TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [A]

Monsieur [V]

Monsieur [O]

Monsieur [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/10739 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBMP5

N° MINUTE :

12 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 16 avril 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH (ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 1]),

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître GENON-CATALOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0096

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [A],

Monsieur [H] [V],

Monsieur [R] [O],

Monsieur [X] [Z],

demeurant tous [Adresse 2]

non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 avril 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 16 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/10739 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBMP5

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juillet 2019, [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à M. [I] [A] un appartement situé [Adresse 3] (escalier 37, 5ème étage, porte 475) pour un loyer mensuel de 247,44 euros hors charges à la prise d’effet du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, [Localité 1] HABITAT OPH a fait signifier à M. [I] [A] une sommation valant mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation effective du logement. Le clerc significateur indique dans son procès-verbal qu'« il a rencontré deux jeunes hommes dans le logement. Aucun n’a voulu lui donner son nom et sa qualité. L’un d’entre eux habillé de vêtements » Deliveroo " ne parlait pas bien le français. L’autre a dit être un ami de M. [A]. Il a appelé quelqu’un au téléphone et a donné le téléphone au clerc. L’interlocuteur téléphonique a d’abord déclaré au clerc être un ami de M. [I] [A], puis trois minutes plus tard un ami de ce dernier. Personne n’a voulu lui donner son nom ni lui dire quoique ce soit de plus. Un membre du personnel de proximité la résidence a déclaré que la porte du logement 475 entrebâillée, que plusieurs personnes occupent le logement, de jour comme de nuit, toutes des livreurs « Deliveroo » et que le logement est un dépotoir. "

Par procès-verbal de constat du 24 avril 2025, agissant en vertu d’une ordonnance sur requête rendue le 10 avril 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, un commissaire de justice s’est rendu sur place aux fins de constater les conditions d’occupation de l’appartement et a constaté : " je constate que le nom d'[A] figure toujours sur la boîte aux lettres.

Je monte au cinquième étage, porte 475. Après avoir frappé à plusieurs reprises, cette porte m’est ouverte par deux personnes auquel je me présente, décline, mes nom et qualité, et expose le but de ma mission.

Ces deux personnes sont de nationalité étrangère, ne parle pas français, connaissent quelques mots d’anglais. La conversation se déroule en anglais, et ces deux personnes me déclarent s’appeler :

Monsieur [H] [V] ; celui-ci me déclare être né le 6 février 1996, au Bangladesh, et être de nationalité bangladaise.

Le deuxième se nomme [R] [O] ; il me déclare être né le 10 janvier 1998, au Bangladesh, et être également de nationalité bangladaise.

Ces deux personnes me déclarent être arrivées dans les lieux, il y a environ deux mois et verser 150 euros par mois au cousin de Monsieur [A], mais dont ils ne savent pas exactement où il réside.

Il m’indique un troisième occupant dans cet appartement, il s’agit de Monsieur [Z] [X], et lui aussi règle 150 euros par mois.

Je constate que dans l’appartement, qui est composé d’une seule pièce avec un coin cuisine et une salle d’eau, se trouvent trois lits. Les deux personnes présentes me déclarent travailler pour la société UBER et effectuer des livraisons. Il m’indique ne pas avoir de papiers ".

Par actes de commissaire de justice en date du 30 septembre 2025, [Localité 1] HABITAT OPH a fait assigner M. [I] [A], M. [H] [V], M. [R] [O], M. [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  Dire et juger [Localité 1] HABITAT OPH recevable et bien fondé en ses demandes,

«  Prononcer la résiliation du bail du 15 juillet 2019 qui lie [Localité 1] HABITAT OPH à M. [I] [A] aux torts exclusifs de celui-ci, en raison de la sous-location des lieux à des tiers et défaut d’occupation personnelle des lieux,

«  Ordonner l’expulsion de M. [I] [A], ainsi que celle de tous occupants de son chef, dont M. [H] [V], M. [R] [O], M. [X] [Z] du logement sis [Adresse 3] (escalier 37, 5ème étage, porte 475) et de la cave située dans le même immeuble, avec l’assistance du commissaire de police du quartier et d’un serrurier si besoin est, et ce, sous astreinte, pour le contraindre à s’exécuter, de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir,

«  Dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit,

«  Réserver la compétence du juge de céans pour liquider l’astreinte,

«  Dire et juger que le sort des biens mobiliers se trouvera régi par les dispositions des articles L.433-1, L433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

