N° RG 20/03166 – N° Portalis DBVM-V-B7E-KSLL

C3

N° Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL AEGIS

la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT

la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC

la SELARL EYDOUX MODELSKI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 29 NOVEMBRE 2022

Appel d’une décision (N° RG 14/01390)

rendue par le Tribunal judiciaire de Vienne

en date du 30 juillet 2020

suivant déclaration d’appel du 13 Octobre 2020

APPELANTS :

M. [E] [X]

né le 22 mars 1976 à Surin

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]

Mme [I] [L]

née le 25 avril 1985 à Annonay

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 8]

LA S.C.I. DRAGON [X] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentés par M^e Sandrine CUVIER de la SELARL AEGIS, avocat au barreau de VALENCE et plaidant par M^e Delphine PERIN-RUETSCH, avocat au barreau de VALENCE

INTIMES :

M^e Laurent Polycarpe

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 6]

représenté par M^e Catherine GOARANT de la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT, avocat au barreau de GRENOBLE et plaidant par M^e DORNE avocat au même cabinet

LA SCI SULTAN Prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par M^e Caroline BRUN, avocat au barreau de LYON

LA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 16]

[Localité 13]

représentée par M^e Pascale MODELSKI de la SELARL EYDOUX MODELSKI, avocat au barreau de GRENOBLE et plaidant M^e Alban VILLECROZE, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M. Laurent Desgouis, vice-président placé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 octobre 2022 M^me Clerc président de chambre chargé du rapport en présence de M^me Blatry, conseiller assistées de M^me Anne Burel, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Courant juin 2012, la SCI Sultan a fait édifier un immeuble à usage commercial divisé en 6 lots dans la zone commerciale Green Center sur la commune de Salaise sur Sanne (38)'; elle a mis en vente une partie des lots et a loué les autres.

Un compromis de vente sous-seing privé a été régularisé le 31 août 2012 en l’étude de Me [O]-[F], notaire à Lyon par lequel la SCI Sultan s’engageait à vendre à la SCI Dragon [X] (ayant pour associés M. [E] [X] et Mme [I] [L]), un local et 20 places de parking) sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire de 897.000€.

Selon acte notarié du 14 mars 2013 reçu par Me [O]-[F] avec la participation de Me [Z], notaire de l’acquéreur, la SCI Sultan a vendu à la SCI [X] Dragon qui souhaitait y exploiter un restaurant asiatique, le lot n°6 de ce ténement immobilier correspondant à une surface commerciale de 476m² vendu à l’état «'brut, hors d’eau, hors d’air, brut de béton, sans aucun aménagement intérieur'» ainsi que les lots 7 à 18 et 140 à 147 (places de parking) moyennant le prix de 897.000€ TTC.

La Caisse d’Epargne et de Prévoyance Rhône Alpes (la CERA) a accordé, selon acte notarié du 14 mars 2013, un prêt professionnel n ° 9167862 d’un montant de 750.000€ à la SCI [X] Dragon pour financer cette acquisition, lequel était remboursable, après un différé d’amortissement de 6 mois, en 180 mensualités au taux annuel fixe de 4,31'%'; ce prêt était garanti par un privilège de prêteur de deniers et les cautionnements personnels et solidaires de M. [X] et de Mme [L], à hauteur de 50'% chacun du montant des sommes dues.

Par autre acte notarié du même jour, la SCI Sultan a consenti à la SCI [X] un bail commercial d’une durée de 9 ans portant sur les lots n°5 (local commercial de 113m² livré brut au preneur, hors d’eau, hors d’air, brut de béton, sans aucun aménagement intérieur) et n° 23 à 27 (places de parking) moyennant un loyer annuel de 16.520€ HT, soit 1.376, 66€ HT /mois, cette dernière souhaitant y exploiter une activité d’épicerie asiatique.

La SCI [X] Dragon qui n’avait pas honoré le paiement des loyers, s’est vue délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 décembre 2013 par la SCI Sultan qui l’a ensuite assignée en référé le 9 avril 2014 pour voir constater le jeu de la clause résolutoire'; par ordonnance du 5 juin 2016,confirmée en appel le 30 octobre 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Vienne a constaté la résiliation du bail au 24 janvier 2014, et a condamné la SCI [X] Dragon au paiement d’une provision au titre des impayés de loyers, de la clause pénale et des factures de travaux.

La SCI Sultan n’a pas réglé les mensualités du prêt et la CERA lui a délivré une mise en demeure recommandée avec AR le 31 juillet 2013, les deux cautions étant parallèlement destinataires chacune d’un courrier recommandé avec AR du 31 juillet 2013 les informant des incidents de paiement, et du 4 mars 2014 d’avoir à exécuter leur engagements, la déchéance du terme ayant été notifiée à l’emprunteur et à chacune des cautions par courriers recommandés avec AR du 3 septembre 2014'.

La SCI Dragon [X] a donné en location les lots n°6 et le lot n°5 faisant l’objet du bail commercial à deux sociétés le 14 octobre 2013 à la société Planet Cooker-Eden Food et le 25 février 2014 à la société Chiken Mani, en contrepartie de loyers mensuels représentant au total 6.679€ .

Selon acte extrajudiciaire du 3 octobre 2014, la SCI [X] et les consorts [X] [L] ont assigné devant le tribunal de grande instance de Vienne son vendeur, la SCI Sultan, son notaire, Me [Z] et la CERA aux fins de voir prononcer la nullité de la vente du 15 mars 2013 et corrélativement celle du prêt en leur qualité de contrats indivisibles, annuler les cautions de M. [X] et Mme [L] en raison de l’annulation du prêt et de leur caractère manifestement disproportionné, de voir la responsabilité de la CERA et du notaire retenues pour manquement à leur obligation de conseil et obtenir la condamnation in solidum des défendeurs à leur payer la somme de 818.315,03€ outre celle de 10.000€ pour préjudice moral, sans préjudice des frais irrépétibles et des dépens.

Par jugement du 30 juillet 2020, le tribunal précité a':

déclaré recevables les demandes formulées par la SCI Dragon [X], et les consorts [X]-[L], (les formalités de publication au bureau des hypothéques de la situation de l’immeuble prescrites par l’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955),

rejeté la demande d’annuIation de la vente du 14 mars 2013 formulée par la SCI Dragon [X], et les consorts [X]-[L],

rejeté la demande d’annulation du prêt n ° 9167862 octroyé par la CERA à la SCI Dragon [X],

rejeté la demande d’annulation des cautions personnelles des consorts [X]-[L],

rejeté l’ensemble des demandes de condamnation formulés par la SCI Dragon [X] et les consorts [X]-[L],

rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par Me [Z] pour procédure abusive,

condamné la SCI Dragon [X] à verser à la CERA la somme de 618.315,03€ au titre du remboursement du prêt n° 9167862 du 13 février 2013 [date du contrat sous seing privé avant d’être reçu par acte notarié du 14 mars 2013]avec intérêts au taux contractuels majoré de 7,31 % à compter du 27 mai 2015,

condamné, à défaut de paiement des sommes dues par la SCI Dragon [X], M. [X] à verser à la CERA la somme de 430.702,58€ au titre du remboursement du prêt n° 9167862 du 13 février 2013 avec intérêts au taux contractuel majoré de 7,31 % à compter du 27 mai 2015,

condamné, à défaut de paiement des sommes dues par la SCI Dragon [X], Mme [L] à verser à la CERA Ia somme de 430.702,58€ au titre au titre du remboursement du prêt n ° 9167862 du 13 février 2013 avec intérêts au taux contractuel majoré de 7,31 % à compter du 27 mai 2015,

condamné solidairement la SCI Dragon [X] et les consorts [X]-[L] à verser au titre de l’article 700 du code de procédure civile':

la somme de 2.000€ à la SCI Sultan,

la somme de 1.500€ à la CERA,

la somme de 1.000€ à M^e Polycarpe,

rejeté la demande par la SCI Dragon [X], et des consorts [X] -[L] au titre de I’article 700 du code de procédure civile,

condamné les mêmes aux dépens de la procédure.

Par déclaration du 13 octobre 2020, la SCI Dragon [X] et les consorts [X]-[L] ont relevé appel.

Dans leurs conclusions déposées le 16 septembre 2022 sur le fondement des articles 1104, 1128, 1131 et 1353 du code civil, L.341-4 du code de la consommation, la SCI Dragon [X] et les consorts [X]-[L] demandent à la cour, les disant recevables et bien fondés en leur appel de :

infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a déclaré recevables leurs demandes et rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par Me [Z] pour procédure abusive,

et statuant à nouveau,

in limine litis

juger que les demandeurs justifient de démarche pour la publication à la conservation des hypothèques de l’assignation litigieuse,

en conséquence, confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevable toutes leurs demandes,

au fond

annuler la vente des biens sis à [Adresse 15], cadastrés Section AP numéro [Cadastre 10], lots 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146 et 147 suivant acte reçu par Me [O], Notaire à [Localité 11], le 14 mars 2013, publié le 15 avril 2013 à la conservation des hypothèques de [Localité 17] sous la référence 2013P2251,

dire que la vente du 14 mars 2013 et le prêt consenti par la CERA sont des contrats indivisibles car ils se rapportent à une seule et même opération,

en conséquence,

annuler le prêt n°9167862 consenti par la CERA le 14 mars 2013,

condamner la SCI Sultan à restituer le prix de vente à la SCI Dragon [X] et à lui rembourser les frais de notaire,

remettre les parties en l’état dans lequel elles se trouvaient avant la vente et pour cela juger que la SCI Sultan a vendu un bien nu, sans aucun aménagement intérieur et qu’elle reprendra un bien entièrement aménagé,

condamner la SCI Sultan à verser à la SCI Dragon [X] la somme de 91.321, 98 € correspondant au coût des aménagements intérieurs qu’elle a financés,

juger qu’il appartenait à la CERA de se renseigner sur les capacités financières des consorts [X] -[L],

juger qu’elle a manqué à ses obligations,

juger que les engagements de caution des consorts [X]-[L] étaient manifestement disproportionnés à leurs biens et revenus,

juger que l’endettement global des consorts [X]-[L] ne leur permettaient pas de faire face à leurs engagements de caution sollicités par la CERA,

juger que le taux d’endettement des consorts [X]-[L] est trop important par rapport à leurs ressources

en conséquence,

juger que la CERA est déchue de son droit de se prévaloir des contrats de cautionnement de chacun des consorts [X]-[L],

débouter la CERA de l’ensemble de ses demandes de condamnation à l’égard des appelants,

débouter Me [Z] et la SCI Sultan de l’ensemble de «'ses'» demandes à leur égard,

débouter les «'défendeurs'» de toutes leurs demandes, fins et prétentions

sur la responsabilité de la CERA

juger indivisibles l’acte de vente et le contrat de prêt,

juger que la CERA a manqué à son obligation de conseil et a rendu l’opération non viable en refusant le deuxième prêt,

annuler l’acte de prêt du 14 mars 2013,

juger que la CERA a commis une faute, et que son comportement leur a causé un préjudice,

juger que la majoration de 3% du taux d’intérêts sollicités par la CERA est une clause pénale,

débouter la CERA de sa demande de majoration du taux d’intérêts de 3%, en conséquence, juger que le taux d’intérêt applicable au prêt n°9167862 sera de 4,31 % et non de 7,31 %,

condamner la CERA à verser la somme de 818.315,03€ au taux contractuel de 4,31% à chacun d’entre eux,

ordonner la compensation entre les créances réciproques existant entre la CERA et la SCI Dragon [X],

sur la responsabilité de M^e Polycarpe,

juger qu’il a manqué à son obligation de conseil,

condamner in solidum Me [Z], la SCI Sultan et la CERA à les indemniser de leur entier préjudice se décomposant comme suit :

818.315,03€ au taux contractuel de 4,31 % correspondant au montant de la créance alléguée par la CERA à leur encontre au 3 septembre 2014 et de manière plus générale, leur condamnation à verser aux requérants des dommages et intérêts égaux à la créance alléguée par la CERA à leur encontre,

10 000 euros en réparation du préjudice moral,

10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

dans tous les cas

débouter Me [Z], la SCI Sultan et la CERA de l’intégralité de leurs demandes,

condamner in solidum Me [Z], la SCI Sultan et la CERA aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Sandrine Cuvier qui sera autorisée à procéder à leur recouvrement en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées le 7 juillet 2021 au visa de l’article1382 du code civil, dans sa version applicable au litige, M. [Z] demande à la cour de':

constater que la SCI Dragon [X] par l’intermédiaire de ses deux associés s’est engagée en toute connaissance de cause lors de la régularisation de la vente.

en conséquence, confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les prétentions de la SCI Dragon [X] tendant à obtenir la nullité de l’acte de vente et de l’acte de prêt,

sur sa responsabilité, constater qu’il':

n’est jamais intervenu s’agissant des négociations intervenues directement entre les parties en vue de la vente et du bail commercial du 14 mars 2003,

a fourni tous les conseils et informations utiles à la SCI Dragon [X] pour lui permettre de s’engager en toute connaissance de cause,

n’était tenu à aucun devoir de conseil à l’égard de la SCI Dragon [X] s’agissant de l’opportunité économique de l’opération immobilière réalisée,

constater que les prétentions financières des requérants ne sont justifiées ni dans leur principe ni dans leur quantum,

en conséquence,

confirmer le jugement déféré en ce qu’il a écarté sa responsabilité et a débouté les requérants de l’intégralité de leurs prétentions financières,

confirmer le jugement déféré en ce qu’il lui a alloué une indemnité de 1.000€ au titre des frais de procédure de première instance.

à titre reconventionnel,

constater que la procédure engagée par la SCI Dragon [X] et les consorts [X]-[L] témoigne d’une volonté de nuire à son encontre,

en conséquence, infirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté sa demande reconventionnelle, et statuant à nouveau,

condamner in solidum la SCI Dragon [X] et les consorts [X]-[L] à lui verser à une somme de 5.000€ à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

sur les prétentions de la CERA

constater que les conclusions signifiées le 8 avril 2021 par la CERA ne contiennent aucun moyen de fait et de droit permettant à la cour de statuer sur son éventuelle responsabilité à l’égard de cet établissement bancaire,

constater que le dispositif de ces conclusions ne contient également aucune prétention précise tendant à solliciter sa condamnation financière au profit de l’établissement bancaire,

en conséquence,

juger que la cour n’est saisie d’aucune demande financière par l’établissement bancaire à son encontre,

en tout état de cause,

constater que l’établissement bancaire ne rapporte pas à son encontre la preuve d’une faute commise concernant la régularisation des actes de vente et de prêt du 14 mars 2003,

constater que l’établissement bancaire a pris la décision en toute connaissance de cause d’accepter de financer l’acquisition du bien immobilier par la SCI Dragon [X] en ayant procédé, conformément à ses obligations professionnelles, à toutes les investigations utiles,

constater qu’il ne lui appartenait pas de se prononcer sur l’opportunité économique de l’acte de prêt régularisé entre la SCI Dragon [X] et la CERA,

en conséquence,

débouter la CERA de l’intégralité de ses prétentions financières dirigées à son encontre,

ajoutant,

condamner in solidum la SCI Dragon [X] , les consorts [X]-[L] à lui verser à une somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

Selon conclusions déposées le 13 avril 2021 sur le fondement des articles 1134,1147, 1108,1109,1116 et suivants du code civil, la SCI Sultan sollicite que la cour':

à titre principal, confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,

à titre subsidiaire, si par impossible la nullité de la vente devait être prononcée,

condamne la SCI Dragon [X] à restituer le bien dans l’état dans lequel il se trouvait au moment de l’acte rétroactivement annulé,

la condamne à ce titre à lui régler la somme de 6.120€ TTC pour le lot étanchéité,

condamner la SCI Dragon [X] à lui restituer les loyers perçus au titre de l’exploitation du lot n°6 dans le cadre du bail commercial régularisé avec la société Chicken Mani et la société Eden Food, soit respectivement 104.400€ et 172.424€,

condamner par ailleurs la SCI Dragon [X] à régler la somme de 262.499€ à titre d’indemnité de jouissance pour l’occupation de la partie du lot n°6 par ses soins,

condamner en tout état de cause la SCI Dragon [X] à lui verser la somme de 30.000€ en application des dispositions du bail commercial régularisé par cette dernière et portant surle lot n°5 du tènement immobilier sis à [Localité 14],

rejeter toute demande de condamnation in solidum de la SCI Sultan avec la CERA et Me [Z] au titre de la créance de 818.315,03€ alléguée par la CERA,

rejeter toute demande de dommages et intérêts de la SCI Dragon [X] et des consorts [X]-[L], comme infondée et injustifiée,

en tout état de cause,

condamner la SCI Dragon [X] et les consorts [X]-[L] à lui payer in solidum une indemnité de 5.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses conclusions déposées le 27 septembre 2022 sur le fondement des articles 28-4c, 30-5 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, 1134, 1165, 1315, 1153, 1154, 1382 anciens du code civil, L.341-4 du code de commerce, 12 du code de procédure civile, la CERA demande à la cour de':

juger irrecevable la demande de la SCI Dragon [X] et des consorts [X]-[L] tendant à voir réduire à néant la majoration du taux d’intérêt conventionnel,

confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

condamné la SCI Dragon [X] à lui verser la somme de 818.315,03€ au titre du remboursement du prêt n° 9167862 du 13 février 2013 avec intérêts au taux contractuel majoré de 7,31 % à compter du 27 mai 2015,

condamné la SCI Dragon [X] et M. [X] à lui verser la somme de 430 702.58 € au titre du remboursement du prêt n° 9167862 du 13 février 2013 avec intérêts au taux contractuel majoré de 7,31 % à compter du 27 mai 2015,

condamné, à défaut de paiement des sommes dues par la SCI Dragon [X], Mme [L] à lui verser la somme de 430. 702,58€ au titre au titre du remboursement du prêt n ° 9167862 du 13 février 2013 avec intérêts au taux contractuel majoré de 7.31 % à compter du 27 mai 2015,

et par voie de réformation,

juger qu’elle dispose d’une créance de 861.405,17€ selon décompte arrêté au 27 mai 2015, outre intérêts contractuels de 7,31% l’an à l’encontre de la SCI Dragon [X] , et l’y condamner,

juger qu’elle dispose d’une créance de 430.702,58 € outre intérêts contractuels de 7,31% à compter du 27 mai 2015 à l’encontre de M. [X] en sa qualité de caution solidaire à hauteur de 50%, et l’y condamner solidairement avec la SCI Dragon [X] et Mme [L],

juger qu’elle dispose d’une créance de 430.702,58 € outre intérêts contractuels de 7,31% à compter du 27 mai 2015 à l’encontre de Mme [L] en sa qualité de caution solidaire à hauteur de 50%, et l’y condamner solidairement avec la SCI Dragon [X] et M.[X],

débouter la SCI Dragon [X] et les consorts [X]-[L] de leur demande tendant à voir réduire à 4,31% le taux contractuel,

et en tout état de cause,

rejeter l’intégralité des demandes fins et prétentions de la SCI Dragon [X], et des consorts [X]-[L], ainsi que toute autre demande qui serait dirigée à son encontre,

sur les demandes de nullité-résolution des contrats de vente et de prêt :

si le prêt n’était ni résolu ni annulé :

juger qu’elle dispose d’une créance de 861.405,17 € selon décompte arrêté au 27 mai 2015, outre intérêts contractuels de 7,31% l’an à l’encontre de la SCI Dragon [X], et l’y condamner,

juger qu’elle dispose d’une créance de 430.702,58 € outre intérêts contractuels de 7,31% à compter du 27 mai 2015 à l’encontre de M. [X] en sa qualité de caution solidaire à hauteur de 50%, et l’y condamner,

juger qu’elle dispose d’une créance de 430.702,58 € outre intérêts contractuels de 7,31% à compter du 27 mai 2015 à l’encontre de Mme [L] en sa qualité de caution solidaire à hauteur de 50%, et l’y condamner,

si la nullité de l’acte de vente était prononcée, et emportait résolution du contrat de prêt :

condamner la SCI Dragon [X] à lui restituer la somme de 750.000€ correspondant aux fonds qui lui ont été remis en exécution de ce contrat de prêt, outre intérêts à compter du3 octobre 2014,

juger qu’elle conservera le bénéfice des cautionnements solidaires des consorts [X]-[L], ainsi que son inscription de privilège de préteur de deniers sur les biens ci-après, jusqu’à restitution de l’intégralité de ces 750.000€ outre intérêts :

sur la commune de [Localité 14] (Isère) dans un ensemble immobilier, lieudit [Localité 12], figurant au cadastre section AP n° [Cadastre 10] pour 95a 55ca, soit :

— le lot n° 6 : au rez-de-chaussée, un local commercial et la cop pour

1388/10.000°,

le lot n° 7 : une place de stationnement et la cop pour 6/10.000°,

le lot n° 8 : une place de stationnement et la cop pour 6/10.000°,

le lot n° 9 : une place de stationnement et la cop pour 6/10.000°,

le lot n° 10 : une place de stationnement et la cop pour 6/10.000°,

le lot n° 11 : une place de stationnement et la cop pour 6/10.000°,

le lot n° 12 : une place de stationnement et la cop pour 6/10.000°,

le lot n° 13 : une place de stationnement et la cop pour 6/10.000°,-

le lot n° 14 : une place de stationnement et la cop pour 6/10.000°,

le lot n° 15 : une place de stationnement et la cop pour 6/10.000°,

le lot n° 16 : une place de stationnement et la cop pour 6/10.000°,

le lot n° 17 : une place de stationnement et la cop pour 6/10.000°,

le lot n° 18 : une place de stationnement et la cop pour 6/10.000°,

le lot n° 140 : une place de stationnement et la cop pour 6/10.000°,

le lot n° 141 : une place de stationnement et la cop pour 6/10.000°,

le lot n° 142 : une place de stationnement et la cop pour 6/10.000°,

le lot n° 143 : une place de stationnement et la cop pour 6/10.000°,

le lot n° 144 : une place de stationnement et la cop pour 6/10.000°,

le lot n° 145 : une place de stationnement et la cop pour 6/10.000°,

le lot n° 146 : une place de stationnement et la cop pour 6/10.000°,

le lot n° 147 : une place de stationnement et la cop pour 6/10.000°,

l’état descriptif de division-règlement de copropriété ayant été reçu par Me [O]-Givors, notaire à [Localité 13] en date du 7 mars 2013 publié au service de la publicité foncière de [Localité 17], le 3 Avril 2013 volume 2013P n°1968,

condamner Mme [L] à lui payer la somme de 46.835,03 € outre intérêts au taux de 7,31 % sur la somme de 750.000 € à compter du 22 août 2014 et jusqu’à complète restitution des fonds à titre de dommages et intérêts,

sur la demande de nullité des cautionnements,

juger n’y avoir lieu à annulation des cautionnements accordés par les consorts [X]-[L] à son profit,

juger leurs cautionnements non disproportionnés au jour où ils se sont engagés,

subsidiairement, juger qu’ils ne justifient pas ne pas être en mesure d’y faire face à ce jour,

en conséquence, juger qu’ils ne peuvent être déchargés de leurs engagements, lesquels ne peuvent être annulés et les débouter de leur demande de ce chef,

sur la demande de dommages et intérêts dirigée à son encontre,

juger que la SCI Dragon [X], représentée par M.[X], a la qualité d’emprunteur averti, tout comme les consorts [X]-[L],

en conséquence, juger qu’elle n’était tenue à aucun devoir de conseil ou de mise en garde spécifique à son profit

en conséquence, juger que sa responsabilité ne peut être recherchée pour cette opération,

subsidiairement, juger qu’aucune faute ni manquement ne peut être retenue à son encontre

encore plus subsidiairement sur le préjudice,

juger qu’il serait fonction du résultat de la demande en nullité du prêt.

juger que tout préjudice pour défaut de conseil ou de mise en garde s’analyse en une simple perte de chance, qui ne peut être équivalente à la chance perdue,

juger qu’en l’espèce cette perte de chance est inexistante,

en conséquence, débouter la SCI Dragon [X] et les consorts [X]-[L] de leur demande d’indemnisation,

juger que nul ne justifie d’un préjudice moral, préjudice qui ne peut exister pour une SCI.

à défaut, et si par extraordinaire une indemnisation était allouée,

juger, si une indemnisation était allouée à plusieurs des appelants, elles ne seraient pas cumulables entre elles,

juger que les autres appelants ne pourraient se prévaloir des condamnations de la prononcée à son encontre au profit des autres,

juger que les appelants ne peuvent inclure dans leur préjudice le montant des fonds remis en vertu du prêt, soit 750.000 €, qui n’ont jamais été remboursés,

juger que toute condamnation à son encontre ne serait pas cumulable avec celles qui seraient prononcées au profit des appelants à l’encontre de Me [Z] ou de la SCI Sultan, et condamner la SCI Sultan ou qui de mieux, à la relever et la garantir de tout versement qu’elle serait amenée à effectuer à ce titre,

ordonner la compensation de toute condamnation prononcée à son encontre avec sa créance, à hauteur de la plus faible des deux sommes,

condamner tout succombant à lui payer la somme de 6.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner tout succombant aux entiers dépens comprenant les frais d’exécution de l’arrêt à intervenir.

lui donner acte de ce qu’elle joint à ses conclusions le bordereau de communication des pièces qu’elle versera aux débats.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 octobre 2022'.

MOTIFS

ll est rappelé, en tant que de besoin, que la cour n’est pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendent inopérantes'; elle doit statuer sur les seules demandes mentionnées au dispositif des dernières conclusions des parties, et que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir la cour «'constater'» ou «'donner acte'».

Il est relevé que ne sont pas discutées en appel les dispositions du jugement ayant dit recevables les demandes de la SCI [X] Dragon et des consorts [X]-[L].

Sur la demande de nullité du contrat de vente

Les appelants soutiennent tout à la fois que':

M. [X], gérant de la SCI [X] Dragon, se trouvait au jour de la vente sous traitement morphinique et psychologiquement vulnérable étant atteint depuis 2010 d’une grave maladie, de sorte que ses capacités intellectuelles et mentales étaient diminuées et que «'drogué par la morphine'», il n’a pas abandonné son projet lequel était incontestablement irréalisable dans la mesure où la CERA n’avait pas accordé le prêt de 100.000€ destiné à financer les travaux d’aménagement du lot n° 6 acheté pour y aménager le restaurant,

le prix de vente du lot n°6 était trop élevé par rapport aux normes commerciales, «'cette vente lésionnaire s’étant combinée avec la signature d’un bail commercial également lésionnaire conclu au seul profit de la SCI Sultan'», cette dernière ayant réparti le prix de la construction entre les seuls lots vendus afin de pouvoir conserver la totalité du bien sans aucune charge financière, au lieu d’être réparti proportionnellement entre les acquéreurs (sociétés Dakota et Finamur et la SCI Dragon [X]) et la SCI Sultan,

la CERA leur a accordé un crédit alors que leurs capacités financières étaient obérées, la SCI Dragon [X] ne disposant pas de revenus pour rembourser le crédit.

Sur le premier point, il est relevé que la vente a été régularisée non pas au nom de M. [X] mais à celui de la SCI Dragon [X], représentée par ses deux seuls associés, les consorts [X]-[L]'; les appelants communiquent aucune pièce établissant que M. [X] souffrait d’une altération de ses facultés mentales au moment de la vente, bien que pouvant être affecté par sa maladie et le protocole de soins. Il s’évince au contraire du rapport médical confidentiel de l’intéressé daté du 17 octobre 2012 (questionnaire pour une assurance), soit très peu avant la signature de la vente litigieuse, tel que communiqué en pièce 17, que M. [X] a coché la case «'non'» à la question «'avez vous ou avez vous eu l’une des affections ou des symptômes suivants': dépression, asthénie, anxièté , tentative de suicide, surmenage, stress, névrose, psychose ou toute autre atteinte psychiatrique'»'ainsi qu’à la question «'avez-vous autre chose à déclarer concernant votre état de santé'''» ; le médecin examinateur a également coché la case «'non'» au paragraphe «'psychiatrie': y a-t-il des troubles du comportement ou des signes évoquant une affection psychosomatique ou psychiatrique'» , étant précisé que ce médecin était le médecin traitant de M. [X].

De surcroît, lorsqu’ils ont signé pour le compte de la SCI Dragon [X] l’acte de vente litigieux, M. [X] était accompagnée de sa compagne qui exerce la profession d’infirmière libérale, Mme [L], laquelle n’a aucunement relevé à son égard une vulnérabilité psychologique pour le convaincre de ne pas contracter, mais également de leur notaire Me [Z].

Enfin, le projet d’achat du lot n°6 avait été étudié ainsi qu’en atteste le dossier prévisionnel de développement (édité le 23 février 2012) du futur restaurant que M. [X] souhaitait exploiter dans le local qu’il projetait d’acquérir via la SCI Dragon [X] constituée à cette effet, prévisionnel établi par un expert-comptable sur la période d’octobre 2011 à septembre 2014'; il en résulte notamment que ce prévisionnel intégrait dans l’emprunt à réclamer par la SCI Dragon [X] le financement des travaux d’aménagement spécifiques au restaurant, le prêt de 100.000€ ne concernant que le financement du matériel et mobilier du restaurant de sorte que son refus d’octroi n’était pas déterminant'; il ne s’agissait donc pas d’un projet immobilier irréfléchi.

Sur le deuxième point, les appelants ne peuvent pas utilement exciper d’une vente lésionnaire aux dépens de la SCI Dragon [X] dans la mesure où seul le vendeur est autorisé de par le texte de l’article 1674 du code civil à soutenir une lésion de plus de 7/12ème du prix de l’immeuble. Ils ne font pas la preuve du prix «'trop élevé'» du lot dont la SCI dragon [X] s’est portée acquéreur en l’état des pièces qu’ils soumettent à l’appréciation de la cour'; ainsi , l’article de la Gazette du Palais produit en pièce 55 intitulé «'la nouvelle grille de pondération des surfaces commerciales'» daté d’août 2015, donc bien après la vente intervenue le 15 mars 2013, n’est pas utilement exploité par les appelants qui n’en tirent aucune conséquence quant au calcul du prix payé'; leur démonstration chiffrée élaborée à partir du millième et par comparaison avec prix de vente des autres lots n’est pas pertinente, les autres lots n’étant pas de la même superficie que le lot n°9'; ils’avère au contraire, par référence aux superficies en m² de l’ensemble des lots vendus, que la SCI Dragon a par exemple acquis son lot d’une surface de 476m² pour 750.000€ soit à un prix moins élevé que la société Dakota qui a acheté un lot de 324,10 m² pour 550.000€.

Sur le troisième point, l’octroi d’un prêt dit non conforme aux capacités financières de la SCI Dragon [X] n’est pas de nature à fonder une demande en nullité de la vente, mais relève du débat sur la responsabilité de la CERA.

En définitive, le jugement querellé est confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Dragon [X] et les consorts [X]-[L] de leur demande en nullité de vente, ce rejet entraînant celui de la demande de nullité subséquente du contrat de prêt.

Sur les cautionnements des consorts [X]-[L]

Il est soutenu par les appelants que les engagements de caution des consorts [X]-[L] sont disproportionnés à leurs biens et revenus.

L’article L. 341-4 du code de la consommation devenu article L. 332-1 dispose qu’un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et à ses revenus, à moins que le patrimoine de cette caution au moment où elle a été appelée, ne lui permette de faire face à son obligation.

Il appartient la caution qui prétend que son engagement était manifestement disproportionné au jour de la souscription, de le prouver.

La disproportion s’apprécie au jour de la conclusion de l’engagement au regard du montant de l’engagement, des biens et revenus et de l’endettement global.

Si le créancier a recueilli ces éléments auprès de la caution, la disproportion s’apprécie au vu des déclarations de la caution dont le créancier, en l’absence d’anomalies apparentes, n’a pas vérifier l’exactitude'; en l’absence de vérification malgré une anomalie apparente, la caution peut prouver les éléments non vérifiés.

Si le créancier ne s’est pas renseigné et en l’absence de fiche de renseignement, la caution peut prouver librement la disproportion.

Si l’engagement n’était pas disproportionné au jour de la souscription, le créancier peut s’en prévaloir sans condition de proportionnalité au jour où la caution est appelée.

Si l’engagement était disproportionné au jour de la souscription et que le créancier entend s’en prévaloir, il lui incombe de prouver que le patrimoine de la caution lui permet d’y faire face au moment o elle est appelée soit au jour de l’assignation.

En l’espèce, la CERA produit les fiches de renseignements (questionnaire confidentiel caution personne physique'») complétées par chacune des cautions et datées du 7 février 2013 en prévision de l’octroi du prêt litigieux du 15 mars 2013.

Il s’avère que M. [X] y a déclaré vivre en union libre avec Mme [L], exercer la profession de restaurateur spécialité asiatique, sans mentionner son revenu, être propriétaire d’une maison sise [Adresse 4] (38) d’une valeur estimée de 230.000€ et supporter un crédit en cours d’un montant de 195.000€ souscrit en mars 2011 pour une durée de 20 ans remboursable par échéances mensuelles de 1.200€'; il n’a pas complété le paragraphe «'engagements éventuels donnés'; caution , pension alimentaire…'».

Mme [L] a indiqué également vivre en concubinage avec M. [X], exercer la preofession d’infimière libérale depuis janvier 2010, être propriétaire d’une maison sise [Adresse 4] (38) d’une valeur estimée de 230.000€ et supporter un crédit en cours d’un montant de 195.000€ souscrit en mars 2011 pour une durée de 20 ans remboursable par échéances mensuelles de 1.200€'; elle n’a pas complété le paragraphe «'engagements éventuels donnés'; caution , pension alimentaire…'»'; elle a indiqué ne pas être cliente de la CERA , ses banques étant le Crédit Mutuel et la BNP.

Si ces fiches de renseignements ne comportent pas l’indication des revenus des cautions, il est établi que la CERA a eu en sa possession les avis d’imposition 2011 (sur les revenus de l’année 2010) de chacun des consorts [X]-[L] lors de la constitution du dossier de prêt'; il en résulte qu’en 2010, M. [X] disposait d’un revenu imposable de 29.574€, soit en moyenne 2.464€/mois, celui de sa compagne s’élevant à 26.649€ soit 2.220€/mois. Pour autant, la CERA n’établit pas avoir demandé l’actualisation des revenus à la date des actes de cautionnement le 14 mars 2013.

Les revenus actualisés au jour de la signature des cautionnements , soit le revenu imposable 2014 sur les revenus 2013 tels que communiqués par les appelants, font état pour Mme [L] d’une moyenne mensuelle de 1.894€/mois et pour M. [X] celle de 438€/mois.

'

Du fait de leur déclaration commune de concubinage, le même bien immobilier déclaré par chacune des cautions était nécessairement un bien indivis, de sorte, qu’à défaut d’information particulière, il y avait lieu pour la CERA de considérer que chacune en était propriétaire indivis à hauteur de 50'%.

Même si les consorts [X]-[L] ne peuvent pas se prévaloir des engagements de caution qu’ils ont omis de mentionner dans leurs fiches de renseignements, il apparaît au vu de leurs ressources respectives et de leur patrimoine (50'% d’un bien immobilier estimé à 250.000€ dont à déduire l’emprunt de 195.000€, soit un patrimoine immobilier net pour chacun de 27.500€ ) que l’engagement de caution signé par chacun d’eux à hauteur de 50'% du montant du prêt de 750.000€', soit pour chacun selon les mentions portées en pages 8 et 9 de l’acte notarié de prêt «'487.500€ en principal , intérêts et commissions, frais et accessoires (comprenant notamment les intérêts de retard, les indemnités, pénalités et éventuelles primes d’assurance)'» était manifestement disproportionné à leurs revenus et patrimoine au jour de sa souscription.

La CERA ne démontre pas que le patrimoine des cautions leur permet de faire face à leurs engagements au moment où elles ont été appelées'; la circonstance que Mme [L] était en 2015 co-gérante d’une société (SCM Emmanuelle et [I]) et présidente d’une société SAS Asian Market, et que «'selon les dernières informations qu’avait pu obtenir la CERA , M. [X] était salarié de cette société Asian Market'» est plus qu’insuffisante à rapporter cette preuve'; de même , il ne peut être fait état du patrimoine de la SCI Dragon [X], à savoir le lot n°6 acheté en 2013 ou encore des loyers que celle-ci percoit de ses locataires, ces derniers (Chiken Mani et Eden Food) étant en procédure collective, alors que le patrimoine de celle-ci ne se confond pas avec le patrimoine personnel des cautions dont la valeur des parts sociales dans cette SCI en leurs qualités d’associés est par ailleurs ignorée.

Le jugement déféré est en conséquence infirmé sur ce point, les engagements de caution étant manifestement disproportionnés et la CERA n’étant pas autorisée à s’en prévaloir.

Sur l’action en responsabilité à l’encontre de la CERA

En droit, si un établissement financier n’est pas tenu d’un devoir de conseil car n’ayant pas à se substituer à tout emprunteur dans l’appréciation de la rentabilité de son projet, il est néanmoins tenu envers un emprunteur profane, non averti et de bonne foi, d’un devoir de mise en garde et d’alerte lorsqu’il apparaît que le prêt excède les capacités de remboursement de celui-ci et laisse apparaître un risque d’endettement excessif, cette disproportion existant notamment lorsque le prêt est sans rapport avec le patrimoine et les revenus de cet emprunteur'; par contre, ce devoir s’estompe si le prêt est adapté aux capacités financières de l’emprunteur et que l’endettement est régulier, ou encore en présence d’un emprunteur averti.

L’établissement financier doit apprécier les capacités financières de l’emprunteur au regard des informations qu’il fournit et sauf anomalies grossières ou informations manifestement inexactes, il est en droit de se fier aux informations ainsi communiquées, n’étant tenu que d’une obligation de moyen et ne disposant pas de pouvoirs d’investigation.

Les appelants reprochent aux premiers juges d’avoir fait une mauvaise interprétation de la loi et de la jurisprudence en les déboutant de cette action en responsabilité, faisant valoir que le devoir de conseil d’un établissement de crédit bénéficie à l’ensemble des emprunteurs, qu’ils soient profanes ou avertis et qu’il lui incombe de rapporter la preuve qu''il s’est acquitté de cette obligation.

Ils soutiennent, en l’état de leurs écritures d’appel, que la CERA a manqué à son devoir de conseil aux motifs suivants':

elle connaissait la maladie grave de M. [X], et son assurance groupe CNP a refusé de garantir les demandes de prêts de 750.000€ et 100.000€ déposées par celui-ci le 25 septembre 2012,

elle savait que le projet de M. [X] n’était pas viable mais a accepté de le financer sans lui expliquer les conséquences,

elle a octroyé à la SCI Dragon [X] un prêt de 750.000€ pour l’achat d’un ténement immobilier qu’elle savait inexploitable en l’état,

elle a refusé un prêt de 100.000€ pour financer les travaux afin de rendre le ténement immobilier exploitable,

elle n’a pas sollicité les bilans comptables de la SCI Dragon [X] ni un business plan,

Ils concluent également qu’elle s’est ingérée dans les affaires de M.[X], le conseiller bancaire (M. [V]) «'ayant fait tout un montage avec M. [X] et donné son appréciation sur l’opération comme en atteste les pièces versées aux débats et notamment la pièce 54'».

M. [X] était gérant et associé de la SARL Dragon Gourmand depuis de nombreuses années et également gérant et associé majoritaire de la SCI Dragon [X]'et la CERA conclut sans être contredite qu’il avait déjà transféré, dans le passé, son fonds de commerce de restauration dans une zone commerciale'; c’est donc à bon droit que les premiers juges ont analysé qu’il avait la qualité d’emprunteur averti et que la CERA n’était pas tenue à son égard d’un devoir de mise en garde.

Il résulte des pièces communiquées, que la CERA a été destinataire le 25 septembre 2012 de deux demandes de prêts, l’une de la SCI Dragon [X] d’un montant de 750.000€, l’autre de la SARL Dragon Gourmand de 100.000€ (restaurant déjà exploité par M. [X] dont il souhaitait transférer l’exploitation dans le lot n°6 qu’il allait acquérir auprès de la SCI Sultan).

Le 12 octobre 2012, la CNP -assurance groupe de la CERA- a refusé d’assurer ces deux prêts au visa de la situation de M. [X]'; ce dernier a obtenu la garantie emprunteur auprès de Spheria Vie le 28 novembre 2012 uniquement pour les garanties décès/perte totale et irréversible d’autonomie par accident, ces garanties «'toutes causes'» lui étant refusées.

Aucun manquement au devoir de conseil ne peut donc être retenu à l’encontre de la CERA concernant l’assurance emprunteur, la décision d’admission relevant de la seule initiative de l’assureur, étant au demeurant relevé que devant la cour, les appelants ne réitèrent pas clairement le grief porté devant les premiers juges selon lequel la CERA a manqué à son devoir de mise en garde sur la souscription d’un prêt sans garantie de décès ou invalidité toutes causes et l’inadaptation de l’assurance de prêt à ses demandes et besoins.

En tout état de cause, la CERA objecte justement l’absence de préjudice de M. [X] dans la mesure où la souscription d’une garantie plus complète n’aurait pas abouti à la prise en charge du prêt de 750.000€ , l’altération de son état de santé résultant d’une maladie préexistante à la souscription de l’assurance emprunteur, donc d’un risque non couvert.

Ensuite, la CERA a octroyé le prêt de 750.000€ à la SCI Dragon [X] au vu du dossier prévisionnel établi par l’expert-comptable de la SARL Dragon Gourmand portant étude du développement d’octobre 2011 à septembre 2014 de cette société qui devait poursuivre son activité dans le local que M. [X] projetait d’acquérir auprès de la SCI Sultan via la SCI Dragon [X] constituée à cet effet.

Il résulte de ce document comptable que l’opération immobilière avec transfert du lieu d’exploitation du restaurant de la SARL Dragon Gourmand était viable, les prévisions des résultats de l’exercice 2011/ 2012 s’annonçant à 21.681€, pour augmenter à 53.932€ en 2012/2013 et à 64.778€ en 2013/2014'; de même, il était prévu une augmentation de la capacité d’autofinancement de 42.974€ en 2011/2012 pour atteindre 90.938€ en 2013/2014. Par ailleurs, les charges de loyer de la SARL Dragon Gourmand devaient diminuer, le loyer pour l’occupation du lot n°6 acquis par la SCI Dragon [X] étant prévu à 4.000€ pour une surface de 476m² (au lieu de 4.200€ pour une surface de 225m² auprès de l’ancien bailleur) , ce loyer de 4.000€ devant permettre à la SCI Dragon [X] de couvrir une partie conséquente des mensualités du prêt de 759.000€ (5.802, 66€/mois).

Il en peut donc être soutenu que la CERA a financé un projet dont elle savait qu’il n’était pas viable, ou encore sans se renseigner sur la la SCI Dragon [X] , alors même qu’elle s’est fait remettre ses statuts établis au 24 octobre 2012 et que compte tenu de sa faible durée d’existence à la date du prêt, elle ne pouvait disposer encore de bilans comptables. .

De même, il ne peut être reproché à la CERA d’avoir refusé le prêt de 100.000€ à la SCI [X] alors même que M. [X] n’a pas réitéré cette demande de prêt faite de le 25 septembre 2012 pour le compte de la SARL Dragon Gourmand à l’occasion de la demande de prêt de 750.000€ faite le 15 janvier 2013 pour le compte de la SCI Dragon [X] ; en outre, le prêt de 100.000€ n’était pas une condition d’octroi du prêt de 750.000€ ni de la réalisation de la vente du lot n°6 , aucune mention en ce sens figurant dans l’offre de prêt de 750.000€, l’acte notarié de prêt ou l’acte notarié d’acquisition.

C’est en vain que les appelants concluent que la CERA s’est immiscée dans «'les affaires de M. [X]'», le feuillet communiqué en pièce 54 au soutien de cette allégation étant totalement inopérant à valider celle-ci dans la mesure où il s’agit d’une feuille libre sur laquelle a été apposé le timbre humide de la CERA , comportant deux mentions manuscrites': «'SCI 750K€ à 4,31'% sur 180 mois , SARL 100K€ à 3,52'% sur 84 mois'»'sans aucune indication de date ; celles-ci s’analysent en une pré-proposition du montage financier pouvant être mis en 'uvre pour permettre la réalisation du projet de M. [X] qui n’engagent aucunement l’établissement financier par plus que M. [X], de par le caractère informel de ce document.

Les appelants sont par ailleurs mal fondés à dénoncer comme fautif le refus d’octroi du prêt de 100.000€ par la CERA que la SCI Dragon [X] lui avait demandé en juillet 2013, soit après la vente du 15 mars 2014 et l’octroi du prêt de 750.000€, soutenant que ce refus a conduit à l’impossibilité d’exploiter le restaurant dans le local commercial acheté, faute de pouvoir financer les travaux d’aménagement.

En effet, d’une part, la CERA a respecté ses obligations professionnelles en refusant ce prêt dès lors qu’elle a découvert que la SCI Dragon [X] était fichée pour non-paiement d’une traite de 25.600€ en juillet 2013, alors même qu’aucun incident n’avait été enregistré depuis sa création en mai 2012 (consultation du FIBEN au 31 juillet 2013) et que M. [X] était quant à lui interdit bancaire'; d’autre part, ce prêt de 100.000€ n’apparaît pas avoir été indispensable pour aménager le local commercial acheté dans la mesure où ils concluent (dans le cadre du débat sur la nullité de la vente et des restitutions subséquentes) que ce bien a été amélioré par le fait de la SCI Dragon [X] qui y a fait réaliser des travaux pour un total de 91.321, 98€ et que «'la SCI Sultan qui avait vendu des locaux nus et sans aucun aménagement intérieur va les reprendre totalement aménagés et opérationnels'» et va tirer avantage de la «'réelle plus-value'» ainsi apportée par ces travaux ; ainsi, sauf à se contredire, les appelants ne sont pas utilement fondés à soutenir tout à la fois que des travaux ont été réalisés dans ce local pour l’aménager et le rendre opérationnel et qu’ils n’ont pas été en mesure d’exploiter ce local du fait du refus d’octroi du prêt de 100.000€.

En conséquence de l’ensemble de ces considérations et constatations, le jugement déféré est confirmé sur le rejet de l’action en responsabilité initiée à l’encontre de la CERA, ce qui conduit à confirmer également le rejet de la demande de dommages et intérêts formée par la SCI Dragon [X] et les consorts [X] [L] à l’encontre de cet établissement financier.

Sur l’action en responsabilité envers le notaire

Comme rappelé à bon droit par les premiers juges à la faveur de motifs méritant adoption, le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il rédige, à savoir qu’ils produisent toutes les conséquences attendues'; il n’est pas soumis à une obligation de conseil et de mise en garde concernant l’opportunité économique d’une opération financière en l’absence d’éléments d’appréciation pouvant laisser suspecter au jour de la vente un risque d’échec de cette opération'; en tout état de cause il ne lui appartient pas de rechercher des éléments d’information sur un tel projet.

Les appelants reprochent à Me [Z] dont ils soulignent qu’il a participé à la rédaction de l’acte de vente et à celle du bail commercial, de ne pas avoir attiré l’attention de M. [X] sur l’incapacité de la SCI Dragon à financer les travaux et sur la situation dans laquelle il se trouverait en cas de non-paiement de ceux-ci, alors même qu’il savait avant la signature de l’acte de vente que le prêt de 100.000€ ne serait pas accordé, concluant ainsi que le notaire «'aurait dû refuser que M. [X] signe les actes'».

Ils insistent par ailleurs sur le fait que Me [Z] entretenait de très bonnes relations amicales avec M. [X] et connaissait ainsi sa situation personnelle et financière et qu’il aurait dû les conseiller de ne pas acheter le lot n°6 du ténement immobilier, notamment en raison de son prix trop élevé'; mais également attirer leur attention sur le contenu du bail commercial, dont une clause spécifiait que «'le local commercial donné à bail était livré brut au preneur, hors d’eau, hors d’air, brut de béton, sans aménagement intérieur'» alors que les loyers commençaient à courir à la signature du bail, sans que le local soit exploitable immédiatement.

Ce qui ne peut être retenu.

En effet, les appelants procédent par affimation assortie d’aucune offre de preuve en concluant que le notaire était avisé du refus du prêt de 100.000€ avant la vente'; conformément aux principes sus rappelés, il n’appartenait pas au notaire de s’enquérir d’une éventuelle surévaluation du prix du lot n°6 alors même qu’il n’a pas participé aux négociations commerciales en vue de cette vente et qu’il n’avait pas été destinataire, la preuve contraire n’en étant pas rapportée, d’éléments d’information de nature à l’amener à s’interroger sur le prix appliqué à cette vente'; de même, n’ayant pas reçu mandat de la part de la SCI Dragon [X] et de ses associés [X] [L] de procéder à l’étude financière de l’opération envisagée, il n’avait pas à s’immiscer dans cette problématique'; la même conclusion s’impose à l’égard du bail commercial, le notaire ayant été étranger aux négociations entre la SCI Sultan et la SCI Dragon [X] quant à la définition des conditions du bail commercial.

Sans plus ample discussion, le jugement est donc également confirmé en ce qu’il a rejeté l’action en responsabilité initiée à l’encontre du notaire à la faveur d’exacts et de pertinents motifs méritant adoption, et débouté subséquemment la SCI Dragon [X] et les consorts [X] [L] de leur demande indemnitaire portée à l’encontre de celui-ci.

Il est relevé en tant que de besoin que sont sans objet les prétentions du notaire tendant à voir rejeter les demandes formées à son encontre par la CERA, ces demandes n’ayant pas lieu d’être examinées dès lors que les appelants succombent à l’égard de la CERA.

Sur la demande en paiement de la CERA au titre du prêt de 750.000€

Eu égard aux dispositions précédentes, la CERA peut réclamer paiement uniquement à l’encontre de la SCI Dragon [X], emprunteur, ne pouvant pas se prévaloir des cautionnements solidaires des consorts [X] [L].

Il sera fait droit à son appel incident tendant à voir fixer sa créance à la somme de 861.405,17€ selon décompte arrêté au 27 mai 2015, le jugement déféré étant corrélativement infirmé sur le montant de cette créance qu’il a inexactement chiffré à 818.315,03€ en faisant partir les intérêts contractuels au taux majoré de 7,31'% à partir du 27 mai 2015, retenant ainsi uniquement la somme restant due à la date de déchéance du terme du 22 août 2014 mais omettant la somme de 43.090,13€ correspondant aux intérêts courus depuis la déchéance du terme jusqu’ à la date du décompte.

S''agissant de la majoration de 3 points du taux d’intérêt contractuel de 4,31'% telle qu’appliquée par les premiers juges conformément à la demande de la CERA, la demande tendant à la voir réduite à néant par les appelants n’est pas une demande nouvelle irrecevable en appel dès lors qu’elle tend aux mêmes fins, à savoir contester la créance de la CERA.

Il appartient aux appelants qui visent inexactement le texte nouveau de l’article 1231-5 du code civil alors que seul est applicable à la cause l’ancien article 1229 du même code ( le contrat de prêt litigieux ayant été souscrit avant le 1er octobre 2016 est soumis aux dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et de la loi de ratification n° 2018-287 du 20 avril 2018) d’établir le caractère manifestement excessif de cette majoration d’intérêt de 3 point qu’ils analysent comme une clause pénale'; à défaut d’une telle démonstration, ils sont déboutés de leur contestation.

En définitive, la SCI Dragon [X] est condamnée à payer à la CERA la somme de 861.405,17€ avec intérêts au taux majoré de 7, 31'% à compter du 27 mai 2015 et le jugement déféré infirmé de ce chef.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

La demande de Me [Z] aux fins d’obtenir paiement d’une somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, est rejetée comme en première instance, au motif que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits ne constitue pas en soi une faute caractérisant un’abus’du droit d’agir’en justice et que d’autre part , il ne démontre pas en avoir subi un préjudice spécifique.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Parties succombantes, les appelants sont condamnés aux dépens d’appel et conservent la charge de leurs frais de procédure exposés devant la cour'; ils sont dispensés, pour des considérations d’équité de payer une indemnité de procédure complémentaire d’appel aux intimés. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile sont confirmées.

Il n’y a pas lieu de statuer sur les frais d’exécution de l’arrêt à intervenir comme demandé par la CERA.

En effet, hors le cas spécifique prévu par l’article R.631-4 du code de la consommation au profit du consommateur titulaire d’une créance à l’encontre d’un professionnel, aucune disposition légale ou réglementaire n’autorise le juge à mettre à la charge du débiteur les droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement de l’huissier de justice mis à la charge du créancier par le tableau 3-1 annexé à l’article R.444-3 du code de commerce auquel renvoie l’article R.444-55 du même code institué par le décret précité du 26 février 2016.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré sauf en ses dispositions relatives aux cautionnements et à la condamnation prononcée au profit de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Rhône Alpes au titre du prêt professionnel n°9167862 d’un montant de 750.000€,

Statuant à nouveau sur ces points et ajoutant,

Dit que la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Rhône Alpes ne peut pas se prévaloir des engagements de caution personnels et solidaires de M. [E] [X] et de Mme [I] [L] pris en garantie du prêt n°9167862 de 750.000€ accordé à la SCI Dragon [X],

Dit recevable en appel mais mal fondée la demande de la SCI Dragon [X], de M. [E] [X] et Mme [I] [L] tendant à voir réduire à néant la majoration de 3 points du taux d’intérêt conventionnel,

Condamne la SCI Dragon [X] à payer à la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Rhône Alpes la somme de 861.405,17€ avec intérêts au taux majoré de 7, 31'% à compter du 27 mai 2015, au titre du prêt n°9167862 de 750.000€,

Déboute les parties de leurs demandes présentées en appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Dragon, M. [E] [X] et Mme [I] [L] aux dépens d’appel,

Déboute la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Rhône Alpes de sa demande tendant à voir dire que ces dépens comprendront les frais d’exécution du présent arrêt.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame CLERC, président, et par Madame BUREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT