TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/06519

N° Portalis 352J-W-B7J-C77RB

N° MINUTE : 3

Assignation du :

22 Mai 2025

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 13 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ROYALE SAINT-HONORÉ

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0441

DÉFENDERESSE

S.A.S WEMPE FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Gaëlle-Anne DE LABRIOLLE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #R0188

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière

DÉBATS

À l’audience du 10 Décembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 18 septembre 2015, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ROYALE SAINT-HONORÉ a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.S. WEMPE FRANCE des locaux composés d’une boutique en rez-de-chaussée, de deux pièces en entresol, ainsi que d’une cave en sous-sol, constituant le lot n°2 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 2] cadastré section BQ numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2016 afin qu’y soit exercée une activité de marchand bijoutier, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 100.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2024, la S.A.S. WEMPE FRANCE a fait signifier à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ROYALE SAINT-HONORÉ une demande de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ROYALE SAINT-HONORÉ a fait signifier à la S.A.S. WEMPE FRANCE son acceptation du principe du renouvellement du contrat de bail commercial, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 280.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2025.

À défaut d’accord sur le montant du loyer de renouvellement, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ROYALE SAINT-HONORÉ a, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 25 mars 2025 réceptionnée le 26 mars 2025, notifié à la S.A.S. WEMPE FRANCE un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 280.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2025, puis l’a, par exploit de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son assignation ainsi que de son mémoire préalable notifié par lettre recommandée en date du 25 mars 2025 réceptionnée le 26 mars 2025 et remis au greffe par lettre en date du 7 avril 2025 réceptionnée le 9 avril 2025, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ROYALE SAINT-HONORÉ demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-6, R. 145-23 et R. 145-30 du code de commerce, et des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, de :

à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2025 à la somme annuelle de 280.000 euros hors taxes et hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;condamner la S.A.S. WEMPE FRANCE au paiement des intérêts au taux légal dus sur les loyers arriérés à compter de la date de la demande en justice et à compter de chaque date d’exigibilité, avec capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;à titre subsidiaire, ordonner une mesure d’instruction avec mission pour l’expert désigné de : convoquer les parties, et dans le respect du principe du contradictoire ;se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;visiter les locaux litigieux et les décrire ;entendre les parties en leurs dires et explications ;procéder à l’examen des faits allégués par les parties ; rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2025 au regard : des caractéristiques des locaux ; de la destination des lieux ; des obligations respectives des parties ; des facteurs locaux de commercialité ; et des prix couramment pratiqués dans le voisinage en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement ;rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;dans un tel cas, fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 250.000 euros à compter du 1er janvier 2025 ;en tout état de cause, condamner la S.A.S. WEMPE FRANCE aux dépens ;rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ROYALE SAINT-HONORÉ fait valoir qu’au cours du bail expiré, le revenu de la population locale a augmenté, les catégories socio-professionnelles les plus aisées se sont accrues, des constructions nouvelles ont été édifiées, la fréquentation des stations de métropolitain situées à proximité des locaux s’est amplifiée, de nouvelles enseignes se sont implantées dans le secteur, l’offre hôtelière de luxe et le nombre de restaurants gastronomiques ont connu une hausse, des monuments d’importance ont été rénovés, et le quartier a été classé en zone touristique internationale, ce qui constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Elle en déduit que le montant du loyer de renouvellement échappe à la règle du plafonnement et doit correspondre à celui de la valeur locative.

Elle souligne, à titre principal, que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative statutaire unitaire des locaux peut être estimée au montant de 5.600 euros par mètre carré pondéré, si bien qu’eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 45,42 m2, et après application d’un coefficient de majoration de 10% prenant en considération la communication des locaux litigieux avec les locaux mitoyens, le loyer de renouvellement peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 280.000 euros hors taxes et hors charges.

À titre subsidiaire, elle précise que la valeur locative des locaux pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 5 décembre 2025 réceptionnée le 10 décembre 2025 et remis au greffe par RPVA le 5 décembre 2025, la S.A.S. WEMPE FRANCE sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-6, R. 145-7, R. 145-8 et R. 145-30 du code de commerce, de :

à titre principal, débouter la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ROYALE SAINT-HONORÉ de l’intégralité de ses demandes ;fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2025 à la somme annuelle de 127.062,19 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant du plafond résultant de la variation indiciaire ;à titre subsidiaire, si par extraordinaire la juridiction devait considérer que le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2025 doit être fixé au montant de la valeur locative, juger que la demande de la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ROYALE SAINT-HONORÉ de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 280.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2025 n’est ni justifiée, ni fondée ;en conséquence, débouter la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ROYALE SAINT-HONORÉ de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 280.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2025 ;à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la juridiction devait ordonner une mesure d’instruction, dire que l’expert désigné devra donner son avis sur une éventuelle modification des facteurs locaux de commercialité ;débouter la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ROYALE SAINT-HONORÉ de sa demande de fixation du loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 250.000 euros hors taxes et hors charges, celle-ci n’étant aucunement justifiée ;en conséquence, fixer le loyer provisionnel par elle dû pendant la durée de l’instance au montant du loyer en cours à la date d’effet du renouvellement ;en tout état de cause, condamner la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ROYALE SAINT-HONORÉ à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ROYALE SAINT-HONORÉ aux dépens, avec distraction au profit de Maître Gaëlle-Anne de LABRIOLLE de l’A.A.R.P.I. HERTSLET WOLFER & HEINTZ.

Au soutien de ses demandes, la S.A.S. WEMPE FRANCE conteste, à titre principal, toute modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, faisant remarquer qu’aucun document justificatif n’est versé aux débats, et que les allégations de la bailleresse sont erronées. Elle conclut que le loyer de renouvellement doit être fixé à la somme annuelle de 127.062,19 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant du loyer plafonné.

À titre subsidiaire, elle expose que le prix annuel de 280.000 euros hors taxes et hors charges réclamé par la propriétaire ne repose sur aucun élément tangible en l’absence de communication de quelconques références locatives, a fortiori dans la mesure où le bail contient certaines clauses exorbitantes de droit commun relatives à la prise en charge financière des frais administratifs et des frais d’assurance ainsi qu’à l’accession des améliorations et embellissements en fin de jouissance, lesquelles constituent des facteurs de minoration de la valeur locative, ce qui justifie le rejet de la demande de fixation formée par la partie adverse.

À titre infiniment subsidiaire, elle indique ne pas s’opposer à l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 10 décembre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 27 février 2026, puis prorogée au 13 mars 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

En outre, en application des dispositions des quatre premiers alinéas de l’article L. 145-10 du même code, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous. Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

En vertu des dispositions de l’article L. 145-11 dudit code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’État.

Enfin, selon les dispositions des premier et troisième alinéas de l’article L.145-12 de ce code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, renouvelé en dernier lieu pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2016 par acte sous signature privée en date du 18 septembre 2015, a expiré le 31 décembre 2024, veille de la date d’effet de la demande de renouvellement signifiée par la S.A.S. WEMPE FRANCE à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ROYALE SAINT-HONORÉ par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2024, laquelle demande a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er janvier 2025, date expressément mentionnée dans ladite demande et explicitement acceptée par la bailleresse par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024 (pièces n°1, n°2 et n°3 en demande, et n°4 et n°5 en défense), ce qui n’est pas contesté.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2025.

Sur les règles de fixation du loyer de renouvellement

D’après les dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l’absence de motif de déplafonnement, soit au montant de la valeur locative en présence d’un motif de déplafonnement, ou lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire (Civ. 3, 5 février 1992 : pourvoi n°90-10554 ; Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-19110 ; Civ. 3, 23 juin 2015 : pourvoi n°14-12411 ; Civ. 3, 6 mai 2021 : pourvoi n°20-15179), sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d’une modification notable des éléments de cette valeur locative (Civ. 3, 11 décembre 2007 : pourvoi n°07-10476 ; Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-21990 ; Civ. 3, 12 novembre 2020 : pourvoi n°18-25967), de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d’office, le montant de la valeur locative (Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-11374 ; Civ. 3, 29 novembre 2018 : pourvoi n°17-27043 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-19433).

En l’espèce, il est constant que la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ROYALE SAINT-HONORÉ se prévaut de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

En conséquence, il convient de rechercher s’il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant la fixation du loyer du contrat de bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative.

Sur le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en raison de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En outre, en application des dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l’article R. 145-30 du même code, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En vertu des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, selon les dispositions de l’article 146 du même code, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, il appartient au bailleur d’apporter la preuve de l’existence d’une modification de l’un des éléments constitutifs de la valeur locative (Civ. 3, 8 octobre 1996 : pourvoi n°94-19519 ; Civ. 3, 1er mars 2000 : pourvoi n°99-18787 ; Civ. 3, 29 avril 2002 : pourvoi n°01-00616 ; Civ. 3, 13 novembre 2013 : pourvoi n°12-25199 ; Civ. 3, 25 mars 2014 : pourvoi n°13-11361) ; que d’autre part, cette modification doit être intervenue au cours du bail expiré (Civ. 3, 14 octobre 1992 : pourvoi n°91-10217 ; Civ. 3, 22 mars 1995 : pourvoi n°93-14282 ; Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°95-12685), et non postérieurement à la date d’effet du bail renouvelé (Civ. 3, 17 décembre 2003 : pourvoi n°02-18057 ; Civ. 3, 9 mars 2022 : pourvoi n°20-19188) ; que de troisième part, la modification invoquée doit présenter un caractère notable, c’est-à-dire être suffisamment importante (Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-14133 ; Civ. 3, 5 mai 2004 : pourvoi n°03-10477 ; Civ. 3, 21 mars 2006 : pourvoi n°05-11295 ; Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-19788 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285) ; que s’agissant spécifiquement des facteurs locaux de commercialité, la modification notable considérée doit être de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée dans les locaux loués (Civ. 3, 30 juin 2004 : pourvoi n°03-10754 ; Civ. 3, 9 juin 2009 : pourvoi n°08-14633 ; Civ. 3, 29 septembre 2010 : pourvoi n°09-67584 ; Civ. 3, 8 décembre 2010 : pourvoi n°09-70784 ; Civ. 3, 14 septembre 2011 : pourvoi n°10-30825 ; Civ. 3, 17 janvier 2012 : pourvoi n°11-12090 ; Civ. 3, 14 septembre 2017 : pourvoi n°16-19409 ; Civ. 3, 25 janvier 2024 : pourvoi n°22-21006), indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux (Civ. 3, 18 septembre 2025 : pourvoi n°24-13288), et non sur la destination des lieux loués (Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°94-21483 ; Civ. 3, 16 juillet 1998 : pourvoi n°96-13772), cette recherche devant être effectuée au besoin d’office par le juge (Civ. 3, 27 janvier 1999 : pourvoi n°94-19002 ; Civ. 3, 7 avril 2004 : pourvoi n°02-17946 ; Civ. 3, 28 septembre 2004 : pourvoi n°02-21173) ; et qu’enfin, lorsque le bailleur invoque une modification notable des facteurs locaux de commercialité sans apporter aucune justification à l’appui de sa demande, alors la juridiction n’est pas tenue d’ordonner une expertise judiciaire pour suppléer la carence de celui-ci dans l’administration de la preuve (Civ. 3, 22 janvier 1997 : pourvoi n°94-21352 ; Civ. 3, 23 janvier 2007 : pourvoi n°05-21603).

En l’espèce, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ROYALE SAINT-HONORÉ invoque : « l’augmentation des revenus de la population locale », au motif que « le revenu moyen par foyer fiscal imposé dans le [Localité 2] est passé de 120.926 euros (statistiques 2017 sur les revenus 2016) à 181.017 euros (statistiques 2023 sur les revenus 2022), soit une augmentation de 49,69% » ; l’ « évolution des catégories socio-professionnelles », au motif notamment que « selon les statistiques de l’INSEE entre 2016 et 2021 (dernières statistiques connues), les augmentations des catégories socio-professionnelles ont été les suivantes : – pour le [Localité 2] : • Artisans, commerçants, chefs d’entreprise : 3,45% ; • Cadres et professions intellectuelles supérieures : 7,81% ; • Professions intermédiaires : 7,47%. […] Ces statistiques, corroborées par l’augmentation du revenu moyen par foyer fiscal, démontrent une forte progression du pouvoir d’achat » ; les « constructions nouvelles », soulignant « la création de surfaces de bureaux à hauteur de 2.754 mètres carrés pendant le cours du bail expiré qui contribuent à densifier les flux de l’achalandage » ; la « fréquentation des stations de métro les plus proches », au motif notamment que « les stations de métro les plus proches sont Madeleine et Concorde. […] Les statistiques de 2016 à 2019 de la RATP montrent une hausse de 21,17% pour la station Madeleine et de 4,57% pour la station Concorde » ; les « installations commerciales », au motif notamment que « la vocation de la [Adresse 4] pour le commerce de l’horlogerie, la bijouterie et la joaillerie s’est renforcée avec l’arrivée de BREITLING et MARLI [Localité 3] au [Adresse 5] » ; une « augmentation de l’offre hôtelière de luxe et de restaurants gastronomiques », soulignant notamment « – l’ouverture de l’hôtel [B], [Adresse 6], de catégorie cinq étoiles, ouvert le 1er septembre 2018 avec un restaurant de 150 couverts ; – l’extension de l’hôtel COSTES, [Adresse 7], de catégorie cinq étoiles, extension en 2020 à la place de l’hôtel LOTTI » ; les « monuments et points d’intérêt », au motif notamment que « l’hôtel [Q], situé [Adresse 8], a été rénové et ouvert au public en juin 2021. 6.200 mètres carrés sont ouverts au public. Le bâtiment a fait l’objet de la création d’un passage ouvert au rez-de-chaussée entre la [Adresse 4] et la [Adresse 9], donnant accès à une librairie et à trois restaurants. L’hôtel [Q] accueille 2.000 visiteurs par jour, soit plus de 700.000 par an. Cette fréquentation, qui n’existait pas auparavant puisque le ministère [Q] n’était évidemment pas ouvert au public, irrigue l’ensemble du quartier. On évoquera également la restauration de la façade sur la [Adresse 10], achevée en 2022, qui elle aussi attire 700.000 visiteurs par an » ; et enfin « la zone touristique internationale [Adresse 11] », au motif notamment que « la loi du 6 août 2015 a créé les « zones touristiques internationales » permettant l’ouverture des commerces le dimanche, ainsi qu’en soirée (21h – 00h) en semaine toute l’année. Parmi les douze zones touristiques internationales (ZTI) parisiennes se trouve la zone [Adresse 11] dans laquelle se trouve incluse la [Adresse 4] » (pages 7, 8, 12 et 13 de son mémoire préalable).

Cependant, force est de constater que ces allégations ne sont étayées par aucun élément, la bailleresse ne produisant aux débats ni rapport d’expertise immobilière non judiciaire unilatérale, ni les prétendues statistiques invoquées, ni même de quelconques articles de presse relatifs aux travaux de restauration, aux implantations de nouvelles enseignes ou aux constructions nouvelles dont elle se prévaut, les seules pièces communiquées à l’appui de son assignation étant constituées du contrat de bail commercial renouvelé conclu par acte sous signature privée en date du 18 septembre 2015, de la demande de renouvellement signifiée par la S.A.S. WEMPE FRANCE par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2024, de son acceptation du principe du renouvellement du contrat de bail commercial signifiée à la S.A.S. WEMPE FRANCE par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, de son mémoire préalable notifié à la S.A.S. WEMPE FRANCE par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 25 mars 2025 réceptionnée le 26 mars 2025, ainsi que d’un plan des locaux (pièces n°1 à n°5 en demande), étant observé qu’il n’y a pas lieu de suppléer sa carence dans l’administration de la preuve en ordonnant une expertise judiciaire.

À l’inverse, et à titre superfétatoire, la locataire verse notamment aux débats : des statistiques parues le 26 juin et le 6 novembre 2025, dont il ressort que la population des [Localité 4] et [Localité 2] a connu une diminution, passant respectivement de 16.252 et 36.453 habitants en 2016 à 15.475 et 35.418 habitants en 2022 ; les statistiques relatives au trafic annuel du réseau ferré, dont il résulte que la fréquentation des stations de métropolitain Madeleine et Concorde a baissé, passant respectivement de 6.992.609 et 5.847.907 passagers entrants en 2016 à 5.330.928 et 3.401.219 passagers entrants en 2021 ; des articles de presse parus sur le site Internet du quotidien Le Figaro le 16 septembre 2020 et le 30 juillet 2024 respectivement intitulés « Privée de Fauchon et d’Hédiard, la [Adresse 12] perd son âme » et « [Adresse 12], l’arrivée de LDLC à la [Adresse 13] sonne le glas d’un temple de la gastronomie parisienne », dont il ressort notamment que « C’en est donc fini des ambitions gastronomiques de Fauchon [Adresse 12]. L’épicerie fine y avait installé son quartier général en 1886. Trois ans plus tard, Hédiard le rejoignait. Jusqu’au début des années 2010, la place était La destination phare de l’épicerie fine à [Localité 5]. En 2011, [Adresse 14] avait même imaginé y ouvrir un concept haut de gamme de halles, pour rivaliser avec les deux icônes de la gastronomie française. Le projet n’a jamais vu le jour. Finalement, un Leroy Merlin a pris la place en 2018. […] En revanche, les enseignes de mobilier fleurissent. Ikea a fait son arrivée dans la capitale, [Adresse 15]. La Madeleine attire davantage pour ses enseignes de déco que pour ses macarons et petits-fours », et que « C’est la fin d’un feuilleton parisien qui dure depuis plus de onze ans. Laissée vide depuis 2013 au [Adresse 16], la boutique de deux étages qui hébergeait Hédiard depuis 1854 ne sera plus jamais une épicerie fine. Selon nos informations, c’est LDLC, enseigne de matériel informatique et high-tech, qui va s’installer au numéro 21. […] Une douche froide pour tous ceux qui espéraient que la [Adresse 12] redevienne un temple de la gastronomie, dont les épiceries et restaurants attirent Parisiens et touristes venus du monde entier. […] Puisqu’aucun acteur de l’épicerie fine n’est venu s’installer à la [Adresse 13], c’est toute la physionomie de la Madeleine qui s’en trouve bouleversée. D’autant que Fauchon, la deuxième locomotive gastronomique de la place, y a fermé ses deux épiceries historiques situées aux numéros 24-26 et 30, en septembre 2020. Après 134 années de présence, elles ont été remplacées par les enseignes de prêt-à-porter Oysho et d’électroménager Ubaldi » ; ainsi que les rapports annuels du centre des monuments nationaux des années 2022, 2023 et 2024 dont il résulte que la fréquentation annuelle du musée [Q] sur ces trois années s’est élevée respectivement à 353.757 visiteurs, à 332.316 visiteurs, et à 314.208 visiteurs, et non à 700.000 visiteurs comme soutenu à tort par la bailleresse (pièces n°8, n°9, n°11, n°18, n°19 et n°20 en défense).

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que les allégations de la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ROYALE SAINT-HONORÉ, d’une part ne sont corroborées par aucun justificatif, et d’autre part sont en partie démenties par les documents produits par la preneuse, de sorte que la première échoue à apporter la preuve de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par la S.A.S. WEMPE FRANCE dans les locaux litigieux.

En conséquence, il convient de constater l’absence de preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par la S.A.S. WEMPE FRANCE dans les locaux donnés à bail, et de débouter la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ROYALE SAINT-HONORÉ de sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire.

Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En définitive, eu égard à la teneur de la présente décision, en l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par la S.A.S. WEMPE FRANCE, et dans la mesure où les parties s’accordent pour considérer que la valeur locative des locaux excède le montant du plafond, le loyer de renouvellement doit correspondre au montant de ce dernier.

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En l’espèce, la clause intitulée « III – LOYER » insérée au contrat de bail commercial renouvelé conclu par acte sous signature privée en date du 18 septembre 2015 stipule que : « les parties conviennent de fixer le loyer annuel à la somme en principal de 100.000,00 € (CENT MILLE EUROS) » (pièces n°1 en demande et n°4 en défense, page 3).

De plus, comme le relève à juste titre la locataire, il ressort des vérifications opérées par la présente juridiction que les indices des loyers commerciaux publiés par l’INSEE au troisième trimestre de l’année 2024, correspondant au dernier indice publié au journal officiel de la République française n°298 du 18 décembre 2024 à la date d’effet du renouvellement du 1er janvier 2025, et au troisième trimestre de l’année 2015, correspondant à l’indice publié au journal officiel de la République française n°297 du 23 décembre 2015 soit neuf ans auparavant, étaient respectivement de 137,71 et de 108,38, de sorte que le prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2025 s’élève à la somme annuelle de : (100.000 x 137,71) ÷ 108,38 = 127.062,19 euros.

En conséquence, il convient de débouter la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ROYALE SAINT-HONORÉ de sa demande principale de déplafonnement du loyer, et de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 127.062,19 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2025.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En vertu des dispositions de l’article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Selon les dispositions de l’article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

D’après les dispositions de l’article L. 111-2 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut en poursuivre l’exécution forcée sur les biens de son débiteur dans les conditions propres à chaque mesure d’exécution.

Enfin, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 111-3 du même code, seuls constituent des titres exécutoires : 1°) les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d’une condamnation (Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689) ; que d’autre part, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer du bail expiré courent, par le seul effet de la loi (Civ. 3, 3 octobre 2012 : pourvoi n°11-17177), à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, ou à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge des loyers commerciaux (Civ. 3, 18 juin 2014 : pourvoi n°13-14715 ; Civ. 3, 16 mars 2017 : pourvoi n°16-10216 ; Civ. 3, 12 avril 2018 : pourvoi n°16-26514 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-19376 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285) ; et qu’enfin, la décision définitive du juge des loyers commerciaux fixant le montant du loyer du bail renouvelé constitue un titre exécutoire permettant au bailleur d’agir, à ses risques et péril, en exécution forcée pour recouvrer les intérêts au taux légal dus sur les rappels de loyers (Civ. 3, 6 octobre 2016 : pourvoi n°15-12606).

En l’espèce, dès lors que la locataire a payé, depuis le 1er janvier 2025 et pendant la durée de la présente instance, un loyer d’un montant inférieur à celui du bail renouvelé, l’avis d’échéance n°0000042032 en date du 24 juin 2024 produit aux débats démontrant que loyer en vigueur s’élevait au deuxième trimestre de l’année 2024 à la somme trimestrielle de 26.654,07 euros hors taxes et hors charges, correspondant à la somme annuelle de 106.616,28 euros hors taxes et hors charges (soit : 26.654,07 x 4 : pièce n°7 en défense), il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé et celui du loyer du bail expiré, à compter du 22 mai 2025, date de signification de l’assignation introductive de la présente instance comportant une telle demande, s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, sans pour autant prononcer de condamnation.

En conséquence, il convient de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.S. WEMPE FRANCE sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer du bail expiré effectivement acquitté depuis le 1er janvier 2025 d’autre part, à compter du 22 mai 2025 s’agissant des sommes réglées avant cette date, puis à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu’à complet paiement, et de rappeler que la présente décision constitue un titre exécutoire permettant à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ROYALE SAINT-HONORÉ de recouvrer le montant de ces intérêts.

Sur l’anatocisme

Aux termes des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Civ. 1, 5 avril 2023 : pourvoi n°21-19870 ; Civ. 3, 20 mars 2025 : pourvoi n°23-16765) ; et que d’autre part, à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694).

En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 22 mai 2025, date de signification de l’assignation introductive d’instance comportant une telle demande.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2025.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ROYALE SAINT-HONORÉ, partie perdante dès lors qu’elle succombe en sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, sera condamnée aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.S. WEMPE FRANCE une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 4.000 euros, en vertu des dispositions de l’article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ROYALE SAINT-HONORÉ à la S.A.S. WEMPE FRANCE, et portant sur les locaux constituant le lot n°2 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 2] cadastré section BQ numéro [Cadastre 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2025,

CONSTATE l’absence de preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par la S.A.S. WEMPE FRANCE dans les locaux donnés à bail,

DÉBOUTE la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ROYALE SAINT-HONORÉ de sa demande principale de déplafonnement du loyer du contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1er janvier 2025 et de fixation dudit loyer au montant de la valeur locative,

DÉBOUTE la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ROYALE SAINT-HONORÉ de sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire,

FIXE le montant du loyer du contrat de bail commercial renouvelé liant la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ROYALE SAINT-HONORÉ à la S.A.S. WEMPE FRANCE, et portant sur les locaux constituant le lot n°2 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 2] cadastré section BQ numéro [Cadastre 1], à la somme annuelle de 127.062,19 euros (CENT VINGT-SEPT MILLE SOIXANTE-DEUX euros et DIX-NEUF centimes) hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2025,

FIXE le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.S. WEMPE FRANCE sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer du bail expiré effectivement acquitté depuis le 1er janvier 2025 d’autre part, à compter du 22 mai 2025 s’agissant des sommes réglées avant cette date, puis à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2025,

RAPPELLE que la présente décision constitue un titre exécutoire permettant à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ROYALE SAINT-HONORÉ de recouvrer le montant des intérêts de retard au taux légal dus par la S.A.S. WEMPE FRANCE,

CONDAMNE la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ROYALE SAINT-HONORÉ à payer à la S.A.S. WEMPE FRANCE la somme de 4.000 (QUATRE MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ROYALE SAINT-HONORÉ aux dépens,

AUTORISE Maître Gaëlle-Anne de LABRIOLLE de l’A.A.R.P.I HERTSLET WOLFER & HEINTZ à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à PARIS, le 13 mars 2026.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM