TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS ¹
2ème chambre civile
N° RG 20/0[…]0 N° Portalis 352J-W-B7E-CSFO5
N° MINUTE :
Assignation du : 20 Juin 2018 JUGEMENT rendu le 28 Juillet 2023
DEMANDERESSE
S.A.R.L. AE COLLECTIONS représentée par la SELAFA MJA, prise en la personne de Maître X AK-AL, ès qualité de mandataire liquidateur […]
représentée par Maître Romuald COHANA de la SELARL SHARP, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0089
DÉFENDEURS
S.C.I. Y Z AA représentée par son administrateur provisoire Maître Michèle AJ […][…]
représentée par Maître Philippe AL-COURCEL de la SELARL AL-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0165
Monsieur AB AC 57, rue La Boétie 75008 PARIS
représenté par Maître Paul-Albert IWEINS de la SELAS VALSAMIDIS- AMSALLEM-JONATH-FLAICHER et ASSOCIES – CABINET TAYLOR WESSING, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire
#J0010
Expéditions exécutoires délivrées le : Copies certifiées conformes délivrées le :
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Décision du 28 Juillet 2023 2ème chambre civile N° RG 20/0[…]0 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSFO5
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Emmanuelle PROUST, 1 Vice-Présidente Adjointe^ère
Caroline ROSIO, Vice-Présidente Claire ISRAEL, Vice-Présidente
as[…]tées de Sylvie CAVALIE, Greffière
DEBATS
A l’audience collégiale du 05 janvier 2023, tenue publiquement Emmanuelle PROUST a présidé et fait lecture du rapport, en application de l’article 804 du code de procédure civile.
Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 mars 2023 ; ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.
JUGEMENT
Prononcé en audience publique Contradictoire en premier ressort
FAITS ET PROCEDURE
Par jugement du 10 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Paris a condamné la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA Y – Z AA (la SCI), propriétaire des lots n° 379, 386, 495, […] (lots réunis pour composer un appartement), 428, 429 (lots réunis pour composer une chambre de service), 498 (une cave) et 973 (un box) de l’immeuble situé en copropriété […] 2-6-10 boulevard Suchet, […] 1 place de Colombie à Paris 16 , à^ème payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 78.071,09 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 7 septembre 2015. Le syndicat des copropriétaires a délivré à la SCI le 23 février 2016 un commandement de payer valant saisie immobilière et a poursuivi la vente des lots de copropriété.
Le 7 juillet 2016, M^me AD a fait une offre d’achat écrite des lots de copropriété de la SCI au prix de 5.100.000 euros. Cette offre a été transmise par M. AE, gérant de la SARL AE COLLECTIONS (la société AE), société exerçant une activité de vente et achat de bijoux et d’horlogerie de luxe, à M. AC, avocat de la SCI.
M^me AD a réitéré son offre par écrit le 27 juillet 2016 puis le 20 septembre 2016, précisant alors s’engager à acquitter les honoraires de la société AE pour ses diligences à hauteur de 450.000 euros.
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Le 27 septembre 2016, l’assemblée générale mixte de la SCI a autorisé son gérant associé, M. AF, à vendre les 8 lots de copropriété précités au prix minimum de 4.900.000 euros et a donné tous pouvoirs à la gérance pour effectuer cette vente.
Le 21 novembre 2016, la société GROUPE PRI a adressé à la SCI, via l’avocat de celle-ci, M. AC, une offre d’achat des biens immobiliers de la SCI au prix de 4.900.000 euros. Dans une lettre non datée, la société GROUPE PRI a reconnu avoir visité le bien immobilier précité, avoir fait une offre à 4.900.000 euros et devoir la somme de 330.000 euros TTC d’honoraires à la société AE au jour de la signature de l’acte authentique.
Le 24 novembre 2016, M. AG a donné procuration à M. AC, mandataire spécial, pour conclure une promesse de vente au profit de la société GROUPE PRI et vendre les lots de copropriété précités au prix de 4.900.000 euros, visant la décision de l’assemblée générale du 27 septembre 2016.
Par acte reçu le 29 novembre 2016 par M^e LE AH, notaire à Paris, la SCI, représentée par son gérant lui-même représenté par M. AC, a promis de vendre à la société GROUPE PRI les lots n°379, 386, 495, […] (lots réunis pour composer un appartement d’une surface privative de 574,38 m²), 428, 429 (lots réunis pour composer une chambre de service de 18,44 m²), 498 (une cave) et 973 (un box) de l’immeuble situé en copropriété […] 2-6-10 boulevard Suchet, […] […], au prix de 4.900.000 euros. L’acte indique que la superficie privative des lots résulte des trois attestations annexées à l’acte d’acquisition de ces mêmes lots du 22 juin 2001. La promesse expirait le 28 février 2017 et prévoyait une faculté de substitution pour le bénéficiaire.
Aucune promesse de vente n’a été signée avec M^me AD, laquelle a réclamé le 29 décembre 2016 à la société AE le remboursement de la somme de 155.000 euros qu’elle lui avait versé à titre d’avance sur sa commission d’intermédiation.
Par jugement du 5 janvier 2017, le juge de l’exécution du tribunal du tribunal de grande instance de Paris, relevant que la SCI produisait la promesse de vente reçue par M^e LE AH, a autorisé la SCI à poursuivre la vente amiable de ses lots de copropriété dans les conditions prévues aux articles R 322-21 et R 322-25 du code des procédures civiles d’exécution et dit que le prix de vente ne pourra être inférieur à 4.000.000 euros.
Le 15 février 2017, M. AC a adressé à la société AE un courriel dans lequel il lui confirme que la SCI, dont il est le mandataire, accepte de prendre en charge ses honoraires de 300.000 euros HT ainsi que d’autres frais que la société GROUPE PRI aurait à exposer, soit des frais de déménagement et la plus-value, si cette dernière accepte irrévocablement la surface loi Carrez de l’appartement objet de la vente telle que mentionnée dans la Promesse de vente du 29 novembre 2016 soit 574,38 m² + chambre de service 18,44 m².
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Par acte du 28 février 2017 reçu par M^e LE AH, la SCI, représentée par M. AF, gérant associé lui-même représenté par M. AC, a vendu à la société PGC DEVELOPPEMENT, que la société GROUPE PRI s’est substituée dans le bénéfice de la promesse de vente du 29 novembre 2016 par acte sous seing privé du 23 février 2017, les lots objets de la promesse du 29 novembre 2016 au prix de 4.900.000 euros. L’acte mentionne que, selon le rapport dressé par le cabinet PAILLARD le 5 avril 2016, la surface privative de l’appartement est de 524,38 m², que celle de la chambre indépendante au 1 étage^er constituant une partie du lot n°379 est de 8,69 m², que celles des chambres de service réunies est de 18,06 m² et que les parties déclarent que la convention a été négociée directement entre elles sans le concours ni la participation d’un intermédiaire.
Le 5 avril 2017, la société AE a adressé à M. AC une facture de 330.000 euros TTC pour les honoraires dus suite à la conclusion de la promesse de vente du 29 novembre 2016.
Faisant valoir que ses honoraires ne lui avaient pas été réglés, alors que la SCI était tenue de les lui payer, au regard des engagements pris par son mandataire, M. AC, et à défaut que ce dernier était tenu lui-même à paiement, la société AE a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris par acte du 21 juin 2018 la SCI et M. AC aux fins essentielles d’obtenir le paiement, à titre principal par la SCI et subsidiairement par M. AC, de la somme de 330.000 euros TTC. Cette instance a été enregistrée sous le n° de RG 18/7723.
Par jugement du 13 novembre 2018, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris du 5 mai 2021, le tribunal de grande instance de Paris a révoqué AI AF de son mandat de gérant et désigné M^e AJ en qualité d’administrateur provisoire de la SCI.
Par jugement du tribunal de commerce de Paris du 24 janvier 2019, la société AE a été placée en liquidation judiciaire, la SELAFA MJA, en la personne de M^e AK – AL étant désignée en qualité de liquidateur.
L’instance a été radiée le 11 décembre 2019 faute de reprise de l’instance par le liquidateur de la société AE et elle a été réenrôlée le 17 juin 2020 sous le n° de RG 20/[…]0 après conclusions de reprise d’instance de M^e AK – AL es qualités signifiées le 11 juin 2020.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 9 septembre 2021, la société AE, représentée par son liquidateur, demande au tribunal, au visa des articles 1100 à 1104, 1193, 1194, 1303- à 1303-2, 1304, 1304-6, et 1984 à 1987 du Code civil, de : À TITRE PRINCIPAL, CONSTATER que Maître AM s’est engagé es qualités de mandataire de la SCI Boétie Saint Honoré à régler les honoraires de Barrier Collections, CONSTATER que l’acquéreur a réglé le prix de vente de 4.900.000 euros pour une surface réelle moindre du bien immobilier, de sorte que
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la seule condition à cet engagement est remplie, En conséquence, DIRE ET JUGER que la SCI Boétie est tenue en sa qualité de mandant de régler les honoraires dus à Barrier Collections, CONDAMNER la SCI Boétie à régler la somme de 330.000 euros TTC à SELAFA MJA es qualités de Liquidateur judiciaire de Barrier Collections au titre de ses honoraires, assortis des intérêts au taux légal capitalisé depuis le 28 février 2017 ; À TITRE SUBSIDIAIRE, DIRE ET JUGER que Maître AM s’est en tout état de cause engagé à régler cette somme à Barrier Collections, En conséquence, CONDAMNER Maître AM à régler la somme de 330.000 euros TTC à SELAFA MJA es qualités de Liquidateur judiciaire de Barrier Collections au titre de ses honoraires, assortis des intérêts au taux légal capitalisé depuis le 28 février 2017 ; À TITRE TRES SUBSIDIAIRE, CONSTATER que la SCI Boétie s’est enrichie en bénéficiant d’une prestation de services de Barrier Collections sans la rémunérer et que corrélativement Barrier Collections s’est appauvrie; En conséquence, DIRE que la SCI Boétie doit être condamnée au paiement des honoraires de Barrier Collections sur le fondement de l’enrichissement injustifié ; CONDAMNER la SCI Boétie à régler la somme de 330.000 euros TTC à SELAFA MJA es qualités de Liquidateur judiciaire de Barrier Collections au titre de ses honoraires, assortis des intérêts au taux légal capitalisé depuis le 28 février 2017 ; EN TOUT ETAT DE CAUSE, DEBOUTER les Défendeurs de l’intégralité de leurs demandes ; CONDAMNER la SCI Boétie et M^e AM à régler une somme de 10.000 euros chacun à SELAFA MJA es qualités de Liquidateur judiciaire de Barrier Collections sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER la SCI Boétie et M^e AM aux entiers dépens, ORDONNER l’exécution provisoire du jugement. Il est expressément renvoyé aux conclusions pour l’exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 août 2021, la SCI demande au tribunal de :
1. Vu l’article 641-9 du Code de Commerce, Juger la société AE COLLECTIONS irrecevable en ses demandes.
2. Vu les articles 3 et 6 de la loi du 2 janvier 1970, les articles 1er, 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 et l’article 122 du Code de Procédure Civile, Dire et juger nul l’accord du 15 février 2017. Vu l’article 1998 du Code Civil, Dire et juger l’accord du 15 février 2017 inopposable à la SCI Y Z AA. Dire et juger la société AE COLLECTIONS irrecevable en l’ensemble de ses demandes contre la SCI Y Z AA.
3. Subsidiairement, vu les articles 1103 et 1303-2 du Code Civil, Débouter la société AE COLLECTIONS de ses demandes contre la SCI Y Z AA.
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4. Très subsidiairement, vu l’article 1992 du Code Civil, Condamner Maître AB AC à garantir la SCI Y Z AA des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dans le cadre de la présente instance.
5. En tout état de cause, Condamner toute partie succombante à payer à la SCI Y Z AA la somme de 7.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner toute partie succombante aux dépens de l’instance. Il est expressément renvoyé aux conclusions pour l’exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 septembre 2021, M. AC demande au tribunal de : A titre principal, JUGER irrecevable l’action intentée par la SELAFA MJA, es-qualités de liquidateur judiciaire de la société Barrier Collections ; DEBOUTER en conséquence la SELAFA MJA, es-qualités de liquidateur judiciaire de la société Barrier Collections de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Monsieur AB AC ; A titre subsidiaire, JUGER non fondée l’action intentée par la SELAFA MJA, es-qualités de liquidateur judiciaire de la société Barrier Collections ; DEBOUTER en conséquence la SELAFA MJA, es-qualités de liquidateur judiciaire de la société Barrier Collections de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Monsieur AB AM ; En tout état de cause, DEBOUTER la SCI Boétie Saint-Honoré de sa demande de garantie formée à l’encontre de Monsieur AB AC ; CONDAMNER la SELAFA MJA, es-qualités de liquidateur judiciaire de la société Barrier Collections à payer à Monsieur AB AM une somme totale de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la SELAFA MJA, es-qualités de liquidateur judiciaire de la société Barrier Collections aux entiers dépens de l’instance dont distraction au bénéfice de la SELAS Valsamidis AN AO AP et Associés, Avocats au Barreau de Paris, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile. Il est expressément renvoyé aux conclusions pour l’exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions.
Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 6 octobre 2021.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la fin de recevoir fondée sur l’article L 641-9 du code de commerce
La SCI soutient que la SELAFA MJA n’est pas le représentant légal de la société AE mais seulement son liquidateur, que la société AE est elle-même dessaisie de ses pouvoirs patrimoniaux et ne
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peut former de demandes en paiement, et que les demandes formées par la “société AE représentée par son liquidateur”, comme indiqué sur les conclusions, sont irrecevables pour défaut de qualité à agir, seul le liquidateur de la société AE pouvant former des demandes ès qualités.
La société AE fait valoir que l’article L 641-9 du code de commerce donne pouvoir au liquidateur judiciaire de pousuivre les actions en justice initiées par le débiteur et qu’elle est donc légalement représentée dans la présente procédure par son liquidateur.
Sur ce,
Selon l’article 31 du code de procédure civile, toute personne qui a intérêt au succès d’une prétention peut agir en justice, sauf en cas d’action attitrée. L’article L 641-9 du code de commerce dispose que le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessai[…]sement pour le débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens et que les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur, le débiteur pouvant toutefois se constituer partie civile dans le but d’établir la culpabilité de l’auteur d’un crime ou d’un délit dont il serait victime et accomplissant également les actes et exerce les droits et actions qui ne sont pas compris dans la mission du liquidateur.
En l’espèce, la société AE, alors in bonis, a assigné la SCI et M. AC en paiement d’une certaine somme à titre d’honoraires. Elle a été placée en liquidation judiciaire le 24 janvier 2019, la SELAFA MJA, en la personne de M^e AK – AL étant désignée en qualité de liquidateur, ce qui a interrompu l’instance en application de l’article 369 du code de procédure civile. Le liquidateur, qui avait seul pouvoir de reprendre l’instance en paiement des honoraires, s’agissant d’une action relative au patrimoine de la société dont la société AE était dessaisie en vertu de l’article L 641-9 du code de commerce précité, a signifié des conclusions de reprise d’instance et indique, dans ses dernières conclusions, former des demandes au nom de “AE COLLECTIONS représentée par la SELAFA MJA prise en la personne de Maître X AQ – AR es qualités de mandataire liquidateur en vertu d’un jugement du Tribunal de commerce de Paris en date du 24 janvier 2019”. Contrairement à ce que soutient la SCI, la SELAFA MJA ne se présente pas comme le représentant légal de la société AE, mais indique à bon droit que la demande en paiement formée par la société AE est exercée par son liquidateur, qui a qualité pour le faire.
La fin de non-recevoir sera écartée et les demandes présentées par la société AE représentée, pour les besoins de la présente instance au vu de la nature de l’action, par son liquidateur, seront déclarées recevables.
Sur la fin de non-recevoir tirée de la loi dite HOGUET
La SCI et M. AC soutiennent que l’activité d’intermédiation
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immobilière, qui est l’activité que la société AE, au soutien de sa demande d’honoraires, indique avoir exercée en l’espèce, est soumise aux dispositions des articles 1 et suivants de la loi du 2er janvier 1970, dite loi HOGUET et dès lors, qu’à défaut pour la société AE de respecter les dispositions d’ordre public de la loi, et notamment de justifier d’une carte professionnelle et d’un mandat écrit sur lesquelles doivent figurer diverses mentions prescrites, l’activité exercée est illicite, ce qui la prive de tout droit à rémunération, et rend sa demande irrecevable pour défaut de qualité à agir, faute de lien contractuel licite. Ils précisent que, si une société qui se livre à une activité d’entremise de manière isolée et occasionnelle n’est effectivement pas soumise à la loi HOGUET, tel n’est pas le cas en l’espèce car la société AE a obtenu, selon ses propres pièces, trois mandats différents, soit un mandat de recherche par M^me AD, à laquelle elle a facturé des honoraires, un deuxième mandat de recherche par la société GROUPE PRI, à laquelle elle a de même adressé une facture, et enfin, prétendument, un mandat par la SCI. Ils estiment que le fait que les mandats portent sur le même bien ne peut permettre de considérer qu’il s’agit d’une opération unique, puisque les honoraires demandés le sont à différentes personnes et sont cumulables.
La société AE soutient que les dispositions de la loi HOGUET ne sont applicables qu’aux personnes morales qui effectuent des actes d’entremise de manière habituelle et non une opération d’entremise isolée, lorqu’elle prête son concours à une unique opération, hors de son champ d’activité usuelle, étant alors apporteur d’affaires pour laquelle une rémunération peut être librement fixée par les parties. Elle in[…]te sur le fait qu’elle exerce une activité sans lien avec les transactions immobilières et que, informée par M. AS AT, ami tant de M. AE que de M. AC, de la vente du bien de la SCI, bien d’exception, elle a mobilisé son réseau de connaissances pour trouver un acquéreur et qu’elle a donc exercé une activité d’entremise pour une opération unique.
Sur ce,
Selon l’article 1 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les^er conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles, dite loi HOGUET, les dispositions de la loi, limitant l’exercice de l’activité d’intermédiaire pour la vente d’immeuble aux titulaires d’une carte d’activité professionnelle et encadrant strictement les conditions de paiement d’honoraires de transaction, sont applicables aux personnes physiques et morales qui, de manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours aux opérations de vente de biens immobiliers d’autrui. Il résulte du texte même de cette loi qu’une personne morale qui se livre exceptionnellement à une activité d’entremise, prêtant son concours à la vente d’un seul bien n’est pas soumise aux conditions de la loi HOGUET pour solliciter le paiement de la rémunération prévue pour sa prestation.
En l’espèce, il ressort de l’extrait Kbis versé aux débats de la société AE que celle-ci a pour activité principale la bijouterie, l’achat, la vente de bijoux et horloges neuf ou d’occasion. Il est acquis aux débats qu’elle s’est entremise pour proposer à la SCI,
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via le conseil habituel de cette dernière, M. AC, des acquéreurs pour le bien immobilier, rare sur le marché parisien, que celle-ci souhaitait vendre, lui transmettant une offre émanant de M^me AD puis de la société GROUPE PRI. Ni la SCI, ni M. AC n’établissent que la société AE s’est entremise pour la vente d’autres biens immobiliers ne lui appartenant pas. Le fait qu’elle ait transmis au moins deux offres portant sur le même bien immobilier, démontre une activité d’entremise pour une seule opération, soit la vente du bien de la SCI situé à Paris, et non une activité habituelle d’entremise. Les conditions d’application de la loi HOGUET ne sont pas réunies.
La fin de non-recevoir tirée de l’application de la loi HOGUET sera écartée et les demandes de la société AE seront déclarées recevables.
Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de lien de droit entre la SCI et la société AE
La SCI soutient qu’à supposer que le tribunal retienne qu’un engagement a été valablement conclu le 15 février 2017 entre M. AC et la société GROUPE PRI, cet engagement lui est inopposable dès lors que M. AC a excédé ses pouvoirs de mandataire, la procuration qui lui avait confiée ne lui permettant pas d’accepter de vendre au nom de la SCI à un prix inférieur à 4.900.000 euros, ce que à quoi revient l’exécution de l’accord allégué, que la société AE était informée des limites de la procuration, la versant elle-même aux débats, et que cet engagement lui est inopposable en vertu de l’article 1998 du code civil. Elle ajoute qu’elle n’a pas ratifié cet accord, l’attestation de M. AF du 29 juin 2018, selon laquelle il avait autorisé M. AC à conclure cet accord lui étant de même inopposable, la vente de l’immeuble social relevant de la seule compétence de l’assemblée générale et non du gérant. Elle en déduit qu’en l’absence de lien de droit la liant à la société AE, les demandes de cette dernière dirigées à son encontre sont irrecevables.
La société AE ne répond pas spécifiquement sur cette fin de non-recevoir, concluant au fond sur l’existence d’un engagement opposable à la SCI.
Sur ce,
Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention. L’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action et l’existence du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès.
En l’espèce, la société AE a à l’évidence intérêt à solliciter la condamnation de la SCI à lui payer une certaine somme. Le point de savoir si les raisons en droit et en fait dont elle argue au soutien de sa demande en paiement d’honoraires, soit l’existence d’un engagement de la SCI à les prendre en charge, est exact, en ce que cet engagement serait valable et opposable à la SCI, est une question de
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fond, et la société AE n’a pas à établir l’existence d’un lien de droit pour être recevable à agir en paiement, une telle action n’étant pas attitrée.
Cette fin de non-recevoir sera écartée et les demandes de la société AE dirigées contre la SCI seront déclarées recevables.
Sur la demande en paiement dirigée contre la SCI sur un fondement contractuel
La société AE soutient que la SCI est tenue au paiement de ses honoraires, dès lors qu’elle a donné mandat à M. AC le 24 novembre 2016 de vendre le bien, et donc de conclure tous les actes s’y rapportant, qu’ainsi mandaté, M. AC a accepté de prendre en charge ses honoraires et que le contrat conclu entre la société GROUPE PRI et M. AC à son profit le 15 février 2017 est opposable à la SCI. Elle fait valoir que, suite au constat du fait que la surface privative de l’appartement était inférieure de 50 m² à la surface annoncée dans la promesse de vente, la société GROUPE PRI était en droit de refuser d’acheter le bien ou de demander une baisse de prix de 426.546,88 euros, au prorata du prix au m² de la promesse, qu’en raison de la nécessité de vendre le bien aux conditions fixées par la promesse, en l’état du jugement du juge de l’exécution, un accord a été trouvé pour que la SCI prenne en charge des frais de la société GROUPE PRI, pour un montant total de 412.567 euros, incluant les honoraires, soit un montant proche de la baisse de prix proportionnelle à la moindre mesure, puis que la société GROUPE PRI s’est substituée la société PGC DEVELOPPEMENT, laquelle a acquis le bien au prix initialement fixé, ce dont il résulte que les conditions du contrat conclu le 15 février 2017 sont remplies. Elle précise que la SCI ne conteste pas avoir réglé les frais de déménagement et la plus value, considérant ainsi être effectivement tenue par l’engagement pris en son nom le 15 février 2017. Elle conclut au rejet de la demande de nullité de l’accord du 15 février 2017 soulevée en défense, considérant pour les motifs déjà exposés que son activité d’entremise ponctuelle n’est pas soumise à la loi HOGUET. Elle ajoute que la substitution d’acquéreur ne rend pas caduc le contrat du 15 février 2017 dès lors que ce contrat concernait le bénéficiaire de la promesse de vente, qui comportait une faculté de substitution, ce que confirment d’ailleurs la lettre du 29 juin 2018 du gérant de la SCI adressée à M. AC, dans laquelle il précise lui avoir donné mandat de négocier avec le bénéficiaire de la promesse, et l’attestation du dirigeant de la société GROUPE PRI qui rappelle que la société PGC DEVELOPPEMENT n’a accepté de conclure la vente dans les conditions prévues dans la promesse qu’à la condition que M. AC et la SCI honorent leur engagement de régler les honoraires de la société AE. Elle estime enfin que les allégations de la SCI, selon lesquelles M. AC aurait dépassé les pouvoirs qui lui ont été conférés par son mandat sont démenties par l’attestation de M. AF qui confirme qu’il lui a donné mandat de négocier avec le bénéficiaire de la promesse pour conclure la vente nonobstant sa surface réelle et éviter la vente judiciaire, et par les statuts de la SCI, qui permettaient au gérant de donner mandat de vendre et d’effectuer des actes de gestion.
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Décision du 28 Juillet 2023 2ème chambre civile N° RG 20/0[…]0 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSFO5
La SCI soutient, selon les mêmes motifs que ceux ci-dessus esposés au soutien de la fin de non-recevoir que M. AC a excédé les pouvoirs qui lui avaient été consentis, qu’elle n’a pas ratifié l’engagement pris le 15 février 2017 et qui est donc nul et inopposable. Subsidiairement, si les engagements du courriel du 15 février 2017 lui étaient déclaré opposables, elle fait valoir que les propositions transactionnelles y figurant ne concernaient que la société GROUPE PRI, pour mettre fin au litige relatif à la superficie et que cette dernière ayant renoncé à son projet d’achat, la vente étant intervenue au profit d’un tiers, les engagements sont caducs, d’autant que la société GROUPE PRI n’a pas supporté d’honoraires.
M. AC soutient que l’accord du 15 février 2017 est nul dès lors que ce dernier ne respecte pas les conditions prévues par la loi HOGUET pour un mandat. Subsidiairement, il soutient que cet accord ne concernait que la société GROUPE PRI, et que celle-ci ayant renoncé à poursuivre l’acquisition, l’engagement qui y figure ne peut recevoir application.Il souligne que la société AE ne justifie d’aucune intervention ayant permis la substitution d’acquéreur, et ne justifie d’aucun mandat reçu de la SCI ou de la société PGC DEVELOPPEMENT. Très subsidiairement, il fait valoir que l’accord du 15 février 2017 prévoyait comme condition, pour le paiement des honoraires de la société GROUPE PRI, que cette dernière accepte d’acheter au prix malgré la surface moindre, mais que la société GROUPE PRI n’a pas acheté au prix puisqu’elle n’a pas acquis.
Sur ce,
Selon l’article 1103 du code civil, les contrats font la loi entre ceux qui les ont fait. Il résulte des articles 1154 et 1997 et suivants du code civil que le mandataire qui a fait connaître au tiers sa qualité de mandataire et n’a pas outrepassé les pouvoirs qui lui étaient confiés n’est pas tenu par le contrat conclu avec le tiers, seul le mandant étant lié, mais que si le mandataire dépasse les limites de sa procuration sans que le tiers le sache, le mandant n’est lié que s’il ratifie l’acte du mandataire, cet acte étant nul à défaut de ratification. Pour être valable, la ratification doit être certaine, faite en connaissance de cause, mais peut être expresse ou tacite.
En l’espèce, toutes les parties considèrent que le 15 février 2017, un accord a été conclu entre M. AC, qui se présentait comme mandaté par la SCI, et la société GROUPE PRI, divergeant seulement sur la validité et l’opposabilité de cet accord. Selon cet accord, la société GROUPE PRI acquérait le bien de la SCI objet de la promesse de vente du 29 novembre 2016 au prix de 4.900.000 euros, comme prévu à la promesse, alors même qu’un document du cabinet PAILLARD, de 2006, avait révélé que la superficie privative du bien vendue était significativement inférieure à celle annoncée dans la promesse fondée sur des attestations de superficie établies en 2001, et que, en contrepartie de l’absence de baisse de prix facial dans l’acte de vente, la SCI prenait à sa charge des frais qu’aurait dû supporter la société GROUPE PRI, soit les honoraires de la société AE, les frais de déménagement et la plus value pour un peu plus de 420.000 euros.
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Décision du 28 Juillet 2023 2ème chambre civile N° RG 20/0[…]0 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSFO5
La société AE n’étant pas soumise aux dispositions de la loi dite HOGUET, le moyen de défense soulevé par M. AC, tiré de ce que l’objet du contrat est contraire à cette loi d’ordre public et ne peut donc recevoir application, sera rejeté.
La procuration conférée par M. AF, en sa qualité de gérant associé de la SCI et autorisé par une assemblée générale mixte du 27 septembre 2016 à procéder à la cession des immeubles dont la société est propriétaire […] , à M.^ème AC le 24 novembre 2016, précise que ce dernier a pouvoir de conclure en son nom un avant contrat de vente du bien au profit de la société GROUPE PRI, de vendre le bien suite à la réalisation des conditions suspensives de l’avant contrat, au prix de 4.900.000 euros, les frais, droits et émoluments de la vente étant à la charge de l’acquéreur. Il résulte de cette procuration que M. AC a reçu mandat de vendre au prix net vendeur de 4.900.000 euros, sans possibilité de négocier une baisse de prix, puisqu’il ne lui a pas été confié mandat de vendre le bien avant une certaine date, au vu de la procédure de saisie immobilière en cours, à un prix minimum, mais de vendre à un certain prix conformément aux résolutions adoptées en assemblée générale expressément visées au mandat. M. AC a donc excédé les limites de son mandat en concluant le 15 février 2017 un accord avec la société GROUPE PRI pour qu’en contrepartie d’un maintien du prix de vente facial de 4.900.000 euros, la SCI prenne à sa charge des frais afférents à la vente pour plus de 420.000 euros, ce qui diminuait d’autant le montant du prix de vente devant lui revenir.
Il n’est nullement prouvé que la société GROUPE PRI, qui est le co- contractant de M. AC pour cet engagement, lequel se présentait comme mandataire de la SCI, connaissait à cette date les termes de la procuration comme celles des résolutions de l’assemblée générale de la SCI. Cette dernière ne peut donc être liée à la société GROUPE PRI par l’engagement du 15 février 2017 que s’il est établi qu’elle a ratifié le dit engagement. La société AE ne verse aux débats aucun document attestant d’une ratification expresse par la SCI de l’engagement pris par son mandataire. Selon le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 13 novembre 2018, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris du 5 mai 2021, ayant révoqué AI AF de son mandat de gérant, que ce dernier n’a convoqué aucune assemblée générale après le 18 octobre 2016, qu’il n’a procédé à aucune reddition des comptes pendant plusieurs années et que les comptes des exercices clos les 31 décembre 2016 et 2017 n’ont pas été approuvés. Il en ressort que le fait que des sommes aient pu être réglées à des tiers par la SCI en exécution de l’accord du 15 février 2017, soit les frais de déménagement et la plus- value, ne permettent pas, en l’absence de reddition des comptes du gérant, de retenir une ratification en connaissance de cause par la SCI des engagements de son mandataire, étant observé qu’il n’est pas contestable, au vu des statuts de la SCI, que seule l’assemblée générale pouvait ratifier a posteriori une baisse de prix de la vente du principal actif de la société, et non le gérant seul, ce qui rend sans portée la lettre de ratification du 29 juin 2018 de M. AF.
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La SCI n’ayant pas ratifié l’engagement pris en son nom par son mandataire et excédant les pouvoirs de ce dernier de régler les honoraires dus à la société AE pour avoir permis la conclusion de la promesse de vente du 29 novembre 2016, cet engagement est nul et la société AE ne peut s’en prévaloir. Sa demande en paiement dirigée contre la SCI sur un fondement contractuel sera rejetée.
Sur la demande en paiement dirigée contre M. AC
La société AE soutient à titre subsidiaire, si le tribunal retenait que la SCI n’était pas tenue par les engagements de M. AC, que ce dernier a engagé sa responsabilité délictuelle en application de l’article 1240 du code civil, dès lors qu’il aurait outrepassé les pouvoirs que lui conférait son mandat et se serait comporté ainsi comme mandataire alors qu’il ne l’était pas. Elle en déduit qu’il doit être condamné à exécuter l’acte conclu, s’étant personnellement engagé en dépassant ses pouvoirs.
M. AC réplique qu’il n’a pris aucun engagement personnel dans son courriel du 15 février 2017, dans lequel il n’a clairement agi qu’en qualité de mandataire. Il se prévaut en outre des moyens déjà rappelés ci-dessus relatifs à l’absence de réalisation des conditions de l’accord, en raison notamment de la substitution d’acquéreur.
Sur ce,
Il résulte de l’article 1240 du code civil que le mandataire qui s’est engagé au delà des limites de son mandat sans faire connaître ses pouvoirs exacts, engage sa responsabilité à l’égard de tout tiers intéressé à la bonne exécution du contrat, et doit être condamné à réparer les conséquences dommageables qui résultent de cet excès de pouvoir pour le tiers intéressé, soit une exécution en nature de l’engagement pris lors que celui-ci n’est pas intuitue personae et que le tiers la sollicite.
En l’espèce, il a été jugé ci-dessus que M. AC, en concluant le 15 février 2017 un accord avec la société GROUPE PRI pour que la SCI prenne en charge le paiement des honoraires de la société AE que la société GROUPE PRI avait reconnu devoir, si la vente était conclue au prix fixé à la promesse du 29 novembre 2016, a excédé ses pouvoirs. Il a donc engagé sa responsabilité et est tenu d’exécuter lui-même l’engagement pris au nom de la SCI. Cet engagement est ainsi rédigé : “La SCI Boétie Saint Honoré […] accepterait de prendre en charge les frais inhérents à la vente, savoir: Le règlement de la facture d’honoraires de la société Barrier Collection à hauteur de 300.000,00 euros H.T La facture de déménagement des meubles soit : 44,796,00 sauf mémoire La plus-value soit : 67.771,00 Cela dans la mesure, en contrepartie, où la Sté Groupe PRI accepte irrévocablement la surface loi Carrez de l’appartement objet de la vente telle que mentionnée dans la Promesse de vente du 29 novembre 2016 soit 574,38 m² + chambre de service 18,44 m²”.
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Cet engagement ne peut s’entendre que comme l’acceptation, par M. AC, au nom de la SCI sans en avoir pour autant le pouvoir, de régler les honoraires dûs à la société AE de 300.000 euros HT en contrepartie de la vente, dans les conditions, notamment de délai prévues à la promesse du 29 novembre 2016, du bien de la SCI au prix facial de 4.900.000 euros, sans que cet engagement soit pris sous la seule réserve que l’acquéreur du bien soit effectivement la société GROUPE PRI et non, comme l’avant contrat le permettait, toute société qui serait substituée dans la promesse de vente. Le fait que le bien ait été vendu le 28 février 2017, soit dans le délai prévu à la promesse du 29 novembre 2016, et dans les conditions de prix prévues par celle-ci, alors même que la superficie privative mentionnée à l’acte de vente est inférieure à celle mentionnée à la promesse, par la SCI à la société PGC DEVELOPPEMENT, substituée à la société GROUPE PRI dans le bénéfice de la promesse, rend parfait l’accord conclu le 15 février 2017 et exigible l’engagement pris par M. AC. La société AE est donc fondée à solliciter l’exécution forcée en nature de l’engagement pris hors de ses pouvoirs par M. AC.
M. AC sera donc condamné à payer à la société AE la somme de 330.000 euros TTC. Cette obligation à paiement ayant un fondement quasi – délictuel, les intérêts de retard coureront à compter du prononcé de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil. Les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés conformément à l’article 1343-2 du même code.
Sur les autres demandes
La SCI n’étant pas condamnée à paiement, son appel en garantie dirigé contre M. AC est sans objet. La société AE sollicitant à titre subsidiaire, à défaut de condamnation de la SCI au paiement de la somme de 330.000 euros TTC sur un fondement contractuel, la condamnation de M. AC au paiement de cette même somme, demande qui est accueillie, sa demande infiniment subsidiaire en paiement dirigée contre la SCI sur le fondement de l’enrichissement injustifié est de même sans objet.
AU, M. AC sera condamné aux dépens. L’équité commande de rejeter l’ensemble des demandes formées par les parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Rien ne justifie d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Rejette l’ensemble des fins de non-recevoir développées par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIER LA Y – Z AA et M. AC,
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Déclare recevables l’ensemble des demandes formées par la société AE COLLECTIONS représentée dans la présente instance par la SELAFA MJA, prise en la personne de M^e AK – AL es qualités de mandataire liquidateur,
Déclare nul l’accord conclu le15 février 2017 entre la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIER LA Y – Z AA représentée par M. AC et la société GROUPE PRI,
Rejette la demande en paiement de la somme de 330.000 euros TTC de la société AE COLLECTIONS dirigée contre la SOCIETE CIVILE IMMOBILIER LA Y – Z AA,
Condamne M. AC à payer à la société AE COLLECTIONS, représentée par la SELAFA MJA es qualités, la somme de 330.000 euros TTC, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,
Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,
Condamne M. AC aux dépens,
Rejette toutes les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.
Fait et jugé à Paris le 28 Juillet 2023
La Greffière La Présidente Sylvie CAVALIE Emmanuelle PROUST
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