Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 10 FÉVRIER 2026

(n° 2026/ , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01056 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIXWQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Décembre 2023 -Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 23/02445

APPELANT

Monsieur [M] [K] né le 1er juillet 1956 à [Localité 6],

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Damien DELAUNAY de la SELAS SAINT YVES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0218

INTIMÉE

La société CAMBRONNE, Société civile immobilière immatriculée au RCS de Paris sous le n°904 053 204

La Sci Cambronne agit poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualité en son siège

Ayant son siège social sis [Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Matthieu CHUDET, avocat au barreau de PARIS, toque : C1775

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

— M^me Laura Tardy , conseillère

— Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 03 février 2026 et prorogé au 10 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par MadameRoselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS , Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé du 23 février 2000, Mesdames [N] et [P] [B], aux droits desquelles vient désormais , la Sci Cambronne, ont donné à bail M. [M] [K] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 5100 francs.

Par acte de commissaire de justice du 08 février 2023, M. [M] [K] a fait assigner la Sci Cambronne devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, lequel par jugement du 5 décembre 2023 a :

— constaté la validité du commandement de payer,

— prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties à effet du présent jugement,

— ordonné l’expulsion des lieux loués situés [Adresse 3] de M. [M] [K] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et a condamné M. [M] [K] à son paiement,

— condamné M. [M] [K] à payer à la Sci Cambronne la somme de 12074, 75 euros au titre des loyers et charges dus au 28 septembre 2023, terme de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— condamné la Sci Cambronne à verser à M. [M] [K] une somme de 1000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— ordonné la compensation des créances,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné M. [M] [K] aux dépens de l’instance,

— dit n’y avoir lieu à application des de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 27 décembre 2023, M. [M] [K] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 19 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [M] [K] demande à la cour :

— le recevoir en ses demandes et le déclarer bien fondé,

— Prendre acte de l’expulsion de Monsieur [K] intervenue le 13 septembre 2024 et de l’adresse de son nouveau domicile effective depuis le 5 novembre 2024 sise [Adresse 1].

— infirmer le jugement rendu le 5 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, RG 23/02445 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

— déclarer irrecevable la Sci Cambronne en ses demandes reconventionnelles tendant à juger que le commandement de payer lui ayant été délivré le 6 janvier 2023 est valide, constater acquise la clause résolutoire du bail du 23 février 2000 au profit de la Sci Cambronne, prononcer la résiliation judiciaire pure et simple du bail d’habitation qui lui a été consenti le 23 février 2000,

prononcer la suppression du délai de deux mois visés à l’article L 412-1 du code de procédures civiles d’exécution, ordonner son expulsion du lieu qu’il occupe [Adresse 3] ainsi que de tous occupants de son chef et de leurs biens moyennant une astreinte de 500 euros par jour, ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meubles qu’il plaira à ses frais, et risques et périls pour sureté des loyers échus et des charges locatives, fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due au paiement d’une somme de 1823,26 euros par mois en principal, hors charges, jusqu’à la libération effective et la remise des clefs au titre de l’appartement occupé et situé au 5ème étage,

Subsidiairement,

— prononcer la nullité du commandement de payer qui lui a été délivré le 6 janvier 2023 pour défaut de délivrance d’un logement décent,

— condamner la Sci Cambronne à lui payer la somme de 18.987,15 € (904,15 € (montant du loyer HC) x 21 (mois écoulés depuis le 1er mai 2021), à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance du 1er mai 2021 au 30 janvier 2023,

Condamner la SCI CAMBRONNE à payer à Monsieur [M] [K] la somme de

4.407, 73 euros (25% x 904,15 euros (montant du loyer HC) x 19,5 (nombre de mois écoulés depuis le 30 janvier 2023 jusqu’au 13 septembre 2024, date de son expulsion) à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance pour la période du 30 janvier 2023, jusqu’à son expulsion le 13 septembre 2024

Condamner à la SCI CAMBRONNE à payer à Monsieur [M] [K] la somme de 40.000 € en réparation de son préjudice matériel et moral, en conséquence de son expulsion

— Condamner la SCI CAMBRONNE à payer à Monsieur [M] [K] la somme de

23.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— Dans l’hypothèse où la Cour estimerait devoir confirmer le jugement entrepris en ce qu’il

a condamné Monsieur [K] à verser des sommes à la SCI CAMBRONNE et/ou dans

celle où la Cour condamnerait Monsieur [K] à verser quelque somme que ce soit à la SCI CAMBRONNE, juger qu’une compensation de ces sommes sera opérée avec les

condamnations pécuniaires de la SCI CAMBRONNE.

— Condamner la SCI CAMBRONNE à payer les entiers dépens de première instance et d’appel (y compris les frais engagés pour l’exécution forcée du jugement dont appel) qui

seront recouvrés pour ceux d’appel par M^e Damien DELAUNAY par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 04 novembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la Sci Cambronne demande à la cour : la déclarer recevable et bien fondée en l’intégralité de ses moyens, fins et prétentions

À titre liminaire sur l’irrégularité de la déclaration d’appel :

— juger que la déclaration d’appel de monsieur [M] [K] et nulle et de nul effet, ou pour le moins irrecevable,

— juger que l’instance enregistrée sous le RG n°24/01056 par-devant le pôle 4 chambre 4 de la cour d’appel de Paris, se trouve éteinte

En conséquence :

— juger que le jugement du 5 décembre 2023 est définitif,

Sur appel principal de monsieur [M] [K] :

— sur la recevabilité des demandes reconventionnelles de la Sci Cambronne,

— juger que les conclusions d’intimée de la Sci Cambronne ont régulièrement été notifiées au représentant de l’Etat le 27 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 décembre 2025, conformément à l’article 24 de la loi de 1989,

— juger que la cause d’irrecevabilité alléguée a été régulièrement couverte au moment où la cour d’appel statue, et que la fin de non-recevoir (soulevée pour la première fois en cause d’appel) se trouve donc dépourvue d’objet au moment où la cour d’appel statue

En conséquence,

— débouter M. [M] [K] de sa demande d’irrecevabilité formée pour la première fois à hauteur d’appel et rejeter sa fin de non-recevoir tirée de l’article 24 de la loi de 1989

Sur les prétentions et moyens au fond de M. [M] [K] :

— débouter M. [M] [K] de l’intégralité de ses moyens, fins et prétentions

Les rejeter

En conséquence,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— constaté la validité du commandement

— prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties à effet du présent jugement

— ordonné l’expulsion des lieux loués situés [Adresse 3] de M. [K] et tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ,

— rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et condamne monsieur [K] à son payement

— condamné M. [K] à lui payer la somme de 12 074,75 euros au titre des loyers et charges dus au 28 septembre 2023, terme de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Sur appel incident de la Sci Cambronne :

— juger qu’en ignorant les sollicitations de sa bailleresse et, pire encore, en demandant le report des travaux de réfection de son appartement, M. [M] [K] a démontré qu’il ne subissait pas de trouble de jouissance,

En conséquence,

— infirmer le jugement entrepris, en ce qu’il :

— condamne la Sci Cambronne au payement d’une somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— ordonné la compensation des créances,

— débouté la Sci Cambronne de ses demandes plus amples ou contraires,

Statuant à nouveau,

— débouter M. [M] [K] de toute demande indemnitaire formée à l’encontre de la Sci Cambronne,

En outre,

— juger que, par l’effet du commandement de payer, la clause résolutoire a produit ses pleins et entiers effets,

— juger que M. [M] [K] n’a jamais justifié, avant le 24 juin 2024, avoir souscrit une assurance couvrant ses risques locatifs ni avoir fait réaliser l’entretien de la chaudière (l’ancienne et la neuve),

— juger que la dette locative de M. [M] [K] s’est encore accrue depuis le jugement querellé,

— le condamner au payement de la somme de 14 550,18 euros, au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation, selon arrêté de compte du gestionnaire de l’immeuble du 16 octobre 2025

En toute hypothèse : sur les frais irrépétibles et les dépens

— débouter M. [M] [K] de sa demande au titre de ses frais irrépétibles

— condamner M. [M] [K] à l’indemniser de ses frais irrépétibles à hauteur de la somme de 5 000 euros

— condamner M. [M] [K] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 02 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la fin de non-recevoir tirée de l’irrégularité de l’appel de M. [M] [K]

La Sci Cambronne sollite la nullité ou la fin de non-recevoir de l’appel de M. [M] [K] tirées de ce que son acte d’appel ne mentionnerait pas les chefs du jugement expressément critiqués

Sur ce,

Aux termes de l’article 562 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, « l’appel défère à la cour d’appel la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent, la dévolution ne s’opérant pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible ».

Cette règle caractérise l’effet dévolutif de l’appel, qui conditionne la saisine de la cour d’appel à une critique déterminée des chefs du jugement entrepris.

L’article 901 du même code impose, quant à lui, que la déclaration d’appel contienne notamment les chefs de jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf à ce que l’appel tende à l’annulation de l’intégralité du jugement ou que l’objet du litige soit indivisible.

Seul l’acte de déclaration d’appel emporte effet dévolutif ; lorsque cette déclaration tend à la réformation du jugement sans mentionner les chefs du jugement qui sont critiqués, l’effet dévolutif n’opère pas.

L’absence de mention des chefs critiqués dans la déclaration d’appel empêche la dévolution de ces chefs à la cour d’appel et prive celle-ci de toute saisine effective. Dans ce cas, même si l’appel peut être jugé recevable au plan formel, il ne produit pas d’effet dévolutif et la juridiction d’appel se trouve dépourvue de litige à connaître au fond : « la cour d’appel n’est saisie d’aucune demande ».

Une telle irrégularité de l’acte d’appel ne peut être régularisée que par une nouvelle déclaration d’appel valablement formée, comportant les chefs critiqués, dans le délai imparti à l’appelant pour conclure au fond, conformément aux conditions posées par l’article 910-4, alinéa 1er du code de procédure civile.

En l’espèce, la déclaration d’appel de M. [M] [K] est ainsi libellée :

'Appel sur l’ensemble des chefs du Jugement rendu le 5 décembre 2023 par le Juge des Contentieux de la Protection de PARIS (RG N°23/02445) :

En ce que le Tribunal constate la validité du commandement de payer du 3 janvier 2023,

En ce que le Tribunal prononce la résiliation judiciaire du bail liant les parties à effet du présent jugement,

En ce que le Tribunal ordonne l’expulsion des lieux loués situés [Adresse 3] et [Adresse 4] de Monsieur [K] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passe un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

En ce que le Tribunal rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

En ce que le Tribunal fixe l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et condamne Monsieur [K] à son paiement,

En ce que le Tribunal condamne Monsieur [K] à payer à la SCI CAMBRONNE la somme de 12.074,75 euros au titre des loyers et charges dus au 28 septembre 2023, terme de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

En ce que le Tribunal condamne la SCI CAMBRONNE à verser à Monsieur [K] une

somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

En ce que le Tribunal ordonne la compensation des créances,

En ce que le Tribunal déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

En ce que le Tribunal condamne Monsieur [K] aux dépens de l’instance,

En ce que le Tribunal dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. "

Les chefs du jugement critiqués apparaissent dès lors clairement identifiés dans l’acte d’appel de M. [M] [K].

L’article 901, 4° du code de procédure civile n’impose pas la mention formelle des mots 'infirmation', 'reformation’ ou 'annulation’ au stade de la déclaration d’appel, mais seulement la désignation des chefs critiqués, ce qui est bien le cas en l’espèce.

En conséquence, il résulte de ces principes que la déclaration d’appel de M. [M] [K], qui mentionne les chefs du jugement expressément critiqués et dont les premières conclusions d’appelant demandent l’infirmation du jugement attaqué, emporte effet dévolutif à l’égard de la cour d’appel.

Il convient dès lors de déclarer recevable l’acte d’appel de M. [M] [K].

Sur la fin de non-recevoir opposée par M. [M] [K] aux demandes de la Sci Cambronne

La cour rappelle que les fins de non-recevoir peuvent être soulevées à tout moment de la procédure y compris pour la première fois en cause d’appel.

M. [M] [K] soulève une fin de non-recevoir des demandes en paiement de loyers de la Sci Cambronne pour défaut de notification au préfet de son action en résiliation de bail fondée sur le non-paiement des loyers ou des charges, telle que prévue à peine d’irrecevabilité par l’article 24 d e la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la Sci Cambronne justifie de la notification au préfet de ses conclusions d’intimée le 27 mars 2024 par lesquelles elle forme une demande de résiliation du bail et d’expulsion, soit dans le délai de six semaines prévu par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 avant la fixation de l’audience devant la cour, de sorte que le délai de l’article 24 a été pleinement respecté et que la Sci Cambronne doit être déclarée recevable en ses demandes.

Sur la demande de nullité du commandement de payer

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer visant la clause résolutoire doit à peine de nullité, reproduire les dispositions de I 'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et les trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi no 90 449 du 31 mai 1990 visant lâ mise en 'uvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse de saisine est précisée. Il en résulte également que le commandement de payer n’est efficace en tant que moyen de faire jouer la clause résolutoire que si les sommes réclamées constituent réellement des loyers ou des charges et qu’elles sont réellement et valablement dues.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des principes généraux du droit des contrats que, dans les contrats synallagmatiques, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si son cocontractant n’exécute pas la sienne et que cette inexécution est suffisamment grave.

En application de l’article 1315 du code civil, il appartient alors à celui qui invoque l’exception d’inexécution en alléguant que son cocontractant n’a rempli que partiellement son obligation d’établir à la fois cette inexécution et sa suffisante gravité.

Par ailleurs, en application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il résulte des dispositions des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que:

— le bailleur est tenu de remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant .à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ; tandis que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives.

L’article 2 du décret n02002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application des dispositions de l’article 187 de la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain, précise que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation, que les canalisations ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

M. [M] [K] fait grief au premier juge d’avoir rejeté sa demande de nullité du commandement de payer dont il soutient qu’il serait nul compte-tenu de la mauvaise foi de la Sci Cambronne qui aurait failli à son obligation de lui délivrer un logement décent.

Il fait valoir avoir été victime d’un dégât des eaux en mai 2021, ayant entraîné la destruction de sa cuisine et des infiltrations d’eau par le tuyau d’évacuation, et impactant la chaudière, outre des infiltrations au niveau du plafond et avoir subi de nombreux désagréments compte-tenu des travaux réalisés et des infiltrations.

Devant la cour il ne produit toujours pas de déclaration de sinistre, ni d’expertise ou rapport de son assureur permettant de connaître précisément la date du sinistre.

Il verse tout au plus une photo d’un SMS qui aurait été adressé le 15 mai 2021 à un destinataire inconnu et mentionnant que de l’eau s’infiltrerait chez lui.

Il verse également des photos d’un appartement présentant d’importants travaux, non datées et non circonstanciées, dont la provenance est inconnue et qui n’ont donc aucune valeur probante.

Un courrier dont la date n’est pas lisible, mentionnant des dégradations dans la cuisine dont les enduits sont complètement dégradés et humides.

Il produit enfin un constat établi non contradictoirement par un commissaire de justice le 28 novembre 2022, lequel mentionne que, lors de son passage, la cuisine est totalement vide, sans évier ni chaudière, 'l’ancienne chaudière ayant en effet été déposée dans l’attente de la pose d’une nouvelle chaudière'.

La Sci Cambronne soutient avoir effectué les travaux nécessaires suite au dégât des eaux qui ne lui a été signalé que le 16 février 2022, alors que son locataire avait été relancé à plusieurs reprises par ses soins dès le 14 décembre 2021 pour non règlement des loyers, tout en demandant à celui-ci de déclarer son sinistre à son assureur, les désordres affectant le salon du locataire pouvant être liés à un défaut d’étanchéité du balcon situé au-dessus en novembre 2022, les travaux dans la cuisine ayant eu lieu le 13 octobre 2022, avec dépôt de la chaudière et découverte de traces d’infiltrations dans le mur, nécessitant la commande d’une nouvelle chaudière, une demande d’accès au logement pour pose de la nouvelle chaudière étant adressée au locataire le 17 novembre 2022, sans réponse, et M. [K] ayant proposé seulement un accès à son logement entre le 4 janvier et le 13 janvier 2023, la chaudière ayant été posée le 07 janvier 2023 et la nouvelle cuisine ayant ensuite été installée le 19 janvier 2023.

Il convient de relever qu’aucun des éléments produits ne permet d’établir que le logement de M. [M] [K] était indécent , insalubre et totalement inhabitable.

L’absence d’évier dans la cuisine, alléguée du 26 mai 2022 au 19 janvier 2023, n’est établie par aucune pièce versée au dossier, le commissaire de justice ayant établi le procès-verbal n’ayant fait que constater l’absence d’un évier le jour de son passage, et il en est de même pour la dangerosité du plafond et pour l’absence de chauffage et d’eau chaude entre mai 2021 et juillet 2021 puis entre juillet 2021 et août 2022, aucun autre constat d’huissier sur les périodes considérées permettant d’en attester, et M. [K] procédant par voie d’affirmations.

Aucune facture concernant un nécessaire relogement n’est produite, aucun préjudice financier n’est donc établi.

Les constatations concernant les infiltrations d’eau et l’humidité liés à un dégât des eaux dans la cuisine, pas plus que celles concernant le plafond, ne sont pas suffisantes ni de nature à caractériser l’existence de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire et pour rendre le logement impropre à son usage et par conséquent indécent.

En outre l’article L 521-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que : ' Le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1 dans les cas suivants :

— lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une déclaration d’insalubrité, d’une mise en demeure ou d’une injonction prise en application des articles L. 1331-22, L. 1331-23, L. 1331-24, L. 1331-25, L. 1331-26-1 et L. 1331-28 du code de la santé publique, si elle est assortie d’une interdiction d’habiter temporaire ou définitive ou si les travaux nécessaires pour remédier à l’insalubrité rendent temporairement le logement inhabitable ;

— lorsqu’un immeuble fait l’objet d’un arrêté de péril en application de l’article L. 511-1 du présent code, si l’arrêté ordonne l’évacuation du bâtiment ou s’il est assorti d’une interdiction d’habiter ou encore si les travaux nécessaires pour mettre fin au péril rendent temporairement le logement inhabitable.'

L’article L 521-2 du même code prévoit que : 'Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet d’une mise en demeure ou d’une injonction prise en application des articles L. 1331-23 et L. 1331-24 du code de la santé publique ou de mesures décidées en application de l’article L. 123-3, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites. (…)

Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d’avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l’article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait.'

L’article L.521-3-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que : 'Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que son évacuation est ordonnée en application de l’article L. 511-3 ou de l’article L. 129-3, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. A défaut, l’hébergement est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant.

Si un logement qui a fait l’objet d’une déclaration d’insalubrité au titre du II de l’article L. 1331-28 du code de la santé publique est manifestement suroccupé, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer l’hébergement des occupants jusqu’au terme des travaux prescrits pour remédier à l’insalubrité. A l’issue, leur relogement incombe au préfet ou au maire ou, le cas échéant, au président de l’établissement public de coopération intercommunale dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le coût de l’hébergement est mis à sa charge.'

Seules ces dispositions combinées imposent au propriétaire d’un immeuble faisant l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou d’un arrêté portant interdiction d’habiter l’obligation d’assurer l’hébergement ou le relogement des occupants, à ses frais dans le cas d’une interdiction temporaire d’habiter, ce jusqu’au terme des travaux prescrits pour remédier au péril, avec une indemnité égale à trois mois du nouveau loyer dans le cas d’une interdiction d’habiter définitive

Par ailleurs si, comme il l’allègue son logement avait réellement été insalubre en raison d’une défectuosité de la chaudière, M. [M] [K] aurait accepté de se voir installer une chaudière neuve le 23 novembre 2022 comme proposé par son bailleur et, n’aurait pas sollicité le report des travaux en janvier .

En conséquence de quoi, en l’absence de preuve d’un logement insalubre dont les conditions ne sont pas réunies, il y a lieu de considérer que M. [M] [K] n’était nullement dispensé du paiement des loyers, qui n’étaient en tout état de cause pas réglés avant la déclaration de sinistre au bailleur, puisque l’exception d’inexécution suppose de démontrer l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail, ce qui n’est pas établi.

Le locataire ne peut différer ou suspendre le paiement des loyers de sa propre autorité. Il lui appartient de s’en faire dispenser au préalable par l’autorité judiciaire.

Aucune mauvaise du bailleur n’est établie.

Les demandes tendant à la nullité du commandement de payer pour insalubrité ou indécence du logement et mauvaise foi du bailleur seront donc rejetées et le jugement confirmé.

Sur le trouble de jouissance,

La cour relève que M. [M] [K] ne verse aucune pièce nouvelle qui serait de nature à remettre en cause l’appréciation du premier juge relative au quantum de son préjudice de jouissance induit par les travaux réalisés dans l’immeuble par sa bailleresse.

Il soutient en effet aux termes de son assignation du 23 janvier 2024 devant le délégataire du premier président, aux fins d’arrêt de l’exécution provisoire, que :

«  (') la réfaction totale des loyers échus aurait dû être retenue, et ce depuis le début des désordres.

(')

La Cour admettra qu’au 30 janvier 2023, à parfaire, le préjudice de Monsieur [K] sera calculé comme suit :

904,15 (montant du loyer HC) x 21 (mois écoulés depuis le 1er mai 2021) = 18.987,15 € ".

Une réfaction totale des loyers échus ne pourrait seulement s’envisager que si M. [M] [K] avait été dans l’impossibilité totale d’occuper son logement, ce qui n’est nullement démontré.

M. [M] [K] fait courir l’étendue de son préjudice qu’il impute à la Sci Cambronne à partir du 1er mai 2021, à une date à laquelle celle-ci n’était pas propriétaire de l’immeuble, pour ne l’avoir acquis que le 1er décembre 2021.

Sa demande de payement des sommes de :

—  18.987,15 euros représentant la totalité (100%) des loyers dus sur la période du 15 mai 2021 au 30 janvier 2023

—  3.447,73 euros représentant un quart (25%) du montant de son loyer sur la période du 30 janvier 2023 à son départ le 13 septembre 2024 ne sont dès lors pas justifiées.

Les pièces produites permettent seulement de retenir que des travaux ont été entrepris par le bailleur, lequel les revendique lui-même, et qui de par leur nature et leur importance, ont nécessairement occasionné un préjudice de jouissance à M. [M] [K]. Le jugement qui lui a alloué la somme de 1000 euros en réparation de son trouble de jouissance au titre de ces travaux sera dès lors confirmé.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Les articles 1741 et 1184 du code civil permettent au bailleur de demander la résiliation du bail pour inexécution de ses obligations par le preneur.

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de bail se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Par ailleurs, selon l’article 1184 dernier alinéa du Code civil, la résolution doit être demandée en justice. Le juge apprécie, au jour où il statue si l’infraction est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation.

Le juge peut sur le fondement des dispositions de l’article 1184 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

En matière de bail d’habitation, il appartient au juge d’apprécier si les manquements imputés au locataire, sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

Conformément aux dispositions des articles 1728 et 1142 du Code civil, de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le bail est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste au paiement de son loyer aux termes convenus, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer a été valablement délivré à M. [M] [K] le 06 janvier 2023 pour un montant de 7016,60 euros au 03 janvier 2023 et que les causes du commandement n’ont pas été réglées puisque M. [M] [K] est désormais redevable d’une somme de 14 550,18 euros au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation, selon arrêté de compte du gestionnaire de l’immeuble du 16 octobre 2025.

Il est constant que le locataire ne s’acquitte pas régulièrement et dans leur intégralité de ses loyers mensuels aux termes convenus et s’est ainsi abstenu pendant de nombreux termes, et sans motifs légitimes, de l’exécution de son obligation au paiement des loyers, ces manquements constituant des faits répétés, et suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement.

Dans ces conditions, le bail consenti par la SCI Cambronne doit être résilié aux torts exclusifs du locataire, pour manquements graves et répétés à son obligation essentielle de régler ses loyers. Le jugement est confirmé sur ce point ainsi que sur la fixation et le paiement d’une indemnité d’occupation et l’expulsion de M. [M] [K] mais il est infirmé sur le montant de l’arriéré de la dette qui sera fixé à 14 550,18 euros.

La compensation des créances ordonnée sera également confirmée.

Sur la demande d’indemnisation d’un prétendu préjudice matériel et moral

M. [M] [K] sollicite l’octroi d’une somme de 10 000 euros au titre d’un préjudice matériel et moral, qui résulterait de sa libération du logement qu’il réclame pour avoir restitué le logement le 13 septembre 2025 à la Sci Cambronne, en vertu de l’exécution provisoire attachée au jugement.

La confirmation du jugement portant sur la résiliation du bail rend cependant sans fondement cette demande, l’expulsion de M. [M] [K] étant également confirmée. M. [M] [K] en est débouté.

Sur les demandes de juger que par l’effet du commandement de payer, la clause résolutoire a produit ses pleins et entiers effets, que M. [M] [K] n’a jamais justifié, avant le 24 juin 2024, avoir souscrit une assurance couvrant ses risques locatifs ni avoir fait réaliser l’entretien de la chaudière (l’ancienne et la neuve)

La SCI Cambronne demande la confirmation du jugement qui a statué sur la résiliation judicaire du bail pour non-paiement du loyer. Dès lors ses demandes de juger que par l’effet du commandement de payer, la clause résolutoire a produit ses pleins et entiers effets, et que M. [M] [K] n’a jamais justifié, avant le 24 juin 2024, avoir souscrit une assurance couvrant ses risques locatifs ni avoir fait réaliser l’entretien de la chaudière (l’ancienne et la neuve) sont inopérantes.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer.

En l’espèce, M. [M] [K] fait valoir qu’il a des difficultés financières, et ne perçoit qu’une retraite de 2 500 euros. Il propose subsidiairement de s’acquitter de sa dette en 36 mois.

Au regard des décomptes versés aux débats par l’intimée, la dette locative est passée à 14 550,18 euros au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation, selon arrêté de compte du gestionnaire de l’immeuble du 16 octobre 2025, aucun versement n’ayant été réalisé par M. [M] [K]

En conséquence, la dette ayant augmenté de façon constante durant la procédure d’appel, il convient de constater que M. [M] [K] n’est manifestement pas en mesure de régler sa dette dans le délai proposé, et il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté le locataire de sa demande de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires.

Succombant en son recours, M. [M] [K] sera condamné aux dépens d’appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.

La somme qui doit être mise à la charge de M. [M] [K] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel par la Sci Cambronne peut être équitablement fixée à 1000 euros.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Déclare recevable l’acte d’appel de M. [M] [K],

Déclare recevable la Sci Cambronne en sa demande de résiliation judiciaire pour non-paiement des loyers,

Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 5 décembre 2023 , sauf en ce qu’il condamne M. [M] [K] à payer à la Sci Cambronne la somme de 12074, 75 euros au titre des loyers et charges dus au 28 septembre 2023, terme de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

Statuant à nouveau du chef du jugement infirmé :

Condamne M. [M] [K] à payer à la Sci Cambronne la somme de 14 550,18 euros au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation, selon arrêté de compte du gestionnaire de l’immeuble du 16 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Y ajoutant :

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne M. [M] [K] à verser à la Sci Cambronne la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [M] [K] aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,