TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1]

Copies exécutoires délivrées le:

à M^e LEBATTEUX SIMON

Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e PERRAULT et M^e ELBAZ

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 21/10152 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CU4P2

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Juillet 2021

JUGEMENT

rendu le 18 Février 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. DENFERT-IMMO, exploitant sous l’enseigne Cabinet JOURDAN, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 14]

représenté par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0154

DÉFENDEURS

Madame [C] [R]

[Adresse 8]

[Localité 13]

Monsieur [V] [R]

[Adresse 8]

[Localité 13]

représentés par Maître Pascal PERRAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0731

S.A.R.L. COMME UNE PLUME, exerçant sous l’enseigne STUDIO L’ENVOL, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 13]

représentée par Maître Roland ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0371

Décision du 18 Février 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/10152 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU4P2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Madame JOSSELIN-GALL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 7] est un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, régi par un règlement de copropriété en date du 27 mars 1973 ; l’ensemble immobilier a fait l’objet d’une inscription à l’inventaire des monuments historiques par arrêté du 13 novembre 1980.

M. [V] [R] et Mme [C] [R] (ci-après « les consorts [R] ») sont propriétaires indivis des lots n° 116, 117, 118, 119, 120 et 121 de l’état descriptif de division, lesquels correspondent à des caves en sous-sol du bâtiment C; ces lots sont accessibles depuis la cour intérieure privée de l’immeuble, au centre de bâtiments affectés à l’habitation.

Par contrat de bail commercial en date du 27 juillet 2018, les consorts [R] ont donné à bail ces caves à la société Comme une plume, sous l’enseigne du « Studio l’envol », pour une activité de « cours et stages de danse, chant, théâtre, mise à disposition de salle de danse, organisation d’évènements privés ».

Au cours de l’été 2018 et afin de pouvoir exercer son activité, la société Comme une plume a procédé à des travaux d’aménagement et de transformation des caves du bâtiment C.

Soutenant que ces travaux affectaient les parties communes de l’immeuble et que l’activité de la société Comme une plume occasionnait des nuisances, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a assigné ladite société en référé, aux fins notamment de laisser l’accès à l’architecte de la copropriété et à toute entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires pour étayer en sous-face les marches du bâtiment C et procéder à sa réfection, sous astreinte de 5.000 euros par obstruction constatée et de voir interdire toute exploitation des locaux au-delà de 19h30 en semaine et le dimanche et les jours fériés toute la journée.

Par ordonnance de référé en date du 22 mai 2019, le président du tribunal judiciaire de Paris a notamment dit n’y avoir lieu à référé ; par déclaration en date du 17 juin 2019, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision.

Par arrêt en date du 13 novembre 2020, la cour d’appel de Paris a infirmé l’ordonnance entreprise et a notamment autorisé le syndicat des copropriétaires à faire intervenir l’architecte de la copropriété dans les locaux loués à la société Comme une plume afin qu’il puisse vérifier la régularité des travaux entrepris en sous face de l’escalier C et proposer, en tant que de besoin, au syndicat des copropriétaires les travaux de réparation qu’il estime nécessaire.

La cour a également interdit à la société Comme une plume d’exploiter les locaux loués les dimanches et jours fériés, le samedi avant 10 heures et, du lundi au samedi au-delà de 21 heures et ce, sous astreinte de 150 euros par infraction constatée ; elle a en outre enjoint à la société Comme une plume de maintenir la porte de ses locaux fermée pendant les cours de danse, sous astreinte de 150 euros par infraction constatée.

Par exploits en date du 28 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires a assigné les consorts [R] et la société Comme une plume devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de faire cesser l’activité commerciale de la société Comme une plume, condamner les consorts [R] à faire respecter le règlement de copropriété de l’immeuble en raison des troubles du voisinage créés par cette activité, les enjoindre à restituer les parties communes privatisées indument par des travaux en outre non autorisés, et les condamner à remettre en état lesdites parties communes, sous astreinte.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mai 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu le règlement de copropriété de l’immeuble,

JUGER que l’activité exercée par la société COMME UNE PLUME, objet du bail commercial conclu entre l’indivision [R] (formée par Monsieur [V] [R] et Madame [C] [R]) et la société COMME UNE PLUME le 27 juillet 2018 dans les lots n°116, n°117, n°118, n°119, n°120 et n°121 est incompatible avec la configuration matérielle des lieux et est contraire à la destination de l’immeuble ;

JUGER que l’activité exercée par la société COMME UNE PLUME, objet du bail commercial conclu entre l’indivision [R] (formée par Monsieur [V] [R] et Madame [C] [R]) et la société COMME UNE PLUME le 27 juillet 2018 dans les lots n°116, n°117, n°118, n°119, n°120 et n°121, entraine des sujétions anormales de voisinage et porte atteinte aux droits des autres copropriétaires ;

Décision du 18 Février 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/10152 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU4P2

CONDAMNER in solidum Monsieur [V] [R] et Madame [C] [R] à faire respecter le règlement de copropriété par son locataire, et cesser les troubles anormaux de voisinage ainsi caractérisés (nuisances sonores dans la cour de l’immeuble et allées et venues et tiers à l’immeuble), sous astreinte de 300 euros par infraction constatée, à compter de la signification du jugement à intervenir ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [V] [R], Madame [C] [R] et la société COMME UNE PLUME à restituer aux lots n°116 à n°121 leur destination à usage de caves ;

ORDONNER en conséquence de cesser les activités de « cours et stages de danse, chant, théâtre, mise à disposition de salle de danse, organisation d’événements privés » qui y sont actuellement exercées dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard;

CONDAMNER in solidum Monsieur [V] [R] et Madame [C] [R] à remettre en leur état antérieur la porte d’accès aux lots n°116 à n°121 ainsi que les fenêtres sur cour et l’escalier menant aux caves, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [V] [R], Madame [C] [R] et la société COMME UNE PLUME à restituer le dégagement, partie commune, desservant les lots n°115 à n°120 et irrégulièrement annexé, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir;

REJETER la demande reconventionnelle de Monsieur [V] [R] et de Madame [C] [R] en condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETER la demande reconventionnelle de la société COMME UNE PLUME en annulation des restrictions horaires imposées par l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 13 novembre 2020;

REJETER la demande reconventionnelle de la société COMME UNE PLUME en condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [V] [R], Madame [C] [R] et la société COMME UNE PLUME à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 16], représenté par son syndic en exercice, la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [V] [R], Madame [C] [R] et la société COMME UNE PLUME aux entiers dépens de l’instance.

ORDONNER l’exécution provisoire, nonobstant appel, de la décision à intervenir, l’exécution provisoire étant nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire ».

Décision du 18 Février 2025

8ème chambre 1ère section

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Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2023, les consorts [R] demandent au tribunal de :

« Vu le règlement de copropriété

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal,

A) – Sur la demande du syndicat des copropriétaires de voir condamner in solidum Madame [C] [R], Monsieur [V] [R] et la société Comme une plume à restituer aux lots n°116, 117, 118, 119, 120 et 121 leur usage de cave

Eu égard à l’affectation commerciale des lots n°116, 117, 118, 119, 120 et 121 depuis plus de trente ans,

JUGER que la demande du syndicat des copropriétaires de voir condamner in solidum Madame [C] [R], Monsieur [V] [R] et la société Comme une plume à « restituer aux lots n°116 à 121 leur usage de cave » est irrecevable pour être prescrite en application des articles 122 et 123 du code de procédure civile, 42 de la loi du 10 juillet 1965, 2224 du code civil, subsidiairement 2227 du code civil,

En conséquence,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de sa demande de condamnation in solidum de Madame [C] [R], Monsieur [V] [R] et la société Comme une plume à restituer aux lots n°116 à 121 leur usage de caves,

B) – Sur l’affectation commerciale des lots n°116, 117, 118, 119, 120 et 121 propriété de Madame [C] [R] et Monsieur [V] [R]

Eu égard à l’affectation commerciale des lots n°116, 117, 118, 119, 120 et 121 depuis plus de trente ans, à la destination mixte de l’immeuble au regard du règlement de copropriété, (habitation, exploitation commerciale, artisanale et professionnelle), et à l’absence de troubles anormaux de voisinage,

JUGER que les lots n°116, 117, 118, 119, 120 et 121, propriété de Madame [C] [R] et de Monsieur [V] [R] sont des lots dont l’usage commercial est compatible la destination de l’immeuble en application des articles 2 et 9-I de la loi du 10 juillet 1965,

Subsidiairement,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de sa demande de condamnation in solidum de Madame [C] [R], Monsieur [V] [R] et la société Comme une plume à restituer aux lots n°116 à 121 leur usage de caves,

Décision du 18 Février 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/10152 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU4P2

C) – Sur l’absence de troubles anormaux de voisinage qui seraient imputables à l’exploitation des locaux donnés à bail par Madame [C] [R] et Monsieur [V] [R] à la société Comme une plume

JUGER que l’existence de troubles anormaux de voisinage qui seraient imputables à l’exploitation des locaux donnés à bail par Madame [C] [R] et Monsieur [V] [R] à la société Comme une plume n’est pas apportée,

En conséquence,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de sa demande de condamnation in solidum de Madame [C] [R] et de Monsieur [V] [R] à faire cesser les prétendus troubles anormaux de voisinage dont la société Comme une plume serait l’auteur, (allées et venues et tiers à l’immeuble), sous astreinte de 300€ par infraction caractérisée à compter de la signification du jugement à intervenir,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de sa demande d’arrêt d’exploitation des locaux par la société Comme une plume dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et passé ce délai sous astreinte de 500€ par jour de retard,

D) – Sur la demande du syndicat des copropriétaires de voir condamner in solidum Madame [C] [R], Monsieur [V] [R] et la société Comme une plume à remettre en leur état antérieur la porte d’accès aux lots n°116 à 121 ainsi que les fenêtres sur cour sous astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir

Eu égard à la nature des travaux effectués et à la demande d’avis conforme faite aux ABF du 15.10.218.,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de sa demande de condamnation de Madame [C] [R] et de Monsieur [V] [R] à remettre en leur état antérieur la porte d’accès aux lots n°116 à 121 ainsi que les fenêtres sur cour sous astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

E) – Sur la demande du syndicat des copropriétaires de voir condamner in solidum Madame [C] [R], Monsieur [V] [R] et la société Comme une plume à restituer le dégagement, partie commune, desservant les lots n°116 à 120 sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir

Eu égard à la possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire de feu Monsieur [S] [R], aujourd’hui de Madame [C] [R] et Monsieur [V] [R], du dégagement, partie commune, desservant anciennement les lots n°116 à 120, aujourd’hui partie intégrante de la surface totale de ces lots,

JUGER que Madame [C] [R] et Monsieur [V] [R] sont bien fondés par application des articles 2258 et 2261 du code civil à revendiquer la prescription acquisitive de ce dégagement,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de sa demande de condamnation de Madame [C] [R], Monsieur [V] [R] et la société Comme une plume à restituer le dégagement, partie commune, desservant les lots n°116 à 120 sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir

***

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Demande reconventionnelle de Madame [C] [R] et Monsieur [V] [R]

JUGER recevables Madame [C] [R] et Monsieur [V] [R] en leur demande reconventionnelle,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à payer à Madame [C] [R] et Monsieur [V] [R], chacun, la somme de 10.000€ (DIX MILLE EUROS) à titre de dommage et intérêts, Madame [C] [R] et Monsieur [V] [R] étant dispensés de toute participation à ces frais dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Subsidiairement,

CONDAMNER la société « Comme une plume » exploitant sous l’enseigne « Studio l’Envol » à garantir et à relever indemnes Madame [C] [R] et Monsieur [V] [R] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre eux du chef des travaux réalisés par la société « comme une plume » exploitant sous l’enseigne « Studio l’Envol » et / ou du chef de l’exploitation des locaux donnés à bail par les concluants à cette même société,

En tout état de cause,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à payer à Madame [C] [R] et Monsieur [V] [R], chacun, la somme de 5.000€, (CINQ MILLE EUROS), au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [C] [R] et Monsieur [V] [R] étant dispensés de toute participation à ces frais dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à payer à Madame [C] [R] et Monsieur [V] [R] les dépens de la présente instance comprenant les éventuels frais d’expertise dont distraction sera faite au profit de Maître Pascal PERRAULT, Avocat aux offres de droit par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile, Madame [C] [R] et Monsieur [V] [R] étant dispensés de toute participation à ces frais dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

RAPPELER que par application de l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement, subsidiairement,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir par application de l’article 515 du Code de Procédure Civile»,

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2022, la société Comme une plume demande au tribunal de:

« Vu les article 8 §I alinéa 2 et 9 §1 alinéa 2 de la loi du l0 juillet 1965

Vu la jurisprudence de la Cour de cassation

Vu les pièces versées aux débats

La société COMME UNE PLUME demande qu’il plaise au tribunal :

— De débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— De déclarer la société COMME UNE PLUME recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles et y faisant droit :

— De dire et juger qu’à compter de la signification du jugement à intervenir, la société COMME UNE PLUME pourra à nouveau librement exploiter les locaux loués et y exercer ses activités telles que prévues au bail, aux jours et horaires de son choix et notamment les dimanches et jours fériés.

— De condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 150.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice commercial, financier et moral qu’elle a subi dans l’exercice de ses activités du fait du harcèlement permanent dont elle a été victime depuis la prise d’effet du bail

— Très subsidiairement, de débouter les consorts [R] de leur demande tendant à voir condamner la société COMME UNE PLUME à les garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre à raison des activités exercées dans les lieux conformément aux conditions du bail et/ou à raison des travaux réalisées dans les locaux conformément aux règles de l’art et dans le respect de la réglementation en vigueur.

— De condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la société COMME UNE PLUME la somme de 5.000 € conformément à l’article 700 du Code de procédure civile.

— De condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens dont distraction au profit de maître Roland ELBAZ, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Décision du 18 Février 2025

8ème chambre 1ère section

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— Enfin, de dire et juger qu’en application de l’article 10-l de la loi du 10 juillet 1965, les consorts [R] seront dispensés de toute participation au paiement des sommes allouées à la société COMME UNE PLUME, ainsi qu’au paiement des dépens de l’instance dont la charge sera supportée uniquement par les autres copropriétaires ».

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance du 11 décembre 2023, et fixée à l’audience du 20 novembre 2024, puis mise en délibéré au 18 février 2025, date à laquelle il a été mis à disposition au greffe.

MOTIFS

1- Sur la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires

Les consorts [R] soutiennent que les caves qui ont fait l’objet du bail commercial à la société Comme une plume sont affectées depuis 1970, soit depuis plus de 30 ans, à un usage commercial, visible aux yeux de tous sans que le syndicat des copropriétaires ni aucun copropriétaire ne se soit jamais manifesté, ils en concluent en conséquence que la demande du syndicat des copropriétaires s’agissant de leur réaffectation à un usage de cave est prescrite.

En défense, le syndicat des copropriétaires observe que la fin de non-recevoir relative à la prescription de son action n’a pas été soulevée par les consorts [R] devant le juge de la mise en état et qu’ils sont dès lors irrecevables à l’invoquer la première fois devant le tribunal.

*****************

Selon l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret n°2024-673 du 03 juillet 2024, en vigueur entre le 1er septembre 2020 et le 1er septembre 2024, applicable au présent litige, « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.(…) ».

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Il ressort des éléments au débat que la fin de non-recevoir dont se prévalent les consorts [R] n’a pas été utilement soulevée devant le juge de la mise en état, par des conclusions distinctes de celles adressées au tribunal.

Par conséquent ils ne sont pas recevables à se prévaloir de cette fin de non-recevoir devant le tribunal, non valablement saisi, qui n’a donc pas à l’examiner.

Ladite fin de non-recevoir sera donc rejetée en l’état.

Décision du 18 Février 2025

8ème chambre 1ère section

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2- Sur la demande de cessation de l’activité commerciale de la société Comme une plume

Le syndicat des copropriétaires fait valoir à titre liminaire que le bailleur est responsable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires des agissements de son locataire, en application du règlement de copropriété comme de la théorie des troubles du voisinage, il est dès lors bien fondé à demander leur condamnation in solidum.

Au soutien de sa demande de restitution aux caves de leur affectation originelle, sous astreinte, il expose que l’affectation commerciale exercée par la société Comme une plume dans les lots n°116 à n°120 n’est pas conforme au règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble.

Il argue que la combinaison des articles 9 et 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 conduit à considérer que si la destination de l’immeuble est affectée, le copropriétaire n’est pas libre de modifier unilatéralement l’affectation d’un local privatif.

Il ajoute que le copropriétaire doit en outre respecter les droits des autres copropriétaires et les clauses restrictives licites contenues dans le règlement de copropriété, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Le syndicat des copropriétaires précise que le règlement de copropriété interdit expressément toute activité liée à la musique et au chant dans son chapitre II, ce qui doit s’interpréter comme incluant un club de danse ; il ajoute que ce règlement, par sa sévère réglementation des activités professionnelles pouvant s’exercer dans l’immeuble, a notamment pour objet de garantir la tranquillité de ses occupants.

Il fait valoir également que l’immeuble, situé en plein cœur du 5ème arrondissement, dans un périmètre de protection des monuments historiques, figure à l’inventaire des sites historiques et pittoresques de [Localité 15], ce qui lui confère un certain standing, et que c’est à l’aune de ce standing qu’il convient d’interpréter le règlement de copropriété.

Il se prévaut en outre des termes de l’état descriptif de division, selon lequel la destination artisanale et commerciale est circonscrite au rez-de-chaussée, et ne s’étend pas aux sous-sols, qui sont uniquement constitués de caves, et en déduit que cela est incompatible avec une activité commerciale incluant réception du public en sous-sol, dans des lots qui n’ont jamais été conçus pour accueillir et réceptionner du public.

Le syndicat des copropriétaires affirme que l’activité commerciale exercée dans ces caves par la société Comme une plume, qui organise 70 heures de cours de danse hebdomadaire, week-end inclus, suscitant l’accès de près de 1.400 personnes dans l’immeuble par semaine, est sans commune mesure avec les activités qui y ont été déployées antérieurement par feu M. [S] [R], puis par ses fils entre 2005 et 2017. Ces derniers ont donné des cours d’art martiaux à l’étage, en semaine et jamais en soirée, ni le week-end, l’accès à ces caves étant réservé à leurs élèves, en nombre limité, pour consultation d’ouvrages et achat d’articles relatifs aux arts martiaux, ces derniers étant soumis à un règlement intérieur et à des obligations de respect des lieux.

Il ajoute qu’en plus de l’irrespect de la destination des lieux, l’activité commerciale litigieuse porte atteinte aux droits des autres copropriétaires puisqu’elle est à l’origine de nuisances sonores, en raison d’allées et venues continuelles, d’attroupements dans la cour privative de l’immeuble entre deux cours, voire après les cours de danse, ainsi que d’insécurité, le digicode d’entrée de l’immeuble ayant été communiqué aux élèves.

Il souligne que l’objet social de la société Comme une plume consiste également en la location de salles pour des évènement privés bruyants comme soirées dansantes, anniversaires et enterrement de vie de jeune fille.

Le syndicat des copropriétaires fait également valoir que l’absence de ventilation idoine des locaux où s’exercent une activité physique intense crée de l’humidité qui entraîne des désordres sous l’escalier, partie commune.

Il excipe que les locaux sont éclairés la nuit et créent une pollution lumineuse dans la cour de l’immeuble, créant des nuisances à tous les copropriétaires bénéficiant d’une fenêtre sur cour.

Le syndicat des copropriétaires en déduit que l’activité litigieuse, portant atteinte à la destination de l’immeuble, génératrice de nuisances diverses et d’insécurité, au détriment des droits des copropriétaires, doit cesser.

En défense, les consorts [R] opposent qu’en application des articles 8-I alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et 9-I alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut modifier l’affectation de ses lots dans la mesure où cette modification ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble, et que rien ne s’oppose en droit à l’affectation de lots qualifiés de caves dans le règlement de copropriété en locaux commerciaux à usage de cours de danse.

Ils excipent que le règlement de copropriété autorise de façon libérale l’exercice d’activités variées, activités professionnelles, commerciales ou artisanales, sous la simple réserve habituelle que ces activités ne soient pas à l’origine de bruit ou d’odeur pour les occupants de l’immeuble.

Ils soutiennent que l’interdiction alléguée en demande d’activités musicales dans l’immeuble doit se limiter à l’interdiction d’un professionnel de la musique d’exercer son activité et de répéter dans son appartement, ce qui n’a aucun rapport avec l’activité de la société Comme une plume, qui dispense des cours de danse dans des locaux semi-enterrés et insonorisés.

Ils se prévalent de l’ancienneté des allées et venues des pratiquants d’art martiaux dans la cour intérieure de l’immeuble depuis 70 ans, dont 50 ans sans discontinuité s’agissant des caves aménagées objet de l’instance, tant pour la vente d’équipements d’arts martiaux que pour leur enseignement, cumulant 1.350 licenciés dans les années 80, pratiquant toute la semaine et à toute heure, pour en déduire que l’activité commerciale actuelle de la société Comme une plume ne diverge en rien de celle pratiquée antérieurement.

Ils rappellent que les activités professionnelles sont autorisées par le règlement de copropriété et que de nombreux lots sont affectés à l’usage de profession libérale ou à usage commercial, ce qui est le cas en l’espèce pour les lots dont ils sont propriétaires, qui ont fait l’objet d’une exploitation commerciale continue depuis 50 ans, comme en témoigne les diverses attestations versées aux débats, ainsi que les mentions du cadastre.

Ils soulignent que les allées et venues incessantes de visiteurs sont également pour partie dues à l’intérêt architectural de l’immeuble et de sa cour intérieure, figurant dans de nombreux guides touristiques.

Les consorts [R] observent que le syndicat ne verse aux débats aucune mesure acoustique objectivée par un constat d’huissier ou par une prise de mesure de bruit permettant d’étayer leur allégation de nuisances sonores procédant de l’activité du Studio l’Envol.

Ils précisent que le cours de flamenco litigieux était un test effectué alors que les nouvelles fenêtres n’avaient pas été posées et les «enterrements de vie de jeune fille » indiqués sur le site web du locataire ne consistent qu’en des cours de danse pour le jour du mariage.

Ils soutiennent que les attestations des habitants de l’ensemble immobilier versés aux débats démontrent qu’ils ne subissent aucune nuisance et que le volume sonore procédant de l’activité de la société Comme une plume est inférieur à celle générée par la fréquentation du dojo d’arts martiaux.

La société Comme une plume fait valoir qu’elle a respecté les clauses et conditions du bail commercial qui lui a été consenti, ainsi que les termes du règlement de copropriété, et affirme ne pas créer de nuisance sonore comme attesté par les témoignages de copropriétaires versés aux débats par les consorts [R], ainsi que par le procès-verbal du commissaire de justice en date du 10 avril 2019, dressé à la demande du syndicat des copropriétaires.

Elle reprend en substance l’argumentation des consorts [R] et indique que les lots peuvent avoir une affectation différente que celle indiquée dans l’état descriptif de division et qu’il est loisible au propriétaire d’un lot privatif de modifier son affectation dès lors que cette modification ne porte pas atteinte aux droits de autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble, ce qui est le cas en l’espèce.

Elle argue que le règlement de copropriété de l’immeuble autorise l’exercice d’activités professionnelles commerciales ou artisanales, sous réserve que ces activités ne créent pas de nuisances pour les occupants de l’immeuble, ce qui est le cas de son activité de cours de danse dans des locaux insonorisés et semi-enterrés qui constituaient autrefois des caves.

Elle ajoute qu’aucune preuve d’un trouble anormal de voisinage créé par son activité n’est apportée aux débats par le syndicat des copropriétaires; à rebours, elle fait valoir qu’elle a procédé à des travaux d’insonorisation par la pose de fenêtres à triple vitrage.

*************************

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire »

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes :

— Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— Le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs ;

— Les coffres, gaines et têtes de cheminée ;

— Les locaux des services communs ;

— Les passages et corridors ;

— Tout élément incorporé dans les parties communes.(…) »

Aux termes de l’article 8-I de la loi du 10 juillet 1965 : « Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

L’article 9-I de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « I.- Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens ».

En application de ces textes, le règlement de copropriété détermine l’affectation du lot privatif et les conditions de sa jouissance. Un changement d’affectation reste toutefois possible dès lors qu’il n’est pas contraire à la destination de l’immeuble, elle même déduite du règlement de copropriété et qu’il n’en résulte pas une atteinte aux droits de autres copropriétaires. (Civ. 3ème, 17 mars 2016, n°14-26.954 ; Civ. 3ème 8 sept. 2016, n°15-10.100). De même, la dénomination de « cave» impartie à un lot de copropriété n’empêche pas d’en changer la nature pour l’affecter à un autre usage, sous réserve du respect de conditions cumulatives précitées (Civ. 3ème, 15 nov. 1999 : Loyers et copr. 1990, n°52 ; Cass. 3ème civ., 4 janv. 1990 : Loyers et copr. 1990, n°140).

Le changement d’affectation est prohibé si les caractéristiques des locaux et la configuration des lieux sont incompatibles avec le nouvel usage envisagé.

Les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d’un copropriétaire sont interprétées strictement.

Sur ce,

L’ensemble immobilier sis [Adresse 5] comprend 12 bâtiments, identifiés chacun par une lettre de l’alphabet, de A à L.

Selon les plans et documents d’archives versés aux débats par les parties, le bâtiment C se situe dans la partie sud-ouest de l’immeuble, élevé sur caves, d’un rez-de-chaussée, de cinq étages carrés et d’un sixième étage mansardé.

Ces caves aménagées en un seul lot, partiellement enterré, dont les fenêtres donnent sur la cour intérieure, sont accessibles depuis ladite cour par un accès privatif, puis par un escalier intégré au lot n°121, également privatif, qui descend de quelques marches pour accéder au local.

Il ressort de l’état descriptif de division de ce règlement de copropriété que les lots n° 116, 117, 118, 119, 120 et 121, dont les consorts [R] sont copropriétaires indivis, sont décrits comme des caves.

Néanmoins, contrairement à ce qu’avance le syndicat des copropriétaires, cette désignation dans l’état descriptif de division et le règlement de copropriété desdits lots est insuffisant à considérer qu’aucun changement de leur usage ne saurait intervenir dès lors que, comme énoncé supra, il est possible pour un copropriétaire d’en changer l’usage, sous réserve du respect de la destination de l’immeuble, et des droits des autres copropriétaires.

Le chapitre III du règlement de copropriété de l’immeuble, relatif aux droits et obligations des propriétaires et occupants sur leurs parties privées, versé aux débats, stipule en son article sixième que « Chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les locaux lui appartenant exclusivement, le droit d’en jouir et disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres locaux, et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble ou porter atteinte à sa destination, et sauf effet des réserves qui vont être ci-après formulées.

(…)

Occupation

Les appartements ou locaux ne pourront être occupés que par des personnes honorables de bonne vie et mœurs soit à titre bourgeois, soit à titre professionnel, commercial ou artisanal, pourvu que le commerce ou l’industrie exploité ne constitue pas un établissement dangereux ou insalubre ou de nature à incommoder par le bruit, ou l’odeur les personnes habitant l’immeuble.(…)

Aucun local d’habitation ne pourra être occupé par une personne exerçant dans l’immeuble la profession de musicien ou de chanteur ou qui ferait habituellement de la musique à la façon d’un professionnel (…) »

Il s’évince en conséquence de la lecture de cette clause que l’immeuble dont il s’agit est à destination mixte, puisque les activités artisanales, commerciales et professionnelles peuvent être exercées dans les lots privatifs, et ce à tous les niveaux des bâtiments de l’immeuble, sans restriction, incluant les caves en sous-sols.

C’est donc à bon droit que le bail conclu avec cette dernière mentionne les lots litigieux comme des « locaux commerciaux ».

Le règlement de copropriété indique par ailleurs que plusieurs lots sont affectés à l’usage de professions libérales, à usage commercial ou artisanal, ainsi qu’à des associations, sont ainsi décrits :

— Le lot n°1 au rez-de-chaussée du bâtiment A est un local à usage mixte ; il accueille actuellement un restaurant (p.5 RCP), ce qui n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires ;

— Le lot n°151 du bâtiment E est un appartement à usage artisanal (p.20 RCP)

— Le lot n°153 du bâtiment E est un appartement à usage professionnel (p.21 RCP) ;

— Le lot n°191 du bâtiment G est un appartement à usage professionnel (p.24 RCP) ;

Décision du 18 Février 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/10152 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU4P2

— Le lot n°193 du bâtiment G est un appartement à usage artisanal (p.25 RCP) ;

— Le lot n°212 du bâtiment H est un local à usage de magasin (p.27 RCP) ;

— Le lot n°221 du bâtiment I est un local à usage d’atelier (p.28 [17]) ;

— Le lot n°231 du bâtiment J est décrit comme « différents lots à usage artisanal comprenant trois ateliers et deux bureaux éclairés sur cour» (p.28 RCP) ;

— Le lot n°241 du bâtiment K est une très grande pièce à usage professionnel (p.28 RCP) ;

— Le lot n°251 du bâtiment L est un grand local à usage commercial ou s’exerce actuellement une activité de restaurant, ce qui n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires (p.28 RCP)

Dès lors l’activité commerciale exercée par la société Comme une plume, au regard de la destination mixte de l’immeuble, n’est pas contraire au règlement de copropriété.

La clause dudit règlement interdisant une activité professionnelle spécifique doit être d’interprétation stricte et limitée à l’activité interdite, soit un musicien ou un chanteur professionnel, ce qui n’est pas le cas de l’activité exercée par la société Comme une plume, qui dispense des cours de yoga et de danse.

Elle ne saurait donc trouver présentement application pour justifier la demande du syndicat des copropriétaires de cessation de l’activité dispensée par la société défenderesse.

L’argument tenant au standing de l’immeuble ne saurait davantage être retenu utilement dès lors que, quand bien même l’immeuble en cause se situe en plein cœur du [Localité 12], dans un périmètre de protection des monuments historiques et figure à l’inventaire des sites historiques et pittoresques de la ville, cela n’enlève rien à sa destination mixte, caractérisée plus haut, d’une part, outre qu’il n’est pas justifié que l’activité exercée par la société Comme une plume porterait atteinte audit standing, d’autre part.

Compte tenu de la destination mixte de l’immeuble, le changement d’affectation des caves litigieuses pour l’exercice d’une activité commerciale, autorisée, était donc possible, sous réserve du respect du droit des copropriétaires, ce qui sera examiné infra.

Le tribunal relève d’ailleurs que, comme soutenu par les consorts [R], ces caves faisaient l’objet d’une telle affectation commerciale depuis près de 50 ans, versant sur ce point :

— L’attestation de Mme [U], salariée de 1976 à 2001 du magasin Budo Store, situé dans les caves dont il s’agit, qui atteste que les caves étaient réunies et exploitées commercialement depuis les années 1970;

— Les courriers de feu M. [S] [R] en date des 16 juin et 22 juin 2007, un texte de ce dernier sur l’historique de l’immeuble et un métrage des anciennes caves dénommées « locaux commerciaux » daté du 18 août 2000,

— Le métrage du sous-sol effectué par M. [Y], architecte DPLG le 18 août 2000 pour une attestation de superficie suivant « loi carrez », décrit également les lots n°116, 117, 118, 119, 120 et 121 comme des locaux commerciaux.

Le syndicat des copropriétaires ne le conteste d’ailleurs pas ; s’il prétend que cette exploitation relevait auparavant d’une tolérance, il ne fournit aucun élément aux débats susceptible de l’établir.

En conséquence le premier moyen allégué par le syndicat des copropriétaires tenant à la violation de la destination de l’immeuble, inopérant, doit être rejeté.

Le syndicat des copropriétaires soutient ensuite que l’activité commerciale de la société Comme une plume porte atteinte aux droits des autres copropriétaires.

L’article sixième du règlement de copropriété prévoit effectivement :

«Bruits

Les propriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquilité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités ou des gens à leur service, ou encore par leur clientèle.

En conséquence, ils ne pourront faire ou laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail avec ou sans machine et outils, de quelque genre que ce soit, qui soit de nature à nuire à la solidité de l’immeuble, à gêner leurs voisins, par le bruit, l’odeur ou autrement et ils devront se conformer, pour tout ce qui n’est pas prévu, aux usages établis dans les maisons bien tenues.

Aucun moteur ne pourra être installé dans les parties non communes de l’immeuble, sauf les moteurs silencieux pour appareils ménagers avec, au besoin, dispositif antiparasite de T.S.F.

Tous bruits ou tapages nocturnes de quelque nature qu’ils soient, alors même qu’ils auraient lieu dans l’intérieur des appartements, troublant la tranquillité des habitants, sont formellement interdits. Ils exposeront, le cas échéant, leurs auteurs à des poursuites judiciaires, conformément aux articles 479, 450 et 482 du code pénal »

Au soutien de la démonstration de nuisances sonores dépassant les inconvénients normaux du voisinage, le syndicat des copropriétaires produit d’abord aux débats trois photographies non datées, vraisemblablement issues d’une seule prise au regard des personnes sur l’image, qui font état de plusieurs personnes dans la cour, sans que l’on puisse déterminer si leur présence est due à l’activité commerciale de la société Comme une plume ou à une visite scolaire ou guidée du site, fléché dans les guides touristiques, comme le reconnaît le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires verse également aux débats le planning des cours du Studio l’Envol et une prise d’écran de son site internet, qui témoigneraient selon lui d’activités bruyantes, assorties de musique diverses pouvant accueillir jusqu’à 49 personnes jusqu’à 23 heures et au-delà, y compris le dimanche et les jours fériés, ne restreignant ni la consommation d’alcool et de tabac, supposant en outre la communication du digicode confidentiel de l’accès à l’immeuble aux participants à ces évènements.

Or, ces pièces, qui datent de 2018, ne sauraient suffire à permettre au tribunal de déduire d’horaires élargis et de la multitude des cours proposés une conséquence automatiquement préjudiciable pour les copropriétaires vivant dans l’ensemble immobilier, les usagers desdits cours n’étant pas nécessairement bruyants ou discourtois.

Le syndicat des copropriétaires verse enfin un constat d’huissier du 26 novembre 2019 relèvant la présence « d’une dizaine de personnes dans la cour qui attendaient le début du cours de danse » qui fument et discutent entre elles, ainsi que les attestations de Mme [O] en date du 6 avril 2019 et des époux [F] en date du 11 mars et 10 avril 2019, tous copropriétaires.

Décision du 18 Février 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/10152 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU4P2

Ces trois attestations font état de la présence dans la cour de l’immeuble de personnes ayant un cours de danse le dimanche ou en semaine après 21 heures ; l’une d’entre elles souligne le bruit intempestif généré par les cours de flamenco.

Si ces premiers éléments vont dans le sens d’une démonstration de certaines nuisances subséquentes à l’activité de danse proposée par la société Comme une plume, le tribunal relève qu’ils sont circonscrits à une période limitée (mars-novembre 2019) et n’émanent que de trois copropriétaires, ce qui est peu dès lors que l’ensemble immobilier est composé de douze bâtiments.

Ce d’autant moins qu’elles sont contredites par les 10 attestations de 8 copropriétaires et/ou résidents de l’immeuble, datées du 10 avril au 23 novembre 2019, produites par les consorts [R], certains d’entre eux ayant produit des attestations à des dates différentes, soit M. [I], Mme [W], Mme [T], M. [D], Mme [A], Mme [X], Mme [H] et Mme [J].

M. [I] indique ainsi qu’il est particulièrement soucieux du calme régnant dans la cour, puisque ses fenêtres donnent sur cette dernière, et qu’il va « régulièrement vérifier le soir si les activités de danse induisent des nuisances » et qu’il « n’a rien constaté de tel depuis plusieurs mois, même fenêtres ouvertes ».

Mme [W] relate qu’elle traverse la cour tard le soir en rentrant du travail, entre 21h30 et 22h30 et qu’il lui arrive de « regarder par la fenêtre les danseurs » et « s’étonner du fait qu’aucun son ne sorte des fenêtres » ; alors « que les cris provenant des cours de karaté à l’étage supérieur sont parfaitement audibles ».

Mme [T] expose habiter le pavillon « situé exactement en face du studio » et qu’elle n’a jamais « été perturbée ni par le bruit, ni par la musique, ni par l’attitude des clients du studio l’envol », qui n’engendre pas plus de perturbations que l’activité d’arts martiaux, qui se déroule à des heures tardives et dont les cours de judo du mercredi «remplissent la cour d’enfants parfois bruyants », ou les nombreuses visites guidées.

M. [D] et Mme [A] attestent ne jamais avoir été témoins de bruits provenant de ce local, alors que les fenêtres de leurs appartements donnent sur la cour de la copropriété.

Mme [X] mentionne que « depuis son arrivée, l’école de danse ne génère ni plus ni moins de nuisances que le magasin qui y était implanté avant » et atteste que la cour de la copropriété « a toujours été fréquentée quotidiennement par des personnes étrangères à la copropriété se rendant dans les différentes activités qui ont existé dans la cour : dojo karaté, dojo judo, salle de musculation, imprimeur, journal, magasins, professions libérales etc. De même de nombreux touristes visitent cette charmante cour pour son histoire, son architecture et son côté atypique ».

Mme [H] atteste « n’avoir jamais entendu de la musique ou du bruit provenir de la salle de danse, que ce soit en soirée ou en journée » ; Mme [J] fait état du même constat et précise avoir « été surprise d’apprendre que des nuisances sonores ou d’encombrement pouvaient être attribuées au local où exerce le Studio l’Envol ».

Ces 10 témoignages, qui sont contemporains des 3 attestations versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, attestent en conséquence l’absence de nuisances procédant de l’activité commerciale de la société Comme une plume, qui se déroule fenêtre fermées et insonorisées, activité qui est en outre moins bruyante que celle exercée par le dojo d’arts martiaux, qui peut être dispensée fenêtres ouvertes, accompagnée d’émission de cris ; l’activité du Studio l’Envol ne créant par ailleurs pas plus d’allées et venues que celles suscitées par les mêmes cours d’arts martiaux, et celles occasionnées par les personnes visitant régulièrement la cour classée.

La société Comme une plume justifie par ailleurs que les cours de flamenco ont été déplacés sur le site de Pantin, que les évènements dénommés « enterrement de vie de jeune fille » sont en réalité des cours de danse pour le jour du mariage, et elle produit une plaquette de cours attestant du respect des consignes de l’arrêt de la cour d’appel de Paris qui a restreint ses horaires.

Le tribunal relève en outre que Le règlement intérieur de l’utilisation des locaux par les clients du Studio l’Envol, produit aux débats et inscrit sur le site de l’école, mentionne « qu’il est interdit de manger ou d’apporter de la nourriture dans le studio ; les boissons alcoolisées sont formellement interdites, de même que les chewing-gums » et stipule que les adhérents « doivent respecter le voisinage en évitant de faire du bruit devant le studio ou dans la cour ».

Il relève enfin que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune mesure sonore effectuée par un acousticien, au soutien de ses allégations quant aux nuisances sonores.

Il s’évince ainsi de l’analyse combinée des développements précédents que le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve, qui lui incombe, que l’activité commerciale de la société Comme une plume est à l’origine de nuisances portant atteinte ax droits des autres copropriétaires.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation in solidum des consorts [R] et de la société Comme une plume de restitution aux lots n°116 à n°121 leur destination à usage de caves et d’ordonner en conséquence de cesser les activités de « cours et stages de danse, chant, théâtre, mise à disposition de salle de danse, organisation d’événements privés » qui y sont actuellement exercées, sous astreinte.

3- Sur la demande de condamnation sous astreinte et in solidum des consorts [R] et de la société Comme une plume à restituer le dégagement desservant les lots n°116 à 120

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il ressort du règlement de copropriété et du plan des caves annexé à ce dernier que l’accès aux caves du bâtiment C se fait par un couloir, partie commune, situé dans le prolongement du couloir du bâtiment D, et qu’une porte a été indûment installée pour séparer les lots n°116 à 120, soit les caves du bâtiment C, des caves du bâtiment D.

En réponse au moyen des consorts [R] sur l’usucapion allégué du dégagement, le syndicat des copropriétaires souligne qu’ils ne rapportent pas la preuve d’une possession utile et trentenaire de ce couloir partie commune, et qu’en tout état de cause, la réunion des lots pour l’exercice de l’activité commerciale exercée antérieurement dans la boutique Budo Store n’a été que tolérée.

En défense, les consorts [R] font valoir que les lots n° 116 à 120 forment une salle unique jusqu’à la porte du bâtiment D depuis plus de 50 ans, le dégagement, partie commune, desservant anciennement les lots n°116 à 120 faisant partie intégrante desdits lots.

Ils se prévalent du plan d’origine du règlement de copropriété de 1973, qui fait apparaître une porte donnant sur un couloir desservant les caves du bâtiment D sous la forme d’un trait noir, séparant le bâtiment C du bâtiment D. Ils soulignent que le syndicat des copropriétaires reconnaît lui-même l’existence de cette porte en soutenant que la société Comme une plume a, lors de ses travaux, remplacé une porte bien plus ancienne, « la porte d’origine épousant le contour de la voûte en pierre».

Ils font état de témoignages de la salariée du magasin Budo Store de 1976 à 2001, situé dans les caves dont il s’agit, qui atteste de la configuration des lieux par la fermeture de la communication entre les caves du bâtiment C et du bâtiment D ; l’inexistence d’un dégagement permettant la circulation entre ces deux bâtiments étant en outre confirmée par M. [P] [R], né en 1961, qui a habité cet immeuble depuis son enfance.

*******************

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes :

— Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— Le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs ;

— Les coffres, gaines et têtes de cheminée ;

— Les locaux des services communs ;

— Les passages et corridors ;

— Tout élément incorporé dans les parties communes. (…) »

Aux termes de l’article 2261 du code civil, « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

L’article 2262 dispose que « Les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription ».

L’article 2272 dispose que « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ».

Le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement est présumé posséder dans le temps intermédiaire, sauf la preuve contraire (Civ. 3ème, 22 oct. 2020, n°18-23.534).

En application de ces textes, le fait de possession, s’il revêt les qualités décrites par l’article 2261 du code civil, se métamorphose en droit avec l’écoulement du temps, qui est par principe de trente années pour l’usucapion immobilier. La possession n’est par ailleurs utile que si, outre son caractère continu, paisible et public, elle s’exerce de manière non équivoque, et à titre de propriétaire.

Sur ce

L’article III A) 2°) du règlement de copropriété fourni aux débats décrit les « choses et parties communes à l’ensemble des copropriétaires d’un même bâtiment » et stipule en son article 4 l’inclusion dans ces parties communes de « l’escalier, la descente, les couloirs et les dégagements des sous-sols et caves ».

Par conséquent, le dégagement, qui apparaît sur le plan originel des caves du bâtiment C et distribue leur accès, avant leur réunion pour constituer une pièce d’un seul tenant, fourni aux débats par les consorts [R], est une partie commune, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté en défense.

Au soutien de l’usucapion de ce dégagement, les consorts [R] versent aux débats les photographies de la boutique ouverte en 1970 et exploitée dans les anciennes caves ainsi configurées, l’attestation de Mme [U] épouse [Z], ancienne vendeuse employée de 1976 à 2001 de ce magasin, et l’attestation de M. [P] [R], ayant vécu sur place de 1961 à 1970, puis de 1984 à 1997, précitées.

Les consorts [R] fournissent en outre aux débats un article extrait du magazine Karaté-Bushido, en date du mois de septembre 2013, consacré au magasin Budo Store, situé précédemment dans les caves du bâtiment C, qui atteste que ce magasin avait pour objet la vente de magazines, livres et articles relatifs aux arts martiaux, et cela depuis 1975, dans le cadre d’une exploitation commerciale de vente et d’enseignement d’arts martiaux ayant débuté en 1954 dans l’ensemble immobilier.

Il s’en évince que les caves, comprenant le dégagement partie commune, ont été réunies et exploitées sous la forme d’une boutique dédiée aux arts martiaux dénommé Budo Store depuis les années 1970 par feu M. [S] [R], puis ses fils, et que ce local était d’un seul tenant, fermé par une porte donnant sur un couloir desservant les caves du bâtiment D, fermeture attestée sous la forme d’un trait noir continu séparant le bâtiment C du bâtiment D qui apparaît sur le plan d’origine desdites caves.

En conséquence, les consorts [R] apportent la preuve d’une possession continue, paisible, publique et non équivoque du dégagement partie commune, et qu’ils en ont ainsi acquis la propriété par usucapion ; dès lors, le syndicat des copropriétaires, qui n’apporte à l’inverse aucune preuve contraire, sera débouté de sa demande de restitution du dégagement donnant accès aux caves n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4].

4 – Sur la demande de remise en état suite aux travaux irréguliers

Le syndicat des copropriétaires soutient que les consorts [R] ont réalisé des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble et les parties communes, soit en l’espèce le changement de la porte d’accès aux caves, la modification des fenêtres et de l’escalier d’accès aux caves et ce, sans aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, en violation de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Il demande en conséquence la condamnation des consorts [R] à la remise en état de la porte d’accès du bâtiment C aux lots n° n°116, 117, 118, 119, 120 et 121, ainsi que les fenêtres sur cour et l’escalier menant aux caves desdits lots.

En défense, les consorts [R] font valoir que la société Comme une plume a fait réaliser des travaux intérieurs, uniquement sur parties privatives, visant notamment à mettre l’électricité aux normes, à ventiler les locaux, à réaliser des cloisons intérieures et à insonoriser les locaux loués de sorte d’éviter toute nuisance ; dès lors ces travaux n’affectant que leurs parties privatives, ils n’étaient pas tenus d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires.

Ils exposent que l’escalier intérieur permettant l’accès au lot n° 121, depuis la cour intérieure, est une partie privative car permettant l’accès à la salle unique, dédiée à l’activité commerciale affectée à ces lots, depuis plus de trente ans.

Ils soutiennent que la porte qui a été changée et que les fenêtres, qui ont été restaurées, sont également des parties privatives.

Ils font état d’un harcèlement du syndicat des copropriétaires pendant la durée de ces travaux, qui a fait intervenir l’architecte de la copropriété, l’architecte sécurité du [Localité 11], adressé plusieurs courriers de menaces et argumenté la prétendue nécessité d’un étaiement complémentaire de l’escalier classé, formant voûte de leur escalier d’accès à leur lot privatif, étaiement conduisant à entraver l’accès au local destiné aux cours de danse, occasionnant une perte de 6 cm de hauteur de l’issue de secours d’un bien ERP.

Ils excipent que toutes les autorisations nécessaires ont été accordées par la préfecture de police de [Localité 15] s’agissant d’un établissement recevant du public, et que les travaux réalisés sont conformes aux normes de sécurité anti-incendie.

Ils ajoutent que les architectes des bâtiments de France et l’Urbanisme de [Localité 15] ont autorisé le remplacement des fenêtres et de la porte d’accès à leur lot privatif ; ils soulignent en outre que les fenêtre n’ont pas été modifiées.

Ils se prévalent des nombreux courriers adressés au syndic, dont un dossier technique de 86 pages adressé par courrier R.A.R le 10 décembre 2018, donnant toutes les informations nécessaires quant aux travaux notamment sur leur teneur, le dépôt et l’instruction en cours d’un dossier auprès de la préfecture s’agissant de l’aménagement d’un établissement recevant du public, sur l’envoi aux architectes des bâtiments de France d’un dossier sur la rénovation des fenêtres de la salle de danse et de toutes les diligences qu’ils ont accompli pour satisfaire, en vain, le syndicat des copropriétaires.

La société Comme une plume reprend en substance l’argumentation des consorts [R].

***************

Aux termes de l’article 8-I de la loi du 10 juillet 1965, « Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation »

L’article 9 – I alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : «Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant:

(…)

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci;(…) »

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure »

En application de ces textes, dès lors que les travaux envisagés entrent dans le champ d’application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, l’autorisation de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires est nécessaire.

Cette autorisation ne peut être demandée et obtenue que par un ou plusieurs copropriétaires, à l’exclusion de tiers, au nombre desquels figurent les locataires (Civ. 3ème 16 juin 1993, n°91-14.267).

Si un locataire souhaite effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, il doit, d’abord, obtenir l’accord du bailleur et il incombe à celui-ci de demander l’autorisation nécessaire. (Civ. 3ème, 26 mars 1997, n°95-14.103).

Il résulte des dispositions précitées que les troubles de jouissance causés par le preneur aux autres copropriétaires, en raison de la violation du règlement de copropriété, engagent la responsabilité du copropriétaire bailleur, et notamment en cas de travaux effectués par le preneur sans autorisation du syndicat des copropriétaires. ([Localité 15], 18 mars 1987, Jurisdata 600177).

En outre, le copropriétaire bailleur a l’obligation de respecter et de faire respecter par ses locataires le règlement de copropriété ; à défaut il engage sa responsabilité contractuelle à l’égard des copropriétaires de l’immeuble et du syndicat de copropriété.

Sur ce

L’article III A) 2°) du règlement de copropriété fourni aux débats décrit les « choses et parties communes à l’ensemble des copropriétaires d’un même bâtiment » et stipule en son article 4 l’inclusion dans ces parties communes de :

— « l’escalier, la descente, les couloirs et les dégagements des sous-sols et caves ».

L’article III B) de ce règlement stipule un article cinquième relatif à la description et l’énumération des parties privatives, il est ainsi libellé :

« Les parties privatives sont celles qui sont affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire et qui ne se trouvent pas comprises dans les parties communes énoncées à l’article quatrième ci-dessus, c’est-à-dire :

Les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires notamment:

Les carrelages, dalles et en général tous revêtements, avec éventuellement les lambourdages, mais non les solivages qui sont choses communes.

Les cloisons intérieures, mais non les gros murs et les refends qui sont choses communes, toute cloison qui sépare deux appartements est mitoyenne.

Les plafonds en plâtre et leurs lattis, les corniches, les staffs, les enduits de plâtre intérieurs et tous revêtements intérieurs (marbres, faïences, fibres, etc…)

Les menuiseries extérieures, y compris les portes palières.

Les menuiseries extérieures y compris les volets à lames, les persiennes, les rideaux roulants.

Les barres d’appui, les garde-corps, les balustrades, les grilles, les abat-jour, jalousies, persiennes, volets, rideaux de fer ou stores et leurs accessoires.

Les devantures et vitrines des magasins.(…)

Et d’une façon générale tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux; l’énumération qui précède est énonciative et non limitative ».

Il s’en évince que les fenêtres et les portes palières sont des parties privatives, car analysées comme des menuiseries extérieures par le règlement de copropriété.

S’agissant des droits et obligations des propriétaires sur les modifications de leurs parties privatives, il est stipulé dans l’article sixième relatif aux parties privées une clause relative à l’harmonie de la façade des immeubles composant l’ensemble immobilier, ainsi libellée:

« Harmonie

Les portes d’entrée des appartements, les fenêtres, les persiennes ou stores, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons ou fenêtres, même la peinture et, de façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble, ne pourront être modifiés, bien que constituant une propriété exclusive, sans le consentement de la majorité des propriétaires (…) »

Il ressort du permis de construire 075 105 16 V0015, versé aux débats, et délivré par la mairie de [Localité 15] le 16 juillet 2019 à la SARL Comme une plume pour la « réfection de 4 fenêtres à l’entresol et la modification d’une porte d’accès » de l’immeuble inscrit au titre des monuments historiques, ainsi que des photographies annexées à ce dossier, que les quatre fenêtres du local commercial en entresol n’ont pas été modifiées, leur structure ayant été reprise à l’identique ; les travaux dont il s’agit ont en effet consisté en la pose d’un triple vitrage aux fins d’insonorisation, dans le but de neutraliser d’éventuelles nuisances acoustiques.

Dès lors, faute de modification des fenêtres du lot dont les consorts [R] sont copropriétaires indivis, il n’était pas nécessaire que ces derniers sollicitent une autorisation de travaux à l’assemblée générale des copropriétaires, la demande du syndicat des copropriétaires relative à la remise en état desdites fenêtres au titre de la violation de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 sera en conséquence rejetée.

En revanche, contrairement à ce qu’affirment les consorts [R], au regard des stipulations précitées du règlement de copropriété précité, l’escalier litigieux, à propos duquel ils ne contestent pas la réalité des travaux, est une partie commune.

Décision du 18 Février 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/10152 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU4P2

Par conséquent, faute d’avoir préalablement sollicité l’autorisation de l’assemblée générale pour les travaux de remplacement menés, ils seront condamnés, in solidum avec leur locataire, à sa remise en état, l’argument de sa mise en aux normes de sécurité étant inopérant.

Enfin, concernant la porte d’accès aux lots, l’examen du dossier de travaux soumis à la mairie de [Localité 15] pour l’obtention du permis de construire, présenté par la gérante de la société Comme une plume, comporte les explications suivantes, consignées dans une lettre en date du 21 décembre 2018 : « Je souhaite remplacer la porte d’entrée de mon local commercial. L’entrée se fait aujourd’hui par 2 portes successives, l’une extérieur bois, l’autre en verre. Elles sont en mauvais état et leur ouvrant est un peu juste pour une mise en conformité ERP, aussi la Préfecture de Police me demande-t-elle de les changer. J’ai donc pour projet de retirer les portes existantes et de fixer sur le châssis existant une nouvelle porte en acier et verre. Vous trouverez dans ce dossier des photographies de la porte existante ainsi qu’un projet dessin et photomontage du projet de nouvelle porte dont la couleur reste à définir en fonction des indications des bâtiments de France ».

Il résulte en conséquence de ces éléments et des photographies de la porte actuelle, versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, que la porte d’accès au bâtiment C, originellement en bois, est devenue une porte en verre et en acier, et qu’elle a donc été modifiée.

Il est constant que la société Comme une plume a procédé à la modification de cette porte sans en avoir obtenu l’autorisation par une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble, et que la réalisation de ces travaux sans autorisation viole l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui caractérise une faute délictuelle, qui lui est imputable.

L’argument de l’obtention de toute autorisation administrative pour la réaliser n’est pas de nature à pallier la carence de l’absence d’autorisation préalable de l’assemblée générale, souveraine.

Le règlement de copropriété de l’immeuble stipule en outre en son article sixième, dans ses développements relatifs aux locations, que «Au cas où, sur un point quelconque, le présent règlement serait violé par un locataire ou un sous-locataire, le propriétaire sera tenu, à première réquisition du syndic, de le mettre en demeure de cesser ses manquements et restera en tout état de cause garant et responsable des dommages causés par lui ».

Il ressort de la volumineuse correspondance échangée entre les consorts [R], le syndic et le syndicat des copropriétaires, versée aux débats par les parties, que ces derniers ont alerté les consorts [R] à de nombreuses reprises sur la réalisation de travaux par le preneur des lots commerciaux dont ils sont copropriétaires indivis, travaux qu’ils estimaient irréguliers.

En s’abstenant de soumettre à l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires le projet de travaux du preneur du bail commercial, réalisés dans leurs lots, dont ils avaient eu connaissance et auquel ils ont donné leur accord, les consorts [R] ont engagé leur responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires, notamment en n’imposant pas à leur locataire le respect des dispositions du règlement de copropriété, en application des dispositions dudit règlement et sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Décision du 18 Février 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/10152 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU4P2

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les consorts [R] seront en conséquence condamnés in solidum avec la société Comme une Plume à la remise en état de l’escalier menant aux lots et de la porte d’accès du bâtiment C depuis la cour intérieure de l’immeuble aux lots n°116, 117, 118, 119, 120 et 121 dont ils sont les copropriétaires indivis, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, le tout comme précisé infra.

5- Sur la demande de garantie des consorts [R] à l’encontre de la société Comme une plume

Aux termes du dispositif de ses dernières écritures, les consorts [R] sollicitent à titre subsidiaire la condamnation de la société Comme une plume, exploitant sous l’enseigne Studio l’Envol à les garantir et relever indemnes de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre eux du chef des travaux réalisés par ladite société dans les locaux donnés à bail.

La société Comme une plume oppose que les activités exercées au sein de son studio l’Envol sont parfaitement conformes au bail qu’ils ont contracté et les travaux qu’elle a réalisé dans les locaux commerciaux ont été réalisés conformément aux règles de l’art et dans le respect de la réglementation en vigueur.

******************

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil s’ils ne sont pas liés contractuellement entre eux ou des articles 1231-1 et suivants du code civil s’ils sont liés contractuellement.

Un co-débiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le co-débiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que pour les parts et portion de chacun d’eux, donc sans solidarité.

Aucune condamnation in solidum ne sera donc prononcée au stade de la contribution à la dette.

Sur ce,

L’article 3 du bail commercial conclu entre les parties stipule en outre que le preneur reste « garant vis-à-vis du bailleur de toute action en dommages et intérêts que pourrait provoquer l’exercice de son activité».

En réalisant ces travaux sur cette porte commune sans autorisation de la copropriété, dans un climat conflictuel, en dépit du soutien de son bailleur, la société Comme une plume a eu une attitude caractérisant une faute délictuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Pour autant, il ressort des développements précédents que les consorts [R] ont également commis une faute en prenant le risque de ne pas soumettre le projet de travaux de la société Comme une plume dans leurs locaux à l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires, lesdits travaux ayant porté pour partie sur des éléments de façade, alors que le règlement de copropriété régit son harmonie et que leur locataire a modifié la porte d’accès au bâtiment C, à la fois quant à sa structure et ses matériaux, étant en outre souligné que la porte d’accès à ce bâtiment est une partie commune.

Décision du 18 Février 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/10152 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU4P2

Par conséquent, les consorts [R] et la société Comme une plume ayant commis chacun une faute susceptible d’engager leur responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de garantie formée par les consorts [R], leurs rapports entre eux étant soumis à la règle des parts viriles, soit 50% chacun.

6- Sur la demande reconventionnelle indemnitaire de la société Comme une plume à l’encontre du syndicat des copropriétaires

La société Comme une plume soutient qu’elle a fait l’objet depuis son installation d’un véritable harcèlement de la part du syndicat des copropriétaires, emmené par quelques copropriétaires, malgré tous ses efforts pour satisfaire leurs demandes incessantes.

Elle se prévaut de la réalisation de travaux coûteux d’aménagement intérieur des locaux, notamment la réalisation d’un plancher Harlequin Floors très onéreux, pour un montant dépassant 10.000 euros HT, spécialement conçu pour la danse, et la pose d’un triple vitrage de manière à insonoriser les locaux pour près de 9.000 euros HT.

Elle fait valoir que l’inertie du syndicat des copropriétaires pour remédier aux dégâts des eaux qu’elle a subis, corrélé à son activisme pour entraver son activité, qui a conduit en outre à la restriction de ses horaires et jours d’activités, a entraîné une baisse de plus de 32% de son chiffre d’affaires et réduit ses perspectives de développement commercial de plus de 50%.

Elle se prévaut également de divers actes de vandalisme, dont une intrusion dans les locaux suite à la dégradation d’une fenêtre.

Elle en conclut que les divers préjudices (commercial, financier et moral) qu’elle a subis, qui sont la conséquence directe de la multiplication des interventions agressives et des actions judiciaires menées contre elle depuis quatre ans par le syndicat des copropriétaires, doivent conduire à la condamnation de ce dernier à lui verser la somme de 150.000 euros.

En réponse, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société Comme une Plume ne verse aucune pièce au soutien de la démonstration de la survenance de deux dégâts des eaux, de l’existence d’une intrusion dans ses locaux avec dégradation d’une fenêtre, ou de la destruction de sa plaque signalétique.

Il souligne que la restriction des horaires a été largement motivée par la décision de la cour d’appel de Paris en date du 13 novembre 2020 en raison des nuisances occasionnées par l’activité de la société Comme une plume et qu’elle ne peut tenir grief au syndicat des copropriétaires du succès de sa prétention, le fait de gagner une procédure de référé ne peut être constitutif d’une faute.

Elle excipe enfin que la Société Comme une plume ne justifie pas le quantum de son préjudice, qui ne résulte que de ses simples déclarations.

*****************

L’article 1240 du code civil dispose que : «Tout fait de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer».

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Décision du 18 Février 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/10152 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU4P2

Sur ce

La société Comme une plume ne verse aux débats aucune pièce comptable susceptible d’étayer objectivement les prétendus dommages allégués (intrusion, actes de vandalisme) ni le préjudice commercial et financier dont elle se prévaut, tant dans son principe que dans son quantum.

Il ne saurait par ailleurs être utilement reproché au syndicat des copropriétaires un éventuel préjudice subséquent à la restriction des horaires de l’activité de la société Comme une plume, dès lors que cette restriction n’était que la suite logique de l’exécution des termes de l’ordonnance de référé.

En conséquence, la société Comme une plume échouant dans l’administration de la preuve qui lui incombe, elle sera déboutée de sa demande indemnitaire.

7- Sur la demande reconventionnelle de la société Comme une plume d’exploiter son activité commerciale telle que prévue au bail aux jours et horaires de son choix, et notamment les dimanches et jours fériés

La société Comme une plume fait valoir que la restriction horaire prescrite par la cour d’appel de Paris n’est pas fondée, puisque son activité n’est pas source de nuisances pour la copropriété.

Elle demande en conséquence que soit annulée la restriction des horaires prévue par l’arrêt du 13 novembre 2020.

Elle fait valoir que la cour d’appel n’a pu se fonder que sur les seuls éléments fournis aux débats par le syndicat des copropriétaires, les pièces et conclusions des défendeurs ayant été déclarées irrecevables.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut de la motivation argumentée de la décision d’appel en référé, qui retient que l’activité de la société Comme une plume, « qui se poursuit à des heures tardives, fin de semaine comprises, génère des nuisances évidentes pour les occupants de l’immeuble constitutive d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en lui faisant interdiction d’exploiter ses locaux les dimanches et jours fériés, le samedi avant 10 h et, du lundi au samedi, au-delà de 21 heures et ce , sous astreinte de 150 euros par infraction constatée ainsi qu’il sera précisé au dispositif ».

***********

Selon l’article 482 du code de procédure civile, « Le jugement qui se borne, dans son dispositif, à ordonner une mesure d’instruction ou une mesure provisoire n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée ».

Selon l’article 484 du même code, « L’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires».

L’article 488 du même code dispose : « L’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée. Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles ».

Il n’appartient pas au juge du fond de modifier ou rapporter une ordonnance de référé. Seul le juge des référés peut le faire en cas de circonstances nouvelles.

Aux termes de l’article 488 du code de procédure civile : «L’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée ».

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Aux termes de l’article 1193 du code civil, « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour des causes que la loi autorise »

Sur ce

Le tribunal rappelle à titre liminaire qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, tel que modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicables aux instances en cours à cette date : « (…) Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion (…) ».

En l’espèce, la prétention formée à titre reconventionnel par la société Comme une plume quant aux conditions d’exercice de son activité est libellée ainsi « dire et juger qu’à compter de la signification du jugement à intervenir, la société COMME UNE PLUME pourra à nouveau librement exploiter les locaux loués et y exercer ses activités telles que prévues au bail, aux jours et horaires de son choix et notamment les dimanches et jours fériés. »

Cette prétention, bien que formée au moyen d’un « dire et juger » constitue une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, et doit être analysée comme une remise en question de l’ordonnance de référé du 13 novembre 2020, la société Comme une plume indiquant clairement, dans le corps de ses écritures, souhaiter «l’annulation pure et simple des restrictions d’horaires et de jours de cours imposés par l’arrêt rendu le 13 novembre 2020 ».

Or, en application des dispositions précitées, il ne revient pas au tribunal de modifier une décision rendue en référé, de sorte que la prétention de la société Comme une plume ne saurait prospérer.

Il sera néanmoins relevé, à titre surabondant et à toutes fins utiles, que le syndicat des copropriétaires n’a lui-même formé aucune demande au fond tendant à la restriction d’horaires de l’activité litigieuse, d’une part, et qu’aucune atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires n’a été retenue comme caractérisée par le présent jugement, de sorte que le contrat de bail pour l’exploitation des locaux doit pouvoir s’appliquer sans difficulté, d’autre part.

8- Sur la demande reconventionnelle des consorts [R] en paiement de dommages et intérêtspour procédure abusive

Les consorts [R] font valoir que l’attitude inutilement procédurière du syndicat des copropriétaires, dans le seul dessein d’obtenir le départ de la société Comme une plume, doit être sanctionnée par l’octroi de dommages et intérêts à leur bénéfice.

Décision du 18 Février 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/10152 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU4P2

Le syndicat des copropriétaires excipe que les consorts [R] ne démontrent pas les conditions de sa responsabilité civile, à savoir une faute qui lui serait imputable, un préjudice et un lien de causalité.

****************

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 1241 du code civil dispose « Chacun est responsable du dommage causé par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence ».

En application de ces textes, l’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif, dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. (Civ. 3ème, 10 oct. 2012, n°11-15.473)

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur ce

Il résulte des développements qui précèdent que le climat au sein de cette copropriété est conflictuel.

Toutefois, les consorts [R], à qui incombent la charge de la preuve de l’abus de droit, n’apportent pas d’éléments objectivant que les actions en justice du syndicat des copropriétaires, qui a été accueilli en outre pour partie dans ses demandes en référé par la décision de la cour d’appel de Paris en date du 13 novembre 2020, et pour partie dans ses demandes au fond dans la présente décision, ait agi dans l’intention de leur nuire ou soit d’une particulière mauvaise foi.

En conséquence les consorts [R] seront déboutés de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires pour procédure abusive à leur encontre.

9- Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie succombant pour l’essentiel de ses demandes, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à M^e Pascal Perrault et M^e Roland Elbaz, avocats en ayant fait la demande, de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Compte-tenu de la solution du litige, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dispense de contribution aux frais exposés pour la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; parallèlement, Mme [C] [R] et M. [V] [R] seront dispensés de toute participation aux frais de la présente procédure en application de cet article.

Décision du 18 Février 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/10152 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU4P2

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de la solution du litige, les parties défenderesses succombant partiellement, leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision contradictoire et rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir relative à la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], en tant qu’elle est irrecevable pour ne pas avoir été soulevée devant le juge de la mise en état ;

CONDAMNE in solidum Mme [C] [R], M. [V] [R] et la société Comme une plume à remettre en leur état antérieur l’escalier menant aux lots ci-après visés ainsi que la porte d’accès du bâtiment C au lots n°116, 117, 118, 119, 120 et 121 et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

DIT que l’astreinte ci-dessus prononcée courra pendant 4 mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de garantie de Mme [C] [R] et de M.[V] [R] formée à l’encontre de la société Comme une plume ;

Décision du 18 Février 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/10152 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU4P2

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de ses autres demandes à l’encontre de Mme [C] [R] et M. [V] [R] et de la société Comme une plume ;

DEBOUTE Mme [C] [R] et M. [V] [R] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à la somme de 10.000 euros pour procédure abusive ;

DEBOUTE la société Comme une plume de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] aux dépens, et autorise M^e Pascal Perrault et M^e Roland Elbaz à recouvrer directement ceux des dépens qu’ils auraient exposés sans avoir reçu préalablement provision ;

DISPENSE Mme [C] [R] et M. [V] [R] de participation aux frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à [Localité 15] le 18 Février 2025.

La Greffière La Présidente