TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 25/01891 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DUT7

JUGEMENT

Rendu le 5 mai 2026

AFFAIRE :

[G] [I] [C] épouse [H], [O] [N] [H]

C/

[R] [B] [Y] [J], [K] [X]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Madame [G] [I] [C] épouse [H]

[Adresse 1]

représentée par M^e Julien PINET, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Sophie SAIS, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

Monsieur [O] [N] [H]

[Adresse 1]

représenté par M^e Julien PINET, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Sophie SAIS, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [R] [B] [Y] [J]

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [K] [X]

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Le 5 mai 2026

1 FEX + 1 CCC M^e SAIS

1 CCC M Le Préfet des [Localité 2]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15/05/2024 à effet au même jour, Mme [G] [C] épouse [H] et M. [O] [H] ont donné à bail à Mme [R] [Y] [J] et M. [K] [X] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 650€ . Par acte sous seing privé du même jour, Mme [W] [X] s’est portée caution solidaire des locataires.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [G] [C] épouse [H] et M. [O] [H] ont fait signifier à Mme [R] [Y] [J] et M. [K] [X] le 21/07/2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 2600 euros et de justifier d’une assurance locative. Cet exploit a été dénoncé à la caution par acte du 23/07/2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 10/12/2025, Mme [G] [C] épouse [H] et M. [O] [H] ont ensuite fait assigner Mme [R] [Y] [J] et M. [K] [X] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, au visa des articles L213-4-1 du code de l’organisation judiciaire, l’article 750-1 du code de procédure civile, les articles 544, 1103, 1217, 1227, 1229 et 12401, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et les articles L412-1 et suivants, R412-1 et suivants, L153-1 et suivants, R153-1 et suivants , L142-1 à L142-3 du code des procédures civiles d’exécution, aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable,

A TITRE PRINCIPAL, si la juridiction retient l’existence d’un bail écrit,

— prononcer au jour de la décision à intervenir la résiliation du bail écrit en date du 15 mai 2024 aux torts exclusifs de Mme [R] [Y] [J] et M. [K] [X],

— condamner Mme [R] [Y] [J] et M. [K] [X] à leur payer :

* la somme de 5850 euros sur les loyers et charges impayés au 03/12/2025, avec intérêts au taux légal, à compter de la signification du commandement de payer du 21/07/2025, outre la somme de 650 euros par mois jusqu’à la résiliation du bail,

* une indemnité d’occupation mensuelle de 650 euros par mois à compter de la résiliation du bail , jusqu’à libération des lieux,

A TITRE SUBSIDIAIRE si la juridiction retient l’existence d’un bail verbal

— prononcer au jour de la décision à intervenir la résiliation du bail écrit en date du 15 mai 2024 aux torts exclusifs de Mme [R] [Y] [J] et M. [K] [X],

— condamner Mme [R] [Y] [J] et M. [K] [X] à leur payer :

* la somme de 5850 euros sur les loyers et charges impayés au 03/12/2025, avec intérêts au taux légal, à compter de la signification du commandement de payer du 21/07/2025, outre la somme de 650 euros par mois jusqu’à la résiliation du bail,

* une indemnité d’occupation mensuelle de 650 euros par mois à compter de la résiliation du bail , jusqu’à libération des lieux,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE si la juridiction retient l’occupation sans droit ni titre du bien en cause

— constater l’occupation sans droit ni titre de Mme [R] [Y] [J] et M. [K] [X] du bien situé [Adresse 3] appartenant à Mme [G] [C] épouse [H] et M. [O] [H],

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 650 euros par mois,

— condamner Mme [R] [Y] [J] et M. [K] [X] à leur verser la somme de 650 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter d 'avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— ordonner l’expulsion des lieux de Mme [R] [Y] [J] et M. [K] [X], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux à tout garde meuble de son choix aux risques et périls des défendeurs,

— condamner Mme [R] [Y] [J] et M. [K] [X] à leur verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Mme [R] [Y] [J] et M. [K] [X] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le dossier a été appelé à l’audience du 03 mars 2026 et a été retenu.

Mme [G] [C] épouse [H] et M. [O] [H], représentés par leur conseil, soutiennent leurs dernières conclusions n°1 régulièrement signifiées par acte du 13/02/2026 qui reprennent leurs demandes introductives d’instance et actualisent la dette locative à la somme de 7800 euros au 02/03/2026 .

Ils soutiennent que les preneurs ont manqué à leurs obligations en ne s’acquittant pas des loyers , de sorte que le Tribunal pourra prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Mme [R] [Y] [J] et M. [K] [X] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés, bien que régulièrement cités à étude en vertu des dispositions des articles 656 à 658 du code de procédure civile; il sera donc statué par un jugement réputé contradictoire.

Pour un plus ample exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens, il est expressément fait référence, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, aux assignations en justice et aux conclusions déposées par les conseils des parties à l’audience de plaidoirie.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du CPC, si le défendeur ne comparaît pas le juge peut néanmoins statuer sur le fond si la demande est régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur la recevabilité de la demande de résiliation judiciaire du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 2] par la voie électronique le 11/12/2025, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

La demande de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

2 – Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [G] [C] épouse [H] et M. [O] [H] produit un contrat de bail signé le 15/05/2024 par les bailleurs et les preneurs. Si le contrat ne mentionne pas la désignation des lieux loués, cette précision figure au contrat de cautionnement qui en est l’accessoire.

Ils justifient également du commandement de payer délivré le 21/07/2025 et du décompte de la créance actualisé au 02/03/2026 à hauteur de 7800 euros

Ils établissent ainsi la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Mme [R] [Y] [J] et M. [K] [X] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il convient par conséquent de condamner Mme [R] [Y] [J] et M. [K] [X] à payer à Mme [G] [C] épouse [H] et M. [O] [H] la somme de 7800 euros actualisée au 02/03/2026 , échéance du mois de mars 2026 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21/07/2025 sur la somme de 2600 euros, de l’assignation du 10/12/2025 sur la somme de 3050 euros ( 5850 euros-2600€) et du présent jugement sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

3- Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte arrêté au 02/03/2026 , que la dette s’élève à 7800 euros.

L’absence de paiement régulier des loyers depuis avril 2025, soit près d’une année, constitue un manquement grave de Mme [R] [Y] [J] et M. [K] [X] à leurs obligations qui empêche la poursuite du contrat et justifie le prononcé de la résiliation judiciaire. En outre, les preneurs manquent également à leur obligation de justifier d’une assurance locative, en application de l’article 7 g de la loi du 06 juillet 1989.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 10/12/2025, date de l’assignation.

En l’absence de reprise du paiement du loyer courant et de justification d’une situation financière permettant l’apurement de la dette locative, aucun délai de paiement ne peut être octroyé.

Mme [R] [Y] [J] et M. [K] [X] sont désormais occupants sans droit ni titre .

Il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [R] [Y] [J] et M. [K] [X] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution .

4- Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10/12/2025 , Mme [R] [Y] [J] et M. [K] [X] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner Mme [R] [Y] [J] et M. [K] [X] au paiement de cette indemnité à compter du 01/04/2026 ( date d’arrêté de compte incluant le mois de mars 2026, jusqu’à la libération effective des lieux.

5- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [R] [Y] [J] et M. [K] [X], partie perdante, supporteront la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Mme [G] [C] épouse [H] et M. [O] [H], Mme [R] [Y] [J] et M. [K] [X] seront condamnés à leur verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de Mme [G] [C] épouse [H] et M. [O] [H] aux fins de résiliation judiciaire du contrat pour défaut de paiement des loyers et charges ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 15/05/2024 entre Mme [G] [C] épouse [H] et M. [O] [H] d’une part, et Mme [R] [Y] [J] et M. [K] [X] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] , au jour de l’assignation, le 10/12/2025 aux torts exclusifs des preneurs;

ORDONNE en conséquence à Mme [R] [Y] [J] et M. [K] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [R] [Y] [J] et M. [K] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [G] [C] épouse [H] et M. [O] [H] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [R] [Y] [J] et M. [K] [X] à verser à Mme [G] [C] épouse [H] et M. [O] [H], la somme de 7800 euros actualisée au 02/03/2026 , échéance du mois de mars 2026 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21/07/2025 sur la somme de 2600 euros, de l’assignation du 10/12/2025 sur la somme de 3050 euros et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Mme [R] [Y] [J] et M. [K] [X] à payer à Mme [G] [C] épouse [H] et M. [O] [H] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 01/04/2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [R] [Y] [J] et M. [K] [X] à verser à Mme [G] [C] épouse [H] et M. [O] [H] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [R] [Y] [J] et M. [K] [X] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

DIT qu’une copie de la présente sera adressée à M. Le Préfet des [Localité 2] en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution .

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 05 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection