceptibles d’être à l’origine d’effluents que sous réserve de la mise en place d’un dispositif d’assainissement autonome adapté au milieu et à la quantité des effluents. /Les dispositions des alinéas précédents sont applicables à la délivrance des autorisations relatives à l’ouverture de terrains au camping et au stationnement des caravanes. ».

37. L’association se borne à faire valoir que le maire aurait dû refuser de délivrer le permis de construire contesté, en application des dispositions précitées, dès lors que la commune figure sur la liste des communes littorales. Toutefois, ce moyen n’est pas assorti des précisions permettant d’en apprécier le bien-fondé. En tout état de cause, à la date de l’arrêté attaqué, le terrain d’assiette du projet se situait en zone Ub et non en zone à urbaniser. Le moyen doit, par suite, être écarté.

Sur l’application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

38. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

39. Il résulte de tout ce qui précède que l’arrêté du 11 mai 2021 est entaché de trois illégalités constatées aux points 21, 23 et 35 du présent jugement. Ces vices apparaissant régularisables, il y a lieu, par suite, de surseoir à statuer sur les conclusions à fin d’annulation afin de permettre ces éventuelles régularisations par la délivrance d’un permis de construire modificatif, qui devra être communiqué au tribunal dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la présente requête.

Article 2 : La commune de Varaville et la SARL Villa Plaisance devront justifier, dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement, de l’éventuelle délivrance d’un permis de construire modificatif permettant de régulariser les illégalités relevées dans les motifs du présent jugement.

Article 3 : Les conclusions des parties sur lesquelles il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservées jusqu’à la fin de l’instance.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à l’association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, à la commune de Varaville et la SARL Villa Plaisance.

Délibéré après l’audience du 28 mars 2023, à laquelle siégeaient :

— M^me Macaud, présidente,

— M^me Absolon, première conseillère,

— M^me Créantor, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 avril 2023.

La rapporteure,

Signé

V. CREANTOR

La présidente,

Signé

A. MACAUD

La greffière,

Signé

A. GODEY

La République mande et ordonne au préfet du Calvados en ce qui les concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier,

A. Godey