TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e VALADE (C0987)

M^e PIEDELIÈVRE (P0238)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/02986

N° Portalis 352J-W-B7H-CY7XX

N° MINUTE : 4

Assignation du :

13 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 20 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE (RCS de [Localité 9] 417 710 472)

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Séverine VALADE de la S.E.L.A.R.L. BARBIER ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0987

DÉFENDERESSE

S.A.S. FONCIÈRE DE [Localité 9] SIIC (RCS de [Localité 9] 331 250 472)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Géraldine PIEDELIÈVRE de la S.E.L.A.S. LPA Law, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0238

Décision du 20 Mai 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/02986 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY7XX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 19 Février 2025 tenue en audience publique devant Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 février 1998, Madame [T] [X], aux droits de laquelle vient la S.A.S. FONCIÈRE DE [Localité 9] SIIC, a donné à bail professionnel à la S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE divers locaux à usage de bureaux professionnels, sis [Adresse 1]) pour une durée de 6 ans à compter du 1er octobre 1997 moyennant un loyer principal annuel de 96.000 [Localité 8].

Ce bail professionnel a été reconduit tacitement conformément au bail :

— du 1er octobre 2003 au 30 septembre 2009,

— du 1er octobre 2009 au 30 septembre 2015,

— du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2021.

Par acte extrajudiciaire du 14 octobre 2020, la S.A.S. FONCIÈRE DE [Localité 9] SIIC a fait délivrer à la S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE un congé la mettant en demeure de quitter les locaux loués pour le terme contractuel du bail, soit le 30 septembre 2021, au visa de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986.

Par courriel en date du 27 septembre 2021, la S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE a demandé, à la suite d’une relance de son bailleur quant à la fixation d’une date pour l’établissement de l’état des lieux de sortie, que le bail soit prolongé jusqu’au 31 décembre 2022.

Après plusieurs échanges de courriels entre les parties, une convention intitulée « d’occupation précaire » a été consentie par la S.A.S. FONCIÈRE DE [Localité 9] SIIC à la S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE par acte sous seing privé des 22 et 23 décembre 2021, qui a pris effet le 1er octobre 2021 pour se terminer le 31 décembre 2022.

Décision du 20 Mai 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/02986 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY7XX

Par courriel en date en du 12 décembre 2022, la S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE sollicitait auprès de la S.A.S. FONCIÈRE DE [Localité 9] SIIC une prolongation de la convention d’une durée de 15 jours. Par courriel du même jour, la S.A.S. FONCIÈRE DE [Localité 9] SIIC indiquait que « compte tenu de la préparation aux futurs travaux qui auront lieu dans l’immeuble », elle ne pouvait prolonger la convention au-delà du 15 janvier 2023. Elle réitérait sa réponse par courriel en date du 14 décembre 2022 en lui proposant la location de locaux situés [Adresse 3] à [Localité 9].

Par courriel en date des 19 et 22 décembre 2022, la S.A.S. FONCIÈRE DE [Localité 9] SIIC a sollicité auprès de l’occupante un rendez-vous pour établir un état des lieux de sortie.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 23 décembre 2022, le conseil de l’occupante contestait la validité de la convention et soutenait qu’elle devait être requalifiée en bail professionnel, autorisant ainsi la S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE à jouir des locaux jusqu’au 30 septembre 2027.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 6 janvier 2023, le conseil de la S.A.S. FONCIÈRE DE [Localité 9] SIIC s’opposait à toute requalification du bail.

Par acte extrajudiciaire du 13 février 2023, la S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE a assigné la S.A.S. FONCIÈRE DE [Localité 9] SIIC devant la présente juridiction, aux fins essentielles de requalification de la convention signée les 22 et 23 décembre 2021 en bail professionnel pour une durée de 6 ans à compter du 1er octobre 2021.

La S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE a quitté les lieux le 2 janvier 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mai 2024, la S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE demande au tribunal, aux visas des articles L. 145-5-1 du code de commerce, 57 A de la loi du 23 décembre 1986 relatif au statut du bail professionnel, 1240 et 1231-5 du code civil et 9, 12, 696, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

« Au principal,

– Requalifier la convention litigieuse, conclue entre la société Foncière de [Localité 9] SIIC et la société API Audit Partners International France en date des 22 et 23 décembre 2021, portant sur les locaux situés au 3ème étage de l’immeuble situé [Adresse 2], en bail professionnel soumis aux dispositions d’ordre public des articles 57 A et 57 B de la Loi du 23 décembre 1986, conclu pour une durée de 6 années à compter du 1er octobre 2021 pour se terminer le 30 septembre 2027 ;

– Condamner la société Foncière de [Localité 9] SIIC à payer à la API Audit Partners International France la somme de 13.051,56 € au titre du remboursement du dépôt de garantie ;

– Débouter la société Foncière de [Localité 9] SIIC de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Subsidiairement,

— Modérer le montant de l’indemnité d’occupation éventuellement due par la société API Audit Partners International France et la fixer au montant de la redevance, soit la somme mensuelle de 2.175,26 € HT et HC, augmentée de ses accessoires ;

— Débouter la société Foncière de [Localité 9] SIIC de ses demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause,

– Condamner la société Foncière de [Localité 9] SIIC au paiement d’une somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

– Condamner la société Foncière de [Localité 9] SIIC aux entiers dépens et autoriser Maître Séverine VALADE (SELARL Barbier Associés) à les recouvrer directement conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile."

Décision du 20 Mai 2025

18° chambre 3ème section

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Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 25 mars 2024, la S.A.S. FONCIÈRE DE PARIS SIIC demande au tribunal, aux visas des articles L.145-5-1 du code de commerce, 1104 du code civil et 64 du code de procédure civile, de :

« RECEVOIR la société FONCIERE DE [Localité 9] SIIC en ses moyens, fins et conclusions et l’y déclarer bien fondée,

DEBOUTER la société API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

A titre reconventionnel,

CONDAMNER la société API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL France au paiement d’une indemnité d’occupation journalière de 143,02 € HT/HC jusqu’à la libération effective des Locaux loués.

CONDAMNER la société API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL France au paiement de la somme de 18.459,77 € TTC, correspondant aux indemnités d’occupation dues pour la période allant du 1er janvier 2023 au 2 janvier 2024, après déduction du dépôt de garantie.

CONDAMNER la société API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL au paiement de la somme de 363.754,40 € TTC (316.754,40 € + 47.000 €) à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice financier subi par la société FONCIERE DE [Localité 9] SIIC.

CONDAMNER la société API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE à la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance au profit de M^e Géraldine Piedelièvre de la SELAS LPA-CGR avocats conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

ASSORTIR le jugement à intervenir de l’exécution provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile."

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 4 septembre 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 19 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande de requalification en bail professionnel

La S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE sollicite la requalification de la convention d’occupation précaire en bail professionnel. Elle soutient que les conditions de validité de la convention d’occupation ne sont pas réunies ; que la modicité de la redevance n’est pas caractérisée ; que la convention stipule des clauses et conditions habituellement prévues dans les baux classiques ; que la S.A.S. FONCIÈRE DE [Localité 9] SIIC ne démontre pas la réalité du motif par elle invoqué dans la convention litigieuse pour tenter d’en justifier la précarité ; qu’elle ne justifie pas de l’existence, au moment de la signature de ladite convention, d’un projet de réalisation d’une opération de restructuration lourde de l’immeuble dont dépendent les locaux litigieux ; que la convention a été conclue en fraude de ses droits.

La S.A.S. FONCIÈRE DE [Localité 9] SIIC s’oppose aux demandes de la S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE. Elle soutient que la convention d’occupation précaire est valide ; que cette convention a été régularisée à la demande exclusive de l’occupante qui souhaitait se maintenir dans les lieux alors qu’elle était informée des travaux envisagés ; que le montant de la redevance a été discuté entre les parties ; que ce montant ainsi que les charges dont est tenue l’occupante ne peuvent suffire à faire échec à la validité de la convention ; qu’elle justifie de la réalité du projet lors de la conclusion de la convention ; que la convention vise à plusieurs reprises les autorisations administratives nécessaires pour mener à bien son projet ; que la nécessité de ces autorisations constitue des circonstances particulières indépendantes de sa seule volonté ; que la précarité a été voulue et convenue par les parties ; qu’elle n’a pas fait pression sur l’occupante ; que l’occupante a signé la convention en connaissance de cause.

Selon l’article 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Il résulte de l’article L. 145-5-1 du code de commerce que la convention d’occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

En l’espèce, il ressort des différents échanges de courriels produits que les parties se sont accordées sur la conclusion d’une convention d’occupation précaire et non d’un bail professionnel et ont échangé sur le contenu des stipulations de cette convention, étant précisé que la S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE était assistée par son conseil lors de la négociation de cette convention et a pu formuler des observations lors des négociations.

