TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 31]

Chambre 1 cab 01 A

NUMÉRO DE R.G. : N° RG 19/08657 – N° Portalis DB2H-W-B7D-UIOT

N° de minute :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Jugement du :

06 Novembre 2024

Affaire :

Mme [M] [WS] épouse [K], M. [Y] [VM] [S] [WS], Mme [I] [WS], M. [E] [WS]

C/

M. [Z] [R] [T] [WS], Mme [G] [O] [F] [WS] veuve [H]

le:

EXECUTOIRE+COPIE

la SELAS [28]

la SELARL [36]

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la

Chambre 1 cab 01 A du 06 Novembre 2024, le jugement contradictoire suivant, après que l’instruction eût été clôturée le 07 Mars 2024,

Après rapport de Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente, et après que la cause eût été débattue à l’audience publique du 04 Septembre 2024, devant :

Président : Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente

Assesseurs : Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente

Joëlle TARRISSE, Juge

Assistés de Julie MAMI, Greffière

et après qu’il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Madame [M] [WS] épouse [K]

née le [Date naissance 2] 1956 à [Localité 26], demeurant [Adresse 16]

représentée par Maître Jérôme NOVEL de la SELAS ELAN JUDICIAIRE, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 531

Monsieur [Y] [VM] [S] [WS]

né le [Date naissance 5] 1958 à [Localité 26], demeurant [Adresse 18]

représenté par Maître Jérôme NOVEL de la SELAS ELAN JUDICIAIRE, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 531

Madame [I] [WS]

née le [Date naissance 15] 1993 à [Localité 33], demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Jérôme NOVEL de la SELAS ELAN JUDICIAIRE, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 531

Monsieur [E] [WS]

né le [Date naissance 1] 2000 à [Localité 33], demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Jérôme NOVEL de la SELAS ELAN JUDICIAIRE, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 531

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [R] [T] [WS]

né le [Date naissance 6] 1951 à [Localité 32], demeurant [Localité 12]

représenté par Maître Karen PICOT de la SELARL P&S AVOCATS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 176

Madame [G] [O] [F] [WS] veuve [H]

née le [Date naissance 11] 1947 à [Localité 32], demeurant [Adresse 17]

représentée par Maître Karen PICOT de la SELARL P&S AVOCATS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 176

RG : 19/08657

EXPOSÉ DU LITIGE

[L] [KD], veuve [WS], est décédée le [Date décès 14] 2018 à [Localité 35], laissant pour recueillir sa succession :

— Ses quatre enfants :

«  [G] [WS], veuve [H] ;

«  [Z] [WS] ;

«  [M] [WS] ;

«  [Y] [WS] ;

— Ses deux petits enfants venant en représentation de [V] [WS], prédécédé :

«  [I] [WS] ;

«  [E] [WS].

Par testament olographe en date du 16 décembre 2008, [L] [WS] a stipulé :

«  Je soussignée Madame [WS] [L], née le [Date naissance 10] 1924 à [Localité 30] (68) Haut-Rhin, déclare avoir aidé tous mes enfants au fur et à mesure de leurs besoins respectifs, en fonction de mes possibilités, en ayant toujours conservé pour propos de maintenir un juste équilibre entre la part de chacun.

Je souhaite donc que ma succession soit répartie par parts égales entre tous mes descendants, sans tenir compte des donations antérieures, quelques soient leurs montants, leurs dates.

Pour le cas où une telle répartition serait contestée par l’un ou l’autre de mes descendants, je prive les contestataires de tous leurs droits sur la quotité disponible qui sera ainsi répartie entre les seuls enfants qui auront acquiescé aux dispositions ".

L’actif successoral se compose notamment d’une maison sise [Adresse 19] à [Localité 39], cadastrée section BP n° [Cadastre 8].

Maître [N] [U], notaire à [Localité 31], est intervenu au cours de la phase amiable des opérations liquidatives.

Par actes d’huissier en date du 17 juin 2019, [M] [WS], épouse [K], [Y] [WS], [I] [WS] et [E] [WS] ont fait assigner [Z] [WS] et [G] [WS], devant le tribunal de grande instance de Lyon, devenu tribunal judiciaire, en partage judiciaire de l’indivision successorale.

Par jugement en date du 13 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a notamment :

— Ordonné les opérations de compte, liquidation et partage de la succession de Madame [L] [KD], veuve [WS], décédée le [Date décès 14] 2018, en application de l’article 1364 du code de procédure civile et du présent dispositif ;

— Commis pour y procéder Maître [SW] [KT], notaire à [Localité 31] ;

— Débouté [M] [WS], épouse [K], [Y] [WS], [I] [WS] et [E] [WS] de leur demande de licitation du bien immobilier indivis ;

— Débouté [Z] [WS] et [G] [WS] de leur demande de rapport à la succession de la somme de 60.000 euros.

Le 6 juillet 2022, Maître [SW] [KT] a dressé un procès-verbal de dires auquel un projet d’acte de partage a été annexé.

Le 12 juillet 2022, le juge commis a dressé rapport au tribunal judiciaire de Lyon, reprenant les dires des parties.

Par jugement en date du 10 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— Constaté la reprise de l’instance enregistrée sous le numéro RG19/08657 ;

— Déclaré recevable la demande formulée par [Z] [WS] et [G] [WS] visant à contester l’existence d’une propriété horizontale entre les parcelles [Cadastre 23] et [Cadastre 24] ;

— Ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 10 mai 2023 ;

— Ordonné la réouverture des débats à l’audience du 7 mars 2024 pour permettre aux parties de produire aux débats les actes suivants :

«  L’acte de vente du 25 octobre 1955 ;

«  La convention de construction de 1955 ;

«  L’acte de cession du 17 septembre 1974 ;

«  L’acte de vente du 4 janvier 2019, ainsi que l’acte rectificatif du 3 février 2022 ;

«  L’acte de vente du 2 juillet 2021.

— Sursis à statuer sur les autres demandes ;

— Réservé les dépens de l’instance.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 2 janvier 2023, [I] [WS], [E] [WS], [M] [WS], épouse [K] et [Y] [WS] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 815, 840, 1271 et suivants du code civil, des articles 373, 374, 1360 et 1374 du code de procédure civile, de :

— Dire et juger que les opérations de liquidation-partage ouvertes par devant Maître [SW] [KT] n’ont pas permis de trouver un accord entre les copartageants ;

— En conséquence, reprendre l’instance enregistrée sous le numéro de répertoire général 19/08657 par devant la chambre 1 cabinet 1A du tribunal judiciaire de Lyon ;

— Reprendre l’instance en l’état où elle se trouvait au moment où elle a été interrompue ;

— Ordonner la vente sur licitation du bien immobilier, à l’audience des criées du tribunal judiciaire de Lyon selon les règles prévues par les articles 1271 à 1281 du code de procédure civile du :

«  Bien immobilier sis [Adresse 19] à [Localité 39], parcelle cadastrée Section [Cadastre 25] pour une contenance de 1.426 m² ;

«  Sur la mise à prix de 1.200 000 euros ;

«  Sur la mise à prix de 331.000 euros en cas de défaut d’enchères et sur le cahier des charges dressé par l’avocat choisi par les demandeurs ;

— Dire et juger que le cahier des charges devra faire mention de l’existence d’une convention sous seing privé en date du 1er novembre 1955 entre [J] [WS] et [D] [P] établissant le règlement de copropriété entre eux et portant sur le tènement immobilier sis [Adresse 19] à [Localité 39], parcelles cadastrées Section [Cadastre 25] et [Cadastre 21] n°[Cadastre 9] (dont copie de cet acte a été publiée, conformément aux règles en la matière, au service de la publicité foncière de [Localité 34] le 01.10.1974, volume 2071, numéro 6410) ;

— Commettre tout huissier de justice pour procéder au procès-verbal descriptif utile à la rédaction du cahier des charges et des conditions de vente, l’huissier pouvant s’adjoindre tout expert pour l’établissement des diagnostics immobiliers exigés par la loi ou la réglementation en matière, et pouvant se faire assister d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

— Dire et juger qu’il sera procédé par la partie la plus diligente aux formalités de publicité prévues aux articles 63 à 69 du décret n°2006-936 du 27 juillet 2006 ;

— Dire et juger que le prix de vente sera séquestré entre les mains de Me [SW] [KT] en vue de sa répartition conforme aux droits des copartageants ;

— Renvoyer les parties devant Me [SW] [KT] aux fins de composer les lots, procéder à défaut d’attribution amiable à un tirage au sort et dresser l’acte de partage définitif ;

— Débouter Madame [G] [WS] et Monsieur [Z] [WS] de leur demande tendant à voir « constater » l’absence de copropriété horizontale entre les parcelles [Cadastre 23] et [Cadastre 21] [Cadastre 9] comme étant irrecevable, le moyen tendant à « constater » n’étant pas une demande ;

— Débouter Madame [G] [WS] et Monsieur [Z] [WS] de leur demande subsidiaire de vente aux enchères au prix de 1.100.000 euros ;

— Débouter Madame [G] [WS] et Monsieur [Z] [WS] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner solidairement Madame [G] [WS] et Monsieur [Z] [WS] à la somme de 3.000 euros chacun, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dire et juger que les dépens seront partagés entre les parties, employés en frais privilégiés de partage avec distraction au profit des avocats de la cause.

Au visa des articles 373, 374 et 1374 du code de procédure civile, les consorts [WS] sollicitent la reprise de l’instance, mettant en exergue l’impossibilité pour les parties de trouver un accord durant les opérations liquidatives.

Sur le fondement des articles 815, 840 et 1686 du code civil, ainsi que des articles 1368, 1377 et 1273 du code de procédure civile, ils demandent la licitation du bien immobilier situé à [Localité 38]. Les demandeurs font valoir que l’actif successoral est composé d’un seul bien immobilier, empêchant la constitution de lots, puis rappellent que le partage en nature du bien n’est pas possible.

Par ailleurs, les demandeurs soulèvent l’irrecevabilité de la demande visant à faire constater l’absence de copropriété horizontale au motif que cette dernière n’a pas été formulée devant le notaire commis lors de l’établissement du procès-verbal de dires, conformément aux exigences de l’article 1374 du code de procédure civile.

En tout état de cause, ils revendiquent l’existence d’une copropriété horizontale, faisant valoir qu’un règlement de copropriété a été établi le 1er novembre 1955, ce dernier ayant notamment été déposé au rang des minutes de Me [A] et publié au service de la publicité foncière. Ils expliquent également que ce règlement est en vigueur depuis plus de 60 ans, sans jamais avoir été remis en question, et a expressément été visé dans les actes notariés de la cause.

Sur la valeur vénale du bien immobilier, les consorts [WS] retiennent une valorisation à hauteur de 331.000 euros, sur la base des conclusions de l’expert. Ils s’opposent à ce que soit retenue la valeur de 1.440.000 euros, sollicitée par les défendeurs, au motif que ce prix correspond à la « valeur promotion immobilière » que l’expert estime inapplicable avant cinq années. Toutefois, ils indiquent donner leur accord pour une mise à prix à hauteur de 1.200.000 euros et, à défaut d’enchères, fixer la mise à prix à la somme de 331.000 euros.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 21 avril 2023, Madame [G] [WS] veuve [H] et Monsieur [Z] [WS] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 815 et suivants du code civil, ainsi que des articles 840 et suivants du même code, des articles 373, 374, 1273, 1360, 1373, 1374 et 1377 du code de procédure civile, de :

— Dire et juger que les opérations de liquidation-partage ouvertes par devant Me [SW] [KT], notaire, n’ont pas permis de trouver un accord entre les copartageants ;

— En conséquence, reprendre l’instance enregistrée sous le numéro RG 108657 par devant le cabinet 1A de la chambre 1 du tribunal judiciaire de Lyon ;

— Ordonner la reprise de l’instance ;

— Dire et juger qu’il n’existe pas de copropriété horizontale entre les parcelles [Cadastre 23] et [Cadastre 24] ;

— Dire et juger que la valeur du bien immobilier sis [Adresse 19] à [Localité 39] doit être fixée en prenant compte du partage entre les parcelles [Cadastre 23] et [Cadastre 24] et la fixer à 1.536.677 euros (moyenne des trois dernières offres de promoteurs à l’été 2022), et subsidiairement à 1.440.000 euros (valorisation de l’expert Monsieur [C] du 24 mai 2022) ;

— Ordonner la licitation du bien immobilier sis [Adresse 20] cadastré [Cadastre 23], à l’audience des criées du tribunal judiciaire de Lyon selon les règles prévues par les articles 1271 à 1281 du code de procédure civile ;

— Dire que les parties se sont accordées sur le principe de la licitation du bien immobilier ainsi que sur sa mise à prix à 1.200.000 euros ;

— Juger que la mise à prix sera fixée à la somme de 1.200.000 euros, avec faculté de baisse ; subsidiairement à 1.100.000 euros, avec faculté de baisse et à titre infiniment subsidiaire à 900.000 euros ;

— Dire et juger que la vente aura lieu devant le tribunal judiciaire de Lyon, lieu d’ouverture de la succession ;

— Dire que la publicité annonçant la vente sera effectuée conformément à l’article R322-32 du code des procédures civiles d’exécution et, les insertions sommaires seront effectuées dans tous les journaux ou sites internet pouvant favoriser la vente ;

— Dire que conformément au 10° de l’article 321-3 du code des procédures civiles d’exécution, un huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux afin de dresser un procès-verbal de description de l’immeuble ;

— Commettre tout huissier territorialement compétent, avec pour mission de se rendre à l’adresse ci-dessus indiquée et dresser un procès-verbal détaillé de description dudit bien immobilier avec constat, qui comprendra, en vertu des dispositions de l’article R.322-2 du code des procédures civiles d’exécution :

«  1° La description des lieux, leur composition et leur superficie ;

«  2° Le cas échéant, l’indication des conditions d’occupation et l’identité des occupants ainsi que la mention des droits dont ils se prévalent ;

«  3° Tous autres renseignements utiles sur l’immeuble fournis, notamment, par l’occupant, et plus généralement :

— Sa situation ;

— Sa nature ;

— La date approximative de sa construction (ou date d’achèvement des travaux) ;

— De la distribution interne ;

— De l’état général de l’immeuble ainsi que chacune des pièces le composant ;

— De préciser tous éléments permettant une bonne évaluation, combles aménageables, éléments d’équipement d’eau, d’électricité, mode de chauffage, environnement ;

— D’établir ou de faire établir un diagnostic amiante, parasitaire, plomb et gaz.

— Dire qu’en application de l’article R.322-3 du code des procédures civiles d’exécution, l’huissier de justice peut utiliser tout moyen approprié pour décrire les lieux et se faire assister par tout professionnel qualifié en cas de nécessité ;

— Dire que l’huissier de justice commis aura également pour mission d’accéder aux locaux, de manière d’en permettre la visite aux amateurs éventuels ;

— Dire que cette visite aura lieu, dans tous les cas, au plus tard avant le dernier samedi précédent la vente ;

— Dire que les frais desdites interventions seront considérés comme frais de poursuite et compris dans les frais taxables préalables à la vente ;

— Dire que le jugement à intervenir sera publié au service de la Publicité Foncière de [Localité 38] dans les conditions prévues à l’article 673 du code de procédure civile ;

— Dire et juger qu’il sera procédé par la partie la plus diligente aux formalités de publicité prévues aux articles 63 à 69 du décret n°2006-936 du 27 juillet 2006 ;

— Dire et juger que le prix de vente sera séquestré entre les mains de Maître [SW] [KT], notaire, en vue de sa répartition conforme aux droits des copartageants ;

— Constater que les parties ont reconnu que la défunte détenait au jour de son décès une créance de 30.000 euros contre Monsieur [V] [WS], ainsi qu’une créance de 30.000 euros contre Madame [M] [WS] – sommes qui seront portées à l’actif successoral ;

— Débouter Madame [I] [WS], Monsieur [E] [WS], Madame [M] [WS] et Monsieur [Y] [WS] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires ;

— Débouter Madame [I] [WS], Monsieur [E] [WS], Madame [M] [WS] et Monsieur [Y] [WS] du surplus de leurs demandes ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner in solidum les requérants à verser aux concluants la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Débouter les demandeurs de leur demande visant à condamner solidairement Madame [G] [H] et Monsieur [Z] [WS] à la somme de 3.000 euros chacun, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

Au visa des articles 373 et 374 du code de procédure civile, [Z] [WS] et [G] [WS] s’associent à la demande de reprise d’instance.

Sur l’irrecevabilité de la contestation relative à l’existence d’une copropriété, [Z] [WS] et [G] [WS] rappellent que le dire formulé par leur conseil lors de l’établissement du procès-verbal de dires porte sur l’existence dudit règlement de copropriété, dont la fixation de la valeur vénale du bien immobilier dépend, de sorte que leur demande est recevable.

Sur le fond, ils contestent que l’acte établi le 1er novembre 1955 revêt la qualification de règlement de copropriété. Ainsi, ils rappellent que les conditions fixées par la loi du 10 juillet 1065, relative au statut de la copropriété, ne sont pas remplies, relevant tout particulièrement qu’ils n’existent pas de parties communes entre les deux biens immobiliers, pas de charges communes et qu’aucune assemblée des copropriétaires n’a récemment été tenue.

Dans l’hypothèse où l’existence d’une copropriété serait reconnue, ils estiment qu’un partage est intervenu suite à la vente d’une portion de la parcelle en 1974, mettant fin à l’existence de cette copropriété. Ils font notamment valoir que la cession a été faite par les indivisaires, et non le syndicat des copropriétaires, et que le terrain a été divisé en deux parcelles distinctes, cadastrées BP [Cadastre 8] et BP [Cadastre 9], de sorte que le règlement de copropriété n’a plus vocation à s’appliquer.

Par ailleurs, les défendeurs reprochent l’attitude de Monsieur [Y] [WS] au cours de la procédure, visant à amoindrir la valeur du bien immobilier. Ils rappellent que :

— Le défendeur détient les 3/5èmes de la parcelle [Cadastre 23] et s’est d’ores et déjà porté acquéreur de la parcelle [Cadastre 24], par l’intermédiaire de la SCI [29] dont il était associé au moment de la vente. Si Monsieur [Y] [WS] n’est désormais plus associé, ils estiment que ce dernier entretient toujours des liens étroits avec la gérance de la société, avec qui il partage une communauté d’intérêts ;

— Qu’à l’occasion de cette vente, seule la convention de construction de 1955 a été visée, alors que l’existence dudit règlement de copropriété n’a pas été évoquée ;

— Le défendeur a sollicité une seconde expertise au motif qu’il existait une copropriété.

Sur le fondement des articles 1273 et 1377 du code de procédure civile, les défendeurs sollicitent la mise aux enchères du bien immobilier sur une mise à prix à hauteur de 1.200.000 euros (soit, la somme de 1.536.677 euros à laquelle ils appliquent un abattement de 20% = 1.229.342 euros). A titre subsidiaire, ils demandent une mise à prix à hauteur de 1.100.000 euros (soit, la somme de 1.440.000 euros à laquelle ils appliquent un abattement de 20% = 1.152.000 euros).

Au soutien de leur prétention, ils font observer que de nombreuses offres leur sont parvenues pour les deux parcelles, ainsi que pour la parcelle [Cadastre 23] seule, auxquelles Monsieur [Y] [WS] a fait obstacle. Les consorts [WS] s’opposent donc à ce que la valeur de 331.000 euros soit retenue, puisque cette dernière ne correspond pas au marché immobilier et ne prend pas en compte l’existence du terrain à bâtir.

Ils estiment que « la valeur promotion immobilière » retenue par l’expert correspond au marché actuel eu égard aux nombreuses offres faites par les promoteurs immobiliers.

Ainsi, ils s’opposent à la demande subsidiaire de mise à prix à hauteur de 331.000 euros, compte tenu de l’écart des valeurs proposées entre la demande principale et subsidiaire des demandeurs.

Enfin, ils considèrent que la défunte était titulaire de deux créances à son décès au titre des prêts de 30.000 euros qu’elle a consenti à [V] [WS] et [M] [WS]. Ainsi, ils demandent à ce que le tribunal constate que les parties ont reconnu ces créances, et ce, afin qu’elles soient portées à l’actif successoral.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2024. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 4 septembre 2024 et mise en délibéré au 6 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par jugement en date du 10 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Lyon a d’ores et déjà déclaré recevable la demande formulée par [Z] [WS] et [G] [WS] visant à contester l’existence d’une propriété horizontale entre les parcelles [Adresse 22] [Cadastre 8] et [Adresse 22] [Cadastre 9].

Sur l’existence d’une copropriété horizontale

Aux termes de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, applicable au présent litige, " I.-La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. "

Selon l’article 26 de la même loi, alinéa 3 et 4, " l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble. "

En l’espèce, le tribunal judiciaire a, par jugement en date du 10 janvier 2024, établi que les consorts [P] et [WS] ont soumis le tènement immobilier sis à Vaulx-en-Velin, cadastré section E n°[Cadastre 13] au régime de la copropriété, suivant règlement en date du 1er novembre 1955, et procédé à la répartition de la parcelle comme suit :

— La propriété de chacune des maisons individuelles est exclusive ;

— La propriété de l’ensemble du terrain est indivise à concurrence de cinquante pour cent (50%).

Par acte du 17 septembre 1974, les indivisaires [P]/[WS] ont cédé gratuitement à la [27] [Localité 31] deux parcelles de terrain cadastrées section BP n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 4], issues de la division de la parcelle E n°[Cadastre 13]. Aux termes de cet acte, il est précisé que " le surplus dudit tènement immobilier restant appartenir aux cédants est cadastré après division sous le n°[Cadastre 9] de la section BP « et le n° » [Cadastre 8] de la section BP ".

S’il n’est pas contestable que la mention de l’existence du règlement de copropriété du 1er novembre 1955 ne figure pas dans l’acte au niveau des clauses relatives à la désignation de l’immeuble ou à l’origine de la propriété, il convient néanmoins de relever qu’en page 11 de l’acte susvisé, préalablement à la signature des parties, il a été indiqué que " (2) les deux propriétés dont sont détachées les parcelles de terrain présentement cédées ne formant à l’origine qu’un seul tènement qui a fait l’objet d’un règlement de co-propriété déposé au rang des minutes de Me [A], notaire à [Localité 31] ".

Ainsi, eu égard à ce qui précède, l’acte notarié du 17 septembre 1974 ne saurait s’analyser en un acte de partage, mettant fin au régime de la copropriété. En effet, l’acte de cession ne comporte aucune clause ni aucune mention actant la sortie de l’indivision, procédant à sa liquidation et à son partage. En ce sens, il convient de souligner que les dispositions de l’acte précisent que les parcelles ne faisant pas l’objet de la cession, référencée section BP n°[Cadastre 8] et n°[Cadastre 9], continuent d’appartenir « aux cédants », sans qu’aucune attribution de ces dernières ne soit opérée entre les consorts [P], d’une part, et les consorts [WS], d’autre part.

Enfin, s’agissant de la volonté des parties découlant des termes de l’acte, il y a lieu de constater que la division est intervenue uniquement dans le but de permettre le détachement d’une portion de la parcelle d’origine et sa cession à la [27] [Localité 31].

A ce titre, les actes relatifs aux parcelles n°[Cadastre 8] et n°[Cadastre 9] passés postérieurement par les indivisaires viennent corroborer ces éléments.

En effet, les consorts [P] ont d’abord vendu les parcelles BP n°[Cadastre 8] et n°[Cadastre 9] à la SCI [29], suivant acte notarié reçu par Maître [X] [VM], le 4 janvier 2019, rectifié par acte du 3 février 2022. Aux termes de ces actes, il est indiqué que l’acquisition porte sur « la propriété exclusive et particulière de la maison individuelle », d’une part, et sur la « copropriété indivise à concurrence de CINQUANTE pour cent (50% de l’ensemble du terrain) », d’autre part. Dans le cadre de cette opération immobilière, l’acte authentique du 4 janvier 2019 précise qu’en « l’absence de syndic, seul le règlement de copropriété a été communiqué à l’acquéreur ».

Ensuite, [Y] [WS] a acquis auprès de [M], [I] et [E] [WS] les 2/5ème de la pleine propriété des parcelles [Cadastre 21] n°[Cadastre 8] et n°[Cadastre 9], suivant acte authentique de vente à titre de licitation du 2 juillet 2021 reçu par Maître [N] [U]. Cet acte a fait l’objet d’une rectification par acte notarié du 20 juin 2022, modifiant la désignation de l’immeuble et précisant que la vente porte sur « la propriété exclusive et particulière de la maison individuelle à usage d’habitation », édifiée sur la parcelle [Cadastre 25], et la « copropriété indivise à concurrence de CINQUANTE pour cent (50% de l’ensemble du terrain) ». À ce titre, le notaire rappelle que " l’assiette cadastrale sus désignée a fait l’objet d’un règlement de copropriété établi aux termes d’un acte sous signature privée en date à [Localité 31] du 1er novembre 1955 ".

Ainsi, force est de constater qu’aucun partage de l’indivision n’est intervenu entre les indivisaires.

Au surplus, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, chaque nouveau copropriétaire adhère au règlement de copropriété au moment de l’acquisition de son lot, cet élément ayant notamment été repris par le règlement de copropriété du 1er novembre 1955 qui énonce son caractère « obligatoire pour tous les co-propriétaires actuels et futurs et tous les ayants-droits » (article 7).

De plus, s’il est constant que la volonté des consorts [P]/ [WS] de soumettre la parcelle E n°[Cadastre 13] au régime de la copropriété en 1955 trouve son origine dans les règles de constructibilité de leur secteur, qui ne leur permettaient d’ériger leurs maisons d’habitation que sur un terrain d’une certaine taille, il convient de préciser que la sortie de la copropriété ne peut résulter de la volonté tacite des parties. En effet, la suppression de la copropriété ne peut découler que de la réunion des lots entre les mains d’un seul copropriétaire ou de la décision unanime des copropriétaires. Or, force est de constater qu’aucun des actes précités ne fait état de la mise en œuvre d’une telle procédure.

En conséquence, il convient de dire que la parcelle indivise cadastrée section BP n°[Cadastre 8] est toujours soumise au régime de la copropriété.

Sur la demande de licitation du bien immobilier sis à [Localité 38]

Aux termes de l’article 1686 du code civil, si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte ou si, dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s’en trouve quelques-uns qu’aucun des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre, la vente s’en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires.

L’article 1377 du code de procédure civile dispose que le tribunal ordonne dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués et que la vente est faite pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R 221-33 à R 221-38 et R 221-39 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article 1273 du code de procédure civile dispose qu’en matière de vente judiciaire d’immeubles, le tribunal détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente. Il peut préciser qu’à défaut d’enchères atteignant cette mise à prix, la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu’il fixe.

En l’espèce, bien que le partage en nature demeure le principe, ce bien indivis, s’agissant d’une maison d’habitation, ne peut pas être commodément partagé. De plus, il convient de relever que les parties s’accordent sur le principe de la licitation du bien immobilier sis [Adresse 19] à [Localité 38], cadastré section BP n°[Cadastre 8].

Dès lors, il y a lieu de faire droit à leur demande.

Compte tenu de l’accord des parties, il convient de retenir une mise à prix initiale à hauteur de 1.200.00 euros.

Cependant, les demandeurs versent aux débats une expertise amiable contradictoire diligentée par Maître [KT], notaire commis, dans le cadre des opérations liquidatives. Aux termes de son rapport du 8 juillet 2022, [B] [C] a évalué la valeur vénale du tènement immobilier à la somme de 331.000 euros, eu égard au mauvais état du gros œuvre et de la présence de squatteurs dans le bien immobilier. Il précise que cette « valorisation restera la même s’il est décidé que le terrain est toujours en copropriété ».

Si les défendeurs versent aux débats plusieurs offres de promoteurs (2022) laissant apparaître un prix plus élevé, compris entre 1.350.000 euros et 1.750.000 euros, il y a toutefois lieu de souligner que ces dernières ne sauraient s’analyser en de véritables avis de valeur, puisque ces propositions ont vocation à être attractives et sont chiffrées au regard d’un projet immobilier déterminé.

En effet, il résulte des conclusions expertales que la valeur vénale du bien immobilier peut être portée à la somme de 1.440.000 euros, dans l’hypothèse où la zone de situation du bien serait concernée par une opération de promotion immobilière. Néanmoins, [B] [C] a exclu cette valorisation, expliquant qu’à " la suite d’un entretien avec Madame [W], instructrice des permis de construire sur la commune de [Localité 37], il ressort que la Mairie a décidé de bloquer tous les projets d’urbanisation sur le secteur géographique pour un minimum de quatre ans « . Il a ainsi précisé au notaire commis que les offres des promoteurs » étaient uniquement basées sur la constructibilité au PLU et l’interprétation par leur architecte mais qu’en aucune manière, ils ne connaissaient les intentions de la municipalité ", ces éléments étant repris dans le procès-verbal de dires du 6 juillet 2022.

Eu égard à ce qui précède, il convient de débouter [G] [WS] et [Z] [WS] de leur demande tendant à voir la mise à prix fixée, à défaut d’enchères, à la somme de 1.100.000 euros, puis de 900.000 euros et de faire droit à la demande de [M] [WS], épouse [K], [Y] [WS], [I] [WS] et [E] [WS].

En conséquence, il convient d’ordonner la licitation du bien immobilier sis [Adresse 19] à [Localité 38], cadastré section BP n°[Cadastre 8], sur une mise à prix de 1.200.000 euros. A défaut d’enchères, il sera procédé immédiatement à une nouvelle mise en vente avec mise à prix à la somme de 331.000 euros.

Ainsi, il y a lieu de débouter [G] et [Z] [WS] de leur demande tendant à voir fixer la valeur vénale du bien immobilier indivis à la somme de 1.536.677 euros, ainsi que de leur demande subsidiaire à hauteur de 1.440.000 euros.

Sur les créances de 60.000 euros

En l’espèce, le tribunal judiciaire a, par jugement en date du 13 janvier 2022, débouté [G] [WS] et [Z] [WS] de leur demande de rapport de la somme de 60.000 euros, relevant que les deux chèques de 30.000 euros à l’ordre de [V] [WS] et [M] [WS] sont deux prêts consentis par la défunte.

Aux termes de l’état liquidatif annexé au procès-verbal de dires du 6 juillet 2022, les deux créances ont été reprises par le notaire commis, avec la précision suivante : « les parties ont indiqué qu’au jour du décès, cette créance n’avait pas été remboursée ».

Il convient de relever que [M] [WS] et les héritiers de [V] [WS], [I] et [E] [WS], ne constestent ni l’existence ni le montant de ces créances.

Il convient donc de faire droit à la demande formée par [G] et [Z] [WS] tendant à voir constater que [M] [WS], d’une part, et [I] [WS] et [E] [WS], d’autre part sont respectivement débiteurs d’une créance de 30.000 euros au titre des prêts susvisés, ces dernières devant être portées à l’actif de la succession.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Compte tenu du sens du présent jugement, les dépens seront employés en frais privilégiés de partage, lesquels pourront être recouvrés dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Compte tenu de la nature de l’affaire, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacun d’eux les frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés. Les demandes formées en application de cette disposition seront en conséquence rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2020, conformément à l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit par interdite par la loi.

L’exécution provisoire, opportune et compatible avec la nature du litige, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience des plaidoiries,

CONSTATE l’existence d’une copropriété horizontale entre les parcelles sis à [Localité 38], cadastrées section BP n°[Cadastre 8] et n°[Cadastre 9] ;

ORDONNE aux requêtes, poursuites et diligences de [M] [WS], épouse [K], [Y] [WS], [I] [WS] et [E] [WS], en présence de [G] [WS] et [Z] [WS] ou ceux-ci dûment appelés, et sur le cahier des charges établi par l’avocat poursuivant, la vente par adjudication, à l’audience des criées du tribunal judiciaire de Lyon selon les règles prévues par les articles 1271 à 1281 du code de procédure civile :

— De l’ensemble immobilier sis [Adresse 19] à [Localité 38], cadastré section BP n°[Cadastre 8] ;

— Sur une mise à prix de 1.200.000 euros ;

DIT qu’à défaut d’enchères sur cette mise à prix, il sera procédé immédiatement à une nouvelle mise en vente sur baisse de mise à prix à la somme de 331.000 euros, puis à concurrence du quart, puis du tiers jusqu’à provocation d’enchères et sans formalité ;

DIT que si aucune enchère n’atteint le montant de la mise à prix, le notaire peut constater l’offre la plus élevée et adjuger le bien à titre provisoire pour le montant de cette offre et dit que sauf renonciation du vendeur, le tribunal qui a fixé la mise à prix, saisi à la requête du notaire, de l’avocat ou de tout intéressé, peut soit déclarer l’adjudication définitive et la vente réalisée, soit ordonner qu’une nouvelle vente aura lieu ; en ce dernier cas, il fixe le délai de la nouvelle vente sans que celui-ci puisse être inférieur à quinze jours, la mise à prix ainsi que les modalités de la publicité ;

AUTORISE l’avocat désigné ou tout autre avocat pour établir le cahier des conditions de vente à :

— faire établir par tel huissier de justice de son choix, qui pourra ainsi pénétrer dans les lieux, le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le procès-verbal de description de l’immeuble, et faire effectuer par l’huissier la visite des lieux préalablement à la vente, à raison de deux fois deux heures dans les quinze jours la précédant, lequel huissier pourra recevoir la même assistance, afin de permettre à tout amateur d’être informé de leur nature, de leur consistance et de leurs conditions d’occupation exactes ;

— recourir à un expert ou technicien, dans les mêmes conditions d’accès aux lieux, pour qu’il soit procédé à l’établissement des diagnostics exigés par la loi ou la réglementation en matière notamment de plomb, amiante, insectes xylophages et termites, performances énergétiques, gaz, risques naturels ou technologiques, et que soit établi l’état des surfaces au regard de la loi Carrez ;

DIT que l’huissier de justice avisera les colicitants de ces visites, quinze jours avant la date fixée, par lettre recommandée avec accusé de réception préalablement à la vente ;

DIT que le présent jugement sera publié au service de la publicité foncière (conservation des hypothèques) compétent aux fins de publicité foncière, en application de l’article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière ;

DIT que le prix de vente provenant de cette licitation sera déposé entre les mains de Maître [SW] [KT], notaire liquidateur, en vue de sa répartition, entre les indivisaires à concurrence de leurs droits ;

DÉBOUTE [G] [WS] et [Z] [WS] de l’ensemble de leurs demandes tendant à voir fixer la valeur vénale du bien immobilier indivis ;

DÉBOUTE [G] [WS] et [Z] [WS] de l’ensemble de leurs demandes relatives à la mise à prix à défaut d’enchère sur celle de 1.200.000 euros ;

CONSTATE que [M] [WS] est débitrice d’une créance de 30.000 euros au titre du prêt qui lui a été consenti par [L] [KD], veuve [WS], qui devra être portée à l’actif successoral ;

CONSTATE que [I] [WS] et [E] [WS] sont débiteurs d’une créance de 30.000 euros au titre du prêt consenti par [L] [KD], veuve [WS] à [V] [WS], qui devra être portée à l’actif successoral ;

RENVOIE les parties devant Maître [SW] [KT] aux fins de dresser l’acte de partage conformément au dispositif du présent jugement en application de l’article 1375 du code de procédure civile ;

CONSTATE le dessaisissement de la juridiction ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

REJETTE les demandes formées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage, lesquels pourront être recouvrés dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

Le greffier La présidente