«  Supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

«  Condamner solidairement M. [I] [A], M. [H] [V], M. [R] [O], M. [X] [Z] à verser à [Localité 1] HABITAT OPH, à compter de la date de prononcé du jugement, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30% et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur et ce, jusqu’à libération effective des lieux,

«  Condamner M. [I] [A] à verser à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 5400 euros en remboursement des loyers indûment perçus ;

«  Condamner M. [I] [A] au paiement de l’amende de 9000 euros prévus à l’article 442-8 du code de la construction et de l’habitation ;

«  Condamner M. [I] [A] à verser à [Localité 1] HABITAT OPH la somme en principal de 725,67 euros, dettes de loyers et charges arrêtées au 15 septembre 2025 avec intérêts légaux à compter de la signification de la présente assignation ;

«  Ordonner la capitalisation des intérêts, par application de l’article 1154 du code civil,

«  Condamner solidairement ou in solidum M. [I] [A], M. [H] [V], M. [R] [O], M. [X] [Z] à verser à [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

«  Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, conformément à l’article 514 du code de procédure civile,

«  Condamner solidairement ou in solidum M. [I] [A], M. [H] [V], M. [R] [O], M. [X] [Z] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût des procès-verbaux de constat.

À l’audience du 13 février 2026, [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et fait valoir que la dette s’élève à la somme de 1251,79 euros.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [I] [A] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. M. [I] [A], M. [H] [V], M. [R] [O], M. [X] [Z] assignés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire.

Sur la demande de résiliation du bail pour inoccupation

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. En vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale.

L’article L 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation précise que dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. En cas de non-respect de cet article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, [Localité 1] HABITAT OPH a appris que M. [I] [A] n’habite pas les lieux loués et que ce dernier les sous-loue et par lettre recommandée du 16 octobre 2024, revenue avec la mention « pli avisé non réclamé », le bailleur a alerté M. [I] [A], en vain.

Il résulte des procès verbaux de constat établis les 18 novembre 2024 et 24 avril 2025 visés dans l’exposé du litige que l’appartement n’est pas occupé par M. [I] [A] mais par plusieurs personnes se présentant comme livreurs. Ces éléments établissent que le logement est mis à disposition de tiers, de façon régulière, en dehors de la présence de M. [I] [A]. Ce dernier est absent des débats et ne conteste pas, par définition, ces constats.

Ce faisant, il est établi que le locataire n’occupe plus personnellement le logement et l’expose à un usage contraire à sa destination de logement social, en l’utilisant comme lieu d’hébergement de tiers dans le cadre de leur activité. Il s’agit d’une sous location non autorisée, constitutive d’un manquement grave à ses obligations contractuelles et légales, justifiant la résiliation du bail et la perte de son droit au maintien dans les lieux

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 15 juillet 2019 à compter de la signification de la présente décision.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [I] [A], M. [H] [V], M. [R] [O] et M. [X] [Z] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié. M. [I] [A], M. [H] [V], M. [R] [O] et M. [X] [Z] se trouvent occupants sans droit ni titre. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de la signification de la présente décision, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et de condamner in solidum M. [I] [A], M. [H] [V], M. [R] [O], M. [X] [Z] à la payer mensuellement à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande au titre des fruits civils

Aux termes de l’article 546 du Code civil, la propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. Il résulte des dispositions de l’article 547 du Code civil que les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession.

Il en résulte que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire (Civ 1ère, 12 septembre 2019, pourvoi 18-20.727).

L’article 549 du Code civil précise que le simple possesseur de bonne foi ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi.

En l’espèce, M. [I] [A] averti par les dispositions du contrat de bail de l’interdiction de sous-louer son logement est nécessairement de mauvaise foi.

En l’espèce, le procès verbal de signification du 18 novembre 2024 relate la présence, dans le logement litigieux, de deux personnes se présentant comme livreurs, sans que M. [I] [A] soit rencontré, un membre du personnel de proximité indiquant que « plusieurs personnes occupent le logement, toutes des livreurs » et que le logement est utilisé comme « dépotoir ». Il en ressort qu’au moins deux personnes étrangères au bail occupent alors les lieux à titre d’hébergement, dans un cadre de sous location organisée par ou pour le compte du locataire.

Le procès verbal de constat du 24 avril 2025 précise que trois personnes, nommément identifiées, déclarent occuper l’appartement depuis environ deux mois et verser chacune la somme de 150 euros par mois au cousin de M. [I] [A], soit un total de 450 euros mensuels.

De ces éléments concordants, il sera retenu, qu’au moins deux sous locataires occupent le logement de façon continue à compter du 18 novembre 2024, chacun versant 150 euros par mois (soit 300 euros mensuels), et qu’un troisième sous locataire les a rejoint en février 2025, portant les fruits civils à 450 euros mensuels à compter de cette date.

Il convient de limiter la période de restitution aux fruits civils acquis jusqu’à la date de l’assignation, date à laquelle [Localité 1] HABITAT OPH a saisi la juridiction. Il sera ainsi alloué :

«  la somme de 300 euros par mois du 1er décembre 2024 jusqu’au 31 janvier 2025 inclus ;

«  puis la somme de 450 euros par mois du 1er février 2025 jusqu’au 30 septembre 2025 date de l’assignation,

soit un total de 4200 euros au titre des fruits civils issus de la sous location illicite , M. [I] [A] étant condamné à verser cette somme à [Localité 1] HABITAT OPH.

Sur le paiement d’une amende en application de l’article L.442-8 du Code de la construction et de l’habitation

L’article L.442 8 du code de la construction et de l’habitation prévoit que, dans les immeubles destinés à la location et financés au moyen de crédits prévus par le livre III, il est interdit de louer en meublé ou de sous louer un logement, meublé ou non, " sous peine d’une amende de 9 000 € ". Ce texte institue ainsi une sanction pécuniaire en cas de violation de l’interdiction de sous location de logements sociaux.

Toutefois, contrairement à d’autres dispositions du même code qui visent expressément une « amende civile » et en organisent la prononciation par le juge civil (notamment l’article L.651 2 du même code), l’article L.442 8 ne qualifie pas l’amende qu’il prévoit d’amende civile et ne confère aucun droit direct au bailleur à obtenir, dans le cadre de son action civile, le versement de cette somme à son profit.

Il en résulte que l’amende de 9 000 € prévue à l’article L.442 8 présente le caractère d’une sanction répressive, dont la mise en œuvre relève des autorités compétentes et non d’une condamnation civile susceptible d’être prononcée, à la demande du bailleur, par le juge saisi du litige locatif.

PARIS HABITAT OPH sera, en conséquence, débouté de sa demande

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Il ressort de l’assignation que M. M. [I] [A] reste devoir la somme de 725,67 euros au 15 septembre 2025.

Pour la somme au principal, M. [I] [A], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné, au paiement de la somme de 725,67 euros, correspondant aux loyers, charges, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [I] [A] sera en outre tenu au paiement des loyers et charges échus entre la date de l’assignation, soit le 30 septembre 2025 et la date de signification du présent jugement, au montant mensuel prévu au contrat.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [I] [A], M. [H] [V], M. [R] [O] et M. [X] [Z] aux dépens de l’instance comprenant les frais des procès-verbaux de constat et de signification des assignations.

Il convient également de condamner M. [I] [A], M. [H] [V], M. [R] [O] et M. [X] [Z] payer à. PARIS HABITAT OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de [Localité 1] HABITAT OPH aux fins de constat de résiliation judiciaire du bail,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 15 juillet 2019 entre [Localité 1] HABITAT OPH et M. [I] [A] sur des locaux situés [Adresse 3] (escalier 37, 5ème étage, porte 475), à compter de la signification de la présente décision,

DIT que M. [I] [A] est occupant sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [I] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, et notamment celle de M. [H] [V], M. [R] [O] et M. [X] [Z] dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [I] [A], M. [H] [V], M. [R] [O] et M. [X] [Z] à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE in solidum M. [I] [A], M. [H] [V], M. [R] [O] et M. [X] [Z] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE M. [I] [A] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 4200 euros, en remboursement des loyers indûment perçus;

DEBOUTE [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article L.442-8 du code de la construction et de l’habitation,

CONDAMNE M. [I] [A] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 725,67 euros au titre des loyers, charges avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

DIT que Monsieur [I] [A] sera en outre tenu au paiement des loyers et charges échus entre la date de l’assignation, soit le 30 septembre 2025 et la date de signification du présent jugement, au montant mensuel prévu au contrat,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNE in solidum M. [I] [A], M. [H] [V], M. [R] [O] et M. [X] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant les frais des procès-verbaux de constat et de signification des assignations,

CONDAMNE in solidum M. [I] [A], M. [H] [V], M. [R] [O] et M. [X] [Z] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE [Localité 1] HABITAT OPH de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 avril 2026.

LA GREFFIERE LA JUGE