RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT N° 24/54
ROLE N° RG 21/01644 – N° Portalis DBZA-W-B7F-EEKO
AFFAIRE : S.A.S. LE MILLENAIRE / S.C.I. SCI BERTIN
Nature affaire : 78F
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS
PÔLE CIVIL
JUGEMENT DU 21 Mars 2024
DEMANDERESSE :
S.A.S. LE MILLENAIRE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de REIMS sous le numéro
339 671 448, dont le siège social est sis […] représentée par Maître Carlos DE CAMPOS, avocat au barreau de
REIMS
DÉFENDERESSE :
S.C.I. BERTIN, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de REIMS sous le numéro 353 858 434, dont le siège social est sis […] représentée par M^e Nicolas HÜBSCH, avocat au barreau de REIMS
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Madame Laurence BRAGIGAND, vice-présidente au Tribunal judiciaire de […], statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.
Assistée de Monsieur Alan COPPE, greffier lors des plaidoiries.
Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 12 Décembre 2023, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 20 Février 2024, puis prorogé pour être rendu le 21 Mars 2024.
Le: 211-312024
-copie exécutoire à :
M^e Carlos DE CAMPOS
M^e Nicolas HÜBSCH
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EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 10 mars 1993, la SCI Bertin a consenti à la SARL Martel & Associés le renouvellement d’un bail commercial de locaux dépendant d’un immeuble situé à […] ([…]) […], les lieux étant destinés à la restauration et plats à emporter, et ce pour une durée de neuf années et consécutives à compter du 24 mars 1987 pour se terminer le 23 mars 1996.
Ce bail commercial a été renouvelé à plusieurs reprises et en dernier lieu selon avenant en date du 16 décembre 2015 par la SCI Bertin au profit de la SAS Le Millénaire venant aux droits de la société Martel Associés.
Par courrier daté du 5 mai 2020, la société Le Millénaire a, par l’intermédiaire de son conseil, notifié à la SCI Bertin la suspension de l’exécution de payer les loyers sur le fondement des articles 1218 et 1220 du code civil, relatifs à la force majeure et l’exception d’inexécution, faisant valoir que la pandémie de Covid 19, événement imprévisible, irrésistible et extérieur, ne permettait pas au bailleur de satisfaire à son obligation de jouissance.
Par courrier daté du 23 février 2021, la SCI Bertin proposait, par l’intermédiaire de la société […] Agence, de baisser le loyer de 50% hors charges à compter du 1er janvier 2021 jusqu’à la réouverture administrative officielle des restaurants, les 50% restants devant être réglés après cette réouverture par la mise en place d’un échéancier à définir au moment opportun.
En réponse et par courrier de son conseil en date du 8 avril 2021, la société Le Millénaire faisait état de la baisse de son chiffre d’affaires induite par la crise sanitaire, le second confinement et l’impossibilité d’exploiter normalement et invoquait à nouveau les dispositions des articles 1218 et 1220 du code civil pour notifier la suspension de l’exécution de payer corrélativement à la suspension de l’obligation de délivrance liée à un événement extérieur et demandait que les loyers correspondants aux périodes d’interdiction d’exploiter un restaurant dans des conditions normales ne soient pas appelés.
Toutefois, par courrier de son conseil daté du 23 avril suivant, la société Le Millénaire proposait, compte tenu de l’effort gouvernemental envers elle, de payer pour solde de tous comptes, une somme équivalente à 50% des loyers contractuels au titre des mois de fermeture de l’établissement consécutifs à la crise sanitaire et versait à cet effet la somme de 4.452,65 euros correspondant à la moitié du loyer de base sur la période de janvier 2021 à avril 2021 inclus.
Le 28 juillet 2021, la SCI Bertin faisait délivrer à la société Le Millénaire un commandement de payer la somme totale de 14.098,67 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés, visant la clause résolutoire.
Selon exploit en date du 26 août 2021, la SAS Le Millénaire a fait assigner la SCI Bertin à comparaître devant le tribunal judiciaire de […] aux fins d’annuler le commandement de payer du 28 juillet 2021 et subsidiairement, de reporter le paiement des arriérés à une période de 24 mois.
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Par ordonnance sur incident en date du 14 juin 2022, le juge de la mise en état a ordonné à la société Le Millénaire de communiquer, sous astreinte, les pièces comptables ou attestations comptables certifiant son chiffre d’affaires de l’exercice 2021, les justificatifs des aides gouvernementales et les pièces relatives à la perception du chômage partiel pendant la période de fermeture.
Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 12 mai 2023, la SAS Le Millénaire demande, sur le fondement des articles L. 145-1 et suivants du code civil de :
- lui accorder un délai rétroactif au 11 janvier 2023 ou au 11 mai 2023,
- juger que la clause résolutoire n’a pas produit ses effets,
- débouter la SCI Bertin de l’intégralité de ses prétentions,
-juger que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles,
- juger n’y avoir lieu à exécution provisoire,
- statuer ce que de droit quant aux dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que suite aux arrêts rendus par la Cour de Cassation, il n’y a plus lieu de statuer sur sa demande ayant trait à la perte de la chose louée. Elle indique que ses chiffres d’affaires réalisées en 2019, 2020 et 2021 démontrent qu’elle a été fortement impactée par la crise sanitaire et qu’en toute bonne foi, elle s’est rapprochée du bailleur et que l’arriéré a été intégralement réglé. Elle affirme que dès le 3 mars 2023, elle avait transmis un ordre de virement qui n’a pas été opéré par la Caisse d’Epargne sans que cette dernière puisse expliquer le dysfonctionnement et qu’un nouvel avis de virement est intervenu. Elle soutient qu’il peut être accordé au locataire des délais rétroactifs en application de l’article L.145-41 du code de commerce et que dès lors que ces délais ont été respectés, la clause résolutoire ne produira pas ses effets. Elle fait valoir que l’exécution provisoire sur la demande reconventionnelle entrainerait des conséquences irréparables et excessives compte tenu de l’absence de tout incident de paiement depuis l’origine, autre que celui lié à la crise sanitaire de Covid 19.
Aux termes de ses dernières conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 26 avril 2023, la SCI Bertin sollicite, au-delà des demandes de « juger » qui, hors les cas prévus par la loi, ne saisissent pas le juge de ce siège de prétentions au sens des articles 4 et 753 du code de procédure civile, de : débouter la société Le Millénaire de sa demande de réduction des loyers correspondant aux périodes affectées par des mesures de fermeture administrative à l’euro symbolique,
- débouter la société Le Millénaire de sa demande de nullité du commandement de payer signifié le 28 juillet 2021 à la requête de la société Bertin,
- débouter la société Le Millénaire de sa demande de délais de paiement
- débouter la société Le Millénaire du surplus de ses demandes.
A titre reconventionnel :
- A titre principal,
- prononcer la résiliation du bail commercial renouvelé le 10 mars 1993 consenti par la société Bertin à la société Martel et Associés aux droits de laquelle vient la société Le Millénaire par le jeu de la clause résolutoire à compter du 28 août 2021,
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condamner la société Le Millénaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2.318,52 euros à compter du 28 août 2021, outre le montant des charges dont elle est redevable et jusqu’à libération effective des locaux,
- ordonner la libération des locaux par la société Le Millénaire et de tous occupants de son chef, et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie, avec au besoin l’assistance de la force publique, à défaut de libération spontanée des locaux et remise des clés,
- assortir l’obligation de quitter les locaux d’une astreinte de 300 euros par jour de retard jusqu’au jours de la complète libération des locaux et remise des clés.
A titre subsidiaire,
- prononcer la résiliation du bail commercial renouvelé le 10 mars 1993 consenti par la société Bertin à la société Martel et Associés aux droits de laquelle vient la société Le Millénaire à ses torts exclusifs à compter du prononcé de la décision à intervenir,
- condamner la société Le Millénaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2.318,52 euros à compter du 28 août 2021, outre le montant des charges dont elle est redevable et jusqu’à libération effective des locaux,
- ordonner la libération des locaux par la société Le Millénaire et de tous occupants de son chef, et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie, avec au besoin l’assistance de la force publique, à défaut de libération spontanée des locaux et remise des clés,
- assortir l’obligation de quitter les locaux d’une astreinte de 300 euros par jour de retard jusqu’au jours de la complète libération des locaux et remise des clés.
- En tout état de cause, condamner la société Le Millénaire à payer la somme de 9.162,49 euros à la société Bertin au titre de l’arriéré de loyers et charges,
- condamner la société Le Millénaire à verser à la société Bertin la somme de 6.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
- condamner la société Le Millénaire au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Nicolas Hübsch conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
La SCI Bertin invoque les dispositions des articles 1134, 1184, 1244-1, 1382, 1709, 1722, 1728 et 1741 du code civil, dans leur version antérieure à la réforme du droit des contrats en date du 10 février 2016 et l’article L.145-41 du code de commerce. Elle rappelle qu’aux termes de trois arrêtз rendus le 30 juin 2022, la Cour de Caззation a confirmé que l’obligation de paiement des loyers et charges dus pendant les périodes de fermetures administratives liées à la crise du Covid 19 n’était ni suspendue, ni neutralisée ; qu’il est désormais établi que ni le manquement à l’obligation de délivrance, ni la perte partielle de la chose au sens de l’article 1722 du code civil ne peuvent être invoquées par le preneur pour se soustraire à son obligation de paiement des loyers dus pendant les périodes de fermetures administratives. Au soutien de sa demande de rejet de délais de paiement, elle fait état de la mauvaise foi de la société Le Millénaire dans le règlement de ses loyers, qui a décidé unilatéralement de suspendre le paiement des loyers et a refusé la proposition du bailleur d’un aménagement des conditions financières de
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règlement durant les fermetures. Elle ajoute que la société Le Millénaire a cherché à dissimuler les sommes perçues dans le cadre des aides gouvernementales en ne déférant pas totalement à l’injonction ordonnée par le juge de la mise en état et que le bilan au 31 décembre 2021 démontre qu’elle a bénéficié d’aides conséquentes qui auraient dû lui permettre de faire face à ses dettes et d’honorer ses obligations de paiement depuis le début de la procédure. Elle indique que la société locataire n’a toujours pas soldé sa dette et qu’elle n’a jamais été destinataire du virement prétendument effectué du 11 janvier 2013 d’un montant de 9.162,49 euros dont elle demeure toujours redevable. Elle soutient que les paiements intervenus après l’expiration du délai d’un mois fixé par le commandement n’entrainent pas la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique qu’à défaut d’avoir procédé au paiement des causes du commandement dans le délai d’un mois, la clause résolutoire est acquise depuis le 28 août 2021 et qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail. Elle explique que la résistance abusive et injustifiée est caractérisée par le refus du preneur d’exécuter son obligation de paiement des loyers et de justifier de sa situation économique, en cherchant à dissimuler les aides perçues qui étaient destinées à lui permettre de régler les sommes dues.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières écritures des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.
Une ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2023 fixant l’audience de plaidoiries au 12 décembre 2023. Ce jour, l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2024, lequel a été prorogé au 21 mars 2024 pour cause de surcharge de travail.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient d’observer que le tribunal n’est plus saisi de la demande principale de nullité du commandement de payer initialement formulée aux termes de l’assignation du 26 août 2021 et fondée sur la perte de la chose louée suite aux arrêts rendus par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation le 30 juin 2022 (n°21-19.889; 21-20.127; 21-20.190).
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
L’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l’espèce, le bail unissant les parties contient une clause résolutoire conforme à la loi, visée par le commandement délivré le 28 juillet 2021.
La société Le Millénaire ne produit aucune pièce démontrant le paiement dans le délai d’un mois suivant cet acte de la somme en principal et non contestée de 14.098,67 euros due au titre des loyers, charges et taxes impayés selon décompte annexé au commandement.
En conséquence, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 août 2021.
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. Sur la dette locative
Il ressort du décompte détaillé figurant dans les dernières conclusions n°3 de la SCI Bertin qu’à la date du 26 avril 2023, la société Le Millénaire restait débitrice d’un arriéré de 9.162,49 euros.
La société Le Millénaire justifie avoir effectué le 11 mai 2023 un virement précisément de 9.162,49 euros sur le compte CARPA afin de régler cette dette locative, ce dont elle s’est prévalue dans ses dernières écritures notifiées le 12 mai 2023.
L’effectivité de ce règlement n’a pas été contestée ultérieurement par la SCI Bertin, celle-ci n’invoquant pas d’autre arriéré subsistant après ce virement.
La dette étant soldée, il convient donc de débouter la SCI Bertin de sa demande de condamnation tendant au paiement de ladite somme de 9.162,49 euros.
Sur la demande de délai de paiement et la suspension de la clause résolutoire
Selon l’article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis
d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En matière de baux commerciaux, tant qu’aucune décision constatant la résolution du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge saisi d’une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour de ses loyers.
En l’espèce, il résulte des décomptes produits et du commandement de payer que la société Le Millénaire a été défaillante dans le paiement de ses loyers à compter du 1er trimestre 2021, dans un contexte de crise sanitaire et de second confinement avec fermeture administrative des lieux de restauration du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021, ayant une incidence directe sur son activité et son chiffre d’affaires.
Elle s’est acquittée du paiement des loyers de janvier 2021 à avril 2021 à hauteur de moitié le 23 avril 2021, puis a versé les sommes de 4.930,48 euros le 4 août 2021, 4.091 euros le 12 octobre 2021 et
6.119,12 euros le 26 octobre 2021 euros, reprenant ainsi le paiement intégral des loyers courants à compter du 3ème trimestre 2021, avec un arriéré locatif qui s’élevait alors au 30 juillet 2021 à 9.619,99 euros, puis 9.168,19 euros au 27 janvier 2022, puis 9.165,34 euros au 18 mai 2022.
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L’arriéré locatif restait litigieux dans un contexte où les juridictions du fond étaient saisies d’un débat sur le bien fondé de la suspension de
l’obligation de paiement des loyers et charges au motif d’un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur assimilé à la perte de la chose louée durant les périodes de fermetures administratives liées à la pandémie de Covid 19. Ce débat juridique a pris fin lors des arrêts rendus par la Cour de Cassation en juin et novembre 2022.
La société locataire ne saurait dans ces circonstances très particulières être considérée comme de mauvaise foi.
Il ressort des documents produits et des motifs précédents que la société Le Millénaire a émis un ordre de virement pour solder l’arriéré locatif le 11 janvier 2023 et que pour une raison non déterminée, celui-ci n’a pas été effectif. En revanche, il est établi et non contesté par la SCI Bertin que la société locataire s’est acquittée de l’arriéré locatif de 9.162.49 euros selon virement effectué le 11 mai 2023.
Il se déduit des règlements effectués que la société Le Millénaire était en capacité de satisfaire aux conditions légales précitées et de respecter des délais de paiement.
Dans la mesure où la société Le Millénaire a exécuté ses obligations au jour où le juge statue et que la résiliation du bail n’a pas été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant autorité de chose jugée, il convient d’accorder rétroactivement à celle-ci un délai, soit conformément à sa demande jusqu’au 11 mai 2023 pour s’acquitter de sa dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à cette date.
Il convient de constater que l’obligation de régler la dette et les loyers courants a été respectée dans le délai accordé puisque la société Le Millénaire a payé l’arriéré dû par virement du 11 mai 2023 de sorte que la clause résolutoire ne joue pas.
Par conséquent, la SCI Bertin sera déboutée de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée
La mauvaise foi n’étant pas retenue en l’espèce de la part de la société Le Millénaire, il convient de débouter la SĊI Bertin de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.
• Sur les demandes accessoires
Conformément aux articles 696 et 699 du code de procédure civile, la SAS Le Millénaire supportera les dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Nicolas Hübsch, avocat.
Par application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de laisser à chacune des parties la charge des frais engagés par elle et non compris dans les dépens de sorte que la SCI Bertin sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.
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En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, il sera rappelé l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de l’affaire, et qui n’a pas lieu d’être écartée.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal judiciaire, statuant publiquement et par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail entre la SCI Bertin et la société Martel & Associés venant aux droits de la SAS Le Millénaire portant sur des locaux commerciaux situés […] à […] à la date du 29 août 2021;
ACCORDE rétroactivement à la SAS Le Millénaire un délai, soit jusqu’au 11 mai 2023 pour s’acquitter de sa dette locative de 9.162,49 euros;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu’à cette date;
CONSTATE que la SAS Le Millénaire s’est acquittée intégralement du paiement de la dette de 9.162,49 euros dans le délai accordé ;
DIT en conséquence que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;
DÉBOUTE la SCI Bertin du surplus de ses demandes ;
CONDAMNE la SAS Le Millénaire aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Nicolas Hübsch, avocat,
DÉBOUTE la SCI Bertin de sa demande au titre des frais irrépétibles,
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 21 Mars 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, la minute étant signée par Madame Laurence BRAGIGAND, vice-présidente, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par Monsieur Alan COPPE, greffier ayant assisté au prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
^LE ^GREFFIER, LA VICE-PRÉSIDENTE,
En conséquence la République Française mande et ordonne à tous les Huissiers de Justice, sur ce requis. de mettre le présent jugement à exécution.
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la
République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la Force
Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront
AIRE légalement requis En foi de quoi la présente copie comportant formule exécutoire certifiée conforme à la minute a été signé, scellé et délivrée par le directeur de greffe
-8- soussigné