Cette commune intention des parties résulte également du préambule de la convention d’occupation précaire. Cette convention stipule en effet dans la partie « discussions précontractuelles » que « le PROPRIETAIRE a fait part à l’OCCUPANT de son projet de restructuration lourde de l’immeuble (le »Projet"), qui nécessitera, dans les conditions ci-après, la libération de l’immeuble pour l’ensemble de ses occupants.

La mise en oeuvre dudit Projet requerra notamment l’obtention des autorisations administratives nécessaires pour le PROPRIETAIRE.

C’est dans ce contexte, caractérisé par un motif de précarité, que les PARTIES se sont rapprochées aux fins de négocier les termes et conditions et de conclure la présente convention d’occupation précaire (…).

Les conditions économiques, financières, matérielles et juridiques arrêtées dans les stipulations qui suivent constituent l’aboutissement des pourparlers qui ont eu lieu entre les représentants des PARTIES sur le projet de la présente Convention d’Occupation dont elles ont pu discuter complètement et librement l’ensemble des stipulations, ainsi qu’elles le reconnaissent. La Convention d’occupation constitue en conséquence un contrat de gré à gré au sens des dispositions de l’article 1110 du code civil , et chaque Partie déclare conclure la Convention d’Occupation en toute connaissance de cause.

L’OCCUPANT reconnaît en particulier que lesdites conditions ont pris en compte les charges et obligations qu’il accepte de supporter en toute connaissance de cause. (…)

D’un commun accord, les PARTIES conviennent et reconnaissent que la présente Convention d’Occupation n’a pas le caractère d’un bail et n’est pas soumise aux dispositions des articles L.145-1 à L.145-12, L.145-14 à L.145-60, R.145-1 à R.145-11, R.145-20 à R.145-33 et R. 145-35 à R.145-37 et D.145-12 à D.145-19 et D.145-34 du Code de commerce, de celles non abrogées du décret du 30 septembre 1953 modifié et des textes subséquents, et ce compte tenu du fait que la présente Convention d’Occupation a un caractère précaire et compte tenu de ce que le PROPRIETAIRE n’a accepté de la conclure que pour autant qu’elle ne puisse avoir pour effet de retarder ou de compromettre le Projet que le PROPRIETAIRE souhaite mettre en œuvre, la présente Convention d’Occupation n’étant destinée à durer que pendant le temps nécessaire à la préparation des accords et autorisations administratives requises aux fins de la mise en œuvre de ladite opération de restructuration de l’Immeuble."

Décision du 20 Mai 2025

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Il résulte ainsi du préambule de la convention d’occupation précaire que la commune intention des parties était de souscrire une convention d’occupation précaire, en raison du projet de restructuration de l’immeuble où se situent les locaux occupés et de la nécessité pour la S.A.S. FONCIÈRE DE [Localité 9] SIIC d’obtenir en amont des autorisations administratives.

S’agissant de l’absence de modicité de la redevance, il est constant que cette absence ne saurait remettre à elle-seule en cause la volonté non équivoque des parties de conclure une convention précaire. Il en est de même des charges locatives qui seraient mises à la charge de la S.A.S. FONCIÈRE DE [Localité 9] SIIC dans la convention. Au demeurant, la convention stipule expressément que « (…) le montant de la Redevance a été fixé d’un commun accord entre les PARTIES à un montant inférieur à ce qu’aurait été la valeur locative de marché des Locaux si les PARTIES avaient entendu conclure un bail, et ce aux fins de prise en compte du caractère précaire pour l’OCCUPANT de la présente Convention d’Occupation. »

S’agissant du motif légitime, il est constant que les conventions d’occupation précaires sont valables dès lors que la précarité est justifiée par un motif légitime, lequel s’apprécie au moment de la signature de la convention et résulte de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. Tel est le cas en l’espèce. En effet, la convention expose de manière non équivoque les raisons objectives de cette précarité dans le préambule. Elle stipule que « le PROPRIETAIRE a fait part à l’OCCUPANT de son projet de restructuration lourde de l’immeuble (le »Projet« ), qui nécessitera, dans les conditions ci-après, la libération de l’immeuble pour l’ensemble de ses occupants. La mise en oeuvre dudit Projet requerra notamment l’obtention des autorisations administratives nécessaires pour le PROPRIETAIRE. C’est dans ce contexte, caractérisé par un motif de précarité que les PARTIES se sont rapprochées aux fins de négocier les termes et conditions et de conclure la présente convention d’occupation précaire (…) la présente Convention d’Occupation a un caractère précaire et compte tenu de ce que le PROPRIETAIRE n’a accepté de la conclure que pour autant qu’elle ne puisse avoir pour effet de retarder ou de compromettre le Projet que le PROPRIETAIRE souhaite mettre en œuvre, la présente Convention d’Occupation n’étant destinée à durer que pendant le temps nécessaire à la préparation des accords et autorisations administratives requises aux fins de la mise en œuvre de ladite opération de restructuration de l’Immeuble. »

Force est de constater que la réalisation du projet d’envergure sur l’immeuble où les locaux étaient occupés, dont il est justifié la réalité au moment de la conclusion de la convention, était soumise à l’obtention d’autorisations administratives ce qui n’était pas contesté par les parties lors de la négociation et de la conclusion de la convention, mais également au cours de la convention comme le démontre le courriel de l’occupante du 12 décembre 2022 dans lequel elle fait état des autorisations administratives qui doivent êtres obtenues afin que les travaux puissent débuter. Au demeurant, peu importe que ces autorisations aient été obtenues ou non postérieurement à la conclusion de la convention, l’événement extérieur aux parties devant simplement exister au moment de la conclusion de celle-ci.

Dès lors, la pérennité de la convention dépendait de la survenance d’un événement incertain, soit l’obtention ou non des autorisation administratives, dont la réalisation relevait de circonstances indépendantes de la seule volonté de la S.A.S. FONCIÈRE DE [Localité 9] SIIC, celle-ci ne pouvant dès lors pour ce motif assurer à l’occupante la plénitude des effets d’un nouveau bail professionnel et justifiant la précarité de la convention et notamment l’obligation pour l’occupante de libérer les locaux sans indemnité.

Il convient de relever que ce n’est que pour justifier son maintien dans les lieux postérieurement à la date d’échéance de la convention d’occupation précaire que l’occupante a soutenu pour la première fois que la convention des parties devait s’analyser en un contrat de bail professionnel et non en une convention d’occupation précaire.

Lors de la conclusion de la convention, il existait donc des circonstances indépendantes de la seule volonté de la S.A.S. FONCIÈRE DE [Localité 9] SIIC justifiant le recours à une convention d’occupation précaire, de sorte qu’aucune fraude n’est établie, et que cette convention est régulière.

La S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE sera donc déboutée de sa demande de requalification de la convention d’occupation précaire en bail professionnel.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et sur la demande reconventionnelle en paiement d’indemnité d’occupation

La S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE sollicite la condamnation de la S.A.S. FONCIÈRE DE [Localité 9] SIIC à lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 13.051,56 euros. S’agissant de l’indemnité d’occupation, elle soutient que la stipulation de la convention d’occupation temporaire doit s’analyser en une clause pénale et qu’il convient de la modérer et de la ramener au montant de la redevance mensuelle en principal, augmentée de ses accessoires.

La S.A.S. FONCIÈRE DE [Localité 9] SIIC soutient que le montant du dépôt de garantie a été porté au crédit de la S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE dès le 11 janvier 2024. Elle sollicite à titre reconventionnel la condamnation de la S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE à lui verser la somme de 18.459,77 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période allant du 1er janvier 2023 au 2 janvier 2024 selon les stipulations de la convention d’occupation précaire.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par la propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier.

La convention d’occupation précaire était conclue à compter du 1er octobre 2021 jusqu’au 31 décembre 2022. Il n’est pas contesté que la S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE n’a quitté les locaux que le 2 janvier 2024.

Ainsi, elle a été occupante sans droit ni titre du 1er janvier 2023 au 2 janvier 2024.

La convention d’occupation précaire stipule en son article 11.3 intitulé « Occupation ou immobilisation des Locaux après la résiliation de la Convention d’Occupation » qu': «Au cas où, après résiliation de plein droit ou judiciaire de la Convention d’Occupation par l’une ou l’autre des PARTIES, les Locaux ne seraient pas restitués au PROPRIETAIRE à la date exigible, libres de toute occupation et de tout encombrement et après exécution par l’OCCUPANT des remises en état à sa charge visées aux articles 11.1 et 11.2 ci-dessus, ce dernier sera redevable envers le PROPRIETAIRE, suivant le cas, d’une indemnité d’occupation ou, si les Locaux ont été libérés par l’OCCUPANT, d’une indemnité d’immobilisation.

Cette indemnité est dès à présent fixée, pour chaque jour de retard à la restitution des Locaux dans l’état prévu à l’alinéa précédent, au double du montant de la dernière Redevance journalière en vigueur augmenté de la TVA, des charges et taxes en vigueur à la date de résiliation, le tout, sans préjudice du droit du PROPRIETAIRE à indemnisation complémentaire et de son recours au juge des référés pour obtenir l’expulsion de l’OCCUPANT.»

Le montant de la redevance était fixé à la somme mensuelle de 2.175,26 euros hors taxes et hors charges (article 5.1 de la convention).

Contrairement à ce que soutient la S.A.S. FONCIÈRE DE [Localité 9] SIIC, l’article 11.3 de la convention d’occupation précaire en ce qu’il détermine par avance et de manière forfaitaire l’indemnisation du préjudice subi par la propriétaire du fait de l’occupation sans droit ni titre, doit s’analyser comme une clause pénale.

L’article 1231-5 du code civil dispose que "Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire."

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail. La S.A.S. FONCIÈRE DE [Localité 9] SIIC ne démontre pas que la valeur équitable des lieux et la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans droit ni titre nécessiteraient que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé au double du montant de la redevance journalière en vigueur augmentée de la TVA, des charges et taxes.

Cette clause pénale manifestement excessive doit donc être réduite. L’indemnité d’occupation sera fixée à une somme égale au montant de la redevance mensuelle augmentée de la TVA, des charges et taxes tel que stipulé dans la convention d’occupation précaire.

Le décompte produit par la S.A.S. FONCIÈRE DE [Localité 9] SIIC en date du 25 mars 2024 fait apparaître une dette d’un montant de 31.511,33 euros toutes taxes comprises au titre de l’indemnité d’occupation due du 1er janvier 2023 au 2 janvier 2024.

Contrairement à ce qui est indiqué dans le décompte dans la colonne « intitulé des opérations », le montant de l’indemnité d’occupation due par l’occupante a été calculée sur la base de la redevance mensuelle prévue à l’article 5.1 et non celle prévue à l’article 11.3 de la convention comme sollicité par la S.A.S. FONCIÈRE DE [Localité 9] SIIC.

Il est en effet facturé pour la période allant du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 la somme de 26.101,15 euros au titre de l’indemnité d’occupation (soit 71.51 (indemnité journalière sur la base d’une redevance mensuelle de 2.175,26) x 365) ainsi que la somme de 5.220,23 euros au titre de la TVA.

S’agissant de l’indemnité d’occupation due du 1er au 2 janvier 2024, il est facturé la somme de 140,34 euros [qui est inférieure à la somme due au titre de l’article 5.1 (71.51 x 2 = 143,02) mais également à celle due au titre de l’article 11.3 (143,02 x 2 = 286,04) ] ainsi que les charges non contestées sur la même période (2.67 euros d’honoraires de gestion, 4,22 euros de provisions sur charges, 11,06 euros de taxes bureaux et 31,66 euros (29,45 + 2,21) de TVA au taux normal). Le tribunal ne pouvant juger ultra petita conformément aux articles 4 et 5 du code de procédure civile, la somme de 140,34 euros au titre de l’indemnité d’occupation due du 1er au 2 janvier 2024 figurant dans le décompte sera retenue.

Décision du 20 Mai 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/02986 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY7XX

Ainsi, la S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE est redevable de la somme de 31.511,33 euros (26.101,15 + 5.220,23 + 140,34 + 2,67 + 4,22 + 11,06 + 29,45 + 2,21) au titre de l’indemnité d’occupation due du 1er janvier 2023 au 2 janvier 2024.

S’agissant de la demande de restitution du dépôt de garantie, l’article 8.1 de la convention intitulé « Dépôt de garantie » stipule que "Pour garantir l’ensemble des obligations lui incombant, l’OCCUPANT est redevable envers le PROPRIETAIRE d’un dépôt de garantie représentant six (6) mois de Redevance en principal, hors taxes et hors charges, soit la somme de 13 051,56 € (treize mille cinquante et un euros et cinquante-six centimes).

Sous réserve de son acquisition au PROPRIETAIRE dans les cas prévus à la présente Convention d’Occupation, il sera remboursé à l’OCCUPANT en fin de Convention d’Occupation, après déménagement et remise des clefs, justification du paiement de ses impôts, exécution des remises en état à sa charge, déduction faite de toutes les sommes dont il pourrait être débiteur envers le PROPRIETAIRE ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable du fait de l’OCCUPANT à quelque titre que ce soit.

En cas de factures laissées impayées par l’OCCUPANT, le PROPRIETAIRE aura le droit de prélever immédiatement sur le dépôt de garantie le montant de toutes sommes exigibles à un titre quelconque au titre de la Convention d’Occupation à titre de redevances, charges, taxes, contributions, frais, pénalités, accessoires et indemnités d’occupation, d’immobilisation ou de remise en état, à charge pour l’OCCUPANT de le reconstituer aussitôt à la hauteur convenue. Tout prélèvement effectué en application de la présente clause sera imputé conformément à l’article 7.4 ci-dessus.

(…)

Sous réserve de son acquisition au PROPRIETAIRE, il sera remboursé à l’OCCUPANT en fin d’occupation, après déménagement et remise des clefs, justification du paiement de ses impôts et taxes, exécution des remises en état à sa charge, déduction faite de toutes les sommes dont il pourrait être débiteur envers le PROPRIETAIRE ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable du fait de l’OCCUPANT, à quelque titre que ce soit."

Dès lors, la S.A.S. FONCIÈRE DE [Localité 9] SIIC est en droit, en application de ces stipulations, d’imputer sur les sommes dues par la S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE le dépôt de garantie d’un montant de 13.051,56 euros. La S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE sera donc déboutée de sa demande de restitution du dépôt de garantie.

La S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE sera donc condamnée à verser à la S.A.S. FONCIÈRE DE [Localité 9] SIIC la somme de 18.459,77 euros (31.511,33 – 13.051,56) au titre de l’indemnité d’occupation due du 1er janvier 2023 au 2 janvier 2024, déduction faite du dépôt de garantie.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

La S.A.S. FONCIÈRE DE [Localité 9] SIIC sollicite la condamnation de la S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE à lui verser la somme de 363.754,40 euros TTC à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier. Elle soutient que du fait de l’occupation illégale des locaux au-delà du terme de la convention, elle a subi un préjudice lié au décalage des travaux ; qu’elle n’a pas pu procéder aux travaux de curage et de désamiantage des locaux occupés ; qu’elle a enfin subi un préjudice lié à l’absence de livraison du lot à la date prévue.

La S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE s’oppose à cette demande. Elle soutient que la S.A.S. FONCIÈRE DE [Localité 9] SIIC ne justifie pas de la date à laquelle les travaux devaient débuter ni de la date à laquelle ils ont réellement débuté ; que l’occupation des locaux n’a pas empêché la réalisation des travaux allégués ; qu’elle ne justifie pas de son préjudice.

Décision du 20 Mai 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/02986 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY7XX

Selon l’article 1231 du code civil, celui qui invoque un préjudice résultant d’une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d’exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l’étendue du préjudice causé par cette faute.

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Si la S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE a commis une faute en occupant sans droit ni titre les locaux, force est de constater que la S.A.S. FONCIÈRE DE [Localité 9] SIIC ne démontre pas l’existence du préjudice financier qu’elle allègue ni son lien de causalité avec l’occupation sans droit ni titre de la S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE.

Par conséquent, la S.A.S. FONCIÈRE DE [Localité 9] SIIC sera déboutée de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE, qui succombe à titre principal, sera condamnée à payer les dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Géraldine PIEDELIÈVRE de la S.E.L.A.S. LPA-CGR avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE à payer à la S.A.S. FONCIÈRE DE [Localité 9] SIIC la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande sur le même fondement sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE de sa demande de requalification de la convention d’occupation précaire en date des 22 et 23 décembre 2021 en bail professionnel,

CONDAMNE la S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE à payer à la S.A.S. FONCIÈRE DE [Localité 9] SIIC la somme de 18.459,77 euros au titre de l’indemnité d’occupation due du 1er janvier 2023 au 2 janvier 2024, déduction faite du dépôt de garantie,

DÉBOUTE la S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE de sa demande de restitution du dépôt de garantie.

DÉBOUTE la S.A.S. FONCIÈRE DE [Localité 9] SIIC de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier,

CONDAMNE la S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE à payer à la S.A.S. FONCIÈRE DE [Localité 9] SIIC la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A. API AUDIT PARTNERS INTERNATIONAL FRANCE aux dépens,

AUTORISE Maître Géraldine Piedelièvre de la S.E.L.A.S. LPA-CGR avocats à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 20 Mai 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA