Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2025

(n° , 29 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/07261 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJJCC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Février 2024 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 17/14553

APPELANTS

Monsieur [X] [C] né le 31 octobre 1967 à [Localité 26],

[Adresse 10]

[Localité 1] (Ukraine)

Madame [U] [S] épouse [C] 7 août 1964 à [Localité 20],

[Adresse 10]

[Localité 1] (Ukraine)

Tous représentés par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 substitué par M^e Aurélie LEROY de la SELARL SEATTTLE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS,

INTIMÉS

Maître [B] [V]

[Adresse 22]

[Localité 4]

Représenté par M^e Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 assisté de M^e Philippe KLEIN Avocat associé de la S.C.P RIBON KLEINM substitué par M^e Elodie CAZENAVE de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

Me [R] [W] notaire à titre professionnel à la SCP à laquelle il appartient

[Adresse 17]

[Localité 3]

Représenté et assisté de M^e Florence REMY, avocat au barreau de PARIS, toque : R066

Maître [E] [P] Notaire associé de la SCP DUVAL ORMEZZANO RICHAUD

[Adresse 6]

[Localité 28]

Représenté par M^e Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 assisté de M^e Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocat au barreau de GRENOBLE, toque : B53

S.A. GENERALI IARD immatriculée au RCS du Mans sous le numéro 552 062 663 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 7]

[Localité 16]

Représentée par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34 assistée de M^e Dorothée LOURS de la SCP RAFFIN & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P133

S.N.C. [Localité 21] LES RESIDENTIELLES immatriculée au RCS de Lille sous le numéro 453 987 612, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 9]

[Localité 13]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

SA. MMA IARD immatriculée au RCS du Mans sous le numéro 537 052 368, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 5]

[Localité 15]

Représentée par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34 assistée de M^e Dorothée LOURS de la SCP RAFFIN & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P133

S.A. ALLIANZ IARD immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 542 110 291, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 2]

[Localité 18]

Représentée par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34 assistée de M^e Dorothée LOURS de la SCP RAFFIN & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P133

S.A.S. APOLLONIA, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 23]

[Localité 4]

Ni constituée, ni représentée

Assignation devant la cour d’appel par procés verbal d recherches infructueuses en date du 18 juin 2024 conformément à l’article 659 du code procédure civile

Me [G] [A] Mandataire Judiciaire, ès qualités de liquidateur de la S.A.S APOLLONIA prise en la personne de Me [Y] de la SCP BR Associés, en qualité de mandataire liquidateur judiciaire de la SAS Apollonia, en remplacement de Me [G] [A]

[Adresse 14]

[Localité 4]

Ni constitué, ni comparant,

Assignation devant la cour d’appel en date 14 juin 2024 à domicile,

S.A. AXA FRANCE IARD immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 722 057 460 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 11]

[Localité 19]

Représentée par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34 assistée de M^e Dorothée LOURS de la SCP RAFFIN & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P133

Société CAISSE MEDITERRANEENNE DE FINANCEMENT (CAMEFI)

[Adresse 12]

[Localité 3]

Représentée par M^e Damien WAMBERGUE de la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS assistée de M^e Virginie ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Claire BATUT, avocat au barreau de MARSEILLE,

S.C.P. Serge DUBOST – [R] [W] ' [Z] [H] représentée pour les présentes par ses deux cogérants en exercice, Maître [R]

[W] et Maître [Z] [H], domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 17]

[Localité 3]

Représenté et assisté de M^e Florence REMY, avocat au barreau de PARIS, toque : R066

S.E.L.A.R.L. DUVAL ORMEZZANO RICHAUD Notaires associés, venant aux droits de la SCP [P] DUVAL ORMEZZANO MANDAN FOURNIER, Notaires à [Localité 28]

[Adresse 6]

[Localité 28]

Représentée par M^e Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 substituée par M^e Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocat au barreau de GRENOBLE, toque : B53

PARTIE INTERVENANTE :

SCP BR ASSOCIES Prise en la personne de Maître [T] [Y] Mandataire Judiciaire société civil professionnelle, dont le siège social est [Adresse 14], ès qualités de liquidateur de la S.A.S APOLLONIA, nommée à ces fonctions par le TC D’AIX EN PROVENCE, le 1er Mars 2022, en remplacement de Maître [G] [A].

Ni constituée, ni représentée

Assignation en intervention forçée devant la cour d’appel en date du 12 juillet 2024 à personne habilitée pour personne morale conformément à l’article 658 du code procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 mai 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre

Nathalie BRET, Conseillère

Claude CRETON, Magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Nathalie BRET, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— par défaut,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

M. [X] [C] et Mme [U] [S] épouse [C] (les époux [C]), mariés sous le régime de séparation de biens, ont acquis au cours des années 2005 et 2006 plusieurs biens immobiliers par l’intermédiaire de la société APOLLONIA, société dont l’activité était la commercialisation de biens immobiliers ayant vocation à être loués sous le régime fiscal de loueur en meublé professionnel (LMP), les acquéreurs contractant un prêt pour financer l’acquisition, prêt qui devait être pour l’essentiel remboursé par les loyers à percevoir via la conclusion d’un bail commercial et par des avantages fiscaux incluant le remboursement par l’Etat de la TVA payée sur le prix d’acquisition du bien, soit à l’époque 19,60%.

Par actes sous seing privé du 12 janvier 2005, la société SNC [Localité 21] LES RESIDENTIELLES (la société [Localité 21]) et les époux [C] ont conclu des contrats préliminaires de vente en l’état futur d’achèvement portant sur les lots n° C1 et B9 d’un ensemble à construire à [Localité 21] (63), au prix chacun de 165 992 euros TTC.

Les lots devaient être achevés au plus tard premier trimestre 2007 et les acquéreurs indiquant recourir à chaque fois à un prêt d’un montant égal au prix d’achat.

Par acte sous seing privé du même jour, les époux [C] ont consenti à la société GESTRIM RESIDENCES SERVICES un bail commercial portant sur le lot B9 à effet au 1er juillet 2006, de la résidence « les Résidentielles », résidence service avec prestations para hôtelières, moyennant le versement d’un loyer annuel 6 300, 46 euros.

Le 25 janvier 2005, les époux [C] ont donné procuration par acte authentique reçu par Me [W], notaire à [Localité 3], associé de la SCP DUBOST -[W] -[H], à tous clercs de notaire de l’étude ROYOL – [P] – DUVAL ORMEZZANO, notaire à [Localité 28] (35), pour acquérir en leur nom, à hauteur chacun de la moitié indivise, les lots précités de l’immeuble à construire au prix total de 331 984 euros et conclure un contrat de prêt permettant le financement de cette acquisition.

Par acte authentique reçu par Me [P] le 15 juin 2005, la vente du lot n° C1 constituant désormais le lot n° 17 de l’immeuble à construire, soumis au statut de copropriété, a été réalisée au prix de 165 992 euros, la somme de 33 198 euros étant payée comptant et le solde du prix payable suivant l’avancement des travaux à partir d’un échéancier fixé à l’acte.

L’acte précisait que les acquéreurs ont été représentés par Madame [O], clerc de notaire, selon procuration reçue par Me [W] le 25 janvier 2005.

Par acte authentique reçu par Me [P] le 22 juin 2005, la vente du lot n° B9 constituant désormais le lot 15 de l’immeuble à construire, soumis au statut de copropriété, a été réalisée au prix de 165 992 euros, la somme de 33 198 euros étant payée comptant et le solde du prix payable suivant l’avancement des travaux à partir d’un échéancier fixé à l’acte.

L’acte précise que les acquéreurs sont représentés par Mme [O], clerc de notaire, selon procuration reçue par Me [W] le 25 janvier 2005.

Par acte authentique reçu le 22 juin 2005 par Me [P], la société CAMEFI a consenti à M. et Mme [C], représentés par Mme [O], clerc de notaire, un prêt de 165 992 euros, pour financer cette acquisition, selon offre de prêt adressée le 22 janvier 2005 et acceptée le 2 février 2005.

Par acte sous seing privé du 12 janvier 2005, la société VILLAGE VERT [Localité 24] et M. et Mme [C] ont conclu un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement portant sur le lot n° C9 d’un ensemble à construire à [Localité 24] (77), au prix de 146 925 euros TTC, le lot devant être achevé au plus tard le 2ème trimestre 2006 et les acquéreurs indiquant recourir à un prêt d’un montant égal au prix d’achat.

Le 25 janvier 2005, les époux [C] ont donné procuration par acte authentique reçu par Me [W] à tous clercs de notaire de l’étude de Me [V], notaire à [Localité 4] (13), pour acquérir en leur nom, à hauteur de la moitié indivise chacun, le bien immobilier précité et à conclure un prêt pour financer cette acquisition.

Par acte authentique reçu par Me [V], notaire associé de la SCP RAYBAUDO – DUTREVIS – [V] – COURANT LETROSNE, le 21 février 2005, la vente du lot n° C9 constituant désormais le lot 1742 de l’immeuble à construire, soumis au statut de copropriété, a été réalisée au prix de 146 925 euros, la somme de 44 078 euros étant payée comptant et le solde du prix payable suivant l’avancement des travaux à partir d’un échéancier fixé à l’acte.

L’acte précisait que les acquéreurs ont été représentés par Mme [I], secrétaire notariale, selon procuration reçue par Me [W] le 25 janvier 2005, et que l’acquisition est financée par un prêt consenti par la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (la société BPI) selon acte authentique du même jour, pour lequel M. et Mme [C] étaient aussi représentés par Mme [I].

Par acte sous seing privé du 12 janvier 2005, la société LE LOGIS et les époux [C] ont conclu un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement portant sur le lot n° 57 d’un ensemble à construire à [Localité 27] (58), au prix de 85 137 euros TTC, le lot devant être achevé au plus tard le 1 trimestre 2007 et les acquéreurs indiquant er recourir à un prêt d’un montant égal au prix d’achat.

Par acte sous seing privé du même jour, M. et Mme [C] ont consenti à la société SOCIETE DE GESTION DE CHÂTEAUX RÉSIDENCES (la société SGCR) un bail commercial portant sur le lot n°57, objet du contrat préliminaire précité, le bail prenant effet au jour de l’ouverture et de l’exploitation de la résidence « Le Logis », résidence service avec prestations para-hôtelières, moyennant le versement d’un loyer annuel 3 114, 36 euros.

Le 25 janvier 2005, les époux [C] ont donné procuration par acte authentique, reçu par Me [W], à tous clercs de notaire de l’étude de Me [V], pour acquérir en leur nom, à hauteur de la moitié indivise chacun, le lot précité au prix total de 170 274 euros, et à conclure un prêt pour financer cette acquisition.

Par acte authentique reçu par Me [V] le 2 mars 2006, la vente du lot n° 57, constituant désormais le lot n° 120 de l’immeuble à construire, soumis au statut de copropriété, a été réalisée au prix de 170 274 euros, la somme de 51 082 euros étant payée comptant et le solde du prix payable suivant l’avancement des travaux à partir d’un échéancier fixé à l’acte.

L’acte précisait que les acquéreurs ont été représentés par Mme [I], secrétaire notariale selon procuration reçue par Me [W], le 25 janvier 2005, et que l’acquisition est financée par un prêt consenti par la société LE CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN (la société CIFFRA) selon acte authentique du même jour.

Par acte sous seing privé du 14 mars 2005, la société ROND POINT DU M et les époux [C] ont conclu un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement portant sur le lot n° 10 d’un ensemble à construire à [Localité 25] (34), au prix de 87 024 euros TTC, le lot devant être achevé au plus tard le 1 trimestre 2007 et les er acquéreurs indiquant recourir à un prêt d’un montant égal au prix d’achat.

Par acte sous seing privé du même jour, M. et Mme [C] ont consenti à la société SOCIETE D’EXPLOITATION LE ROND POINT DU M un bail commercial portant sur le lot objet du contrat préliminaire précité, le bail prenant effet au jour de l’ouverture et de l’exploitation de la résidence « Le Grand M », résidence service avec prestations para-hôtelières, moyennant le versement d’un loyer annuel de 3 301,09 euros.

Le 1er avril 2005, M. et Mme [C] ont donné procuration par acte authentique reçu par Me [V], à tous clercs de notaire de l’étude de ce dernier, pour acquérir en leur nom, à hauteur de la moitié indivise chacun, le lot n°10 précité ainsi que les lots n°11 et 327 du même ensemble à construire, et à conclure un prêt finançant ces acquisitions d’un montant total de 348 355 euros.

Par acte authentique reçu par Me [V] le 27 septembre 2005, la vente du lot n° 10, constituant désormais le lot n° 57 de l’immeuble à construire, soumis au statut de copropriété, a été réalisée le au prix de 87 024 euros, la somme de 30 458 euros étant payée comptant et le solde du prix payable suivant l’avancement des travaux à partir d’un échéancier fixé à l’acte.

L’acte précisait que les acquéreurs ont été représentés par Mme [I], secrétaire notariale selon procuration reçue par Me [V] le 1 avril 2005, et que l’acquisition était financée par un prêt consenti par la société LE CREDIT AGRICOLE NORD DE FRANCE (la société CRCAM NORD) selon acte authentique du même jour.

Par acte authentique reçu par Me [V] le 27 septembre 2005, la vente du lot n°11, désormais le lot n° 58 de l’immeuble à construire, soumis au statut de copropriété, a été réalisée au prix de 87 024 euros, la somme de 29 662 euros étant payée comptant et le solde du prix payable suivant l’avancement des travaux à partir d’un échéancier fixé à l’acte.

L’acte précisait que les acquéreurs ont été représentés par Mme [I], secrétaire notariale selon procuration reçue par Me [V] le 1 avril 2005 que l’acquisition était financée par un prêt consenti par la société CIFFRA selon acte authentique du même jour.

Par acte authentique reçu par Me [V] le 30 septembre 2005, la vente du lot n°327, constituant désormais le lot n° 115 de l’immeuble à construire, soumis au statut de copropriété, a été réalisée au prix de 176 583 euros, la somme de 61 804 euros étant payée comptant et le solde du prix payable suivant l’avancement des travaux à partir d’un échéancier fixé à l’acte.

L’acte précisait que les acquéreurs ont été représentés par Mme [I], secrétaire notariale selon procuration reçue par Me [V] le 1 avril 2005 et que l’acquisition était financée par un prêt consenti par L’UNION DE CREDIT POUR LE BATIMENT (la société UCB) selon acte authentique du même jour.

M. [C] s’est inscrit au registre du commerce et des sociétés de Roubaix en qualité de loueur meublé professionnel à compter du 8 janvier 2007.

Le 10 avril 2008, une plainte a été déposée auprès du Procureur de la République de Marseille par le conseil d’une trentaine de personnes à l’encontre de la société APOLLONIA, pour escroquerie, faux et usage de faux et pratiques commerciales agressives.

Une instruction a été ouverte et les dirigeants de la société APOLLONIA, plusieurs de ses agents commerciaux ainsi que plusieurs notaires ont été mis en examen.

Plusieurs centaines de personnes ayant acquis des biens immobiliers via la société APOLLONIA se sont constituées parties civiles.

Par ordonnance du 25 mai 2022, le juge d’instruction du tribunal judiciaire de Marseille a ordonné le renvoi devant le tribunal correctionnel des dirigeants de la société APOLLONIA ainsi que de certains officiers ministériels.

Par arrêt du 15 mars 2023, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a partiellement confirmé cette ordonnance de renvoi.

Par actes des 2, 3, 5, 6, 9 et 10 novembre 2009, soutenant que les opérations immobilières étaient affectées de diverses irrégularités, les époux [C] ont fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles d’obtenir la nullité des contrats de réservation ainsi que des actes de vente, de prêt et baux commerciaux subséquents, les sociétés [Localité 21], VILLAGE VERT MONTEVRAIN, LE LOGIS, ROND POINT DU M, BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE venant aux droits de la société UCB, CAMEFI, CIFFRA, CRCAM NORD, BPI, Me [W] et Me [V].

Cette instance a été enregistrée sous le n° de RG 09/18700.

Par acte du 27 avril 2010, M. et Mme [C] ont fait assigner la société APOLLONIA ainsi que son liquidateur, Me [L], en intervention forcée.

Cette assignation, enrôlée sous le n° de RG 10/6499, a été jointe à la précédente le 1er juin 2010.

Par ordonnance du 15 novembre 2010, le juge de la mise en état, saisi par la société APOLLONIA, redevenue in bonis, d’une demande de sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pénale, s’est déclaré incompétent pour statuer sur cette demande et a renvoyé les parties à conclure au fond sur ce sursis.

Par jugement du 12 juillet 2011, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris du 5 décembre 2013, le tribunal a rejeté la demande de sursis à statuer, relevant que la décision à intervenir sur l’action publique, laquelle était engagée pour des infractions de faux, n’avait pas d’incidence sur la présente instance, relative à des nullités d’actes pour violation des règles de droit civil.

Par acte des 5 et 9 décembre 2011, Me [W] a fait assigner en intervention forcée et garantie les sociétés MMA IARD, AXA FRANCE IARD, ALLIANZ IARD et GENERALI IARD, en leur qualité d’assureurs des notaires.

Cette instance, enrôlée sous le n° de RG 11/17712, a été jointe à la précédente le 6 février 2012.

La société APOLLONIA a été placée en liquidation judiciaire le 13 octobre 2011 par le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence, Me [A] étant désigné en qualité de liquidateur.

Par acte du 8 décembre 2011, M. et Mme [C] ont fait assigner Me [A] ès qualités en intervention forcée.

Cette instance, enrôlée sous le n° de RG 12/1296, a été jointe à la précédente le 6 février 2012.

Par ordonnance du 29 avril 2013, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris du 5 décembre 2013, le juge de la mise en état a notamment :

Déclaré parfait le désistement de M. et Mme [C] à l’encontre des sociétés VILLAGE VERT MONTEVRAIN, LE LOGIS, ROND POINT DU M, BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, CRCAM NORD, BPI et CIFFRA et constaté l’extinction de ces instances,

Mis hors de cause Me [L] ès qualités.

Par acte du 13 juin 2013, la société CAMEFI a assigné en intervention forcée et garantie Me [P] et la SCP [P] DUVAL ORMEZZANO – MANDRAN.

Cette instance, enrôlée sous le n° de RG 13/9542, a été jointe à la précédente le 16 septembre 2013.

Par conclusions signifiées le 14 septembre 2015, les époux [C] ont maintenu leurs demandes initiales en nullité et, à titre additionnel, ont sollicité la condamnation solidaire des notaires dans la cause ainsi que de la société APOLLONIA au paiement de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices, de nature économique et moral.

Par ordonnance du 11 avril 2016, confirmé par arrêt du 24 février 2017 de la cour d’appel de Paris, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer, dans l’attente de l’issue de la procédure pénale, présentée par les sociétés MMA IARD, AXA FRANCE IARD et ALLIANZ IARD.

Par ordonnance du 17 mai 2016, le juge de la mise en état a ordonné « le retrait administratif du rôle » de l’affaire RG 09/18700, en l’état de l’appel interjeté contre l’ordonnance du 11 avril 2016.

L’affaire a été rétablie le 23 octobre 2017 à la demande de M. et Mme [C], sous le n° de RG 17/14553.

Par ordonnance du 25 octobre 2018, le juge de la mise en état a ordonné aux époux [C] de communiquer à l’ensemble des défendeurs constitués les protocoles transactionnels conclus avec les établissements bancaires à l’encontre desquels ils s’étaient désistés de leurs demandes initiales, ou de justifier de l’existence d’une clause de confidentialité et du refus opposé par leur cocontractant à sa levée.

Par ordonnance du 28 juin 2019, le juge de la mise en état, saisi par Me [W] d’un incident suite à la non-communication des protocoles, a rejeté la demande de communication des protocoles, relevant l’existence de clauses de confidentialité et d’un refus de les lever par les établissements bancaires concernés, soit implicitement, soit expressément.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 27 septembre 2021.

Par ordonnance du 18 février 2022, il a rejeté la demande en révocation d’ordonnance de clôture formée par M. et Mme [C], qui indiquaient souhaiter verser aux débats de nouvelles pièces issues de la procédure pénale et obtenir un sursis à statuer dans l’attente de l’issue de cette procédure, relevant l’absence de cause grave survenue depuis la clôture de l’instruction, soulignant notamment que les demandeurs avaient toujours soutenu, pour s’opposer aux demandes de sursis à statuer présentées en défense, que l’instance pénale était sans incidence sur l’instance civile qu’ils avaient introduite.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 6 décembre 2022, au cours de laquelle a été discutée la force probante des documents produits par les demandeurs pour justifier de la publication, à la publicité foncière, de leur demande en nullité de vente objet de la présente instance.

Le tribunal a sollicité une note en délibéré des demandeurs pour qu’ils justifient d’une mise en cause, dans la présente instance, de la CAISSE REGIONALE DE GARANTIE DE LA RESPONSABILITÉ DES NOTAIRES DE LA COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE, dont ils demandent la condamnation, aux motifs que si dans un autre dossier plaidé le même jour et dont l’objet est similaire, cette caisse a été assignée par un des défendeurs, cela ne semble pas être le cas dans la présente instance, ainsi qu’une note en délibéré de la société CAMEFI pour que celle-ci explicite sa demande de condamnation des demandeurs à payer la somme de 212.601,72 euros, sous déduction des échéances effectivement réglées « sous réserve de les déclarer acquises au banquier ».

Par note en délibéré reçue le 12 décembre 2022, le conseil des demandeurs a indiqué maintenir ses demandes et s’en rapporter à justice sur la condamnation de la CAISSE REGIONALE DE GARANTIE DE LA RESPONSABILITE DES NOTAIRES DE LA COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE, en l’état des débats existants entre cette dernière et les compagnies d’assurance quant à la prise en charge des condamnations qui pourraient être prononcées contre les notaires présents dans la cause.

Par note en délibéré reçue le 15 décembre 2022, le conseil de la société CAMEFI a indiqué que la formule « sous réserve de les déclarer acquises au banquier » signifie qu’elle sollicite, si le prêt était annulé, que les échéances réglées soient déduites de la condamnation à restitution dont elle serait redevable.

Par jugement du 15 février 2024 (RG n°17/14553), le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

— reçoit la SCP DUBOST-[W]-[H] en son intervention volontaire,

— déclare irrecevables les demandes de M. et Mme [C] formées à l’encontre de la CAISSE REGIONALE DE GARANTIE DE LA RESPONSABILITE DES NOTAIRES DE LA COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE,

— rejette la demande de mise hors de cause de Me [V],

— rejette la demande de sursis à statuer présentée par la SCP DUBOST [W]-[H], Me [W], Me [V], la société MMA IARD, la société AXA France IARD, la société ALLIANZ IARD et la société GENERALI IARD,

— rejette les demandes de la SCP DUBOST-[W] [H], de Me [W] et de Me [V] tendant à voir écarter des débats des allégations ou arguments en lien avec la procédure pénale,

— déclare recevables les demandes de M. et Mme [C] en nullité de la vente intervenue le 22 juin 2005 entre eux-mêmes et la société SNC [Localité 21] LES RESIDENTIELLES, en nullité du contrat de prêt conclu le 22 juin 2005 avec la CAISSE MEDITERRANEENNE DE FINANCEMENT (CAMEFI) et en paiement de dommages et intérêts dirigées contre Me [W] et Me [V],

— rejette les demandes de M. et Mme [C] en nullité du contrat de réservation conclu le 12 janvier 2005 pour un lot B9 d’un ensemble à construire à [Localité 21] (63), du bail commercial conclu sur ce lot le 12 janvier 2005, de la vente intervenue le 22 juin 2005 entre eux-mêmes et la société SNC [Localité 21] LES RESIDENTIELLES portant sur ce lot n°B9 devenu le lot n°15 de l’immeuble à construire et en nullité du contrat de prêt conclu le 22 juin 2005 avec la CAISSE MEDITERRANEENNE DE FINANCEMENT (CAMEFI),

— rejette toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts formées par M. et Mme [C] à l’encontre la société APOLLONIA, représentée par son liquidateur judiciaire, de Me [W], de Me [V] et des sociétés MMA IARD, ALLIANZ IARD, AXA FRANCE IARD et GENERALI IARD,

— rejette les demandes en production de pièces formées par la SCP DUBOST-[W]- [H], Me [W] et Me [V],

— rejette les demandes en paiement de la CAISSE MEDITERRANEENNE DE FINANCEMENT (CAMEFI) dirigées contre M. et Mme [C],

— rejette la demande de la SCP DUBOST-[W] [H] en condamnation de M. et Mme [C] en paiement de dommages et intérêts,

— déclare sans objet les demandes subsidiaires en indemnisation ainsi que les appels en garantie formés par l’ensemble des défendeurs,

— laisse à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposés,

— rejette toutes les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire,

— rejette toutes autres demandes.

M. [X] [C] et Mme [U] [S] épouse [C] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 10 avril 2024 intimant devant la cour :

— la SAS APOLLONIA

— Me [G] [A]

— la SNC [Localité 21] LES RESIDENTIELLES

— la société CAISSE MEDITERRANEENNE DE FINANCEMENT (CAMEFI)

— Me [B] [V]

— Me [R] [W]

— Me [E] [P]

— la SCP DUBOST-[W]-[H]

— la SELARL DUVAL-ORMEZZANO-RICHAUD

— la SA AXA FRANCE IARD

— la SA ALLIANZ IARD

— la SA GENERALI IARD

— la SA MMA IARD.

La SAS APOLLONIA et la SCP BR Associés prise en la personne de Me [Y], en qualité de mandataire liquidateur judiciaire de la SAS Apollonia, en remplacement de Me [G] [A], n’ont pas constitué avocat.

La procédure devant la cour a été clôturée à l’audience le 15 mai 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 13 mai 2025, par lesquelles Monsieur [X] [C] et Madame [U] [C], appelants, invitent la cour à :

Vu les articles 1124, 1199, 1224 et suivants,1352 et suivants, 1240 du Code civil ;

Vu le décret n°71-942 du 26 novembre 1971 relatif aux règles de fonctionnement de la profession de notaire ;

Vu la jurisprudence visée,

Vu les pièces citées,

DECLARER recevables et bien fondés les Consorts [C] à attraire devant la Cour par le biais d’une assignation en intervention forcée le nouveau liquidateur de la société APOLLONIA, la S.C.P. BR ASSOCIES prise en la personne de Maître [T] [Y], nommée en remplacement du précédent liquidateur Maître [G] [A].

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes en paiement de dommages et intérêts formées par M. et Mme [C] à l’encontre de Mes [P], [W], [V], la SCP [W] ' [H], et compagnies d’assurance MMA IARD, ALLIANZ IARD, AXA France IARD, GENERALI IARD ;

Et, statuant à nouveau

JUGER que Mes [P], [W] et [V] ont manqué à leur devoir de conseil ;

JUGER que les époux [C] ont subi un préjudice économique

Et en conséquence,

CONDAMNER solidairement Mes [P], [W], [V], la SCP [W] ' [H] et les sociétés MMA IARD, ALLIANZ IARD, AXA France IARD, GENERALI IARD à payer aux époux [C] :

À titre principal, à leur perte de chance de ne pas subir de moins-values sur leurs acquisitions immobilières, chiffrée à la somme de 311 681,7 euros.

À titre subsidiaire, à leur perte nette d’investissement après déduction du crédit de TVA et de l’abandon partiel de créances par certaines banques, d’un montant de 281 590,57 euros.

JUGER que les époux [C] ont subi un préjudice moral en raison de la gestion des conséquences personnelles et financières désastreuses des investissements Apollonia depuis 2009

Et en conséquence,

CONDAMNER solidairement Me [P], [W], [V], la SCP [W] ' [H], et les sociétés d’assurance MMA IARD, ALLIANZ IARD, AXA France IARD, GENERALI IARD à payer la somme de 50.000 euros au profit des époux [C], à titre de réparation de leur préjudice moral.

DEBOUTER tout intimé de toute demande, fin et prétention dirigée à l’encontre des époux [C].

CONDAMNER solidairement tous les intimés à payer aux époux [C] la somme de 30.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel ;

Les appelants justifient avoir fait signifier leurs conclusions du 10 juillet 2024, dont les prétentions à l’encontre de Me [T] [Y] et la SAS APOLLONIA sont identiques aux dernières conclusions susvisées du 13 mai 2025, d’une part, à Me [T] [Y], SCP BR ASSOCIES, en qualité de liquidateur remplaçant de la SAS APOLLONIA selon un procès-verbal d’huissier du 12 juillet 2024 remis à personne morale et, d’autre part, à la SAS APOLLONIA selon un procès-verbal d’huissier du 15 juillet 2024 de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile) ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 2 octobre 2024, par lesquelles la SNC [Localité 21] LES RESIDENTIELLES, intimée, invite la cour à :

Vu l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation,

Vu les articles 1116 et suivants du code civil dans leur version antérieure à l’ordonnance n°2016-110 du 10 février 2016,

Vu les pièces versées aux débats

CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En conséquence,

DÉBOUTER toute partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SNC [Localité 21] LES RESIDENTIELLES ;

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [C] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, par Maître Bruno REGNIER ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 20 août 2024, par lesquelles la CAISSE MEDITERRANEENNE DE FINANCEMENT (CAMEFI), intimée, invite la cour à :

Vu notamment les articles 1134 et 1319 et suivants du code civil,

Vu les articles L 312-1 et suivants anciens et L 313-1 et suivants nouveaux du code de la consommation ;

Vu le protocole souscrit entre les parties

Vu les articles 14 à 17 du CPC et 6 de la CEDH

ANNULER le jugement en ce qu’il a violé le principe du contradictoire

EN TOUT ETAT,

REFORMER la décision de première instance en ce qu’elle a :

« Rejette les demandes en paiement de la CAISSE MEDITERRANEENE DE FINANCEMENT (CAMEFI) dirigées contre de M. et Mme [C] »

STATUANT A NOUVEAU :

DIRE ET JUGER QUE la demande en paiement était recevable et fondée et fait actuellement l’objet d’un protocole d’accord en date du 18 septembre 2023 homologué,

En cas de non-respect du protocole,

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [C] au paiement de la somme de 214 326 euros au 20 juin 2023, outre les intérêts courant au taux contractuel majoré de 8.5% l’an et les cotisations d’assurance vie de 0.363% l’an à compter du 20 juin 2023, en deniers ou quittances (à déduire les paiements effectués dans le cadre du protocole),

CONSTATER l’absence de demandes formée par les époux [C] à l’égard de la CAISSE MEDITERRANEENNE DE FINANCEMENT,

DEBOUTER toute partie de ses demandes, fins et prétentions en ce qu’elles seraient dirigées contre la CAMEFI,

CONDAMNER tous succombants au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER tous succombants aux entiers dépens ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 8 octobre 2024, par lesquelles Maître [V] [B], intimé, invite la cour à :

Infirmer la décision en ce qu’elle a rejeté le moyen de prescription de l’action en responsabilité contre les Notaires, formulée longtemps après l’assignation ;

Dire et juger prescrites les actions indemnitaires dirigées contre les concluants ;

Confirmer la décision en ce qu’elle a débouté des appelants de leur action indemnitaire ;

SUBSIDIAIREMENT

Juger que les appelants ne rapportent pas la preuve d’un défaut de Conseil en relation avec une perte de chance ou une perte financière pour un préjudice à propos duquel il refuse de produire les déclarations fiscales ;

Débouter tout concluant de toutes ses demandes, fins et conclusions qui pourraient être dirigées contre les concluants.

Condamner les époux [C] au paiement d’une somme de 5.000 € par application de l’article 700 du CPC.

Condamner les investisseurs, demandeurs, aux entiers dépens de la présente instance distraits au profit de la SCP RONZEAU, avocat sur son affirmation de droit ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 7 mai 2025, par lesquelles Maître [R] [W] et la SCP DUBOST – [W] ' [H], intimés, invitent la cour à :

Vu les articles 122, 124,700 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu l’article L.121-22 du Code de la consommation,

Vu l’article 28-4° et l’article 30 du Décret 55-22 du 4 janvier 1955,

Vu l’article 14 du Décret 71-941 du 26 novembre 1971,

Vu la loi du 25 Ventôse an XI,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces adverses,

Vu les pièces versées aux débats

A TITRE PRINCIPAL

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a reçu la SCP DUBOST [W] [H] en son intervention volontaire ;

Débouter les appelants de toutes leurs demandes en paiement de dommages et intérêts à l’encontre de la société APOLLONIA, de Maître [W], de Maître [V] ;

Réformer le jugement entrepris et écarter des débats les allégations ou arguments en lien avec la procédure pénale ;

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes en production de pièces formées par la SCP DUBOST [W] [H], Maître [W], Maître [V] ;

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de la SCP DUBOST [W] [H] en condamnation de Monsieur et Madame [C] en paiement de dommages et intérêts.

ET STATUANT A NOUVEAU

Condamner les consorts [C] au paiement d’une somme de 5 000 € en raison de l’atteinte portée à l’honneur et à la réputation de la SCP DUBOST [W] [H] en application de l’article 1240 du Code civil.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

Condamner les sociétés MMA IARD, la société AXA France IARD, la société ALLIANZ IARD et la société GENERALI IARD à relever et garantir tout éventuel engagement de la responsabilité civile de Maître [R] [W] et de la Société Civile Professionnelle de Notaires Serge DUBOST – [R] [W] ' [Z] [H], et des condamnations pécuniaires qui seraient prononcées à son encontre.

Condamner les consorts [C] au règlement de la somme de 6.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 7 avril 2025, par lesquelles Maître [E] [P] et la SELARL ARMELLE DUVAL-ORMEZZANO – VINCENT RICHAUD NOTAIRES ASSOCIES, intimés, invitent la cour à :

Vu les dispositions de l’article 564 du CPC,

Vu l’article 1382 du Code civil,

À titre principal :

JUGER que les époux [C] ne formaient aucune prétention financière en première instance à l’encontre de Maître [P] et la société DUVAL-ORMEZZANO RICHAUD à l’analyse des conclusions récapitulatives n° 4 signifiées par RPVA le 28 mai 2021.

EN CONSÉQUENCE,

JUGER les prétentions financières formées pour la première fois en appel par les époux [C] à l’encontre de Maître [P] et la société notariale irrecevables.

À titre subsidiaire :

JUGER qu’il n’existe aucun lien juridique, ni financier entre Maître [P] et la société APOLLONIA.

JUGER que l’intervention de Maître [P], s’agissant des actes de ventes et de prêts régularisés au profit des époux [C], n’est pas le fait de la société APOLLONIA.

JUGER que l’étude de Maître [P] a été saisie directement par la société NEXITY GEORGE V, dont dépendait la S.N.C. [Localité 21] LES RESIDENTIELLES, en qualité de promoteur vendeur de l’ensemble immobilier situé à [Localité 21].

JUGER que Maître [P] n’est pas intervenu s’agissant de la négociation des conditions financières tant de l’acte de vente que de l’acte de prêt.

JUGER que la procuration régularisée par Maître [W] sur le fondement de laquelle les époux [C] étaient représentés aux actes de vente et de prêt du 22 juin 2005 est parfaitement régulière et valable.

JUGER que Maître [P] a assuré l’efficacité et la validité des actes de ventes et de prêts qu’il a régularisés.

JUGER que les éléments en possession de Maître [P] ne permettaient en aucun cas de suspecter une quelconque irrégularité s’agissant des conditions d’acceptation de l’offre de prêt.

JUGER que Maître [P] n’était tenu à aucun devoir de conseil et d’information ni de mise en garde à l’égard des acquéreurs s’agissant de l’opportunité économique de l’opération de vente régularisée.

JUGER que les époux [C] ne peuvent solliciter un préjudice économique lié à la revente préjudiciable du bien alors même qu’ils agissent en nullité.

JUGER que les époux [C] ne sollicitent plus la nullité des actes de vente et de prêt du 22 juin 2005.

JUGER que les époux [C] sont défaillants dans l’administration de la preuve d’une quelconque surévaluation des prix de ventes.

JUGER que les préjudices financiers allégués par les époux [C] ne sont justifiés par aucune pièce probante que ce soit dans leur principe ou dans leur quantum.

JUGER que la société CAMEFI ne rapporte pas la preuve d’une faute commise par Maître [P] lors de la régularisation des actes de vente et de prêt du 22 juin 2005.

EN CONSÉQUENCE,

JUGER que la responsabilité tant de Maître [P] que de la SCP notariale ne saurait être retenue.

CONFIRMER le jugement ayant débouté les époux [C] de leurs prétentions financières.

CONDAMNER les époux [C] à verser tant à Maître [P] qu’à la SCP notariale une somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER les époux [C] aux entiers dépens de l’instance ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 5 mai 2025, par lesquelles la MMA IARD, la Compagnie AXA FRANCE IARD, la Société ALLIANZ IARD et la Compagnie GENERALI IARD, intimées, invitent la cour à :

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de PARIS le 15 février 2024 en ce qu’il a rejeté toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts formées par les époux [C] à l’encontre des sociétés MMA IARD, ALLIANZ IARD, AXA FRANCE IARD et GENERALI IARD,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

JUGER que les notaires n’ont commis aucune faute,

JUGER que le préjudice invoqué par les époux [C] n’est pas certain, né et actuel, et qu’il est de toutes façons sans lien de causalité avec les manquements allégués,

REJETER toute demande indemnitaire présentée par les époux [C] ou toute autre partie, à l’encontre des notaires défendeurs et DIRE sans objet les demandes formées à l’encontre des sociétés MMA IARD, ALLIANZ IARD, AXA FRANCE IARD et GENERALI IARD,

DEBOUTER les époux [C] de toutes leurs demandes formées à l’encontre des sociétés MMA IARD, ALLIANZ IARD, AXA FRANCE IARD et GENERALI IARD,

SUR LA GARANTIE D’ASSURANCE, à supposer que la Cour fasse droit aux demandes des époux [C] :

Vu l’article 378 du Code de Procédure Civile,

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de PARIS le 15 février 2024 en ce qu’il a rejeté la demande de sursis à statuer présentée par les sociétés MMA IARD, ALLIANZ IARD, AXA FRANCE IARD et GENERALI IARD,

JUGER qu’en l’état de la procédure pénale pendante devant le Tribunal Correctionnel de MARSEILLE, il n’est pas possible de trancher le débat sur la garantie d’assurance,

ORDONNER le sursis à statuer au titre des demandes de garantie formées à l’encontre des sociétés MMA IARD, ALLIANZ IARD, AXA FRANCE IARD et GENERALI IARD, quel qu’en soit leur auteur, et ce jusqu’au prononcé d’une décision pénale définitive dans le cadre de la procédure pénale près le Tribunal Correctionnel de MARSEILLE, appels en garantie qui seront en tant que de besoin disjoints des autres demandes

EN TOUTE HYPOTHESE,

REJETER toute demande en garantie formée à l’encontre des sociétés MMA IARD, ALLIANZ IARD, AXA FRANCE IARD et GENERALI IARD, quel qu’en soit leur auteur,

RECONVENTIONNELLEMENT

CONDAMNER tous succombants à régler aux sociétés MMA IARD, ALLIANZ IARD, AXA FRANCE IARD et GENERALI IARD une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ;

SUR CE,

Les appelants justifient avoir fait signifier la déclaration d’appel, d’une part, à Me [G] [A] en qualité d’ancien liquidateur de la SAS APOLLONIA, selon un procès-verbal d’huissier du 14 juin 2024 remis à domicile, et d’autre part à la SAS APOLLONIA, selon un procès-verbal d’huissier du 18 juin 2024 de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile) ; l’arrêt sera rendu par défaut ;

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Au préalable, il convient de constater que le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a statué ainsi :

— reçoit la SCP Dubost-[W]-[H] en son intervention volontaire,

— déclare irrecevables les demandes de M. et Mme [C] formées à l’encontre de la Caisse Régionale de Garantie de la Responsabilité des Notaires de la Cour d’Appel d’Aix en Provence,

— rejette la demande de mise hors de cause de Me [V],

— déclare recevables les demandes de M. et Mme [C] en nullité de la vente intervenue le 22 juin 2005 entre eux-mêmes et la société SNC [Localité 21] Les Résidentielles, en nullité du contrat de prêt conclu le 22 juin 2005 avec la Caisse Méditerranéenne de Financement (Camefi) et en paiement de dommages et intérêts dirigées contre Me [W],

— rejette les demandes de M. et Mme [C] en nullité du contrat de réservation conclu le 12 janvier 2005 pour un lot B9 d’un ensemble à construire à [Localité 21] (63), du bail commercial conclu sur ce lot le 12 janvier 2005, de la vente intervenue le 22 juin 2005 entre eux-mêmes et la société SNC [Localité 21] Les Résidentielles portant sur ce lot n°B9 devenu le lot n°15 de l’immeuble à construire et en nullité du contrat de prêt conclu le 22 juin 2005 avec la Caisse Méditerranéenne de Financement (Camefi),

— rejette toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts formées par M. et Mme [C] à l’encontre la société Apollonia, représentée par son liquidateur judiciaire ;

D’autre part, il y a lieu de relever que par conclusions du 20 novembre 2024, M. et Mme [C] se sont désistés de leur appel à l’encontre de la Camefi mais que celle-ci n’a pas accepté le désistement ;

SUR LA DEMANDE DE PRONONCER LA NULLITE DU JUGEMENT

La Camefi, organisme bancaire, soulève la nullité du jugement pour violation du principe du contradictoire ; elle conclut que les époux [C] n’ont pas contesté l’exigibilité de la créance, et que le tribunal a soulevé d’office ce moyen sans rouvrir les débats ;

Les époux [C] ne concluent pas sur ce point ;

En l’espèce, aux termes du jugement, le tribunal a rejeté les demandes en paiement de la Camefi au motif qu’elle ne justifiait pas que les conditions étaient remplies pour la déchéance du terme ;

Il en ressort que le tribunal n’a pas soulevé d’office un moyen qui n’était pas mentionné dans les dernières conclusions récapitulatives des époux [C] du 28 mai 2021 (pièce 49 [P]) mais a seulement vérifié que les conditions étaient remplies pour pouvoir faire droit à la demande de la Camefi ;

La demande en appel de la Camefi de prononcer la nullité du jugement est donc rejetée ;

SUR LA RECEVABILITE DE L’ASSIGNATION EN INTERVENTION FORCEE EN APPEL

En l’espèce, il y a lieu de déclarer recevables les consorts [C] en leur assignation en intervention forcée en appel à l’égard de la SCP BR Associés prise en la personne de Me [Y], en qualité de mandataire liquidateur judiciaire de la SAS Apollonia, en remplacement de Me [G] [A] ;

SUR LA RECEVABILITE DES PRETENTIONS NOUVELLES EN APPEL

Me [P] et la société notariale afférente soulèvent l’irrecevabilité des demandes des époux [C] contre eux au motif qu’il s’agit de prétentions nouvelles en appel ;

Les époux [C] ne répondent pas à ce moyen ;

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait’ ;

Aux termes de l’article 565 du même code, 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent’ ;

Aux termes de l’article 566 du même code, 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire’ ;

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier qu’en première instance, les époux [C] n’ont pas assigné Me [P] et la société notariale afférente ; c’est la Camefi qui les a assignés le 13 juin 2013 ;

D’autre part, les époux [C] n’ont formé aucune demande en première instance à l’encontre de Me [P] et cette société notariale ;

Même si les époux [C] sollicitent dans le dispositif de leurs conclusions en appel d’infirmer le jugement entrepris « en ce qu’il a rejeté les demandes en paiement de dommages et intérêts formées par M. et Mme [C] à l’encontre de Me [P] », une telle disposition n’est pas mentionnée dans le jugement ;

Les demandes en appel des époux [C] de condamner Me [P] à leur verser des dommages et intérêts ne tendent pas aux mêmes fins que celles soumises au tribunal et sont donc de nouvelles prétentions ; elle n’ont pas pour objet d’opposer compensation, de faire écarter les prétentions adverses, de faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait et ne sont pas l’accessoire la conséquence ou le complément nécessaires de leurs prétentions formées en première instance ;

Elles sont donc irrecevables au sens de l’article 564 du code de procédure civile ;

En conséquence, il y a lieu de constater que la cour n’est pas saisie de la demande en appel des époux [C] tendant à infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes en paiement de dommages et intérêts formées par M. et Mme [C] à l’encontre de Me [P] ;

Et il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes en appel des époux [C] de :

— juger que Me [P] a manqué à son devoir de conseil ;

— condamner Me [P] à payer aux époux [C] :

¿à titre principal, à leur perte de chance de ne pas subir de moins-values sur leurs acquisitions immobilières, chiffrée à la somme de 311.681,7 €,

¿à titre subsidiaire, à leur perte nette d’investissement après déduction du crédit de TVA et de l’abandon partiel de créances par certaines banques, d’un montant de 281.590,57 €,

¿la somme de 50.000 € à titre de réparation de leur préjudice moral ;

SUR LE REJET DE LA DEMANDE DE SURSIS A STATUER DANS L’ATTENTE DU PROCES PENAL

Le sursis à statuer était sollicité par les notaires et leurs sociétés d’assurances en première instance ; en appel ce sont uniquement les assurances qui contestent le rejet de cette demande ;

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, « La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine » ;

En l’espèce, les premiers juges ont exactement retenu que « les textes applicables en matière civile quant au droit de la vente immobilière et au devoir de conseil du notaire sont distincts des textes réprimant les infractions pénales qui sont le fondement des mises en examens opérées par le juge d’instruction » ;

Dès lors, même si les agissements reprochés à la société Apollonia et aux notaires dans le cadre de l’instance pénale sont pour partie semblables à ceux invoqués dans la présente instance, il n’apparaît pas nécessaire de surseoir à statuer dans l’attente de l’issue du procès pénal puisque les textes applicables en matière civile permettent à la juridiction civile de trancher au fond le litige dont elle est saisie ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de sursis à statuer présentée par la SCP Dubost-[W]-[H], Me [W], Me [V], la société MMA Iard, la société AXA France Iard, la société Allianz Iard et la société Generali Iard ;

SUR LE REJET DE LA DEMANDE D’ECARTER LES PIECES DE LA PROCEDURE PENALE PRODUITES PAR M. ET MME [C]

En appel, les sociétés d’assurance des notaires sollicitent que les pièces pénales soient écartées, en alléguant l’absence d’égalité des armes au motif que seules quelques pièces sont produites ;

En l’espèce, les premiers juges ont justement relevé que « M. et Mme [C] produisent in extenso les pièces de la procédure pénale dont ils se prévalent, et les défendeurs ne listant ni ne précisant les argumentations qui devraient être écartées, ils n’établissent aucune violation du principe de la contradiction ou de la loyauté des débats, étant au surplus rappelé qu’ils ont la possibilité de verser aux débats les éléments de la procédure pénale qu’ils estiment utiles » ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de la SCP Dubost-[W]-[H], de Me [W] et de Me [V] tendant à voir écarter des débats des allégations ou arguments en lien avec la procédure pénale ;

SUR LA FIN DE NON-RECEVOIR RELATIVE A LA PRESCRIPTION DE L’ACTION EN RESPONSABILITE DELICTUELLE DES EPOUX [C] A L’ENCONTRE DE Me [V]

Les époux [C] sollicitent de condamner les notaires, dont Me [V], à leur verser des dommages et intérêts au titre du préjudice qu’ils ont subi en conséquence du manquement au devoir de conseil desdits notaires ;

Me [V] oppose une fin de non-recevoir à cette demande qui a été formée pour la première fois le 14 septembre 2015 et sollicite de juger prescrite l’action indemnitaire dirigée contre lui ; il estime que l’assignation de novembre 2009 était exclusivement fondée sur la nullité des actes conclus en 2005 et 2006 et qu’en 2015, les époux [C] ont changé d’argument et de fondement juridique pour demander des dommages et intérêts sur le fondement du défaut d’information à la date de passation des actes ; il précise que dans leurs conclusions de première instance, les époux [C] reconnaissent s’être aperçus des difficultés dans les deux ans et que cela démontre que dès 2007-2008, ils auraient pu connaître la nécessité d’assigner en justice ;

Les époux [C] opposent que le point de départ de la prescription est la date à compter de laquelle ils ont connu le dommage, soit le caractère surévalué du prix d’acquisition, le caractère excessif de l’endettement et la vocation à l’échec des opérations de défiscalisation, sachant que les reventes ne sont intervenues qu’à partir de février 2011 et la clôture de l’instruction pénale en octobre 2019 ;

Le tribunal a considéré que « Le délai de prescription de l’action en responsabilité intentée par M. et Mme [C] ne courant pas à compter de la conclusion des actes incriminés, mais à compter de la date à laquelle ils ont connu le dommage qu’ils allèguent, soit l’acquisition de biens vendus à un prix surévalué, le constat d’un endettement excessif et des opérations de défiscalisation vouées à l’échec, il appartient aux demandeurs au constat de la prescription de prouver que M. et Mme [C] ont eu connaissance de ces éléments plus de 5 ans avant leur première demande indemnitaire, et donc qu’ils ont eu connaissance de ces éléments avant le 14 septembre 2010. Or la SCP Dubost-[W]-[H], Me [W] et Me [V] n’apportent aucune offre de preuve sur ces points et n’établissement donc pas que la prescription est acquise » ;

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable en l’espèce, 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer’ ;

Aux termes de l’article 2270-1 alinéa 1 du code civil, dans sa version en vigueur du 16 juin 1998 au 19 juin 2008, « Les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation » ;

La prescription d’une action en responsabilité (dans le cadre d’une affaire antérieure à la loi de 2008) ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance (1ère chambre civile, 11 mars 2010, pourvoi n°09-12710) ;

Aux termes de l’article 2224 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 19 juin 2008, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » ;

Aux termes de l’article 2222 du code civil, modifié par la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, « En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure » ;

En l’espèce, les époux [C] sollicitent de condamner les notaires, dont Me [V], à leur verser des dommages et intérêts au titre du préjudice qu’ils ont subi en conséquence du manquement au devoir de conseil desdits notaires ; au titre de ce préjudice, tant en première instance qu’en appel, ils sollicitent, à titre principal, des sommes au titre de la perte de chance de ne pas subir de moins-value sur leurs acquisitions immobilières, et pour calculer le montant de cette moins-value, il déduisent du coût initial d’achat, la valeur de revente, et à titre subsidiaire, des sommes au titre de la perte nette d’investissement après déduction du crédit de TVA et de l’abandon partiel de créances par certaines banques ;

Compte tenu de la jurisprudence antérieure à la loi du 17 juin 2008, aux termes de laquelle le point de départ de la prescription d’une action en responsabilité est la date à laquelle le titulaire de l’action a eu connaissance du dommage et compte tenu des dispositions de l’article 2224 du code civil dans sa version en vigueur depuis la loi du 17 juin 2008, aux termes desquelles le point de départ de la prescription d’une action personnelle est la date à laquelle le titulaire de l’action a connu les faits lui permettant d’exercer son action, il convient de considérer que le délai de prescription de l’action en responsabilité délictuelle intentée par les époux [C] à l’encontre de Me [V], notaire, ne court pas à compter de la conclusion des actes instrumentés par Me [V], mais à compter de la date à laquelle les époux [C] ont connu ou auraient dû connaître les faits leur permettant de l’exercer c’est-à-dire la date à laquelle ils ont connu le dommage qu’ils allèguent ;

Me [V] produit un extrait des conclusions des époux [C] notifiées en première instance le 21 septembre 2020 (pièce 5 [V]), dans lesquelles ceux-ci écrivent :

« Au cours des deux premières années, le système a fonctionné sans laisser apparaître aucune faille, les victimes percevant durant cette période des intérêts intercalaires versés par les promoteurs dans l’attente de la livraison du bien ainsi, que le remboursement de la TVA acquittée lors de l’acquisition du bien.

Toutefois, lorsque les propriétaires ont tenté de louer ces biens au prix qui leur avait été conseillé, ils se sont aperçus que :

— les loyers ne couvraient pas l’ensemble des charges,

— la valeur économique des biens avait été substantiellement surévaluée (les empêchant de les vendre et rembourser ainsi leur crédit par anticipation),

— les avantages fiscaux promis n’étaient pas source d’une réelle compensation leur permettant une opération neutre sur le plan financier » ;

Cet extrait des conclusions, tiré de l’exposé des faits, ne comporte que des considérations générales sur l’ensemble des opérations liées à « l’affaire Apollonia » et aucune disposition spécifique aux époux [C] ; il ne peut donc pas en être déduit que la date à laquelle les époux [C] ont eu connaissance dans leur ampleur du caractère surévalué des prix d’acquisition leur permettant de calculer le montant de la moins-value sur les opérations immobilières et des insuffisances des loyers et des avantages fiscaux leur permettant de calculer le montant de la perte nette d’investissement, soit intervenue plus de 5 ans avant le 14 septembre 2015, soit avant le 14 septembre 2010 ;

Me [V] ne démontre donc pas que la prescription était acquise à la date du 14 septembre 2015 ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a déclaré recevables les demandes de M. et Mme [C] en paiement de dommages et intérêts dirigées contre Me [V] ;

SUR LES DEMANDES DE M. ET MME [C] EN DOMMAGES ET INTERETS POUR PREJUDICE ECONOMIQUE ET MORAL ET SUR LES DEMANDES EN PRODUCTION DE PIECES

Les époux [C] agissent à l’encontre des notaires sur le fondement de la responsabilité délictuelle, leur reprochant le manquement à leur devoir de conseil :

— en ne vérifiant pas la réalité des procurations, lesquelles comportaient des incohérences, notamment quant à la présence de la mention « offre de prêt reçue ce jour » ce qui n’était pas toujours le cas,

— en ne vérifiant pas la réalité et l’adéquation des offres de prêts, ni alerté les époux sur le caractère exécutoire des actes de prêts notariés quand le montant total des financements dépassait pourtant manifestement les revenus annuels des concluants à l’époque,

— en ne vérifiant pas la régularité des actes et notamment le respect du délai de rétractation, dont la teneur n’a pas été indiqué aux époux [C], et dont la mention ne figure pas dans la procuration,

— en rencontrant les clients en dehors de la signature des procurations, si tant est que les notaires étaient présents lors de cette étape,

— en ne leur délivrant aucune information ni conseil qui aurait dû porter sur l’opportunité des opérations et le statut fiscal LMP,

— en ne les rencontrant pas dans le cadre de la mise en place du système de procurations ce qui a rendu impossible toute prise de conscience et tout questionnement auprès du notaire,

— en faisant signer les procurations en mode industriel avec des déplacements à la chaîne des notaires ou des clercs ce qui impliquait que le temps n’était pas consacré pour exercer le devoir de conseil,

— en ne rencontrant plus les clients une fois les procurations signées alors même que l’acte de vente n’avait pas encore été établi de sorte qu’il est matériellement impossible de prétendre qu’ils ont pu conseiller sur cet acte,

— en ne recevant pas les clients pour leur délivrer des conseils sur le risque d’endettement, tout contact étant interdit entre les acquéreurs et l’Etude ;

Les époux [C] font valoir les préjudices suivants, dont le fondement est identique à ceux allégués en première instance :

— le préjudice financier :

¿à titre principal, la somme de 311.681,70 € au titre de la perte de chance de ne pas subir de moins-value sur leurs acquisitions immobilières ; pour le calcul de la moins-value, ils présentent pour chacune des 7 opérations en cause, le coût initial d’achat, dont ils déduisent la valeur de revente pour les 6 biens en cause revendus et la valeur estimée de vente avec reprise de LMP pour le lot B9/ Camefi ;

¿subsidiairement, la somme de 281.590,57 € au titre de la perte nette d’investissement après déduction du crédit de TVA et de l’abandon partiel de créances par certaines banques ; pour le calcul de la perte nette d’investissement, ils présentent le montant du déficit net pour chacune des 7 opérations en cause, après déduction de la part prise en charge par la banque pour les 6 opérations hormis celle relative au lot B9/Camefi, et ils déduisent du total obtenu le crédit de TVA remboursée ;

— le préjudice moral en raison de la gestion des conséquences personnelles et financières désastreuses des investissements Apollonia depuis 2009 ;

Les époux [C] concluent relativement au lien de causalité entre les fautes reprochées aux notaires et leurs préjudices que :

— sans la faute des notaires, c’est-à-dire si les époux [C] avaient été dûment conseillés, ils n’auraient pas procédé aux acquisitions litigieuses et ne se seraient donc pas endettés à cette fin ; ils ajoutent qu’ils n’auraient, par conséquent, pas eu à supporter les conséquences financières dont il est fait état ;

— les notaires et leurs assureurs ne peuvent pas faire griefs aux époux [C] d’être parvenus à trouver un accord avec les banques afin de limiter les conséquences de la situation d’endettement excessif intervenus du fait des notaires puisque s’ils avaient dûment été conseillés par ces derniers, ils n’auraient jamais concrétisé les investissements immobiliers qu’ils ont effectués et n’auraient jamais eu à trouver de tels accords ;

Les notaires sollicitent la confirmation du jugement par lequel le tribunal a débouté les époux [C] de leurs demandes, en considérant qu’aucun lien de causalité n’était démontré entre le préjudice réclamé et une faute éventuelle ;

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » ;

Ayant considéré que le lien de causalité entre le dommage prétendu et les fautes alléguées n’était pas établi, la cour d’appel n’était pas tenue de rechercher si ces fautes avaient réellement été commises (1ère chambre civile, 1er décembre 1993, pourvoi n°88-13.142) ;

En l’espèce, le tribunal a, à juste titre, estimé que « Il ressort des conclusions de M. et Mme [C] qu’ils soutiennent qu’ils ont, du fait d’un défaut de conseil des notaires intervenus lors de leurs différentes acquisitions, perdu une chance de ne pas acheter et de ne pas emprunter, puisqu’ils font valoir qu’ils n’ont pas été suffisamment avertis des risques pris lors de leurs investissements.

Or le préjudice réclamé à titre principal est sans lien avec cette chance de ne pas contracter puisqu’ils ne demandent pas à être remis dans la situation financière dans laquelle ils auraient été s’ils n’avaient pas emprunté et acheté les divers biens immobiliers, mais à percevoir les gains qu’ils espéraient faire si les opérations immobilières s’étaient effectivement déroulées comme envisagé, demandant des dommages et intérêts égaux à la différence entre la valeur réelle des biens acquis, le cas échéant après revente, et le prix payé, et arguant d’un préjudice moral consécutif à l’échec financier de l’opération.

Il en est de même du préjudice économique réclamé à titre subsidiaire qui n’est pas calculé sur les sommes qu’ils auraient conservé et pu faire fructifier s’ils n’avaient pas acquis, étant observé qu’ils n’ont pas financé leurs acquisitions sur leurs fonds propres.

Ne prouvant pas de lien de causalité entre les fautes reprochées et les préjudices dont ils réclament réparation, les demandes indemnitaires de M. et Mme [C] dirigées contre Me [V], Me [W] et leurs assureurs seront rejetées, sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur la réalité des fautes reprochées » ;

Il y a lieu d’ajouter que le préjudice des époux [C] en conséquence du manquement à leur devoir de conseil des notaires, à le supposer démontré, au sujet duquel ils estiment que s’il n’avait pas eu lieu, ils n’auraient pas procédé aux acquisitions litigieuses, s’analyse en une perte de chance de ne pas contracter, qui est sans lien avec le préjudice réclamé à titre principal au titre de la perte de chance de ne pas subir de moins-value sur les acquisitions immobilières, calculée en déduisant la valeur de revente du coût initial d’achat, cette moins-value correspondant à la perte des gains qu’ils espéraient faire lors de la revente des biens si les opérations immobilières s’étaient déroulées comme prévues et non à une demande d’être remis dans la situation financière dans laquelle ils auraient été s’ils n’avaient pas procédé aux acquisitions litigieuses ;

Il en est de même du préjudice réclamé à titre subsidiaire au titre de la perte nette d’investissement, calculée en fonction du déficit d’investissement après le reversement de la TVA et l’abandon partiel de créances bancaires, cette perte nette correspondant à la perte des gains qu’ils espéraient faire compte tenu des loyers, du remboursement par l’Etat de la TVA et des avantages de la défiscalisation si les opérations immobilières s’étaient déroulées comme prévues et non à une demande d’être remis dans la situation financière dans laquelle ils auraient été s’ils n’avaient pas procédé aux acquisitions litigieuses ;

Les époux [C] ne démontrant pas que le lien de causalité entre le dommage qu’ils prétendent et les fautes qu’ils allèguent est établi, il convient, sans qu’il n’y ait lieu de rechercher si ces fautes ont réellement été commises, de rejeter leurs demandes indemnitaires à l’encontre de Me [V], Me [W] et leurs assureurs ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a :

— rejeté toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts formées par M. et Mme [C] à l’encontre de Me [W], de Me [V] et des sociétés MMA Iard, Allianz Iard, AXA France Iard et Generali Iard,

— rejeté les demandes en production de pièces (en lien avec lesdites demandes en paiement de dommages et intérêts) formées par la SCP Dubost-[W]-[H], Me [W] et Me [V],

— déclaré sans objet les demandes subsidiaires en indemnisation ainsi que les appels en garantie formés par l’ensemble des défendeurs ;

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

Sur les demandes de la Camefi en paiement du solde du prêt

Le tribunal a rejeté les demandes en paiement de la Camefi dirigées contre M. et Mme [C], au titre du solde du prêt, faute de justifier d’une déchéance du terme régulière ;

La Camefi sollicite de réformer cette décision de première instance et de dire que ses demandes en paiement du solde du prêt dirigées contre M. et Mme [C] étaient fondées ; elle conteste l’interprétation par le tribunal de son courrier du 15 janvier 2010 qui selon elle vaut exigibilité avant poursuite conformément aux termes du contrat ; elle ajoute qu’elle produit en appel trois courriers de mise en demeure de régler les échéances impayées dans un certain délai, sous peine de déchéance du terme et que la déchéance du terme a été prononcée le 15 janvier 2010 ; elle sollicite de dire que la demande fait l’objet d’un protocole d’accord en date du 18 septembre 2023 homologué et de condamner solidairement M. et Mme [C], en cas de non-respect du protocole, au paiement de la somme de 214.326 € au 20 juin 2023, outre les intérêts courant au taux contractuel majoré de 8.5% l’an et les cotisations d’assurance vie de 0.363% l’an à compter du 20 juin 2023, en deniers ou quittances (à déduire les paiements effectués dans le cadre du protocole) ;

M. et Mme [C] se sont désistés de leur appel à l’encontre de la Camefi ; ils précisent seulement dans leurs conclusions « Dans le cadre de discussions transactionnelles menées en parallèle de la procédure, la quasi-totalité des banques a accepté de conclure un accord avec les époux [C], ci-après, le ou les « Protocoles transactionnels » à l’exception, jusqu’à récemment, de la banque Camefi qui avait financé le lot B9 « [Localité 21] ». Un accord transactionnel ayant été conclu avec cette banque, les époux [C] ne forment plus aucune demande en nullité des ventes ou une quelconque autre demande à l’égard des établissements prêteurs » ;

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, applicable à la date du contrat de prêt du 22 juin 2005, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi » ;

Aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part » ;

Aux termes de l’article 1184 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances » ;

Si le contrat de prêt d’une somme d’argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur non commerçant entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut, sauf disposition expresse et non équivoque, être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet, précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle (1ère chambre civile, 22 juin 2017, pourvoi n°16-18.418) ;

La déchéance du terme ne pouvait être déclarée acquise au créancier, par lettres de la banque prononçant la déchéance du terme sans avoir, préalablement, mis en demeure les emprunteurs de régler les échéances impayées ni leur avoir indiqué le délai dont ils disposaient pour ce faire, alors qu’aucune disposition expresse et non équivoque du contrat ne dispensait la banque de la satisfaction de cette exigence (1ère chambre civile, 13 mars 2019, pourvoi n°17-27.102) ;

En l’espèce, l’acte authentique du 22 juin 2005 (pièce 1 Camefi), par lequel la société Camefi a consenti à M. et Mme [C] un prêt de 165.992 € pour financer l’acquisition des lot 15, 138 et 231, d’un immeuble à construire à [Localité 21] (Puy de Dôme), comprend en page 11 la clause suivante :

« Exigibilité immédiate :

Les sommes dues seront de plein droit et immédiatement exigibles, si bon semble au prêteur, après mise en demeure par lettre recommandée demeurée infructueuse pendant un délai de quinze jours, contenant intention ou décision de se prévaloir de la présente clause dans l’un quelconque des cas suivants :

— si l’emprunteur est en retard de plus de 30 jours avec le paiement d’un terme en principal, intérêts ou accessoires ' » ;

Il y a lieu de considérer que si cette clause prévoit que pour se prévaloir de l’exigibilité de la totalité des sommes dues au titre du prêt, en principal et intérêts, en conséquence de la déchéance du terme déjà acquise, la Camefi doit adresser une mise en demeure préalable de régler lesdites sommes, en tout état de cause, ladite clause ne dispense pas la Camefi d’adresser aux époux [C] une mise en demeure de régler les échéances impayées leur précisant le délai dont ils disposent pour régler lesdites échéances impayées et faire obstacle à la déchéance du terme ;

Aucune autre stipulation de l’acte de prêt du 22 juin 2005 ne dispense de manière expresse et non équivoque la banque de délivrer une mise en demeure préalablement au prononcé de la déchéance du terme ;

Il n’est pas contesté qu’après avoir réglé plusieurs échéances du prêt, M. et Mme [C] ont cessé de régler une quelconque somme à compter de l’année 2009 ;

Par courrier du 15 janvier 2010 (pièce 2 Camefi), la Camefi a écrit aux époux [C] :

« Nous vous informons par la présente que la Caisse Méditerranéenne de Financement dénommée Camefi a transmis votre dossier à notre service contentieux aux fins de recouvrement des sommes dont vous êtes redevables au titre du (des) concours qui vous a (ont) été consenti(s). En effet, vous n’avez pas régularisé votre situation à la suite des différents courriers de la CCM ou entretiens avec cette dernière.

En conséquence, nous vous informons que nous sommes amenés à rendre cette créance exigible, conformément à l’article « exigibilité immédiate » contenu dans l’acte.

De ce fait, nous vous mettons en demeure, de nous rembourser pour le 5 février 2010 au plus tard les sommes dues, selon détail ci-dessous à savoir :

Prêt retracé en compte n°[XXXXXXXXXX08]

— capital restant dû au 15.01.2020 '

— échéances en retard '

— intérêts courus'

— assurance vie arrêtée '

Total des sommes exigibles 156.027,71 €

— indemnité forfaitaire de 7% sur les sommes exigibles 10.921,94 €

Total sauf articles portés pour mémoire 166.949,65 €

A défaut de règlement de la somme de 166.949,65 € vous voudrez bien noter que la déchéance du terme sera prononcée et acquise » ;

Il y a lieu d’estimer que la Camefi entend par ce courrier, de mise en demeure selon la forme prévue par le contrat, se prévaloir de l’exigibilité de la totalité des sommes dues au titre du prêt, en principal et intérêts, en conséquence de la déchéance du terme qu’elle considère déjà acquise ;

Toutefois ce courrier du 15 janvier 2010 n’est pas une mise en demeure de régler les échéances impayées, précisant aux époux [C] le délai dont ils disposent pour faire obstacle à la déchéance du terme, en réglant lesdites échéances impayées, mais une mise en demeure de régler la totalité des sommes dues au titre du prêt ;

Ce courrier du 15 janvier 2010 ne peut donc pas constituer une mise en demeure préalable à la déchéance du terme ;

La Camefi produit en appel trois lettres, adressées en recommandé aux époux [C], respectivement le 3 juillet 2009 (pièce 59), le 23 septembre 2009 (pièce 60) et le 18 novembre 2009 (pièce 61) précisant :

« Nous vous informons par la présente que la Caisse Méditerranéenne de Financement dénommée Camefi a transmis votre dossier à notre service contentieux aux fins de recouvrement des sommes dont vous êtes redevables au titre du (des) concours qui vous a (ont) été consenti(s). En effet, vous n’avez pas régularisé votre situation à la suite des différents courriers de la CCM ou entretiens avec cette dernière.

En conséquence, nous vous METTONS EN DEMEURE, de nous rembourser pour (respectivement) le 20 juillet 2009 / 10 octobre 2009 / 10 décembre 2009 les sommes dues à savoir :

Prêt retracé en compte n°[XXXXXXXXXX08]

Echéances impayées '

Intérêts courus '

Total '

A défaut de régularisation dans le délai susvisé, nous nous verrons contraints de prononcer la déchéance du terme du prêt, c’est-à-dire, son exigibilité totale et immédiate et d’engager les poursuites judiciaires à votre encontre.

Nous vous précisons que la déchéance du terme étant prononcée, une simple régularisation de l’arriéré est impossible et seul le remboursement intégral des sommes dues (échéances impayées + capital restant dû + indemnité) permettra d’éviter le déclenchement des poursuites judiciaires » ;

Néanmoins aucune de ces lettres ne vaut mise en demeure au sens de la clause contractuelle « Exigibilité immédiate » susvisée ; en effet, aucune d’elles ne vise cette clause et aucune d’elles ne contient « intention ou décision de se prévaloir de la présente clause » tel que prévu contractuellement par ladite clause ;

Il convient donc de considérer que ces lettres ne sont pas des mises en demeure de nature à faire produire effet à la clause résolutoire ;

La Camefi ne produit aucun autre courrier valant mise en demeure préalable à la déchéance du terme ;

Ainsi en l’absence d’une telle mise en demeure, la déchéance du terme ne peut être déclarée acquise à la Camefi ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes en paiement de la Camefi dirigées contre M. et Mme [C] ;

Et il y a lieu de rejeter la demande en appel de la Camefi de condamner solidairement M. et Mme [C], en cas de non-respect du protocole du 18 septembre 2023, au paiement de la somme de 214.326 € au 20 juin 2023, outre les intérêts courant au taux contractuel majoré de 8.5% l’an et les cotisations d’assurance vie de 0.363% l’an à compter du 20 juin 2023, en deniers ou quittances (à déduire les paiements effectués dans le cadre du protocole) ;

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCP Dubost-[W]-[H] à l’encontre des époux [C]

La SCP Dubost-[W]-[H] sollicite de condamner M. et Mme [C] à des dommages et intérêts, au motif qu’ils ont porté atteinte à travers leurs écritures à son honneur et à sa réputation, en citant des décisions disciplinaires ou des extraits issus de l’information pénale, rendus à l’encontre de Me [W], identifié à travers l’étude notariale au sein de laquelle il exerce, alors qu’aucune faute n’a été démontrée ni établie ;

Aux termes de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » ;

En l’espèce, l’étude notariale n’établit pas l’atteinte à la réputation dont elle se prévaut du fait de M. et Mme [C] ; elle ne produit aucun élément de nature à établir la réalité de cette atteinte ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la SCP Dubost-[W]-[H] en condamnation de M. et Mme [C] en paiement de dommages et intérêts ;

SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les époux [C], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel ;

Il n’apparaît pas inéquitable de rejeter toutes les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Rejette la demande en appel de la société Caisse Méditerranéenne de Financement (Camefi) de prononcer la nullité du jugement ;

Constate que la cour n’est pas saisie de la demande en appel de M. [X] [C] et Mme [U] [S] épouse [C] tendant à « infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes en paiement de dommages et intérêts formées par M. et Mme [C] à l’encontre de Me [P] » ;

Déclare irrecevables les demandes en appel de M. [X] [C] et Mme [U] [S] épouse [C] de :

— juger que Me [P] a manqué à son devoir de conseil ;

— condamner Me [P] à payer aux époux [C] :

¿à titre principal, à leur perte de chance de ne pas subir de moins-values sur leurs acquisitions immobilières, chiffrée à la somme de 311.681,70 €,

¿à titre subsidiaire, à leur perte nette d’investissement après déduction du crédit de TVA et de l’abandon partiel de créances par certaines banques, d’un montant de 281.590,57 €,

¿la somme de 50.000 € à titre de réparation de leur préjudice moral ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Rejette la demande en appel de la Camefi de condamner solidairement M. et Mme [C], en cas de non-respect du protocole du 18 septembre 2023, au paiement de la somme de 214.326 € au 20 juin 2023, outre les intérêts courant au taux contractuel majoré de 8.5% l’an et les cotisations d’assurance vie de 0.363% l’an à compter du 20 juin 2023, en deniers ou quittances (à déduire les paiements effectués dans le cadre du protocole) ;

Condamne in solidum M. [X] [C] et Mme [U] [S] épouse [C] aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette toutes les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE