TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 21/06727 – N° Portalis DBZS-W-B7F-VU6R

JUGEMENT DU 02 JUIN 2025

DEMANDEUR :

M. [M] [X]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Marie DESPRES, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [E] [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Solène VANDERMERSCH, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 07 Juin 2024, avec effet au 10 Mai 2024;

A l’audience publique du 24 Février 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 28 Avril 2025 puis prorogé au 23 Mai 2025 puis prorogé pour être rendu le 02 Juin 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 02 Juin 2025, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2015, M. [M] [X] a donné à bail à M. [E] [N] et Mme [C] [N] un local à usage d’habitation sis à [Adresse 9] pour une durée de trois ans, moyennant le règlement d’un loyer mensuel de 700 euros hors taxes et hors charges.

Puis suivant acte sous seing privé en date du 1er août 2015, M. [M] [X] a donné à bail à M. [E] [N], un local à usage d’habitation et commercial sis à la même adresse pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer mensuel de 1 200 euros hors charges et hors taxes.

Se plaignant d’impayés de loyers, par acte d’huissier de justice du 22 octobre 2020, M. [M] [X] a fait délivrer à M. [E] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 21 962 euros en principal, outre 228,31 euros de frais d’huissier, que le locataire a contesté.

M. [M] [X] a, par acte d’huissier de justice délivré le 25 mars 2021, fait assigner M. [E] [N] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille notamment aux fins de le condamner au paiement de loyers impayés, de constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail et de prononcer l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre. Par ordonnance du 28 septembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par M. [E] [N] et a dit n’y avoir lieu a référé.

Par acte d’huissier de justice délivré le 27 octobre 2021, M. [M] [X] a assigné M. [E] [N] devant le tribunal judiciaire de Lille notamment aux fins de paiement de loyers impayés, de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail et d’expulsion.

Sur cette assignation, M. [E] [N] a constitué avocat et les parties ont échangé leurs conclusions.

Par ordonnance du 19 décembre 2023, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les demandes en paiement faites au titre de la dette locative, impôts et taxes échus antérieurement au 27 octobre 2016 comme étant prescrites.

Dans ses conclusions n° 6 signifiées le 26 avril 2024 M. [M] [X] demande au tribunal de :

Dire le tribunal judiciaire de Lille matériellement compétent pour connaitre des demandes de M. [X] ;

Ecarter des débats les pièces 9, 21 et 23 produites pour M. [N] ;

Constater l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers depuis le 22 octobre 2020 et la résiliation du bail ;

Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail pour manquement du locataire à ses obligations locatives ;

Ordonner l’expulsion de M. [N] et de tout occupant de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Le condamner à lui payer la somme de 38 432,90 euros au 21 mars 2024, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir, avec intérêts au taux légal ;

Fixer l’indemnité d’occupation due par M. [N], occupant sans droit ni titre, à la somme de 2 400 euros, équivalent au double du loyer et des charges, et le condamner au paiement de cette somme, avec indexation jusqu’à l’entière libération des lieux ;

Le condamner à lui payer la somme de 3843,29 euros (37 732,90 x 10%) au titre de la clause pénale, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir ;

Le condamner à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Le condamner à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement à intervenir.

M. [X] conteste devoir déclarer sa créance au passif de la procédure collective de la S.A.S Boucherie de l’Atlas en faisant valoir que le bail mixte a été conclu avec M. [N], personne physique sans qu’il ne soit fait mention qu’il agissait au nom de cette S.A.S ni de l’exercice d’une activité de boucherie au sein du local loué. Il souligne que les versements des loyers provenaient de M. [N] lui-même, qui bénéficiait par ailleurs d’une allocation logement versée par la CAF, destinée aux particuliers.

Il conteste les arguments adverses selon lesquels la S.A.S ne figure pas au contrat de location pour ne pas avoir encore transféré son siège social à l’adresse du local ou que s’agissant d’un bail mixte, le bailleur ne pouvait ignorer cette activité.

Enfin, il conteste formellement avoir été signataire du bail commercial produit en défense et soutient qu’il s’agit d’un faux, imprécis et comportant des mentions incohérentes pour lequel il a déposé plainte.

Il invoque que le seul bail liant les parties est un bail mixte commercial et d’habitation, soumis au régime des baux commerciaux, rendant ainsi le tribunal judiciaire compétent en lieu et place du juge des contentieux et de la protection. Il fait valoir qu’il n’est pas prescrit pour avoir agi dans les cinq ans du commandement de payer.

Il demande que soit écartée des débats l’attestation de Mme [S] ne respectant pas les prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile ainsi que le constat d’huissier de retranscription d’un fichier audio enregistré à son insu, constituant un mode de preuve déloyal.

Enfin, il expose que la suspension du versement de l’APL n’est pas la conséquence d’un logement indécent mais résulte d’une déclaration de départ des locataires et ajoute que ces derniers sont tenus de payer l’intégralité du loyer à défaut de versement de l’APL, sans que ne puisse être invoquée la conclusion d’un second contrat de location.

Il fait valoir que l’inertie du locataire lui cause des difficultés financières et demande réparation de ce préjudice à hauteur de 2 000 euros.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour logement indécent, il fait valoir qu’il n’a pas été informé de la situation par le locataire qui a directement saisi le service d’hygiène et de santé de [Localité 8], que les photographies qu’il produit ne permettent pas de constater des désordres et souligne que le contrat de bail mentionnait que le logement avait été remis à neuf avant le début de la location, rendant imputables les désordres à un défaut d’entretien par le locataire.

Il explique avoir réalisé depuis, les travaux préconisés par l’inspecteur sans pouvoir effectuer les finitions en raison du refus des locataires de lui laisser l’accès au logement et souligne qu’aucun relogement des locataires n’a été prescrit, qu’aucune visite de contrôle ni constat d’indécence n’a été effectué depuis.

Il fait valoir que l’indécence du logement ne peut être établie par les autres biens du bailleur mis en location ou des faits de violence qui auraient été commis à l’encontre d’un tiers.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 4 avril 2024, M. [E] [N] s’oppose aux demandes formées à son encontre. Il sollicite de la juridiction de :

A titre principal,

Débouter M. [X] de sa demande de condamnation au recouvrement de la dette locative, impôts et taxes postérieures au 27 octobre 2016 ;

Le Débouter de sa demande de résiliation compte tenu de la procédure collective ;

A titre subsidiaire,

Le débouter de sa demande de condamnation au recouvrement de la dette locative;

Constater l’absence de clause résolutoire ;

Débouter M. [X] de sa demande de résiliation du bail pour acquisition de la clause résolutoire et de sa demande de résiliation judiciaire ;

Le Débouter de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Le Débouter de sa demande de condamnation au titre de la clause pénale ;

Le Débouter de sa demande de condamnation à une indemnité d’occupation et de sa demande d’expulsion ;

Reconventionnellement,

Le Condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre d’un préjudice subi pour trouble de jouissance ;

L’enjoindre à faire les travaux de rénovation afin de mettre fin aux désordres constatés sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision rendue ;

En toute hypothèse, le condamner à 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Le débouter de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner sur ce fondement à la somme de 2 500 euros ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [E] [N] fait valoir que le bailleur aurait dû déclarer sa créance dans la procédure de redressement judiciaire ouverte à l’encontre de la S.A.S Boucherie de l’Atlas dont il est le gérant, le bail étant mixte et faisant référence à toute société. Il explique l’absence de mention dans le contrat de location de la S.A.S Boucherie de l’Atlas par le fait que le transfert du siège social n’était pas encore effectué. Il invoque aux débats la conclusion d’un bail commercial avec la société elle-même dès que le transfert du siège social a été effectif et souligne que celle-ci a directement versé au bailleur plusieurs loyers. Il conteste ainsi toute possibilité de résilier un contrat en cours y compris pour un défaut de paiement d’une créance antérieure.

A titre subsidiaire, il fait valoir qu’il ne peut être condamné sur le fondement des conditions générales du contrat, prévoyant une clause résolutoire et le paiement de la taxe foncière, pour ne pas avoir été signées ni annexées au contrat.

Il invoque que le bailleur reconnaissait aux termes d’une attestation de mai 2020 que la dette s’élevait à 2000 euros puis en juillet 2020 que le seul impayé était de 2 012 euros et soutient l’avoir régularisé depuis. Il conteste la qualification de faux soulevée par le requérant des documents qu’il produit.

Il fait valoir que si le bailleur ne perçoit plus les allocations logements c’est en raison de l’indécence du logement.

Il invoque que le bailleur ne justifie pas d’un préjudice pour sa demande de dommages-intérêts et demande en contrepartie l’indemnisation de son préjudice en raison de l’indécence de son logement, constatée par le service communal d’hygiène et de santé de [Localité 8] et en l’absence de réalisation des travaux nécessaires suite à un cambriolage.

La clôture des débats est intervenue le 10 mai 2024 par ordonnance du 7 juin 2024 avec fixation de l’affaire à l’audience du 24 février 2025.

Par voie de conclusions n°7 notifiées par la voie électronique le 12 février 2025, soit postérieurement à la date de clôture, M. [X] a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 50 383 euros au 3 février 2025, et celui de la clause pénale corrélative à 5 038,20 euros (50382 x 10%).

S’agissant du montant de la dette, il expose qu’elle s’élève à la somme de 50 382 euros et que le montant de 2 012 euros correspond à une mensualité de l’échéancier qu’il a proposé pour que le locataire puisse s’acquitter de sa dette, par ailleurs jamais respecté et conteste être l’auteur des quittances produites aux débats. Il fait valoir qu’il n’a jamais reconnu l’absence de dette ni n’avoir fait obstacle à son règlement.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 avril 2025 prorogé au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

I. Sur la compétence matérielle du tribunal judiciaire de Lille

L’incompétence de la juridiction n’étant plus soulevée, il n’y a pas lieu à statuer sur la compétence du tribunal judiciaire.

II. Sur la demande tendant à voir écartées des débats les pièces n° 9, 21 et 23

M. [M] [X] demande au tribunal d’écarter des débats les pièces 9, 21 et 23 produites par M. [E] [N].

—  S’agissant de la pièce n° 9

Aux termes de l’article 9 alinéa 1er du code civil, chacun a droit au respect de sa vie privée.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le tribunal rappelle que l’enregistrement sonore ou visuel d’une conversation privée, effectuée et conservée à l’insu de l’auteur des propos invoqués, est un procédé déloyal rendant irrecevable en justice la preuve ainsi obtenue.

En l’espèce, M. [E] [N] verse au soutien de ses prétentions, un procès-verbal de constat d’huissier du 3 mai 2022, lequel retranscrit une conversation privée qui serait intervenue entre M. [M] [X] et Mme [C] [N], enregistrée par Mme [T] [N], sa fille, à l’aide de son téléphone portable dans le contexte suivant : « M. [X] [M] venait déposer, en date du 25 octobre 2021, une quittance de loyer du mois de juin. Celle-ci aurait été transmise précédemment mais non revêtue d’une signature ».

Ainsi, en produisant un procès-verbal de retranscription d’une conversation privée captée à l’insu de M. [M] [X], M. [E] [N] a utilisé un procédé probatoire déloyal et illicite.

Il s’ensuit que la pièce n° 9 produite par M. [E] [N] sera purement et simplement écartée des débats.

—  S’agissant des pièces n° 21 et 23

M. [M] [X] demande au tribunal d’écarter la pièce n° 21 (courrier du mandataire judiciaire de la société Boucherie de L’atlas à M. [M] [X] du 30 janvier 2023) sans motiver cette demande et la pièce n° 23 (bail commercial daté du 31 septembre 2016) en ce qu’il s’agirait d’un faux.

Néanmoins dans la mesure où ces pièces ont été régulièrement communiquées et ont pu faire l’objet d’un débat contradictoire, elles ne sauraient être écartées des débats. Il appartiendra ensuite au tribunal d’apprécier la valeur probante des pièces au soutien des moyens exposés par le défendeur.

Il y a lieu de débouter M. [M] [X] de sa demande d’écarter les pièces n° 21 et 23 des débats.

III. Sur le rejet des demandes au titre de la procédure collective ouverte au profit de la S.A.S Boucheries de l’Atlas

Dans le corps de ses écritures, M. [N] indique que faute de déclaration de la créance, « la créance est inopposable à la procédure et Monsieur [X] est donc forclos à solliciter la condamnation de [N] au recouvrement de la dette locative » (page 5). Dans le dispositif de ses conclusions, il sollicite à titre principal le rejet de la demande de condamnation puis le rejet de la demande de résiliation du bail « compte tenu de la procédure collective ».

Il se déduit de la présentation de la « Discussion » et de celle des demandes dans le dispositif des conclusions que M. [N] entend solliciter à titre principal le rejet de la demande en paiement et le rejet de la demande de résiliation du bail en raison de la procédure collective ouverte au profit de la S.A.S. Boucherie de l’Atlas, laquelle constituerait un obstacle juridique à ces demandes, faute notamment de déclaration de la créance auprès du mandataire judiciaire et s’agissant d’un contrat en cours.

Selon l’article L. 622-21 du code de commerce, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

Il arrête ou interdit également toute procédure d’exécution de la part de ces créanciers tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d’ouverture. Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence interrompus.

Aux termes de l’article L. 622-22, sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

En l’espèce, il résulte des débats qu’un bail intitulé « contrat de location » a été conclu entre M. [X] et M. [E] et Mme [C] [N] le 1er juin 2015 pour la partie à usage d’habitation de l’immeuble sis à [Adresse 9] moyennant un loyer de 700 euros par mois (pièce n° 1 en défense). Il est ici observé que les parties n’invoquent plus ce contrat de location au soutien de leurs prétentions.

Puis un bail intitulé « bail commercial » (pièce n°1 en demande) a été conclu entre M. [M] [X] et M. [E] [N] le 1er août 2015 portant sur l’immeuble sis à [Adresse 9] comprenant un local commercial au rez-de-chaussée pour y exercer « tous commerces » et une habitation aux étages. Le contrat a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 1er août 2015 jusqu’au 31 juillet 2024 pour un loyer mensuel de 1 200 euros hors taxes.

M. [N] est mentionné comme seul preneur de ce bail et il n’est aucunement fait mention qu’il agirait comme représentant légal d’une société, de sorte qu’il est engagé à titre personnel dans le cadre du bail.

Il invoque l’existence d’un autre bail commercial (pièce n° 23 de son dossier) conclu entre le bailleur et la S.A.S Boucherie de l’Atlas, daté du 31 septembre 2016 (?), alors que M. [I] conteste sa signature et argue d’un faux. Le document est lacunaire, ne comportant aucune mention concernant la désignation des locaux ni leur destination, de sorte que rien ne permet d’établir que ledit bail, porterait sur les locaux en cause. Il ne saurait donc être fait application de ce bail et seul le bail du 1er août 2015 doit être appliqué.

En toute hypothèse, M. [I] a assigné M. [N], personne physique et non la S.A.S. Boucherie de l’Atlas.

La S.A.S. Boucherie de l’Atlas étant tiers à la procédure, le fait qu’elle fasse l’objet d’une procédure collective est sans incidence sur la présente procédure et sur la recevabilité des demandes à l’encontre de M. [N] à titre personnel. Il n’y a donc aucune irrecevabilité de ce chef et la demande en paiement ne peut être rejetée d’emblée pour le seul motif de l’absence de déclaration de créance au passif de sa société.

M. [N] ne peut davantage se prévaloir de la procédure collective à l’encontre de la société dont il est le gérant sur le fondement des dispositions des articles L.622-13 et L.622-14-1 du code de commerce relatives aux contrats en cours pour s’opposer à la résiliation du bail.

Il convient en conséquence de dire que la procédure collective ouverte à l’encontre de la S.A.S. Boucherie de l’Atlas est sans incidence sur la présente procédure et sur les demandes présentées à l’encontre de M. [N].

IV. Sur la résiliation du contrat de bail

A- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En vertu de l’article L.145-41 du code de commerce, qui est d’ordre public, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1345 du code civil du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de cet article, la clause résolutoire d’un bail commercial doit s’interpréter strictement et doit être mise en œuvre de bonne foi.

*

En l’espèce, le contrat de bail prévoit à l’article 8 « clause résolutoire » des conditions générales du contrat (pièce n° 1 en demande) que « il est expressément convenu qu’en cas de manquement à l’une quelconque des obligations du bail (non-paiement du loyer, des charges, défaut d’entretien des locaux, défaut d’assurance, etc…), le bail sera résilié de plein droit UN MOIS après un commandement de payer ou une sommation, délivré par huissier et resté sans effet. Le commandement ou la sommation rappelleront la présente clause dont l’effet pourra être constaté, si bon semble au bailleur, par une simple ordonnance de référé autorisant l’expulsion nonobstant appel. »

Un commandement de payer la somme de 22 190,31 euros, visant la clause résolutoire a été délivré le 22 octobre 2020 (pièce n° 2 en demande).

M. [E] [N] soutient aux termes de ses dernières conclusions que les conditions générales du contrat mentionnant l’existence d’une clause résolutoire n’ont pas été annexées au contrat ni signées et ne peuvent donc pas s’appliquer.

Le contrat de location mentionne en effet que « en annexe du présent contrat les parties reconnaissent avoir remis ou reçu :

—  Un état des lieux dressé lors de la remise des clés (1)

—  Un contrat de caution solidaire (1)

—  Une caution bancaire (1)

—  Un extrait du règlement de copropriété ou de jouissance.

—  Un dossier de diagnostics techniques.

—  Clé(s). »

La seule référence aux conditions générales figure au paragraphe relatif à la révision du loyer, non complété en l’espèce, dans les termes suivants : « cf. Conditions générales & 3 ».

De plus, les deux pages comportant les conditions générales du contrat ne sont ni signées ni paraphées.

Ainsi, la seule référence aux conditions générales dans un paragraphe non complété en l’absence de mention expresse d’une annexe relative à celles-ci et de paraphe ou signature desdites conditions générales ne permettent pas de démontrer que celles-ci dont la clause résolutoire ont bien été transmises au locataire et intégrées au contrat lors de la signature du bail le 1er août 2015.

Il y a lieu de constater l’absence de clause résolutoire au contrat.

En conséquence, M. [M] [X] sera débouté de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers depuis le 22 octobre 2020 et la résiliation du bail.

B- Sur la résiliation judiciaire

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil dispose qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1226 du même code, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.

L’article 1227 du code civil dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1728 dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

*

En l’espèce, le bail du 1er août 2015 a été conclu moyennant un loyer mensuel de 1 200 euros hors taxes.

Un décompte locatif pour la période du 1er janvier 2016 au 31 octobre 2021 (pièce n° 8 en demande) fait état d’un impayé au titre des loyers et de la taxe foncière d’un montant de 22 514,90 euros. Un second décompte locatif pour la période du 1er novembre 2021 au 3 février 2025 (pièce n° 20 en demande) fait état d’un impayé supplémentaire de 34 537 euros.

Le décompte mentionne un total qui s’élève ainsi à la somme de 57 048,90 euros, duquel est déduit la dette antérieure au 27 octobre 2016 déclarée prescrite (6 666,90 euros), soit un total restant dû de 50 382 euros au titre des loyers et taxes foncières impayés.

S’agissant du paiement de la taxe foncière

Le contrat de location du 1er août 2015 prévoit à l’article 4 « Impôts et taxes » des conditions générales que « le preneur devra acquitter toutes les contributions et charges de ville, de police et de voiries auxquelles les locataires sont usuellement tenus.

En outre, le cas échéant suivant l’accord des parties, il remboursera au bailleur :

—  La taxe sur les bureaux à [Localité 7] et en Ile-de-France (1)

—  La part d’impôt foncier relative aux lieux loués (1). »

Or, M. [E] [N] conteste le paiement de cet impôt en faisant valoir que les conditions générales n’étaient pas annexées au contrat, ni signées.

Comme il a été démontré précédemment, il n’est pas établi par le bailleur que les conditions générales du contrat aient été annexées à celui-ci et ont été effectivement transmises au locataire.

De plus, le paragraphe relatif au paiement de la taxe foncière au sein des conditions générales prévoit qu’elle sera remboursée au bailleur « le cas échéant suivant l’accord des parties ». Or, aucun élément ne permet de justifier d’un accord des parties sur le paiement de la taxe foncière.

Ainsi, il y a lieu de dire que M. [E] [N] n’est pas tenu de rembourser au bailleur le montant de la taxe foncière.

Sur le surplus de la dette locative

Il y a lieu de tenir compte des sommes dues à compter du 27 octobre 2016, les sommes antérieures étant déclarées prescrites par ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille du 19 décembre 2023.

M. [E] [N] invoque une attestation du 20 mai 2020 de M. [M] [X] (pièce n° 3 de son dossier) selon laquelle la dette locative s’élevait à 2 000 euros à cette date.

Puis, il ajoute que M. [M] [X] lui précisait en juillet 2020 que la dette locative était de 2 012 euros, seul impayé qu’il soutient avoir régularisé par virement et produit les quittances de loyer pour justifier des paiements effectués.

Il expose que le bailleur ne peut valablement soutenir un manquement aux obligations contractuelles lui causant un préjudice alors qu’il a offert des facilités de paiement.

Il produit également une attestation des paiements réalisés en 2021 pour un montant total de 15 126 euros (pièce n° 14 de son dossier).

M. [M] [X] conteste être l’auteur de l’attestation et des quittances, soulignant qu’elles ne sont pas du montant total du loyer dû et sont relatives à un autre immeuble sis au [Adresse 3] à [Localité 8] que M. [E] [N] occupait également. Il produit le procès-verbal de dépôt de plainte du 10 mars 2021 pour usage de faux en écriture à l’encontre de M. [E] [N] (pièce n° 5). Il reconnaît avoir accordé un échéancier avec mensualités de 2 012 euros qui n’a pas été respecté.

Sur la base des deux décomptes produits par le bailleur, il en résulte que :

—  A compter du 27 octobre 2016, le loyer pour les mois de novembre et décembre s’élève à la somme de 2 400 euros ; le décompte locatif fait état de deux versements de la CAF pour un total de 874 euros ; et le surplus d’un montant de 1 526 euros n’a pas été versé par le locataire.

—  pour l’année 2017, sur le loyer annuel de 14 400 euros, le décompte fait état d’un versement de la CAF à hauteur de 5 871 euros et d’un versement par le locataire de 6 400 euros ; soit un total versé de 12 271 euros, il en résulte un débit de 2 129 euros.

—  pour l’année 2018, sur le loyer annuel de 14 400 euros, le décompte fait état d’un versement de la CAF à hauteur de 5 916 euros et d’un versement par le locataire de 7 203 euros ; soit un total versé de 13 119 euros, il en résulte un débit de 1 281 euros.

—  pour l’année 2019, sur le loyer annuel de 14 400 euros, le décompte fait état d’un versement de la CAF à hauteur de 5 918 euros et d’un versement par le locataire de 5 600 euros ; soit un total versé de 11 518 euros, il en résulte un débit de 2 882 euros.

—  pour l’année 2020, sur le loyer annuel de 14 400 euros, le décompte fait état d’un versement de la CAF à hauteur de 5 932 euros et d’un versement par le locataire de 9 800 euros ; soit un total versé de 15 732 euros, il en résulte un crédit de 1 332 euros.

—  pour l’année 2021, sur le total de 14 400 euros, la CAF a versé 6 654 euros et M. [N], 9115 euros ; soit un total versé de 15 769, il en résulte un crédit de 1 369 euros.

—  pour l’année 2022, sur le loyer annuel de 14 400 euros, le décompte fait état d’un versement de la CAF à hauteur de 5 437 euros et d’un versement par le locataire de 3 446 euros ; soit un total versé de 8 883 euros, il en résulte un débit de 5 517 euros.

—  pour l’année 2023, sur le loyer annuel de 14 400 euros, le décompte fait état d’aucun versement par la CAF et d’un versement par le locataire de 2 500 euros, il en résulte un débit de 11 900 euros.

—  pour l’année 2024, sur le loyer annuel de 14 400 euros, le décompte fait état d’aucun versement par la CAF et d’un versement par le locataire de 3 500 euros, il en résulte un débit de 10 900 euros.

—  pour janvier et février 2025, sur un total de 2 400 euros, le preneur a versé 1 500 euros laissant un impayé de 900 euros.

Il en résulte un impayé d’un montant total de 34 334 euros (1526 + 2 129 + 1 281 + 2 882 – 1 332 – 1 369 + 5 517 + 11 900 + 10 900 + 900).

S’agissant des contestations émises par le preneur, il justifie par la production des relevés bancaires de la S.A.S Boucherie de l’Atlas (pièce n° 5 de son dossier) avoir versé au bailleur :

— la somme de 700 euros par mois entre juin 2020 et décembre 2020 (700 x 7) ;

— puis de 646 euros par mois de janvier à avril 2021 (646 x 4) ;

— ainsi qu’un virement de 2 012 euros en juillet 2021.

Il apparaît sur le décompte du bailleur précité (pièce n° 8 de son dossier) que les versements allégués par le preneur ont été imputés, de sorte qu’il n’y a pas de difficultés sur ce point.

Puis, il est produit quatre quittances de juin à septembre 2021 émises pour M. [N] relativement au loyer du [Adresse 1] à [Localité 8], pour un montant de 700 euros (pièce n° 8 de son dossier), soit un total de 2 800 euros.

Or d’une part M. [M] [X] conteste être l’auteur des quittances et d’autre part le montant des quittances est inférieur au montant effectivement porté au décompte locatif. Il résulte en effet du décompte précité que pour les mois de juin, juillet, août et septembre 2021, un total de 4 596 euros a été versé par le locataire. En outre, la signature sur ces quittances est très différente de celle sur le bail.

M. [E] [N] qui invoque les quittances ne précise pas si elles concernent des versements autres que ceux figurant au décompte locatif fourni par le bailleur.

En conséquence, les quittances invoquées n’ont pas d’incidence sur le montant des loyers impayés.

M. [E] [N] déduit ensuite de l’attestation du 20 mai 2020 qu’il produit (pièce n° 3 de son dossier), que M. [X] a reconnu que la dette n’était que de 2 000 euros.

Or, si le bailleur a accordé un crédit / échéancier pour régler la dette, les parties ne justifient pas de son contenu ni de ses modalités. Ainsi, la seule attestation, dont M. [M] [X] conteste être l’auteur, ne permet pas d’en déduire que la somme « crédit 2000 » pour mai 2020 correspond au solde de la dette restant dû à cette date.

De même, les échanges de SMS (pièce n° 2) ne permettent pas, contrairement à ce que soutient le défendeur, d’établir qu’en juillet 2020, la dette totale s’élevait à 2 012 euros.

Enfin, il fait état d’une attestation datée du 15 janvier 2022 (pièce n° 14) aux termes de laquelle M. [M] [X] reconnaît avoir reçu pour l’année 2021 la somme de 15 126 euros sans préciser de ventilation entre les versements de la CAF et ceux du preneur.

M. [M] [X] ne conteste pas cette attestation.

Comme précédemment, le preneur ne soutient pas que la somme de 15 126 euros correspond à un versement personnel à l’exclusion des sommes versées par la CAF.

Ainsi, le décompte locatif du bailleur comprend pour l’année 2021 des versements à hauteur de 15 769 euros, soit une somme supérieure à celle figurant sur l’attestation que produit M. [E] [N].

En conséquence, cette attestation n’a pas d’incidence sur la dette locative, il convient de retenir qu’au titre de l’année 2021, la somme totale de 15 769 euros a été perçue par le bailleur.

En tout état de cause, si M. [N] conteste devoir les sommes dues, il ne justifie pas des versements qu’il aurait effectué sur la période de 2016 à 2025, autrement que par la production de quelques relevés de compte de 2020 et 2021.

En conséquence, il ne justifie pas de l’acquittement des sommes dues par application de l’article 1353 du code civil et il y lieu de condamner M. [E] [N] à payer à M. [M] [X] la somme de trente-quatre mille trois cent trente-quatre euros (34 334 euros) au titre des loyers impayés. Cette somme portera intérêts au taux légal.

Par ailleurs, l’absence de tout paiement durant plusieurs mois est suffisamment grave pour justifier la résolution du bail.

Il convient en conséquence de prononcer la résiliation du bail intitulé « bail commercial » du 1er août 2015 conclu entre M. [M] [X] et M. [E] [N], à compter de la présente décision.

– Sur les effets de la résiliation du bail

L’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera ordonnée, selon les modalités reprises dans le dispositif de la présente décision.

Le maintien dans les lieux du preneur postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, il est prévu à l’article 9 des conditions générales du contrat de bail que « En cas de non-paiement du loyer ou de ses accessoires et dès le premier acte d’huissier, le preneur sera tenu d’une indemnité égale à dix pour cent des sommes dues, sans préjudice des frais de recouvrement et l’application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

En cas d’occupation des lieux après la résolution du bail, il sera dû par l’occupant jusqu’à son expulsion, une indemnité égale au double du loyer et des charges contractuelles.

En cas de résiliation du bail aux torts du preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité conventionnelle ».

Toutefois, ainsi qu’il a été énoncé précédemment, les conditions générales, dont il n’est pas démontré qu’elles ont été annexées au contrat de location, sont inapplicables en l’espèce.

De plus, rien ne justifie de fixer l’indemnité d’occupation à 2 400 euros par mois comme demandé, alors qu’elle n’a vocation qu’à réparer le préjudice résultant de l’occupation des lieux le temps de leur délaissement.

Le preneur sera donc condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au même montant que le loyer, soit mille deux cents euros (1 200 euros), selon les modalités reprises au dispositif, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération complète des locaux avec remise des clefs.

A défaut de production d’un contrat de bail attestant d’un accord sur l’indexation du loyer, il y a lieu de débouter M. [M] [X] de sa demande tendant à dire que le montant de l’indemnité d’occupation variera au titre de l’indexation.

V. Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, il est prévu à l’article 9 des conditions générales du contrat de bail que « En cas de non-paiement du loyer ou de ses accessoires et dès le premier acte d’huissier, le preneur sera tenu d’une indemnité égale à dix pour cent des sommes dues, sans préjudice des frais de recouvrement et l’application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

En cas d’occupation des lieux après la résolution du bail, il sera dû par l’occupant jusqu’à son expulsion, une indemnité égale au double du loyer et des charges contractuelles.

En cas de résiliation du bail aux torts du preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité conventionnelle ».

Toutefois, ainsi qu’il a été énoncé précédemment, les conditions générales dont il n’est pas démontré qu’elles ont été annexées au contrat de location, sont inapplicables en l’espèce.

Il y a lieu de débouter M. [M] [X] de sa demande de condamner M. [E] [N] à lui verser la somme de 5 038,20 euros (50.382 x 10%) au titre de la clause pénale.

VI. Sur la demande de dommages-intérêts du bailleur

Sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, M. [M] [X] sollicite le versement de dommages-intérêts à hauteur de 2 000 euros pour le préjudice financier qu’il subit du fait du non-paiement des loyers par le preneur. Il fait valoir que ses échéances mensuelles de prêt pour cet immeuble sont de 654,54 euros et qu’il peine à régler les charges.

Toutefois, M. [M] [X] ne produit aux débats que son échéancier de prêt, insuffisant pour démontrer les difficultés financières résultant du non-paiement des loyers par le preneur.

En conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts à ce titre.

VII. Sur la demande de dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance

Le preneur fait valoir que son logement présente toutes les caractéristiques du logement indécent. Il se plaint d’un manquement du bailleur à ses obligations ce qui lui a causé un trouble de jouissance et sollicite la réparation de son préjudice à hauteur de 5 000 euros.

Il invoque que le service communal d’hygiène et de santé de [Localité 8] a constaté lors de sa visite des anomalies dans le logement avec le règlement sanitaire départemental et le code de la construction et de l’habitation. Il soutient avoir relancé le bailleur, en vain.

Il ajoute que suite à un cambriolage, des travaux de remise en état doivent être effectués par le bailleur mais qu’en l’espèce, ce dernier s’abstient de répondre à la compagnie d’assurance du preneur, raison pour laquelle il a dû prendre en location un autre logement, celui-ci étant devenu impropre à sa destination.

Il fait valoir que le local commercial est également insalubre et rend difficile l’exercice de son activité professionnelle.

Le bailleur s’y oppose en faisant valoir que le preneur ne l’a pas informé des désordres avant de saisir le service d’hygiène et de santé de [Localité 8]. Il rappelle que le contrat de location faisait état d’un logement refait à neuf avant la location et soutient que les désordres résultent donc d’un défaut d’entretien manifeste du locataire.

Il invoque avoir effectué les travaux préconisés par le service d’hygiène à l’exception des travaux de finition, en raison du refus des locataires de lui permettre d’accéder au bien.

Il ajoute que contrairement à ce qu’affirme le preneur, il a transmis l’intégralité des éléments à sa compagnie d’assurance pour les suites du cambriolage.

*

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1240 dudit code, tout préjudice causé à autrui oblige celui qui a commis la faute qui l’a causé à le réparer. L’obligation de réparer est cependant soumise à la preuve de la responsabilité de la personne, qui se caractérise par l’existence d’une faute, d’un dommage, et d’un lien de causalité direct et certain entre la faute et le dommage.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

D’après l’article 1730 dudit code, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’article 1755 du code civil, ajoute qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. L’article 1732 du code civil prévoit en outre que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Selon l’article L.145-40-1 du code de commerce, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

*

Il est ici précisé qu’il n’est pas tenu compte des photographies, non datées, produites par chacune des parties (pièce n° 13 en défense et 9 en demande) pour l’examen des demandes de dommages-intérêts.

En l’espèce, le bail prévoit expressément comme clause particulière que : « l’habitation + l’équipement électricité + chauffage + plomberie + portes + fenêtres + parquet + carrelage + faience + murs + plafond + sol + toiture + plateforme + divers

La totalité est refait et neuve par M. [X].

Le preneur M. [N] réalise les modifications des travaux du rez-de-chaussée (commerce). »

Il n’est pas justifié d’un état des lieux à la date de conclusion du bail du 1er août 2015, de sorte que la présomption de bon état s’applique.

Il résulte des débats que le litige porte sur l’état global du logement pour lequel le preneur a contacté le service d’hygiène et de santé de [Localité 8] et ayant donné lieu à un contrôle sanitaire du logement par un inspecteur de salubrité le 29 juin 2021.

L’inspecteur de salubrité a rendu un rapport sur la situation au 23 décembre 2021 qui relate les désordres suivants (pièce n° 10 en défense) :

« Dans la salle de vente, au rez-de-chaussée :

—  Chute du faux plafond sur une section courte

Dans le logement, au 1er étage :

Dans la cuisine :

—  Présence d’une prise d’alimentation descellée et de fils électriques accessibles,

—  Sous l’évier : présence de fils électriques à nu sous tension à proximité immédiate d’une source d’eau et présence d’un défaut de fixation du tuyau d’évacuation des eaux usées engendrant une pente insuffisante et un retour de coulée le long du siphon,

—  Présence d’une VMC mais l’absence d’interrupteur de déclenchement ou interrupteur non identifié par l’occupant,

—  Présence de dégradation et de fissures multiples du carrelage,

—  Absence de revêtement de plafond sur une courte section,

Dans la salle de bains :

—  Présence d’un défaut d’étanchéité du sol énoncé par l’occupant et la coulée d’eau régulière dans le commerce des suites de l’utilisation de la douche et du WC,

—  La présence de dégradations et fissures multiples du carrelage,

—  Une fragilité de la barre de glissement, mal fixée, de la porte coulissante,

Dans le logement, au 2ème étage :

—  Présence d’un défaut de fermeture de l’ouvrant de la chambre située en façade arrière générant des coulées d’eau et un début de dégradation de l’allège,

Dans le logement, au 3ème étage :

—  Fragilité du garde-corps de palier au niveau de la mezzanine ».

Il résulte de ce document que le 9 juillet 2021, le propriétaire a été informé par le service d’hygiène et de santé de [Localité 8] des travaux à réaliser dans le délai d’un mois, non réalisés le 5 octobre 2021 faute de parvenir à fixer entre eux, un rendez-vous d’intervention.

M. [X] soutient avoir réalisé depuis les travaux préconisés par l’inspecteur, à l’exception des travaux de finition, faute d’accès autorisé par le locataire, ce qui n’est pas contesté par le preneur.

En conséquence, aucun préjudice de jouissance n’est démontré par M. [E] [N] de ce chef.

D’autre part, un sinistre – vol est survenu le 7 septembre 2021.

Il résulte des débats que le CIC Assurances a informé le propriétaire, par courrier du 16 septembre 2021, que le locataire devait contacter son assurance pour l’indemnisation du coût des détériorations immobilières s’il n’excède pas 1 600 euros hors taxes ; puis que la compagnie Allianz, assurance du locataire, a contacté le propriétaire par courrier du 27 juin 2022 afin qu’il prenne contact avec son assurance, le coût des détériorations étant supérieur à 1 600 euros, selon devis annexé (pièce n° 16 en défense).

M. [E] [N] produit aux débats le contrat de location en date du 1er juillet 2022 qu’il soutient avoir dû conclure pour se reloger, le bien de M. [M] [X] étant devenu impropre à sa destination (pièce n° 17 de son dossier, la porte du logement ne fermant plus).

Il joint également aux débats un constat d’huissier effectué le 28 septembre 2022 aux termes duquel il résulte les constatations suivantes (pièce n° 18 de son dossier) :

« porte d’accès étage : Je constate que la porte permettant d’accéder à la partie habitation est abimée à plusieurs endroits au niveau des points de fermeture. Lorsque j’actionne la clef pour procéder à la fermeture de la porte, je constate que le bois a été entaillé et que par conséquent la porte ne ferme plus.

Salon : je constate que la porte vitrée donnant sur la partie terrasse est endommagée au niveau de la serrure. La vitre de la porte fenêtre est également cassée. Une planche en bois vient faire office de sécurisation des lieux.

Cuisine : je constate la présence d’un siphon comportant des traces de coulure. Je constate également la présence d’un suintement – quelques gouttes d’eau sont présentes lorsque je passe ma main en partie basse du siphon.

M. [N] m’informe qu’il y a une fuite au niveau de ce siphon et que le service d’hygiène est passé pour demander une réparation.

Chambre : je constate la présence d’une fenêtre. Le calfeutrement de cette fenêtre est effectué avec des feuilles de papier. L’appui de fenêtre est creusé en partie centrale. M. [N] m’informe que l’état de l’appui de fenêtre est lié à de l’eau qui passe à cet endroit.

Local commercial au rez-de-chaussée : je constate la présence de trois trappes comportant sur le pourtour un plafond dont le plâtre est endommagé et gondole à certains endroits. La peinture est craquée au niveau de la trappe présente à proximité du climatiseur. Des traces sont également présentes caractéristiques de traces d’humidité. A l’intérieur de cette trappe je constate que le bois du plancher présent est endommagé.

Laboratoire du local commercial : je constate que la peinture du plafond est craquée en partie centrale et que plusieurs fissures sont présentes. »

Il s’ensuit que les 24 et 28 novembre 2022, M. [M] [X] a envoyé un email à M. [E] [N] à l’adresse suivante : « [Courriel 6] » pour lui demander un rendez-vous de constat des travaux à réaliser et de recueil de ses observations (pièce n° 12 de son dossier). Ce mail n’aurait pas été reçu par le locataire en raison d’une erreur dans l’adresse.

M. [E] [N] a envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 décembre 2022 (pièce n° 19 de son dossier) un courrier au propriétaire afin qu’il procède aux travaux réclamés par l’assurance suite au cambriolage.

Au regard de ces éléments, il apparaît que M. [M] [X] était informé dès le 27 juin 2022 qu’il devait contacter son assurance pour prendre en charge les travaux de remise en état du bien loué suite au cambriolage.

Toutefois, s’il énonce aux termes de ses conclusions avoir transmis les éléments à sa compagnie d’assurance, aucun élément n’est produit pour justifier des démarches qu’il aurait effectuées avant le 24 novembre 2022, date du premier courriel adressé à M. [E] [N].

Ainsi, en laissant le logement impropre à sa destination pendant plus de cinq mois, le bailleur a manqué à son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux, ce qui a occasionné à M. [E] [N] un préjudice.

Il convient de réparer ce préjudice par l’allocation d’une indemnité qui sera justement fixée, compte tenu de la gravité du trouble (locaux impropres à l’habitation et à la destination) et de la durée du trouble (5 mois), à la somme de 5 000 euros.

VIII. Sur la demande au titre du manquement du bailleur à ses obligations

M. [E] [N] sollicite que le tribunal enjoigne au bailleur de faire les travaux de rénovation afin de mettre fin aux désordres constatés, sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision rendue.

Toutefois, compte tenu du prononcé de la résiliation, M. [E] [N] n’est plus fondé à solliciter la réalisation de travaux par le bailleur.

En conséquence, sa demande tendant à la réalisation de travaux de rénovation sera rejetée.

IX. Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant justifier l’octroi de dommages et intérêts que dans le cas de la mauvaise foi ou de l’intention de nuire.

En l’espèce, M. [E] [N] ne démontre pas que M. [M] [X] a agi de mauvaise foi ou avec l’intention de nuire.

En conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

X Sur les demandes accessoires

1. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. [E] [N] succombant au principal, il supportera les dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer du 22 octobre 2020, sans qu’il y ait lieu de préciser l’intégration du coût de l’assignation et de la signification de la décision. Il sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 1 200 euros et débouté de sa demande faite au même titre.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la compétence de la juridiction ;

ECARTE des débats la pièce n° 9 produite par M. [N] ;

DEBOUTE M. [M] [X] de sa demande tendant à écarter les pièces n° 21 et 23 de M. [N] des débats ;

DIT que la procédure collective ouverte à l’encontre de la S.A.S. Boucherie de l’Atlas est sans incidence sur la présente procédure et sur les demandes présentées à l’encontre de M. [E] [N] ;

DEBOUTE M. [M] [X] de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers depuis le 22 octobre 2020 et la résiliation du bail ;

PRONONCE la résiliation du bail commercial liant M. [M] [X] à M. [E] [N] portant sur l’immeuble comprenant un local commercial et une habitation, situé à [Adresse 9] ;

ORDONNE l’expulsion de M. [E] [N] de l’immeuble sis à [Adresse 9], à défaut de libération volontaire effective dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

CONDAMNE M. [E] [N] à une indemnité d’occupation de mille deux cents euros (1 200 euros) par mois à compter de la résolution du bail, soit à compter du présent jugement et jusqu’à la libération complète des locaux avec remise des clés ;

DÉBOUTE M. [M] [X], de sa demande tendant à dire que le montant de l’indemnité d’occupation sera indexé ;

CONDAMNE M. [E] [N] à payer à M. [M] [X] la somme de trente-quatre mille trois cent trente-quatre euros (34 334 euros) au titre des loyers impayés arrêtés au 3 février 2025 avec intérêts au taux légal ;

DÉBOUTE M. [M] [X] de sa demande au titre de la taxe foncière ;

DÉBOUTE M. [M] [X] de sa demande de condamner M. [E] [N] à lui verser la somme de 5 038,20 euros au titre de la clause pénale ;

DÉBOUTE M. [M] [X] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE M. [M] [X] à verser à M. [E] [N] la somme de cinq mille euros (5 000 euros) à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance ;

DÉBOUTE M. [E] [N] de sa demande d’enjoindre au bailleur de réaliser les travaux de rénovation afin de mettre fin aux désordres constatés sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision rendue ;

DÉBOUTE M. [E] [N] de sa demande de versement par le bailleur de la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE M. [E] [N] à payer à M. [M] [X] la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [E] [N] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

CONDAMNE M. [E] [N] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 octobre 2020.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON