TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 09 Septembre 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 17 Juin 2024

GROSSE :

Le 09/09/24

à M^e GONDER

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 09/09/24

à M^e WALAS

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04920 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3YNM

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MEYZIAN, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE

Madame [G] [P], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Maxence WALAS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un bail conclu par acte sous seing privé, en date du 1er juillet 2021, la SCI MEYZIAN a loué à Madame [G] [P] un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 810 euros outre 10 euros de provisions pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MEYZIAN a fait délivrer à Madame [G] [P] un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire, le 26 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, la SCI MEYZIAN a fait assigner Madame [G] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille à l’audience du 30 octobre 2023.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 17 juin 2024.

A cette audience, la SCI MEYZIAN et Madame [G] [P], représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé intégral de leurs prétentions et moyens.

L’affaire est mise en délibéré au 9 septembre 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité des demandes

Vu les articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile,

En l’espèce, les prétentions formulées aux termes de l’assignation tendent notamment à l’expulsion de Madame [G] [P].

La SCI MEYZIAN démontre qu’elle a intérêt et qualité à agir, en sa qualité de bailleresse et propriétaire du logement litigieux, aucune intervention de l’assurance de loyers impayés n’ayant été sollicitée par les parties au litige.

Par ailleurs, vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

En l’espèce, la SCI MEYZIAN produit la notification à la CCAPEX en date du 1er février 2023 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Madame [G] [P] le 26 janvier 2023, soit deux mois au moins avant l’assignation du 25 juillet 2023.

La SCI MEYZIAN produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 31 juillet 2023, soit six semaines au moins avant l’audience du 30 octobre 2023.

La demande de la SCI MEYZIAN est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu les articles 2, 1103, 1217, 1224 à 1230, 1240, 1347, 1709, 1728 et 1741 du code civil,

Vu l’article 114 du code de procédure civile,

Vu les articles 4, 6, 7 a), 7 g), 7-1, 23 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Le bailleur a quant à lui l’obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement.

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, qui décrit les caractéristiques du logement décent,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,

En l’espèce, un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [G] [P] par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2023.

Si Madame [G] [P] n’a pas justifié de sa situation dans le mois suivant la signification de ce commandement, elle produit contradictoirement une attestation de la société SOGESSUR du 21 septembre 2023, dont il ressort qu’elle était à tout le moins assurée depuis le 3 juillet 2021 jusqu’à cette date.

Une assurance était donc souscrite contre les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement.

Parallèlement, il convient de souligner qu’un commandement de payer :

notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles ;doit contenir un décompte précis des sommes dues au titre du bail, afin de permettre au locataire d’avoir une connaissance précise de ses obligations, avec ventilation du loyer et des provisions pour charges.

Force est de constater que le commandement de payer susvisé viole les dispositions légales précitées en ce que le décompte qui y était annexé est illisible.

Ainsi dit, le commandement de payer litigieux sera annulé et privé d’effet, et il convient de débouter la SCI MEYZIAN de ses demandes aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Reste qu’il ressort des pièces produites que Madame [G] [P] n’a pas régulièrement payé son loyer depuis son entrée dans les lieux ; qu’au 25 juillet 2023 la dette locative de Madame [G] [P] n’était pas soldée ; et qu’au 17 juin 2024, cette dette s’élève à 3 636 euros.

Madame [G] [P] invoque la survenance de désordres dans l’appartement loué par la SCI MEYZIAN, ce qui n’est pas contesté.

A cet égard, les locataires ne sont pas en droit de suspendre le paiement du loyer même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, à moins que le logement ne soit inhabitable.

La preuve de ce que la bailleresse n’a pas rempli son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location, est ainsi apportée à travers notamment :

le rapport des compagnons bâtisseurs du 19 juillet 2022, dont il ressort que « dysfonctionnements liés à la non-décence et au RSD : la configuration du bureau avec un mur central et la cage d’escalier des parties communes ne permet pas l’utilisation de cette pièce comme une chambre. Taches d’humidité au plafond de la SdB/WC ; grille de ventilation dans le bureau qui donne sur un mur ; pas d’amenée d’air dans le séjour ; VMC de la cuisine qui ne fonctionne pas. Dysfonctionnement liés aux rapports locatifs : relevant du propriétaire : volet de la porte fenêtre du bureau sans poignée ; retard dans la cour sans couvercle de protection ; tuyau d’écoulement du balcon du dessus à l’entrée du séjour ; relevant du locataire : fissures importants au chambranle des portes ; coups sur les murs et sur la porte de la SdB/WC ; porte coulissante de la cuisine dégondée ; portes du meuble de cuisine disjointes ; joints sanitaires avec de la moisissure » ;la fiche décence-RSD datée du 25 juillet 2022, dont il résulte que le local n’est pas impropre à l’habitation ou ne présente pas de risque manifeste pour la santé ou la sécurité des occupants ;un courrier de la CAF du 16 novembre 2022 faisant état du constat de non-décence du bien et de la suspension du versement de l’allocation de logement ;un courrier du service communal d’hygiène et de santé de la Mairie du 22 février 2022.

D’autres pièces sont produites témoignant du mauvais état général de l’appartement :

des photographies mais qui ne sont pas datées et ne permettent pas d’identifier les lieux avec certitude ;des échanges de messages ne permettant pas d’identifier les interlocuteurs.

Pour autant, la SCI MEYZIAN justifie de la réalisation de travaux de remise en état. Elle produit :

une lettre de la CAF datée du 7 mars 2024, certifiant de la mise en conformité du logement ; des factures du 16 août 2022 et 22 août 2022 concernant des travaux de ventilation dans la cuisine et la salle de bain (VMC ; pose d’une grille d’aération ; création amenée d’air dans le salon et le bureau ; pose d’une poignée sur le volet du bureau ; pose d’une plaque sur le regard cour ; tuyau d’écoulement d’eau sur le balcon).

Au-delà, ces nuisances ne permettent pas à Madame [G] [P] d’invoquer une exception d’inexécution dès lors qu’elle demeure encore dans les lieux loués, dont elle n’établit pas l’inhabitabilité.

En conséquence de la grave inexécution contractuelle qui lui est imputable, il y a lieu de prononcer la résiliation des baux aux torts de Madame [G] [P], et d’ordonner son expulsion des lieux occupés.

En application des dispositions de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’obligation de la locataire de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte d’un montant de 15 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et ce jusqu’à la libération effective des lieux, cette mesure comminatoire apparaissant légitime en raison des troubles causés à la bailleresse.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Madame [G] [P] sera enfin condamnée à payer à la SCI MEYZIAN une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 820 euros), à compter du présent jugement jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SCI MEYZIAN.

Sur l’arriéré locatif

Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,

En l’espèce, il ressort du décompte joint à l’assignation qu’au 25 juillet 2023, Madame [G] [P] était débitrice d’une dette locative envers la SCI MEYZIAN.

Le décompte actualisé au 17 juin 2024 fixe la dette locative à une somme de 3 636 euros, terme du mois de juin 2024 inclus, déduction faite de l’indemnisation perçue au titre de l’assurance de loyers impayés à hauteur de 8 370 euros ; du versement effectué par la CAF à hauteur de 4 095 euros le 11 mars 2024 ; de la somme de 391 euros au titre de la révision du loyer appliquée à compter du mois d’août 2022, alors qu’il n’est pas démontré que le bailleur ait respecté le formalisme légal et manifesté sa volonté d’appliquer l’indexation.

Il convient donc de condamner Madame [G] [P] au paiement de la somme de 3 636 euros, laquelle portera intérêts au taux légal à compter la présente décision.

Sur les demandes reconventionnelles de travaux, de dommages et intérêts et de suspension des loyers

Vu les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 1240 et 1728 du code civil,

En l’espèce, Madame [G] [P], qui demeure encore dans les lieux loués, ne rapporte ni la preuve de la persistance des désordres allégués ni celle de l’existence d’un préjudice subi, ne fût-ce qu’en transmettant un élément médical.

De même, elle n’établit pas l’existence certaine de désordres liés au voisinage, à l’insécurité, à la présence de fuites ou à la présence de nuisibles dans l’immeuble, les photographies produites et les courriels envoyés étant insuffisamment probants, alors que des factures relatives à la désinfection et à la désinsectisation, établies le 16 mai 2022, 19 janvier 2023 et le 28 août 2023, sont transmises.

Elle ne démontre pas enfin l’impossibilité d’habiter dans son logement en dépit des désordres survenus, étant entendu que le versement du loyer et des charges locatives est la contrepartie de l’occupation du logement loué et que la résiliation judiciaire du contrat de bail est prononcée au cas d’espèce, précisément du fait du non-paiement des loyers et des charges.

En conséquence, Madame [G] [P] sera déboutée de ses demandes tendant à faire réaliser des travaux sous astreinte, de suspension du paiement des loyers et de paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Vu l’article 695 du code de procédure civile, dont il résulte que :

Un procès-verbal de constat de commissaire de justice n’entre pas dans les dépens s’il n’a pas été commis à cet effet par une décision judiciaire ;Les actes faits avant d’introduire l’instance sont considérés comme y étant afférents, à la condition qu’ils se situent dans un rapport étroit et nécessaire avec le litige ;

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [P], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité n’exige pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

ANNULE le commandement de payer signifié à Madame [G] [P] le 26 janvier 2023 et le déclarons de nul effet ;

DEBOUTE la SCI MEYZIAN de sa demande aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 1er juillet 2021 entre les parties, concernant le logement situé au [Adresse 1] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI MEYZIAN pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que l’obligation de Madame [G] [P] de quitter les lieux occupés sera assortie d’une astreinte d’un montant de 15 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [G] [P] à verser à la SCI MEYZIAN une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sur justificatifs, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 820 euros ;

CONDAMNE Madame [G] [P] à verser à la SCI MEYZIAN la somme de 3 636 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 17 juin 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Madame [G] [P] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [G] [P] de sa demande de réalisation de travaux ;

DEBOUTE Madame [G] [P] de sa demande au titre de la suspension des loyers ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [P] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,