COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 13 MARS 2025

mm

N° 2025/ 95

Rôle N° RG 21/16160 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIM2Z

Compagnie d’assurance MAPA

C/

[U] [O]

[IX] [AP]

S.A. AXA FRANCE IARD

S.A. AXA FRANCE IARD

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS, [Adresse 15] [Localité 29]

S.A.S.U. OPTI REST

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

l’ASSOCIATION [R]

SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES

M^e Christophe VINOLO

SELARL LX AIX EN PROVENCE

M^e Alexandra BOUCLON-LUCAS

l’AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD

SELARL C.L. JURIS ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal de TOULON en date du 20 Octobre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 16/04334.

APPELANTE

Compagnie d’assurance MAPA, dont le siège social est [Adresse 1] – [Localité 6], agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux en exercice demeurant en cette qualité audit siège

représentée par M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e François COUTELIER, avocat au barreau de TOULON, plaidant

INTIMES

Monsieur [U] [O]

demeurant [Adresse 5] – [Localité 29]

représenté par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Eric GOIRAND de la SELARL LOPASSO-GOIRAND & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [IX] [AP]

demeurant [Adresse 7] – [Localité 29]

représenté par M^e Christophe VINOLO, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Lucas FAURE, avocat au barreau de TOULON, plaidant

S.A. AXA FRANCE IARD dont le siège social [Adresse 8] – [Localité 19] assureur de M. [IX] [AP], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Pierre-Yves IMPERATORE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Grégory NAILLOT, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Antoine MATHIEU, avocat au barreau de TOULON

S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est [Adresse 8] – [Localité 19], en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15] à [Localité 29], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Alexandra BOUCLON-LUCAS, avocat au barreau de TOULON, plaidant

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS, [Adresse 15] [Localité 29], pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 30], SAS, dont le siège social est [Adresse 20] [Localité 30], prise en la personne de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Grégory PILLIARD de l’AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON substituée par M^e Christelle LEROY, avocat au barreau de TOULON, plaidant

S.A.S.U. OPTI REST, dont le siège social [Adresse 14] – [Localité 29], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Peggy LIBERAS de la SELARL C.L. JURIS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Décembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025. Ce jour, les parties ont été avisées que le prononcé du délébéré était prorogé au 13 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Monsieur [IX] [AP] est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 14] à [Localité 29], cadastré section AH n°[Cadastre 9]. Le local était assuré auprès de la SA AXA FRANCE IARD.

La SASU OPTI REST, locataire de M [AP] depuis le 23 juillet 2008, y exploitait une activité de traiteur. Elle était assurée auprès de la société d’assurances mutuelles MAPA.

Un premier litige est survenu entre la SASU OPTI REST et la copropriété voisine située [Adresse 17] courant 2011, le preneur à bail se plaignant de ne pouvoir accéder à son local par la porte de service située à l’ arrière de son local en raison de l’opposition de la copropriété voisine et notamment d’un copropriétaire, M . [O], qui a l’usage exclusif d’ un jardin terrasse situé en limite Sud de ladite copropriété.

Le bailleur s’est joint à l’instance en référé initiée par la SASU OPTI REST. Une ordonnance de référé du 6 avril 2012 a rejeté leurs demandes.

Par ailleurs, le 10 mars 2012, un incendie s’est déclaré à l’ arrière du local commercial à la suite du feu d’ une friteuse, provoquant l’effondrement d’une partie de la toiture dudit local.

La présence d’ amiante dans la toiture du bâtiment sinistré a été mise en évidence. Un nouveau litige est survenu au sujet du passage de l’entreprise chargée de 1'évacuation des gravats amiantés sur la parcelle du syndicat des copropriétaires cadastrée section AH n°[Cadastre 10].

Par ordonnance de référé du 23 juillet 2013, Monsieur [GB] a été désigné en qualité d’ expert avec la mission, notamment, de déterminer si Monsieur [IX] [AP] dispose d"une servitude de passage sur l’ arrière de la parcelle AH n°[Cadastre 10] jusqu’ à la parcelle AH n°[Cadastre 9] et, dans cette éventualité, en déterminer l’ assiette, ainsi que de fixer les préjudices économiques, financiers et de jouissance de la SASU OPTI REST.

Le juge des référés a ordonné la suspension du paiement des loyers par le preneur.

Par ordonnance de référé du 16 mai 2014, la mission de l’expert a été étendue afin de déterminer si l’ usage de la servitude correspond au titre ou si elle a été aggravée.

Par ordonnance de référé du 17 avril 2015, la mission de l’expert a été étendue à la question du chiffrage des travaux et des divers dommages et intérêts.

Monsieur [GB] a déposé son rapport le 1er juin 2016.

Par acte des 19 et 20 juillet 2016 et 8 août 2016, Monsieur [IX] [AP] a fait assigner devant le Tribunal de grande instance de TOULON la SA AXA FRANCE IARD, son assureur de responsabilité civile et celui de la copropriété des [Adresse 15], la SASU OPTI REST et la société d’ assurance mutuelle MAPA, assureur de cette dernière, Monsieur [U] [O] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15] pour voir notamment, en l’état de ses dernières écritures :

Sur la demande de reconnaissance de l’existence de la servitude de passage :

dire qu’en l’état de l’acte notarié du 7 mars 1850, une servitude de passage grève les parcelles section AH n° [Cadastre 2] et AH n°[Cadastre 10] au profit de la parcelle AH n° [Cadastre 9] ;

ordonner au Syndicat de la copropriété [Adresse 15] de laisser le libre passage sur la parcelle AH [Cadastre 10] sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du prononcé du jugement ;

Ordonner à M. [O] de laisser le libre passage sur la parcelle AH1113 sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du prononcé du jugement ;

Sur les demandes de prise en charge des frais de désamiantage des locaux :

A titre principal, condamner solidairement la société OPTI REST et son assureur MAPA à payer à M. [AP] la somme de 161.379 € au titre de la prise en charge des travaux de désamiantage ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la copropriété serait reconnue responsable de l’augmentation du coût du désamiantage ,

condamner solidairement la société OPTI REST et son assureur MAPA à payer à M. [AP] la somme de 58.570,51 € TTC au titre de la prise en charge des travaux de désamiantage ;

condamner solidairement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 15] [Localité 29] et son assureur, la compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, ainsi que Monsieur [O] à payer à M. [AP] la somme de 102.808,49€ TTC (161379 euros -58.570,51 €) au titre de la prise en charge du surcoût des travaux de désamiantage,

A titre infiniment subsidiaire,

condamner solidairement la société OPTI REST et son assureur MAPA à payer à M. [AP] la somme de 58.570,51 € TTC au titre de la prise en charge des travaux de désamiantage ;

écarter la mise en application de la clause limitative de responsabilité du contrat d’assurance de la Compagnie AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE et dire qu’elle est inopposable à M. [AP];

condamner solidairement l’assureur de M. [AP], la Compagnie AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE et celle de la société OPTI REST, la MAPA, à payer à M. [AP] la somme de 102.808.49 euros TTC (161.379 – 58570.51) au titre de la prise en charge du surcoût des travaux de désamiantage ;

en tout état de cause, dire que le montant de la condamnation sera indexé sur l’indice national du coût de la construction (ICC) publié par l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE), l’indice de base étant le dernier publié au jour du rapport d’expertise, c’est-à-dire l’indice du 2ème trimestre 2016 soit 1622. l’indice de comparaison servant à la xation du coût des travaux étant celui du dernier trimestre au jour du paiement effectif ;

Sur la demande de prise en charge des travaux de démolition :

A titre principal, condamner solidairement la société OPTI REST et son assureur la MAPA à payer à M. [AP] la somme de 6.000.00 € TTC au titre de la prise en charge des travaux de démolition :

A titre subsidiaire, condamner l’assurance de M. [AP]. la Compagnie AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE, à payer à M. [AP] la somme de 6.000,00 € TTC au titre de la prise en charge des travaux de démolition ;

En tout état de cause, dire que le montant de la condamnation sera indexé sur l’indice national du coût de la construction (ICC) publié par l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE), l’indice de base étant le dernier publié au jour du rapport d’ expertise, c’est-à-dire l’indice du 2ème trimestre 2016, soit 1622, l’indice de comparaison servant à la xation du coût des travaux étant celui

du dernier trimestre au jour du paiement effectif;

Sur la demande de prise en charge des travaux de reconstruction :

A titre principal condamner solidairement la société OPTI REST et son assurance MAPA à payer à M. [AP] la somme de 120.000,00 € TTC au titre de la prise en charge des travaux de reconstruction ;

A titre subsidiaire, condamner l’assurance de M. [AP] (la compagnie d’assurance AXA IARD MUTUELLE) à payer à M. [AP] la somme de 120.000,00 € TTC au titre de la prise en charge des travaux de reconstruction ;

En tout état de cause, dire que le montant de la condamnation sera indexé sur l’indice national du coût de la construction (ICC) publié par l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE), l’indice de base étant le dernier publié au jour du rapport d’expertise, c’est-à-dire l’indice du 2ème trimestre 2016 soit 1622. l’indice de comparaison servant à la fixation du coût des travaux étant celui du dernier trimestre au jour du paiement effectif;

Sur les travaux de remise en état nécessitant une astreinte de libre accès aux locaux,

CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ immeuble sis [Adresse 15] [Localité 29] et M. [O] à laisser le libre accès et à ne pas empêcher, de quelque manière que ce soit, le libre accès à M. [AP] et à toute personne mandatée par lui aux ns de procéder aux travaux qui s’imposent et ce, sous astreinte de 500 € par jour ;

Sur les demandes de réparation des différents postes de préjudice de Monsieur [AP] :

Sur la perte locative, dire que le préjudice réparable né de la perte locative et subi par M. [AP] est évalué comme suit :

-51.346,13 € au titre du préjudice arrêté au mois de juin 2016 (date du rapport d’expertise) ;

-1.575,00 € par mois à compter du mois de juillet 2016 jusqu’au jour du prononcé de la réception des travaux de reconstruction ;

-2.444,96 € au titre des charges dues à compter du mois de juillet 2016 jusqu’au 31-12-2019, outre celles qui continueront de courir dont le preneur est contractuellement responsable, et ce jusqu’ au jour du prononcé de la réception des travaux de reconstruction ;

à titre principal, condamner solidairement la société OPTI REST et son assureur MAPA à payer à M. [AP] le montant des préjudices résultant de la perte locative (loyers et charges)

à titre subsidiaire, condamner solidairement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 15] [Localité 29], son assurance, la compagnie AXA FRANCE IARD, et M. [O] à payer à M. [AP] le montant des préjudices résultant de la perte locative (loyers et charges) ;

à titre infiniment subsidiaire, condamner l’assurance de M. [AP], la Compagnie AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE. à payer à M. [AP] le montant des préjudices résultant de la perte locative (loyers et charges) ;

Sur la perte de valeur résiduelle :

dire que le préjudice réparable né de la valeur résiduelle du bâtiment et subi par M. [AP] est évalué par l’ expert judiciaire à la somme de 87.600 € TTC ;

à titre principal condamner solidairement la société OPTI REST et son assurance la MAPA à payer à M. [AP] la somme de 87.600 € TTC correspondant au préjudice réparable né de la valeur résiduelle du bâtiment ;

à titre subsidiaire condamner l’assureur de M. [AP], la Compagnie AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE, à payer à M. [AP] la somme de 87.600 € TTC correspondant au préjudice réparable né de la valeur résiduelle du bâtiment ;

Sur les frais annexes :

dire que le préjudice réparable de M. [AP]. né des frais annexes indûment exposés par ce dernier. est d’un montant de 13970.86 € TTC ;

à titre principal, condamner solidairement la société OPTI REST et son assurance MAPA à payer à M. [AP] la somme de 13.970,86 € TTC correspondant au préjudice réparable de M. [AP], né des frais annexes indûment exposés par ce dernier ;

à titre subsidiaire, condamner l’assurance de M. [AP]. la compagnie d’assurance AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE, à payer à M. [AP] la somme de 13.970,86 € TTC correspondant au préjudice réparable de M. [AP], né des frais annexes indûment exposés par ce dernier ;

Sur le préjudice moral :

Condamner in solidum la société OPTI REST, son assureur la MAPA. le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'1MMEUBLE SIS [Adresse 15] [Localité 29], son assurance. la compagnie AXA FRANCE IARD et M. [O] à payer à M. [AP] la somme de 30.000,00 euros en réparation de son préjudice moral,

Sur le rejet des prétentions de la Société OPTI REST :

A titre liminaire. débouter purement et simplement tous concluants de leur demande de condamnation de Mme [AP] en ce qu’elle n’est pas partie à la présente procédure ;

A titre principal, débouter la société OPTI REST de sa demande de condamnation de M. [AP] au paiement de la somme de 50.000,00 euros sur le fondement de l’article 1719 du Code civil ;

A titre subsidiaire, condamner in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 15] [Localité 29], son assureur, la compagnie AXA FRANCE IARD, et M. [O] à relever et garantir M. [AP] de toutes condamnations prononcées à son encontre.

A titre infiniment subsidiaire, condamner l’assurance de M. [AP], la compagnie AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE, à relever et garantir M. [AP] de toutes condamnations prononcées à son encontre,

En tout état de cause, dire que la condamnation qui serait prononcée en réparation du préjudice moral réclamé par la Société OPTI REST, personne morale, sera ramenée à l’euro symbolique;

Sur le rejet de l’action en responsabilité civile contractuelle postérieure au sinistre (aggravation du sinistre) :

à titre principal, débouter la société OPTI REST de sa demande de condamnation de M. [AP] au paiement des sommes suivantes :

—  40.000,00 euros au titre de la perte de chiffre d’affaires

—  50.367,00 euros au titre de son préjudice de réinstallation ;

—  85.000,00 euros au titre de sa perte de valeur de droit au bail ;

—  26.157,67 euros au titre de son préjudice financier;

à titre subsidiaire, condamner in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 15] [Localité 29], son assurance, la compagnie AXA France IARD, et M. [O] à relever et garantir M. [AP] de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

à titre infiniment subsidiaire, condamner l’assurance de M. [AP], la Compagnie AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE, à relever et garantir M. [AP] de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

Sur le rejet des prétentions de Monsieur [TH] qui n’est pas partie à l’instance et ne démontre aucun préjudice :

dire que Monsieur [TH] n’est pas partie à l’instance ;

débouter Monsieur [TH] de toutes ses demandes :

En toutes hypothèses :

Condamner in solidum la Société OPTI REST, son assureur la MAPA, Monsieur [U] [O], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, son assureur la Compagnie AXA France IARD, ainsi que l’assureur de Monsieur [AP], la Compagnie AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE, à payer la somme de 20.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance, et dire que Maître Christophe VINOLO pourra recouvrer directement ceux dont il aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du Code procédure civile,

Dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par 1'intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes par lui retenues en application de l’article 10 du décret du 8 Mars 2001 portant modi cation du décret du 12 septembre 1996 n° 96.1080 (tarif des huissiers) devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SA AXA FRANCE IARD , en qualité d’ assureur multirisques habitation de Monsieur [IX] [AP], après avoir rappelé les provisions versées à son assuré, a notamment demandé au Tribunal de :

Statuer ce que de droit sur la responsabilité de Monsieur [O] de la Copropriété du [Adresse 15] à [Localité 29] pour avoir empêché l’exercice de la servitude de passage et subséquemment la réalisation des travaux de désamiantage ;

dire que l’indemnité contractuelle due par la Compagnie AXA en exécution du contrat d’assurance et sur la base du rapport [GB] s’établit comme suit :

— valeur vénale du bâtiment : 73.000,00 euros

— démolition/déblais/désamiantage : 7.300,00 euros

— perte de loyers : 10.444,93 euros

Donner acte a la Compagnie AXA de ce qu’elle reste à devoir à son assuré au titre de sa garantie la somme 58.744,93 euros sous déduction des provisions d’ores et déjà versées ;

débouter Monsieur [AP] de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

le débouter de sa demande de condamnation de la Compagnie AXA à l’exécution de travaux sous astreinte ;

le débouter de ses autres demandes de condamnation au titre desdits travaux en l’état du règlement ;

le débouter de sa demande de condamnation au paiement d’une somme de « 73.000€ » (SIC) en réparation du préjudice subi par la perte du bâtiment correspondant à la valeur résiduelle du bien, aucune indemnisation de ce chef n’étant susceptible d’entrer dans le champ de la garantie contractuelle ;

le débouter de sa demande tendant à la réparation du préjudice subi pour les frais annexes de la procédure ;

En toutes hypothèses, constater la responsabilité exclusive de la Société OPTI REST dans la survenance de l’incendie du 10 mars 2012 ;

En conséquence, dire la Compagnie AXA recevable et bien fondée en son recours à l’encontre de la Société OPTI REST et son assureur MAPA ;

condamner la Société OPTI REST et la Compagnie MAPA au remboursement de la somme de 32.000€ versée à titre d’avance sur ses préjudices à Monsieur [AP] ;

les condamner au remboursement de la somme de 18,491,29 euros au titre des honoraires versés à titre d’avance aux experts [GB] (12.791.29 euros), [KC] (3.000 euros) et BEA (2.700 euros) ;

Subsidiairement, les condamner à relever et garantir la Compagnie AXA de toutes condamnations susceptibles d’ être prononcées à son encontre en exécution du contrat d’assurance et de toutes autres causes.

débouter la Compagnie MAPA de sa demande tendant à se voir relevée et garantie par la Compagnie AXA de la somme de 23.000,00 euros correspondant à la vétusté,

condamner la Société OPTI REST et la Compagnie MAPA à payer à la Compagnie AXA la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

La SARL OPTI REST a demandé au Tribunal de :

Sur l’existence d’une servitude de passage grevant la parcelle AH n°[Cadastre 10] au bénéfice de la parcelle AH n°[Cadastre 9] interdite et obstruée par la copropriété [Adresse 15] depuis 2008 :

DIRE que la parcelle AH n°[Cadastre 9] bénéficie d’ une servitude de passage sur la parcelle AH n°[Cadastre 10] conformément aux titres ;

DIRE que cette servitude ne s’est pas éteinte par non usage trentenaire ;

En conséquence, ORDONNER au syndicat de la copropriété [Adresse 15] de laisser libre le passage sur la parcelle AH n°[Cadastre 10] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement ;

DIRE que l’obstruction par la copropriété [Adresse 15] du passage sur la parcelle AH n°[Cadastre 10] a causé un préjudice de jouissance à la société OPTI REST ;

DIRE que les époux [AP] n’ont pas délivré un local conforme à son usage ;

DIRE que leur inertie a également causé le trouble de jouissance de la société OPTI REST ;

En conséquence, CONDAMNER solidairement le syndicat de la copropriété [Adresse 15] et les époux [AP] à payer la somme de 50 000,00 euros à la société OPTI REST au titre de son préjudice de trouble de jouissance en sus des sommes qui ont été allouées par la compagnie d’assurance MAPA ;

Sur les demandes de Monsieur [AP] :

DÉBOUTER Monsieur [AP] de sa demande de réalisation des travaux sous astreinte ;

DÉBOUTER Monsieur [AP] de sa demande de paiement de 51.811,34 euros au titre de la réparation de la perte locative ;

CONDAMNER la MAPA à prendre en charge le préjudice de Monsieur [AP] en ce qui concerne la perte de valeur du bâtiment, estimée par l’ expert à 73.000 euros ;

DÉBOUTER Monsieur [AP] en ce qui concerne ses demandes financières au titre du coût du permis de construire et de l’assistance technique et juridique ;

CONDAMNER la MAPA à prendre en charge le coût du rapport technique de Monsieur [V] à hauteur de 1.536,86 euros HT ;

CONDAMNER la MAPA à prendre en charge le coût de réalisation du désamiantage du bâtiment chiffré par l’Expert à 119.429,23 euros HT ;

CONDAMNER la MAPA à prendre en charge le coût de démolition du bâtiment chiffré par l’expert à 5000,00 euros HT ;

CONDAMNER la MAPA à prendre en charge le coût de reconstruction du bâtiment chiffré par l’expert à 96.000,00 euros HT ;

DÉBOUTER Monsieur [AP] de sa demande financière au titre de son préjudice moral;

Sur les préjudices subis par la société OPTI REST :

DIRE que les demandes de la société OPTI REST sont recevables et bien fondées ;

DIRE que la MAPA a manqué à son obligation d’information et de conseil ;

DIRE que l’inertie de la MAPA a aggravé le sinistre de mars 2012 ;

DIRE que les époux [AP] sont responsables de l’aggravation du sinistre du fait de leur inertie ;

DIRE que l’obstruction du syndicat de la copropriété [Adresse 15] a été l’une des causes de l’aggravation du sinistre, du retard des travaux et de l’aggravation des préjudices de la société OPTI REST ;

En conséquence, CONDAMNER solidairement le syndicat de la copropriété [Adresse 15] avec la MAPA et les époux [AP] à réparer les préjudices subis par la SARL OPTI REST dus à l’ aggravation du sinistre, tels qu’énoncés ci-dessous ;

CONDAMNER solidairement la MAPA, la copropriété [Adresse 15] et les époux [AP] à payer à la SARL OPTI REST les sommes suivantes :

—  40.000,00 € au titre de la perte de chiffre d’affaires,

—  50.367,00 € au titre de son préjudice de réinstallation,

—  85.000,00 € au titre de sa perte de la valeur de droit au bail,

—  19.458.68 € au titre de son préjudice nancier ;

CONDAMNER solidairement la MAPA et la copropriété [Adresse 15] à payer à Monsieur [TH], gérant de la SARL OPTI REST, la somme de 20 000 € au titre de son préjudice moral ;

Condamner la MAPA à la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société MAPA a demandé au Tribunal de :

A titre principal :

CONSTATER la faute de Monsieur [O] et de la copropriété du [Adresse 15] à [Localité 29] caractérisée par leur blocage de la servitude de passage ;

DIRE que seul Monsieur [O] et la copropriété du [Adresse 15] à [Localité 29] sont responsables des préjudices postérieurs au mois de novembre 2012, allégués par Monsieur [AP] et la société OPTI REST ;

DÉBOUTER en conséquence Monsieur [AP] et la société OPTI REST de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société MAPA ;

DIRE la demande d’exécution forcée de Monsieur [AP] à l’encontre de la société MAPA irrecevable :

DIRE que la société MAPA ne saurait être tenue au paiement d’une somme supérieure à 20.405€ au titre des travaux de désamiantage ;

DIRE que Monsieur [AP] ne peut prétendre à la fois à une indemnité au titre des travaux de démolition et reconstruction et à une indemnité au titre de la valeur résiduelle du bâtiment;

CONDAMNER Monsieur [O] et la copropriété du [Adresse 15] à [Localité 29] à payer à la société MAPA la somme de 36.926,40 € (73.852,80 / 2) au titre de la perte d’exploitation postérieure au mois de novembre 2012, correspondant donc aux mois compris entre décembre 2012 et mars 2013 ;

A titre subsidiaire :

CONDAMNER Monsieur [O] et la copropriété du [Adresse 15] à [Localité 29] à relever la société MAPA de toute condamnation qui pourrait être prononcées à son encontre au titre des préjudices postérieurs au mois de novembre 2012 à savoir:

-78 619.23 € (119 429,23 – 40810) au titre du delta existant entre le coût des travaux de désamiantage suivant devis de la société AD2L de 2012 et l’évaluation de l’Expert

judiciaire sollicitée par Monsieur [AP] ;

—  51 811.34 € au titre des pertes locatives sollicitées par Monsieur [AP] ;

—  14 078.86 € au titre des frais annexes sollicités par Monsieur [AP] ;

—  25 000 € au titre du préjudice moral sollicité par Monsieur [AP] :

—  40 000 € au titre de la perte du chiffre d’affaires sollicitée par la société OPTI REST ;

—  50 367 € au titre du préjudice lié à la réinstallation sollicité par la société OPTI REST ;

—  19 458.48 € au titre du préjudice nancier sollicité par la société OPTI REST.

Condamner la compagnie AXA à relever la société MAPA de la somme 23.000,00 € correspondant à la différence entre le coût de reconstruction de l’immeuble et la valeur résiduelle de l’immeuble, correspondant à la vétusté ;

En tout état de cause : condamner Monsieur [O] et la copropriété du [Adresse 15] à [Localité 29] à payer à la société MAPA la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15] et [Adresse 5]. pris en la personne de son syndic en exercice, a demandé au Tribunal de :

Sur les prétentions relatives à la servitude de passage :

DIRE ET JUGER que Monsieur [IX] [AP] et la société OPTI REST ne démontrent pas avoir usé depuis moins de trente ans de l’assiette qu’ils revendiquent ;

Par conséquent, les DÉBOUTER de leur demande tendant à voir « dire et juger que la parcelle AH n°[Cadastre 9] bénéficie d’une servitude de passage par la parcelle AH n°[Cadastre 10] conformément aux titres '' ;

DIRE ET JUGER éteinte la prétendue servitude de passage grevant la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 10] au profi t de la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 9] ;

DÉBOUTER Monsieur [IX] [AP] et la société OPTI REST de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

Sur les prétentions indemnitaires :

A titre principal :

DIRE ET JUGER irrecevables et pour le moins infondés la société OPTI REST, la société MAPA et Monsieur [IX] [AP] en l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions;

DÉBOUTER la société OPTI REST, la société MAPA et Monsieur [IX] [AP] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

REJETER toutes demandes de condamnation présentées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 29] ;

A titre subsidiaire :

DIRE ET JUGER irrecevables. et pour le moins infondés, la société OPTI REST, la société MAPA et Monsieur [IX] [AP] en l’ensemble de leurs demandes, ns et prétentions ;

DÉBOUTER la société OPTI REST, la société MAPA et Monsieur [IX] [AP] de l’ensemble de leurs demandes, ns et prétentions ;

REJETER toutes demandes de condamnation présentées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 29] ;

A titre très subsidiaire :

CONDAMNER in solidum la société AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 29], Monsieur [IX] [AP], son assureur, la société AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE, la société OPTI REST et son assureur, la société MAPA, Monsieur [U] [O] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 29] de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre ;

NE PAS ASSORTIR le jugement à intervenir de l’exécution provisoire dans l’ hypothèse où une condamnation serait prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis[Adresse 15] à [Localité 29];

En tout état de cause :

REJETER toutes demandes de condamnation présentées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 29]

CONDAMNER in solidum tous succombants à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 29] la somme de 10.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Grégory PILLIARD, Avocat, en application des dispositions de l’article 699 du même code.

Monsieur [U] [O] a demandé au Tribunal de :

A titre principal :

CONSTATER que Monsieur [O] a manifesté son accord concernant le passage sur sa propriété qui a été formalisé par deux ordonnances de référés ;

DIRE que Monsieur [O] n’est aucunement responsable d’un quelconque retard des travaux ;

DIRE que les experts désignés considèrent que les travaux de désamiantage ne peuvent pas être réalisés par l’arrière de l’édi ce ;

DIRE que la responsabilité délictuelle de Monsieur [O] ne saurait être engagée ;

DÉBOUTER Monsieur [AP] et la société OPTI REST, la MAPA de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions formulées à l’encontre de Monsieur [O] ;

DÉBOUTER Monsieur [AP] et la société OPTI REST de leur demande tendant à voir « dire et juger que la parcelle AH n°[Cadastre 9] bénéficie d’une servitude de passage par la parcelle AH n°[Cadastre 10] conformément aux titres '' ;

DIRE éteinte la prétendue servitude de passage grevant la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 10] au profit de la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 9] ;

DONNER ACTE à Monsieur [O] de ce qu’i1 fait sien l’argumentaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] à [Localité 29] concernant l’absence d’usage de la servitude ;

DÉBOUTER Monsieur [IX] [AP] et la société OPTI REST, LA MAPA de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire :

DONNER ACTE à Monsieur [O] de ce qu’il fait sien l’ argumentaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] à [Localité 29] concernant les préjudices revendiqués par Monsieur [AP], la société OPTI REST et la société MAPA ;

DÉBOUTER Monsieur [IX] [AP], la société OPTI REST et la MAPA de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

A titre infiniment subsidiaire :

ORDONNER le partage de responsabilité entre Monsieur [O], le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] à [Localité 29] et son assureur la compagnie AXA IARD :

En tout état de cause,

DÉBOUTER [IX] [AP] et la société OPTI REST, La MAPA, AXA IARD et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] à [Localité 29] ;

CONDAMNER in solidum tout succombant au paiement de la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Éric GOIRAND, Avocat, sur son affirmation de droit.

ORDONNER 1'exécution provisoire du jugement à intervenir.

La SA AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur multirisques du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15], a demandé au Tribunal de :

A titre principal, sur la non garantie de la SA AXA France IARD, en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 15] à [Localité 29] :

DIRE que la SA AXA France IARD ne doit pas la garantie à son assuré, le Syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 15] à [Localité 29] ;

DIRE que les Conditions Générales du contrat, en page 2, ne garantissent que les conséquences pécuniaires que l’assuré encourt légalement du fait de ses biens immobiliers ;

DIRE que les Conditions Générales, en page 10, ne garantissent pas l’assuré au titre de la responsabilité civile en qualité de propriétaire que pour des dommages causés aux tiers résultant directement du fait des biens immobiliers ;

DIRE que le contrat d’assurance souscrit par le Syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 15] à [Localité 29] ne garantit que le risque aléatoire ;

DIRE que le contrat d’assurance souscrit par le Syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 15] à [Localité 29] n’a nullement vocation à garantir un préjudice moral ;

DIRE que la responsabilité civile du conseil syndical ou ses membres n’est nullement recherchée ;

DIRE que la prétendue opposition du Syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 15] à [Localité 29] de laisser passer son voisin sur son fonds ne revêt nullement le caractère d’un risque aléatoire et ne peut être considérée comme dépendant par nature d’un événement incertain et par conséquent n’est pas garantie ;

A titre subsidiaire. sur la non responsabilité du Syndicat des Copropriétaires [Adresse 15] à [Localité 29] :

DIRE que le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 15]. [Adresse 28] à [Localité 29] n’est pas responsable des préjudices subis par M [AP] et OPTI REST ;

DIRE que la contestation par le Syndicat des Copropriétaires de l’existence de la servitude de passage grevant son fonds ne peut constituer une faute ;

DIRE nul le rapport d’expertise comme contraire à l’article 233 du Code de Procédure Civile en ce qu’il conclut à l’existence d’une servitude de passage conventionnelle en se fondant sur un rapport partial de M [V] ;

En tout état de cause :

DIRE que l’existence d’une servitude de passage conventionnelle grevant le fonds de la copropriété [Adresse 15] à [Localité 29] n’est nullement démontrée ;

DIRE que même si l’existence de cette servitude est retenue, elle s’est éteinte par prescription;

DIRE qu’ aucun lien de causalité n’est démontré entre le prétendu refus de passage de la Copropriété et la non réalisation des travaux ;

Pour la période 2012 à janvier 2013 :

DIRE que M. [AP] et la société OPTI REST n’ont nullement sollicité l’autorisation de passage lors des débats devant le Juge des Référés en date du 16 mars 2012 ;

DIRE que M. [O] et la société OPTI REST sont défaillants à démontrer que le refus de passage des entreprises a émané de la Copropriété ;

DIRE que la contestation de la servitude de passage était connue par la société OPTI REST et M. [AP] qui ont délibérément choisi de faire néanmoins passer les travaux par cette servitude alors que les travaux pouvaient être réalisés par un autre passage ;

DIRE les travaux de désamiantage ne pouvaient être réalisés par l’arrière selon l’ expert [KC] et son sapiteur BEA ;

DIRE que les travaux ne pouvaient de toutes façons pas être commencés en raison d’un devis inapplicable de la société AD2L ;

Pour la période postérieure à janvier 2013 :

DIRE que la Copropriété a donné son autorisation de passage temporaire dès le 22 janvier 2013 qui a été actée par Ordonnance du Juge des Référés du 23 juillet 2013 ;

A titre infiniment subsidiaire, sur les demandes indemnitaires.

DÉBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de sa demande d’être relevé et garanti pour toutes les condamnations prononcées à son encontre :

Sur les demandes formulées par la Société OPTI REST à l’encontre du Syndicat des copropriétaires :

DÉBOUTER la Société OPTI REST de sa demande fondée sur le trouble de jouissance à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires, seul M. [AP] étant contractuellement fautif ;

DÉBOUTER la Société OPTI REST de sa demande d’aggravation de préjudice ;

LA DÉBOUTER de sa demande de préjudice d’exploitation non démontré ;

LA DÉBOUTER de son préjudice de réinstallation non démontré ;

LA DÉBOUTER de sa demande de perte de droit au bail non démontrée ni retenue par l’Expert;

LA DÉBOUTER de ses demandes de préjudice financier concernant uniquement le propriétaire M. [AP] du bâtiment ;

LA DÉBOUTER de la demande de préjudice moral du gérant non partie en la cause ;

Sur les demandes formulées par la Société MAPA à l’encontre du Syndicat des copropriétaires:

LA DÉBOUTER de sa demande non reprise dans le dispositif concernant son préjudice d’exploitation ;

LA DÉBOUTER de sa demande relative à la prise en charge des préjudices postérieurs à 2012 à savoir le delta entre la différence du devis de 2012 et celui retenu par l’Expert ;

DIRE que l’Expert judiciaire « n’ayant pris pour base ni un devis réalisable en 2012 ni un devis réalisable un 2013 »(SIC) ;

DÉBOUTER la Société MAPA de ses demandes d’indemnisation pour les préjudices de M. [AP], ce dernier ne justifie nullement des pertes locatives au regard du fait qu’il n’a pas interjeté appel de 1' ordonnance de Référé suspendant les loyers et qu’ une autre procédure est en cours par devant le Tribunal de Grande instance ;

DIRE ET JUGER que les frais annexes sollicités font double emploi avec l’article 700 du code de procédure civile et le débouter de sa demande de préjudice moral non justifié ;

DÉBOUTER la Société MAPA de ses demandes d’indemnisation pour les préjudices de la Société OPTI REST ;

DÉBOUTER cette dernière de sa demande d’indemnisation de préjudice de chiffre d’affaires non démontré, de frais de réinstallation non démontrés et de sa demande au titre du préjudice nancier concernant uniquement M [AP] ;

LA DEBOUTER également de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTER M [AP] et la société MAPA de leur demande à l’encontre de la société AXA France IARD, assureur de la copropriété ;

A titre très subsidiaire :

DIRE que M. [O] est le principal responsable de l’opposition du passage ;

DIRE que M. [AP] et la Société OPTI REST ayant connaissance de l’opposition de la Copropriété auraient dû prévoir les travaux par un autre biais que la servitude de passage ;

CONDAMNER solidairement M. [O], M. [AP] et la Société OPTI REST, in solidum, aux côtés de la concluante ;

En tout état de cause, CONDAMNER tout succombant à verser à AXA France IARD la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’ aux entiers dépens, ces derniers distraits au profit de M^e Alexandra BOUCLON-LUCAS.

Par jugement du 20 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Toulon a statué comme suit :

REJETTE la demande d’ annulation du rapport de Monsieur [GB] sur la question de la servitude de passage.

DIT non éteinte la servitude de passage constituée par acte du 7 mars 1850 sur la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 10] appartenant au syndicat des copropriétaires de la copropriété[Adresse 15] au pro t du fonds de Monsieur [IX] [AP] cadastré section AH n°[Cadastre 9].

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15], pris en la personne de son syndic en exercice, ainsi que Monsieur [U] [O] à laisser libre le passage tel que défini dans l’ acte du 7 mars 1850 à tout occupant des locaux appartenant à Monsieur [IX] [AP], sis [Adresse 14] à [Localité 29], cadastrés section AH n°[Cadastre 9], sous astreinte de 300 € par infraction constatée à l’ expiration d’un délai de 5 jours après signification du présent jugement.

DEBOUTE la SASU OPTI REST de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance formée à l’ encontre du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15] ainsi qu’ à l’encontre de Monsieur [IX] [AP].

CONDAMNE in solidum la SASU OPTI REST et la société d’ assurances mutuelles MAPA à payer à Monsieur [IX] [AP] la somme de 143315.08 euros TTC. indexée sur l’ indice national de la construction publié par l’ lNSEE, l’ indice de base étant le dernier publié au jour du rapport d’ expertise, soit l’ indice du 2ème trimestre 2016, l’ indice de comparaison servant à la fixation du coût des travaux étant celui du dernier trimestre au jour du paiement effectif, au titre des frais de désamiantage.

CONDAMNE in solidum la SASU OPTI REST et la société d’assurances mutuelles MAPA à payer à Monsieur [IX] [AP] la somme de 6.000 euros TTC au titre des frais de démolition et 106248.68 € TTC au titre des frais de reconstruction, le tout indexé sur l’ indice national de la construction publié par l’ lNSEE, l’ indice de base étant le dernier publié au jour du rapport d’ expertise, soit le rapport du 2ème trimestre 2016, l’ indice de comparaison servant à la fixation du coût des travaux étant celui du

dernier trimestre au jour du paiement effectif.

DIT n’ y avoir lieu à nouvelle condamnation sous astreinte de libérer l’ accès à la porte de service le temps des travaux compte tenu de l’ existence de la servitude de passage.

CONDAMNE in solidum la SASU OPTI REST et la société d’assurances mutuelles MAPA à payer à Monsieur [IX] [AP] en deniers et quittances compte tenu des provisions déjà versées par la SA AXA FRANCE IARD :

51346.13 € au titre du préjudice arrêté au jour du dépôt du rapport de Monsieur [GB],

1.575 euros par mois à compter du mois de juillet 2016, jusqu’ au jour du versement par la SASU OPTI REST et la société d’assurances mutuelles MAPA de la somme mise à leur charge par le Tribunal au titre des travaux de reprise,

2.444,96 € au titre des charges dues à compter du mois de juillet 2016 jusqu’ au 31 décembre 2019, outre les charges qui continueront de courir jusqu’ au jour du versement par la SASU OPTI REST et la société d’assurances mutuelles MAPA de la somme mise à leur charge par le Tribunal au titre des travaux de reprise.

DÉBOUTE Monsieur [IX] [AP] de sa demande d’ indemnisation au titre de la perte de valeur résiduelle.

CONDAMNE in solidum la SASU OPTI REST et la société d’assurances mutuelles MAPA à payer à Monsieur [IX] [AP] la somme de 5.382,00euros au titre des frais divers.

DÉBOUTE Monsieur [IX] [AP] de sa demande au titre du préjudice moral.

DÉBOUTE la SASU OPTI REST de l’ intégralité de ses demandes au titre des préjudices d’ exploitation, de perte de chiffre d’ affaires, de perte de valeur du droit au bail, de réinstallation et des préjudices financiers.

DÉBOUTE la SASU OPTI REST de sa demande au titre du préjudice moral subi par Monsieur [TH].

DÉBOUTE la société d’assurances mutuelles MAPA de son action récursoire à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15] et de Monsieur [U] [O] au titre de la perte d’ exploitation de la SASU OPTI REST pour la période postérieure au mois de novembre 2012.

DEBOUTE la société d’assurances mutuelles MAPA de ses demandes de garantie dirigées à l’ encontre du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 17] et de Monsieur [U] [O].

CONDAMNE la SA AXA FRANCE IARD, en qualité d’ assureur de Monsieur [IX] [AP], à relever et garantir la société d’assurances mutuelles MAPA du paiement à Monsieur [IX] [AP] de la somme de 23.000 euros correspondant à la différence entre la valeur résiduelle de l’immeuble au jour du sinistre et le coût de la reconstruction.

CONDAMNE la SASU OPTI REST et la société d’assurances mutuelles MAPA à payer à la SA AXA FRANCE IARD en qualité d’ assureur de Monsieur [IX] [AP] la somme de 32.000 € à titre récursoire.

DÉBOUTE la SA AXA FRANCE IARD en qualité d’ assureur de Monsieur [IX] [AP] de sa demande au titre du remboursement des frais d’ expertise et d’ études techniques.

DÉBOUTE la SA AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’ assureur de Monsieur [IX] [AP], de sa demande de garantie sur les sommes restant à devoir à Monsieur [IX] [AP] en application du contrat d’ assurance.

CONDAMNE in solidum la SASU OPTI REST. la société d’assurances mutuelles MAPA et la SA AXA FRANCE IARD, en qualité d’ assureur de Monsieur [IX] [AP], à payer. sur le fondement de l’ article 700 du Code de procédure civile :

6.000 € à Monsieur [IX] [AP].

1.500 euros au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 17] pris en la personne de son syndic en exercice,

1.500 euros à la SA AXA FRANCE IARD en qualité d’ assureur de la copropriété.

1.500 € à Monsieur [U] [O].

REJETTE toutes les autres demandes fondées sur l’ article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SASU OPTI REST. la société d’assurances mutuelles MAPA et la SA AXA FRANCE IARD en qualité d’ assureur de Monsieur [IX] [AP] aux dépens. distraits au profit de Maître Christophe VINOLO. Grégory PILLIARD, Alexandra BOUCLON-LUCAS, Éric GOIRAND.

DIT n’ y avoir lieu à statuer sur le fondement de l’ article 10 du décret du 8 mars 2001 sur le tarif des huissiers.

ORDONNE 1'exécution provisoire.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a notamment :

Écarté la nullité du rapport d’expertise, aux motifs que l’ expert, qui certes n’est pas géomètre, a exercé personnellement sa mission sur ce point car il a apporté des commentaires et analyses sur le rapport de Monsieur [V].

Le fait de ne pas avoir sollicité l’ appui technique d’un sapiteur géomètre n’ est pas de nature à faire annuler le rapport sur la question de la servitude de passage.

Sur l’existence de la servitude revendiquée , il a retenu que :

Suivant acte authentique du 7 mars 1850, publié à la conservation des hypothèques, Monsieur [X] [I] a acquis deux parcelles qui composent aujourd’ hui la propriété de Monsieur [IX] [AP] cadastrée section AH n°[Cadastre 9] ; que cet acte établit une servitude de passage d’un mètre de large au Sud du terrain devenu la parcelle AH n° [Cadastre 10] appartenant à la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 15]. Cette servitude est mentionnée dans deux actes de mutation de 1887 et de 1920, également publiés, mais plus dans les actes ultérieurs.

Les actes de mutation successifs ultérieurs relatifs à ce bien ne font plus mention de la servitude, qu’ il s’ agisse de l’ acte de vente du 8 avril 1935 ou de l’ acte de partage du 16 avril l956. Cependant, cette absence de mention n’ est pas en soi de nature à faire disparaître la servitude publiée.

Il en va de même de l’ absence de mention de cette servitude dans l’ acte constituant la copropriété [Adresse 17], la publication de la servitude la rendant opposable aux tiers.

Seul le non exercice pendant trente ans est susceptible d’ entraîner l’ extinction de cette dernière.

Il appartient à celui qui se prévaut du maintien de la servitude de démontrer qu’ il l’ a exercée depuis moins de trente ans. Par contre, suivant les dispositions de l’ article 2264 du Code civil, le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement est présumé avoir possédé dans le temps intermédiaire, sauf preuve contraire. Il en résulte qu’ il appartient au propriétaire du fonds servant de prouver que le délai de la prescription trentenaire s’ est écoulé depuis la date du titre constitutif de la servitude jusqu’ à ce qu’ elle ait été exercée de nouveau.

Il est constant qu’ une porte située au fond du local de Monsieur [IX] [AP] donne accès à la servitude telle que décrite dans l’ acte de constitution. Cette porte est ancienne et visible sur des photographies datant des années 60. Les attestations produites par Monsieur [IX] [AP] corroborent l’ existence ancienne de cette porte décrite comme une porte de service.

Les déclarations suivant lesquelles les occupants des locaux ont usé du passage sont en adéquation avec les différents contrats de bail commercial signés par Monsieur [AP] qui font tous état de la servitude de passage pour la livraison des marchandises.

L’ exercice du passage par ces lieux a été remis en cause par la copropriété [Adresse 15] par courrier du 5 avril 2011 du syndic lorsque la SASU OPTI REST a décidé de remettre en service cette porte condamnée par le précédent locataire. La date de la fermeture de cette porte n’est pas connue mais l’ ensemble des pièces montre que la condamnation a été réalisée moins de trente ans avant l’ action en référé initiée en 2012.

La copropriété [Adresse 15] n’ apporte aucune pièce de nature à démontrer que l’exercice du passage sur cette servitude a connu une interruption d’ au moins trente ans entre sa constitution et les années 1960.

Sur le rejet des demandes indemnitaires d’ OPTI REST contre la copropriété et les époux [AP] :

L’ existence de la servitude n ' était pas mentionnée dans l’ acte constitutif de la copropriété ni dans le titre de propriété de Monsieur [IX] [AP], de sorte que le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15] a cru être légitime à refuser le passage sur sa propriété.

Sa faute dans ce contexte où l’ existence de la servitude n’ était pas officiellement établie, n’ est pas rapportée.

Sur la condamnation des époux [AP] pour ne pas avoir délivré un local conforme au bail, ce dernier mentionnant le droit de passage sur l’ assiette de la servitude.

D’ une part Madame [AP] n’ est pas dans la cause et aucune condamnation ne saurait être prise à son encontre.

Il est constant que Monsieur [IX] [AP] a donné son autorisation à la SASU OPTI REST de procéder à la réouverture de la porte de service et mis en 'uvre les moyens à sa disposition pour mettre un terme au conflit avec la copropriété au sujet de ce droit de passage, qu’ il s’ agisse de moyens amiables, du mandat donné à Monsieur [V] pour obtenir une étude amiable sur l’ existence de la servitude et de la demande au Juge des référés tendant à voir ordonner une expertise sur ce point.

Il résulte des dispositions de l’ article 1725 du Code civil que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ ailleurs à aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En n, les litiges relatifs au passage pour l’ exploitation du local et aux conséquences de l’ incendie ont été concomitants et la SASU OPTI REST ne justifie pas d’un préjudice spécifique lié au préjudice de jouissance avant l’ incendie du fait de l’ absence de passage par la servitude.

Sur la prise en charge des travaux de désamiantage :

Le bailleur a droit à la réparation intégrale de son préjudice et les circonstances du blocage du passage par le syndicat de la copropriété et M [U] [O] ne peuvent venir réduire son droit à indemnisation. Ces circonstances et les diverses responsabilités dans le surcoût de travaux seront étudiées dans le cadre des appels en garantie .

Le devis établi par la société AD2L en avril 2012 est obsolète compte tenu de l’évolution de la réglementation en matière de traitement des déchets contenant de l’amiante.

Par déclaration du 17 novembre 2021, la société d’assurance mutuelle MAPA a relevé appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Vu les conclusions notifiées le 28 juillet 2022 par la société MAPA tendant à :

REFORMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de TOULON le 20 octobre 2021 en ce qu’il:

« Condamne in solidum la SASU OPTI REST et la Société d’Assurances Mutuelles MAPA à payer à Monsieur [IX] [AP] la somme de 143.315,08 € TTC, indexée sur l’indice national de la construction publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier publié au jour du rapport d’expertise, soit « le rapport »(SIC) du 2ème trimestre 2016, l’indice de comparaison servant à la fixation du coût des travaux étant celui du dernier trimestre du jour du paiement effectif, au titre des frais de désamiantage.

Condamne in solidum la SASU OPTI REST et la Société d’Assurances Mutuelles MAPA à payer à Monsieur [IX] [AP] la somme de 6.000 € TTC au titre des frais de démolition et 106.248,68 € TTC au titre des frais de reconstruction, le tout indexé sur l’indice national de la construction publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier publié au jour du rapport d’expertise , soit « le rapport » du 2ème trimestre 2016, l’indice de comparaison servant à la fixation du coût des travaux étant celui du dernier trimestre du jour du paiement effectif,

Condamne in solidum la SASU OPTI REST et la Société d’Assurances Mutuelles MAPA à payer à Monsieur [IX] [AP], en deniers et quittances, compte tenu des provisions déjà versées par la SA AXA FRANCE IARD :

51.346,13 € au titre du préjudice arrêté au jour du dépôt du rapport de Monsieur [GB]

1.575 € par mois à compter du mois de juillet 2016 jusqu’au jour du versement par la SASU OPTI REST et la Société d’Assurances Mutuelles MAPA de la somme mise à leur charge par le Tribunal au titre des travaux de reprise,

2.444,96 € au titre des charges dues à compter du mois de juillet 2016 jusqu’au 31 décembre 2019 outre les charges qui continueront à courir jusqu’au jour du versement par la SASU OPTI REST et la Société d’Assurances Mutuelles MAPA de la somme mise à leur charge par le Tribunal au titre des travaux de reprise,

Condamne in solidum la SASU OPTI REST et la Société d’Assurances Mutuelles MAPA à payer à Monsieur [IX] [AP] la somme de 5.382 € au titre des frais divers,

Déboute la Société d’Assurances Mutuelles MAPA de son action récursoire à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 17] et de Monsieur [U] [O] au titre de la perte d’exploitation de la SASU OPTI REST pour la période postérieure au mois de novembre 2012,

Déboute la Société d’Assurances Mutuelles MAPA de ses demandes en garantie dirigées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 15] et de Monsieur [U] [O],

Condamne la SASU OPTI REST et la Société d’Assurances Mutuelles MAPA à payer à la SA AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur de Monsieur [IX] [AP], la somme de 32.000 € à titre récursoire,

Condamne in solidum la SASU OPTI REST, la Société d’Assurances Mutuelles MAPA et la SA AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de Monsieur [IX] [AP] à payer, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile :

6.000 € à Monsieur [IX] [AP],

1.500 € au Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 17] pris en la personne de son syndic en exercice,

1.500 € à la SA AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de la Copropriété,

1.500 € à Monsieur [U] [O]

Rejette toutes les autres demandes fondées sur l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamne in solidum la SASU OPTI REST, la Société d’Assurances Mutuelles MAPA et la SA AXA France IARD, en qualité d’assureur de Monsieur [IX] [AP], aux dépens distraits au profit de Maîtres Christophe VINOLO, Grégory PILLIARD, Alexandra BOUCLON-LUCAS, Éric GOIRAND. »

« En l’état des 4080 Caractères autorisés, Il est joint à la présente une annexe comportant les demandes de première instance de la MAPA pour permettre à la Cour de statuer à nouveau, ce que le Premier Juge aurait dû faire. » (SIC)

ET STATUANT A NOUVEAU :

A titre principal :

DEBOUTER la société OPTI REST, Monsieur [AP] et son assureur, la copropriété du [Adresse 15] à [Localité 29] et Monsieur [O] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’endroit de la MAPA ;

JUGER que la faute de Monsieur [O] et du Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété du [Adresse 15] à [Localité 29] est caractérisée par leur blocage de la servitude de passage ;

JUGER que seuls Monsieur [O] et le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété du [Adresse 15] à [Localité 29] sont responsables des préjudices postérieurs au mois de novembre 2012 allégués par Monsieur [AP] et la société OPTI REST ;

DEBOUTER en conséquence Monsieur [AP], et la société OPTI REST de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société MAPA ;

JUGER que la société MAPA ne saurait être tenue au paiement d’une somme supérieure à 89.248,68 € au titre des travaux de démolition et reconstruction ;

JUGER que la société MAPA ne saurait être tenue au paiement d’une somme supérieure à 28.403,76 € au titre des travaux de désamiantage, et, en toute hypothèse,

JUGER que la société MAPA a, d’ores et déjà, réglé entre les mains de la société OPTI REST la somme de 20 405 € ;

JUGER que la société MAPA ne saurait être tenue au paiement d’une somme supérieure à 5.382€ au titre des frais annexes ;

JUGER que la société MAPA ne saurait être tenue à une indemnisation au titre des pertes locatives de Monsieur [AP], postérieures au mois de novembre 2012 ;

JUGER que Monsieur [AP] ne peut prétendre à la fois à une indemnité au titre des travaux de démolition et reconstruction, et à une indemnité au titre de la valeur résiduelle du bâtiment ;

CONDAMNER Monsieur [O] et le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété du [Adresse 15] à [Localité 29], à payer à la société MAPA la somme de 36.926,40 € (73 852,80 / 2) au titre de la perte d’exploitation postérieure au mois de novembre 2012, correspondant donc aux mois compris entre décembre 2012 et mars 2013

A titre subsidiaire :

CONDAMNER Monsieur [O] et le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété du [Adresse 15] à [Localité 29] et la SA AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de la copropriété, à relever la société MAPA de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au titre des préjudices postérieurs au mois de novembre 2012 et notamment :

—  114 911.32 € (143 315.08 ' 28 403.76) au titre du delta existant entre le coût des travaux de désamiantage suivant devis de la société AD2L de 2012, et la somme retenue par le tribunal judiciaire ;

—  51 811,34 € au titre des pertes locatives sollicitées par Monsieur [AP], outre les indemnités allouées au titre de la période postérieure à juillet 2016 ;

— Toute autre indemnité qui serait liée à un préjudice résultant du refus de la copropriété voisine et de Monsieur [O] de laisser le passage :

CONDAMNER la compagnie AXA, en qualité d’assureur de Monsieur [AP], à relever la société MAPA de la somme 23 000 €, correspondant à la différence entre le coût de reconstruction de l’immeuble, et la valeur résiduelle de l’immeuble, correspondant à la vétusté ;

En tout état de cause :

CONDAMNER Monsieur [O] et le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété du [Adresse 15] à [Localité 29] à payer à la société MAPA la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Vu les conclusions de M [O] du 28 juillet 2022 tendant à :

Vu le jugement rendu le 20 octobre 2021 entre les parties,

Vu l’ article 1240 du code civil,

Vu les articles 515, 696 et 700 du code de procédure civile,

A titre principal,

CONFIRMER le jugement rendu le 20 octobre 2021 entre les parties en toutes ses dispositions;

DEBOUTER toutes parties de demandes plus amples ou contraires ;

A titre subsidiaire, et en cas d’ infirmation,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’ immeuble [Adresse 15] à [Localité 29] à relever et garantir Monsieur [O] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, in solidum avec son assureur la compagnie AXA IARD ;

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum tous succombants à payer à Monsieur [U] [O] la somme de 8 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Éric GOIRAND, Avocat, sur son affirmation de droit.

Vu les conclusions du 14 novembre 2024 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 29] tendant à

Sur les prétentions relatives à la servitude de passage :

DIRE ET JUGER que Monsieur [IX] [AP] et la société OPTI REST ne démontrent pas avoir usé depuis moins de trente ans de l’assiette qu’ils revendiquent ;

Par conséquent, les DÉBOUTER de leur demande tendant à voir « dire et juger que la parcelle AH n°[Cadastre 9] bénéficie d’une servitude de passage par la parcelle AH n°[Cadastre 10] conformément aux titres » ;

DIRE ET JUGER éteinte la prétendue servitude de passage grevant la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 10] au profit de la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 9] et réformer, en ce sens, le jugement rendu, le 20 octobre 2021 par le Tribunal Judiciaire de Toulon ;

DÉBOUTER la société MAPA, Monsieur [IX] [AP] et la société OPTI REST de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

RÉFORMER le jugement rendu, le 20 octobre 2021, par le Tribunal Judiciaire de Toulon en tant qu’il a « dit non éteinte la servitude de passage constituée par acte du 7 mars 1850 sur la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 10] appartenant au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15] au profit du fonds de Monsieur [IX] [AP] cadastré section AH n°[Cadastre 9] », a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 29] « à laisser libre le passage tel que défini dans l’acte du 7 mars 1850 à tout occupant des locaux appartenant à Monsieur [IX] [AP] sis [Adresse 14] à [Localité 29], cadastrés section AH n°[Cadastre 9], sous astreinte de 300 € par infraction constatée à l’expiration d’un délai de 5 jours après signification du présent jugement » ;

Sur les prétentions indemnitaires :

A titre principal :

DÉBOUTER la société OPTI REST, la société MAPA et Monsieur [IX] [AP] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

REJETER toutes demandes de condamnation présentées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 15] à [Localité 29] et confirmer, en ce sens, le jugement rendu, le 20 octobre 2021, par le Tribunal Judiciaire de Toulon ;

A titre subsidiaire :

DEBOUTER la société OPTI REST, la société MAPA et Monsieur [IX] [AP] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

REJETER toutes demandes de condamnation présentées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 15] à [Localité 29] et confirmer, en ce sens, le jugement rendu, le 20 octobre 2021, par le Tribunal Judiciaire de Toulon ;

A titre très subsidiaire :

INTERPRÉTER en faveur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 15] à [Localité 29], en application des dispositions de l’article L.211-1 du code de la consommation, ou, subsidiairement, en application des dispositions de l’article 1162 du code civil, devenues 1190 du même code, les clauses des conditions générales du contrat d’assurance multirisque immeuble souscrit auprès de la société AXA, notamment sa définition des responsabilités (Cf. page 2 des conditions générales, pièce n°28), en jugeant qu’elle couvre la responsabilité qu’il encourt par application de l’article 1382 du code civil devenu 1240 du même code, et « réformer, en ce sens, le jugement rendu, le 20 octobre 2021 par le Tribunal Judiciaire de Toulon »(SIC) ;

DIRE ET JUGER que la demande présentée par Monsieur [U] [O], en cause d’appel, tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 29] à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre est une prétention nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile, partant irrecevable ;

DIRE ET JUGER irrecevable Monsieur [U] [O] en sa demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 29] à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre et l’en débouter ;

CONDAMNER in solidum la société AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 15] à [Localité 29], Monsieur [IX] [AP], son assureur, la société AXA FRANCE IARD, la société OPTI REST et son assureur, la société MAPA, Monsieur [U] [O] à relever et garantir intégralement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 15] à [Localité 29] de toutes

condamnations éventuellement prononcées à son encontre et réformer, en ce sens, le jugement rendu, le 20 octobre 2021, par le Tribunal Judiciaire de Toulon ;

Sur les frais de justice :

CONDAMNER in solidum la société OPTI REST, la société MAPA, la société AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur de Monsieur [IX] [AP], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 29], la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance ainsi qu’aux dépens exposés en première instance et confirmer, en ce sens, le jugement attaqué ;

CONDAMNER in solidum tous succombants à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 15] à [Localité 29] la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Grégory PILLIARD, Avocat, en application des dispositions de l’article 699 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 15 novembre 2024 par M [AP] tendant à

ACCUEILLIR Monsieur [IX] [AP] en ses écritures et le dire bien fondé en ses prétentions ;

REJETER toutes fins, moyens et conclusions contraires ;

JUGER ET DECLARER la Société OPTI REST, la MAPA, Monsieur [U] [O], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, son assureur la Compagnie AXA France IARD, ainsi que l’assureur de Monsieur [AP] la Compagnie AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE mal fondés en toutes leurs demandes et les en débouter ;

En conséquence,

Sur la demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire [GB] :

CONFIRMER le jugement n° 21/00213 rendu le 20 octobre 2021 par le Tribunal Judiciaire de TOULON en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation du rapport de Monsieur [GB] sur la question de la servitude de passage ;

Sur la reconnaissance de l’existence la servitude de passage :

CONFIRMER le jugement n° 21/00213 rendu le 20 octobre 2021 par le Tribunal Judiciaire de TOULON en ce qu’il a :

« DIT non éteinte la servitude de passage constituée par acte du 7 mars 1850 sur la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 10] appartenant au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 17] au profit du fonds de Monsieur [IX] [AP] cadastré section AH n°[Cadastre 9]

CONDAMNÉ le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 17], pris en la personne de son syndic en exercice, ainsi que Monsieur [U] [O], à laisser libre le passage tel que défini dans l’acte du 7 mars 1850 à tout occupant des locaux appartenant à Monsieur [IX] [AP], sis [Adresse 14] à [Localité 29], cadastrés section AH n°[Cadastre 9], en fixant le principe et le montant d’une astreinte, par infraction constatée à l’expiration d’un délai de 5 jours après signification du présent jugement »

INFIRMER le jugement n° 21/00213 rendu le 20 octobre 2021 par le Tribunal Judiciaire de TOULON sur le quantum de l’astreinte journalière.

Et en tout état de cause pour s’opposer aux demandes des parties adverses et statuant à nouveau sur le montant de l’astreinte :

JUGER ET CONSTATER qu’en l’état de l’acte notarié du 7 mars 1850, une servitude de passage grève les parcelles section AH n° [Cadastre 2] et AH n° [Cadastre 10] au profit de la parcelle AH n° [Cadastre 9];

ORDONNER au Syndicat de la copropriété [Adresse 15] de laisser le libre passage sur la parcelle AH [Cadastre 10] sous astreinte de 500 € par infraction constatée à compter du prononcé du jugement ;

ORDONNER à M. [O] de laisser le libre passage sur la parcelle AH [Cadastre 2] sous astreinte de 500 € par infraction constatée à compter du prononcé du jugement ;

Sur la prise en charge des travaux de désamiantage :

CONFIRMER le jugement n° 21/00213 rendu le 20 octobre 2021 par le Tribunal Judiciaire de TOULON en ce qu’il :

« CONDAMNE in solidum la SASU OPTI REST et la société d’assurances mutuelles MAPA à payer à Monsieur [IX] [AP] le principe d’une somme TTC, indexée sur l’indice national de la construction publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier publié au jour du rapport d’expertise, soit le rapport du 2ème trimestre 2016, l’indice de comparaison servant à la fixation du coût des travaux étant celui du dernier trimestre au jour du paiement effectif, au titre des frais de désamiantage, »

INFIRMER le jugement n° 21/00213 rendu le 20 octobre 2021 par le Tribunal Judiciaire de TOULON sur le quantum des frais de désamiantage.

Et en tout état de cause pour s’opposer aux demandes des parties adverses et statuant à nouveau sur le quantum de la condamnation de prise en charge des travaux de désamiantage :

À titre principal

CONDAMNER in solidum la société OPTI REST et son assurance MAPA à payer à M. [AP] la somme de 231.750 € TTC au titre de la prise en charge des travaux de désamiantage;

À titre subsidiaire (dans l’hypothèse où la copropriété serait reconnue responsable de l’augmentation du coût du désamiantage) :

CONDAMNER solidairement la société OPTI REST et son assurance MAPA à payer à M. [AP] la somme de 58.570,51 € TTC au titre de la prise en charge des travaux de désamiantage;

CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 15] [Localité 29] et son assureur, la compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, ainsi que Monsieur [O] à payer à M. [AP] la somme de 173.179,49 € TTC (231.750 – 58.570,51) au titre de la prise en charge du surcoût des travaux de désamiantage,

À titre infiniment subsidiaire,

CONDAMNER in solidum la société OPTI REST et son assurance MAPA à payer à M. [AP] la somme de 58.570,51 € TTC au titre de la prise en charge des travaux de désamiantage;

ECARTER la mise en application de la clause limitative de responsabilité du contrat d’assurance de la Compagnie AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE et dire qu’elle est inopposable à M. [AP] ;

CONDAMNER in solidum l’assurance de M. [AP], la Compagnie AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE, et celle de la société OPTI REST, la MAPA, à payer à M. [AP] la somme de 173.179,49 € TTC (231.750 – 58.570,51) au titre de la prise en charge du surcoût des travaux de désamiantage;

En tout état de cause, le montant de la condamnation sera :

Indexé sur l’indice national de la construction (ICC) publié par l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE) l’indice de base étant le dernier publié au jour du rapport d’expertise, c’est-à-dire l’indice du 2 ème trimestre 2016 soit 1622, l’indice de comparaison servant à la fixation du coût des travaux étant celui du dernier trimestre au jour du paiement effectif ;

Sur la prise en charge des travaux de démolition :

CONFIRMER le jugement n° 21/00213 rendu le 20 octobre 2021 par le Tribunal Judiciaire de TOULON en ce qu’il :

« CONDAMNE in solidum la SASU OPTI REST et la société d’assurances mutuelles MAPA à payer à Monsieur [IX] [AP] la somme de 6.000 € TTC au titre des frais de démolition, le tout indexé sur l’indice national de la

construction publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier publié au jour du rapport d’expertise, soit le rapport du 2 ème trimestre 2016, l’indice de comparaison servant à la fixation du coût des travaux étant celui du dernier trimestre au jour du paiement effectif, »

Et en tout état de cause :

À titre principal

CONDAMNER in solidum la société OPTI REST et son assureur la MAPA à payer à M. [AP] la somme de 6.000,00 € TTC au titre de la prise en charge des travaux de démolition;

À titre subsidiaire

CONDAMNER l’assurance de M. [AP], la Compagnie AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE, à payer à M. [AP] la somme de 6.000,00 € TTC au titre de la prise en charge des travaux de démolition ;

En tout état de cause, le montant de la condamnation sera :

Indexé sur l’indice national de la construction (ICC) publié par l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE) l’indice de base étant le dernier publié au jour du rapport d’expertise, c’est-à-dire l’indice du 2 ème trimestre 2016 soit 1622, l’indice de comparaison servant à la fixation du coût des travaux étant celui du dernier trimestre au jour du paiement effectif ;

Sur la prise en charge des travaux de reconstruction :

CONFIRMER le jugement n° 21/00213 rendu le 20 octobre 2021 par le Tribunal Judiciaire de TOULON en ce qu’il :

« CONDAMNE in solidum la SASU OPTI REST et la société d’assurances mutuelles MAPA à payer à Monsieur [IX] [AP] le principe d’une somme TTC au titre des frais de reconstruction , le tout indexé sur l’indice national de la construction publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier publié au jour du rapport d’expertise, soit le rapport du 2èmc trimestre 2016, l’indice de comparaison servant à la fixation du coût des travaux étant celui du dernier trimestre au jour du paiement effectif, »

INFIRMER le jugement n° 21/00213 rendu le 20 octobre 2021 par le Tribunal Judiciaire de TOULON sur le quantum des frais de reconstruction.

Et en tout état de cause pour s’opposer aux demandes des parties adverses et statuant à nouveau sur le montant de prise en charge des travaux de reconstruction :

À titre principal

CONDAMNER in solidum la société OPTI REST et son assurance MAPA à payer à M. [AP] la somme de 132.000,00 € TTC au titre de la prise en charge des travaux de reconstruction ;

À titre subsidiaire

CONDAMNER l’assurance de M. [AP] (la compagnie d’assurance AXA IARD MUTUELLE) à payer à M. [AP] la somme de 132.000,00 € TTC au titre de la prise en charge des travaux de reconstruction ;

En tout état de cause, le montant de la condamnation sera :

Indexé sur l’indice national de la construction (ICC) publié par l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE) l’indice de base étant le dernier publié au jour du rapport d’expertise, c’est-à-dire l’indice du 2 ème trimestre 2016 soit 1622, l’indice de comparaison servant à la fixation du coût des travaux étant celui du dernier trimestre au jour du paiement effectif ;

Sur la perte locative :

CONFIRMER le jugement n° 21/00213 rendu le 20 octobre 2021 par le Tribunal Judiciaire de TOULON en ce qu’il :

« CONDAMNE in solidum la SASU OPTI REST et la société d’assurances mutuelles MAPA à payer à Monsieur [IX] [AP] en deniers et quittances compte tenu des provisions déjà versées par la SA AXA FRANCE IARD :

51.346,13 € au titre du préjudice arrêté au jour du dépôt du rapport de Monsieur [GB],

1.575 € par mois à compter du mois de juillet 2016 jusqu’au jour du versement par la SASU OPTI REST et la société d’assurances mutuelles MAPA de la somme mise à leur charge par le Tribunal au titre des travaux de reprise,

2.444,96 € au titre des charges dues à compter du mois de juillet 2016 jusqu’au 31 décembre 2019, outre les charges qui continueront de courir jusqu’au jour du versement par la SASU OPTI REST et la société d’assurances mutuelles MAPA de la somme mise à leur charge par le Tribunal au titre des travaux de reprise, »

Et en tout état de cause pour s’opposer aux demandes des parties adverses et statuant à nouveau:

À titre principal

CONDAMNER in solidum la société OPTI REST et son assurance la société d’assurances mutuelles MAPA à payer à M. [AP] :

51.346,13 € au titre du préjudice de loyers et de charges arrêtée au mois de juin 2016 (date du rapport d’expertise) ;

1.575,00 € de loyer par mois à compter du mois de juillet 2016 jusqu’au jour du prononcé de la réception des travaux de reconstruction et ORDONNER que ce loyer soit révisé à l’expiration de chaque période triennale, de plein droit, en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction, l’indice de base étant celui du 3 ème trimestre 2010, soit 1520, à comparer avec « lundi » (SIC) 3 ème trimestre de l’année précédant celle de la révision, et pour la première fois le 1er janvier 2019 et ensuite le 1er janvier 2021 ;

2.444,96 € au titre des charges dues à compter du mois de juillet 2016 jusqu’au 31-12-2019, outre celles qui continueront de courir dont le preneur est contractuellement responsable, et ce, jusqu’au jour du prononcé de la réception des travaux de reconstruction ;

À titre subsidiaire

CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 15] [Localité 29], son assurance, la compagnie AXA FRANCE IARD, et M. [O] à payer à M. [AP] les montants des préjudices ci-dessus indiqués résultant de la perte locative (loyers et charges) ;

À titre infiniment subsidiaire

CONDAMNER l’assurance de M. [AP], la Compagnie AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE, à payer à M. [AP] les montants des préjudices ci-dessus indiqués résultant de la perte locative (loyers et charges) ;

Sur les frais annexes :

CONFIRMER le jugement n° 21/00213 rendu le 20 octobre 2021 par le Tribunal Judiciaire de TOULON en ce qu’il:

« CONDAMNE in solidum la SASU OPTI REST et la société d’assurances mutuelles MAPA à payer à Monsieur [IX] [AP] « au principe d’une somme au titre des frais divers, » (SIC)

INFIRMER le jugement n° 21/00213 rendu le 20 octobre 2021 par le Tribunal Judiciaire de TOULON sur le quantum des frais annexes.

Et en tout état de cause pour s’opposer aux demandes des parties adverses et statuant à nouveau sur le montant du poste de préjudice des frais annexes :

JUGER ET CONSTATER que le préjudice réparable de M. [AP], né des frais annexes indûment exposés par ce dernier, est d’un montant de 13.970,86 € TTC ;

À titre principal

CONDAMNER in solidum la société OPTI REST et son assurance MAPA à payer à M. [AP] la somme de 13.970,86 € TTC correspondant au préjudice réparable de M. [AP], né des frais annexes indûment exposés par ce dernier ;

À titre subsidiaire

CONDAMNER l’assurance de M. [AP], la compagnie d’assurance AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE, à payer à M. [AP] la somme de 13.970,86 € TTC correspondant au préjudice réparable de M. [AP], né des frais annexes indûment exposés par ce dernier ;

Sur le préjudice moral :

REFORMER le jugement n° 21/00213 rendu le 20 octobre 2021 par le Tribunal Judiciaire de TOULON en ce qu’il:

« DÉBOUTE Monsieur [IX] [AP] de sa demande au titre du préjudice moral »

Et en tout état de cause et statuant à nouveau :

CONDAMNER in solidum la société OPTI REST, son assureur la MAPA, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 15] [Localité 29], son assurance, la compagnie AXA FRANCE IARD, et M. [O] à payer à M. [AP] la somme de 30.000,00 € en réparation de son préjudice moral ;

La demande de rejet des prétentions de la Société OPTI REST :

A titre liminaire :

DEBOUTER, purement et simplement tous concluants de leur demande de condamnation de Mme [AP] en ce qu’elle n’est pas partie à la présente procédure ;

Le rejet de l’action en responsabilité civile contractuelle antérieure au sinistre (trouble de jouissance) :

CONFIRMER le jugement n° 21/00213 rendu le 20 octobre 2021 par le Tribunal Judiciaire de TOULON en ce qu’il:

« DÉBOUTE la SASU OPTIREST de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 17], ainsi qu’à l’encontre de Monsieur [IX] [AP], »

Et en tout état de cause pour s’opposer aux demandes de la société OPTI REST :

A titre principal :

DEBOUTER la société OPTI REST de sa demande de condamnation de M. [AP] au paiement de la somme de 50.000,00 € sur le fondement de l’article 1719 du Code civil ;

A titre subsidiaire :

CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 15] [Localité 29], son assureur, la compagnie AXA FRANCE IARD, et M. [O] à relever et garantir M. [AP] de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

À titre infiniment subsidiaire :

CONDAMNER l’assurance de M. [AP], la compagnie AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE, à relever et garantir M. [AP] de toutes condamnations prononcées à son encontre

En tout état de cause :

DIRE ET JUGER que la condamnation qui serait prononcée en réparation du préjudice moral réclamé par la Société OPTI REST, personne morale, sera ramené à l’euro symbolique ;

Le rejet de l’action en responsabilité civile contractuelle postérieure au sinistre (aggravation du sinistre) :

CONFIRMER le jugement n° 21/00213 rendu le 20 octobre 2021 par le Tribunal Judiciaire de TOULON en ce qu’il :

« DÉBOUTE la SASU OPTI REST de l’intégralité de ses demandes au titre des préjudices d’exploitation, de perte de chiffre d’affaires, de perte de valeur du droit au bail, de réinstallation et des préjudices financiers, »

Et en tout état de cause pour s’opposer aux demandes de la société OPTI REST :

A titre principal :

DEBOUTER la société OPTI REST de sa demande de condamnation de M. [AP] au paiement des sommes suivantes :

40.000,00 € au titre de la perte de chiffre d’affaires ;

50.367,00 € au titre de son préjudice de réinstallation ;

85.000,00 € au titre de sa perte de valeur de droit au bail ;

26.157,67 € au titre de son préjudice financier ;

A titre subsidiaire :

CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 15] [Localité 29], son assurance, la compagne AXA France IARD, et M. [O] à relever et garantir M. [AP] de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

À titre infiniment subsidiaire :

CONDAMNER l’assurance de M. [AP], la Compagnie AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE, à relever et garantir M. [AP] de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

Le rejet des prétentions de M. [TH] qui n’est pas partie à l’instance et ne démontre d’aucun préjudice :

CONFIRMER le jugement n° 21/00213 rendu le 20 octobre 2021 par le Tribunal Judiciaire de TOULON en ce qu’il:

« DÉBOUTE la SASU OPTI REST de sa demande au titre du préjudice moral subi par Monsieur [TH], »

Et en tout état de cause pour s’opposer aux demandes de la société OPTI REST :

DIRE ET JUGER que Monsieur [TH] n’est pas partie à l’instance ;

DEBOUTER la société OPTI REST de toutes ses demandes au titre du préjudice moral de Monsieur [TH];

En toutes hypothèses :

CONDAMNER in solidum la Société OPTI REST, son assureur la MAPA, M. [U] [O], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, son assureur la Compagnie AXA France IARD, ainsi que l’assureur de M. [AP] la Compagnie AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE à payer à M. [AP] la somme de 20.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance, et dire que Maître Christophe VINOLO pourra recouvrer directement ceux dont il aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code procédure civile ;

Vu les conclusions d’AXA France IARD, assureur de M. [IX] [AP], du 28 juillet 2022 tendant à :

Vu les articles 1730 et 1733 du Code Civil,

Vu le rapport d’expertise judiciaire

Sur l’appel principal :

JUGER que la compagnie AXA en sa qualité d’assureur dommage de Monsieur [AP] n’est pas concernée des fins de l’appel formé par la Compagnie MAPA, assureur responsabilité civile de la SASU OPTI REST ;

JUGER que la compagnie AXA en qualité d’assureur dommage de Monsieur [AP] n’a pas qualité à inférer dans l’action récursoire de la compagnie MAPA à

l’encontre du syndicat de la Copropriété [Adresse 15], son assureur et Monsieur [O] ;

Sur l’appel incident de la compagnie AXA en sa qualité d’assureur de Monsieur [AP] :

RÉFORMER le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum la SA AXA France IARD, en qualité d’assureur de Monsieur [AP], aux dépens avec la SASU OPTI REST et la MAPA ;

RÉFORMER le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la SA AXA France IARD au paiement de diverses indemnités sur le fondement de l’article 700 du CPC à Monsieur [AP], AXA France en sa qualité d’assureur de la Copropriété et à Monsieur [O] ;

STATUANT à nouveau de ce chef,

CONDAMNER in solidum les sociétés OPTI REST et MAPA aux entiers dépens de première instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire dont AXA a fait l’avance, ainsi qu’à toutes indemnités au titre de l’article 700 du CPC, ceux d’appel distraits au profit de la SELARL LEXAVOUE AIX-EN-PROVENCE, avocats associés aux offres de droit ;

Sur l’appel incident du Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 15]

[Adresse 28] :

DÉBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 15] des fins de son appel incident à l’encontre de la concluante ;

Sur l’appel incident de Monsieur [AP] :

DÉBOUTER Monsieur [AP] des fins de son appel incident tendant à voir condamner la Compagnie AXA à le relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ;

CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions ;

CONDAMNER in solidum la Société OPTI REST et la MAPA à régler à la compagnie AXA la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 13 juillet 2022 par AXA France IARD, assureur de la copropriété, tendant à :

SUR L’APPEL PRINCIPAL:

REJETER la demande d’infirmation formulée par la société MAPA et CONFIRMER les chefs du jugement du tribunal judiciaire de Toulon en date du 20.10.21 qui ont :

Condamné in solidum la SASU OPTI REST et la Société d’Assurances Mutuelles MAPA à payer à Monsieur [IX] [AP] la somme de 143.315,08 € TTC, indexée sur l’indice national de la construction publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier publié au jour du rapport d’expertise, soit le rapport du 2 ème trimestre 2016, l’indice de comparaison servant à la fixation du coût des travaux étant celui du dernier trimestre du jour du paiement effectif, au titre des frais de désamiantage.

Condamné in solidum la SASU OPTI REST et la Société d’Assurances Mutuelles MAPA à payer à Monsieur [IX] [AP] la somme de 6.000 € TTC au titre des frais de démolition et 106.248,68 € TTC au titre des frais de reconstruction, le tout indexé sur l’indice national de la construction publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier publié au jour du rapport d’expertise , soit « le rapport » (SIC) du 2 ème trimestre 2016, l’indice de comparaison servant à la fixation du coût des travaux étant celui du dernier trimestre du jour du paiement effectif,

Condamné in solidum la SASU OPTI REST et la Société d’Assurances Mutuelles MAPA à payer à Monsieur [IX] [AP] en deniers et quittances compte tenu des provisions déjà versées par la SA AXA FRANCE IARD :

51.346,13 € au titre du préjudice arrêté au jour du dépôt du rapport de Monsieur [GB]

1.575,00 € par mois à compter du mois de juillet 2016 jusqu’au jour du versement par la SASU OPTI REST et la Société d’Assurances Mutuelles MAPA de la somme mise à leur charge par le Tribunal au titre des travaux de reprise,

2.444,96 € au titre des charges dues à compter du mois de juillet 2016 jusqu’au 31 décembre 2019 outre les charges qui continueront à courir jusqu’au jour du versement par la SASU OPTI REST et la Société d’Assurances Mutuelles MAPA de la somme mise à leur charge par le Tribunal au titre des travaux de reprise,

Condamné in solidum la SASU OPTI REST et la Société d’Assurances Mutuelles MAPA à payer à Monsieur [IX] [AP] la somme de 5.382 € au titre des frais divers,

Débouté la Société d’Assurances Mutuelles MAPA de son action récursoire à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 15] et de Monsieur [U] [O] au titre de la perte d’exploitation de la SASU OPTI REST pour la période postérieure au mois de novembre 2012,

Débouté la Société d’Assurances Mutuelles MAPA de ses demandes en garantie dirigées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 17] et de Monsieur [U] [O],

Condamné la SASU OPTI REST et la Société d’Assurances Mutuelles MAPA à payer à la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de Monsieur [IX] [AP] la somme de 32.000 € à titre récursoire,

Condamné in solidum la SASU OPTI REST, la Société d’Assurances Mutuelles MAPA et la SA AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de Monsieur [IX] [AP] à payer, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile :

6.000,00 € à Monsieur [IX] [AP],

1.500,00 € au Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 15] pris en la personne de son syndic en exercice,

1.500,00 € à la SA AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de la Copropriété,

1.500,00 € à Monsieur [U] [O]

Rejeté toutes les autres demandes fondées sur l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamné in solidum la SASU OPTI REST, la Société d’Assurances Mutuelles MAPA et la SA AXA France IARD, en qualité d’assureur de Monsieur [IX] [AP], aux dépens, distraits au profit de Maître Christophe VINOLO, Grégory PILLIARD, Alexandra BOUCLON-LUCAS, Éric GOIRAND.

REJETER les demandes formulées par la société MAPA visant, à titre principal, à:

Constater la faute de Monsieur [O] et de la copropriété du [Adresse 15] à [Localité 29] caractérisée par leur blocage de la servitude de passage ;

Juger que seul Monsieur [O] et la copropriété du [Adresse 15] à [Localité 29] sont responsables des préjudices postérieurs au mois de novembre 2012 allégués par Monsieur [AP] et la société OPTI REST ;

Débouter en conséquence Monsieur [AP], et la société OPTI REST de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société MAPA ;

Juger la demande d’exécution forcée de Monsieur [AP] à l’encontre de la société MAPA irrecevable ;

Juger que la société MAPA ne saurait être tenue au paiement d’une somme supérieure à 20 405€ au titre des travaux de désamiantage ;

Juger que Monsieur [AP] ne peut prétendre à la fois à une indemnité au titre des travaux de démolition et reconstruction, et à une indemnité au titre de la valeur résiduelle du bâtiment;

Condamner Monsieur [O] et la copropriété du [Adresse 17] à [Localité 29], à payer à la société MAPA la somme de 36 926,40 € (73 852,80 / 2) au titre de la perte d’exploitation postérieure au mois de novembre 2012, correspondant donc aux mois compris entre décembre 2012 et mars 2013 ;

REJETER les demandes formulées par la société MAPA visant à tout le moins à:

Condamner Monsieur [O] et la copropriété du [Adresse 15] à [Localité 29] et la SA AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de la copropriété à relever la société MAPA de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au titre des préjudices postérieurs au mois de novembre 2012 à savoir :

78 619,23 € (119 429,23 ' 40 810) au titre du delta existant entre le coût des travaux de désamiantage suivant devis de la société A2DL de 2012, et l’évaluation de l’Expert judiciaire sollicité par Monsieur [AP];

51 811,34 € au titre des pertes locatives sollicitées par Monsieur [AP] ;

14 078,86 € au titre des frais annexes sollicités par Monsieur [AP] ;

25 000,00 € au titre du préjudice moral sollicité par Monsieur [AP] ;

40 000,00 € au titre de la perte du chiffre d’affaires sollicitée par la société OPTI REST ;

50 367,00 € au titre du préjudice lié à la réinstallation sollicité par la société OPTI REST ;

19 458,48 € au titre du préjudice financier sollicité par la société OPTI REST ;

Condamner la compagnie AXA, en qualité d’assureur de Monsieur [AP], à relever la société MAPA de la somme 23000 €, correspondant à la différence entre le coût de reconstruction de l’immeuble et la valeur résiduelle de l’immeuble, correspondant à la vétusté;

REJETER les demandes formulées par la société MAPA visant en tout état de cause à:

Condamner Monsieur [O] et la copropriété du [Adresse 15] à [Localité 29] à payer à la société MAPA la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ;

SUR L’APPEL INCIDENT DE LA SOCIETE AXA France IARD EN QUALITE D’ASSUREUR DE LA COPROPRIETE [Adresse 15] A [Localité 29] :

INFIRMER les chefs du jugement du tribunal judiciaire de Toulon en date du 20.10.21 qui ont:

Rejeté la demande d’annulation du rapport de Monsieur [GB] sur la question de la servitude de passage fondé sur un rapport partial de M [V] en contravention avec l’article 233 du Code de Procédure Civile ;

Dit non éteinte la servitude de passage constituée par acte du 7 mars 1850 sur la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 10] appartenant au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 17] au profit du fonds de Monsieur [IX] [AP] cadastré section AH n°[Cadastre 9] ;

Par Conséquent,

ANNULER le rapport d’expertise de Monsieur [GB] ;

REJETER toutes demandes de condamnations formulées contre la copropriété du [Adresse 15], aucune responsabilité à son égard ne pouvant être retenue n’ayant commis aucune faute en raison du fait que l’existence d’une servitude de passage conventionnelle grevant le fonds de la copropriété [Adresse 15] à [Localité 29] n’est nullement démontrée, que , même si l’existence de cette servitude est retenue, elle s’est éteinte par renonciation ou/et prescription et aucun lien de causalité n’étant démontré entre le prétendu refus de passage de la copropriété et la non réalisation des travaux ;

REJETER toutes demandes formulées à l’encontre de la SA AXA France IARD, en qualité d’assureur de la copropriété [Adresse 15] à [Localité 29], en raison du fait que sa garantie n’est pas due à son assuré, les Conditions Générales du contrat ne garantissant que les conséquences pécuniaires que l’assuré encourt légalement du fait de ses biens immobilier, ne garantissent l’assuré au titre de la responsabilité civile en qualité de propriétaire que pour des dommages causés aux tiers résultant directement du fait des biens immobiliers, que le contrat d’assurance ne garantit que le risque aléatoire et n’a pas vocation à garantir un préjudice moral ;

A TITRE SUBSIDAIRE, si une quelconque responsabilité de la copropriété devait être retenue,

CONDAMNER AXA France IARD, assureur de la copropriété, in solidum avec M [O], copropriétaire qui s’est opposé fermement au passage des entreprises contrairement à l’autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires, et avec M [AP] et la société OPTI REST qui ont décidé de faire réaliser les travaux par le passage contesté alors que la décision de passer par l’avant du fonds de commerce aurait dû être prise immédiatement;

SUR LES APPELS INCIDENTS :

DEBOUTER M [O] de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de la société AXA France IARD assureur de la copropriété à le relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de son assureur la société AXA France IARD à la relever et garantir : aucune garantie n’est acquise et les clauses contractuelles, non ambiguës, non susceptibles d’interprétation

DEBOUTER M [AP] de sa demande de condamnation de la société AXA France IARD assureur de la copropriété à le relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre

EN TOUT ETAT DE CAUSE

REJETER la demande de condamnation de OPTI REST à l’encontre d’AXA France IARD, en qualité d’assureur de la copropriété ;

DEBOUTER de toutes demandes de condamnations d’AXA France IARD en qualité d’assureur de la copropriété au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER tout succombant à verser à AXA France IARD, en qualité d’assureur de la copropriété, la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, ces derniers distraits au profit de Maître Alexandra BOUCLON LUCAS, avocat, sur son affirmation de droit.

Vu les conclusions de la SASU OPTI REST du 28 avril 2022 tendant à :

Vu les articles 1719 et suivants du code civil,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [GB] du 5 juin 2016,

Vu les pièces versées au débat,

DECLARER recevables et bien-fondées les demandes de la SASU OPTI REST en appel ;

Sur la servitude et son libre accès :

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a dit que la servitude n’était pas éteinte et condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15], pris en la personne de son représentant, et Monsieur [O], à laisser libre le passage tel que défini dans l’acte du 7 mars 1850 à tout occupant des locaux appartenant à Monsieur [IX] [AP] sis [Adresse 14] à [Localité 29], cadastrés section AH n°[Cadastre 9], sous astreinte par infraction constatée à l’expiration d’un délai de 5 jours après signification du présent jugement ;

RÉFORMER le jugement uniquement en ce qu’il a été alloué 300€ par infraction constatée et statuer de nouveau :

FIXER une astreinte de 500€ par infraction constatée à compter de la signification de la décision à intervenir.

REFORMER le jugement en ce qu’il a débouté la SASU OPTI REST de sa demande de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance ;

Et statuant à nouveau :

JUGER que l’obstruction par la copropriété [Adresse 15], Monsieur [O], Monsieur [AP] du passage sur la parcelle AH n°[Cadastre 10] a causé un préjudice de jouissance à la société OPTI REST ;

JUGER que Monsieur [AP] n’a pas délivré un local conforme à son usage ;

JUGER que leur inertie a également causé le trouble de jouissance de la société OPTI REST.

En conséquence,

CONDAMNER solidairement le syndicat de la copropriété [Adresse 15], Monsieur [AP] et Monsieur [O] à payer la somme de 50000,00€ à la société OPTI REST au titre de son préjudice de trouble de jouissance en sus des sommes qui ont été allouées par la compagnie d’assurance MAPA.

REJETER tous moyens, fins et conclusions contraires ;

Sur la remise en état des locaux après le sinistre de mars 2012 :

Sur les demandes de Monsieur [AP] et de son assureur la compagnie AXA :

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a débouté Monsieur [AP] de sa demande de préjudice moral, de sa demande d’indemnisation au titre de la perte de valeur résiduelle

REFORMER le jugement en ce qu’il a prononcé une condamnation in solidum de la SASU OPTI REST et de son assureur, la société d’assurances mutuelles MAPA À payer à Monsieur [IX] [AP]

la somme de 143.315,08 € TTC, indexée sur l’indice national de la construction publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier publié au jour du rapport d’expertise, soit le rapport du 2 ème trimestre 2016, l’indice de comparaison servant à la fixation du coût des travaux étant celui du dernier trimestre au jour du paiement effectif, au titre des frais de désamiantage,

la somme de 6.000 € TTC au titre des frais de démolition et 106.248,68 € TTC au titre des frais de reconstruction, le tout indexé sur l’indice national de la construction publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier publié au jour du rapport d’expertise, soit le rapport du 2 ème trimestre 2016, l’indice de comparaison servant à la fixation du coût des travaux étant celui du dernier trimestre au jour du paiement effectif,

en deniers et quittances compte tenu des provisions déjà versées par la SA AXA FRANCE IARD :

-51.346,13 € au titre du préjudice arrêté au jour du dépôt du rapport de Monsieur [GB],

-1.575 € par mois à compter du mois de juillet 2016 jusqu’au jour du versement par la SASU OPTIREST et la société d’assurances mutuelles MAPA de la somme mise à leur charge par le Tribunal au titre des travaux de reprise,

-2.444,96 € au titre des charges dues à compter du mois de juillet 2016 jusqu’au 31 décembre 2019, outre les charges qui continueront de courir jusqu’au jour du versement par la SASU OPTI REST et la société d’assurances mutuelles MAPA de la somme mise à leur charge par le Tribunal au titre des travaux de reprise,

la somme de 5.382 € au titre des frais divers,

À payer à la SA AXA FRANCE LARD, en qualité d’assureur de Monsieur [IX] [AP] la somme de 32.000 € à titre récursoire ;

Et statuant de nouveau :

A titre principal :

CONDAMNER la MAPA à prendre en charge le préjudice de Monsieur [AP] en ce qui concerne la perte de valeur du bâtiment, estimée par l’expert à 73 000 € ;

DEBOUTER Monsieur [AP] en ce qui concerne ses demandes financières au titre du coût du permis de construire et de l’assistance technique et juridique ;

CONDAMNER la MAPA à prendre en charge le coût du rapport technique de Monsieur [V] à hauteur de 1 536.86 € HT ;

CONDAMNER la MAPA à prendre en charge le coût de réalisation de désamiantage du bâtiment chiffré par l’Expert à 119 429,23 € HT ;

CONDAMNER la MAPA à prendre en charge le coût de démolition du bâtiment chiffré par l’expert à 5000€ HT ;

CONDAMNER la MAPA à prendre en charge le coût de reconstruction du bâtiment chiffré par l’expert à 96 000€ HT ;

REJETER tous moyens, fins et conclusions contraires ;

A titre subsidiaire :

CONDAMNER la MAPA à relever et garantir des éventuelles condamnations de la SASU OPTI REST au titre de l’ensemble des sommes sollicitées par Monsieur [AP] et son assureur la compagnie AXA ;

REJETER tous moyens, fins et conclusions contraires ;

Sur les préjudices subis par la société OPTI REST :

REFORMER le jugement en ce qu’il a débouté la société OPTI REST de l’intégralité de ses demandes au titre des préjudices d’exploitation, de perte de chiffre d’affaires, de perte de valeur du droit au bail, de réinstallation et des préjudices financiers ;

REFORMER le jugement en ce qu’il a débouté la société OPTI REST de sa demande au titre du préjudice moral subi par Monsieur [TH] ;

Et statuant de nouveau :

JUGER que les demandes indemnitaires de la société OPTI REST sont recevables et bien fondées ;

JUGER que la MAPA a manqué à son obligation d’information et de conseil ;

JUGER que l’inertie de la MAPA a aggravé le sinistre de mars 2012 ;

JUGER que Monsieur [AP] est responsable de l’aggravation du sinistre du fait de son inertie;

JUGER que l’obstruction du syndicat de la copropriété [Adresse 15], de Monsieur [O], et Monsieur [AP] a été l’une des causes de l’aggravation du sinistre, du retard des travaux et de l’aggravation des préjudices de la société OPTI REST ;

En conséquence,

CONDAMNER solidairement le syndicat de la copropriété [Adresse 15] avec la MAPA, Monsieur [AP] et Monsieur [O] à réparer les préjudices subis par la SARL OPTI REST dus à l’aggravation du sinistre, tels qu’énoncés ci-dessous :

CONDAMNER solidairement la MAPA, la copropriété des [Adresse 15], Monsieur [O] et Monsieur [AP] à payer à la SARL OPTI REST les sommes suivantes :

—  40 000€ au titre de la perte de chiffre d’affaires;

—  50 367€ au titre de son préjudice de réinstallation;

—  85 000€ au titre de sa perte la valeur de droit au bail;

—  26 157.67€ au titre de son préjudice financier;

CONDAMNER solidairement la MAPA, la copropriété des [Adresse 15], Monsieur [AP] et Monsieur [O] à payer Monsieur [TH], gérant de la SARL OPTI REST, la somme de 20.000€ au titre de son préjudice moral ;

Sur les frais de procédure :

REFORMER le jugement en ce qu’il a condamné solidairement la SASU OPTI REST, la société d’assurances mutuelles MAPA et la SA AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de Monsieur [IX] [AP] à payer, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

—  6.000 € à Monsieur [IX] [AP],

-1.500 € au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 17] pris en la personne de son syndic en exercice,

—  1.500€ à la SA AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de la copropriété,

—  1.500 € à Monsieur [U] [O].

Et condamné solidairement aux dépens, distraits au profit de Maître Christophe VINOLO, Grégory PILLIARD, Alexandra BOUCLON-LUCAS, Éric GOIRAND.

Et statuant de nouveau :

CONDAMNER solidairement la MAPA, la compagnie AXA, Monsieur [AP], LE SYNDICAT des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15], Monsieur [O] à la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONFIRMER pour le surplus ;

CONDAMNER solidairement LA MAPA, la compagnie AXA, Monsieur [AP], LE SYNDICAT des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15], Monsieur [O] à la somme de 10.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles « pour la procédure » ( SIC);

MOTIVATION :

Sur la saisine de la cour :

A titre liminaire, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 954 alinéas 1 à 3 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée; que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.

Les demandes de «constater» ou «dire et juger» ou même « juger» lorsqu’elles s’analysent en rappels de moyens ne constituent pas de telles prétentions et ne saisissent pas la cour qui examinera en revanche les seuls moyens invoqués dans la discussion au soutien des prétentions figurant au dispositif des conclusions.

La société MAPA qui conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il a condamné la société OPTI REST et la société MAPA à payer à la SA AXA FRANCE IARD, assureur de M. [AP], la somme de 32000,00 euros à titre récursoire, ne formule aucune prétention à ce titre, de sorte que le jugement ne peut être que confirmé de ce chef.

Sur la nullité du rapport d’expertise:

Si la demande de nullité d’une expertise ne constitue pas une exception de procédure mais une défense au fond, elle demeure soumise, en application de l’article 175 du code de procédure civile, aux dispositions qui régissent les nullités des actes de procédure.

A ce titre , elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non recevoir sans soulever in limine litis la nullité.

Il appartient aux parties qui invoquent la nullité de démontrer que les conditions présidant au prononcé de la nullité sont réunies.

Selon l’article 233 du code de procédure civile, « le technicien , investi de ses pouvoirs par le juge en raison de sa qualification, doit remplir personnellement la mission qui lui est confiée.»

En l’espèce, la société AXA France IARD, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble des [Adresse 15], soulève la nullité du rapport d’expertise sur le point de mission relatif à l’existence de la servitude de passage sur la parcelle de la copropriété, car l’expert n’ aurait pas accompli personnellement sa mission, se bornant à reprendre à son compte l’ avis de M. [V] géomètre-expert mandaté par M [AP].

Cependant, comme l’a relevé le tribunal, l’expert [GB], qui certes n’est pas géomètre, a exercé personnellement sa mission sur ce point, en apportant des commentaires et analyses personnelles qui ne sont pas la simple reprise du rapport du géomètre-expert M [V], notamment en pages 79 à 81 de son rapport. Et le fait de ne pas avoir sollicité l’avis d’un sapiteur peut tout au plus remettre en cause la pertinence des conclusions de l’expert judiciaire sur l’existence d’ une servitude de passage, qui repose avant tout sur l’analyse des titres auquel la cour procédera nécessairement. Dans ces conditions, cette critique ne saurait justifier l’annulation du rapport d’expertise de ce chef.

Cette demande de nullité partielle du rapport d’expertise, présentée au demeurant après des défenses au fond, est en conséquence rejetée, le jugement étant confirmé sur ce point.

Sur l’existence d’une servitude de passage grevant la parcelle cadastrée AH n° [Cadastre 10] appartenant au syndicat des copropriétaires de l’ immeuble situé [Adresse 15], au bénéfice du fonds cadastré section AH n° [Cadastre 9], propriété de M. [IX] [AP] :

La société d’assurance Mutuelle MAPA conclut à la confirmation du jugement sur ce point, aux motifs que l’existence de cette servitude ne fait aucun doute ; que la concluante fait sienne la motivation du tribunal ; que la preuve n’est pas rapportée de l’extinction de la servitude par le non usage pendant 30 ans.

La société OPTI REST conclut elle-aussi à la confirmation du jugement sur l’existence de la servitude de passage, sur la base des conclusions du rapport d’expertise, et ajoute que de nombreux témoins ( pièces [AP] n°s 8, 12, 13, 15, 18, 19, 20, 21, 42, 43) attestent de ce que ce droit de passage existe et est utilisé depuis de nombreuses années.

Monsieur [U] [O], qui conclut à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, ne remet pas en cause l’analyse du tribunal sur l’existence de la servitude.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15], outre qu’il dénie tout crédit aux conclusions de l’expert [GB], Économiste de la construction, qui selon lui s’est contenté de « copier-coller » le rapport de M [V], géomètre mandaté par M [AP], réfute toute existence d’une servitude de passage qui gréverait le fonds de la copropriété.

Il fait valoir notamment qu’une servitude de passage, servitude discontinue, ne peut s’établir que par titre, et qu’il résulte de l’acte authentique établi le 12 décembre 1941, par Maître [WO] [B], notaire, relatif à l’assiette de la copropriété sise [Adresse 15], que le terrain n’est affecté d’aucune servitude.

Il ajoute qu’à supposer l’existence d’une servitude consacrée par un titre, cette servitude s’est éteinte par le non usage pendant 30 ans, que M [AP] propriétaire revendiqué du fonds dominant, ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, que la servitude de passage a été exercée depuis moins de trente ans depuis 1850 ; qu’en cas de non exercice d’une servitude depuis plus de trente ans, elle s’éteint par prescription même si l’exercice en a été repris après ce délai.

La Compagnie AXA France IARD, en qualité d’assureur de la copropriété, soutient que le fait que les actes postérieurs à celui du 22 mars 2020 n’évoquent plus la servitude doit être considéré comme la marque d’une renonciation au bénéfice de cette servitude ; qu’en tout état de cause la servitude s’est éteinte par le non usage pendant plus de 30 ans. Elle ajoute qu’ afin de démontrer que cette servitude a été utilisée, encore faut-il en fixer l’assiette. Or cette servitude n’ est ni décrite, ni localisée, si bien que les attestations qui décrivent une assiette de servitude début 1970 ne suffisent pas à en déterminer l’assiette exacte par rapport à celle visée dans l’acte du 22 mars 1920.

Elle rappelle à cet égard que l’usage pendant trente ans d’une assiette différente de celle conventionnellement déterminée entraîne l’extinction de la servitude( Cass. 3ème Civ. 23 février 2005) et qu’il est impossible d’acquérir une servitude sur la nouvelle assiette puisqu’ une servitude discontinue ne peut s 'acquérir par prescription ( Cass. 3ème Civ., 19 janvier 2011, n° 10-10.528).

Aux termes de l’article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble. L’usage et l’étendue des servitudes conventionnelles se règlent par le titre qui les constitue.

L’article 691, alinéa 1er du code civil dispose que « les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres ».

Une servitude de passage est une servitude discontinue qui doit s’établir par titre. La création ou l’existence d’une servitude au profit d’un fonds dominant ne peut trouver son fondement que dans le titre du fonds servant (Cassation 1ère Civ., 21 décembre 1964 Bull 592).

Une servitude discontinue ne peut être établie par les seules énonciations du titre émanant du propriétaire du fonds dominant, sauf le cas où le propriétaire du fonds servant a été partie à cet acte, ni être établie par témoignages à défaut de commencement de preuve par écrit (Cassation, 3ème Civ., 12 mars 2002, n° 00-17.330)

Toutefois, la preuve de la servitude peut aussi être rapportée par un titre commun aux

propriétaires des deux fonds (Cassation 3ème Civ., 6 Mars 2012, n° 1010091).

Ainsi, celui qui se prévaut d’une servitude peut se fonder soit sur un acte émanant du propriétaire du fonds servant, soit sur un acte émanant du propriétaire du fonds dominant si ce titre se réfère à un acte auquel le propriétaire du fonds servant ou son auteur a été partie.

L’article 695 du code civil prévoit que le titre constitutif « ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi »

Selon une jurisprudence constante, ce titre récognitif doit faire clairement référence au titre constitutif de servitude ( Cassation 3ème Civ., 12 avril 2012, n° 10.28-015, Bull. N° 59 ; 3ème Civ., 1er octobre 2014, n° 13-24.376).

En l’ espèce. suivant deux actes authentiques du 7 mars 1850, reçus par Maître [Y], notaire en résidence à [Localité 24], annexés en copies au rapport de M. [V], Monsieur [X] [I] a acquis deux parcelles qui composent aujourd’ hui la propriété de Monsieur [IX] [AP] cadastrée section AH n°[Cadastre 9].

Le premier acte porte sur la vente par Mme [TT] [D], veuve [R], à quatre acquéreurs différents, de quatre parcelles de terre constituant une partie de la propriété que la venderesse possédait à [Localité 29] [Adresse 22], et notamment « troisièmement, à M. [X] [I], maître voilier, domicilié à [Localité 29], demeurant au terroir de [Localité 29], [Adresse 27], ici présent, acceptant et stipulant, une parcelle de la propriété de terre que ladite Dame…. veuve [R], possède, située au terroir de [Localité 29] [Adresse 22] ou de la chapelle, laquelle parcelle de labour a une étendue, savoir : de l’Est à l’Ouest de neuf mètres cinquante centimètres et du nord au sud de quatorze mètres, ce qui donne une contenance de cent trente trois mètres carrés…. Cette parcelle de terre confronte du levant la seconde des deux parcelles qui précèdent ( parcelle vendue à M [KN] [FP]), du midi le restant de la terre de ladite Dame [TT] [D] veuve [R], du couchant la parcelle suivante ( vente à [XU] [P]), du Nord M. [C] ».

Le second acte porte sur la vente par « M [L] [CI] [C], maître maçon et propriétaire, domicilié à [Localité 29], demeurant au terroir de [Localité 29], [Adresse 26]…. à M. [X] [I]… (d') une parcelle de la portion de terre inculte que ledit M. [L] [CI] [C] possède située au terroir de [Localité 29], [Adresse 22] quartier rural de la chapelle , laquelle parcelle a du côté du midi une contenance de neuf mètres soixante dix centimètres, du côté du nord une contenance de huit mètres cinquante cinq centimètres et du Sud au nord une étendue de treize mètres , ce qui donne une contenance de cent vingt mètres carrés. Ladite parcelle de portion de terre confronte du levant [FP], du midi ledit M. [X] [I], du couchant le restant de la terre dudit M. [L] [CI] [C], du Nord le chemin et autres confronts plus vrais s’il en existe .

Ladite parcelle est une partie de la portion de terre que ledit M. [L] [CI] [C] a acquis de la Dame [TT] [D] , sans profession, veuve de M. [KN] [M] [DF] [R] … »

Cet acte stipule que "Monsieur [X] [I] aura droit de passage sur un espace de terrain d’un mètre de largeur à l’extrémité Sud du terrain que ledit Monsieur [L] [CI] [C] possède à toucher et à l’ ouest du terrain du Sieur [DZ] [RR] sur lequel terrain dudit Sieur [DZ] [RR] ledit M. [X] [I] aura droit de passage comme l’a ledit M. [L] [CI] [C] à l’extrémité du côté du midi dans une largeur d’ un mètre »

L’ acte a été publié à la conservation des hypothèques, de sorte qu’ il est opposable aux tiers. Cependant, à défaut de présence ou de représentation de Monsieur [DZ] [RR] à cet acte, ou d’acte établissant l’existence d’une servitude consentie par ledit [DZ] [RR] au bénéfice du fonds acquis par [X] [I], grevant la parcelle située à l’ouest du tènement [C], la servitude évoquée dans ce second acte ne grève que la parcelle conservée par M. [C] après détachement de la parcelle cédée à M. [I].

La parcelle cédée par [L] [C] est devenue, avec la parcelle cédée par Mme [R] qui se situe dans son prolongement au Sud, la parcelle cadastrée [Cadastre 4] (partie), d’une superficie de 230 m² environ, selon l’acte de partage du 18 avril 1956 par lequel [RF] [H] en a fait donation à [EK] [H] épouse de M. [ME] [AP].

Cette parcelle est devenue la parcelle n° [Cadastre 9], portée pour une superficie de 238 m² sur le cadastre rénové en 1983 et le cadastre consulté en 2013 par M. [V].

La parcelle conservée par [L] [C], fonds servant de la servitude litigieuse, est devenue la parcelle n° [Cadastre 10] appartenant aujourd’hui au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15].

La parcelle [RR] est devenue la parcelle cadastrée [Cadastre 2].

La servitude contestée est rappelée dans l’ acte de vente de la parcelle [Cadastre 4] par les héritiers d’ [X] [I] à Monsieur [ZK] [T] le 4 octobre 1881 en ces termes : " Ce même immeuble a au contraire droit de passage sur un espace de terrain d’un mètre de largeur. de la manière et ainsi que cela est expliqué dans l’ acte précité du 7 mars 1850, dressé par Maître [Y] contenant vente par Monsieur [C]."

Cet acte a également été publié au service des hypothèques le 8 octobre 1881.

Par acte authentique du 22 mars 1920, également publié à la conservation des hypothèques le 3 mai 1920, Monsieur [J] et son épouse [G] [YF] ont acquis la nue-propriété de cette parcelle. Cet acte fait mention du droit de passage sur une largeur d’un mètre « tel qu’ il résulte de l’ acte de vente dressé par Maître [Y] le 7 mars 1850. Les vendeurs déclarent qu’ il n’ existe pas d’ autre servitude qu’ un droit d’ appuyage au profit de Monsieur [FP] et ledit droit de passage plus haut relaté. »

En revanche, les actes de mutation successifs ultérieurs relatifs à ce bien ne font plus mention de la servitude, qu’ il s’ agisse de l’ acte de vente du 8 avril 1935 entre les époux [J]/[YF] et les époux [H]/[HG] ou de l’ acte de partage du 16 avril 1956.

Cependant, comme l’a retenu exactement le tribunal, cette absence de mention n’ est pas en soi de nature à faire disparaître la servitude publiée. Il en va de même de l’ absence de mention de cette servitude dans le titre de la copropriété du [Adresse 15], ou dans ceux de ses auteurs, postérieurement à 1850, la publication de la servitude la rendant opposable aux tiers. Il convient d’ajouter que la renonciation tacite au bénéfice d’ une servitude doit révéler la manifestation non équivoque de la volonté du renonçant, nullement démontrée en l’espèce.

Seul le non exercice pendant trente ans est susceptible d’ avoir entraîné l’extinction de la servitude litigieuse.

En effet, selon l’ article 706 du Code civil, la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans.

L’ article 707 du même code énonce que les trente ans commencent à courir, selon les diverses espèces de servitudes ou du jour où l’ on a cessé d’ en jouir, lorsqu’il s’agit de servitudes discontinues, ou du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude, lorsqu’il s’agit de servitudes continues.

S’agissant d’une servitude discontinue, le délai de prescription extinctive commence à courir à compter du jour du dernier acte d’exercice de cette servitude ( Cassation 3ème Civ., 11 janvier 2006, pourvoi n° 04-16.400, Bull. 2006, III, n° 14).

Il incombe au propriétaire du fonds dominant, qui revendique le rétablissement d’une servitude de passage dont il n’a pas la possession actuelle, de démontrer que la servitude a été exercée depuis moins de 30 ans. A l’inverse, dans l’hypothèse où cette preuve est rapportée, c’est au propriétaire du fonds servant que revient la charge de la preuve de l’extinction de la servitude, par non usage trentenaire, sur la période antérieure. En effet « La preuve de l’objet de la demande renverse alors la charge de la preuve sur le défendeur ».

L’appréciation du non-usage est une question de fait qui relève du pouvoir souverain des juges du fond.

En l’espèce, il est constant que le bail commercial passé entre M [AP] et l’ EURL MAT’ HIER, l’ un des prédécesseurs de la société OPTI REST, à effet du 1er janvier 2002, mentionne l’existence de la servitude de passage sur la propriété voisine, permettant « la livraison des marchandises par la [Adresse 23] ».

Sur une photographie datant des années 1959-1960, où l’on voit deux enfants jouer dans le passage situé derrière le bâtiment implanté sur l’ actuelle parcelle n° [Cadastre 10], une porte ancienne est visible, en arrière plan, aménagée au travers de la façade Ouest d’ un bâtiment annexe, visiblement construit sur la parcelle [Cadastre 9]. Cette porte donne accès à la servitude instituée par l’acte du 7 mars 1850, constituée d’ une bande d’un mètre de large à l’extrémité sud de l’actuelle parcelle [Cadastre 10], assiette qui se confond cependant avec le passage précédemment évoqué qui est plus large et l’englobe.

Le 25 mai 2010, M. [TH] pour l’ EURL OPTI REST, nouveau preneur à bail du local commercial de M [AP], a déposé une déclaration préalable de travaux visant à rouvrir cette porte de service, « masquée par son prédécesseur ». Cette déclaration préalable n’a pas donné lieu à opposition de la part du maire de la commune de [Localité 29] et les travaux de réouverture de cette porte ont été réalisés. La nouvelle porte, recentrée dans l’axe du passage, est visible sur les photographies annexées au procès-verbal de constat d’huissier établi le 23 mai 2011 par Me [BT], montrant par ailleurs qu’elle est obstruée par deux containers poubelles et deux étais posés « par un habitant de l’immeuble », selon la déclaration de M [TH] à l’origine de ce constat.

Par assignation en référé délivrée le 28 novembre 2011, la SARL OPTI-REST a fait assigner M. [U] [O] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 15] pour obtenir leur condamnation à rétablir l’accès à la porte de la réserve du local « appartenant à l’EURL OPTI REST » au [Adresse 14] et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir. Par ordonnance de référé du 6 avril 2012, le président du tribunal de grande instance de Toulon a rejeté les demandes de la société OPTI REST au constat d’une contestation sérieuse en l’absence de titre produit. Il convient d’examiner, dès lors, s’il est justifié par le preneur ou le bailleur d’un usage de la servitude sur une période de moins de 30 ans précédant cette demande de rétablissement de l’accès à la servitude.

Parmi les attestations produites par Monsieur [IX] [AP], celles de M [VJ] [H], cousin de l’intéressé, de Mme [OO] [JI], voisine de la famille [AP], ayant habité au [Adresse 16] de 1957 à 1971, font état de l’utilisation de la porte précédemment décrite pour accéder au passage parallèle à la [Adresse 28], « ruelle » ou « cheminement » qui permettait de rejoindre la [Adresse 23] et desservait les magasins à l’arrière. Ces témoignages ne valent toutefois que pour la période comprise entre 1951 et 1971.

M. [K] [E] a lui aussi établi une attestation informelle, en ce sens, qui couvre la période 1952-1968.

Madame [Z] [NJ], employée du 1er février 1975 au 28 mai 1979 comme vendeuse, dans les locaux alors exploités par les parents de [IX] [AP], a rédigé, le 11 avril 2016, une attestation non conforme aux dispositions des articles 202 et suivants du Code de procédure civile, indiquant qu’à cette époque, chaque mardi, « toute la livraison de bouteilles de gaz se faisait dans le passage à l’arrière de la cour de la boutique. Celle-ci était transportée sur un chariot. Le passage était actif, la porte donnant sur le passage était métallique et montée sur gonds. Le frère de Mme [AP] née [H] résidait dans la [Adresse 23] et il lui arrivait fréquemment d’emprunter le passage ».

Madame [UY] , veuve [PA], a attesté que les parents de [IX] [AP] tenaient une quincaillerie et un dépôt de bouteilles de gaz, au rez de chaussée du [Adresse 14] ; que l’appartement de l’étage était occupé par la famille [AP] ; que le témoin et son époux exploitaient une librairie avec presse au [Adresse 16] et occupaient l’appartement à l’étage . Le témoin atteste « nos biens étaient contigus par l’arrière des bâtiments, une porte de service donnait directement sur l'[Adresse 23] qui donnait accès à la [Adresse 23]. » Le témoin situe les faits dans les années 1980, sans autre précision. Cette attestation dactylographiée n’est pas datée et la mention 1980 a été rajoutée de façon manuscrite après la mention dactylographiée « Durant les années ».

[ZK] [LT] atteste sur l’honneur que pendant les années 1988 à 2000, il a utilisé occasionnellement la porte d’accès aux réserves de la quincaillerie de M et Mme [AP], [Adresse 14] à [Localité 29] , celle-ci débouchant sur l'[Adresse 23] ». Le témoin indique que durant cette période, il exploitait à cette même adresse un cabinet d’assurances et connaissait donc parfaitement les lieux .

Toutefois, cette attestation, au demeurant non établie dans les formes des articles 202 et suivants du code de procédure civile, est en contradiction avec celle de Madame [ZW] [BO], fille de Mme [Z] [NV], cette dernière étant une ancienne salariée de la compagnie COFRADEL, qui a exploité dans les locaux de l’ancienne quincaillerie une épicerie entre le 1er octobre 1981 et le 4 mai 2001, dans le cadre d’un bail commercial signé avec la mère de [IX] [AP]. Ce témoin atteste avoir, à de multiples occasions, aidé sa mère qui a exercé la vente dans cette épicerie située au [Adresse 14] pendant 16 ans sur la période de 1984 à 2001.

Le témoin précise que l’épicerie était à l’enseigne « Bon Lait » puis « express » ; qu’elle se composait « d’un magasin avec une porte sur l’arrière donnant accès à un passage alors fermé par la gauche ( mur mitoyen avec l’immeuble d’ à côté) et par la droite par une porte métallique large , fermée de l’intérieur par serrure et 2 loquets coulissants . Celle-ci donnant directement sur l’arrière de tous les immeubles situés à droite du magasin , allant à l’époque jusqu’à l’ancienne pharmacie ».

Ce témoin poursuit en déclarant : « en ce temps là, la [Adresse 23] était étroite au niveau de l’ancienne église avec un feu tricolore décalé qui ne permettait pas le stationnement de camion de livraison, d’où le ravitaillement se faisait par devant. En revanche cette porte permettait l’entretien d’un pluvial et d’un égout situés dans ce passage. La porte avait un passage libre en dessous pour évacuer les eaux de pluie récupérées par chenaux. »

[ZW] [NV] ajoute que « sa mère ouvrait régulièrement la porte pour dégager les feuilles accumulées à l’extérieur qui entravaient l’écoulement et risquaient l’inondation dans ce passage « condamné par COFRADEL ». Elle indique que ce passage fermé, permettait d’accéder à la grande réserve par une porte métallique fermée à clefs et équipée d’un grand plan incliné .

Elle se souvient qu’à l’occasion d’un débordement de la plaque d’égout en fonte, il avait fallu déboucher avec un camion pompe par l’accès extérieur de cette porte. Elle atteste donc sur l’honneur qu’il existait bien une porte permettant un accès vers la [Adresse 23].

Toutefois, cette attestation, si elle confirme l’existence d’une porte donnant sur l’ arrière de tous les immeubles, depuis les locaux commerciaux pris à bail, et permettant un accès à la [Adresse 23], indique dans le même temps que les livraisons se faisaient par l’avant du magasin et que la société COFRADEL avait condamné ce passage.

Monsieur [VJ] [S], qui exploitait la pharmacie située [Adresse 18], à l’angle de cette rue et de la [Adresse 23], déclare avoir exercé pendant plusieurs années de 1970 à 1989 et atteste que derrière la pharmacie, il existait un passage à l’arrière des constructions situées sur les lots cadastrés [Cadastre 13], [Cadastre 12], [Cadastre 11], [Cadastre 10]. L’accès au lot 337 était possible par une porte qu’il a toujours connue en fonction. Il ajoute avoir habité au [Adresse 18], à proximité immédiate des lieux, de juin 1961 à mars 1972, en tant que locataire puis en tant que pharmacien.

Contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, ces attestations n’établissent nullement que la servitude de passage a été utilisée par le propriétaire ou les exploitants des locaux édifiés sur la parcelle [Cadastre 9], moins de 30 ans avant l’assignation en référé du 28 novembre 2011 visant à obtenir le rétablissement du passage. Le gérant de la société OPTI REST, dans sa déclaration de travaux, déclare que la porte donnant accès au passage avait été masquée par son prédécesseur. Madame [ZW] [NV] qui a connu les locaux entre 1984 et 2001 déclare que la société COFRADEL avait condamné le passage et que l’ approvisionnement se faisait par le devant. Or, la société COFRADEL a exploité les locaux entre le 1er octobre 1981 et le 4 mai 2001.

Dès lors, si les différents contrats de bail commercial signés par Monsieur [AP] ou sa mère, depuis 1981, font tous état de la servitude de passage sur l’arrière des locaux permettant la livraison des marchandises, force est de constater que la preuve n’est pas rapportée par M [AP] et la société OPTI REST de l’usage de cette servitude sur la période comprise entre le 1er octobre 1981 et le 28 novembre 2011.

Cette servitude s’est donc éteinte par non usage pendant 30 ans, avant l’assignation délivrée en référé par la société OPTI REST aux fins d’obtenir le rétablissement d’un libre accès à l’assiette du passage.

Il convient dans ces conditions d’infirmer le jugement de ce chef et en ce qu’il a condamné, sous astreinte, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] et M. [U] [O], à laisser libre le passage, tel que défini dans l’acte du 7 mars 1850, à tout occupant des locaux appartenant à Monsieur [IX] [AP], cadastrés section AH n° [Cadastre 9], sous astreinte de 300 euros par jour de retard et de débouter M. [AP] et la société OPTIREST de leurs prétentions en ce sens.

Sur les demandes de la société d’assurance mutuelle MAPA, de la société OPTI REST et de M. [IX] [AP] tendant à faire supporter par la copropriété et M. [U] [O] l’aggravation du préjudice du fait du blocage du passage :

La société MAPA soutient que le refus de la part de la copropriété et de M [O] de laisser le passage était injustifié; que M. [O] s’est personnellement, physiquement et matériellement opposé à cette accessibilité ; que l’opposition de la copropriété et de M. [O] à la réalisation des travaux est démontrée par de nombreuses pièces, notamment un courrier de la société DEB du 22 avril 2013 et une note du cabinet SOLA du 22 janvier 2013.

Elle ajoute que la société AD2L, chargée en 2012 des travaux de désamiantage, n’a pu réaliser ses prestations prévues pour débuter au mois d’août 2012, en raison de cette opposition, sans laquelle, les travaux seraient terminés et l’exploitation reprise depuis plusieurs années, plus précisément depuis la fin du mois de novembre 2012, puisque l’expert judiciaire a évalué la durée des travaux de reconstruction à 84 jours.

Elle considère que l’obstruction à la servitude de passage et le retard induit ont conduit à une augmentation importante de l’estimation des travaux de désamiantage du fait des changements réglementaires intervenus en la matière en 2013, générant un surcoût à l’origine du désaccord entre les compagnies d’assurance sur la prise en charge de l’augmentation du coût des travaux, nonobstant l’accord précaire constaté par ordonnance de référé du 23 juillet 2013 de laisser un accès temporaire par le terrain de la copropriété et de M. [O].

Le lien de causalité entre le refus illégitime de la copropriété et de M. [O] de laisser un libre accès au passage et l’aggravation du dommage, postérieurement à novembre 2012, est selon elle établi et engage leur responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil, alors qu’il était parfaitement possible, selon l’expert judiciaire, de réaliser les travaux en usant de la servitude de passage et ce dès août 2012, sur la base du plan de désamiantage élaboré par la société AD2L.

L’aggravation du préjudice, due au retard des travaux, doit en conséquence être supportée par la copropriété et M. [O]. Elle sollicite en conséquence la condamnation de la copropriété et de M [O] à lui rembourser la somme de 36.926, 40 euros (73852,80/2) au titre de la perte d’exploitation qu’elle a réglée, pour la période comprise entre décembre 2012 et mars 2013 ; à titre subsidiaire, la condamnation de Monsieur [O] et du syndicat des copropriétaires et de la SA AXA France IARD , en qualité d’assureur de la copropriété à la relever de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, notamment 114911,32 euros, au titre du delta existant entre le coût des travaux de désamiantage suivant le devis de la société AD2L de 2012 et la somme retenue par le tribunal, 51 811,34 euros au titre des pertes locatives sollicitées par M [AP], outre les indemnités allouées pour la période postérieure à juillet 2016 et toute autre indemnité qui découlerait du refus de la copropriété et de M [O] de laisser le passage.

La société OPTI REST conclut également à la responsabilité de la copropriété voisine et de M. [O] dans l’aggravation des conséquences du sinistre et de son préjudice. Elle rappelle que la société AD2L qui était chargée des travaux de désamiantage devait exécuter ses prestations en août 2012 et que les 20 et 21 août 2012 elle n’a pu démarrer le chantier, compte tenu de l’opposition de M. [O]. Si elle reconnaît être responsable du sinistre elle considère, en revanche, qu’elle n’est aucunement responsable de l’aggravation de la situation et des dommages subis par son bailleur, par suite de l’opposition de la copropriété. Elle sollicite en conséquence que soit reconnue la responsabilité de la copropriété et de M [O] sur le fondement de l’article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable jusqu’au 1er octobre 2016, tant en ce qui concerne le préjudice de M [AP], l’aggravation de son propre préjudice et le préjudice de jouissance antérieur au sinistre. L’obstruction de la copropriété l’ a selon elle empêchée de bénéficier d’un droit de passage conforme à son bail depuis 2008.

Monsieur [AP], à titre subsidiaire, fait valoir que dans l’hypothèse où la cour considère que la copropriété est responsable de l’augmentation du coût des travaux de désamiantage, cette dernière devra être condamnée sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle , au paiement de la différence entre le montant initial des travaux fixé par l’expert à 48808,76 euros HT, soit la somme de 58570,51 euros TTC et le montant définitif de ces mêmes travaux dont la valeur réelle doit être fixée à 231 750 euros TTC, selon devis de la société SDC du 19 avril 2018. Le concluant reprend à son compte l’avis de l’expert judiciaire quant à l’incidence directe de l’interdiction de passage par la copropriété, sur l’augmentation importante du coût des travaux de désamiantage, alors que la réalisation de ces travaux était techniquement possible en passant par le passage objet de la servitude.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] réplique qu’il ne résulte d’aucun élément du dossier que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble aurait refusé un passage aux entreprises pour exécuter les travaux de réparation ; qu’en réalité, il lui est reproché l’obstruction qui aurait été mise en 'uvre par M. [U] [O], copropriétaire au sein de l’immeuble ; qu’il ne peut être tenu pour responsable du comportement fautif de l’un de ses copropriétaires .

Il ajoute que par ordonnance du 23 juillet 2013, le juge des référés a donné acte de l’accord du syndicat pour le passage des entreprises concernées, sous deux conditions: l’établissement d’un procès-verbal de constat avant travaux et la communication d’un calendrier des travaux 15 jours avant leur début, dont ni Monsieur [AP] , ni la société OPTI REST n’ont justifié pour permettre le démarrage des travaux. Ce manque de diligence ne peut être imputé au syndicat qui n’est pas responsable de l’incendie.

La compagnie AXA France IARD, assureur de la copropriété, fait valoir qu’ aucun lien de causalité n’ est démontré entre le prétendu refus de passage de la Copropriété et la non réalisation des travaux.

Elle conclut au rejet de toute demande à son encontre, en raison du fait que sa garantie n’est pas due à son assuré, de ce chef, les conditions générales du contrat ne garantissant que les conséquences pécuniaires que l’assuré encourt légalement du fait des dommages causés aux tiers, résultant directement du fait des biens immobiliers ; que le contrat d’assurance ne garantit que le risque aléatoire et n’a pas vocation à garantir un préjudice moral.

Monsieur [O] conclut au rejet des demandes à son encontre, au motif qu’il n’existe aucune preuve d’opposition de sa part au passage des ouvriers des entreprises ; qu’il ne peut lui être reproché d’avoir cherché à connaître les mesures de précaution avant le passage sur son fonds ; qu’en juin 2014 l’inspection du travail a demandé le confinement total de la zone sinistrée et le passage d’un bureau d’études pour diagnostic de la zone d’intervention, ce qui établit que les travaux présentaient un danger en 2014, et a fortiori en 2012.

Il considère, dans ses conditions, que sa prudence était totalement légitime. Il ajoute que le juge des référés, par ordonnance du 23 juillet 2013, lui a donné acte de son accord pour le passage des entreprises par l’assiette de la servitude contestée, sous les deux conditions précitées dont Monsieur [AP] et la société OPTI REST n’ont jamais justifié. En outre, il fait observer que selon le cabinet BEA, spécialiste amiante et l’ expert amiable désigné par ordonnance sur requête, M. [KC], les travaux de désamiantage ne peuvent être exécutés par l’arrière du bâtiment. Enfin , il considère que le lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée et le préjudice d’aggravation n’est pas démontré.

Il ressort des pièces versées aux débats que par courrier du 5 avril 2011 le cabinet SOLA, syndic de la copropriété du [Adresse 15] a informé M. [AP] que son locataire (« la rôtisserie ») avait ouvert une porte pour accéder à la cour privative de la copropriété, lui indiquant qu’il n’avait aucune servitude, ni droit de passage et qu’il devait demander à son locataire de remettre les lieux en l’état avant le 20 avril 2011, à défaut de quoi, la copropriété ferait « murer ».

Par courrier en réponse du 2 mai 2011, M. [AP] a répondu au syndic que son bâtiment avait été construit en 1964, que la porte était cadastrée ; que tous les documents administratifs pouvaient être consultés en mairie ; que l’ouverture donnant accès piéton à l’impasse avait toujours existé .

Selon l’attestation établie le 3 décembre 2011 par Mme [AI] [HS], vendeuse employée par la société OPTI REST, « le 13 mai 2011, M. [O], dans un élan de colère et de fureur est venu « barricader, cadenasser et condamner la porte de service de l’établissement dans lequel le témoin travaille. »

Suite à l’incendie du 10 mars 2012, une mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante, avant travaux, a été confiée au bureau ADENA qui a rendu un rapport le 29 mars 2012. Plusieurs entreprises spécialisées dans les travaux de désamiantage ont été sollicitées et ont établi des offres dans une fourchette variant de 36 070 euros HT à 152 169,76 euros HT. L’entreprise AD2L a établi un devis d’un montant de 40 810,00 euros HT (48808,76 euros TTC) , non daté, accepté par la société OPTI REST, suivi d’ un plan de retrait de matériaux amiantés du 5 juillet 2012, communiqué notamment à la médecine du travail, à la CARSAT et à la DIRRECTE. Cette entreprise devait démarrer le chantier courant août 2012. Ces travaux étaient un préalable aux travaux de démolition du bâtiment sinistré.

Les personnels de l’entreprise AD2L se sont présentés sur les lieux du sinistre pour l’installation du chantier les 20 et 21 août 2012 mais se sont vu refuser le passage sur le fonds de la copropriété du [Adresse 15], malgré la tentative de médiation de la Mairie de [Localité 29].

Par lettre du 25 septembre 2012, le cabinet Sola, syndic de la copropriété du [Adresse 15], a informé M. [AP] du refus des copropriétaires de voir ouverte la porte du local donnant dans l’impasse, compte tenu des délais prévisibles assez longs de réalisation des travaux, de nature à occasionner une gêne importante pour les copropriétaires.

Toutefois, à la date du 22 janvier 2013 et suite à un nouveau vote des copropriétaires, la majorité d’ entre eux a donné son accord au syndic pour autoriser M [AP] à faire réaliser ses travaux en passant par la résidence du [Adresse 15]. Cet accord de principe et l’accord de M [O] ont été actés par le juge des référés dans son ordonnance du 23 juillet 2013, sous réserve de l’établissement d’un procès-verbal de constat avant travaux et de la communication à la copropriété d’un calendrier des travaux, 15 jours avant leur début.

Le 4 janvier 2013, l’entreprise DEB (désamiantage et enveloppe du bâtiment) a soumis à la société OPTI REST une nouveau devis de désamiantage, d’un montant de 23787,40 euros HT ou 28449,73 euros TTC, devis accepté par le preneur commercial.

Par lettre du 22 avril 2013, l’entreprise DEB, chargée de ces travaux a informé Madame [AP] que l’ inspection du travail avait demandé la réalisation d’une étude de la structure du bâtiment, afin de vérifier sa tenue lors des travaux, cette étude étant de la responsabilité du maître de l’ouvrage, soit du propriétaire bailleur qui a été mis en relation avec un bureau d’étude structure.

Toujours selon ce courrier, le représentant du bureau d’étude s’est présenté sur le site le 16 avril 2013, mais s’est heurté au refus d’accès au bâtiment à désamianter, par le voisinage, qui n’a pas souhaité le laisser entrer ni faire son travail. Étant observé que les locaux à désamianter étaient accessibles depuis le magasin dont l’entrée se situe [Adresse 21], ce courrier ne fournit aucune précision sur qui du voisinage était à l’origine de ce refus.

Sur le retard et le coût des travaux de désamiantage, il ressort du rapport d’expertise de M [GB] les éléments suivants :

En page 48 de son rapport, l’expert judiciaire relève qu’entre 2012 et 2016, la valeur des ouvrages à réaliser est stabilisée , les indices INSEE et BT O1 du coût de la construction montrent des valeurs de prix stables et identiques , et même en légère baisse. Toutefois, cette constatation ne peut s’appliquer au désamiantage car les règles et obligations en la matière ont évolué de façon importante entre 2012 et 2015. L’expert retient qu’il est indéniable que s’il n’y avait pas eu blocage sur le passage sud de la copropriété, les travaux de désamiantage et de reconstruction seraient terminés et l’exploitation reprise depuis longtemps.

En page 49, il poursuit en indiquant : « sans opposition d’une partie , les travaux se faisaient fin août/début septembre 2012, que le devis soit complet ou qu’il manque pour les spécialistes ou puristes des travaux au regard de certaines règles qui à l’époque étaient moins importantes. D’autre part, si l’entreprise avait été stoppée par l’administration ou la santé , c’était de sa responsabilité de rectifier la situation , de reprendre les travaux et de les terminer ».

Cette remarque répond à l’avis de M [KC], expert amiable désigné par ordonnance sur requête, afin d’ estimer le montant des pertes « selon les critères repris dans l’article 8 des conventions spéciales incendie ». Celui-ci indique que les offres faites en 2012 n’étaient pas conformes aux règles obligatoires de désamiantage et que si des travaux avaient été lancés dans les conditions des offres faites, l’entreprise ne pouvait avec certitude les réaliser, car elle aurait été sous le coup d’une visite d’un organisme de contrôle( préfecture, DIRECCTE, CARSAT, ARS , Mairie) qui aurait pu arrêter les travaux et demander des travaux modificatifs, générant de grosses pertes de temps et une augmentation significative de la valeur des travaux. M [KC] et son sapiteur, M [A] du bureau BEA , ont par ailleurs indiqué que la dimension du passage au Sud de la copropriété du [Adresse 15] ne permettait pas l’installation des équipements obligatoires à l’exécution des travaux de désamiantage du Bâtiment sinistré , motif pour lequel , ils se sont intéressés à une solution passant par le magasin donnant sur la [Adresse 28].

Le bureau d’étude BEA spécialisé en procédures de désamiantage a considéré qu’il était impossible d’installer deux sas de décontamination ayant respectivement une largeur de 1 m, pour le 1er, et 1m80 pour le second, équipements indispensables, dans une largeur d’un mètre seulement. Toutefois, l’expert judiciaire a relevé que le passage supportant l’assiette de la servitude mesurait 1m85 de large côté Est, contre le lot [AP], et 1m98 de large côté Ouest, à l’autre extrémité, ce qui indépendamment des considérations d’ existence ou d’extinction de la servitude de passage d’ un mètre, impliquait, à défaut d’accord de la copropriété, d’obtenir une décision de justice autorisant le passage et l’installation d’ au moins un des sas de décontamination sur une emprise supérieure à l’assiette de la servitude conventionnelle.

Le bureau d’étude amiante a également relevé que le devis de la société AD2L évaluait un niveau 1 d’empoussièrement, ne prévoyant ni confinement, ni mise en dépression avec création d’un flux d’air neuf et permanent suivant un renouvellement de six volumes par heure au minimum. Or, selon les deux bases de données qui définissent les niveaux d’empoussièrement généré par chaque processus de travail ( META et SCOLA de l’Institut National de Recherches et de Sécurité-INRS), un bâtiment sinistré par un incendie et contenant des matériaux amiantés génère un empoussièrement de niveau 2 à 3 rendant obligatoire, à partir du niveau 2, le confinement et la mise en dépression de la zone de travail. Le bureau d’étude a relevé également que le nombre d’échantillonnages et d’analyses obligatoires était sous évalué au regard des normes AFNOR EN ISO 16000-7 et GA X 46 033 applicables en vertu de l’article R 4412-103 du code du travail, du décret du 4 mai 2012 applicable au 1er juillet 2012 et du décret n° 2013-594 du 5 juillet 2013. Il a également relevé une sous évaluation du tonnage de déchets à évacuer . Le BEA estime en conséquence que l’entreprise AD2L n’était pas en mesure d’entreprendre le chantier sur la base de son offre sans provoquer une contamination environnementale.

Selon l’article 544 du code civil, tout propriétaire a le droit de jouir et de disposer de sa chose de la manière la plus absolue, ce ne peut être qu’ à la condition de n’en pas faire un usage prohibé par les lois ou les règlements, ou de nature à nuire aux droits des tiers ;

La Cour de cassation a ainsi approuvé une cour d’appel d’avoir retenu l’existence d’un abus de droit après avoir relevé que le défendeur « s’était refusé, de manière injustifiée et sans motif légitime, à autoriser son voisin à installer un échafaudage volant surplombant sa propriété, pour achever les travaux de peinture du mur pignon d’un immeuble, alors qu’il avait l’assurance que les travaux auxquels il s’opposait seraient contrôlés par un expert », la cour d’appel ayant ainsi caractérisé la faute faisant dégénérer en abus, le droit du propriétaire de jouir et de disposer de sa chose, sans avoir à constater l’existence d’une servitude conventionnelle de tour d’échelle (Civ.3ème, 10 mai 1995, pourvoi n° 9317563).

De même, lorsque sont constatés la nécessité d’exécuter des travaux sur une toiture, du côté de la propriété voisine, le refus du maire de la commune de voir installer une nacelle en vue d’effectuer ces travaux à partir de la voie publique, sans passage sur le fonds voisin, et le coût disproportionné de toute autre solution au regard de la valeur des travaux à exécuter, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui retient souverainement qu’il n’existe aucun autre moyen, pour réaliser ces travaux, que de passer sur le terrain du propriétaire du fonds voisin et en déduit que celui-ci, sous peine de commettre un abus de droit, ne peut s’opposer à l’installation d’un échafaudage en éventail ou sur pieds sur la propriété voisine, pour une durée de trois semaines( Cass. 3e Civ., 15 février 2012, pourvoi n° 10-22.899, Bull. 2012, III, n° 32).

A l’inverse, si le refus n’est pas dépourvu de tout intérêt, cela exclut l’existence d’ une faute dans l’exercice du droit de propriété et l’abus de ce droit. Le juge doit ainsi s’interroger sur l’existence d’un motif légitime expliquant le refus opposé, ou si ce refus est au contraire dicté par l’intention de nuire ou révèle une faute dans l’exercice du droit de propriété.

En l’espèce, il est constant qu’au mois d’août 2012, la société AD2L s’est présentée pour installer le chantier de désamiantage du bâtiment sinistré, se heurtant à un refus d’ emprunter le passage situé sur la copropriété, accessible depuis la [Adresse 25], refus dont il n’est pas possible d’affirmer avec certitude qu’il émane de M [O], du syndic de la copropriété ou d’un autre copropriétaire.

Ce refus a été justifié par le fait qu’aucune servitude de passage n’était mentionnée sur les titres de la copropriété, le syndicat des copropriétaires étant alors conforté dans son refus, par l’ordonnance de référé du 6 avril 2012, rejetant les demandes de la société OPTI REST et de M [AP] de rétablissement du passage, au motif d’une contestation sérieuse. Dans ce contexte et alors que le syndicat de la copropriété n’avait pas été informé des mesures de sécurité inhérentes à ce chantier,, le démarrage des travaux de désamiantage s’est retrouvé, de fait, suspendu, jusqu’à l’ ordonnance rendue par le juge des référés le 23 juillet 2013, donnant acte à la copropriété et à M [O] de leur accord pour l’emprunt du passage situé au Sud de la parcelle n° [Cadastre 3], par l’entreprise chargée des travaux de désamiantage, sous réserve de l’établissement d’un procès-verbal de constat avant travaux et de la communication à la copropriété d’un calendrier 15 jours avant leur début.

La société OPTI REST et M [AP] soutiennent que les travaux ne pouvaient se faire par l’avant du magasin, donnant sur la [Adresse 28] . Toutefois, ils ne justifient nullement d’un refus de la mairie qui a certes donné son accord pour une autorisation d’ occupation du domaine public [Adresse 25], pour le stockage de matériaux, déchets, et d’un groupe électrogène ( arrêté du 20 août 2012 remplaçant celui du 20 juillet 2012), ce qui laisse supposer que l’ accès au chantier pouvait se faire depuis cette place par le passage situé au Sud de la parcelle n° [Cadastre 10], sans certitude cependant. A noter que cet arrêté valant permission de voirie répond à une demande non produite, dont les termes demeurent par conséquent inconnus.

Par ailleurs, l’impossibilité d’ organiser différemment le chantier n’est nullement démontrée, alors que le Bureau d’étude amiante BEA relève, dans son rapport de mission, que « pour des besoins de sécurité, afin d’éviter une co-activité avec les copropriétés mitoyennes, malgré la servitude de passage, et avec les commerces extérieurs, la zone d’approche du chantier se fera directement dans le local commercial OPTI REST entièrement vidé de tout son matériel d 'exploitation. Seule une petite emprise de voirie devra être demandée aux services compétents de la mairie de [Localité 29] ». L’accès se faisant ainsi par le [Adresse 14] selon le plan figurant en page 3 de ce rapport de mission.

Enfin, si en l’absence de blocage de l’accès au chantier par l’arrière de la copropriété, les travaux de désamiantage prévus pour durer deux semaines, avaient démarré le 20 août 2012, il n’est pas possible d’affirmer que ces travaux auraient été exécutés dans le délai prévu, en cas de contrôle, compte tenu de l’insuffisance des mesures de confinement et d’échantillonnage de l’offre de l’entreprise AD2L.

A compter du 1er juillet 2012, date d’entrée en vigueur du décret 2012-639 du 4 mai 2012, et surtout de l’entrée en vigueur de l’arrêté du 8 avril 2013, relatif aux règles techniques, aux mesures de prévention et aux moyens de protection collective à mettre en 'uvre par les entreprises, lors d’opérations comportant un risque d’exposition à l’amiante, applicables au 1er juillet 2013, la réglementation technique des opérations de désamiantage s’est notablement durcie afin de minorer le risque d’exposition à l’amiante des salariés de ces entreprises, générant un surenchérissement des coûts des prestations correspondantes. Il s’en est suivi un décalage important entre la fourchette des offres initiales des entreprises spécialisées consultées en 2012( EDTP, AD2L) et les offres émises par la suite, en 2013, 2014 et 2015 ( DEB, Pacamiante, Phenix, Avenir Déconstruction…) montrant une multiplication par deux et jusqu’à 5 du montant des devis de désamiantage, l’augmentation des coûts étant particulièrement notable sur les postes « installation du chantier », « traitement des produits amiantés » et « analyses », comme le montre la comparaison effectuée par l’expert judiciaire en page 176 de son rapport, entre l’offre initiale AD2L( 40810 euros HT) et les offres PHENIX (97 764,67 HT) et AD Avenir ( 168 295 HT) de 2014 et 2015.

Toutefois, il convient de relever qu’avant même l’entrée en vigueur de l’arrêté du 8 avril 2013, l’ inspection du travail avait exigé une étude structure du bâtiment à désamianter, non incluse dans le devis de l’entreprise DEB, aboutissant à majorer le coût des travaux de désamiantage initialement chiffré. Ce qui illustre l’aléa pesant sur le montant de ces travaux, dès 2012-2013, selon le contenu des prestations de désamiantage et les exigences des services administratifs en charge de l’hygiène et de la sécurité des conditions de travail, indépendamment de la question du refus de l’accès au chantier par la servitude de passage.

Ainsi, alors que l’existence de la servitude de passage, qui plus est éteinte, n’ était attestée par aucun des titres de propriété récents, la nature sensible des travaux à entreprendre, l’inquiétude légitime inhérente au risque d’exposition à l’amiante, en cas d’ insuffisance des mesures de confinement d’ un tel chantier, l’ absence d’information claire délivrée à la copropriété constituaient un motif légitime pour le syndicat des copropriétaires et ses membres de refuser le passage sur leur fonds.

Il s’avère que ce refus a été levé quelques mois plus tard, aux conditions entérinées par le juge des référés dans son ordonnance du 23 juillet 2013. Pour autant et par la suite, les travaux de désamiantage n’ont pas démarré se heurtant, cette fois, au désaccord des assureurs sur la prise en charge du surcoût des travaux, enregistré entre temps, par suite du durcissement de la réglementation en matière de sécurité des conditions de travail des salariés confrontés au risque d’exposition à l’amiante.

Dans ces conditions , le syndicat des copropriétaires et M [O] ne sauraient être tenus pour responsables de l’aggravation des préjudices de la société OPTI REST et de M [AP], le refus d’autoriser le passage sur leur fonds étant alors guidé par un intérêt légitime. Le lien de causalité entre ce refus, d’une part, le retard accumulé dans l’exécution des travaux, la majoration de leur coût et l’augmentation des différents postes de préjudice, d’autre part, n’est pas établi.

Il convient d’ajouter qu’avant sinistre et en l’absence de titre constatant la servitude, valablement opposé par M [AP] et son locataire, le syndicat des copropriétaires était fondé à défendre son droit de propriété et à s’opposer au passage. En effet , il aura fallu le rapport de recherche de servitude du 12 avril 2013 établi par M. [V], géomètre-expert, à la demande de M. [AP], pour identifier et analyser l’acte constitutif de la servitude datant de 1850.

La société OPTI REST, M. [AP], et leurs assureurs respectifs seront en conséquence déboutés de l’ ensemble de leurs prétentions dirigées contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15], son assureur et M [O].

Sur la responsabilité de Monsieur [AP]:

La SARL OPTI REST recherche la responsabilité de Monsieur [IX] [AP], son bailleur, à deux titres :

Avant sinistre, pour trouble de jouissance : aux motifs que le bailleur a donné à bail à la SARL OPTI REST, le local commercial, bénéficiant, selon le bail et depuis 2008, d’une servitude de passage sur l’arrière des locaux qui n’a jamais pu être exercée, du fait de l’obstruction opposée par la copropriété. Ce faisant, M. [AP] a manqué à son obligation de délivrance conforme prévue par l’article 1719 du code civil .

Il ajoute que les époux [AP] ne sont jamais intervenus auprès de la copropriété, avant même le sinistre de 2012, pour faire cesser le trouble et pour permettre à leur locataire de pouvoir jouir paisiblement du local loué. Il sollicite ainsi, dans le corps de ses écritures, la condamnation des époux [AP] à lui payer une somme de 50000,00 euros en réparation de son trouble de jouissance. Dans le dispositif de ses conclusions, la société OPTI REST dirige cette demande contre M. [AP] uniquement, Mme [AP] n’étant pas partie à l’instance.

Après sinistre, pour un second manquement à l’obligation de délivrance : la société OPTI REST reproche en effet à [IX] [AP] de lui avoir caché la présence d’amiante révélée après l’incendie survenu en 2012. C’est cette découverte qui a considérablement retardé les travaux de rénovation, puisqu’il a fallu prendre les dispositions nécessaires pour confiner la zone, à la demande de la mairie. Elle réfute avoir eu connaissance de la présence d’amiante avant sinistre, le diagnostic ne lui ayant jamais été communiqué .

Elle considère que le facteur d’aggravation du sinistre que constitue la présence d’amiante ne saurait être mis à sa charge .

Elle ajoute que cinq ans après le sinistre , elle n’a toujours pas retrouvé l’usage normal du local commercial qu’elle loue et que son exploitant, M. [TH] a dû louer un autre local afin de continuer son activité, ce qui a engendré des coûts supplémentaires. La remise en état du local n’a toujours pas été faite par le bailleur et ce retard lui cause de nombreux préjudices. Elle a également fait constater par huissier les nombreuses infiltrations qui parcourent le local, dues à l’état du bâtiment. Elle considère que l’obstruction dont a fait preuve le bailleur est en partie responsable du préjudice de la concluante.

Elle sollicite en conséquence la condamnation de M [AP] ( solidairement avec la MAPA, M [O] et le syndicat des copropriétaires) à lui payer les diverses sommes visées dans ses conclusions, au titre de la perte de chiffre d’affaires, de son préjudice de réinstallation, de la perte de valeur du droit au bail et de son préjudice financier, également à payer à M [TH], gérant de la SARL OPTI REST, la somme de 20 000,00 euros en réparation de son préjudice moral.

Monsieur [AP] réplique que la société OPTI REST ne démontre ni la faute du bailleur, ni l’existence d’un préjudice réparable aux motifs :

qu’il a toujours donné à la société OPTI REST l’autorisation d’effectuer les travaux et a toujours agi en ce sens ; en vertu de cette autorisation, la SARL OPTI REST a déposé une déclaration préalable de travaux auprès de la commune , le 25 mai 2010 qui a été acceptée ;

qu’ il n’avait pas connaissance de cette impossibilité d’accès auparavant, le locataire ne l’ayant pas informé ;

qu’il a été particulièrement réactif dès qu’il en a eu connaissance et a entrepris des démarches pour faire rétablir le droit de passage, notamment en échangeant avec le cabinet SOLA, syndic de la copropriété, en 2011 ;

que c’est en réalité la copropriété de l’immeuble voisin qui a fermé l’accès à la servitude de passage ;

que M. [AP] est intervenu volontairement à l’instance initiée par son locataire et a pris l’initiative de contacter un de ses anciens preneurs COFRADEL, dans le but d’établir l’existence de la servitude.

Il ajoute que la responsabilité du bailleur ne saurait être engagée sur le fondement de l’article 1719 du code civil, eu égard à l’exonération de responsabilité dictée par l’article 1725 du code civil, dans la mesure où le trouble de jouissance provient d’un tiers, à savoir la copropriété et M. [O] qui ont clairement affirmé leur refus de reconnaître la servitude de passage et s 'y sont opposés.

Il fait valoir qu’il a diligenté une expertise qui a permis de démontrer l’existence de la servitude de passage, de sorte qu’il ne peut lui être reproché un défaut de diligences et qu’ après sinistre, il n’a commis aucun fait de nature à retarder le commencement des travaux.

Enfin , il ajoute qu’il avait fait établir un devis en 2010 par l’entreprise BENEVENTI, pour la réfection de la toiture du bâtiment et le remplacement des plaques de fibrociment par des tuiles rondes, mais que la société OPTI REST a refusé l’exécution de ces travaux.

Il ressort des pièces versées aux débats que la servitude de passage a cessé d’être utilisée par les preneurs commerciaux ayant exploité les locaux avant la société OPTI REST qui a décidé, en 2010, de rétablir la porte donnant sur le passage contesté, qui avait été « masquée par son prédécesseur » et a déposé une déclaration de travaux en ce sens.

La société OPTI REST qui a repris le fonds de commerce de son prédécesseur, le 23 juillet 2008, n’a jamais signalé au bailleur la condamnation de la porte d’accès au passage avant d’envisager sa réouverture. Elle a donc exploité les locaux pendant près de deux ans sans se plaindre d’un quelconque trouble de jouissance lié à la disparition de l’accès au passage. Lorsque M [AP] a été informé du refus de la copropriété de laisser le locataire de M. [AP] passer sur son fonds, il a écrit au syndic de la copropriété, le cabinet SOLA, pour lui faire part de l’existence d’une servitude mentionnée dans le contrat de bail et a mandaté M. [V], géomètre-expert, pour rechercher le ou les actes constitutifs de cette servitude. Dans le même temps M [AP] est intervenu aux instances en référé initiées par la société OPTI REST qui n’établit pas l’existence d’un préjudice de jouissance avant sinistre

Tenu dans l’ignorance du non usage de la servitude de passage par les différents preneurs commerciaux qui se sont succédés dans les locaux depuis 1981, jusqu’au moment où le refus de la copropriété de reconnaître l’existence de cette servitude a été porté à sa connaissance en 2011, Monsieur [AP] ne saurait être rendu responsable d’un manquement à son obligation de délivrance, ni tenu de garantir le preneur du trouble résultant du refus de passage opposé par la copropriété. En effet, selon l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Enfin, s’agissant de la présence d’amiante dans les locaux, la cour relève que selon le contrat de cession de fonds de commerce passé entre la société OPTI REST et le précédent exploitant, M. [IX] [SW], la société OPTI REST et son gérant, M [TH], ont été informés des dispositions du décret 96-97 du 7 février 1996 et des textes subséquents imposant au propriétaire d’immeuble, l’obligation de rechercher la présence de flocages ou de calorifugeages contenant de l’amiante, notamment dans les immeubles renfermant des locaux à usage commercial, et l’obligation de procéder, le cas échéant, à un contrôle périodique, à une surveillance par un contrôleur technique agréé… et le cas échéant à des travaux appropriés.

La société OPTI REST a déclaré prendre le bien en l’ état sans recours contre le vendeur. L’acte ajoute que le vendeur déclare ignorer si les calorifugeages, flocages et faux plafonds des locaux compris dans le bail contiennent de l’amiante. La société OPTI REST a déclaré faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur, de la recherche de la présence d’amiante, se réservant toutefois un éventuel recours contre le bailleur.

Or, il ressort de l’ acte de cession d’éléments de fonds de commerce passé le 9 juin 2005 entre la société MAT’HIER et M [IX] [SW] que celui-ci était informé de la présence d’amiante dans les locaux et notamment sur 3 des 4 côtés intérieurs de l’entrepôt, par la présence de conduits en fibres-ciment contenant de l’amiante, la présence de plaques ondulées en amiante-ciment, recouvrant la toiture de l’arrière boutique, de l’entrepôt et des WC. En effet , le rapport de repérage d’amiante du 25 mai 2005, par l’ agence Bâtis Contrôles, technicien agréé, était joint à cet acte et donc porté à la connaissance de M [SW]. Ce rapport indique que les matériaux contenant de l’amiante sont en bon état et qu’il convient de procéder à un contrôle visuel tous les 36 mois.

Dès lors , s’ il y a eu dissimulation de la présence d’amiante dans les locaux, au moment de l’acquisition du fonds de commerce et du droit au bail par la société OPTI REST, elle incombe à M. [IX] [SW], précédent exploitant, et non au bailleur, M. [IX] [AP], d’autant qu’il est établi que le bailleur avait fait établir un devis de remplacement de la toiture en plaques d’ amiante en 2010, projet de travaux nécessairement porté à la connaissance du preneur, les métrés ayant été établis après visite des lieux occupés par le preneur.

Enfin, après sinistre, il n’est nullement démontré que le bailleur aurait fait preuve d’inertie dans les démarches visant au désamiantage des locaux. Les autorisations de voirie ont été demandées et obtenues en juillet 2012, puis en avril 2013. M [AP] et son épouse ont été en contact avec l’ entreprise DEB qui a pris acte des démarches entreprises par le bailleur pour missionner un coordinateur de sécurité et de protection de la santé. Un courrier de la société DEB du 11 juin 2013, adressé à M et Mme [AP], confirme ainsi que le bailleur était impliqué dans la maîtrise d’ouvrage des travaux de désamiantage , travaux compliqués par « des modifications et compléments lourds demandés par l’inspection du travail » sur l’intervention de cette entreprise, nécessitant « la mise au point d’une nouvelle méthodologie d’intervention ». Ce courrier indique que le bailleur avait eu lui-même des contacts avec l’inspection du travail et que le démarrage du chantier était soumis à une étude du dossier d’intervention de la part des services de l’inspection du travail, de la CARSAT et de l’établissement chargé de la mission « Sécurité et Protection de la Santé » , et à une réunion préalable avec l’ensemble des intervenants.

Compte tenu de ces éléments, l’inertie post-sinistre de M. [AP] n’est en aucun cas établie.

Il s’ensuit que la société OPTI REST échoue à établir la responsabilité de M. [IX] [AP] et doit être déboutée de ses demandes à son encontre, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur la responsabilité de la société MAPA.

La société OPTI REST recherche la responsabilité de son assureur la société MAPA, aux motifs que celle-ci serait en partie responsable de l’aggravation des conséquences du sinistre, en bloquant les travaux du fait de son désaccord avec les autres assureurs quant aux conditions d’indemnisation de ce sinistre.

Compte tenu de l’augmentation du coût d’intervention de l’entreprise de désamiantage, un contentieux a opposé experts et compagnies d’assurance quant à la prise en charge de ces dépenses.

Elle ajoute qu’en application de l’article L 122-2 du code des assurances , les assureurs disposaient d’un délai de 3 mois après remise de l’état des pertes pour formuler une proposition d’indemnisation .

Et aucune des compagnies d’assurance, régulièrement informées par Monsieur [TH] et son expert d’assuré du chiffrage des travaux, n’a apporté une réponse claire sur la proposition de chiffrage de l’enveloppe des travaux, ne serait-ce qu’à l’égard de la partie désamiantage.

Le preneur considère ainsi que la MAPA a fait preuve d’un silence coupable et a manqué à son obligation contractuelle de conseil et d’information en ne débloquant pas la situation avec les autres assureurs impliqués dans ce sinistre et en laissant son assuré gérer seul ce blocage , ce qui a conduit le gérant de la société OPTI REST à demander par voie de requête la désignation d’un tiers-expert, Monsieur [KC], en application de l’article 9 des conditions générales dommages, pour tenter de rapprocher les experts des assureurs.

OPTI REST conclut à l’infirmation du jugement qui n’a pas répondu au moyen tiré du manquement à l’obligation d’information et de conseil.

La société MAPA réplique qu’elle ne peut que faire sienne la motivation du tribunal qui a jugé que la société OPTI REST n’apporte aucune pièce au soutien de son argumentation, tendant à établir que la société MAPA a fait preuve d’ une carence qui a aggravé les conséquences du sinistre par le retard dans les travaux de reprise non effectués à ce jour ; que la société MAPA a mandaté la société AS83, expert amiable, dans les suites immédiates de l’incendie et a accepté le devis de la société AD2L et le plan de retrait de l’amiante daté du 10 juillet 2012, avec début des opérations de décontamination prévu pour le mois d’août 2012 ; qu’il est acquis aux débats que la société AD2L s’est déplacée, a commencé à installer le chantier et n’a pu poursuivre sa mission du fait de l’obstruction du passage opérée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] et plus particulièrement de M. [U] [O]; que la société MAPA a par ailleurs indemnisé la SASU OPTI REST pour ses pertes de biens, ainsi que pour la perte d’exploitation à hauteur de 73852,80 euros.

La société MAPA ajoute que « l’article 39 des conditions générales évoqué par la société OPTI REST pour justifier de la désignation de l’expert [KC] est totalement inapproprié, car le modèle des conditions générales de la FFSA traite des rapports entre l’assuré et son assureur, et de leur expert pour l’article 9, et non des rapports entre compagnies d’assurance et leurs experts tel que l’a imaginé la société OPTI REST »(SIC).

Au regard des obligations découlant de l’article L 122-2 du code des assurances , la société MAPA fait valoir que l’état des pertes des biens appartenant à la société OPTI REST a été remis en septembre 2012, de sorte que l’assuré a été indemnisé dès le mois d’octobre 2012. S’agissant de la perte d’exploitation , les éléments comptables nécessaires à son évaluation, réclamés à maintes reprises par le cabinet [N], n’ont été fournis que le 21 mars 2016.

Elle considère en outre que si la société OPTI REST a été dans l’obligation d’engager certaines démarches , ce n’est qu’en raison de l’absence de réaction de son bailleur, et qu’aucune faute ne saurait être retenue à son encontre, car elle n’était pas tenue de prendre en charge le surcoût des travaux résultant de la faute de M. [O] et de la copropriété.

Selon l’article L 122-2 du code des assurances « les dommages matériels résultant directement de l’incendie ou du commencement d’incendie sont seuls à la charge de l’assureur, sauf convention contraire.

Si dans les trois mois à compter de la remise de l’état des pertes, l 'expertise n’est pas terminée, l’assuré a le droit de faire courir les intérêts par sommation ; si elle n’est pas terminée dans les six mois, chacune des parties peut procéder judiciairement. »

Il ressort des pièces produites par la société MAPA qu’ elle a intégralement indemnisé la société OPTI REST de son préjudice matériel, à hauteur de la somme de 46 125, 37 euros , après déduction d’un acompte de 20 000, euros et de la franchise contractuelle de 200 euros , hors indemnité différée évaluée à 16878,12 euros. Le préjudice matériel a donc été arrêté contradictoirement à la somme de 83 003,49 euros par le cabinet d’expertise [N] au contradictoire du cabinet AS expertise mandaté par la société OPTI REST. Le poste démolition déblais a été évalué à la somme de 20405, 00 euros.

Le gérant de la société OPTI REST a accepté l’évaluation proposée par l’expert amiable, en signant une lettre d’acceptation le 24 octobre 2012.

Par la suite, la société OPTI REST a été indemnisée de sa perte d’exploitation à hauteur de la somme de 73852,80 euros, pour 8 mois de perte d’activité, suivant quittance subrogative signée le 20 novembre 2016. Ce montant résulte de l’évaluation faite par le cabinet d’expertise comptable FGC, mandaté par le preneur, qui a déposé son rapport le 15 mars 2016.

A noter que par courriel du 3 avril 2015, l’expert mandaté par la MAPA avait réclamé des pièces comptables complémentaires à celles déjà communiquées par OPTI REST en soulignant un certain nombre d’incohérences.

En signant la quittance du 20 mars 2016, et en acceptant le paiement de la somme de 73 852,80 euros, la société OPTI REST, représentée par son gérant, a « déclaré la MAPA ASSURANCES quitte et déchargée de toute obligation relative au dit sinistre ».

Sur le terrain de l’exécution des garanties du contrat d’assurance, il apparaît donc que la MAPA a rempli ses obligations.

S’agissant du manquement à son devoir de conseil et d’information, il convient de relever que la compagnie MAPA a mandaté le cabinet d’expertise [N] dans les suites immédiates de l’incendie. Son représentant, M [W], est entré en contact avec l’ expert désigné par l’assureur de M [AP], le cabinet [F].

Le 14 juin 2012, M [W] a relancé l’ expert [F] pour lui demander d’intervenir auprès de M [AP] pour la désignation d’un maître d''uvre spécialisé.

Par courrier du 23 janvier 2013, M [W] a informé le cabinet AS expertises, expert d’assuré de la SARL OPTI REST, pour l’informer de ses démarches auprès de l’expert [F], afin de trouver une solution en accord avec la mairie, pour surmonter le blocage de la situation, quant à l’évacuation des gravats et le désamiantage. Par ce même courrier, M [W] a rappelé au mandataire de la société OPTI REST les conditions de l’indemnisation de la perte d’exploitation, subordonnée à la reprise d’activité et prévue sur une période de 2 ans.

Par courrier du même jour, M [W] a relancé le cabinet [F]. .

Par courrier du 11 avril 2013, M [W] a informé la société OPTI REST que selon les informations transmises par l’ expert de l’assurance du bailleur, un accord avait été trouvé entre Mme [AP] et la copropriété voisine qui permettrait de commencer les travaux de désamiantage.

Toutefois, par courrier du 18 décembre 2014, M [W] a rappelé au cabinet [F], expert de la compagnie AXA, qu’ un accord de principe avait été donné par la société MAPA sur le devis de la société AD2L, d’un montant de 46416,76 euros TTC ; que cette entreprise n’avait pu intervenir par suite du refus de membres de la copropriété voisine de permettre l’usage de la servitude ; mais qu’ une procédure était en cours avant le sinistre, au sujet de l’existence de cette servitude qui n’avait pu aboutir, du fait de la défaillance du bailleur à produire les documents nécessaires à la reconnaissance de la servitude. M [W] indiquait en conséquence, après entretien avec l’inspecteur de la société MAPA, qu’il résultait de la défaillance du bailleur un surcoût que la MAPA refusait d’assumer sur le fondement de la responsabilité civile locative, ce retard n’ étant pas non plus sans conséquences sur le préjudice d’exploitation de la société OPTI REST.

M [W] concluait ce courrier en indiquant qu’il paraissait opportun , dans le cadre de la mission de M [KC], désigné comme tiers expert amiable, d’engager un débat sur un éventuel partage de responsabilité.

Il est donc établi que le retard dans l’exécution des travaux de désamiantage résulte, à partir de décembre 2014, du refus de la société MAPA d’assumer le surcoût de ces travaux et l’augmentation du préjudice d’exploitation du preneur, au motif que M [AP] serait responsable, au moins en partie, du blocage de la servitude de passage , par suite de son incapacité à justifier des actes établissant cette servitude.

Pour autant, cette position, dont il n’est pas soutenu qu’elle méconnaîtrait les conditions de la garantie incendie souscrite par la SARL OPTI REST, ne relève pas d’un manquement au devoir de conseil et d’information de l’assuré , information et conseils qui en l’espèce apparaissent avoir été donnés via le cabinet d’expertise [N].

La société OPTI REST, qui au surplus a déclaré la MAPA quitte et déchargée de toute obligation relative au dit sinistre, s’agissant de la perte d’exploitation, et reconnu le caractère satisfactoire de l’indemnisation de son préjudice matériel, échoue à établir la responsabilité de son assureur que ce soit au titre d’un manquement au devoir d’information et de conseil, qu’au titre d’ une méconnaissance des conditions d’indemnisation du préjudice de l’assuré.

Des lors les demandes indemnitaires de la société OPTI REST contre son assureur La MAPA doivent être examinées sous le seul angle des garanties et conditions du contrat d’assurance souscrit.

Sur la responsabilité de la société OPTI REST et la garantie de son assureur la société MAPA:

Selon l’article 1733 du code civil, le preneur répond de l’incendie , à moins qu’il ne prouve que l’ incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

En l’espèce l’incendie a pour cause le feu d’une friteuse utilisée par la société OPTI REST qui ne discute pas sa responsabilité.

La société MAPA ne conteste pas le principe de sa garantie au titre de la couverture du risque incendie , mais uniquement ses modalités d’application et le périmètre des dommages indemnisables.

Sur les demandes indemnitaires de la société OPTI REST :

Le jugement a débouté la SARL OPTI REST de ses demandes d’indemnisation :

de la perte de chiffre d’affaires, pour 40000,00 euros

du préjudice de réinstallation, pour 50367,00 euros

de la perte de valeur du droit au bail, pour 85000,00 euros

du préjudice financier, pour 19458,68 euros,.

Pour statuer en ce sens , le tribunal a retenu que :

La SASU OPTI REST ne présente aucune demande à l’encontre de la société MAPA sur le fondement du contrat d’assurance ; par ailleurs, le préjudice d’ exploitation a été indemnisé en intégralité et la réalité du préjudice de perte de chiffre d’affaires et de perte de valeur du droit au bail n’est pas démontrée.

S’agissant du préjudice lié à la réinstallation, le contrat d’assurance stipule que les frais de réinstallation sont pris en charge s’ils ont été exposés en accord avec les experts, ce qui n’a pas été le cas ; que par ailleurs, ces frais ont été engagés en avril 2015, sans que le lien avec le sinistre ne soit exactement établi, la société OPTI REST ayant repris son activité dans la partie des locaux non détruite par l’incendie dès 2013;

S’agissant des préjudices financiers, force est de constater que la SASU OPTI REST n’indique pas sur quel fondement juridique elle demande la prise en charge par la société MAPA.

En tout état de cause, la responsabilité contractuelle de la société MAPA n’a pas été retenue. En l’ absence de demande au titre du contrat d’assurance , la société OPTI REST ne pourra qu’être déboutée de ses demandes présentée à l’encontre de son assureur.

La perte de chiffre d’affaires :

La société OPTI REST sollicite une indemnité de 40 000,00 euros HT, soit 10000,00 euros par an sur 4 ans, au titre de la perte de chiffre d’affaires , aux motifs que la perte d’exploitation calculée selon les dispositions de l’article 48 des conditions générales du contrat d’assurance lui a été versée seulement en avril 2017 , cinq ans après le sinistre. Entre 2012 et 2015, la concluante , dans l’attente du règlement de ce sinistre, n’a pas perçu l’indemnisation de sa perte d’exploitation qui aurait dû lui être versée dans les 12 mois suivant le sinistre. Elle ajoute que son exercice comptable 2016 a connu une chute de son résultat par rapport à 2015 et que privée de son laboratoire de fabrication, elle n’a pu assurer le développement de son activité traiteur et faire face à des demandes exceptionnelles ( mariage, communion ').

Cependant, comme le souligne la société MAPA, le retard d’indemnisation de la perte d’exploitation incombe à la société OPTI REST qui n’a fourni les éléments comptables, maintes fois réclamés par le cabinet [N], que le 21 mars 2016. Par ailleurs la société OPTI REST a pu reprendre son activité au bout de 8 mois , dans la partie des locaux non sinistrée. Ainsi , elle a pu retrouver un chiffre d’affaires équivalent à ce qu’il était avant le sinistre, dès le mois d’août 2013, comme l’indique le rapport du cabinet comptable FGC.

En outre, la garantie d’assurance ne prévoit qu’une indemnisation de la perte d’ exploitation calculée sur la base de la moyenne du chiffre d’affaires réalisé avant sinistre multiplié par le taux de marge brute et non une indemnisation d’un chiffre d’affaire théorique forfaitaire. En outre la perte d’exploitation est indemnisée sur une période d’un an à compter du sinistre. Enfin, la baisse de 74,92 % du résultat entre 2015 et 2016, plus de trois ans après le sinistre, apparaît sans lien avec ce dernier.

Cette demande est en conséquence rejetée.

Le préjudice de réinstallation :

La société OPTI REST justifie de charges liées à sa réinstallation à hauteur de 50367,00 euros. Elle explique qu’elle a dû acquérir un nouveau local à proximité du local sinistré pour pérenniser son activité et retrouver un laboratoire de fabrication. Le tableau de son expert comptable atteste du chiffrage des frais exposés.

La société MAPA s’oppose à cette demande, au motif que ces frais ne peuvent être assimilés à des frais supplémentaires d’exploitation tels que définis par le contrat d’assurance ; que ces frais démarrent au plus tôt en avril 2015, alors que l’activité avait repris dans la partie du local non sinistrée en avril 2013.

Aux termes de l’article 48 des conditions générales du contrat, relatif à la perte d’exploitation, les frais supplémentaires d’exploitation sont les frais exposés par l’assuré, d’un commun accord avec les experts, en vue d’éviter ou de limiter, durant la période d’indemnisation, la réduction du chiffre d’affaires imputable au sinistre. En l’espèce, les frais exposés trois ans après le sinistre, qui plus est deux ans après la fin de la période d’indemnisation de la perte d’exploitation, n’ont pas été soumis à l’accord des experts .

Ils ne peuvent en conséquence être indemnisés au titre de la garantie du contrat d’assurance.

La perte de la valeur du droit au bail :

La société OPTI REST fait valoir que M. [AP] a fait estimer la valeur du droit au bail par l’agence CENTURY 21, à la somme de 35000,00 euros ; qu’elle a acquis ce droit au bail 120 000,00 euros ; qu’elle subit donc une perte de 85 000,00 euros .

Cependant, il ressort de l’acte de cession de fonds de commerce du 23 juillet 2008 que la société OPTI REST a acquis le fonds de commerce exploité dans les locaux sinistrés, comprenant le droit au bail, l’enseigne , le nom commercial, la clientèle, l’achalandage, le matériel, les marchandises moyennant le prix de 95000,00 euros dont 11000,00 euros pour les éléments corporels et 84000,00 euros pour les éléments incorporels dont le droit au bail.

Elle ne peut dans ces conditions soutenir que le seul droit au bail aurait été acquis pour 120000,00 euros.

La perte de valeur du droit au bail n’est en conséquence pas démontrée et cette demande doit être rejetée.

Les préjudices financiers :

La société OPTI REST compte dans ce poste le montant des factures prises en charge par elle au titre des travaux de confinement et frais divers . Elle fait valoir qu’elle a dû y procéder après avoir été mise en demeure par la commune et l’ inspection du travail, alors que ces frais incombaient au bailleur et relèvent de la reconstruction de l’immeuble, puisqu’il s’agissait de travaux de mise en protection du site du fait de la présence d’amiante.

Elle produit les factures de la société DEB, de travaux de confinement ( 8535 euros TTC) la facture de l’étude de stabilité du bâtiment réclamée par la DIRECCTE(1500,00 euros TTC), la facture DI Environnement (8698, 99 euros dont 2696,69 euros d’acompte payé), sur injonction de la DIRECCTE, la remise du PGC QUALICONSULT SECURITE ( plan général de coordination, de sécurité et de protection pour 528 euros TTC), le solde de la facturation DI Environnement ( 6198,99 euros) outre 500 euros d’article 700 auxquels elle a été condamnée par le tribunal de commerce de Toulon, dans l’instance introduite par DI Environnement, au total la somme de 26157,67 euros TTC.

La MAPA soutient que ces frais concernent exclusivement la responsabilité du bâtiment de M. [AP] auquel la société OPTI REST a dû se substituer du fait de sa totale inertie face à la situation . Elle soutient que l’ensemble de ces frais ne sont pas dus par la MAPA au titre du contrat d’assurance.

Cependant, la responsabilité de l’incendie incombant à l’assuré et la nécessité de procéder à des travaux de confinement et à des études préalables, dans l’attente des travaux de désamiantage, étant la conséquence directe du sinistre, les frais exposés par la société OPTI REST pour financer des mesures conservatoires ou des études préalables devaient être pris en charge au titre de la garantie, à l’exception de la condamnation sur le fondement de l’article 700 prononcée par le tribunal de commerce.

En effet, selon l’article 51 des conditions générales, la garantie couvre la responsabilité du locataire ( articles 1732 à 1735 et 1302 du code civil) que l’assuré peut encourir, en qualité de locataire ou d’occupant, à l’égard du propriétaire pour les dommages causés au bâtiment.

L’article 45 précise, à propos de la garantie des bâtiments désignés aux conditions particulières, « Nous assurons aussi les frais de mesures conservatoires, les frais de démolition et d’enlèvement, les honoraires d’architectes et décorateurs, les honoraires des bureaux d’étude, de contrôle technique et d’ingénierie… »

A l’exception des frais irrépétibles exposés par la société DI Environnement devant le tribunal de commerce, les frais supportés par la société OPTI REST entrent bien dans la catégorie des frais de mesures conservatoires et honoraires de bureaux d’étude, de contrôle technique et d’ingénierie. Ils relèvent en conséquence de la garantie due par la société MAPA. Leur montant sera arrêté à la somme de 19458,68 euros , étant relevé que la somme de 6198,99 euros a été comptée deux fois dans le calcul de la concluante.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

Sur la demande au titre du préjudice moral de Monsieur [TH] :

La société OPTI REST réclame une somme de 20 000,00 euros , au nom de son dirigeant M [TH]. Celui-ci n’est pas partie à l’instance. Nul ne plaidant par procureur, la SARL OPTI REST, personne morale distincte, ne saurait former cette demande au nom de son gérant.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette prétention.

Sur la réparation du préjudice de Monsieur [AP] :

Les travaux de désamiantage :

[IX] [AP] conclut à la confirmation du jugement sur le principe de la condamnation au coût des travaux de désamiantage , avec indexation sur l’indice national de la construction publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier publié au jour du rapport d’expertise, soit l’ indice ( et non le rapport comme mentionné dans le dispositif du jugement) du 2ème trimestre 2016, l’indice de comparaison servant à la fixation du coût des travaux étant celui du dernier trimestre au jour du paiement effectif.

Il sollicite en revanche l’infirmation du jugement sur le quantum de la condamnation et demande la condamnation d’ OPTI REST et de son assureur MAPA à lui payer la somme de 231.750,00 euros TTC.

Le tribunal a retenu que M [AP], dont la responsabilité a été écartée dans l’aggravation du coût du désamiantage, a droit à réparation de l’intégralité de son préjudice et que les circonstances du blocage du passage ne peuvent venir réduire son droit à indemnisation.

La société MAPA indique qu’elle a d’ores et déjà réglé 20405,00 euros de travaux de démolition et déblais à la société OPTI REST. Elle estime ne pas devoir être tenue au-delà du devis initial de la société AD2L de 48808,76 euros , dont l’intervention a été bloquée par suite du litige relatif à la servitude de passage.

L’expert judiciaire a retenu le devis de l’entreprise PHENIX qui apparaissait être à la fois le plus complet et le mieux disant , d’un montant de 143.315,08 euros TTC. Le tribunal a confirmé ce choix qui doit être validé rien ne justifiant de réévaluer ce poste , d’autant que le tribunal a indexé le montant de la condamnation.

Les travaux de démolition :

Les parties s’accordent sur le coût des travaux de démolition tel que chiffré par l’expert et retenu par le tribunal . Le jugement est ainsi confirmé en ce qu’il a fixé ce poste de préjudice à la somme de 6000,00 euros TTC.

Les travaux de reconstruction :

Monsieur [AP] conclut à la confirmation du jugement sur le principe d’une condamnation de la SARL ( ex SASU) OPTI REST, avec indexation sur l’indice du coût de la construction, mais en revanche à une infirmation sur le quantum . Il conclut à la condamnation du preneur et de son assureur au paiement de la somme de 132000,00 euros . Il soutient que le tribunal a fait une erreur , par rapport à l’évaluation de l’expert qui aurait retenu une somme de 100 000,00 euros HT soit 120000 euros TTC.

Cependant, l’expert a établi une fourchette indicative de 96000 à 100000 euros HT , puis a dressé un tableau détaillé d’ évaluation poste par poste des travaux de reconstruction qui aboutit à un coût de 96589,71 euros HT et 106248,68 euros TTC, avec une TVA à 10 % ( pages 264 à 266 de son rapport). C’est donc bien l’évaluation de l’expert qui a été retenue par le premier juge et qui doit être confirmée, rien ne justifiant de majorer cette somme de 10 % comme le suggère M. [AP], alors que la condamnation prononcée par le tribunal est indexée sur l’indice du coût de la construction.

Le jugement est ainsi confirmé.

Sur la perte locative :

Monsieur [AP] conclut à la confirmation du jugement sur la condamnation de la société OPTI REST et de son assureur à lui payer, en deniers et quittances, compte tenu des provisions déjà versées par la SA AXA FRANCE IARD : les sommes suivantes :

51346.13 € au titre du préjudice arrêté au jour du dépôt du rapport de Monsieur [GB],

1.575 euros par mois à compter du mois de juillet 2016, jusqu’ au jour du versement par la SASU OPTI REST et la société d’assurances mutuelles MAPA de la somme mise à leur charge par le Tribunal au titre des travaux de reprise,

2.444,96 € au titre des charges dues à compter du mois de juillet 2016 jusqu’ au 31 décembre 2019, outre les charges qui continueront de courir jusqu’ au jour du versement par la SASU OPTI REST et la société d’assurances mutuelles MAPA de la somme mise à leur charge par le Tribunal au titre des travaux de reprise.

A défaut de demande d’infirmation, sa demande tendant à faire courir les charges jusqu’au jour de la réception des travaux ne peut être examinée , la cour n’en étant pas régulièrement saisie.

La société OPTI REST et son assureur la MAPA ne contestent pas le quantum de cette condamnation, mais soutiennent qu’ elles ne peuvent être tenues de l’aggravation de ce préjudice, par suite du retard des travaux de la responsabilité de la copropriété et de M [O].

Ce point ayant été précédemment tranché par la confirmation du jugement sur les responsabilités encourues, il convient de confirmer la condamnation prononcée.

Sur les frais annexes :

Monsieur [AP] conclut à l’ infirmation du jugement sur le montant de la condamnation prononcée au titre de ses frais annexes . Il sollicite la condamnation du preneur à lui payer une somme de 13970,86 euros TTC.

Le tribunal a retenu la facture d’assistance à dépôt d’un permis de construire, pour la reconstruction d’un hangar, de la société Assistance Azuréenne du bâtiment, en date du 17 avril 2013, pour un montant de 5382,00 euros .

Il a en revanche écarté les honoraires des experts et conseils techniques qui ne sauraient être indemnisés à ce stade car compris dans les dépens. S’agissant des frais du rapport [V] , il s’agit d’une expertise amiable qui a pour objet le litige antérieur au sinistre, relatif à l’existence de la servitude. Ils sont sans lien avec le sinistre. Les frais d’avocat IMAVOCATS de 3180 euros d’assistance à expertise seront pris en compte dans l’appréciation des frais irrépétibles. Les frais et honoraires du cabinet d’expertise Assistance Sinistre Expertise en faveur des assurés, d’un montant de 3872 euros, seront en revanche retenus.

Au total, la société OPTI REST et son assureur seront condamnés au paiement de la somme de 9254,00 euros.

Sur le préjudice moral :

Monsieur [AP] sollicite une somme de 30 000,00 euros en réparation de son préjudice moral, prétention à laquelle s’opposent la société OPTI REST et son assureur, et qui a été rejetée par le tribunal.

Il fait valoir qu’ il est âgé de 78 ans et qu’il endure depuis plus de 10 ans cette procédure judiciaire ; que le loyer qu’il tirait du bail était un complément de retraite ; qu’ il est contraint financièrement de réduire ses déplacements pour aller voir ses enfants et petits-enfants qui habitent en dehors de la région ; que cette situation est pour lui source de stress ; qu’il est quotidiennement invectivé par les voisins qui l’interrogent sur la lenteur de la prise en charge du sinistre ; que tout cela est épuisant.

Toutefois, c’est à juste titre que le tribunal a considéré que ce préjudice n’était pas établi, en l’absence de pièces justificatives.

Le jugement sera confirmé sur le rejet de cette demande.

Sur la solidarité et le recours en garantie de la société OPTI REST contre son assureur :

Il y a lieu de confirmer la condamnation in solidum de la société OPTI REST et de la MAPA au paiement des condamnations qui précèdent. La société OPTI REST sera relevée et garantie des condamnations prononcées au bénéfice de M [AP] par son assureur, la société MAPA, aux conditions du contrat d’assurance.

Sur le recours de la compagnie MAPA contre AXA :

La compagnie AXA , assureur de M [AP], ne demande pas l’infirmation du jugement sur la condamnation d’AXA à relever et garantir la société MAPA de la somme de 23000,00 euros correspondant à la différence entre la valeur résiduelle de l’immeuble au jour du sinistre et le coût de reconstruction. La demande de la société MAPA de condamnation de la société AXA de ce chef est ainsi sans objet.

Sur les demandes annexes :

Compte tenu de l’ issue du litige et de la position respective des parties, il convient, en application des articles 696 à 700 du code de procédure civile, de confirmer le jugement entrepris sur les dépens et frais irrépétibles de première instance, sauf en ce qu’il a condamné la société AXA FRANCE IARD , en qualité d’assureur de M [AP], aux dépens et au paiement des frais irrépétibles exposés par [IX] [AP], le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15], la société AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de la copropriété , et par M. [U] [O].

Il convient d’y ajouter en condamnant la société OPTI REST et son assureur, la société MAPA, aux dépens d’appel dont distraction au bénéfice de Maître Éric GOIRAND, Maître Christophe VINOLO, Maître Grégory PILLIARD, Maître Alexandra BOUCLON-LUCAS et la SELARL LEXAVOUE AIX-EN-PROVENCE, de ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans recevoir provision.

Eu égard aux circonstances de la cause et aux considérations d’équité, la société OPTI REST et son assureur la MAPA sont condamnées à payer, au titre des frais non compris dans les dépens d’appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à :

M. [IX] [AP] : 10000,00 euros

la société AXA France IARD, assureur de [IX] [AP] : 5000,00 euros

le syndicat des copropriétaires de l’ immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 29] : 6 000,00 euros

la société AXA FRANCE IARD, assureur de la copropriété de l’ immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 29] : 5000,00 euros

M. [U] [O] : 5000,00 euros

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe contradictoirement et en dernier ressort,

INFIRME le jugement en ce qu’il a :

DIT non éteinte la servitude de passage constituée par acte du 7 mars 1850 sur la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 10] appartenant au syndicat des copropriétaires de la copropriété79/81 [Adresse 28] au profit du fonds de Monsieur [IX] [AP] cadastré section AH n°[Cadastre 9].

CONDAMNÉ le syndicat de la copropriété [Adresse 15], pris en la personne de son syndic en exercice, ainsi que Monsieur [U] [O] à laisser libre le passage tel que défini dans l’ acte du 7 mars 1850 à tout occupant des locaux appartenant à Monsieur [IX] [AP], sis [Adresse 14] à [Localité 29], cadastrés section AH n°[Cadastre 9], sous astreinte de 300 € par infraction constatée à expiration d’un délai de 5 jours après signification du présent jugement.

DÉBOUTÉ la SASU OPTI REST de sa demande au titre de ses préjudices financiers, en réalité au titre des frais de confinement et frais divers exposés par elle en lien avec la présence d’amiante sur les lieux du sinistre, avant accomplissement des travaux de désamiantage,

CONDAMNÉ in solidum la SASU OPTI REST et la société d’assurances mutuelles MAPA à payer à Monsieur [IX] [AP] la somme de 5.382,00 euros au titre des frais divers,

CONDAMNÉ la SA AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de Monsieur [IX] [AP], aux dépens de première instance et à payer, sur le fondement de l’ article 700 du Code de procédure civile :

6.000 euros à Monsieur [IX] [AP],

1.500 euros au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 17] pris en la personne de son syndic en exercice,

1.500 euros à la SA AXA FRANCE IARD, en qualité d’ assureur de la copropriété,

1.500 euros à Monsieur [U] [O],

Statuant à nouveau de ces chefs :

CONSTATE l’extinction de la servitude de passage constituée par acte du 7 mars 1850 sur la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 10] appartenant au syndicat des copropriétaires de la copropriété[Adresse 15] au profit du fonds de Monsieur [IX] [AP] cadastré section AH n°[Cadastre 9].

DÉBOUTE [IX] [AP] et la société OPTI REST de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15], pris en la personne de son syndic en exercice, ainsi que de Monsieur [U] [O] à laisser libre le passage tel que défini dans l’ acte du 7 mars 1850 à tout occupant des locaux appartenant à Monsieur [IX] [AP], sis [Adresse 14] à [Localité 29], cadastrés section AH n°[Cadastre 9], sous astreinte de 500 € par infraction constatée à l’ expiration d’un délai de 5 jours après signification du jugement.

CONDAMNE la société MAPA à rembourser à la société OPTI REST, au titre de la garantie souscrite, la somme de 19458,68 euros représentant le coût des mesures de confinement et d’études préalables aux travaux de désamiantage qu’elle a dû financer.

CONDAMNE in solidum la SARL OPTI REST et la société d’assurances mutuelles MAPA à payer à Monsieur [IX] [AP] la somme de 9254,00 euros euros au titre des frais divers,

DÉBOUTE Monsieur [IX] [AP], la SA AXA FRANCE IARD, en qualité d’ assureur de la copropriété, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15] pris en la personne de son syndic en exercice, et Monsieur [U] [O], de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance dirigées contre la société AXA FRANCE IARD prise en sa qualité d’assureur de M. [IX] [AP],

CONFIRME le jugement pour le surplus des dispositions frappées d’appel,

Y ajoutant

DÉBOUTE la SASU OPTI REST de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance formée à l’ encontre de M. [U] [O],

DIT que la société OPTI REST sera relevée et garantie des condamnations prononcées à son encontre, par son assureur la société MAPA, dans la limite des garanties souscrites,

CONDAMNE la société OPTI REST et son assureur, la société MAPA, aux dépens d’appel dont distraction au bénéfice de Maître Éric GOIRAND, Maître Christophe VINOLO, Maître Grégory PILLIARD, Maître Alexandra BOUCLON-LUCAS et la SELARL LEXAVOUE AIX-EN-PROVENCE, de ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans recevoir provision,

CONDAMNE la société OPTI REST et son assureur la société MAPA à payer, au titre des frais non compris dans les dépens d’appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à :

— M. [IX] [AP] : 10000,00 euros

— la société AXA France IARD, assureur de [IX] [AP] : 5000,00 euros

— le syndicat des copropriétaires de l’ immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 29] : 6 000,00 euros

— la société AXA FRANCE IARD, assureur de la copropriété de l’ immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 29] : 5000,00 euros

— M. [U] [O] : 5000,00 euros

LE GREFFIER LE PRESIDENT