RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 01 Juillet 2021

(n° 152 , 21 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/08507 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CB64V

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 09 Mars 2020 par le tribunal judiciaire de Évry RG n° 19/00041

APPELANTS

Madame W BM A épouse X

[…]

[…]

Monsieur AA BN A

[…]

[…]

Madame AB BO A épouse Y

[…]

[…]

Madame AC BP A épouse Z

[…]

[…]

Monsieur AD BQ A

[…]

[…]

Tous représentés par M^e AC COUTADEUR de la SCP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés – DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : W06

INTIMÉES

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES (ESSONNE) SERVICE DU DOMAINE

[…]

Courcouronnes

[…]

représentée par M^me BY-BZ CA en vertu d’un pouvoir général

ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE BE

[…]

[…]

représenté par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substitué par M^e Alyson DJEHICHE, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mai 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, président,

Gilles MALFRE, conseiller

Valérie MORLET, conseillère

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Par arrêté en date du 7 septembre 2016, la Préfète de l’Essonne a déclaré d’utilité publique, au profit de l’Etablissement Public Foncier d’Ile de BE (EPFIF) le projet d’aménagement du secteur de la Bonde, sur le territoire des communes de Champlan, Chilly-Mazarin et Massy.

Par arrêté en date du 29 janvier 2018, la Préfète de l’Essonne a déclaré cessibles au profit de l’EPFIF, les parcelles de terrains situées sur la commune de Massy nécessaires à l’opération ci-dessus dont

celles situées lieudit «'[…]'», cadastrées section T n° 7, 8, 208, 210 et S n° 397 appartenant en indivision à Madame W A, Monsieur AA A, Madame AB A, Madame AC A et Monsieur AD A (les consorts A).

Par ordonnance en date du 26 mars 2018, le juge de l’expropriation du Tribunal de Grande Instance d’Evry a déclaré expropriées au profit de l’EPFIF les parcelles visées dans la procédure.

Les consorts A n’ayant pas donné de suite à son mémoire valant offre d’indemnisation et aucun accord n’étant intervenu dans le délai d’un mois prévu à l’article R. 311-9 du code de l’expropriation, l’EPFIF, par requête parvenue au greffe le 31 janvier 2019, a saisi le juge de l’expropriation de l’Essonne aux fins de fixation de la valeur du bien.

Par jugement du 9 mars 2020, après transport sur les lieux le 30 septembre 2019, celui-ci a :

— fixé à la somme de 370.544 €, en valeur occupée, l’indemnité totale de dépossession due par l’ EPFIF aux consorts A pour la dépossession des parcelles cadastrées section T n° 7, 8, 208, 210 et S n° 397 sur la commune de Massy (9l) ;

— dit que la somme de 370.544 € se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 334.337 €

[15 291 m² x 13,50 €/m², 9 788 m² x 12€/m², 1 742 m² x 6 €/m²] ;

— indemnité de remploi : 36.207 € ;

— condamné l’EPFIF à verser aux consorts A la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— dit que les dépens seront laissés à la charge de l’Etablissement Public Foncier d’Ile de BE en application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation.

Les consorts A ont interjeté appel le 29 juin 2020.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

—  déposées au greffe, par, les consorts A, appelants, le 23 septembre 2020, notifiées le 29 septembre 2020 (AR du 30 septembre 2020 et 2 octobre 2020) et le 17 mars 2021, notifiées le 19 mars 2021 (AR du 22 mars 2021) aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— dire les consorts A recevables et bien fondés en leurs écritures ;

— infirmer le jugement relativement à l’indemnité de dépossession foncière et la fixer comme suit :

— pour la parcelle cadastrée section S n° 397 : 917.460 € d’indemnité principale et 92.746 € pour l’indemnité de remploi, soit un total de 1.010.206 € ;

— pour la parcelle cadastrée section T n° 7 : 83.430 € d’indemnité principale et 9.343 € pour l’indemnité de remploi, soit un total de 92.773 € ;

— pour la parcelle cadastrée section T n° 8 : 22.995 € d’indemnité principale et 3.299,50 € pour l’indemnité de remploi, soit un total de 26.294,50 € ;

— pour la parcelle cadastrée section T n° 208 : 78.390 € d’indemnité principale et 8.839 € pour l’indemnité de remploi, soit un total de 87.229 € ;

— pour la parcelle cadastrée section T n° 210 : 334.035 € d’indemnité principale et 34.403 € pour l’indemnité de remploi, soit un total de 368.438 € ;

— soit un total de 1.584.941 €.

— condamner l’EPFIF à payer aux consorts A une somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile’ ;

—  adressées au greffe, par l’EPFIF, intimé, le 6 novembre 2020, notifiées le 10 novembre 2020 (AR du 12 novembre 2020) et le 24 novembre 2020, notifiées le 27 novembre 2020 (AR du 30 novembre 2020) aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— Confirmer la décision de première instance en ce que le Tribunal a fixé l’indemnité principale à 334.337 €' ;

— fixer l’indemnité principale à 334.337 € et l’indemnité de remploi à 34.433,70 €, soit un total de 368.770,70 €.

—  adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement, intimé et appelant incident, le 17 décembre 2020, notifiées le 21 décembre 2020 (AR du 22 décembre 2020 et pas d’AR pour l’appelant) aux termes desquelles il demande à la cour de :

— fixer l’indemnité de dépossession à 334.337 € et l’indemnité de remploi à 36.763 €, soit un total de 371.100 €.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Les consorts A font valoir que’ ;

— Sur la date de référence fixée au 2 mars 2012 par le Juge de l’expropriation de l’Essonne';

— Sur l’atteinte disproportionnée au droit de propriété, la Cour européenne des droits de l’Homme a jugé que l’expropriation ne devait pas entraîner une atteinte disproportionnée au droit de propriété prévu par l’article 1^er du Protocole additionnel n°1 à la CEDH. Dans un arrêt Dervaux c. BE du 4 novembre 2010, cette atteinte est constituée s’il n’existe pas un «'rapport raisonnable'» entre le but poursuivi et les moyens employés, ou lorsque l’exproprié subit une «'charge spéciale et exorbitante'», en bénéficiant d’une indemnisation disproportionnée avec la valeur réelle du bien. Dès lors, l’absence de prise en compte de la situation privilégiée des parcelles, plus favorable que leur simple zonage, revient à méconnaitre l’article 1^er du protocole n°1 de la CEDH. La Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion dans un arrêt du 25 avril 2016 vérifie si la fixation de la date de référence en ZAD ne prive pas l’exproprié d’une indemnisation «'raisonnablement en rapport avec la valeur de son bien'». La fixation erronée de la date de référence au 2 mars 2012, et l’appréciation qui en découle, aboutissent à fixer une indemnité sous-évaluant manifestement la valeur des parcelles expropriées, et ce contrairement à l’article 1^er du Protocole additionnel n° 1 à la CEDH, lequel suppose que l’indemnité de dépossession soit proportionnée avec la valeur réelle du bien.

— Sur l’atteinte à l’article 14 de la CEDH et au principe de non-discrimination, l’évaluation à la date de référence proposée par l’expropriant expose les expropriés à une discrimination manifeste entre des

propriétaires de parcelles situées dans le même secteur géographique, entre des propriétaires de parcelles pourtant situées dans l’emprise d’une seule et même DUP et entre des parcelles appartenant pourtant à un seul et même propriétaire. Les parcelles expropriées constituent une unité foncière et ne sauraient être évaluées que de façon homogène et identique. Dès lors, l’indemnité fixée est injustifiée en ce qu’elle viole l’article 14 de la CEDH et devra donc être réformée en appel’ ;

— Sur la qualification en situation très privilégiée des parcelles expropriées, le jugement aurait dû valoriser les caractéristiques des parcelles expropriées. La Cour de Cassation retient la notion de situation privilégiée qui doit s’apprécier en considération des caractéristiques objectives de situation des biens. La Cour d’appel de Paris a également reconnu qu’une valeur intermédiaire existait entre la valeur des terres agricoles et celles de terrains à bâtir. C’est ainsi que certaines situations sont considérées comme privilégiées [Pièces n° 16 à 19]. Or, en l’espèce, les parcelles expropriées sont situées à un emplacement hautement stratégique, pourvu en équipements publics et à proximité des réseaux de transports. Ainsi, les parcelles auraient dû être considérées et évaluées comme des terrains en situation très privilégiée ;

— Sur la valeur vénale, n’est pas contestée la méthode d’évaluation par comparaison ;

— Sur la critique de la valeur retenue par le jugement querellée, le jugement sera censuré en ce qu’il a exclusivement raisonné sur la base des accords dont l’expropriant se prévalait et que les montants retenus se révèlent inadaptés à l’évaluation des parcelles ;

— Sur l’absence de prise en compte des caractéristiques objectives de situation des parcelles, elles présentent toutes les caractéristiques permettant de bénéficier de la qualification de terrain en situation privilégiée ;

— Sur la mise à l’écart injustifiée des éléments de comparaison dont se prévalaient les expropriés, le jugement a refusé de prendre en compte les éléments de comparaison produits par les expropriés correspondant à des décisions judiciaires relatives à des expropriations réalisées sur la commune de Massy [Pièces n° 1 et 2] ;

— Sur la discrimination subie par les propriétaires du secteur de la Bonde vis-à-vis du reste du département de l’Essonne, les expropriés se prévalent d’éléments situés sur le département de l’Essonne [Pièces 3 à 7 et 20 à 26]. Il ressort une valeur des parcelles situées en zone AU comprise entre 25 et 87 €/m² ;

Ainsi, l’indemnité de dépossession foncière devra être fixée sur la base d’un prix de 45 €/m² en valeur occupée en situation privilégiée et de 60 €/m² en valeur occupée pour les parcelles devant être valorisées en raison de leur situation très privilégiée, se trouvant à proximité des réseaux publics d’eau potable, d’électricité et d’assainissement, de l’urbanisation, et disposant de façade(s) sur voie ;

Dans un second jeu de conclusions :

— Sur la critique de la valeur retenue par le jugement querellée, l’expropriant se limite à produire des références dans le secteur de la Bonde, qu’il a obtenu sur un marché captif, sous DUP. S’agissant du Commissaire du Gouvernement, celui-ci élabore une distinction injustifiée entre des parcelles situées en zone à urbaniser, selon qu’elles sont en zone 0 AU ou 1 AU.

L’EPFIF répond que ;

— Sur la date de référence, en vertu des articles L. 213-4 et L. 213-6 du Code de l’urbanisme, celle-ci doit être fixée au 2 mars 2012 ;

— Le bien exproprié ne serait plus situé dans une Zone d’Aménagement Différée ; En vertu de l’article

L. 213-6 alinéa 2 du code de l’urbanisme, il importe peu que la ZAD n’ait pas été renouvelée, la date de référence est bien celle prévue au a) de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, soit le 2 mars 2012, date de publication de l’acte portant création du périmètre provisoire de la ZAD ;

— Sur la prétendue atteinte disproportionnée au droit de propriété, la Cour d’appel de Versailles dans un arrêt du 28 février 2017, EPFIF c. Madame AE R., a jugé que l’article L. 213-4 a) du Code de l’urbanisme fixant la date de référence à la date de publication de l’arrêté de création d’une ZAD, n’était pas contraire à l’article 1^er du Protocole additionnel n°1 ;

— Sur la prétendue atteinte au principe de non discrimination, faire droit à la demande des expropriés reviendrait à considérer d’une part, que tous les terrains situés au sein d’un même département auraient la même valeur, et d’autre part, que tous les terrains d’un même propriétaire devraient être valorisés de la même manière, quelle que soit leur situation d’urbanisme ;

— Sur la valeur unitaire du bien ;

— Sur les prétentions des expropriés’ ;

— Sur la situation prétendument « très privilégiée'» de la parcelle expropriée’ ; l’examen d’une situation privilégiée dont la parcelle expropriée bénéficierait n’a de sens et ne vaut que lorsqu’il n’existe pas de références concernant des biens comparables situés dans le périmètre de l’opération d’expropriation. Or, toutes les références concernent des biens qui ne sont pas situés dans le périmètre de l’opération et même, pour 5 d’entre elles sur d’autres communes que Champlan, Chilly-Mazarin et Massy, à des distances allant de 14 km à 30 km’ ; il existe de nombreuses références concernant des biens situés en zone agricole dans le périmètre de l’opération ou à proximité immédiate : Dans le périmètre de l’opération, 31 acquisitions ou accords d’indemnisation, desquels il résulte une valeur moyenne du terrain situé en zone agricole allant de 2,5 €/m² (zone N) à 2,6 €/m² (zone A) ; 9 d’entre elles, pour des valeurs de 2 €/m², étaient citées par le Commissaire du Gouvernement dans le cadre de la procédure de première instance’ ; de plus, 18 jugements définitifs sont intervenus au sein de la ZAD de La Bonde. Le juge de première instance a retenu les valeurs unitaires de, pour les zones A et NC, 2 €/m² à 6,17 €/m², et pour la zone 0 AU, de 11 €/m² à 13,50 €/m²' ; le débat sur le caractère «'particulièrement privilégié'» ou simplement « privilégié'» n’a pas lieu d’être’ ; En outre, la situation de la parcelle dont il s’agit ne peut être considérée comme aussi privilégiée que le voudrait les expropriée et ce, en raison notamment de la présence de l’aéroport d’Orly à proximité immédiate [Pièce n ° 46]' ;

— Sur le prétendu marché contraint de l’EPFIF’ ; La Cour de cassation rappelle régulièrement le principe selon lequel doivent être pris en considération les accords passés par l’expropriation pour les besoins de l’opération déclarée d’utilité publique dont il a la charge [Cass., 3^e civ., 13 novembre 2003, n°02-70119)]' ; L’EPFIF est parvenu à 31 accords amiables, avec notamment plusieurs indivisions, ce qui représente près de 73 personnes (privées). Il n’est pas sérieux dans ces conditions de considérer que tous les propriétaires concernés auraient été influencés par l’EPFIF et que, par suite, les valeurs retenues ne reflèteraient pas des valeurs de marché’ ; ces affirmations sont d’autant moins sérieuses que l’expropriant se prévaut en outre de 18 jugements définitifs (soit 24 personnes) rendus dans le cadre de la ZAD de la Bonde’ ;

— Sur la prétendue discrimination des propriétaires du secteur de la Bonde par rapport au reste du département de l’Essonne, l’application de la méthode d’évaluation par comparaison commande de comparer les biens expropriés avec des biens de même consistance matérielle et juridique et situés à proximité de ceux-ci. La valeur d’un terrain dépend également de son environnement immédiat. En l’occurrence, les parcelles en cause sont situées à proximité immédiate d’un aéroport et jouxtent une autoroute. Ces éléments constituent des facteurs de moins-value dont il doit être tenu compte.

— Sur les références des expropriés’ ; les motifs d’exclusion sont incontestables et les nouvelles

références produites ne permettent pas de justifier ses demandes indemnitaires. En effet, les références portant sur des terrains situés à Massy sont très anciennes et les références portant sur des biens situés sur le territoire d’autres communes sont parfois très éloignées des parcelles à évaluer’ ;

— Sur l’offre de l’EPFIF’ ; Il ressort de l’ensemble de ces termes de comparaison que les 31 acquisitions ou accords d’indemnisation ont été conclus, desquels il résulte une valeur moyenne du terrain situé en zone agricole allant de 2,5 €/m² (zone N) à 2,6 €/m² (zone A) ;

— En dehors du périmètre de la DUP, mais à proximité immédiate, sur les communes de Ballainvilliers, Morangis, Wissous et Saulx les Chartreux (références citées par le Commissaire du Gouvernement) : 7 ventes font ressortir une valeur allant de 2 à 6 €/m² ;

—  18 jugements définitifs sont intervenus au sein de la ZAD de La Bonde. Le juge de première instance a retenu les valeurs unitaires pour les zones A et NC de 2 €/m² à 6,17€/m², et pour la zone 0 AU, de 11 €/m² à 13,50 €/m²' ;

— Il est demandé à la Cour d’appel de Paris de confirmer la décision de première instance';

Le Commissaire du Gouvernement soutient que’ ;

— Les termes cités par les expropriés sont pour la plupart en zone AU. Ainsi, il ressort qu’aucune mutation citée n’est dans un zonage au PLU identique au bien exproprié, soit la zone 0 AU. Or, la méthode de comparaison suppose que les termes pris comme référence soient comparables aux biens à exproprier.

— L’offre de l’expropriant se base sur des accords amiables conclus sur le secteur de la Bonde entre décembre 2014 et décembre 2017 à 2 €/m² pour les terrains situés en zone A ou Nc et, à des prix compris entre 10 €/m² et 13,50 €/m² pour les terrains situés en zone 0 AU. Des actes d’adhésions sont également produits à des prix compris entre 11 et 13 €/m² pour la zone 0 AU et compris entre 3 et 4,17 €/m² pour la zone A et entre 2 et 3 €/m² pour la zone Nc. Les mutations et accords concernent des parcelles du même secteur géographique et situées dans les mêmes zonages que les biens expropriés. Elles sont à ce titre comparables’ ;

— Il sera repris les termes de comparaison cités par le Commissaire du Gouvernement en première instance. Concernant les terrains classés en zone 0 AU, au sein de la ZAD de la Bonde, les accords amiables intervenus pour des parcelles enclavées sont compris entre 8 et 13,16 €/m². Concernant les parcelles disposant d’un accès à la voirie, les valeurs sont comprises entre 10 et 13,49 €/m². Ainsi, il est demandé de confirmer le prix retenu de 12 €/m²' ;

— Les termes proposés par les expropriés sont non comparables car pour la plupart relatifs à des zones à urbaniser constructibles dans le cadre d’une opération d’ensemble. Il ressort qu’aucune mutation citée par les exproppriés n’est située dans un zonage au PLU identique à celui des biens expropriés, soit la zone 0 AU, zone ne permettant aujourd’hui aucune construction. L’indemnisation demandée à hauteur de 45 €/m² apparaît ainsi non justifiée';

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 16 juin 2020, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions des consorts A du 23 septembre 2020, de l’EPFIF du 6 novembre 2020 et du commissaire du gouvernement du 17 décembre 2020 déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables.

Le mémoire d’appel en réponse des consorts A du 17 mars 2021 ne formule pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, ainsi que les pièces nouvelles N°29 à N°31 sont recevables au delà des délais initiaux.

- Sur la recevabilité de l’appel

L’appel est limité à la fixation de l’indemnité de dépossession.

Aux termes de l’article R311'29 du code de l’expropriation sous réserve des dispositions de la présente section et des articles R 311'19, R311'22 et R312-2 applicables à la procédure d’appel, la procédure devant la cour d’appel statuant en matière d’expropriation est régie par les dispositions du titre 6 du livre 2 du code de procédure civile.

L’appel étant du 17 juin 2020, en application du décret 2019-13333 du 11 décembre 2019 applicable à compter du 1° janvier 2020, la procédure est en l’espèce avec représentation obligatoire, l’appel étant du 19 juin 2020 ; l’ article 901 4° du code de procédure civile qui dispose que la déclaration d’appel est faite par acte contenant, outre les mentions prescrites par l’article 58, et à peine de nullité les chefs de jugement expressément critiqués auxquels l’ appel est limité, sauf si l’appel tend à l’ annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible, est applicable

En l’espèce, la discussion concerne l’article L322'2 du code de l’expropriation sur la date de référence, qui est indivisible par rapport au chef du jugement expressément critiqué, à savoir la fixation du montant de l’indemnité de dépossession ; l’appel est donc recevable

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en BE, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

Les consorts A sollicitent une réformation sur le montant de l’indemnité principale avec une valeur de 50 €/ m².

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 2 mars 2020.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en BE, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 9 mars 2020.

-Sur la date de référence

L’acte créant le périmètre provisoire de la ZAD de la Bonde a été publié le 2 mars 2012 ; cet arrêté prévoyait que la durée de validité de ce périmètre était au maximum de 2 années ; l’ arrêté du 18 juillet 2002 a délimité le périmètre définitif ; cet arrêté a été publié au recueil des actes administratifs

de la préfecture de l’Essonne le 26 juillet 2012 ; à la date de la DUP du 7 septembre 2016, les parcelles faisaient partie de la ZAD dont l’acte créant son périmètre a été publié le 2 mars 2012 pour une durée de 6 ans ; en application des articles

L 213'6, L213-4 et L212-2 du code de l’urbanisme, la date de publication de l’arrêté fixant le périmètre provisoire de la ZAD détermine la date de référence ; en conséquence le premier juge a retenu comme date de référence celle du 2 mars 2012.

- Sur l’urbanisme

A la date de référence, le premier juge indique que la parcelle T 208 est située en zone A, à vocation agricole du PLU de la commune de Massy et les parcelles S 397, T7, T8 et T210 se situent en zone OAU, se situe dans la zone OAU, secteur d’extension future du parc d’activités de la Bonde.

Dans cette zone ne sont admises que les constructions et ouvrages à condition d’entre nécessaires à la réalisation ou l’exploitation d’infrastructures routières et de transport collectif ainsi que les exhaussements et affouillements de sol à condition qu’ils soient liés à la réalisation ou l’exploitation d’infrastructures routières et de transport collectif.

- Sur la qualification des parcelles

Comme l’indique exactement le premier juge il est constant, ce qui n’est pas contesté en appel, que la parcelle concernée ne peut être considérée comme un terrain à bâtir, faute de répondre à la double condition de constructibilité et de viabilisation exigée par l’article L 322'3 du code de l’expropriation ; cependant, elle peut recevoir une valeur intermédiaire entre les parcelles agricoles et les parcelles de terrain à bâtir si ses caractéristiques propres à la date de référence permettent de la placer en situation privilégiée ou hautement privilégiée.

Le premier juge a retenu que la parcelle S 397 dispose d’une façade sur la RD 120, que les parcelles T 210, T7, T8 constituent une unité foncière disposant d’une façade sur l’autoroute A 10 et sont donc enclavées et que la parcelle T 208 dispose d’une façade sur l’autoroute A 10 et sur la rue des Champarts et se situent à proximité d’une zone urbanisée ; elles sont situées dans la zone dite du « plateau de Saclay » soit une zone subissant une très forte pression foncière et la seule proximité de l’aéroport d’Orly et des nuisances sonores pouvant en découler n’est pas suffisante pour dénier aux parcelle leur situation privilégiée ; il a donc considéré que les parcelle concernée n’ayant pas la qualification de terrain à bâtir mais bénéficiant d’une situation privilégiée devront être évaluée en conséquence à un prix supérieur à celui des terrains agricoles, en tenant compte de la plus-value due à une situation en zone périurbaine sur laquelle le marché foncier exerce une forte pression.

L’EPFIF, qui est intimé et qui n’a pas formé d’appel incident, demande la confirmation dans le dispositif de ses conclusions, liant la cour en application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile mais demande cependant dans le motif de ses conclusions d’écarter la qualification de situation privilégiée, en se fondant sur la présence de l’aéroport d’Orly à proximité immédiate.

Le commissaire du gouvernement, intimé, indique que la parcelle se situe dans une zone à forte pression foncière à proximité de l’urbanisation, situation qui peut être considérée comme privilégiée, malgré la présence proche de l’aéroport d’Orly et des nuisances sonores qui en découlent, en précisant que le jugement mentionne que la parcelle est située dans la zone dite du « plateau de Saclay », mais que Massy n’est pas comprise du point de vue géographique dans le plateau Saclay mais la ZAD de la Bonde est comprise dans le périmètre de l’OIN Paris Saclay.

Aux termes de l’article L322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, soit en l’espèce le 26 mars 2018.

La parcelle S 397 se situe au lieu dit « les petits Champarts », de nature agricole de forme trapézoïdale, avec une façade de 94 mètres sur l'[…]).

Mes parcelles T 7, T8 et T 210 se situent au lieu dit « les Champarts », de nature agricole ; les parcelles T7 et T210 forment une unité foncière. Les parcelles sont enclavées.

La parcelle T 208 se situe au lieudit « les Champarts », de nature agricole avec une façade de 8 mètres sur la rue des Boeufs.

Elle se situent à proximité d’une zone urbanisée ; elles se trouvent dans le périmètre de l’OIN Paris Saclay.

Pour contester dans les motifs de ses conclusions le caractère privilégié des parcelles, l’EPFIF indique que l’ensemble des parcelles expropriées dans le cadre de la présente opération, se situent en zone A du PEB de l’aéroport d’Orly, la zone A étant celle les nuisances sonores générées par le trafic aérien sont les plus importantes et que les constructions autorisées sont très limitées, puisqu’il s’agit uniquement des constructions nécessaires à l’ aéronautique ou liées à celle-ci, celle des logements de fonction nécessaires aux activités industrielles ou commerciales admises dans la zone ou les constructions directement liées aux nécessaires à l’activité agricole (pièce numéro 46).

Il ressort cependant du PEB d’Orly (pièce numéro 26) que la ZAD de la Bonde se situe dans les zones B et C ; en outre, la seule proximité de l’aéroport d’Orly et des nuisances sonores pouvant en découler ne suffit pas à écarter la situation privilégiée de la parcelle, au regard des autre caractéristiques susvisées.

En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu’il a exactement retenu la situation privilégiée des parcelles.

- Sur l’indemnité principale

La méthode par comparaison n’est pas contestée par les parties, ainsi que la fixation de l’indemnité de dépossession en valeur occupée, la parcelle étant exploitée par un exploitant agricole M. C.

Il convient en conséquence d’examiner les références produites par celles-ci.

1° références des consorts A

Ils mentionnent la rareté des mutations de terrain à urbaniser, ce que confirme le commissaire du gouvernement qui indique qu’ en dehors de programmes d’aménagement, les mutations dans ces zonages au document d’urbanisme sont rares voire inexistantes.

Les consorts A invoquent les mêmes 7 termes qu’en première instance :

— arrêt de la cour d’appel de Paris du 25 avril 2013 : (pièce N°11) : route de la Bonde à Massy, V1, 67620 €, 2415 m², 28 €/m² ;

Cet arrêt est trop ancien datant de plus de cinq ans ; en outre, si la parcelle concernée est route de la Bonde à Massy, il s’agit d’une ZAC non comparable à la ZAD de la Bonde ; ce terme sera écarté.

-4 termes de comparaison situés à Wissous, dans la ZAC du haut Wissous 2 (pièces N°19 à 22) :

N°du

terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en

euros

Prix en

euros/m²

nature Observations

T1

27 juillet 2012

5193

148'001

29

terres

la Croix Brisée à

Wissous

W 25

pièce numéro

19

T2

26 octobre 2012

la Croix Brisée à

Wissous

W 194

5066

151'980

30

terres

pièce numéro

20

T3

6 novembre

2012

la Croix Brisée à

Wissous

W 18

5588

167'640

30

terres

pièce numéro

21

T4

11 octobre 2012

la Croix Brisée à

Wissous

W 11 W12 W 13

11'645

372'640

32

terres

pièce numéro

22

Il s’agit de termes trop anciens datant de plus de cinq ans ; en outre, ils sont situés en zone AU de la commune de Wissous dans la Zac du haut de Wissous 2, les actes de vente précisant qu’il s’agit pour chacun des biens, de la première cession d’un terrain devenu constructible (car classés en zone AU, plus précisément en zone AUIw’destinés à recevoir des activités économiques’précision dans l’acte du 11 octobre 2012) et qui concernent la vente de terrain à bâtir tel que défini par l’article 257'2 premièrement du code général des impôts selon lequel « sont considérés comme des terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale de l’article L 111'2 du code de l’urbanisme » ; ces biens concernent donc des terrains constructibles, qui ne sont pas comparables avec le bien à évaluer, ce dernier correspondant à un terrain non constructible, car classé en zone OAU du PLU de la commune de Massy, proscrivant toute construction hormis celle liée à la réalisation ou l’exploitation d’infrastructures routières et de transport collectif.

En outre, l’article R 151'20 dispose que les zones urbanisées sont dites « zone AU ». Peuvent être classé en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouvert à l’urbanisation.

Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions implantées dans l’ensemble de cette zone et que des orientations d’aménagement et de programmation et, cas échéant, le règlement en ont défini les conditions d’aménagement et d’équipement, les constructions y sont autorisées soient lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévue par les orientations d’aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’écrits cités et, le cas échéant, d’assainissement existant la périphérie immédiate zone AU non pas une capacité suffisante pour desservir les constructions implantées dans l’ensemble cette zone, son ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une modification ou une révision du plan local d’urbanisme comportant notamment les orientations d’aménagement et de programmation de la zone.

En l’espèce, le PLU de Massy ne prévoyant pas de prescription particulière, la zone NC correspondant à la parcelle expropriée est donc inconstructible, et les références produites en zone AU ne sont donc pas comparables à la zone NC (zone agricole).

Ces termes seront donc écartés.

—  9/3/2012 : parcelle AC N°464 Rue de Launay à Chilly-Mazarin (pièce N°17), 803m², 30000 €, 37 €/m² : ce terme est trop ancien, datant de plus de 5 ans ; en outre, il est versé uniquement le relevé

des formalités publiées, avec les références, mais sans désignation du volume ; ce terme non pertinent sera écarté.

— parcelle AC N°503 le Moulin à Vent à […] (pièce N°23) : 7 juillet 2014, 2278 m², 56'950 €, 25 €/ m² ; cette parcelle a été achetée par l’association des musulmans de Chilly-Mazarin et Morangis afin d’y construire une mosquée sur la parcelle voisine AC 505 leur appartenant également, la parcelle AC 503 étant l’unique voie d’accès à la parcelle AC 505 ; le commissaire du gouvernement indique que le prix de cette cession semble correspondre à un prix de convenance, donc non représentatif d’une valeur de marché.

Ce terme datant en outre de plus de cinq ans et est situé dans une autre commune sera donc écarté.

2° références de l’EPFIF

Il fait état des prix moyens arrêtés pour l’année 2018 des terrains agricoles en Essonne selon l’arrêté ministériel du 11 juillet 2019 portant fixation du barème indicatif de la valeur vénale des terrains agricoles en 2018'JORF du 14 juillet 2019, texte numéro 25 :

'1,52 €/m² pour les terrains agricoles libres,

'0,630 €/m² pour les terrains agricoles loués.

Ces prix moyens portent sur des ventes dont les références ne sont pas précisées et il convient donc de les écarter.

Il se prévaut des accords amiables suivants (A), en rappelant les dispositions de l’article L322'8 du code de l’expropriation et indique que ceux-ci font apparaître que la valeur des terrains se trouvant en zone A (ou équivalente Nca) est moindre(2 €/m²) que celles des terrains situés en zone O AU (8 € à 13 € / m²).

Il se prévaut également de jugements(B).

A. Actes de vente ou actes d’adhésion quittance

1. Acte de vente du 27 décembre 2017 entre l’EPFIF et M. D

Une parcelle de terre agricole sise les […], […]

Superficie : 2.740 m²

Situation d’urbanisme : zone A

Prix : 5.480 €, soit 2 €/ m²

2. Acte de vente du 2 décembre 2016 entre l’EPFIF et les consorts E/CARRE

Une parcelle de terre agricole sise […] a Massy, cadastrée […]

Superficie : 1695 m²

Situation d’urbanisme : zone A

Prix : 3.390 €, soit 2 €/ m²

3. Acte de vente du 8 février 2017 entre l’EPFIF et les consorts F

Deux parcelles de terre agricole sises les Champarts à Massy, cadastres section S n°415 et T […]

Superficie : 7998 m²

Situation d’urbanisme : zone A

Prix : 16.000 €, soit 2 € / m²

4. Acte de vente du 23 octobre 2015 entre l’EPFIF et les consorts BR/BS

Deux parcelles de terre agricole sises les […], […]

Superficie : 15505 m²

Situation d’urbanisme : zone A

Prix : 31.000 €, soit 2 € / m²

5. Acte de vente du 21 mai 2015 entre l’EPFIF et les consorts G

Une parcelle de terre agricole sise l’Echaude à Champlan, […]

Superficie : 1244 m²

Situation d’urbanisme : zone NCa

Prix : 2488 €, soit 2 €/m²

6. Acte de vente du 24 juillet 2015 entre l’EPFIF et les consorts H

Deux parcelles de terre agricole sises […] Juin à Massy, […]

Superficie : 13.100 m²

Situation d’urbanisme : zone 0 AU

Prix : 131.000 €, soit 10 € / m²

7. Acte de vente du 15 novembre 2017 entre l’EPFIF et les consorts I

Une parcelle de terre agricole sise […] Juin à Massy, […]

Superficie : 79 m²

Situation d’urbanisme : zone 0 AU

Prix : 790 €, soit 10 €/m²

8. Acte de vente du 14 mars 2016 entre l’EPFIF et les consorts J

Deux parcelles de terre agricole sises Les petits Champarts et […] à Massy, […]

Superficie : respectivement 2429 m² et 3429 m²

Situation d’urbanisme :

— parcelle T 95 : zone A

— parcelle T 206 : zone 0 AU

Prix : 50.000 €, soit :

— pour la parcelle T 95 : 2 € / m²

— pour la parcelle T 206 : 13 € / m²

9. Acte de vente du 9 décembre 2014 entre l’EPFIF et les consorts K

[…] à Massy, […]

346 et 407

Superficie : respectivement 981 m², 1215 m² et 1434 m²

Situation d’urbanisme :

— parcelles S 309 et 407 : zone A

— parcelle S 346 : zone 0 AU

Prix : 14.550 €, soit :

— pour les parcelles S 309 et 407 : 2 € / m²

— pour la parcelle S 346 : 8 € / m²

10. Acte de vente du 12 avril 2017 entre l’EPFIF et les consorts L

Plusieurs parcelles de terre agricole sises […] à Massy, cadastres section T 1, 2, 3, 4, 13, 14, 15, 17, 35, 36, 37, 38, […]

Ainsi que trois parcelles sises l’Echaude à Champlan, […], 181, 182.

Superficie :

— parcelles T 1, 2, 3, 4, 13, 14, 15, 17, 35, 36,37, 38, 40,41, 180 : 35.367 m²

— parcelles […], 181, 182 : 1.923 m²

Situation d’urbanisme :

— parcelles T 1, 2, 3, 4, 13,14, 15, 17,35, 36, 37, 38, 40, 41, 180 : zone 0 AU

— parcelles […], 181, 182 : zone Nca

Indemnité principale : 453.846 €, soit ;

— pour les parcelles T1, 2, 3, 4, 13, 14, 15, 17, 35, 36, 37, 38, 40,41, 180 : 12,7 €/m²

— pour la parcelle […], 181, 182 : 2€/m²

11. Acte de vente du 13 octobre 2015 entre l’EPFIF et l’Etat Français

Plusieurs parcelles de terre agricole sises à Massy et Champlan, cadastres section T n°188, 190, V n°214 et B n°9, 185

Superficie : respectivement 1292, 4005, 7514, 3481 et 4395 m²

Situation d’urbanisme :

— parcelles B 9 et 185 : zone NC

— parcelle T 188 : zone A

— parcelles T 190 et V 214 : zone AU

Prix : 145.045 €, soit :

— pour les parcelles B 9 et185 et T 188 : 2 €/m²

— pour parcelles T190 et V 214 : 11 € / m²

12. Acte d’adhésion du 8 mars 2019 entre l’EPFIF et la SAFER

Une parcelle de terre agricole sises à Massy, […]

Superficie : 2.790 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 8.370 €, soit 3 €/m²

13. Acte d’adhésion du 23 juillet 2019 entre l’EPFIF et M. M

Deux parcelles de terre agricole sises à Massy, […] et 97

Superficie totale : 2.127 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Indemnité principale : 27.651 €, soit 13 €/m²

14. Acte d’adhésion du 23 juillet 2019 entre l’EPFIF et les Consorts N

Une parcelle de terre agricole sises à Massy, […]

Superficie : 1.442 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 4.326 €, soit 3 €/m²

15. Acte d’adhésion du 16 octobre 2019 entre l’EPFIF et les Consorts AG AH

Deux parcelles de terre agricole sises à Massy, cadastres section T n°184 et 186.

Superficie totale : 983 m²

Situation d’urbanisme :

Parcelle T 186 : Zone 0 AU

Parcelle T 184 : Zone A

Indemnité principale : 9.197 €, soit 3 €/m² pour la parcelle T n°184 et 11 €/m² pour la parcelle T 186

16. Acte d’adhésion du 28 octobre 2019 entre l’EPFIF et les Consorts O

Plusieurs parcelles de terre agricole sises à Massy et […], cadastres section T n°65 et 71 et […]

Superficie : respectivement 12.292, 3.258 et 1.868 m²

Situation d’urbanisme :

— parcelle AO 122 : zone A

— parcelles T 65 et 71 : zone A

Indemnité principale : 60.342 €, soit :

— pour la parcelle AO 122 : 4,17 € / m²

— pour parcelle T 65 : 3,17 €/m²

— pour la parcelle T 71 : 4,17 € / m²

17. Acte d’adhésion du 28 octobre 2019 entre l’EPFIF et les Consorts F AI

Une parcelle de terre agricole sises a Massy, cadastrée section […]

Superficie : 4.042 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Indemnité principale : 44.462 €, soit 11 €/m²

18. Acte d’adhésion du 14 novembre 2019 entre l’EPFIF et la DNH)

Plusieurs parcelles de terre agricole sises à Massy, cadastres section T n°42, 181, 182 et […]

Superficie : respectivement 97, 20, 1.507 et 84 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Indemnité principale : 22.204 €, soit : 13 €/ m²

19. Acte d’adhésion du 14 novembre 2019 entre l’EPFIF et les Consorts BT BU BV

Une parcelle de terre agricole sises à Massy, […]

Superficie : 801 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 2.403 €, soit 3 €/m²

20. Acte d’adhésion du 14 novembre 2019 entre l’EPFIF et les Consorts AJ AK

Une parcelle de terre agricole sises à Champlan, cadastrée section […]

Superficie : 364 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 1.092 €, soit 3 €/m²

21. Acte d’adhésion du 15 novembre 2019 entre l’EPFIF et la Commune de Champlan

Une parcelle de terre agricole sises à Champlan, cadastrée section […]

Superficie : 2.209 m²

Situation d’urbanisme : Zone NCa

Indemnité principale : 7.003 €, soit 3 €/m²

22. Acte d’adhésion du 19 décembre 2019 entre l’EPFIF et la société AXEREAL

Deux parcelles de terre agricole sises à Massy, […] et 85

Superficie : respectivement 16.264 et 448 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Indemnité principale : 217.256 €, soit : 13 € / m²

23. Acte d’adhésion du 19 décembre 2019 entre l’EPFIF et les Consorts J AL

Une parcelle de terre agricole sises à Champlan, cadastrée section […]

Superficie : 4.170 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 12.510 €, soit 3 €/m²

24. Acte d’adhésion du 30 décembre 2019 entre l’EPFIF et la DNID

Une parcelle de terre agricole sises à Massy, cadastrée section […]

Superficie : 512 m²

Situation d’urbanisme : Zone AU

Indemnité principale : 5.632 €, soit 11 €/m²

25. Acte d’adhésion du 19 décembre 2019 entre l’EPFIF et les consorts P

Une parcelle de terre agricole sises à Champlan, cadastrée section […]

Superficie : 1.633 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 3.266 €, soit 2 €/m²

26. Acte de vente du 18 novembre 2015 entre l’EPFIF et l’indivision LE AM AI

Plusieurs parcelles de terre agricole sises a Massy, […], 77, 78, 79, 80, 81, 145 et 176

Superficie : respectivement 1.372, 2.522, 17.603, 1.065, 1.027, 1.712, 506 et 136 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Prix : 350.000 €, soit : 13,50 €/m²

27. Acte de vente du 22 décembre 2015 entre l’EPFIF et M. Q

Deux parcelles de terre agricole sises à Massy, cadastres section T n°16 et […]

Superficie : respectivement 6.683 et 1.734 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Prix : 92.500 €, soit : 11 €/m²

28. Acte de vente du 24 mars 2016 entre l’EPFIF et M^me R

Plusieurs parcelles de terre agricole sises à Massy, cadastres section S n°32 et 413, T n°51 et 103 et […].

Superficie : respectivement 6.122, 600, 5.859, 1.004 et 3.923 m²

Situation d’urbanisme :

Zone 0 AU pour les parcelles S n°32 et […]

Zone A pour les parcelles S n°413 et T n°51 et 103.

Prix : 151.000 €, soit :

—  2 €/m² pour les parcelles S n°413 et T n°51 et 103

—  13.50 €/m² pour la parcelle S n°32

—  13,60 €/m² pour la parcelle […]

29. Acte de vente du 2 septembre 2016 entre l’EPFIF et M. AN

Deux parcelles de terre agricole sises à Massy, […] et 105.

Superficie : respectivement 584 et 4.038 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Prix : 60.086 €, soit : 13 €/m²

30. Acte de vente du 12 avril 2017 entre l’EPFIF et l’indivision AO AP

Plusieurs parcelles de terre agricole sises à Massy, cadastres section S n°29 et 33 et T n°11et 12.

Superficie : respectivement 5.724, 6.132, 4.407 et 3.862 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Prix : 225.000 €, soit : 11,2 € / m²

31. Acte de vente du 19 décembre 2017 entre l’EPFIF et l’indivision AQ AR

Trois parcelles de terre agricole sises à Massy, cadastres section T n°69 et S n°360 et 28.

Superficie : respectivement 6.167, 429, 3.332 et 2.790 m²

Situation d’urbanisme :

Zone 0 AU pour les parcelles S n°360 et 28.

Zone A pour la parcelle T n°69.

Prix : 63.000 €, soit :

—  2 €/m² pour la parcelle T n°69

—  13.50 €/m² pour les parcelles S n°360 et 28

B. jugements définitifs

1. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ AS AT

Une parcelle de terre agricole sise à Massy, […]

Superficie : 452 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 904 €, soit 2 €/m²

2. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ ECK LABADIE

Une parcelle de terre agricole sise à Massy, […]

Superficie : 3672 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 7.344 €, soit 2 €/m²

3. Jugement du 24 février 2020, AU AV

Une parcelle de terre agricole sise à Massy, […]

Superficie : 1331 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 2.662 €, soit 2 €/m²

4. Jugement du 9 mars 2020, EPFIF C/ BW AD BX

Une parcelle de terre agricole sise à Massy, […]

Superficie : 112 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 672 €, soit 6 €/m²

5. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ AW AX

Deux parcelles de terre agricole sises à Massy, […] et 6

Superficie totale : 2563 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Indemnité principale : 28.193 €, soit 11 €/m²

6. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ AY T

Une parcelle de terre agricole sise à Massy, cadastrée section T n°221Superficie : 1549 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 4.647 € soit 3 €/m²

7. Jugement du 9 mars 2020, EPFIF C/ Consorts S

Une parcelle de terre agricole sise à Massy, […]

Superficie : 769 m²

Situation d’urbanisme ; Zone A

Indemnité principale : 4.614 €, soit 6 €/m²

8. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ Consorts AZ BA

Plusieurs parcelles de terre agricole sises à Massy, cadastres section T n°74, 176 et 216

Superficie totale : 8.502 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 51.012 €, soit 6 €/m²

9. Jugement du 2 mars 2020, EPFIF C/ BB O

Deux parcelles de terre agricole sises […], […] et 87

Superficie totale : 5024 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Indemnité principale : 67.824 €, soit 13,50 €/m²

10. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ Consorts Appel

Une parcelle de terre agricole sise […], […]

Superficie : 3097 m²Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 12.915 €, soit 4,17 €/m²

11. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ Edgard GROSS

Trois parcelles de terre agricole sise à […], […], […]

Superficie totale : 4725 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 14.175 €, soit 3 €/m²

12. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ Consorts T

Une parcelle de terre agricole sise à Champlan, […]

Superficie : 200 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 400 €, soit 2 €/m²

13. Jugement du 25 mai 2020, EPFIF C/ Consorts S BC

Deux parcelles de terre agricole sises à Champlan, […]

Superficies respectives : 1476 et 1218 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 14.703 €, soit 5 €/m² pour la parcelle B n°7 et 6 €/m² pour la parcelle […]

14. Jugement du 2 mars 2020, EPFIF C/ Consorts U

Quatre parcelles de terre agricole sises à Champlan, […], 22, 237 et 238

Superficies respectives : 3842, 3911, 1316 et 599 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 48.340 €, soit 5 €/m²

15. Jugement du 2 mars 2020, EPFIF C/ BD AI

Une parcelle de terre agricole sise à Champlan, […]

Superficie : 2458 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 5 €/m²

16. Jugement du 2 mars 2020, EPFIF C/ BY BE AI

Deux parcelles de terre agricole sises à Champlan, […]

Superficies respectives : 427 et 479 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 5.436 €, soit 6 €/m²

17. Jugement du 2 mars 2020, EPFIF C/ BF BG

Une parcelle de terre agricole sise à Champlan, […]

Superficie : 4200 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 21.000 €, soit 5 €/m²

L’autorité expropriante entend en outre se prévaloir des références citées par le commissaire du gouvernement dans le cadre de la procédure de première instance, étant rappelé que celui-ci proposait de valoriser les parcelles en cause sur la base d’une valeur unitaire de 2 €/m².

Les consorts A demandent d’écarter ces accords amiables en indiquant que les conditions de quotas imposées par l’article L322'8 du code de l’expropriation ne sont pas remplies et que le juge n’a pas l’obligation de les prendre pour base ; en outre, ils ne sont pas représentatifs de la valeur du foncier sur le marché libre car ils ont été conclus dans le cadre d’un marché contraint et doivent être

exclus ; en effet pour 4 de ces accords amiables, aucune indemnité de remploi n’a été proposée alors même que la déclaration d’utilité publique avait déjà été édictée, que l’EPFIF a fait signer de nombreux traités d’adhésion à l’ ordonnance d’expropriation dans lesquels il a osé insérer une clause de renonciation à leurs droits de rétrocession par les expropriés, clause illégale ; que dans le même secteur de la Bonde, la commune de Massy a créé une Zac (ZAC MASSY EUROPE) et la société d’économie mixte de la commune (SEM MASSY) a acquis par voie d’expropriation l’ensemble du foncier inclus dans la Zac, avant la fixation du périmètre de la Bonde, et par un arrêt du 25 avril 2013, la cour d’appel de Paris a fixé à 28 €/ m² le montant de l’indemnité principale pour l’expropriation de la parcelle V numéro un (pièce numéro 11) ; or il n’est pas contestable que les prix du marché, avant la création de la ZAD de la Bonde et le gel de la date de référence à 2012, étaient largement supérieurs entre 23 € et 30 €/ m² à ceux qui ont été retenus dans les accords amiables cités par l’EPFIF.

L’article L322-8 du code de l’expropriation dispose que sous réserve de l’article L322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les 2/3 au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les 2/3 au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. Le juge tient compte des accords intervenus à l’intérieur des zones d’aménagement différé des périmètres provisoires.

En conséquence, il convient de tenir compte de ces accords amiables, qui sont au nombre de 31, avec notamment plusieurs indivisions, ce qui représente près de 73 personnes, les consorts V ne rapportant pas la preuve de leur allégation d’un marché contraint et l’age avancé des vendeurs invoqué étant indifférent.

S’agissant de l’arrêt la cour d’appel de Paris du 25 avril 2013, outre son ancienneté de plus de 5 ans déjà indiqué, ce terme n’est pas comparable correspondant à une Zac et non à une ZAD.

S’agissant des jugements, il convient d’écarter le jugement du 25 mai 2020 postérieur au jugement déféré. (Pièce numéro 53)Les autres jugement qui sont définitifs seront retenus s’agissant de parcelles agricoles sises à Massy en zone A, soit comparables à la parcelle des consorts A.

3° références du commissaire du gouvernement

Il reprend les termes du commissaire du gouvernement de première instance correspondant à des accords amiables au sein de la ZAD avec les références de publication et cadastrales :

N°du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

en m²

Prix en euros Prix en euros/m² PLU/POS Observations

T1

27 décembre 2017

Massy

2740

5480

2

A

libre

T2

2 décembre 2016

Massy

1695

3390

2

A

libre

T3

8 février 2017

Massy

7998

16'000

2

A

libre

T4

23 octobre 2015 Chilly-Mazarin

15'505

31'000

2

A

libre

T5

21 mai 2015

Champlan

1244

24 48

2

NCa

libre

T6

14 mars 2016

Massy

2429

2

A

libre

T7

9 décembre 2014

Massy

2196

2

A

libre

T8

12 avril 2017

Champlan

1923

2

NC a

Occupée

T9

1^er octobre 2015

Champlan

Massy

7876

1292

2

2

NC

A

occupée

occupée

Le commissaire de gouvernement indique que le prix au m² ressort pour tous ces termes à 2 € quelle que soit la situation d’occupation ;

À titre de comparaison, il propose une étude de marché de cessions de terrains agricoles hors ZAD avec les références de publication et cadastrales :

N°du

terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en

euros

Prix en

euros/m²

PLU

Observations

T1

jugement TGI Évry 23

juillet 2018

Ballainvilliers Zac des

hauts Fresnais

2115

10'575

5

N

libre

T2

jugement TGI Évry 23

juillet 2018

Ballainvilliers Zac des

hauts Fresnais

3290

16'450

5

N

libre

T3

jugement TGI Évry 15

octobre 2018

Ballainvilliers Zac des

hauts Fresnay

2114

10'570

5

N

libre

T4

jugement TGI Paris 22

mars 2018

Morangis

150

A

libre

T5

jugement TGI Paris 4

juillet 2019

Wissous

4603

27'603

6

N

libre

T6

23 juillet 2018

Morangis

9437

40'485

4,29

A

libre

T7

9 juillet 2018

Saulx les Chartreux

4160

1320

2

A

libre

T8

20 juin 2018

Saulx les Chartreux

9110

18'220

2

A

libre

T9

20 juin 2018

Saulx les Chartreux

10'130

20'260

2

A

occupés par

l’acquéreur

Le commissaire de gouvernement ajoute à ces termes un jugement du 12 septembre 2017 du tribunal de grande instance de Paris RG 16/00 212 concernant des parcelles agricoles à Morangis expropriées pour la réalisation de la ligne 14 et indemnisées au prix de 5,5 €/m² en valeur libre et précise que ces termes correspondaient à des cessions constatées dans des communes situées aux alentours de Chilly-Mazarin, également urbanisées, et sont également cités les jugements du tribunal de grande instance d’Évry ou de Paris relatifs à la Zac des Hauts Fresnay à Ballainvilliers et à des opérations d’aménagement ligne 14 et 18 à Wissous et Morangis, pour des prix plus variables allant de 2 € à 6 €/ m² en valeur libre.

Les accords amiables en terres agricoles au sein de la ZAD ont déjà été évoqués et retenus.

S’agissant des terrains de culture en dehors de la ZAD, les consorts A demandent d’écarter les jugements, le commissaire du gouvernement n’ayant pas produit les décisions ; cependant, le commissaire du gouvernement précise la date du jugement, le numéro de RG ainsi que toutes les caractéristiques du bien ; en conséquence ces références pertinentes et comparables seront retenues.

S’agissant des terrains vendus à Morangis, les consorts A demandent de les écarter en indiquant que la parcelle B 51 a été acquise par la voie d’expropriation par la société du Grand Paris dans le cadre du prolongement de la ligne 14, et que cette parcelle n’est absolument pas comparable aux parcelles expropriées et que la parcelle B 51 ne bénéficie pas la qualification situation privilégiée et qu’elle est très mal desservie par les axes routiers (pièce N°2 et 27) ; cependant, ces références récentes sont comparables en consistance et seront en conséquence retenues.

Les consorts A demandent d’écarter les termes correspondants à des ventes à Saulx les Chartreux en indiquant que pour la vente du 9 juillet 2018 la parcelle ZE 111 correspond un pavillon d’habitation et la parcelle Z 21 à un terrain agricole qui n’est pas en situation privilégié (pièce numéro 28) ; au regard de la pièce versée, il s’agit d’un pavillon d’habitation et d’un terrain ; ce terme non comparable sera écarté.

Les consorts A demandent d’écarter les ventes du 20 juin 2018 correspondants à des terrains agricoles qui ne sont pas en situation privilégiée,n’ étant desservies par aucune route goudronnée, ne se situant à proximité des réseaux, ni des grandes voies d’accès ni des zones industrielles et commerciales (pièce numéro 28) ; cependant, ces références restent comparables en consistance et sont récentes, tout en considérant qu’il s’agit de valeurs basses.

Les consorts A demandent d’écarter le terrain prétendument exproprié à Wissosus en indiquant qu’il s’agit en réalité de l’expropriation du tréfonds par la Société du Grand Paris dans le cadre de la réalisation de la ligne 18(pièce numéro 29) ; au regard de la pièce versée, il s’agit effectivement de l’expropriation d’un tréfonds ; ce terme non comparable sera en conséquence écarté.

Il ressort des termes de comparaison retenus que :

'25 acquisitions ou accords d’indemnisation ont été conclus, avec une valeur moyenne du terrain situé en zone agricole allant de 2,5 €/ m²(zone N) à 2,6 €/ m²(zone A) ;

'en dehors du périmètre de la DUP, mais à proximité immédiate, sur les communes de Ballainvilliers, Morangis et Saulx les Chartreux, une valeur de 2 à 6 €/ m²

'16 jugements définitifs sont intervenus au sein de la Zac de la Bonde, le premier juge ayant retenu les valeurs unitaires de :

'pour les zones A et NC : 2 à 6,7 €/ m²

'pour la zone OAU : 11 à 13,50 €/ m².

En l’espèce, il convient de tenir compte de la situation privilégiée des parcelles dans la zone dite du « plateau Saclay » soit une zone subissant une très forte pression foncière, ce qui lui confère une plus value, et en tenant compte de leurs caractéristiques différentes en zonage et consistance, la parcelle T 208 étant située en zone A et les parcelles S 397, T7, T8 et T210 en zone OAU.

Le premier juge a retenu que les parcelles T 7, T8 et T210 forment une unité foncière ; or, d’après le plan cadastral, les parcelles T 7 et T8 sont séparées par un chemin rural et les parcelles T7 et T 210 forment une unité foncière d’une contenance cadastrale totale de 9277 €.

Il convient de retenir :

— parcelle T 208 : 1742 m² X 6 €/m² = 10 452 €

— parcelle T8 : 511 m² X 12 €/m² = 6132 €

— parcelle T 7 et T 210 : 9277 m² x 12 €/m² = 111 324 €

— parcelle S 397 : 15291 m² X 13, 50 € /m² = 206 428, 50 €

soit un total de 334 336, 50 € arrondis à 334 337 € en valeur occupé.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

- Sur l’indemnité de remploi

T 208 :

5000 € X 20%= 1000 €

(10452-5000) X 15%=818 €

total= 1 818 €

T8

5000 € X 20%= 1000 €

(6132- 5000) X 15%= 170 €

total= 1 170 €

T7 et T 120

5000 € X 20%= 1000 €

(15000-5000) X 15%==1500 €

(111324-15000) X 10%= 96324 X 10%= 9632 €

total=12 132 €

S497

5000 € X 20%= 1000 europs

(15000-5000)X 15%=1500 €

(206429-15000) X10%= 191 429 X 10%= 19143 €

total= 21 643 €

total des indemnités de remploi = 36 763 €

L’indemnité totale de dépossession est donc de 371 100 € en valeur occupée.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l’EPFIF à verser aux consorts A la somme de 1500 € sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter les consorts A de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

Au regard de la solution du litige, chaque partie supportera la charge de ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions et documents des parties ;

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau :

Fixe à la somme de 371 100 € en valeur occupée, l’indemnité totale de dépossession due par l’EPFIF à M^me BH X née A, M. AA A, M^me AB Y née A, M^me AC Z née A et M. AD A, es qualité de propriétaires indivis pour la dépossession des parcelles cadastrée S 397, T7, T8, et T 208 sur la commune de Massy (91)

se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 334337 €

— indemnité de remploi : 36100 € ;

Confirme le jugement en ses autres dispositions :

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute les consorts A de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT