TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 1 cab 01 A

N° RG 24/05016 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZJGC

Jugement du 19 Mai 2026

Affaire :

Mme [J] [D]

C/

Mme [I] [O] divorcée [P]

Copie exécutoire à :

M^e Basile DE TIMARY

—  99

M^e Mélanie ELETTO

—  2121

copie dossier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 A du 19 Mai 2026 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 06 Octobre 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 17 Mars 2026 devant :

Joëlle TARRISSE, Juge,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Mélanie QUIGNARD, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [J] [D]

née le 21 Septembre 1988 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Basile DE TIMARY, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Madame [I] [O]

née le 04 Novembre 1943 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Mélanie ELETTO, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 17 décembre 2021, Madame [I] [O] a donné bail à l’EURL [J] [D] des locaux professionnels, à savoir les lots numéros 7 et 30 situé au sein d’un ensemble immobilier en copropriété [Adresse 3] à [Localité 3] (69), édifié sur la parcelle cadastrée AE[Cadastre 1], pour une durée de six années commençant à courir le 1er décembre 2021.

Le 30 mai 2023, Madame [D] a émis une offre d’achat portant sur le bien immobilier objet du bail professionnel, au prix de 480.000 euros, valable jusqu’au 30 mai 2023 à 22h00. Cette offre a été acceptée le jour même par Madame [I] [O].

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, Madame [J] [D] a fait assigner Madame [I] [O] devant le tribunal judiciaire de Lyon afin de la voir condamner à signer un compromis de vente.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 juin 2025, Madame [J] [D] sollicite du tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL

CONDAMNER Madame [I] [O], à signer dans les 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir, une promesse de vente au profit de Madame [J] [D] pour l’appartement avec cave composant les lots n°30 et n°7 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3], au prix de 480 000 euros, en l’étude de Me [H] [U], notaire à [Localité 4] qui sera rédacteur de l’acte, et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du premier jour, du premier mois, suivant la signification du jugement à intervenir ;ORDONNER qu’à défaut de présentation de Madame [I] [O] devant Me [H] [U], notaire à [Localité 4], à la date convenue entre les parties ou fixée par cet officier public et au plus tard dans les deux mois suivant la signification du jugement, le jugement à intervenir vaudra vente et sera publié à la conversation des hypothèques ;CONDAMNER Madame [I] [O] au paiement de la somme de 11 778 euros à titre de dommages et intérêts pour les loyers versés indument pendant six mois entre le 1er octobre 2023 et le 1er avril 2024 et ORDONNER la compensation de cette somme avec le prix de vente de l’appartement avec cave sis [Adresse 3] ;CONDAMNER Madame [I] [O] au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Madame [I] [O] ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, SI VOTRE JURIDICTION FAISAIT DROIT A LA DEMANDE DE RESILIATION DU BAIL :

JUGER que Madame [J] [D] pourra s’acquitter de ses loyers dans un délai de trois mois suivant la signification du jugement à intervenir et que le jeu de la clause résolutoire sera suspendu pendant ce délai.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER Madame [I] [O] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;CONDAMNER Madame [I] [O] aux entiers dépens ;RAPPELER l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir nonobstant appel ni caution.

Au soutien de sa demande de condamnation à signature d’une promesse de vente, Madame [D] se fonde sur les articles 1113, 1103, 1583 du code civil. Elle fait valoir que les parties se sont entendues sur la vente de l’immeuble au prix de 480.000 euros. Elle précise que le prix est conforme à la valeur du bien et n’est en aucun cas dérisoire. Elle souligne que la défenderesse est parfaitement capable juridiquement. Elle précise qu’elle n’a jamais présenté le moindre signe d’état de faiblesse.

Au visa des article 1140 et 1143 du code civil, elle réfute avoir exercé toute violence économique à son égard. Elle réfute également tout état de dépendance économique. Elle fait valoir que Madame [O] était libre de refuser son offre et souligne que des négociations de près d’un mois avaient précédé ladite offre d’achat. Elle relève que sa décision de consigner les loyers est postérieure à la signature de l’offre d’achat et ne peut donc justifier une quelconque dépendance économique de Madame [O] à son égard.

Elle ajoute que les précisions sur les modalités de financement ne constituent pas une condition suspensive attachée à la validité de l’offre d’achat, mais une condition suspensive qui devra être incluse ultérieurement dans le compromis de vente. Elle précise qu’elle ne pouvait obtenir un prêt immobilier sans promesse de vente signée.

Elle indique qu’il n’existe pas de droit de rétractation légal dont bénéficierait le vendeur suite à l’acceptation d’une offre d’achat. Elle précise, sur le fondement de l’article 1118 du code civil, que l’acceptation ne peut être rétractée que tant qu’elle n’est pas parvenue à l’offrant. Elle expose avoir reçu cette acceptation le 30 mai 2023 et que la rétractation de Madame [D] n’est intervenue que le 5 juin suivant.

Au visa des article 408 et 410 du code de procédure civile, elle fait valoir que Madame [O] a acquiescé à sa demande de vente forcée en ce qu’elle a mandaté une étude notariale afin de rédiger l’acte de vente définitif.

Au soutien de ses demandes indemnitaires, elle se fonde sur les articles 1103, 1231-1 et 1347 du code civil. Elle fait valoir que Madame [O] a commis une faute en n’exécutant pas son engagement de vendre. Elle estime que la vente aurait dû intervenir au plus tard au mois de septembre 2023 et le bail rompu à compter du 1er octobre 2023. Elle en conclut qu’elle a subi un préjudice équivalent aux loyers versés à Madame [O] depuis cette date. Elle précise avoir consigné les loyers à compter du mois d’avril 2024.

Pour conclure au rejet de la demande de condamnation aux charges de copropriété, elle soutient qu’une telle condamnation serait injuste dans la mesure où elle a été empêchée de devenir propriétaire par la faute de Madame [O]. Elle fait valoir que Madame [O] est seule responsable de son propre préjudice.

Pour conclure au rejet de la demande de sa condamnation à payer immédiatement le prix de vente, elle rappelle qu’elle n’a pas pu obtenir de prêt sans promesse de vente signée. Elle précise ne pas disposer des fonds propres suffisants pour s’acquitter du prix de vente. Elle soutient que Madame [O], en contresignant l’offre d’achat, a donné son accord s’agissant des modalités de financement.

Pour conclure au rejet de la demande de résolution du bail, elle relève qu’aucun commandement de payer ou sommation de s’exécuter ne lui a été délivrée. Elle soutient que la lettre de mise en demeure n’a même pas été envoyée. Elle rappelle que la décision de consigner les loyers est une réaction au comportement fautif de la bailleresse et tendait à voir son préjudice ne pas s’accroitre pendant la durée de la procédure.

Au soutien de sa demande indemnitaire au titre de la résistance abusive, elle se fonde sur l’article 1231-1 du code civil. Elle fait valoir que Madame [O] a tout intérêt à faire retarder la procédure, lui permettant de percevoir les loyers et d’obtenir ainsi un complétement de prix. Elle précise avoir été impacté par les accusations injustes proférées par Madame [O] qui lui ont causé un stress important. Elle ajoute avoir été impacté également financièrement en ce qu’elle a perdu l’opportunité d’obtenir de meilleures conditions de financement dans le cadre de son projet d’acquisition.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 29 août 2025, Madame [I] [O] demande au tribunal de :

DEBOUTER Madame [D] de l’intégralité de ses demandes, moyens et conclusions.

DIRE Madame [I] [O] recevable et bien fondée en ses demandes.Y faisant droit,

A titre principal,

PRONONCER la nullité de l’acceptation de l’offre d’achat pour vice du consentement.

En conséquence,

JUGER n’y avoir lieu à régulariser de compromis de vente et DEBOUTER Madame [D] de sa demande.PRONONCER la résiliation du bail des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 3] pour défaut de paiement du loyer et des charges.AUTORISER Madame [O] à faire procéder à l’expulsion de Madame [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.CONDAMNER Madame [D] à payer à Madame [O] :La somme de 33.349,76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 23 avril 2025, échéance du mois d’avril inclus, outre intérêts au taux légal, avec actualisation au jour de l’audience.Une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges et ce, jusqu’à libération effective des lieux.

A titre subsidiaire,

CONDAMNER Madame [D] à payer à Madame [O] la somme de 2.052,85 euros au titre des charges de copropriété appelées et réglées depuis le premier octobre 2023 outre 1.074 euros au titre des taxes foncières 2023.JUGER n’y avoir lieu à indemnisation au titre d’une prétendue résistance abusive.CONDAMNER Madame [D] à payer immédiatement et sans délai, au besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, la somme de 480.00 euros avec intérêt au taux légal à compter du 30 mai 2023.

En tout état de cause,

CONDAMNER Madame [D] à payer à Madame [O] la somme de 33.349,76 euros au titre du loyer et des charges non réglés au 22 avril 2025, à parfaire.CONDAMNER Madame [D] à payer à Madame [O] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral subi.JUGER n’y avoir lieu à délais de paiement.JUGER n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.CONDAMNER Madame [D] à payer à Madame [O] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.CONDAMNER Madame [D] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande de nullité de l’acceptation de l’offre d’achat, elle se fonde, en premier lieu, sur les articles 1128, 1130, 1140 et 1104 du code civil. Elle soutient que, en ne lui ayant laissé que quelques heures pour accepter l’offre d’achat, Madame [D] a exercé sur elle une pression, sans laquelle elle n’aurait pas accepté l’offre. Elle précise qu’un délai minimum de vingt-quatre heure devait lui être laissé pour choisir entre vendre son bien ou se retrouver sans locataire. Elle ajoute que les pressions financières perdurent depuis l’engagement de la procédure par l’absence de paiement des loyers. Elle précise que ces loyers sont sa seule source de revenu en dehors de sa retraite.

Elle se fonde, en second lieu, sur les articles 1583 et 1591 du code civil. Elle expose que l’offre a été faite à un prix inférieur à plus de 55.000 euros de sa valeur.

Au soutien du rejet de la demande de vente forcée, elle se fonde, en premier lieu, sur l’article 1103 du code civil. Elle prétend que l’offre d’achat a été formulée sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt et fait observer que cette condition n’a pas été réalisée. Elle précise que Madame [D] refuse de signer le compromis de vente lui permettant de solliciter ce prêt.

Elle se fonde, en deuxième lieu, sur les articles 1116 et 1122 du code civil. Elle expose qu’elle bénéficiait d’un délai de rétractation. Elle soutient s’être rétracté peu de temps après son acceptation.

En troisième lieu, elle soutient que Madame [D] a refusé d’acquérir le bien. Elle précise que les diagnostics ont été réalisés et qu’ils ne sont pas encore réactualisés car Madame [D] ne se rend pas au rendez-vous de signature. Elle précise avoir entrepris des démarches préalables à la vente, dans l’incertitude de la décision qui sera rendue par le tribunal.

Au soutien de ses demandes de paiement des loyers et des charges du bail, de résiliation du bail et d’expulsion de la locataire, elle se fonde sur l’article 1728 du code civil. Elle fait valoir que Madame [D] ne s’acquitte plus des loyers et charges depuis le mois de janvier 2024. Elle précise qu’elle ne demande pas l’application de la clause résolutoire, mais le prononcé d’une résiliation judiciaire du contrat de bail. Elle relève que Madame [D] ne dispose pas d’une décision de justice lui permettant de consigner les loyers. Elle expose par ailleurs ses doutes quant à la réalité de cette consignation des loyers, dans la mesure où Madame [D] sollicite, à titre subsidiaire des délais de paiement.

Au soutien de sa demande subsidiaire de paiement des charges, elle se fonde sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Elle expose que Madame [D] exigeant d’être déclaré propriétaire depuis le 1er octobre 2023, elle ne peut qu’en assumer les conséquences financières.

Pour conclure au rejet de la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive, elle se fonde sur l’article 1231-1 du code civil, elle fait valoir que le préjudice n’est pas justifié. Elle ajoute que le simple refus de contracter n’est pas, en soit, une résistance abusive.

Pour conclure au rejet de la demande de remboursement des loyers, elle fait valoir que les conditions de l’action en répétition de l’indu ne sont pas remplies en l’espèce, le paiement résultant de l’exclusion du contrat de bail.

Au soutien de sa demande de voir payer immédiatement le prix de vente du bien, elle fait valoir que la signature d’un compromis de vente n’est pas nécessaire.

Au soutien de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral, elle reproche à Madame [D] sa faute contractuelle de non-paiement des loyers.

Au soutien de sa demande de voir l’exécution provisoire écartée, elle expose une incompatibilité de l’affaire avec la nature de l’affaire.

La clôture de l’instruction est intervenue le 6 octobre 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été examinée à l’audience du 17 mars 2026 et le jugement a été mis en délibéré au 19 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

Sur la demande d’annulation de l’offre d’achat contresignée :

En application de l’article 1128 1° du même code, le consentement des parties est nécessaire à la validité d’un contrat.

En application de l’article 1130 du même code, la violence vicie le consentement lorsqu’elle est de telle nature que, sans elle, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

L’article 1140 du même code dispose qu'« il y a violence lorsqu’une partie s’engage sous la pression d’une contrainte qui lui inspire la crainte d’exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable. »

En application de l’article 1583 du même code, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Selon l’article 1591 du même code, « le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties ».

En application de l’article 1169 du même code « un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s’engage est illusoire ou dérisoire. »

En l’espèce, d’une part, il résulte du mail en date du 9 mai 2023 adressé par Madame [D] à Madame [O] que la première avait informé la seconde de sa volonté d’acquérir un bien immobilier en face de celui qu’elle lui louait. Il apparait donc que c’est à cette date que les parties ont entrepris des négociations portant sur la vente du bien immobilier loué, soit plusieurs semaines avant l’offre d’achat contresignée litigieuse. Ainsi, Madame [O] a disposé du temps nécessaire pour se renseigner sur le prix du marché.

En tout état de cause, le seul fait de limiter dans le temps, même à quelques heures, la validité de son offre, n’est pas de nature à constituer une contrainte.

Le fait pour la locataire d’avoir la possibilité de mettre fin au contrat de bail à l’issue d’un préavis, afin d’acquérir un autre bien, en cas de refus de vendre de la part de sa bailleresse, ne peut s’analyser en une violence économique, Madame [O] conservant la possibilité de relouer le bien.

Enfin, le fait que Madame [D] ait décidé, après l’engagement de la présente procédure, de ne plus s’acquitter des loyers ne peut pas avoir d’influence sur la qualité du consentement de Madame [O] au jour de la signature de l’offre de d’achat qui est bien antérieure à ce fait.

Il résulte de ce qui précède que la violence économique n’est pas démontrée.

S’agissant du prix de vente, même à supposer que l’estimation produite, en date du 8 avril 2024, est conforme au prix du marché au jour l’offre d’achat contresignée, cette estimation retient un prix, commission d’agence incluse, entre 535.000 et 555.000 euros. Ainsi, au regard de cette estimation, le prix de l’offre d’achat, d’un montant de 480.000 euros, nécessairement net vendeur en l’absence d’intermédiaire, ne peut être qualifié de dérisoire.

En outre, Madame [D] verse au débat une autre estimation du bien, réalisée le 1er juin 2023, qui estime la valeur du bien immobilier entre 470.000 et 490.000 euros net vendeur et une autre, en date du 2 juin 2023, qui estime la valeur du bien entre 465.000 et 495.000 euros. Enfin elle verse une troisième estimation, réalisée également en juin 2023 qui évalue la valeur du bien entre 460.000 et 490.000 euros net vendeur.

Il ne peut par ailleurs être constaté l’absence de volonté de la part de Madame [D] d’acquérir. En effet, d’une part, elle poursuit cette action qui a pour objet de contraindre la vendeuse à signer ladite vente. D’autre part, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir accepté des rendez-vous pour la signature d’un acte dont le contenu est ignoré du tribunal et alors qu’il est reconnu par la défenderesse que les diagnostics techniques n’ont pas été actualisés. Madame [O] indique d’ailleurs avoir pris des dispositions pour permettre la signature du compromis dans l’incertitude de la décision qui sera rendue à l’issue de la présente procédure. Il en résulte qu’elle n’avait donc pas l’intention de signer un quelconque acte avant qu’une décision n’ait été rendue par le tribunal.

En conséquence, la demande d’annulation de l’acceptation de l’offre d’achat sera rejetée.

Sur la demande de condamnation à signature d’une promesse de vente :

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1113 du même code le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

L’article 1115 du même code précise que l’acceptation peut être librement rétractée tant qu’elle n’est pas parvenue à son destinataire.

En application de l’article 1583 du même code, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L’article 1122 du même code dispose que « la loi ou le contrat peuvent prévoir un délai de réflexion, qui est le délai avant l’expiration duquel le destinataire de l’offre ne peut manifester son acceptation ou un délai de rétractation, qui est le délai avant l’expiration duquel son bénéficiaire peut rétracter son consentement. »

L’alinéa premier de l’article 1584 du même code dispose que « la vente peut être faite purement et simplement, ou sous condition soit suspensive, soit résolutoire. »

L’article 1304 précise que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain et que la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

L’article 408 du code de procédure civile dispose que « l’acquiescement à la demande emporte reconnaissance du bien-fondé des prétentions de l’adversaire et renonciation à l’action. »

L’article 410 du même code précise que l’acquiescement peut être implicite.

Aux termes de l’alinéa 1 de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

En l’espèce, le fait que Madame [O] ait envisagé la signature d’un compromis ou d’un acte de vente en cours de procédure ne peut s’analyser comme un acquiescement implicite à la demande de vente forcée de Madame [D], dans la mesure où, d’une part, cet acte n’a jamais été signé et que, d’autre part, son contenu exact, notamment le prix auquel été envisagée la vente, est ignoré du tribunal.

L’offre d’achat en date du 30 mai 2023 émise par Madame [D] a été contresignée le même jour par Madame [O] qui a précisé « bon pour accord au prix de 480.000 € ». Il y a donc eu accord sur la chose et le prix et volonté de s’engager, de la part de Madame [D] d’acquérir le bien situé au deuxième étage d’un immeuble en copropriété, [Adresse 3] à [Localité 3], au prix de 480.000 euros, et, de la part de Madame [O], de lui vendre ce même bien au prix offert.

La précision d’un financement du bien par un prêt immobilier avait bien pour objet de prévoir que l’offre était conditionnée à l’obtention d’un prêt. Toutefois, en l’absence de précision sur l’offre acceptée d’un délai dans lequel ce financement devait être obtenu, délai qui aurait été précisé le cas échéant dans le cadre de la promesse de vente, la condition suspensive ne peut être considérée comme non réalisée.

Il était, en tout état de cause, impossible à Madame [D] de solliciter un tel financement en l’absence de signature du compromis. Il convient à cet égard de relever que le seul mail en date du 3 mars 2025 du notaire de Madame [O], proposant un rendez-vous de signature d’un acte à l’état de projet (dans l’attente de la réalisation des diagnostics), ne permet pas de démontrer que l’absence de signature dudit compromis serait de la seule responsabilité de Madame [D]. Il sera rappelé à cet égard que Madame [O] sollicite, à titre principal, l’annulation de l’acceptation de l’offre d’achat et subsidiairement le rejet de la demande de vente forcée.

Enfin, aucun texte ne prévoit un délai de rétractation de son acceptation d’une offre d’achat pour le vendeur, même non professionnel. Il ne pouvait par ailleurs être imposé à Madame [D] une stipulation prévoyant un tel délai de rétractation.

La rétractation de l’acceptation aurait donc dû, pour être valable, être réalisée dans les conditions imposées par le code civil, à savoir avant sa réception par l’offrant. Or, même à considérer que Madame [O] en écrivant « Dans l’attente de recevoir le compromis de vente de l’appartement [Adresse 3]. Je vous saurais gré de bien vouloir reétablir l’offre d’achat que vous m’avez fait signer dans l’urgence » s’est désisté de son acceptation, il est constant que ce message est parvenu à l’offrant après l’acceptation.

Il résulte de ce qui précède que Madame [D] est bien fondée à solliciter la vente forcée du bien immobilier objet de l’offre d’achat contresignée en date du 30 mai 2023. S’il sera fait droit à la demande de voir condamner Madame [D] à signer un compromis de vente, dans les 15 jours suivant la signification du jugement, une astreinte parait inutile dans la mesure où il sera également fait droit à la demande de voir ordonner, qu’à défaut d’une telle signature, le présent jugement vaudra vente, ce qui permettra d’assurer l’exécution effective de la décision.

En conséquence, Madame [I] [O] sera condamnée à signer, dans les 15 jours suivant la signification du présent jugement, une promesse de vente au profit de Madame [J] [D] pour l’appartement avec cave composant les lots n°30 et n°7 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 4], édifié sur la parcelle cadastrée AE[Cadastre 1], au prix de 480 000 euros, en l’étude de Me [H] [U], notaire à [Localité 4] qui sera rédacteur de l’acte.

La demande de voir assortir cette obligation d’une astreinte sera rejetée.

Il sera par ailleurs ordonné, qu’à défaut de présentation de Madame [I] [O] devant Me [H] [U], notaire à [Localité 4], à la date convenue entre les parties ou fixée par cet officier public et au plus tard dans les deux mois suivant la signification du présent jugement, celui-ci vaudra vente et sera publié au service de la publicité foncière.

Sur la demande subsidiaire de Madame [O] de condamnation de Madame [D] à payer le prix de vente immédiatement :

En l’espèce, s’il n’est pas demandé au titre du dispositif des conclusions de la demanderesse que le compromis de vente soit assorti d’une condition suspensive de financement, il résulte de l’offre d’achat qu’elle entendait financer le bien par le biais d’un prêt immobilier. Or, l’obtention d’un prêt immobilier est nécessairement conditionnée à la signature d’une promesse de vente, unilatérale ou synallagmatique, ou de la présentation du présent jugement, afin de justifier de l’achat futur du bien auprès des organismes prêteurs.

Par ailleurs, la demande principale à laquelle il est fait droit étant une demande de voir contraindre Madame [O] à la signature d’un compromis de vente, le prix ne sera exigible qu’à compter de la vente effective, soit le jour de la signature de l’acte de vente ou, à défaut, à la date à laquelle le présent jugement vaudra vente.

La demanderesse devra donc verser le prix de vente, au plus tard dans les deux mois suivant la signification du jugement, le jugement valant alors vente.

En conséquence, la demande de condamnation de Madame [J] [D] à payer immédiatement et sans délai, au besoin sous astreinte, le prix de vente, avec intérêt au taux légal à compter du 30 mai 2023, sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire de Madame [D] au titre des loyers versés entre le 1er octobre 2023 et le 1er avril 2024 :

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Aux termes de l’article 1231 du code civil, « à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable. »

L’article 1231-1 du même code dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En application de l’article 1231-2 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile chaque partie doit prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil précise que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Aux termes de l’article 1347 du code civil « la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. »

En l’espèce, la demande de Madame [D] n’est pas fondée sur le caractère rétroactif des effets de la vente et la répétition de l’indu, mais sur la responsabilité contractuelle de Madame [O].

En effet, Madame [O], en refusant de signer le compromis de vente, alors qu’elle s’était engagée à vendre le bien à Madame [D] au prix de 480.000 euros, n’a pas respecté son obligation contractuelle. Cette dernière, du fait de ce refus, a poursuivi le paiement des loyers auprès de Madame [O]. L’offre d’achat ayant été contresignée le 30 mai 2023, il est raisonnable de considérer que la vente effective aurait dû intervenir au plus tard le 1er octobre 2023.

Il ressort d’un courrier en date du 1er novembre 2023 de Madame [O] que ce loyer a été réévalué, à compter du 1er décembre 2023 à la somme de 1.984,36 euros et qu’il était, antérieurement à cette date d’un montant de 1.863,00 euros.

Il est constant que Madame [D] a cessé de s’acquitter des loyers auprès de sa bailleresse. Madame [O] produit un courrier qu’elle a adressé à Madame [D] le 15 janvier 2024 sollicitant un règlement au titre du mois de janvier 2024. Madame [D] quant à elle, se contente de procéder par affirmation et indique avoir consigner le montant des loyers à compter du mois d’avril 2024. La charge de la preuve du paiement de ces loyers reposant sur Madame [O], à la fois demanderesse et débitrice de l’obligation de payer les loyers, il y a lieu de considérer que les loyers n’ont plus été acquités à compter du mois de janvier 2024. Le préjudice de Madame [D], en lien avec l’inexécution contractuelle de Madame [O], correspond donc au montant des loyers entre le 1er octobre 2023 et le 31 décembre 2023, soit 5.710,36 euros [=1.984, 36 + (2 x 1.863,00)].

La compensation de cette somme avec celle du prix de vente ne peut être ordonnée en ce que le prix de vente n’est pas exigible au jour du présent jugement, contrairement à la dette de dommage et intérêts.

En conséquence, Madame [I] [O] sera condamnée à payer à Madame [J] [D] la somme de 5.589,00 euros à titre de dommages et intérêts, le surplus de la demande de dommages et intérêts et la demande de compensation de cette somme avec le prix de vente de l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 4] seront rejetés.

Sur la demande indemnitaire de Madame [D] au titre de la résistance abusive :

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Aux termes de l’article 1231 du code civil, « à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable. »

L’article 1231-1 du même code dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En application de l’article 1231-2 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

En l’espèce, l’attestation du médecin psychiatre en date du 18 avril 2024 ne saurait suffire à établir un lien de causalité entre le refus de Madame [O] de signer le compromis de vente et la symptomatologie anxiodépressive de Madame [D]. Par ailleurs, Madame [D] ne démontre pas avoir perdu l’opportunité d’obtenir de meilleurs conditions de financement dans le cadre de son projet d’acquisition.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive sera rejetée.

Sur la demande de résiliation du bail :

En application de l’article 1728 du code civil, l’une des obligations principales du preneur est celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1224 du même code « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

En l’espèce, Madame [D] ne conteste pas avoir cessé de s’acquitter du prix du bail aux termes convenus entre les parties. Si elle prétend avoir cessé ce paiement afin de limiter son préjudice résultant de l’inexécution du contrat de vente de l’immeuble, Madame [D] a pris cette décision sans y avoir été autorisée par décision de justice. De plus, elle ne justifie pas de cette consignation des loyers.

Toutefois, le tribunal ayant retenu la réalité du préjudice invoqué, l’inexécution, même s’agissant d’une obligation essentielle du contrat de bail, ne peut être considérée comme suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail dans la mesure où Madame [D] aurait dû cesser ce paiement des loyers avant même cette date du mois de janvier 2024 si le contrat de vente avait été réitérée devant notaire.

En conséquence, la demande de résiliation du contrat de bail conclu le 17 décembre 2021 entre Madame [I] [O] et Madame [J] [D] sera rejetée, ainsi que la demande subséquente d’expulsion de Madame [D] des locaux.

Sur la demande de condamnation de Madame [D] au paiement des loyers, charges et indemnité d’occupation :

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation.

En application de l’article 1728 du même code, l’une des obligations principales du preneur est celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, si Madame [D] reste contractuellement tenu du paiement des loyers jusqu’au transfert effectif de propriété du bien immobilier litigieux, il a déjà été jugé que ce paiement des loyers aurait constitué un préjudice indemnisable par Madame [O] s’ils avaient été payés.

Dans ces conditions, Madame [O] n’est pas fondée à solliciter le paiement de ces loyers.

S’agissant des charges, il n’est pas contesté qu’elles n’ont également plus fait l’objet d’un paiement à compter de la cessation du paiement des loyers. En tout état de cause, Madame [D] ne démontre pas qu’elle s’est acquittée de cette obligation prévue par le bail. Or, Madame [D] reste redevable de ces charges locatives qui ne peuvent constituer un préjudice indemnisable dans la mesure où elle aurait dû s’en acquitter également si elle était devenue propriétaire occupante du bien immobilier. Si Madame [O] produit les appels de fonds, ceux-ci ne distinguent pas les charges à la charge du propriétaire et celles à la charge du locataire. Il ressort néanmoins de son courrier en date du 1er novembre 2023 que la provision pour charge due par Madame [D] et d’un montant de 100 euros par mois. Le montant des charges, pour les mois de janvier 2024 à la date du présent jugement est ainsi de 2.900 euros (=29 mois x 100 euros). Ces charges devront faire l’objet d’une régularisation à l’issue de bail.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, en l’absence de résolution du contrat, la demande sera rejetée.

En conséquence, Madame [J] [D] sera condamné à payer à Madame [I] [O] la somme de 2.900 euros au titre des charges locatives pour la période du mois de janvier 2024 au mois de mai 2026, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement, le surplus des demandes de Madame [O] au titre des loyers et indemnités d’occupation seront rejetées.

Sur la demande subsidiaire de condamnation aux charges et taxe foncière

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

En l’espèce, Madame [D] ne sollicite pas un effet rétroactif à la vente immobilière, mais demande la condamnation de Madame [O] à la signature d’un compromis de vente en exécution de son engagement de vendre. La demande de dommages et intérêts au titre des loyers versés est fondée sur la responsabilité contractuelle de Madame [O].

La demande de condamnation à paiement de l’intégralité des charges, y compris celle à la charge du propriétaire, à compter du mois de d’octobre 2023 et de la taxe foncière, fondée sur le caractère rétroactif du transfert de propriété immobilière, sera donc rejetée.

Sur la demande indemnitaire de Madame [O] au titre du préjudice moral :

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Aux termes de l’article 1231 du code civil, « à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable. »

L’article 1231-1 du même code dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En application de l’article 1231-2 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

En l’espèce, Madame [O] est mal fondée à se prévaloir d’un préjudice en lien avec le non-paiement des loyers de la part de Madame [D] dans la mesure où le paiement de ces loyers aurait constitué un préjudice qu’elle aurait dû indemniser en raison de sa propre inexécution contractuelle.

En conséquence, la demande de dommage et intérêts sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [I] [O], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %. »

En l’espèce, Madame [I] [O], condamnée aux dépens, devra verser à Madame [J] [D] une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500,00 euros.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie, écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire s’agissant d’une décision entrainant un transfert de propriété immobilière.

En conséquence, l’exécution provisoire de droit de la décision sera écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience des plaidoiries,

REJETTE la demande d’annulation de l’acceptation par Madame [I] [O] de l’offre d’achat en date du 30 mai 2023 ;

CONDAMNE Madame [I] [O] à signer, dans les 15 jours suivant la signification du présent jugement, une promesse de vente au profit de Madame [J] [D] pour l’appartement avec cave composant les lots n°30 et n°7 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 3], édifié sur la parcelle cadastrée AE[Cadastre 1], au prix de 480 000 euros, en l’étude de Me [H] [U], notaire à [Localité 4] qui sera rédacteur de l’acte ;

REJETTE la demande de voir assortir cette obligation d’une astreinte ;

DIT qu’à défaut de présentation de Madame [I] [O] devant Me [H] [U], notaire à [Localité 4], à la date convenue entre les parties ou fixée par cet officier public, et au plus tard dans les deux mois suivant la signification du présent jugement, celui-ci vaudra vente et sera publié au service de la publicité foncière ;

REJETTE la demande de condamnation de Madame [J] [D] à payer immédiatement et sans délai, au besoin sous astreinte, le prix de vente ;

CONDAMNE Madame [I] [O] à payer à Madame [J] [D] de la somme de 5.710,36 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de compensation de cette somme avec le prix de vente de l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 3] ;

REJETTE le surplus de la demande indemnitaire au titre des loyers acquittés par Madame [J] [D] ;

REJETTE la demande indemnitaire de Madame [J] [D] au titre de la résistance abusive ;

REJETTE la demande de résiliation du contrat de bail conclu le 17 décembre 2021 entre Madame [I] [O] et Madame [J] [D] ;

REJETTE la demande d’expulsion de Madame [J] [D] ;

CONDAMNE Madame [J] [D] à payer à Madame [I] [O] la somme de 2.900 euros au titre des charges locatives pour la période du mois de janvier 2024 au mois de mai 2026, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE le surplus des demandes de Madame [I] [O] au titre des loyers et indemnités d’occupation ;

REJETTE la demande de condamnation de Madame [J] [D] à payer les charges incombant au propriétaire à compter du mois de d’octobre 2023 et la taxe foncière ;

REJETTE la demande indemnitaire de Madame [I] [O] au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [I] [O] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [I] [O] à payer à Madame [J] [D] la somme de 1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Madame [I] [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ECARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe ;

En foi de quoi, la présidente et la greffière ont signé le présent jugement.

La greffière La présidente

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.