Minute n°2024/673

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 22/01619

N° Portalis DBZJ-W-B7G-JTHP

JUGEMENT DU 03 OCTOBRE 2024

I PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [N] [O]

né le 07 Août 1971 à [Localité 3] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jérémy GENY-LA ROCCA de la SARL ILIADE AVOCATS, avocats au barreau de METZ, vestiaire : A401

DÉFENDERESSE :

S.A. PIERRES INVESTISSEMENT, venant aux droits de la société NECKERIMMAG, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Caroline RUMBACH de l’ASSOCIATION CORDEBAR-RUMBACH, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : B103 et par M^e Paula FRIAS-NAHMIAS, avocat plaidant au barreau de PARIS

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cécile GASNIER, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 26 juin 2024 des avocats des parties

III) EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. À défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2015, la Société anonyme (S.A.) NECKERIMMAG, qui a fait l’objet d’une opération de fusion-absorption le 8 septembre 2022 au bénéfice de la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT, a consenti un bail commercial à Monsieur [M] [O], pour une durée de neuf ans à compter du 4 janvier 2016 portant sur le lot n°13 B d’une surface de 125 mètres carrés situé au sein du Centre commercial Metzanine, [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 6.073,05 euros HT, charges incluses.

Par acte d’huissier de Justice en date du 9 juin 2022, le bailleur a fait signifier à M. [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant de 33.699,85 euros.

Suite à cela, M. [O] a introduit la présente instance.

2°) LA PROCÉDURE

Par acte d’huissier en date du 8 juillet 2022, enregistré au greffe par voie électronique le 11 juillet 2022, M. [O] a constitué avocat et a formé opposition au commandement de payer avec assignation à l’encontre de la S.A. NECKERIMMAG, devenue la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de METZ.

La société NECKERIMMAG, devenue la société PIERRES INVESTISSEMENT, a constitué avocat par acte du 19 septembre 2022, notifié le même jour.

La présente décision est donc contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 juin 2024 au cours de laquelle elle a été mise en délibéré au 3 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

3°) MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 9 juin 2023, M. [O] demande au tribunal, au visa des articles 1104, 1218, 1219 et suivants, 1235, 1343-5 et 1719 du code civil ainsi que de l’article L. 145-41 du code de commerce, de :

A titre principal,

*ANNULER le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 9 juin 2022 ;

*DÉCLARER nul, et de nul effet, ledit commandement de payer ;

A titre subsidiaire,

*DÉCLARER sans effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 juin 2022;

*EXONÉRER M. [O] du paiement des loyers et charges correspondants aux périodes d’interdiction d’ouverture au public du 14 mars 2020 au 18 mai 2020, et du 28 octobre 2020 au 2 juin 2021 ;

*EXONÉRER M. [O] du paiement des loyers et charges qui sont la cause du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 juin 2022 ;

À défaut,

*DIMINUER à 0 euro le montant des loyers et charges constituant la cause du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 juin 2022 ;

A titre infiniment subsidiaire,

*SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire ;

*ACCORDER à M. [O] un report de paiement de 24 mois, et à titre subsidiaire, un échelonnement de sa dette sur 24 mois, l’octroi de ces délais entraînant la suspension des effets de la clause résolutoire, et de toute mesure d’exécution ;

En toute hypothèse,

*DÉBOUTER la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT de ses demandes ;

*CONDAMNER la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT aux entiers dépens ;

*CONDAMNER la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses prétentions, M. [O] fait valoir que dans le contexte de la crise sanitaire du coronavirus, et en application des dispositions légales et réglementaires, il a été dans l’impossibilité d’accueillir du public au sein de son commerce entre le 14 mars 2020 et le 18 mai 2020, puis entre le 28 octobre 2020 et le 2 juin 2021.

En premier lieu, M. [O] considère, sur le fondement de l’article 1104 alinéa 1 du code civil, que la société bailleresse ne peut appliquer la clause résolutoire, quand bien même le locataire n’aurait pas honoré les loyers dus, dès lors qu’elle a fait preuve de mauvaise foi en lui adressant un commandement de payer sans autre démarche préalable, et qu’elle avait connaissance au moment du commandement de payer de l’incapacité de celui-ci à satisfaire à cette sommation dans le délai imparti.

En outre, le demandeur relève que la jurisprudence qui s’est dégagée au cours de la crise sanitaire a énoncé que l’exigence de bonne foi impliquait une possible adaptation des modalités d’exécution des obligations contractuelles en présence de circonstances exceptionnelles. Or, M. [O] estime que la société bailleresse a fait preuve de mauvaise foi en lui adressant un commandement de payer alors qu’il avait été confronté à trois périodes de confinement durant lesquelles il avait été privé de tout chiffre d’affaires, que la réouverture au public ne s’était faite que dans des conditions drastiques, et ce, sans considération du fait qu’il a toujours honoré ses loyers et charges régulièrement.

En second lieu, M. [O] argue qu’en toute hypothèse, le commandement de payer était dénué de cause, entraînant par voie de conséquence son annulation.

Le demandeur explique, au visa de l’article 1218 du code civil, que la crise sanitaire à laquelle il a été exposé constitue un cas de force majeure exonérant l’une et l’autre des parties de toutes leurs obligations pendant la durée de cet événement. Il précise que la société bailleresse a été confrontée à un cas de force majeure en étant contrainte de fermer l’accès de son local commercial au public. Dès lors que celle-ci était exonérée d’exécuter son obligation de mise à disposition du bien loué, M. [O] considère avoir été corrélativement dispensé du paiement de ses loyers et charges.

M. [O] allègue que l’interprétation retenue par l’arrêt rendu par la chambre commerciale le 16 septembre 2014 (13-20.306) selon laquelle la force majeure ne peut être invoquée en faveur du débiteur d’une obligation de somme d’argent ne saurait s’appliquer dans sa situation. M. [O] expose, d’une part, que c’est l’exécution du contrat de bail en elle-même qui a été empêchée en raison de l’inaccessibilité du local à la clientèle. D’autre part, le demandeur relève que la jurisprudence a estimé que le loyer n’était pas dû dès lors qu’un cas de force majeure empêche le locataire de jouir du bien loué. Enfin, M. [O] observe que le code civil ne fait aucune distinction entre les types d’obligations concernées par le cas de force majeure.

M. [O] considère également être bien-fondé, conformément à l’article 1219 du code civil, d’invoquer une exception d’inexécution en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible du bien loué au cours des périodes de confinement, et ce, même en cas de force majeure et en l’absence de toute faute commise par le bailleur.

En application de l’article 1722 du code civil, le demandeur fait également valoir que l’impossibilité d’user des locaux loués en raison d’une décision administrative est assimilable à la perte temporaire de la chose louée en ce qu’il n’a pu exploiter l’activité prévue au bail, le rendant légitime à solliciter une diminution du prix des loyers et charges au cours des périodes de confinement.

Par ailleurs, M. [O] relève que si la Cour de cassation s’est prononcée sur l’exigibilité des loyers dans le contexte de la crise sanitaire par trois arrêts en date du 30 juin 2022 (n°21-19.889 ; n°21-20.127 ; n°21-20.190), elle a néanmoins estimé qu’il appartenait aux juges du fond d’apprécier souverainement si la société bailleresse avait « tenu compte des circonstances exceptionnelles et ainsi manifesté sa bonne foi ». Or, il fait valoir que la société défenderesse n’a nullement accompagné ses locataires et ne peut donc se prévaloir d’une quelconque bonne foi. De plus, il qualifie ces trois décisions de critiquables en ce qu’elles ont été prises en opportunité et contreviennent tant à la jurisprudence traditionnellement appliquée dans ce domaine que dans les solutions trouvées par les juridictions étrangères.

En tout état de cause, M. [O] observe que si cette jurisprudence ne fait pas peser sur le bailleur la responsabilité d’une mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, il argue qu’en l’occurrence la société défenderesse a bel et bien manqué à son obligation de délivrance en fermant l’accès à l’espace commercial.

A titre subsidiaire, M. [O] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire en application de l’article L.145-41 du code de commerce au motif de sa bonne foi et compte tenu de la crise sanitaire.

Par ses dernières écritures notifiées par RPVA le 1er décembre 2023, la société PIERRES INVESTISSEMENT, venant aux droits de la société NECKERIMMAG, sollicite auprès de la présente juridiction, au visa de l’article R.211-4 du code de l’organisation judiciaire, des articles 834 et 835 du code de procédure civile, des articles L143-2 et L145-1 à L145-60 du code de commerce et de l’article 1103 du code civil, de :

A titre principal,

*CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 10 juillet 2022 par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 9 juin 2022 ;

*ORDONNER l’expulsion de M. [O] et de tout occupant de son chef du local loué avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*ORDONNER que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et, à défaut, seront laissés sur place ou entreposées aux frais, risques et périls du preneur en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier en charge de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de huit jours à l’expiration duquel il sera procédé à leur destruction ou à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

*ORDONNER la séquestration des biens et facultés mobilières se trouvant dans les locaux loués dans un garde-meuble au choix de PIERRES INVESTISSEMENT, aux frais, risques et périls de M. [O] ;

*CONDAMNER M. [O] à lui payer la somme de 78.021,07 euros TTC au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 novembre 2023 sauf à parfaire ;

*CONDAMNER M. [O] au paiement des sommes dues au titre du bail par application d’un taux d’intérêt légal applicable à l’année considérée majorée de cinq points sur toutes les sommes exigibles, les intérêts afférents à tout mois commencé étant dus en totalité ;

*FIXER l’indemnité d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer majoré de 20 %, tout mois commencé étant dû en totalité, outre le paiement des charges et accessoires ;

*DÉCLARER que le montant du dépôt de garantie versé par M. [O], soit la somme de 4.687,50 euros, éventuellement indexée et libérée aux mains du bailleur, sera acquise à la société PIERRES INVESTISSEMENT, en compensation des sommes lui étant dues par le preneur ;

*CONDAMNER M. [O] à lui payer une indemnité d’occupation sur une base du dernier loyer exigible hors taxe et hors charges à compter du 10 juillet 2022 ;

*CONDAMNER M. [O] à payer à la société PIERRES INVESTISSEMENT ladite indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs, par expulsion en l’absence de meubles laissés dans les lieux ou à l’issue du délai de huit jours à compter de la date d’expulsion en cas de maintien de meubles dans le local loué ;

*DÉBOUTER M. [O] de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

*LIMITER tout délai de paiement accordé à M. [O] pour le règlement des arriérés de loyers, charges et taxes ou indemnité d’occupation à la société PIERRES INVESTISSEMENT à une période maximale de six mois ;

*CONDAMNER M. [O] à régler le courant de sa dette locative à échéance à défaut du quoi l’ensemble du solde de l’arriéré de loyer, charges et accessoires ou indemnité d’occupation deviendra immédiatement exigible ;

*ORDONNER l’exigibilité immédiate de l’ensemble de la dette de M. [O] en cas de non-respect d’une échéance relative au délai de paiement accordé et/ou le loyer, charges et accessoires courant à date ;

En tout état de cause,

*DÉBOUTER M. [O] de l’ensemble de ses demandes ;

*CONDAMNER M. [O] aux entiers dépens ;

*CONDAMNER M. [O] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la société PIERRES INVESTISSEMENT indique avoir, conformément aux stipulations du contrat de bail, fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire resté sans effet, la rendant bien fondée à solliciter la constatation de l’acquisition de celle-ci à compter du 10 juillet 2022.

En outre, considérant que M. [O] se trouvait occupant sans droit ni titre dudit local depuis le 10 juillet 2022, la société bailleresse se trouve légitime à demander son expulsion.

Par ailleurs, la société défenderesse invoque les stipulations du contrat de bail aux termes duquel, outre la dette locative, elle est bien fondée à demander des pénalités contractuelles de 10 %, ainsi que des indemnités de retard.

La partie défenderesse indique également que le contrat de bail prévoit que le locataire est redevable d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer mensuel, outre une majoration de 20 %, en cas de maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail.

Enfin, la société bailleresse estime qu’elle est en droit de conserver le dépôt de garantie versé par M. [O] à titre de dommages et intérêts.

La société PIERRES INVESTISSEMENT fait valoir par ailleurs que les demandes formulées par la M. [O] sont infondées.

D’une part, la société estime que les loyers et charges pendant les périodes de confinement demeurent dus conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation qui a dénié au locataire la possibilité d’invoquer tant une perte de la chose louée, qu’une exception d’inexécution, ou qu’un cas de force majeure.

D’autre part, la partie défenderesse argue que M. [O] ne saurait invoquer une mauvaise foi du bailleur.

En effet, la société PIERRES INVESTISSEMENT indique que la dette locative du demandeur est décorrélée de la période de confinement, les défauts de paiement ayant débuté dès 2017. De plus, la société précise avoir eu de nombreux échanges avec son locataire préalablement à tout commandement de payer, notamment en lui adressant des mises en demeure ou en lui proposant des délais de paiement. En outre, contrairement à ce qu’affirme M. [O], la société bailleresse expose avoir proposé un aménagement du paiement du loyer dû par le demandeur pour la période spécifique de confinement.

Pour s’opposer à l’octroi de délais de paiement, la société PIERRES INVESTISSEMENT fait valoir que M. [O] ne produit aucun élément permettant de justifier d’une situation financière difficile, et qu’il ne peut pas non plus être considéré de bonne foi dès lors qu’il n’a réglé aucune somme depuis plusieurs années. Enfin, la société observe que le demandeur ne justifie pas non plus d’une amélioration de sa situation financière qui rendrait opportun l’octroi de tels délais.

Dans le cas où des délais de paiement seraient tout de même octroyés, la société PIERRES INVESTISSEMENT met en avant l’ancienneté des retards afin de solliciter la limitation de ces délais à six mois, ainsi que le prononcé d’une clause cassatoire.

IV) MOTIVATION DE LA DÉCISION

1°) SUR LA DEMANDE D’ANNULATION DU COMMANDEMENT DE PAYER VISANT LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’il est de jurisprudence constante que l’absence de cause à un commandement de payer entraîne son annulation.

Par ailleurs, il est rappelé que dans le contexte de la crise sanitaire du coronavirus, par application de l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, l’état d’urgence sanitaire a été déclaré sur l’ensemble du territoire national. En application de l’article 3, I, 2°, du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu’au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l’exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l’activité professionnelle et des achats de première nécessité.

Concernant la force majeure, l’article 1218 du code civil dispose que :

«  Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. "

S’agissant de l’exception d’inexécution, il résulte de l’article 1219 du code civil que « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

L’article 1220 du même code précise : « Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. »

En outre, aux termes de l’article 1719 du code civil, " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière ;

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. "

Enfin, sur la perte de la chose louée, l’article 1722 du code civil prévoit que : " Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. "

En l’espèce, M. [O] se prévaut de la force majeure, de l’exception d’inexécution ainsi que de la perte de la chose louée pour faire valoir que les loyers échus pendant la période de confinement n’étaient pas dus, de sorte que le commandement de payer visant ces loyers, à défaut de cause, doit être annulé.

Cependant, par trois arrêts du 30 juin 2022 (pourvois n° 21-19.889, n°21-20.127 et n°21-20.190), la Cour de cassation a considéré que :

— l’interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire ne pouvait être assimilée à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil ;

— la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’est pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance ;

— le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure.

Ainsi, il résulte de ces arrêts que les locataires n’étaient pas en droit de demander une réduction de leurs loyers ou d’en suspendre le paiement sur le fondement des articles 1218, 1219 ou 1722 du code civil. Ainsi, si les bailleurs et locataires ont été invités à s’entendre sur des modalités de paiement des loyers en fonction des contraintes de chacun, il n’a nullement été imposé aux bailleurs de renoncer aux loyers échus pendant la pandémie.

Cette jurisprudence de la Cour de cassation, que le demandeur juge critiquable, est cependant parfaitement applicable en l’espèce contrairement aux jurisprudences de juridictions étrangères versées aux débats. Le positionnement de la Cour de cassation apparait en outre tout à fait fondé juridiquement en ce qu’elle considère que la fermeture des espaces commerciaux n’est aucunement imputable au bailleur. En effet, l’impossibilité pour M. [O] d’exploiter son local commercial résulte d’une mesure administrative générale et temporaire qui ne peut être reprochée à la défenderesse. Le fait que le local en question se trouve dans un centre commercial dont les portes étaient closes en application des mesures gouvernementales est sans conséquence quant à l’application de la jurisprudence du 30 juin 2022 au cas d’espèce et quant au fait que les loyers échus pendant le confinement sont bien dus par M. [O].

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [O] ne démontre pas que le commandement de payer en date du 9 juin 2022 était dénué de cause. Il sera ainsi débouté de sa demande d’annulation dudit commandement.

2°) SUR LA DEMANDE SUBSIDIAIRE DE PRIVATION DES EFFETS DU COMMANDEMENT DE PAYER

L’article 1104 du code civil consacre un devoir général de bonne foi dans les relations contractuelles.

En outre, il est de jurisprudence constante qu’un bailleur peut se voir refuser l’application d’une clause résolutoire lorsqu’il agit de mauvaise foi (3e civ. 15 décembre 1976).

En l’espèce, M. [O] conclut à la mauvaise foi de sa bailleresse au motif notamment qu’elle lui a adressé un commandement de payer sans autre démarche préalable.

Cependant, il apparait que le commandement de payer en date du 9 juin 2022 a été précédé d’un certain nombre d’échanges et de mises en demeure à l’endroit de M. [O]. En effet, la société bailleresse produit une lettre valant mise en demeure en date du 20 janvier 2020, soit antérieurement au confinement, aux termes de laquelle le bailleur fait état d’un solde débiteur à hauteur de 15.903,87 euros. Si la société ne verse nullement au débat les modalités de notification de cette mise en demeure, ces démarches préalables sont corroborées par la production des trois courriers électroniques adressés au locataire les 23 juin 2020, 17 mai 2021 et 23 mai 2022.

Il résulte de ces courriels que la société bailleresse a proposé et mis en œuvre plusieurs alternatives afin de permettre à M. [O] de régler les sommes dues, démontrant par la même sa capacité en prendre en considération les circonstances exceptionnelles relatives à la crise sanitaire et les difficultés rencontrées par les locataires de locaux commerciaux, et ce, alors même les premiers défauts de paiement de M. [O] sont bien antérieurs à la crise sanitaire.

Le courriel du 23 juin 2020 énonce ainsi un début d’échéancier au 1er juillet 2020. Le mail en date du 17 mai 2021 énonce quant à lui qu’un échéancier de règlement sur six mois avait été octroyé mais qu’il n’a pas été respecté par le débiteur. Enfin, dans son courriel du 23 mai 2022, la société bailleresse a informé son locataire qu’elle n’était plus disposée à supporter de tels retards de paiement et qu’une procédure de recouvrement serait introduite sauf règlement dans de brefs délais.

Au demeurant, si la preuve de la réception par M. [O] de ces courriels n’est pas purement établie, il n’en demeure qu’est joint au commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 juin 2022, un décompte exhaustif de l’arriéré locatif du demandeur. S’il s’avère que celui-ci a payé de manière régulière son bailleur, il apparaît que les premiers incidents de paiement non-régularisés remontent au mois d’octobre 2018, date depuis laquelle la dette de M. [O] n’a eu de cesse de s’accroître.

M. [O] ne conteste d’ailleurs pas avoir été destinataire de ces courriels et de la mise en demeure susmentionnée, invoquant uniquement le fait que la société bailleresse lui a adressé un commandement de payer alors qu’il règle régulièrement ses loyers, ce qui est inexact.

Par voie de conséquence, M. [O] qui ne démontre pas la mauvaise foi de la société bailleresse sera débouté de sa demande visant à priver d’effet le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 9 juin 2022.

3°) SUR LA DEMANDE D’EXONERATION DU PAIEMENT DES LOYERS

Dans le cadre de son dispositif, M. [O] demande à être :

— Exonéré du paiement des loyers et charges correspondants aux périodes d’interdiction d’ouverture au public du 14 mars 2020 au 18 mai 2020, et du 28 octobre 2020 au 2 juin 2021 ;

— Exonéré du paiement des loyers et charges qui sont la cause du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 juin 2022 ;

Et qu’à défaut, le montant des loyers et charges constituant la cause du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 juin 2022 soit diminué 0 euro.

En application de la jurisprudence précitée de la Cour de cassation du 30 juin 2022 (pourvois n° 21-19.889, n°21-20.127 et n°21-20.190), les loyers échus pendant la période de fermeture des commerces du fait de la pandémie restent dus, les locataires n’étant pas en droit de demander une réduction de leur loyer ou une exonération sur le fondement des articles 1218, 1219 ou 1722 du code civil.

En conséquence, Monsieur [O] sera débouté de ses demandes d’exonération du paiement des loyers échus pendant les périodes d’interdiction d’ouverture au public et visés dans la clause résolutoire du 9 juin 2022 ainsi que de sa demande de diminution du montant de ces loyers.

4°) SUR LA DEMANDE INFINIMENT SUBSIDIAIRE DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET D’OCTROI DE DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article L.145-41 du code de commerce prévoit que : " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. "

En l’occurrence, l’article 1343-5 du code civil précise : " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. "

Il convient de relever que si M. [O] a, dans un premier temps de la relation contractuelle le liant à la société défenderesse, honoré régulièrement ses loyers et charges, il n’a plus été en capacité de régler les échéances dues à compter du mois d’octobre 2018, et ce, malgré les nombreux échanges entretenus avec son bailleur, les tentatives d’échelonnement convenues, et les mises en demeures qui lui ont été adressées.

De surcroît, le décompte produit par la société PIERRES INVESTISSEMENT, dont le contenu n’est nullement contesté par le demandeur, laisse entrevoir que le locataire n’a versé aucune somme au titre de ses loyers et charges à compter du mois de janvier 2022, si ce n’est un règlement du 18 janvier 2023. M. [O] ne semble donc plus honorer ses engagements en tant que locataire et ne démontre aucune volonté de régulariser la situation en procédant à des paiements même partiels.

En outre, si M. [O] sollicite l’octroi de délai de paiement en raison de sa bonne foi et compte tenu du fait que sa situation trouverait son origine dans les conséquences de la crise sanitaire du coronavirus, il ne produit aucun élément permettant d’établir la réalité de sa situation personnelle et financière qui viendrait fonder l’octroi de tels délais.

En tout état de cause, la dette locative due par M. [O] est relativement élevée, de telle sorte que, en l’absence de toute information relative à la capacité de remboursement du demandeur, il n’apparaît pas opportun d’accorder à ce dernier un report ou un échelonnement de sa dette. D’une part, il est à craindre que M. [O] ne soit pas en capacité d’apurer la somme dont il est redevable dans un délai de vingt-quatre mois, et d’autre part, il semble que sa dette ne soit susceptible que de s’accroître, le demandeur ne justifiant pas de sa capacité de rembourser les échéances dues.

Par voie de conséquence, Monsieur [O] sera débouté de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

5°) SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE LA S.A. PIERRES INVESTISSEMENT VENANT AUX DROITS DE LA S.A. NECKERIMMAG

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

À cet égard, l’article 14.1 du contrat de bail conclu entre les parties stipule que " la présente clause résolutoire sanctionne toute méconnaissance par le Preneur de l’une quelconque des obligations résultant pour lui tant du présent bail, dont les stipulations sont toutes de rigueur, que des dispositions non abrogées du décret du 30 septembre 1953 et des articles L 145-1 à L 145-60 du code de commerce, auquel il n’est pas dérogé aux termes du présent bail.

Il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer, des charges, impôts taxes ou accessoires, des intérêts de retard, de tout frais, et plus généralement de toutes sommes qui viendraient à être dues par le Preneur au Bailleur, quelle que soit l’origine de cette dette, ou encore en cas d’inexécution d’une seule des conditions du Bail ou de ses annexes, notamment du C.P.T.A., le présent Bail sera, s’il plaît au Bailleur, et sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire, résilié si, un mois après un commandement ou une mise en demeure visant la présente clause et mettant le Preneur en demeure, soit de payer soit d’exécuter l’obligation ainsi méconnue, il n’a pas été satisfait à ce commandement ou cette mise en demeure, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration des délais ci-dessus. "

En l’espèce, la société PIERRES INVESTISSEMENT a fait parvenir le 9 juin 2022 à M. [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant de 33.699,85 euros, signifié à personne ainsi déclarée par huissier de Justice. En outre, ledit commandement a régulièrement précisé au locataire son obligation de payer la somme due dans le délai d’un mois à compter de la date de signification, et que le bail se trouverait résilié de plein droit un mois après le présent commandement demeuré infructueux.

Il apparaît en outre au travers du décompte produit par la société PIERRES INVESTISSEMENT en date du 30 novembre 2023, que dans le mois suivant la signification dudit commandement de payer, M. [O] n’a versé aucune somme, et ce, jusqu’au 18 janvier 2023. M. [O] ne conteste nullement cet état de fait et ne produit pas de pièces établissant que des versements ultérieurs auraient été effectués. L’une ou l’autre des parties ne produit pas non plus d’élément permettant d’établir que des discussions ont eu lieu ou qu’un échéancier aurait été convenu entre elles à la suite de la réception de ce commandement.

Il en résulte que la société PIERRES INVESTISSEMENT venant aux droits de la S.A. NECKERIMMAG est bien fondée en sa demande et qu’il sera constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 10 juillet 2022, soit un mois à compter de la date du commandement de payer.

En conséquence, Monsieur [M] [O] sera condamné à quitter les lieux et à défaut de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux. Dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur la dette locative

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil, à laquelle le bail commercial est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, la société PIERRES INVESTISSEMENT produit un décompte actualisé au 30 novembre 2023 selon lequel sa créance s’établit à 78.021,07 euros au titre des loyers et charges échus.

Au regard des obligations prévues dans le contrat et de l’absence de contestation du locataire sur les sommes réclamées par le bailleur, M. [O] sera condamné à payer à la société PIERRES INVESTISSEMENT venant aux droits de la S.A. NECKERIMMAG la somme de 78.021,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

— Sur l’indemnité d’occupation

Le contrat de bail stipule en son article 14.2 qu’ “à la fin des relations contractuelles qu’elles interviennent à la suite d’une résiliation amiable ou de plein droit du bail, ou encore du non-renouvellement ou de toute autre cause, l’indemnité d’occupation de base mensuelle due par le Preneur en cas de non-délaissement sera forfaitairement fixé à un douzième (1/12ème) du montant du loyer annuel dû en fin de bail, (tout mois commencé étant dû) majoré de vingt pour cent (20%), outre la TVA et les charges diverses prévues au bail ".

Il ressort des éléments versés au débat que le denier loyer trimestriel hors taxe dû par le locataire au 10 juillet 2022, date d’acquisition de la clause résolutoire, s’élevait à 5.121,31 euros, soit un loyer mensuel de 1.707,10 euros. À cette somme, s’ajoute une majoration de 20 %, portant à 2.048,52 euros le montant mensuel de l’indemnité d’occupation dû par M. [O]. L’indemnité d’occupation due par M. [O] sera donc fixée à ce montant de 2.048,52 euros.

Le relevé de compte locataire actualisé au 30 novembre 2023 (pièce défenderesse n°11) qui sert de base à la condamnation de M. [O] à payer à la société défenderesse de la somme de 78.021,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation inclut dans ce montant le loyer du 4eme trimestre 2023.

En conséquence, Monsieur [O] sera condamné à payer à la société PIERRES INVESTISSEMENT venant aux droits de la S.A. NECKERIMMAG la somme de 2.048,52 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

— Sur la pénalité contractuelle

Dans le corps de ses conclusions, la société PIERRES INVESTISSEMENT venant aux droits de la S.A. NECKERIMMAGsollicite la condamnation de M. [O] à lui payer une indemnité de retard d’un montant de 7802,10 euros. Cependant, cette prétention n’étant reprise dans le dispositif qui seul lie le tribunal, il n’y sera pas répondu.

— Sur les intérêts de retard et la capitalisation des intérêts

L’article 15 du Bail du contrat de bail prévoit en outre que : « Dans tous les cas, toutes sommes dues, y compris celles résultant de l’application de la clause pénale porteront intérêt de plein droit a compter de leur date d’exigibilité, au taux Euribor 3 mois majoré de 5 points, les intérêts afférents à tous mois commencés étant dus dans leur intégralité »

En application de ces stipulations du bail, la société défenderesse est bien fondée à solliciter l’application de taux d’intérêt conventionnel.

Par ailleurs, dans le corps de ses conclusions, la société PIERRES INVESTISSEMENT demande la capitalisation des intérêts. Cependant, cette demande n’étant pas reprise dans le dispositif des conclusions qui lie le tribunal, il n’y sera pas répondu.

Ainsi, les sommes dues au titre du bail porteront intérêts au taux légal applicable à l’année considérée majorée de cinq points sur toutes les sommes exigibles, les intérêts afférents à tout mois commencé étant dus en totalité.

— Sur le dépôt de garantie

La formulation du dispositif donne l’impression que la société défenderesse sollicite de conserver le dépôt de garantie de M. [O] sur le fondement de la compensation. Cependant, il résulte de la lecture du corps des conclusions, qu’elle demande à conserver cette somme à titre de dommages-et-intérêts sans justifier d’un fondement légal, contractuel ou même d’un préjudice à indemniser.

S’il est permis au bailleur de conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts en cas de résiliation du bail, et ce pour une cause quelconque, cette faculté doit être explicitement prévue au sein des stipulations contractuelles.

Or, le contrat de bail conclu entre les parties, s’il prévoit le versement par le locataire d’un dépôt de garantie égal à trois mois de loyer en son article 6, ne prévoit aucunement, que ce soit au titre de la clause résolutoire ou au titre de la fin du bail, la possibilité pour le bailleur de conserver cette somme en tant que dommages et intérêts. De surcroît, la partie défenderesse ne rapporte pas non plus la preuve d’un quelconque préjudice spécifique qui justifierait d’allouer cette somme en réparation d’un dommage qu’elle aurait subi.

En conséquence, la société PIERRES INVESTISSEMENT venant aux droits de la S.A. NECKERIMMAG sera déboutée de sa demande tendant à ce que le dépôt de garantie d’un montant de 4.687,50 euros lui soit acquis à titre de dommages et intérêts.

6°) SUR LES DÉPENS ET LES FRAIS DU PROCÈS

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

M. [O], qui succombe à l’instance, sera ainsi condamné aux entiers dépens.

Compte tenu de la solution apportée au litige, M. [O] sera également condamné à payer à la société PIERRES INVESTISSEMENT venant aux droits de la S.A. NECKERIMMAG la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [O] sera débouté en conséquence de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

7°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 11 juillet 2022.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Monsieur [M] [O] de sa demande d’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 9 juin 2022 ;

DÉBOUTE Monsieur [M] [O] de sa demande de priver d’effet le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 9 juin 2022 ;

DÉBOUTE Monsieur [M] [O] de ses demandes d’exonération du paiement des loyers échus pendant les périodes d’interdiction d’ouverture au public et visés dans la clause résolutoire du 9 juin 2022 ainsi que de sa demande de diminution du montant de ces loyers ;

DÉBOUTE Monsieur [M] [O] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de sa demande d’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 21 décembre 2015 entre la S.A. NECKERIMMAG devenue la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT et Monsieur [M] [O] portant sur le lot n°13 B d’une surface de 125 mètres carrés situé au sein du Centre commercial Metzanine, [Adresse 2], à compter du 10 juillet 2022, soit un mois après le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 9 juin 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [O] à quitter les lieux loués situés au sein du Centre commercial Metzanine, [Adresse 2] ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [O] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [O] à payer à la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT venant aux droits de la S.A. NECKERIMMAG la somme de 78.021,07 euros correspondant aux sommes dues au 30 novembre 2023 inclus au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à une somme égale à un douzième (1/12ème) du montant du loyer annuel dû en fin de bail, (tout mois commencé étant dû) majoré de vingt pour cent (20%), outre la TVA et les charges diverses prévues au bail, soit la somme de 2.048,52 euros.

CONDAMNE Monsieur [M] [O] à payer mensuellement l’indemnité d’occupation de 2.048,52 euros à la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT venant aux droits de la S.A. NECKERIMMAG, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux;

DIT que les sommes dues au titre du bail porteront intérêts au taux légal applicable à l’année considérée majorée de cinq points sur toutes les sommes exigibles, les intérêts afférents à tout mois commencé étant dus en totalité ;

DÉBOUTE la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT venant aux droits de la S.A. NECKERIMMAG de sa demande tendant à ce que le dépôt de garantie d’un montant de 4.687,50 euros lui soit acquis à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [M] [O] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [M] [O] à payer à la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT venant aux droits de la S.A. NECKERIMMAG la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [M] [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2024 par Madame Cécile GASNIER, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le greffier Le Président