RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 17 Juin 2021

(n° , 24 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/10905 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCE6E

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 25 Mai 2020 par le tribunal judiciaire de Évry RG n° 19/00009

APPELANTS

Madame BG-BH, X, V Z

[…]

[…]

Madame Z AB BH BU Y

[…]

[…]

Monsieur BI AC BO Z

[…]

[…]

Monsieur AA BR BS Z

[…]

[…]

Tous représentés par M^e BO-Nicolas CLEMENT de GIDE LOYRETTE NOUEL AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0261, substitué par M^e Laure AQ, avocat au barreau de PARIS, toque : T03

INTIMÉES

ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE BD(EPFIF)

[…]

[…]

représentée par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substitué par M^e Alyson DJEHICHE, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES (ESSONNE) SERVICE DU DOMAINE

[…]

Courcouronnes

[…]

représentée par M^me BH-BG BT en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Avril 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, président

BH-José DURAND, conseillère

Gilles MALFRE, conseiller

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Par arrêté du 7 septembre 2016, la Préfète de l’Essonne a déclaré d’utilité publique, au profit de l’Etablissement Public Foncier d’Ile de BD (EPFIF) le projet d’aménagement du secteur de la Bonde, sur le territoire des communes de Champlan, Chilly-Mazarin et Massy.

Par arrêté du 29 janvier 2018, la Préfète de l’Essonne a déclaré cessible au profit de l’EPFIF, les parcelles de terrain situées sur la commune de Champlan nécessaires à l’opération ci-dessus dont celle située lieu-dit «'le Noyer Renard'», cadastrée section B n°128 appartenant en indivision à Madame BG-BH Z, Monsieur BI AC Z, Monsieur AA Z, Madame AB Z née Y, Monsieur AC Z (ci-après les consorts Z).

Par ordonnance du 26 mars 2018, le juge de l’expropriation du Tribunal de Grande Instance d’Evry a

déclaré expropriée au profit de l’EPFIF la parcelle visée dans la procédure.

Les propriétaires indivis expropriés ayant refusé son mémoire valant offre d’indemnisation et aucun accord n’étant intervenu dans le délai d’un mois prévu à l’article AE311-9 du code de l’expropriation, l’EPFIF, par requête parvenue au greffe le 28 janvier 2019, a saisi le juge de l’expropriation de l’Essonne aux fins de fixation de la valeur du bien.

Par jugement du 25 mai 2020, après transport sur les lieux le 23 septembre 2019, celui-ci a :

— fixé à la somme de 7.012 €, en valeur occupée, l’indemnité totale de dépossession due par l’établissement public foncier d’Ile de BD aux consorts Z’ ;

— dit que la somme de 7.012 € se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 5.880 € [820 m² x 7,17 €]

— indemnité de remploi’ : 1.132 €

— condamné l’EPFIF à verser aux consorts Z la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile’ ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— dit que les dépens seront laissés à la charge de l’EPFIF en application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation

Les consorts Z ont interjeté appel le 24 juillet 2020.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

—  déposées au greffe, par les consorts Z, appelants, le 26 octobre 2020, notifiées le 27 octobre 2020 (AR du 28 octobre 2020) et du 24 mars 2021 notifiées le 24 mars 2021(AR du 26 mars 2021) aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— Réformer le jugement du Tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes du 25 mai 2020 en ce qu’il a’ :

— fixé à la somme de 7.012 € en valeur libre, l’indemnité totale de dépossession due par l’Etablissement Public Foncier d’Ile de BD aux consorts Z pour la dépossession de la parcelle cadastrée section B n°128 sur la commune de Champlan (91) ;

— dit que la somme précitée se décompose d’une indemnité principale d’un montant de 5.880 € et d’une indemnité de remploi fixée à la somme de 1.132 € ;

— condamné l’EPFIF à verser aux appelants la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, statuant à nouveau ;

— Juger que l’article L. 213-6 alinéa 2 du code de l’urbanisme est contraire à la CEDH, en particulier à l’article 1^er du Premier Protocole additionnel, et en tirer toutes les conséquences.

— Fixer l’indemnité de dépossession à valoir aux exposants comme suit’ :

— une indemnité principale de 475.600 € si terrains à bâtir, 41.000 € si usage agricole’ ;

— une indemnité de remploi de 48.560 € si terrains à bâtir, 5.100 € si usage agricole’ ;

— soit un total de 524.160 € si terrains à bâtir, 46.100 € si usage agricole.

— Condamner en tant que de besoin l’EPFIF au règlement des sommes précitées au bénéfice des consorts Z’ ;

— Condamner l’EPFIF au paiement de la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner l’EPFIF aux frais et dépens.

—  adressées au greffe, par l’EPFIF intimé, le 7 janvier 2021, notifiées le 13 janvier 2021 (2 AR des 14 et 18 janvier 2021) aux termes desquelles il demande à la cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions la décision de première instance’ ;

—  adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement, intimé, le 22 janvier 2021, notifiées le 27 janvier 2021 (AR du 28 janvier 2021) aux termes desquelles il demande à la cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions la décision de première instance.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Les consorts Z font valoir que’ ;

— Sur la description du bien et la situation d’occupation, les appelants ne contestent pas le fait que c’est à bon droit que le juge de première instance a considéré que l’indemnité de dépossession doit être fixée en valeur libre’ ;

— Sur la date de référence, c’est à tort que le juge de l’expropriation de l’Essonne a fixé la date de référence au 2 mars 2012' ;

— Sur l’inconventionnalité de l’article L. 213-6 alinéa 2 du Code de l’urbanisme, la CEDH a considéré qu’en cas d’atteinte à la propriété privée, celle-ci ne peut être justifiée que si la mesure ménage « un juste équilibre (…) entre les exigences de l’intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l’individu'» (CEDH, 23 septembre 1982, Sporrong et Lönroth c. Suède). L’indemnité accordée à l’exproprié doit ainsi prendre en compte l’ensemble des circonstances qui ont été de nature à augmenter la valeur du bien exproprié sous peine de fausser l’adéquation de la compensation et, a fortiori, le juste équilibre requis, entrainant, le cas échéant, la violation de l’article 1^er du Premier Protocole de la CEDH. Or, les dispositions de l’article L. 213-6 alinéa 2 du code de l’urbanisme privent les expropriés de la juste indemnisation à laquelle ils ont droit, du fait de l’augmentation de la valeur vénale de leurs biens. Cet article permet de contourner les dispositions de l’article L. 212-1 du Code de l’urbanisme qui ramène la durée des ZAD à 6 ans au lieu de 14 ans, et ce sous l’impulsion de l’arrêt de la CEDH du 2 juillet 2002, Motais de Narbonne c. BD’ ;

— Sur la nécessaire application des dispositions de l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation, les dispositions de l’article L. 213-6 alinéa 2 du code de l’urbanisme étant inconventionnelles, il y a lieu d’appliquer les dispositions de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour déterminer la date de référence. Ainsi, la date de référence à prendre en considération est celle du 20 juin 2015' ;

— Sur le zonage de l’emprise expropriée, à la date de référence, il y a lieu de constater que l’emprise expropriée se situe en zone à urbaniser [Pièces n°5 et 6]' ;

— Sur la valeur du bien, à titre principal, c’est à tort que le juge de l’expropriation de l’Essonne a écarté la qualification de terrain à bâtir des parcelles expropriées. En vertu de l’article L. 322-3 du Code de l’expropriation, la date de référence est le 20 juin 2015. Or, selon le PLU de la commune du Massy, les parcelles se trouvent dans une zone à urbaniser. Compte tenu de la situation privilégiée des parcelles expropriées, les appelants maintiennent qu’il sera fait une juste évaluation de leurs terrains en retenant une valeur de 580 €/m² [Pièce n°7]' ;

— Sur la valeur du terrain, à titre subsidiaire, à supposer même que les parcelles expropriées ne puissent être considérées comme terrains à bâtir à la date de référence, la valeur unitaire des biens fixée par le Tribunal d’Evry-Courcouronnes est nettement inférieure au prix du marché pour des terrains agricoles situés dans l’Essonne. Les parcelles expropriées sont situées à un carrefour stratégique d’axes routiers et ferrés, ce qui leur confère une situation particulièrement privilégiée en région parisienne. Le Préfet de l’Essonne soulignait d’ailleurs le caractère exceptionnel de leur situation dans son arrêté instituant la ZAD sur le secteur de la Bonde [Pièce n°1]. De plus, le juge de l’expropriation a récemment eu l’occasion de se prononcer sur la valeur de plusieurs terrains situés dans le même secteur que ceux des exposants, ces terrains étant quasi systématiquement qualifiés de terrains en situation privilégiée [Pièce n°10]. Compte tenu de la situation privilégiée et du caractère « libre de toute location'» des parcelles expropriées, il y lieu de retenir une valeur de 50 €/m²' ;

L’EPFIF répond que ;

— Sur la date de référence, la situation d’urbanisme n’a pas évolué entre la date de création de la ZAD et le 20 juin 2015. De plus, le PLU de la ville de Massy n’a pas été modifié entre le 11 mars 2010 et le 15 septembre 2016. Ainsi, la demande des appelants de fixer la date de référence au 20 juin 2015 n’a dès lors aucune incidence sur la valeur des biens expropriés. S’agissant de la prétendue inconventionnalité de l’article 1^er du Premier protocole additionnel de la CEDH, la Cour d’appel de Versailles dans un arrêt du 28 février 2017, EPFIF c. Madame AD R., a jugé que l’article L. 213-4 a) du Code de l’urbanisme fixant la date de référence à la date de publication de l’arrêté de création d’une ZAD, n’était pas contraire à l’article 1^er susvisé. Par ailleurs, la ZAD de la Bonde, en application de l’alinéa 2 de l’article L. 213-6 du Code de l’urbanisme, produira effet jusqu’au 7 septembre 2021 maximum, soit un délai de 9 ans et 6 mois. Ce délai ne peut pas être considéré comme déraisonnable et comme faisant porter aux expropriés une charge excessive’ ;

— Sur la prétendue qualification à bâtir de la parcelle, aucune des conditions prévues à l’article L. 322-3 du Code de l’expropriation n’est réunie. Les parcelles en cause devront dès lors être évaluées d’après leur usage effectif à la date de référence’ ;

— Sur les valeurs unitaires à retenir’ ;

— Sur les prétentions des expropriés’ ;

— Sur les références concernant des terrains à bâtir, les parcelles expropriées ne peuvent pas être qualifiées de terrain à bâtir. Ainsi, les références citées par les expropriés qui concernent des terrains à bâtir ne peuvent donc être retenues puisque relatives à des biens qui ne sont à l’évidence pas comparables’ ;

— Sur la situation prétendument « particulièrement privilégiée'» de la parcelle expropriée’ ;

— Sur la situation des parcelles expropriées, l’examen d’une situation privilégiée dont la parcelle expropriée bénéficierait n’a de sens et ne vaut que lorsqu’il n’existe pas de références concernant des biens comparables situés dans le périmètre de l’opération d’expropriation’ ; or, il existe de

nombreuses références concernant des biens situés en zone agricole dans le périmètre de l’opération ou à proximité immédiate : dans le périmètre de l’opération, 31 acquisitions ou accords d’indemnisation, desquels il résulte une valeur moyenne du terrain situé en zone agricole allant de 2,5 €/m² (zone N) à 2,6 €/m² (zone A) ; 7 d’entre elles, pour des valeurs de 2 €/m², étaient citées par le Commissaire du Gouvernement dans le cadre de la procédure de première instance’ ; de plus, 18 jugements définitifs sont intervenus au sein de la ZAD de La Bonde. Le juge de première instance a retenu les valeurs unitaires, pour les zones A et NC, de 2 €/m² à 6,17 €/m², et pour la zone 0 AU, de 11 €/m² à 13,50 €/m²' ; le débat sur le caractère «'particulièrement privilégié'» ou simplement « privilégié'» n’a pas lieu d’être ; de plus, les parcelles ne peuvent être considérées comme aussi privilégiées que le voudraient les expropriés et ce, en raison notamment de la présence de l’aéroport d’Orly à proximité immédiate ;

— Sur les références des expropriés, à l’exception de l’arrêt de la CA de Paris du 30 Janvier 2014, les prix fixés par les juridictions de l’expropriation ne permettent pas de justifier des prétentions des expropriés.'Les 5 références concernent des biens qui ne sont pas comparables puisqu’il s’agit dans tous les cas de parcelles de terrain qui sont situées dans un zonage différent des parcelles expropriées’ ;

— Sur l’offre de l’EPFIF’ ; il ressort de l’ensemble de ces termes de comparaison que les 31 acquisitions ou accords d’indemnisation ont été conclus, desquels il résulte une valeur moyenne du terrain situé en zone agricole allant de 2,5 €/m² (zone N) à 2,6 €/m² (zone A) ; 9 d’entre elles, pour des valeurs de 2 €/m², sont citées par le Commissaire du Gouvernement dans le cadre d’autres procédures de première instance’ ;

— En dehors du périmètre de la DUP, mais à proximité immédiate, sur les communes de Ballainvilliers, Morangis, Wissous et Saulx les Chartreux (références citées par le Commissaire du Gouvernement) : 7 ventes font ressortir une valeur allant de 2 à 6 €/m² ;

—  18 jugements définitifs sont intervenus au sein de la ZAD de La Bonde. Le juge de première instance a retenu les valeurs unitaires, pour les zones A et NC, de 2 €/m² à 6,17 €/m², et pour la zone 0 AU, de 11 €/m² à 13,50 €/m²' ;

— Il est demandé à la Cour d’appel de Paris de confirmer la décision de première instance';

Le Commissaire du Gouvernement soutient que’ ;

— Le débat sur l’inconventionnalité de l’alinéa 2 de l’article L. 213-6 du code de l’urbanisme constitue un point juridique qui ne rentre pas dans les attributions du Commissaire du Gouvernement et qui ne sera donc pas discuté’ ;

— Les termes de comparaison cités par les consorts Z sont des parcelles dont le zonage n’est pas comparable avec le zonage des biens expropriés, soit la zone agricole. Dès lors, ces termes doivent être écartés’ ;

— L’offre de l’expropriant se base sur des accords amiables conclus sur le secteur de la Bonde entre décembre 2014 et décembre 2017 à 2 €/m² pour les terrains situés en zone A ou Nc et, à des prix compris entre 10 €/m² et 13,50 €/m² pour les terrains situés en zone 0 AU. Des actes d’adhésions sont également produits à des prix compris entre 10 et 13,50 €/m² pour la zone 0 AU et compris entre 3 et 4,17 €/m² pour la zone A et entre 2 et 3 €/m² pour la zone Nc. Les mutations et accords concernent des parcelles du même secteur géographique et situées dans les mêmes zonages que les biens expropriés. Elles sont à ce titre comparables’ ;

— Il sera repris les termes de comparaison cités par le Commissaire du Gouvernement en première instance, ces mutations font ressortir des prix plus variables allant de 2 €/m² à 6 €/m² en valeur libre'

;

— Les termes proposés par l’exproprié sont non comparables car relatifs à des zones à urbaniser constructibles dans le cadre d’une opération d’ensemble, ou à des terrains en zone urbaine. Il ressort qu’aucune mutation citée par les consorts Z n’est située dans un zonage au PLU identique à celui des biens expropriés, soit la zone A.

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 24 juillet 2020, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions des consorts Z du 26 octobre 2020, de l’EPFIf du 7 janvier 2021 et du commissaire du gouvernement du 22 janvier 2021déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions hors délai des consorts Z du 24 mars 2021 sont de pure répliqué à celles des intimés, ne présentent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux sont donc recevables. Les nouvelles pièces N°9 à N°12 sont complémentaires par rapport aux conclusions déposées dans le délai et sont donc recevables.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en BD, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un

droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel des consorts A porte sur la date de référence avec une demande d’inconstitutionnalité du second alinéa de l’article L213-6 du code de l’urbanisme dans le cadre du contrôle de conventionnalité au regard de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Les consorts Z demandent à titre principal de retenir la qualification de terrain à bâtir, à titre subsidiaire celle de situation privilégiée et de retenir une valeur de 50 €/m².

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 25 mai 2020.

- Sur le contrôle de conventionnalité

Les consorts Z soulèvent l’inconventionnalité du second alinéa de l’article L213-6 du code de l’urbanisme, sur le fondement de l’article premier du protocole additionnel à la CEDH qui énonce que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens et que nul ne peut être privé de sa propriété privée que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugement nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou amendes.

Les consorts Z indiquent en effet que c’est à tort que le juge de l’expropriation a fixé la date de référence au 2 mars 2012, qui correspond à la date de publication de l’acte portant création du périmètre provisoire de la ZAD de la Bonde, en écartant son argumentation selon laquelle cette disposition est inconventionnelle au regard de la Convention européenne des droits de l’homme.

Ils indiquent que depuis l’arrêt Sporrong et Lonnroth contre Suède du 23 septembre 1982, N°7151/75 et 7152/75 paragraphe 69, la CEDH a considéré qu’en cas d’atteinte à la propriété privée, celle- ci ne peut être justifiée que si la mesure ménage un « juste équilibre » entre les exigences de l’intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l’individu ; afin de déterminer ce juste équilibre ; la Cour a estimé que « sans le versement d’une somme raisonnablement en rapport avec la valeur du bien, une privation de propriété constitue normalement un atteinte excessive » (CEDH, 9 décembre 1994, les Saints Monastères c/ Grèce N°13092/87 et 13984, paragraphe 7) ; s’il est vrai que la Cour reconnaît une marge d’appréciation à l’Etat dans le cadre de la mise en oeuvre de l’expropriation pour cause d’utilité publique, celle- ci ne peut se faire sans indemnité raisonnable versée à l’exproprié" sans le versement d’une somme raisonnablement en rapport avec la valeur du bien, une privation de propriété constituerait d’ordinaire une atteinte excessive qui ne saurait se justifier sur le terrain de l’article 1 (P1-1) (CEDH, 21 février 1986, B contre Royaume -Uni, N°8793/79 paragraphe 54) ; la cour a précisé sa jurisprudence en affirmant que le caractère raisonnable s’appréciait au regard de la valeur sur le marché du bien exproprié tel

que déterminé au moment de l’expropriation. En ce sens, le juste équilibre « est en règle générale atteint lorsque l’indemnité versée à l’exproprié est raisonnablement en rapport avec la valeur » vénale" du bien, tel que déterminée au moment ou la privation de propriété est réalisée (CEDH, 5 février 2003, Pincova et Pinc contre république Tchèque N°36548/97, paragraphe 53).

Comme l’indique la CEDH dans son guide d’interprétation de l’article 1° du protocole additionnel N°1, « le caractère adéquat d’un dédommagement diminuerait si le paiement de celui- ci faisait abstraction d’éléments susceptibles d’en augmenter la valeur ».

L’indemnité accordée à l’exproprié doit ainsi prendre en compte l’ensemble des circonstances qui ont été de nature à augmenter la valeur du bien exproprié, sous peine de fausser l’adéquation de la compensation et, a fortiori, le juste équilibre requis, entraînant, le cas échéant, la violation de l’article P1-1 de la CEDH. Or, le second alinéa de l’article L 213-6 du code de l’urbanisme issu de la loi N°2017-257 du 28 février 2017 relative au statut de Paris et à l’aménagement métropolitain prévoit que : « lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien été soumis, en application de l’article L212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a) de l’article L 213-4du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique » ; ces dispositions permettent ainsi de retenir comme date de référence de l’usage effectif des biens expropriés, nécessaires au calcul de l’indemnité de dépossession, fixée à l’article L 213-4 du code de l’urbanisme, y compris lorsque les parcelles expropriées n’entre plus dans le périmètre d’une ZAD ; ce faisant, les dispositions de l’article L213- 6 alinéa 2 du code de l’urbanisme privent les expropriés de la juste indemnisation à laquelle ils ont droit, notamment en application de l’article P1'1 la CEDH, du fait de l’augmentation de la valeur vénale de leur bien. Par ailleurs, pour les biens inclus dans une ZAD avant l’entrée en vigueur de la loi du 28 février 2017, cette privation intervient automatiquement, sans qu’un acte administratif informe les expropriés de la prolongation de la ZAD et du régime qui est attaché ; dès lors, le dispositif de l’article L 213-6 alinéa 2 du code de l’urbanisme permet de pallier les lacunes des autorités expropriantes qui n’auraient pas mené à bien l’ensemble des procédures d’expropriation pendant la durée de vie de la ZAD ou auraient manqué de les renouveler ; surtout, le dispositif de cet article permet de contourner les dispositions de l’article L 212-du code de l’urbanisme issu de la loi numéro 2010'597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris ayant ramené la durée des ZAD à 6 ans au lieu de 14 ans, sous l’impulsion la CEDH (2 juillet 2002,Motais de Narbonne contre BD numéro 48 161/99) ; elle considère que le délai de 14 années entre la date de référence de la valeur du bien et sa cession effective était excessif puisque l’écoulement valeur de temps aussi l’on peut faire subir aux propriétaires une charge additionnelle, incompatibles avec les exigences de l’article protocole numéro un ; en permettant de prolonger indéfiniment les effets de la ZAD 'en particulier la date de références spécifiques prévue par l’article L 213-4 du code de l’urbanisme', l’article L 213-6 du code de l’urbanisme fait peser une charge excessive et injustifiée sur les propriétaires expropriés.

Les consorts Z indiquent qu’il ressort de ces développements et de la jurisprudence de la CEDH que le second alinéa de l’article L213-6 du code de l’urbanisme viole l’article P1'1 de la CEDH.

L’EPFIF rétorque que c’est bien en l’espèce la date du 2 mars 2012 qu’il y a lieu de retenir comme date de référence, en application de l’alinéa 2 de l’article L 213'6 du code de l’urbanisme qui n’est en rien contraire à l’article premier du protocole additionnel à la Convention Européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Le commissaire du gouvernement indique que le débat sur la conventionnalité de l’alinéa 2 de l’article L213- 6 du code de l’urbanisme constitue un point juridique qui ne rentre pas dans ses attributions.

L’article L213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a) de l’article L213-4.

L’alinéa 2 de cet article issu de la loi numéro 2017'257 du 28 février 2017, article 40, dispose que lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien a été soumis, en application de l’article L212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a) de l’article L213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Selon ce dernier texte, la date de référence prévue à l’article L13-15 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour les biens compris dans le périmètre d’une ZAD est :

I) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité du périmètre provisoire,

II) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité,

III) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé.

Cette loi susvisée modifie donc la date de référence prise pour l’évaluation des biens inclus dans une ZAD ou un périmètre provisoire en supprimant la période d’un an antérieur à la création de la zone et permettant de geler rétroactivement la valeur des biens.

Par arrêt du 21 octobre 2010 numéro 10'40038, la Cour de cassation a jugé que ne présente pas un caractère « sérieux » la question de la constitutionnalité du I de l’article L 13'15 du code de l’expropriation dès lors que la règle de l’indemnisation des terrains qui ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir à la date de la décision de première instance, en fonction de leur usage effectif à la date de référence, est 'destinée à assurer l’équilibre entre les intérêts des expropriés, indemnisés de leur préjudice certain, et ceux des expropriants, protégés de la spéculation foncière sur les biens concernés par le projet après l’annonce de l’expropriation'. Par arrêt du 10 juillet 2012 numéro 12'40044, la Cour de cassation se fondant sur des motifs identiques a considéré qu’il n’y avait pas lieu de renvoyer au conseil constitutionnel la question de la constitutionnalité des dispositions de l’article 6'I-1° de la loi numéro 2010'597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris modifiant le premier tiret du a) de l’article L213-4 du code de l’urbanisme définissant la date de référence prévue à l’article L 13'15 du code de l’expropriation.

Le contrôle de conventionnalité au regard de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales s’applique comme suit :

'l’applicabilité du droit invoqué : l’atteinte alléguée rentre dans le champ d’application des droits ou libertés protégées par la Convention

'l’ingérence dans l’exercice du droit : le texte de l’article L 213- 6 alinéa 2 du code de l’urbanisme est de nature à priver les consorts Z du droit qu’ils tiennent de l’article premier du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales

'base légale de l’ingérence : cette ingérence est prévue par la loi, puisqu’elle résulte de l’application de l’article L 213-4 alinéa 2 du code de l’urbanisme ;

'la légitimité du but poursuivi : l’ingérence poursuit un but légitime, s’agissant de la satisfaction de l’intérêt général et l’utilité publique

'le contrôle de proportionnalité : il s’agit de déterminer si l’ ingérence dans le droit des consorts Z est proportionnée et respecte un « juste équilibre » entre les exigences de l’intérêt général de la communauté et les impératifs des droits de l’individu.

L’alinéa 2 de l’article L 213-6 du code de l’urbanisme a été introduit par la loi n°2017'257 du 28 février 2017 relative au statut du Grand Paris et à l’aménagement métropolitain (article 40 de la loi) ; comme l’indique l’EPFIF l’exposé des motifs du projet de loi soumis au Sénat est le suivant : « l’article 33 (devenu 40 par la suite) modifie la date de référence applicable pour la fixation des indemnités d’expropriation s’agissant de biens situés, à la date de déclaration d’utilité publique (DUP), dans le périmètre de zone d’aménagement différé (ZAD) ayant pris fin au moment où le juge de l’expropriation rend sa décision.

La date de référence, à laquelle est appréhendé soit l’usage effectif des immeubles ne constituant pas des terrains à bâtir au sens du code de l’expropriation, soit leur constructibilité légale et effective, vise à garantir que les indemnités d’expropriation n’intègrent pas la valorisation des biens résultant de l’annonce des projets donnant lieu à expropriation.

La date de référence de droit commun en matière d’expropriation est la date correspondant à un an avant la date d’ouverture de l’enquête préalable à la DUP ou, lorsque le bien est soumis au droit de préemption urbain, « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ». Toutefois, lorsque à la date du jugement, le bien se trouve situé dans le périmètre d’une ZAD, cette date (articles L213-6 et L213-4 du code de l’urbanisme) est antérieure et correspond à la date de publication de l’acte ayant créé cette ZAD, ce qui est de nature à mieux garantir le respect du principe susmentionné. Mais une fois la ZAD expirée, le droit commun s’applique à nouveau.

Ainsi, dans le cadre d’une même DUP ayant pris effet sur un périmètre situé dans une ZAD, la date de référence applicable à la date du jugement peut glisser dans le temps, occasionnant un relèvement très sensible des niveaux d’indemnités fixées par le juge. Il en va de même si cette ZAD a été renouvelée après la date à laquelle est intervenue la DUP. Cette rupture peut renchérir le coût des opérations d’aménagement de plusieurs dizaines de millions d’euros et générer des différences de traitement arbitraires entre propriétaires, contraires au principe d’égalité devant les charges publiques.

Il convient donc, dans le cadre d’une même DUP prenant effet sur un secteur situé dans un périmètre de ZAD, de prolonger l’effet de cette ZAD, lorsque celle-ci a pris fin ou a été renouvelée, pour la détermination de la date de référence applicable. Dès lors que la DUP est intervenue dans un périmètre de ZAD, la date de référence attachée à cette ZAD (date à laquelle a été pris l’acte créant la ZAD ou le périmètre provisoire de la ZAD) continuera ainsi de prévaloir pour les biens faisant l’objet d’une expropriation sur le fondement de la DUP dont l’utilité publique a été appréciée dans ce cadre ».

Dans l’arrêt CEDH Motais de Narbonne contre BD du 2 juillet 2002, la cour a considéré que : « les requérants exposent, sans être contredits par le gouvernement, que la valeur du terrain litigieux a notablement augmenté au cours des 19 années qui ont suivi l’expropriation ; ils produisent divers documents étayant cette thèse. Ledit terrain a donc engendré une plus-value, dont ils se sont trouvés privés pour l’essentiel….

Bref, dans les circonstances particulières de leur cause, les requérants sont fondés à soutenir qu’ils ont été indûment privés d’une plus-value engendrée par le bien exproprié et ont, en conséquence, subit une charge excessive du fait de l’expropriation litigieuse. Partant, il y a violation de l’article premier du protocole numéro un".

La loi du 3 juin 2010 a réduit de 14 à 6 ans la durée d’exercice du droit de préemption et a mis fin au plus tard 6 ans après son entrée en vigueur aux ZAD créées avant celle-ci, alors que les ZAD pouvaient avoir une durée de 14 ans ; cette réduction de la durée des ZAD ne figurait pas dans le projet de loi présenté par le gouvernement et est issue d’un amendement parlementaire adopté par la commission spéciale du Sénat, destiné à rendre le dispositif de l’article 6 de la loi « pleinement conforme au droit de propriété », en compensant la cristallisation de la date de référence à la date de création de la pré -ZAD ou à défaut, de la ZAD, par la réduction de la durée des ZAD.

En l’espèce, l’acte portant création du périmètre provisoire de la ZAD de la Bonde a été publié le 2 mars 2012, l’arrêté déclaratif d’utilité publique est en date du 7 décembre 2016, et est valable 5 ans ; en application de l’alinéa 2 de l’article L213-6 du code de l’urbanisme, la ZAD de la Bonde produira effet quant à la détermination de la date de référence jusqu’à l’expiration de la DUP soit jusqu’au 7 septembre 2021 maximum et ce, même en cas de renouvellement de la DUP puisque, la date de référence ne sera plus celle de la date de publication de l’arrêté portant délimitation du périmètre de la ZAD mais celle du droit commun ; au 7 septembre 2021, la ZAD aura produit effet pendant 9 ans et 6 mois, et c’est à la date de première instance qu’est déterminée la date de référence ; le délai de 8 ans maximum qui aurait existé entre la date de publication de l’arrêté portant délimitation du périmètre de la ZAD de la Bonde ne peut être considéré comme déraisonnable.

À la date de la création de la ZAD, le terrain des Consorts Z se situe dans la zone A du plan local d’urbanisme de la commune de Massy, qui correspond aux terres à usage agricole.

La ZAD a pour but initial de lutter contre la spéculation foncière afin de permettre aux collectivités publiques de contrôler le marché foncier dans le secteur où il va y avoir des opérations d’aménagement ; la loi a pour objet notamment la réalisation d’opérations sociales et économiques d’intérêt national qui unit les grands territoires stratégiques de la région Île-de-BD, au premier rang desquels Paris et le c’ur de l’agglomération parisienne, et promeut le développement économique durable, solidaire et créateur d’emploi de la région et de la capitale et vise à réduire les déséquilibres sociaux, territoriaux et fiscaux au bénéfice de l’ensemble du territoire national, ces dispositions trouvant leur justification sur le plan économique et social (article 1 de la loi du 3 juin 2010 relative au Grand Paris) ; il ressort des travaux parlementaires de la loi susvisée du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, que la modification de l’article L2 13'4 du code de l’urbanisme a pour but de maîtriser les coûts et d’éviter la spéculation, les opérations d’aménagement relatives à la réalisation des infrastructures du réseau de transport public du Grand Paris devant s’étaler, compte tenu de l’ampleur du projet, sur une longue période (article 6 de ladite loi).

Il en résulte que l’article L 313-4 alinéa 2 du code de l’urbanisme ne méconnaît pas l’article premier du protocole additionnel, car il ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit que détient chaque État conformément au terme du 2^e alinéa de cet article de mettre en 'uvre les dispositions qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens dans l’intérêt général, s’agissant en l’espèce d’un but économique et de lutter contre la spéculation foncière ; s’agissant d’une réforme sur le plan économique, visant notamment à désenclaver des régions et créer de l’emploi, il peut être apportée une restriction à la fixation de la valeur du bien, la loi aménageant un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général de la communauté qui est d’éviter la spéculation foncière et de promouvoir des régions sur le plan économique et les impératifs des droits fondamentaux de l’individu, et un rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but visé dans la mesure où chaque situation va être prise en compte individuellement.

En l’espèce, l’indemnisation proposée ne fait pas peser une charge exorbitante, spéciale et excessive

au regard de l’intérêt général légitime, en ce qui concerne l’évaluation du bien raisonnablement en rapport avec la valeur du bien exproprié et dans un délai raisonnable d’indemnisation ; au regard de ces constatations et énonciations, la mesure contestée ne porte pas, au regard du but légitime poursuivi, une atteinte disproportionnée au droit au respect des biens des consorts Z.

Les consorts C seront déboutés de leur demande d’inconventionnalité de l’article L 213-6 alinéa 2 du code de l’urbanisme.

- Sur la date de référence

L’acte créant le périmètre provisoire de la ZAD de la Bonde a été publié le 2 mars 2012 ; cet arrêté prévoyait que la durée de validité de ce périmètre était au maximum de 2 années ; l’arrêté du 18 juillet 2002 a délimité le périmètre définitif ; cet arrêté a été publié au recueil des actes administratifs de la préfecture de l’Essonne le 26 juillet 2012 ; à la date de la DUP du 7 septembre 2016, les parcelles faisaient partie de la ZAD dont l’acte créant son périmètre a été publié le 2 mars 2012 pour une durée de 6 ans ; en application des articles

L 213'6, L213-4 et L212-2 du code de l’urbanisme, la date de publication de l’arrêté fixant le périmètre provisoire de la ZAD détermine la date de référence ; en conséquence le premier juge a exactement retenu comme date de référence celle du 2 mars 2012.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point

- Sur l’urbanisme

A la date de référence, la parcelle B128 d’une contenance de 820 m² est classée en zone NC (secteur agricole) au POS de la commune de Champlan.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

- Sur la qualification des parcelles

1° sur la qualification de terrain à bâtir

Le premier juge a rejeté la demande des consorts Z de retenir la qualification de terrain à bâtir.

Ceux- ci en appel reprennent la même demande, en invoquant la date de référence du 20 juin 2015, en indiquant que les réseaux routier et de gaz sont présents sur la parcelle ou à proximité.

Cependant, la cour a retenu comme date de référence celle du 2 mars 2012.

En outre, aux termes de l’article L322-3 du code de l’expropriation, la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou, dans le cas prévu à l’article L122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité

immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L322-2.

En l’espèce, la parcelle est située en zone NC (inconstructible) à vocation agricole et la parcelle n’est desservie par aucun réseau ; les conditions de l’article L322-3 susvisé ne sont pas remplies.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a écarté la qualification de terrain à bâtir.

2° sur la qualification de situation privilégiée

Comme l’indique exactement le premier juge, il est constant, que des parcelles qui ne sont pas des terrains à bâtir peuvent recevoir une valeur intermédiaire entre les parcelles agricoles et les parcelles de terrain à bâtir si leurs caractéristiques propres à la date de référence permettent de la placer en situation privilégiée ou hautement privilégiée.

Le premier juge a retenu que la parcelle se située à proximité immédiate des réseaux et apparaît facilement viabilisable ; qu’elle se situé à proximité d’un réseau routier et autoroutier dense, avec notamment l’autoroute A 126 reliant l’A 10 et l’A 6, la RN 20, la RD 120- à proximité de réseaux de transports publics – avec notamment la gare TGV de Massy, le RER C, le RER B et des lignes de bus
- à proximité de zone urbanisée et d’équipements publics ; elle est située à proximité immédiate de la zone dite du « plateau de Saclay », soit une zone subissant une très forte pression foncière ; la seule proximité de l’aéroport d’Orly et des nuisances sonores et restrictions urbanistiques pouvant en découler n’est pas suffisante pour dénier à la parcelle sa situation privilégiée ; il a donc considéré que les parcelles concernées n’ayant pas la qualification de terrain à bâtir mais bénéficiant d’une situation privilégiée devront être évaluées en conséquence à un prix supérieur à celui des terrains agricoles, en tenant compte de la plus-value due à une situation en zone périurbaine sur laquelle le marché foncier exerce une forte pression.

L’EPFIF, qui est intimé et qui n’a pas formé d’appel incident, demande la confirmation dans le dispositif de ses conclusions, liant la cour en application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile mais demande cependant dans le motif de ses conclusions d’écarter la qualification de situation privilégiée, en se fondant sur la présence de l’aéroport d’Orly à proximité immédiate.

Le commissaire du gouvernement, intimé, indique que la parcelle se situe dans une zone à forte pression foncière à proximité de l’urbanisation, situation qui peut être considérée comme privilégiée, malgré la présence proche de l’aéroport d’Orly et des nuisances sonores qui en découlent, en précisant que le jugement mentionne que les parcelle sont situées dans la zone dite du « plateau de Saclay », mais que Massy n’est pas comprise du point de vue géographique dans le plateau Saclay mais la ZAD de la Bonde est comprise dans le périmètre de l’OIN Paris Saclay.

Aux termes de l’article L322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, soit en l’espèce le 26 mars 2018.

La parcelle concernée se située à proximité d’un réseau routier et autoroutier dense, est à proximité de transports publics et est à proximité d’une zone urbanisée et d’équipements publics ; elle est sont situées dans le périmètre de l’OIN Paris Saclay.

Pour contester dans les motifs de ses conclusions le caractère privilégié de la parcelle, l’EPFIF indique que l’ensemble des parcelles expropriées dans le cadre de la présente opération, se situent en zone A du PEB de l’aéroport d’Orly, la zone A étant celle les nuisances sonores générées par le trafic aérien sont les plus importantes et que les constructions autorisées sont très limitées, puisqu’il s’agit uniquement des constructions nécessaires à l’ aéronautique ou liées à celle-ci, celle des logements de fonction nécessaires aux activités industrielles ou commerciales admises dans la zone ou les constructions directement liées aux nécessaires à l’activité agricole (pièce numéro 46).

Il ressort cependant du PEB d’Orly que la ZAD de la Bonde se situe dans les zones B et C ; en outre, la seule proximité de l’aéroport d’Orly et des nuisances sonores pouvant en découler ne suffit pas à écarter la situation privilégiée des parcelles, au regard des autre caractéristiques susvisées.

En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu’il a exactement retenu la situation privilégiée des parcelles.

- Sur la situation locative

Les consorts Z demandent la confirmation conformément à leur demande qu’en l’absence de bail, l’indemnité soit fixée en valeur libre.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

- Sur l’indemnité principale

La méthode par comparaison n’est pas contestée par les parties., ainsi que la fixation de l’indemnité de dépossession en valeur libre.

Il convient en conséquence d’examiner les références produites par celles-ci.

1° références des Consorts Z

A. références de terrain à bâtir

'T1 : Palaiseau, 250 €/ m² (cour d’appel de Paris, 12 décembre 2019, numéro 18/21 598) ;

'T2 : Morangis, 450 € / m² (cour d’appel de Paris, 11 avril 2013, numéro 10/15 705) ;

'T3 : Chilly-Mazarin en 2008, pour un prix de 2'350'000 €, soit 310 € / m² (cour d’appel de Paris, 11 avril 2013, numéro 10/15 705) (pièce numéro 5).

Ils demandent en conséquence de retenir une valeur de 580 €/ m².

Cependant, aucun de ces termes est comparable à la parcelle expropriée, en zone agricole, puisqu’il s’agit de zones à urbaniser constructibles dans le cas d’une opération d’ensemble ou des terrains en zone urbaine :

— T1 : zone 1 AUHc comme indiqué par le commissaire du gouvernement, désigné comme constructible par le PLU ;

— T2 : secteur Uab désigné comme constructible comme indiqué par le commissaire du gouvernement ;

— T3 : secteur Uab désigné comme constructible comme indiqué par le commissaire du gouvernement.

Ces termes seront donc écartés.

B. références pour la qualification de situation privilégiée

Les consorts Z indiquent qu’à la date de l’expropriation, la parcelle concernait de nombreux arbres fruitiers, ce qui doit nécessairement être pris en compte dans l’indemnisation, n’étaient plus donnés à bail ; en outre, cette parcelle est située à un carrefour stratégique d’axes routiers et ferrés, ce qui lui confère une situation particulièrement privilégiée en région parisienne, ce qu’a souligné le préfet de l’Essonne en indiquant : « considérant que le site de la Bonde bénéficie d’une très bonne desserte en entrée de ville de la proximité d’un tissu urbain constitué du centre ancien de Massy, du nouveau quartier d’Atlantis, du secteur commercial et d’une zone d’activité, constitue un potentiel foncier structurant pour le développement économique du Nord Essonne » (pièce numéro un). En outre, la situation du secteur de la Bonde ressort également des informations disponibles sur le site de l’établissement public d’aménagement Paris Saclay(pièces numéro 6).

Ils ajoutent qu’en 2002, alors même que le schéma d’ensemble nouveau quartier appelé Massy Atlantis n’était pas arrêté, s’était vu offrir par la société du mixte de Massy un prix de 21,34 € du m² pour des parcelles libres de toute location (pièce numéro 7) ; outre l’ancienneté de cette référence 5 ans, le zonage n’est pas comparable. En conséquence, cette référence sera écartée.

Ils indiquent que le premier juge a eu l’occasion de se prononcer sur la valeur de plusieurs terrains situés dans le même secteur, quasi systématiquement qualifié de terrain en situation privilégiée :

'T4 : 28 €/ m² : terrain situé à Massy dans la zone de la Bonde (cour d’appel de Paris du 25 avril 2013,SEM Massy, 09/23 19) ; le commissaire du gouvernement indique que la parcelle est équipée de tous les réseaux et qu’un raccordement serait possible, facile et peu coûteux compte tenu de la présence d’équipements de l’autre coté du chemin ; la parcelle est bordée par une route asphaltée et dans une zone privilégiée.

'T5 : 25 €/ m² en 2013 pour un terrain situé à Massy dans la zone de la Bonde au niveau de l’avenue du maréchal Juin (cour d’appel de Paris, 30 janvier 2014, SEM de Massy, numéro 10/18 458) ; le commissaire du gouvernement souligne qu’à la date de référence, la parcelle de 1336 m² est située en zone AU et enclavée étant séparée de la voie publique par un fossé.

'T6 : 150 €/ m² avec une déduction de 40 % soit 63 €/m², en 2009 pour un terrain situé dans la zone de la Bonde (cour d’appel de Paris, 30 janvier 2014, N°10/18460).

Le commissaire du gouvernement indique qu’ à la date de référence, la parcelle de 6095 m² est située en zone AU, accessible par la route et viabilisée en partie.

Ces références ne sont pas comparables avec la parcelle expropriée en zone NC et seront en conséquence écartées.

Ils invoquent des références à l’occasion de contentieux relatif à des expropriations dans les lieux géographiques proches de la Zac de la Bonde :

'T7 : 19 €/m² en 2007 (cour d’appel de Versailles, 27 octobre 2015, plateau de Chevannes, numéro 14/03 310) ; le commissaire du gouvernement souligne qu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain de 63 880 m² situé en zone AU, soit un terrain à aménager dans le cadre de la ZAC des Haies Blanches.

'T8/entre 21 et 24 €/ m² en 2007'2008 (cour d’appel de Paris, 31 janvier 2013, SNC Thiboudes-Bonomées, numéro 09/10 908).

Le commissaire du gouvernement note qu’il s’agit de l’expropriation d’une parcelle de 1730 m² en

zone urbaine donc constructible.

Outre l’ancienneté de ces références datant de plus de 5 ans, elles ne sont pas comparables se situant dans des zones non comparables au bien exproprié qui est en zone NC (inconstructible).

Ces références non comparables seront donc écartées.

Ils citent enfin des références de parcelles de communes proches de Champlan (pièce N°12) :

'Terrain à bâtir : cour d’appel de Paris, 6 juillet 2017, numéro 16/1911 : mention de références versées aux débats par le commissaire du gouvernement concernant des cessions de terrains constructibles au sein de la Zac du Moulin à Sault les Chartreux en 2014 et 2015 pour un prix moyen de 460 € / m².

Cette référence de terrain à batir est non comparable avec la parcelle expropriée en zone NC(zone agricole) et sera donc écartée.

— Terrains ne pouvant qualifiés de à bâtir à proximité de Massy avec les références cadastrales :

N°du

terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en

euros/m²

Zonage

Observations

T1

cour appel de

Paris

24 septembre

2020

n°19/08923

Épinay-sur-Orge

9480

48,84

AUx

terrains agricoles, situation

privilégiée : accès

goudronnée disposant d’un

éclairage public, à

proximité d’une zone

d’urbanisation et école

maternelle, en continuité

avec des habitations

T2

cour d’appel de

Paris

24 septembre

2020

n°19/08219

Épinay-sur-Orge

6070

48, 83

AUx

mêmes observations

T3

cour d’appel de

Paris

29 septembre

2016

n°15/03593

Igny

3306

38

AU

terrain nu, situation

privilégiée par rapport aux

autres parcelles,

rectangulaire

T4

cour d’appel de

Paris

29 septembre

2019

n°18/19452

Ballainvilliers

1603

87

AUx

terrain nu, à proximité

d’une zone

pavillonnaire/mention de

plusieurs références

comparables dans cette

commune pour un montant

similaire

Ces références ne sont pas comparables, car elles sont relatives à des zones à urbaniser constructibles dans le cadre o d’ pération d’ensemble, ou à des terrains en zone urbaine, alors que la parcelle

expropriée est en zone NC (agricole).

Ces références seront donc écartées

2° références de l’EPFIF

Il fait état des prix moyens arrêtés pour l’année 2018 des terrains agricoles en Essonne selon l’arrêté ministériel du 11 juillet 2019 portant fixation du barème indicatif de la valeur vénale des terrains agricoles en 2018'JORF du 14 juillet 2019, texte numéro 25 :

'1,52 €/m² pour les terrains agricoles libres,

'0,630 €/m² pour les terrains agricoles loués.

Ces prix moyens portent sur des ventes dont les références ne sont pas précisées et il convient donc de les écarter.

Il se prévaut des accords amiables suivants (A), en rappelant les dispositions de l’article L322'8 du code de l’expropriation et indique que ceux-ci font apparaître que la valeur des terrains se trouvant en zone A (ou équivalente Nca) est moindre (2 euro/ m²) que celles des terrains situés en zone O AU(8 € à 13 € / m²).

Il se prévaut également de jugements(B).

A. Actes de vente ou actes d’adhésion quittance

1. Acte de vente du 27 décembre 2017 entre l’EPFIF et M. D

Une parcelle de terre agricole sise les […], […]

Superficie : 2.740 m²

Situation d’urbanisme : zone A

Prix : 5.480 €, soit 2 €/ m²

2. Acte de vente du 2 décembre 2016 entre l’EPFIF et les consorts E/CARRE

Une parcelle de terre agricole sise […] a Massy, cadastrée […]

Superficie : 1695 m²

Situation d’urbanisme : zone A

Prix : 3.390 €, soit 2 €/ m²

3. Acte de vente du 8 février 2017 entre l’EPFIF et les consorts F

Deux parcelles de terre agricole sises les Champarts à Massy, cadastres section S n°415 et T […]

Superficie : 7998 m²

Situation d’urbanisme : zone A

Prix : 16.000 €, soit 2 € / m²

4. Acte de vente du 23 octobre 2015 entre l’EPFIF et les consorts BJ/BK

Deux parcelles de terre agricole sises les […], […]

Superficie : 15505 m²

Situation d’urbanisme : zone A

Prix : 31.000 €, soit 2 € / m²

5. Acte de vente du 21 mai 2015 entre l’EPFIF et les consorts G

Une parcelle de terre agricole sise l’Echaude à Champlan, […]

Superficie : 1244 m²

Situation d’urbanisme : zone NCa

Prix : 2488 €, soit 2 €/m²

6. Acte de vente du 24 juillet 2015 entre l’EPFIF et les consorts H

Deux parcelles de terre agricole sises […] Juin à Massy, […]

Superficie : 13.100 m²

Situation d’urbanisme : zone 0 AU

Prix : 131.000 €, soit 10 € / m²

7. Acte de vente du 15 novembre 2017 entre l’EPFIF et les consorts I

Une parcelle de terre agricole sise […] Juin à Massy, […]

Superficie : 79 m²

Situation d’urbanisme : zone 0 AU

Prix : 790 €, soit 10 €/m²

8. Acte de vente du 14 mars 2016 entre l’EPFIF et les consorts J

Deux parcelles de terre agricole sises Les petits Champarts et […] à Massy, […]

Superficie : respectivement 2429 m² et 3429 m²

Situation d’urbanisme :

— parcelle T 95 : zone A

— parcelle T 206 : zone 0 AU

Prix : 50.000 €, soit :

— pour la parcelle T 95 : 2 € / m²

— pour la parcelle T 206 : 13 € / m²

9. Acte de vente du 9 décembre 2014 entre l’EPFIF et les consorts K

[…] à Massy, […]

346 et 407

Superficie : respectivement 981 m², 1215 m² et 1434 m²

Situation d’urbanisme :

— parcelles S 309 et 407 : zone A

— parcelle S 346 : zone 0 AU

Prix : 14.550 €, soit :

— pour les parcelles S 309 et 407 : 2 € / m²

— pour la parcelle S 346 : 8 € / m²

10. Acte de vente du 12 avril 2017 entre l’EPFIF et les consorts L

Plusieurs parcelles de terre agricole sises […] à Massy, cadastres section T 1, 2, 3, 4, 13, 14, 15, 17, 35, 36, 37, 38, […]

Ainsi que trois parcelles sises l’Echaude à Champlan, […], 181, 182.

Superficie :

— parcelles T 1, 2, 3, 4, 13, 14, 15, 17, 35, 36,37, 38, 40,41, 180 : 35.367 m²

— parcelles […], 181, 182 : 1.923 m²

Situation d’urbanisme :

— parcelles T 1, 2, 3, 4, 13,14, 15, 17,35, 36, 37, 38, 40, 41, 180 : zone 0 AU

— parcelles […], 181, 182 : zone Nca

Indemnité principale : 453.846 €, soit ;

— pour les parcelles T1, 2, 3, 4, 13, 14, 15, 17, 35, 36, 37, 38, 40,41, 180 : 12,7 €/m²

— pour la parcelle […], 181, 182 : 2€/m²

11. Acte de vente du 13 octobre 2015 entre l’EPFIF et l’Etat Français

Plusieurs parcelles de terre agricole sises à Massy et Champlan, cadastres section T n°188, 190, V n°214 et B n°9, 185

Superficie : respectivement 1292, 4005, 7514, 3481 et 4395 m²

Situation d’urbanisme :

— parcelles B 9 et 185 : zone NC

— parcelle T 188 : zone A

— parcelles T 190 et V 214 : zone AU

Prix : 145.045 €, soit :

— pour les parcelles B 9 et185 et T 188 : 2 €/m²

— pour parcelles T190 et V 214 : 11 € / m²

12. Acte d’adhésion du 8 mars 2019 entre l’EPFIF et la SAFER

Une parcelle de terre agricole sises à Massy, […]

Superficie : 2.790 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 8.370 €, soit 3 €/m²

13. Acte d’adhésion du 23 juillet 2019 entre l’EPFIF et M. M

Deux parcelles de terre agricole sises à Massy, […] et 97

Superficie totale : 2.127 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Indemnité principale : 27.651 €, soit 13 €/m²

14. Acte d’adhésion du 23 juillet 2019 entre l’EPFIF et les Consorts N

Une parcelle de terre agricole sises à Massy, […]

Superficie : 1.442 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 4.326 €, soit 3 €/m²

15. Acte d’adhésion du 16 octobre 2019 entre l’EPFIF et les Consorts AF AG

Deux parcelles de terre agricole sises à Massy, cadastres section T n°184 et 186.

Superficie totale : 983 m²

Situation d’urbanisme :

Parcelle T 186 : Zone 0 AU

Parcelle T 184 : Zone A

Indemnité principale : 9.197 €, soit 3 €/m² pour la parcelle T n°184 et 11 €/m² pour la parcelle T 186

16. Acte d’adhésion du 28 octobre 2019 entre l’EPFIF et les Consorts O

Plusieurs parcelles de terre agricole sises à Massy et […], cadastres section T n°65 et 71 et […]

Superficie : respectivement 12.292, 3.258 et 1.868 m²

Situation d’urbanisme :

— parcelle AO 122 : zone A

— parcelles T 65 et 71 : zone A

Indemnité principale : 60.342 €, soit :

— pour la parcelle AO 122 : 4,17 € / m²

— pour parcelle T 65 : 3,17 €/m²

— pour la parcelle T 71 : 4,17 € / m²

17. Acte d’adhésion du 28 octobre 2019 entre l’EPFIF et les Consorts F AH

Une parcelle de terre agricole sises a Massy, cadastrée section […]

Superficie : 4.042 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Indemnité principale : 44.462 €, soit 11 €/m²

18. Acte d’adhésion du 14 novembre 2019 entre l’EPFIF et la DNH)

Plusieurs parcelles de terre agricole sises à Massy, cadastres section T n°42, 181, 182 et […]

Superficie : respectivement 97, 20, 1.507 et 84 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Indemnité principale : 22.204 €, soit : 13 €/ m²

19. Acte d’adhésion du 14 novembre 2019 entre l’EPFIF et les Consorts BL BM BN

Une parcelle de terre agricole sises à Massy, […]

Superficie : 801 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 2.403 €, soit 3 €/m²

20. Acte d’adhésion du 14 novembre 2019 entre l’EPFIF et les Consorts AI AJ

Une parcelle de terre agricole sises à Champlan, cadastrée section […]

Superficie : 364 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 1.092 €, soit 3 €/m²

21. Acte d’adhésion du 15 novembre 2019 entre l’EPFIF et la Commune de Champlan

Une parcelle de terre agricole sises à Champlan, cadastrée section […]

Superficie : 2.209 m²

Situation d’urbanisme : Zone NCa

Indemnité principale : 7.003 €, soit 3 €/m²

22. Acte d’adhésion du 19 décembre 2019 entre l’EPFIF et la société AXEREAL

Deux parcelles de terre agricole sises à Massy, […] et 85

Superficie : respectivement 16.264 et 448 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Indemnité principale : 217.256 €, soit : 13 € / m²

23. Acte d’adhésion du 19 décembre 2019 entre l’EPFIF et les Consorts J AK

Une parcelle de terre agricole sises à Champlan, cadastrée section […]

Superficie : 4.170 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 12.510 €, soit 3 €/m²

24. Acte d’adhésion du 30 décembre 2019 entre l’EPFIF et la DNID

Une parcelle de terre agricole sises à Massy, cadastrée section […]

Superficie : 512 m²

Situation d’urbanisme : Zone AU

Indemnité principale : 5.632 €, soit 11 €/m²

25. Acte d’adhésion du 19 décembre 2019 entre l’EPFIF et les consorts P

Une parcelle de terre agricole sises à Champlan, cadastrée section […]

Superficie : 1.633 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 3.266 €, soit 2 €/m²

26. Acte de vente du 18 novembre 2015 entre l’EPFIF et l’indivision LE AL AH

Plusieurs parcelles de terre agricole sises a Massy, […], 77, 78, 79, 80, 81, 145 et 176

Superficie : respectivement 1.372, 2.522, 17.603, 1.065, 1.027, 1.712, 506 et 136 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Prix : 350.000 €, soit : 13,50 €/m²

27. Acte de vente du 22 décembre 2015 entre l’EPFIF et M. Q

Deux parcelles de terre agricole sises à Massy, cadastres section T n°16 et […]

Superficie : respectivement 6.683 et 1.734 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Prix : 92.500 €, soit : 11 €/m²

28. Acte de vente du 24 mars 2016 entre l’EPFIF et M^me R

Plusieurs parcelles de terre agricole sises à Massy, cadastres section S n°32 et 413, T n°51 et 103 et […].

Superficie : respectivement 6.122, 600, 5.859, 1.004 et 3.923 m²

Situation d’urbanisme :

Zone 0 AU pour les parcelles S n°32 et […]

Zone A pour les parcelles S n°413 et T n°51 et 103.

Prix : 151.000 €, soit :

—  2 €/m² pour les parcelles S n°413 et T n°51 et 103

—  13.50 €/m² pour la parcelle S n°32

—  13,60 €/m² pour la parcelle […]

29. Acte de vente du 2 septembre 2016 entre l’EPFIF et M. AM

Deux parcelles de terre agricole sises à Massy, […] et 105.

Superficie : respectivement 584 et 4.038 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Prix : 60.086 €, soit : 13 €/m²

30. Acte de vente du 12 avril 2017 entre l’EPFIF et l’indivision AN AO

Plusieurs parcelles de terre agricole sises à Massy, cadastres section S n°29 et 33 et T n°11et 12.

Superficie : respectivement 5.724, 6.132, 4.407 et 3.862 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Prix : 225.000 €, soit : 11,2 € / m²

31. Acte de vente du 19 décembre 2017 entre l’EPFIF et l’indivision AP AQ

Trois parcelles de terre agricole sises à Massy, cadastres section T n°69 et S n°360 et 28.

Superficie : respectivement 6.167, 429, 3.332 et 2.790 m²

Situation d’urbanisme :

Zone 0 AU pour les parcelles S n°360 et 28.

Zone A pour la parcelle T n°69.

Prix : 63.000 €, soit :

—  2 €/m² pour la parcelle T n°69

—  13.50 €/m² pour les parcelles S n°360 et 28

B. jugements définitifs

1. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ AR AS

Une parcelle de terre agricole sise à Massy, […]

Superficie : 452 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 904 €, soit 2 €/m²

2. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ ECK LABADIE

Une parcelle de terre agricole sise à Massy, […]

Superficie : 3672 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 7.344 €, soit 2 €/m²

3. Jugement du 24 février 2020, AT AU

Une parcelle de terre agricole sise à Massy, […]

Superficie : 1331 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 2.662 €, soit 2 €/m²

4. Jugement du 9 mars 2020, EPFIF C/ BO BP BQ

Une parcelle de terre agricole sise à Massy, […]

Superficie : 112 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 672 €, soit 6 €/m²

5. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ AV AW

Deux parcelles de terre agricole sises à Massy, […] et 6

Superficie totale : 2563 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Indemnité principale : 28.193 €, soit 11 €/m²

6. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ AX T

Une parcelle de terre agricole sise à Massy, cadastrée section T n°221Superficie : 1549 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 4.647 € soit 3 €/m²

7. Jugement du 9 mars 2020, EPFIF C/ Consorts S

Une parcelle de terre agricole sise à Massy, […]

Superficie : 769 m²

Situation d’urbanisme ; Zone A

Indemnité principale : 4.614 €, soit 6 €/m²

8. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ Consorts AY AZ

Plusieurs parcelles de terre agricole sises à Massy, cadastres section T n°74, 176 et 216

Superficie totale : 8.502 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 51.012 €, soit 6 €/m²

9. Jugement du 2 mars 2020, EPFIF C/ BA O

Deux parcelles de terre agricole sises […], […] et 87

Superficie totale : 5024 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Indemnité principale : 67.824 €, soit 13,50 €/m²

10. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ Consorts Appel

Une parcelle de terre agricole sise […], […]

Superficie : 3097 m²Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 12.915 €, soit 4,17 €/m²

11. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ Edgard GROSS

Trois parcelles de terre agricole sise à […], […], […]

Superficie totale : 4725 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 14.175 €, soit 3 €/m²

12. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ Consorts T

Une parcelle de terre agricole sise à Champlan, […]

Superficie : 200 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 400 €, soit 2 €/m²

13. Jugement du 25 mai 2020, EPFIF C/ Consorts S BB

Deux parcelles de terre agricole sises à Champlan, […]

Superficies respectives : 1476 et 1218 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 14.703 €, soit 5 €/m² pour la parcelle B n°7 et 6 €/m² pour la parcelle […]

14. Jugement du 2 mars 2020, EPFIF C/ Consorts A

Quatre parcelles de terre agricole sises à Champlan, […], 22, 237 et 238

Superficies respectives : 3842, 3911, 1316 et 599 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 48.340 €, soit 5 €/m²

15. Jugement du 2 mars 2020, EPFIF C/ BC AH

Une parcelle de terre agricole sise à Champlan, […]

Superficie : 2458 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 5 €/m²

16. Jugement du 2 mars 2020, EPFIF C/ BH BD AH

Deux parcelles de terre agricole sises à Champlan, […]

Superficies respectives : 427 et 479 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 5.436 €, soit 6 €/m²

17. Jugement du 2 mars 2020, EPFIF C/ BE BF

Une parcelle de terre agricole sise à Champlan, […]

Superficie : 4200 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 21.000 €, soit 5 €/m²

L’autorité expropriante entend en outre se prévaloir des références citées par le commissaire du gouvernement dans le cadre de la procédure de première instance, étant rappelé que celui-ci proposait de valoriser les parcelles en cause sur la base d’une valeur unitaire de 2 €/m².

L’article L322-8 du code de l’expropriation dispose que sous réserve de l’article L322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les 2/3 au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les 2/3 au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. Le juge tient compte des accords intervenus à l’intérieur des zones d’aménagement différé des périmètres provisoires.

En conséquence, il convient de tenir compte de ces accords amiables, non critiqués par les consorts Z, qui sont au nombre de 31, avec notamment plusieurs indivisions, ce qui représente près de 73 personnes.

Les jugement qui sont définitifs seront retenus s’agissant de parcelles agricoles sises à Massy en zone A (agricole), soit comparables à la parcelle des consorts Z.

L’autorité expropriante entend en outre se prévaloir des références citées par le commissaire du gouvernement dans le cadre de la procédure de première instance, étant rappelé que celui-ci proposait de valoriser les parcelles en cause sur la base d’une valeur unitaire de 2 €/m².

3° références du commissaire du gouvernement

Il reprend les termes du commissaire du gouvernement de première instance correspondant à des accords amiables au sein de la ZAD avec les références de publication et cadastrales :

N°du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

en m²

Prix en euros Prix en euros/m² PLU/POS Observations

T1

27 décembre 2017

Massy

2740

5480

2

A

libre

T2

2 décembre 2016

Massy

1695

3390

2

A

libre

T3

8 février 2017

Massy

7998

16'000

2

A

libre

T4

23 octobre 2015 Chilly-Mazarin

15'505

31'000

2

A

libre

T5

21 mai 2015

Champlan

1244

24 48

2

NCa

libre

T6

14 mars 2016

Massy

2429

2

A

libre

T7

9 décembre 2014

Massy

2196

2

A

libre

T8

12 avril 2017

Champlan

1923

2

NC a

Occupée

T9

1^er octobre 2015

Champlan

Massy

7876

1292

2

2

NC

A

occupée

occupée

Le commissaire de gouvernement indique que le prix au m² ressort pour tous ces termes à 2 € quelle que soit la situation d’occupation ;

À titre de comparaison, il propose une étude de marché de cessions de terrains agricoles hors ZAD avec les références de publication et cadastrales :

N°du

terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en

euros

Prix en

euros/m²

PLU

Observations

T1

jugement TGI Évry 23

juillet 2018

Ballainvilliers Zac des

hauts Fresnais

2115

10'575

5

N

libre

T2

jugement TGI Évry 23

juillet 2018

Ballainvilliers Zac des

hauts Fresnais

3290

16'450

5

N

libre

T3

jugement TGI Évry 15

octobre 2018

Ballainvilliers Zac des

hauts Fresnay

2114

10'570

5

N

libre

T4

jugement TGI Paris 22

mars 2018

Morangis

150

A

libre

T5

jugement TGI Paris 4

juillet 2019

Wissous

4603

27'603

6

N

libre

T6

23 juillet 2018

Morangis

9437

40'485

4,29

A

libre

T7

9 juillet 2018

Saulx les Chartreux

4160

1320

2

A

libre

T8

20 juin 2018

Saulx les Chartreux

9110

18'220

2

A

libre

T9

20 juin 2018

Saulx les Chartreux

10'130

20'260

2

A

occupés par

l’acquéreur

Le commissaire de gouvernement ajoute à ces termes un jugement du 12 septembre 2017 du tribunal de grande instance de Paris RG 16/00 212 concernant des parcelles agricoles à Morangis expropriées pour la réalisation de la ligne 14 et indemnisées au prix de 5,5 €/m² en valeur libre et précise que ces termes correspondaient à des cessions constatées dans des communes situées aux alentours de Chilly-Mazarin, également urbanisées, et sont également cités les jugements du tribunal de grande instance d’Évry ou de Paris relatifs à la Zac des Hauts Fresnay à Ballainvilliers et à des opérations d’aménagement ligne 14 et 18 à Wissous et Morangis, pour des prix plus variables allant de 2 € à 6 €/ m² en valeur libre.

Les accords amiables en terres agricoles au sein de la ZAD ont déjà été évoqués et retenus.

Il ressort des termes de comparaison retenus que :

'25 acquisitions ou accords d’indemnisation ont été conclus, avec une valeur moyenne du terrain situé en zone agricole allant de 2,5 €/ m²(zone N) à 2,6 €/ m²(zone A) ;

'en dehors du périmètre de la DUP, mais à proximité immédiate, sur les communes de Ballainvilliers, Morangis et Saulx les Chartreux, une valeur de 2 à 6 €/ m²

'16 jugements définitifs sont intervenus au sein de la Zac de la Bonde, le premier juge ayant retenu les valeurs unitaires de :

'pour les zones A et NC : 2 à 6,7 €/ m²

'pour la zone OAU : 11 à 13,50 €/ m².

En l’espèce, la parcelle expropriée est situées en zone NC (inconstructible) ; en tenant compte de sa situation privilégiée dans la zone dite du « plateau de Saclay » soit une zone subissant une très forte pression foncière, ce qui lui confère une plus value, avec une forme rectangulaire et étant desservie par le chemnin des Boeufs, le premier juge a exactement retenu une valeur de 7, 17 €/m², soit 820 m² x 7, 17 €/m² = 5 879, 40 €, arrondis à 5 880 en valeur libre.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

- Sur l’indemnité de remploi

20% jusqu’ à 5000 €

15% de 5000 à 15000 €

10% au-delà de 15000 €

Le premier juge a exactement fixé l’indemnité de remploi à la somme de 1 132 €.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité totale de dépossession à la somme de 7 012 €, en valeur libre, se décomposant comme suit :

'5 880 € : indemnité principale

'1 132 € : indemnité de remploi

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l’EPFIF à verser aux consorts Z la

somme de 1500 € sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter les consorts Z de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

Les consorts Z perdants le procès seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions et documents des parties ;

Déboute les consorts Z de leur demande d’inconventionnalité de l’article L213-6 alinéa 2 du code de l’urbanisme ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute les consorts Z de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne les consorts Z aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT