RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 25 MARS 2026

(n° , 24 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08014 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHRRN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Mars 2023- Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS- RG n° 19/07915

APPELANT

Syndicat Des Coproprietaires, [Adresse 1] représenté par son syndic, la société MATERA , SAS immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le numéro 825 188 576, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

,

[Adresse 2]

,

[Localité 2]

Représenté par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Ayant pour avocat plaidant : M^e Raphael BERGER substitué par M^e Joana JOUNI – SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES – avocat au barreau de PARIS, toque : C0886

INTIMÉS

Monsieur, [B], [Y]

,

[Adresse 3]

,

[Localité 2]

Représenté par M^e Yann GASNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0470

Monsieur, [L], [F]

,

[Adresse 2]

,

[Localité 2]

Représenté par M^e Alexandre COUYOUMDJIAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1274

S.A. AXA FRANCE IARD immatriculée au RCS de, [Localité 3] sous le numéro 722 057 460, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

,

[Adresse 4]

,

[Localité 4]

Représentée par M^e Céline DELAGNEAU de la SELAS COMOLET ZANATI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0574

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 Novembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévuele 25 février 2026 prorogé au 25 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 16 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant M., [B], [Y] au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 2] à Paris 10ème, à M., [L], [F] et à la société Axa France Iard, assureur du syndicat des copropriétaires.

Le litige à l’origine de cette décision porte sur la détermination des responsabilités et l’indemnisation de désordres survenus dans le local commercial de M., [Y] et dans l’appartement de M., [F].

L’immeuble situé, [Adresse 2] à, [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires a souscrit une police d’assurance n°665060104, le 10 avril 2015, à effet au 1er mai 2015, avec la société Axa France Iard.

M., [Y] était copropriétaire au sein de cet immeuble du lot n°4, constitué d’un local commercial situé en rez-de-chaussée sur cour, donné à bail.

M., [F] était également copropriétaire au sein de cet immeuble des lots n°7, 25 et 26, soit notamment un appartement au 1er étage.

En 2010, M., [Y] a fait procéder à des travaux dans son lot.

A la suite de l’apparition de fissures sur la cloison de la salle de bain de l’appartement de M., [F] et d’un affaissement du parquet flottant au droit de ce cloisonnement, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 20 novembre 2013, a prononcé une mesure d’expertise judiciaire, avec désignation de M., [G] à cette fin.

Le rapport a été déposé le 31 août 2015.

Le 15 juillet 2015, une partie du plafond du local commercial de M., [Y] s’est effondré. Le locataire du local commercial a quitté les lieux le 31 octobre suivant.

Par ordonnance du 5 octobre 2016, saisi par M., [Y], le juge des référés a désigné M., [A] en qualité d’expert, puis par ordonnance du 18 avril 2017, il a rendu commune celle-ci à la société Axa France Iard.

M., [A] a déposé son rapport le 20 décembre 2018.

Par acte introductif d’instance du 5 juin 2019, M., [Y] a saisi le tribunal judiciaire de Paris de demandes visant à obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Par la décision attaquée, le tribunal a statué en ces termes :

— déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5], responsable des dégâts des eaux subis par M., [Y] et par M., [F],

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5] in solidum avec son assureur la société Axa France IARD à payer à M., [Y] la somme de 9834 euros au titre du préjudice matériel,

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5] in solidum avec son assureur la société Axa France IARD à payer à M., [F] la somme de 14573,20 euros au titre du préjudice matériel,

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5] à payer à M., [O] somme de 52 000 euros,

— rejette le surplus des demandes indemnitaires de M., [Y] et de M., [F],

— condamne la société Axa France IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5] des condamnations prononcées à son encontre au titre du préjudice matériel de M., [Y] et de M., [F], en intérêts, frais et dépens, dans les limites prévues par les conditions générales et particulières de sa police,

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5], in solidum avec son assureur la société Axa France IARD à payer à M., [Y] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5] in solidum avec son assureur la société Axa France IARD à payer à M., [F] une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5] in solidum avec son assureur la société Axa France IARD aux dépens, en ce compris, les frais d’expertise,

— rappelle que M., [Y] et M., [F] sont dispensés de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

— rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

— rejette toutes autres demandes.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 2] à, [Localité 5] a interjeté appel de ce jugement par déclarations du 27 avril 2023 puis du 11 mai 2023.

Par ordonnance du 3 avril 2024, le conseiller de la mise en état a prononcé la jonction des deux affaires ouvertes sous les numéros de répertoire général 23/08014 et 23/08860 sous le numéro 23/08014.

Par conclusions déposées les 6, 13, 23 octobre 2023, M., [Y], la société Axa France Iard, et M., [F] ont relevé appel incident.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 15 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 novembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 10 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 2] à, [Localité 5] demande à la cour, au visa des articles 175,176, 238, 245 et 246 du code de procédure civile, 2, 3, 14, 15 et 25b de la loi du 10 juillet 1965 et L.113-1 et L.112-4 du code des assurances, de :

— le recevoir en ses demandes, fins et prétentions,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 16 mars 2023 en ce qu’il a :

' condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5] et son assureur la société Axa France IARD, à verser à M., [Y], la somme de 9834 euros au titre du préjudice matériel,

' condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5] et son assureur la société Axa France IARD, à verser à M., [F], la somme de 14 573,20 euros au titre du préjudice matériel,

' condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5] à verser à M., [Y], la somme de 52 000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance,

' condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5] et son assureur la société Axa France IARD, à verser à M., [Y], la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5] et son assureur la société Axa France IARD, à verser à M., [N], la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5] et son assureur la société Axa France IARD, aux dépens, en ce compris les frais d’expertise,

' rappelé que M., [Y] et M., [F] sont dispensés de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 5] à, [Localité 5] pour la présente procédure conformément à l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

' rejeté toutes autres demandes,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 16 mars 2023 en ce qu’il a :

' débouté M., [F] de ses demandes au titre du préjudice de jouissance,

' débouté M., [Y] de sa demande au titre du préjudice moral,

' rejeté le surplus des demandes indemnitaires de M., [F] et M., [Y],

' condamné la société Axa France IARD à le garantir des condamnations prononcées à son encontre au titre du préjudice matériel de M., [Y] et de M., [F], en intérêts, frais et dépens dans les limites prévues par les conditions générales et particulières de sa police,

' condamné la société Axa France IARD à verser les sommes de 3 000 euros et 2 000 euros respectivement à M., [Y] et à M., [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens,

statuant à nouveau,

in limine litis et avant toute défense au fond,

— prononcer la nullité partielle du rapport d’expertise judiciaire de M., [A] du 20 décembre 2018 ayant pour objet la détermination de la cause et de l’origine des désordres dans l’appartement de M., [F], en l’absence d’ordonnance étendant la mission de l’expert,

à titre principal,

— condamner in solidum M., [Y] et Monsieur, [F] à lui verser la somme de 31 555,25 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2023, date de la notification des conclusions d’appelant,

à titre subsidiaire,

— limiter le préjudice de jouissance de M., [Y] d’août 2017 à août 2019 soit à la somme de 25 000 euros,

— condamner la société Axa France IARD à le garantir des condamnations prononcées à son encontre au titre du préjudice de jouissance de M., [Y],

en tout état de cause,

— débouter M., [Y] et M., [F] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— débouter la société Axa France IARD de ses demandes tendant à écarter la mobilisation de sa garantie,

— condamner in solidum M., [Y], M., [F] et la société Axa France IARD à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance,

— condamner in solidum M., [Y], M., [F] et la société Axa France IARD à lui verser la somme de 16 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner in solidum M., [Y], M., [F] et la société Axa France IARD aux dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées le 23 juin 2025, M., [Y], intimé, demande à la cour, au visa des articles 1382, 1384 du code civil alors en vigueur et 9 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— confirmer la décision attaquée en ce qu’elle a :

' condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5], son assureur la société Axa France IARD à lui payer :

— la somme de 9 834 euros TTC au titre des travaux de mise en état des parties privatives,

— une indemnité de perte de jouissance de 1 000 euros par mois à compter du 1er octobre 2015 jusqu’à la réception des travaux de remise en état arrêtée au 21 février 2020 à la somme de 52 000 euros,

' condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5] et son assureur la société Axa France IARD à lui payer une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5] et son assureur la société Axa France IARD aux dépens comprenant les frais d’expertise,

' rappelé que M., [Y] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— infirmer la décision attaquée en ce qu’elle l’a débouté de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice moral,

en conséquence,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5] et son assureur la société Axa France IARD à lui payer :

' la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

' la somme de 10 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' dire que ces sommes porteront intérêts légaux à compter de la décision à intervenir et porteront eux-mêmes intérêts par années entières au visa de l’article 1343-2 du code civil.

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Selon conclusions notifiées le 4 septembre 2025, M., [F], intimé, demande à la cour, au visa des articles 1382 et suivants anciens du code civil, devenus 1240, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété et 564 du code de procédure civile, de :

A) Sur la confirmation,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5] responsable des désordres affectant la structure de l’immeuble, à l’origine des préjudices matériels subis par M., [F],

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5] et son assureur la société Axa France IARD au paiement de la somme de de 14 573,20 euros au titre du préjudice matériel,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Axa France IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5] des condamnations prononcées à son encontre au titre de son préjudice matériel, en intérêt, frais et dépens,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Axa France IARD, in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5], à l’indemniser des préjudices matériels qu’il a subi, ainsi que des frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de 2 000 euros, comme aux dépens,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rappelé que M., [Y] et M., [F] sont dispensés de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5] pour la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5] et la société Axa France IARD de l’intégralité de leurs demandes,

— déclarer irrecevable la demande nouvelle en cause d’appel de sa condamnation au paiement de la somme de 31 555,25 euros,

B) Sur l’infirmation partielle,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande présentée au titre de son trouble de jouissance,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5], in solidum avec son assureur, la société Axa France IARD, au paiement de la somme de 22 500 euros au titre du trouble de jouissance,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5], in solidum avec son assureur la société Axa France IARD, au paiement de la somme 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’appel.

Par conclusions notifiées le 23 septembre 2025, la société Axa France IARD, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1103, 1117, 1118, 1240 et 1242 du code civil, 14 de la loi du 10 juillet 1965, L.112-6 et L.113-1 alinéa 1 du code des assurances et 9, 695, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

— la recevoir en son appel incident,

— infirmer le jugement rendu le 16 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il :

' a déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5] responsable des dégâts des eaux subis par M., [Y] et par M., [F],

' a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5] in solidum avec la société Axa France IARD à payer à M., [Y] la somme de 9 834 euros au titre de son préjudice matériel et à M., [F] la somme de 14 573,20 euros au titre de son préjudice matériel,

' l’a condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5] des condamnations prononcées à son encontre au titre du préjudice matériel subi par M., [Y] et par M., [F] en intérêts, frais et dépens (dans les limites prévues par les conditions particulières et générales du contrat),

' a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5] in solidum avec la société Axa France à payer à M., [Y] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et à M., [F] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens dont les frais d’expertise,

statuant à nouveau,

— prononcer sa mise hors de cause en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5], dès lors que la responsabilité de son assuré n’est pas établie,

— débouter toutes les parties de leurs demandes formées à son encontre,

— confirmer le jugement rendu le 16 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

' fait application de l’exclusion de la garantie des pertes de loyer et d’usage,

' débouté M., [Y] de sa réclamation formée au titre du préjudice moral,

' débouté M., [F] de sa réclamation formée au titre du préjudice de jouissance,

' dit que seul le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5], sans la garantie de la société Axa France IARD, était débiteur des indemnités dues à M., [Y] au titre du préjudice de jouissance et à M., [F] au titre de la perte d’habitabilité,

subsidiairement,

— limiter le préjudice de jouissance invoqué par M., [Y] à la somme de 28 000 euros,

— débouter M., [F] de sa réclamation au titre de la perte d’habitabilité,

— débouter toutes parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires formées à son encontre,

en tout état de cause,

— condamner in solidum M., [Y] et M., [F] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec application de l’article 699 du même code au profit de Maître Delagneau.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou « constater» ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

Dès lors, il n’y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la recevabilité de la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Moyens des parties

M., [F] fait valoir, sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile, que le syndicat formule cette demande pour la première fois devant la cour d’appel, le privant du double degré de juridiction.

L’intimé répond que :

— en cause d’appel, il demande l’infirmation du jugement et le débouté des demandes de M. M, [Y] et, [F] en exposant le fondement juridique erroné du tribunal et en s’appuyant sur la violation, par ceux-ci, des stipulations du règlement de copropriété sur leurs parties privatives comme étant à l’origine des désordres sur les parties communes ;

— la demande de dommages et intérêts n’est qu’une conséquence des fautes commises par M., [Y] et, [F] en violation de ce règlement ;

— ce n’est pas une prétention nouvelle.

Réponse de la cour

En droit, l’article 564 du code de procédure civile, dispose qu'« à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ».

Les articles 565 à 567 précisent ensuite, que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ; que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ; et que les demandes reconventionnelles sont recevables en appel.

Ces dernières, en application de l’article 70 du code de procédure civile, sont définies comme celles qui se rattachent aux prétentions originaires, c’est-à-dire à celles du demandeur en première instance, par un lien suffisant

En l’espèce, il est constant que le syndicat des copropriétaires n’a pas formulé, en première instance, de demande de dommages et intérêts contre M., [Y] et M., [F].

Il ressort, néanmoins, des termes du jugement attaqué, qu’il a sollicité le débouté des demandes indemnitaires de M., [Y] en invoquant notamment la réalisation des travaux préconisés par l’expert, dans l’appartement de celui-ci, en février 2020. Il n’a pas contesté, alors, sa propre responsabilité dans la survenance des désordres.

Aux termes de ses écritures d’appel il conclut toujours au débouté des demandes indemnitaires mais en invoquant désormais la responsabilité des deux copropriétaires dans la survenance des désordres. Ce nouveau moyen est également développé au soutien de sa demande d’indemnisation au titre des travaux qu’il a réalisés sur les parties communes dans l’appartement de M., [Y].

La réalisation des travaux opposée par le syndicat comme moyen de défense à l’encontre de la demande indemnitaire de M., [Y] est ainsi devenue une demande reconventionnelle d’indemnisation de ces travaux. Celle-ci se rattache donc par un lien suffisant au rejet demandé en première instance.

En conséquence, la cour déclare cette demande recevable.

Sur la régularité du rapport d’expertise s’agissant des désordres subis par M., [F]

Moyens des parties

L’appelant fait valoir, sur le fondement des articles 238, 245, 175, 176 et 73 du code de procédure civile, que :

— sa demande ne constitue pas une exception de procédure relevant du juge de la mise en état ;

— les opérations réalisées dans le cadre d’une expertise en méconnaissance du principe de la contradiction doivent être annulées ;

— l’ordonnance du 5 octobre 2016 désignant M., [A] a fixé les limites de sa mission aux cause et origine des désordres dans les locaux de M., [Y] ; ce dernier a réglé la consignation et il a mis en cause, alors, les installations privatives fuyardes de M., [F] ; l’expert a outrepassé sa mission en constant les désordres dans l’appartement de M., [F] et en donnant un avis sur ses préjudices matériels et de jouissance ;

— M., [F] aurait dû assigner en extension de mission les parties à l’expertise judiciaire ; il ne pouvait pas formuler directement, auprès de l’expert, des demandes indemnitaires sans avoir préalablement recueilli l’accord écrit des parties ;

— le juge n’est pas tenu par les constatations et les conclusions de l’expert judiciaire.

La société Axa France Iard soutient également que :

— l’expert a outrepassé les termes de sa mission en se prononçant sur l’imputabilité et les conséquences des désordres subis par M., [F] ; cette mission évoquait les désordres « allégués expressément dans l’assignation » délivrée par M., [Y] ; ce dernier a avancé les frais de l’expertise ;

— M., [F] n’a pas assigné en extension de mission ;

— l’expert ne pouvait pas valider le devis relatif à des travaux réparatoires ni se prononcer sur un préjudice d’habitabilité ;

M., [F] répond que :

— l’assignation en référé faisait état du désaccord existant entre les experts de l’assurance de M., [Y] et de la sienne qui analysaient le désordre non pas comme le résultat d’un simple dégât des eaux mais comme la conséquence d’une « déformation de la structure du plancher historique » en soulignant « les désordres structurels qui perdurent depuis 2001 (sic)» et en évoquant « l’affaissement des parties communes relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires » conduisant M., [Y] à solliciter une expertise judiciaire en vue de trancher le débat technique ;

— la mission confiée à M., [A], expert spécialisé dans les constructions avec structure en bois, visait l’examen de l’effondrement du faux plafond et l’affaissement des parties communes, à savoir la structure de l’immeuble ;

— peu important qu’il ait été défendeur à la procédure, il était une partie à celle-ci et ses préjudices sont la conséquence du désordre général lié à l’affaissement de la structure, objet de l’expertise ;

— le syndicat se fonde sur le rapport de M., [G] qui était spécifiquement intervenu sur les désordres qu’il avait subis et qui concluait à la vétusté de l’immeuble, ce que vient confirmer et approfondir l’expertise de M., [A].

Réponse de la cour

Au sens de l’article 73 du code de procédure, la demande d’annulation partielle d’un rapport d’expertise ne constitue pas une exception de procédure relevant du conseiller de la mise en état au titre de l’article 789 du même code, alors applicable (par renvoi de l’article 907). Elle peut donc être soumise à la cour.

Elle a, ici, été soulevée par l’appelant, dès ses conclusions du 26 juillet 2023, avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, conformément à l’article 112 du code de procédure civile.

L’article 114 du code de procédure civile rappelle qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 238 du code de procédure civile précise notamment que le technicien doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis sans pouvoir répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties.

En l’espèce, outre que l’appelant n’invoque pas de grief, il peut être utilement rappelé qu’aucune disposition ne sanctionne par la nullité l’inobservation des obligations imposées par l’article 238 précité (Civ.1ère, 7 juillet 1998, n°97-10.869) et que les juges sont en droit de s’approprier l’avis de l’expert judiciaire, même si celui-ci a exprimé une opinion excédant les limites de sa mission (3e Civ., 17 Octobre 2012, n°10-23.971).

En tout état de cause, il n’est pas démontré que M., [A] ait excédé les limites de sa mission puisque l’ordonnance de référé du 5 octobre 2016 renvoyait notamment aux « désordres et malfaçons allégués dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux », laquelle visait également « l’existence d’un dégât des eaux provenant de la salle de bains de M., [F] ['] », le rapport de M., [G], « amené à visiter l’appartement de M., [F] et en particulier sa salle de bain » et ses conclusions relatives aux désordres constatés dans l’appartement de ce dernier, notamment « résultant de la vétusté du bâtiment ['] ». La mission se poursuivait notamment sur les solutions de nature à remédier à tous ces désordres, à la détermination des responsabilités et préjudices. Elle portait donc bien également sur les désordres subis par M., [F] et les responsabilités en lien avec ces derniers, peu important que M., [Y] ait été le demandeur à l’expertise et qu’il en ait avancé les frais.

En conséquence, la cour rejette la demande d’annulation partielle de l’expertise.

Sur les désordres subis par M., [Y] et M., [F] et les responsabilités

Moyens des parties

L’appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

— la responsabilité du syndicat à l’égard des copropriétaires est une responsabilité contractuelle fondée sur les droits et obligations définis par le règlement de copropriété et non une responsabilité délictuelle de droit commun telle que retenue par le tribunal ;

— l’origine des désordres repose sur les violations par MM, [Y] et, [F] des stipulations des articles 10 m, n, j, k du règlement de copropriété et de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 : à savoir :

— la surcharge du plancher causée par les installations de M., [F] visée par les deux rapports d’expertise sans que M., [A] n’en tire de conséquence ni n’investigue suffisamment à cet égard, peu important leur ancienneté ;

— les canalisations fuyardes privatives de M., [F] conformément à l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 3 du règlement de copropriété, qu’il n’a pas maintenues en état, peu important leur date de réalisation ;

— la suppression d’un mur porteur séparant les lots n°4 et 5 par M., [Y] sans autorisation de l’assemblée générale, situé à l’aplomb des conduits de fumée, ayant conduit aux fissures constatées dans l’appartement de M., [F], et réalisée concomitamment aux désordres constatés au premier étage ; M., [Y] ne peut donc se prévaloir de sa propre turpitude ;

— les conduits de fumée maçonnés existant depuis l’origine, M., [G] et M., [A] auraient dû en déduire qu’ils ne pouvaient pas non plus être à l’origine du sinistre chez M., [Y] ;

La société Axa France Iard fait valoir que :

— son offre transactionnelle est caduque au sens des articles 1117 et 1118 du code civil du fait de l’action judiciaire engagée par MM, [Y] et, [F] ;

— le syndicat n’est pas responsable des désordres sur le seul fondement possible : la responsabilité contractuelle de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 supposant une causalité directe et certaine ; la cause de l’effondrement du plancher de M., [F] est la survenance de fuites provenant des canalisations sous sa baignoire et la surcharge de son plancher ; la vétusté de l’immeuble et la surcharge des conduits de cheminée n’ont aucun lien avec les désordres puisque M., [G] n’avait constaté aucune humidité sur les poutres et que les conduits de cheminée existaient depuis la construction de l’immeuble ;

— la responsabilité des désordres repose sur M., [F] qui n’a pas respecté les articles 10m, 10j du règlement de copropriété, les canalisations étant qualifiées de parties privatives en application de l’article 3 de ce règlement ; sa responsabilité est engagée comme gardien des parties privatives mais également comme propriétaire de l’appartement sur le fondement des troubles anormaux du voisinage ;

M., [Y] répond que :

— la structure de bois du plancher haut du rez-de-chaussée au niveau de son local est impropre à sa destination ; certaines pièces porteuses se sont rompues en partie nécessitant un étaiement provisoire pour s’opposer au risque d’effondrement des solives ;

— c’est à bon droit qu’il avait demandé la condamnation in solidum de M., [F], du syndicat des copropriétaires et de son assureur à le rembourser de l’intégralité des préjudices subis sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1382 et 1384 du code civil, l’expert ayant retenu que l’effondrement du plafond était dû:

— pour une partie limitée d'1 m2 à une fuite dans la salle de bain de M., [F],

— et pour l’essentiel des désordres, à une surcharge de 7 niveaux des conduits de cheminée maçonnés ;

— il n’y a aucun lien de causalité entre les travaux qu’il a réalisés et les désordres comme l’ont constaté les deux experts judiciaires ;

— les travaux ensuite réalisés par le syndicat des copropriétaires ont eu pour seul objet de reprendre les dégradations des parties communes.

M., [F] répond que :

— les désordres dans son appartement consistent en un affaissement du sol de la salle de bain et un début d’affaissement du sol du salon à l’entrée de la salle de bain, outre une fissure traversante des murs côté salon ;

— le syndicat doit être condamné à réparer l’intégralité des préjudices, comme en premier instance :

— les désordres sont issus de la rupture des structures du plancher entre le local du rez-de-chaussée et son appartement dont l’origine, constatée par l’expert, est la surcharge des conduits de fumée maçonnés qui, du 7ème au 1er étage, reposent sur le plancher du 1er étage ; ce sont les parties communes qui sont à l’origine des désordres ;

— le syndicat ne démontre pas de faute de sa part en lien direct avec ces désordres :

' l’expert, [G] avait seulement retenu, comme cause résiduelle, par rapport à la vétusté de l’immeuble, les surcharges complémentaires liées à ses installations sanitaires ; l’expert, [A] l’a expressément exclue pour ne retenir que cette vétusté ; l’appelant ne prouve pas que ses installations privatives excèderaient le poids prévu par l’article 10m du règlement de copropriété ;

' s’agissant de la fuite des canalisations sous ses installations, leur caractère privatif n’est pas démontré ; l’expert ne retient qu’une responsabilité potentielle qu’il n’a pas pu analyser ; ce ne serait qu’une cause marginale des désordres n’ayant entraîné que la chute d’une plaque d'1 m2 du faux plafond de M., [Y], la cause de l’effondrement étant la surcharge des conduits de cheminée ; l’imputation d’une indemnisation de 120 euros pour réparer le trou d'1m2 perd tout sens puisque la réparation des désordres par le syndicat suppose le remplacement du faux plafond ;

— la cour doit écarter l’argumentation de la société Axa France Iard en application du principe de l’estoppel, celle-ci lui ayant initialement proposé une offre indemnitaire pour, désormais, faire valoir que la responsabilité des désordres repose sur lui.

Réponse de la cour

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précise que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et qu’il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En droit, un copropriétaire a le choix de plusieurs fondements juridiques pour engager la responsabilité d’un syndicat de copropriétaires en cas de dommage causé à la jouissance de son lot.

Il peut se fonder sur la violation du règlement de copropriété, action de nature contractuelle (Civ. 3e, 4 octobre 1987) ou sur la responsabilité spécifique du syndicat fondée sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de dommage ayant pour origine les parties communes.

Ces actions n’excluent pas la faculté, pour un copropriétaire, d’engager, comme ici, la responsabilité extracontractuelle de droit commun du syndicat sur le fondement des articles 1382 et 1384 anciens du code civil (voir notamment 3e Civ., 12 juin 1991, pourvoi n° 89-21.761, 89-21.784).

L’article 1382 devenu 1240 du code civil rappelle que «tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer» et l’article 1384 alinéa 1er devenu 1242 alinéa 1er qu’on est responsable du dommage qui est causé par le fait des choses que l’on a sous sa garde.

Aussi, pour engager la responsabilité du syndicat au titre des articles 1382 ou 1384 du code civil, le copropriétaire doit démontrer une atteinte à ses parties privatives résultant directement d’une faute du syndicat ou du rôle causal d’une chose, telle qu’une installation commune. Le syndicat a, en effet, la garde de celles-ci pour en assurer la conservation au sens de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

En réponse, le syndicat et son assureur peuvent s’exonérer de toute responsabilité en démontrant que la cause des désordres résulte directement et exclusivement de la violation imprévisible par les copropriétaires du règlement de copropriété ou de la responsabilité de ces derniers comme gardiens d’une partie privative ou comme auteurs de troubles anormaux du voisinage.

En l’espèce, il est constant que les conduits de cheminée et les parquets de l’immeuble sont des parties communes.

Au surplus, la matérialité des désordres n’est pas contestée et elle est ainsi décrite dans le rapport de M., [A] :

— dans les locaux de M., [Y], elle consiste en « un trou dans le faux plafond ne dépassant pas 30 cm sur 30 cm »

— dans l’appartement de M., [F] en un « affaissement du sol de la salle de bain manifesté par l’espace vide apparu entre sol et murs avec également un début d’affaissement du sol du salon à l’entrée de la salle de bain » et une « fissuration traversante des murs côté salon ».

Après avoir fait enlever la totalité du plafond plâtre en sous-face de la pièce principale des locaux de M., [V] et de la salle de bains de M., [F], M., [A] a constaté le 15 mars 2018 que « la structure bois du plancher haut du rez-de-chaussée au niveau du local de M., [Y] était déficiente et impropre à sa destination » avec « certaines pièces porteuses à la limite de la rupture ou rompues en parties ».

Il en a conclu que ce désordre « [rendait] à la marge l’effondrement sur 1m2 du faux plafond de M., [Y] » puisqu’il « [entraînait] l’obligation de la dépose dans la totalité du faux plafond du rez-de-chaussée et le renforcement des structures du plancher ».

S’agissant des causes et responsabilités de ces désordres, objet du débat entre les parties, après des constatations techniques, une analyse des plans de l’immeuble ainsi que du règlement de copropriété, l’expert judiciaire a retenu que :

— « l’effondrement du faux plafond sur 1m2 a eu lieu à cause du faux plafond plâtre qui s’est effondré sur la plaque de faux plafond consécutivement à la fuite provenant des canalisations sous la baignoire de l’appartement, [F] situé au 1er étage » et la réparation de ce m2 peut lui être imputable de ce fait ;

— l’origine de la rupture partielle des structures de bois du plancher réside dans « la surcharge des conduits de fumée maçonnés qui, du 7ème étage au 1er étage, repose sur le plancher du 1er étage. ». « La contrainte d’élasticité des solives bois est arrivée à la limite sur certaines pièces ce qui a entraîné la rupture ['] des tenons d’assemblage sortis des mortaises de la poutre maitresse, des tenons vermoulus, le déchirement des solives à leur extrémité, la rupture du plancher qui est devenu impropre à sa destination ». « La rupture de ces pièces a provoqué l’affaissement du sol de la salle de bain et la fissuration des cloisons » dans l’appartement de M., [F]. » « La cause principale de ces désordres se trouve dans la descente de charges importante provenant des anciens conduits de fumée sur toute la hauteur du bâtiment », « cette charge de plusieurs tonnes sur le plancher du 1er étage » ayant « provoqué, à un moment, le dépassement de la limite d’élasticité des solives provoquant chez certaines, la rupture ». Il en a déduit que les conduits étant parties communes et la reprise de structures du plancher portant sur des parties communes, l’ensemble des autres travaux réparatoires reposait sur le syndicat des copropriétaires.

Il ressort de ces éléments circonstanciés et étayés que M., [A], impute à l’anormalité des conduits de fumée, parties communes sous la garde du syndicat, la survenance de la rupture complète des structures du plancher ayant provoqué les principaux désordres dans le local commercial et l’appartement des deux copropriétaires.

Si l’expert met également en cause la fuite des canalisations sous la baignoire de M., [F] dans la survenance du trou d'1m2 dans le faux plafond de M., [Y], il exclut tout lien de celle-ci avec la rupture des structures du plancher (page 40).

Or, c’est ce désordre qui est à l’origine de l’ensemble des préjudices invoqués par M., [Y]. L’indemnisation des travaux réparatoires dans son local porte, en effet, non pas sur le rebouchage du trou mais sur le remplacement de l’intégralité du faux plafond et la réparation du plancher. Il demande un préjudice de jouissance au titre d’une impossible location de lieux impropres à leur destination, non pas du fait du seul trou pouvant être rebouché. Il sollicite un préjudice moral au titre des agissements du syndicat et de son assureur.

Les autres préjudices demandés par M., [F] et le syndicat des copropriétaires sont en lien avec la seule rupture des structures des planchers.

La responsabilité de M., [F] doit donc être exclue.

Face à ces éléments démontrant sa responsabilité, le syndicat, ainsi que son assureur, ne prouvent pas que la cause des désordres soit en réalité la surcharge des installations sanitaires de l’appartement de M., [F].

Certes M., [G], en 2013, a évoqué «la vétusté de l’immeuble et les déformations constatées de la structure porteuse en bois des planchers ['] avec apport de surcharges complémentaires » émettant, en page 21 du rapport, l’hypothèse d’une surcharge « par le cloisonnement en carreau de plâtre et la pose du revêtement de sol dur en marbre » dans la salle de bains de M., [F]. Cependant, il a réservé son analyse « à un éventuel point faible non décelable dans le plancher haut du LOT 4 masqué par les coffrages en BA13 ».

Or, M., [A], en retirant le faux plafond, a justement pu observer les désordres affectant le plancher que ne pouvait pas constater M., [G]. Grâce à cette analyse complète, il exclut toute causalité liée à la surcharge des installations sanitaires de M., [F] en indiquant (page 34) : « certes la baignoire est en acier émaillé et une fois pleine le poids augmente et sollicite l’élasticité des structures du plancher mais la baignoire est installée depuis très longtemps et de surcroît elle se trouve accolée au mur en moellons. Or le report des charges d’un corps sur un plancher se transmet sur un angle à 45° donc la moitié du poids de la baignoire se transmet directement sur le mur de rive en moellons. Enfin, les poutres qui sont rompues au niveau de leurs tenons et à leurs extrémités sont éloignées de la zone de la baignoire. ».

De la même façon, le syndicat ne prouve pas que les travaux réalisés par M., [Y], sur un mur porteur sans autorisation de l’assemblée générale, ont provoqué ces désordres.

Certes M., [H], [U], architecte DPLG, dans un rapport de visite du 29 septembre 2016, a retenu ce lien de causalité aux motifs de la concomitance entre la survenance des désordres et les travaux sur ce mur, en observant que « le sens de la bascule entre séjour et chambre, les fissures la déclivité de plancher convergent tous vers la zone modifiée structurellement » et que « les problèmes sont apparus lors de la mise en 'uvre des profilés métalliques (défaut d’étaiement, calage défaillant, décoffrage trop rapide) ».

Cependant, cet avis unilatéral n’est corroboré par aucun autre élément technique. Au contraire, les deux experts judiciaires en 2013 et 2018 ont exclu toute causalité liée à ces travaux. M., [A], au vu des plans de l’immeuble, de ses constatations sur les lieux et de celles relatées dans l’expertise de M., [G], conclut de façon tout à fait nette que « le plancher haut du rez de chaussée correspondant au lot 4 n’a aucun contact avec le mur, [Y] transformé en baie libre ».

En conséquence, la cour confirme le jugement attaqué en ce qu’il a retenu la seule responsabilité du syndicat dans la survenance des dommages subis par M., [Y] et M., [F].

Sur les demandes d’indemnisation de M., [Y]

Moyens des parties

M., [Y] fait valoir que :

— l’expert a validé le devis de l’entreprise TAL CONCEPT ; le tribunal a fait droit à sa demande à ce titre ;

— il louait ses locaux pour un loyer de 1000 euros mensuels ; le locataire a libéré les lieux impropres à leur destination le 31 octobre 2015 ; son préjudice de jouissance doit courir à compter de cette date, non pas de celle de la découverte de la cause du sinistre, jusqu’à celle de la réception des travaux de réparation des parties communes le 21 février 2020 ; le retard dans la délivrance de l’assignation ne saurait lui être reproché alors qu’il lui était donné à penser à un règlement amiable et que le syndicat pouvait également engager cette action ; le retard pris dans les travaux ne lui incombe pas et la réalisation des travaux sur son installation électrique était indifférente ;

— il a subi un préjudice moral distinct du fait de l’ancienneté de ce sinistre et de la résistance de la copropriété, de son assureur et de M., [F] à prendre en charge et à exécuter les travaux indispensables.

Le syndicat des copropriétaires répond que :

— le point de départ du préjudice de jouissance de M., [Y] doit être fixé au 11 juillet 2017, date de la découverte des conduits maçonnés ;

' jusqu’à cette date le trou existant était dû au seul dégât des eaux, auquel M., [F] avait mis fin, et il pouvait être rebouché pour relouer les lieux comme le retient M., [A] ;

' dans sa lettre du 23 juin 2016, la Préfecture de police ne constatait aucun risque pour la structure du plancher et aucun péril ;

' l’intimé ne justifie d’aucune démarches amiables avant sa saisine tardive du juge des référés ;

' le juge doit respecter le principe de la réparation intégrale et ne peut pas réparer un préjudice hypothétique ;

— il ne justifie pas des sommes versées par son propre assureur ;

— le terme de l’indemnisation de ce préjudice de jouissance doit être fixé au mois d’août 2019 ; la faute de M., [Y], qui a tardé à faire réaliser les travaux privatifs de mises aux normes de son installation électrique, est à l’origine du retard pris dans l’exécution des travaux de structure.

La société Axa France Iard soutient que :

— les désordres subis par M., [Y] sont imputables à M., [F] ;

— le préjudice de jouissance doit démarrer à la date de l’assignation le 5 août 2016 ; l’expert a retenu la date des opérations d’expertise ; le retard pris dans la délivrance de l’assignation n’est pas justifié par des démarches amiables ;

— le terme de ce préjudice doit être fixé au 20 décembre 2018, date de dépôt du rapport de M., [A] et date à laquelle les travaux réparatoires auraient pu être réalisés ;

— comme l’a justement retenu le tribunal, le préjudice moral n’est pas justifié en l’absence de démonstration de son existence et de la résistance abusive invoquée ; les demandes formées de façon forfaitaire sont irrecevables ; le montant excessif demandé n’a pas été entériné par l’expert .

Réponse de la cour

Sur le préjudice matériel au titre des travaux réparatoires

Il convient seulement d’ajouter aux motifs pertinents et exacts retenus par les premiers juges que la cour adopte, qu’il n’appartient pas à la victime d’un sinistre de justifier des suites de l’assurance, le cas échéant souscrite, relevant de ses rapports avec son co-contractant. A fortiori lorsque celui-ci n’est pas attrait à la cause.

Sur le préjudice dit de jouissance (perte de loyers)

Certes, il doit être constaté que ce n’est qu’après le retrait du faux plafond, le 15 mars 2018, que M., [A] a pu constater que l’état des structures du plancher rendait le local commercial de M., [Y] inhabitable. Cependant, ce local était déjà impropre à la location en 2015 du fait de l’état de ce plancher ayant provoqué les premiers désordres dans l’appartement de M., [F].

Au surplus, à la suite du sinistre du 15 juillet 2015 sur le plafond de M., [Y], les experts désignés par les assureurs des deux voisins ont exclu le dégât des eaux comme cause de la chute de plâtre pour retenir la déformation de la structure du plancher en faisant état de désordres à cet égard depuis 2010 (rapport cabinet ELEX du 14 avril 2016).

Il n’est pas démontré, ensuite, par le syndicat, l’envoi à M., [Y] des courriers du 23 juin 2016 du bureau de la sécurité de l’habitat de la Préfecture de police de, [Localité 1] adressés au syndic et à M., [F].

Dans ces conditions, tant que la cause du sinistre n’était pas identifiée et qu’il n’y était pas remédié, M., [Y] ne pouvait pas relouer son local, après le départ de son locataire le 31 octobre 2015.

Le fait d’avoir assigné près de dix mois après la survenance de ce sinistre, le 5 août 2016, n’est pas fautif dans le contexte de ces expertises privées et des échanges entre les assureurs des parties pour trouver une solution amiable, le cas échéant.

Son préjudice certain de perte de loyers est donc établi dès la date du 31 octobre 2015.

Il est constant, ensuite, que le montant du loyer du bail commercial était de 1000 euros mensuels et que les travaux réparatoires ont été intégralement réalisés le 20 février 2020.

Or le syndicat ne rapporte pas la preuve que le retard dans la réalisation de ces travaux soit dû à des agissements fautifs de M., [Y]. En effet, les échanges de courriels entre les parties ou leurs représentants entre le 3 septembre et le 19 novembre 2019 font apparaître d’autres motifs de ralentissement tels que des problèmes de santé, une perte des clés du logement, dont il n’est pas démontré une imputation à M., [Y] plutôt qu’à une négligence sur le chantier. Ils montrent également une incompréhension entre les parties concernant les travaux relatifs à l’installation électrique, ensuite retardés du fait de la perte des clés du logement.

La date du 21 février 2020 est la date du constat contradictoire de la bonne réalisation des travaux dans l’appartement de M., [Y] établi par Me, [W], huissier de justice, et la date de restitution des clés des lieux à l’intimé. Il convient donc de retenir celle-ci comme terme du préjudice de jouissance de M., [Y].

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu’il a alloué à ce dernier la somme de 52000 euros au titre de la réparation de ce préjudice.

Sur le préjudice moral

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Le jugement attaqué sera, dès lors, confirmé sur les demandes indemnitaires de M., [Y] et, en application de l’article 1154 (ancien) du code civil applicable ici, il y sera ajouté qu’il est ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de la présente décision.

Sur les demandes d’indemnisation de M., [F]

Moyens des parties

Monsieur, [F] fait valoir que :

— l’expert a retenu que les travaux de réfection visés par le devis de la société Star Construct, réduit à la somme de 12 773,20 euros, sont la conséquence directe des désordres d’affaissement du plancher dus à la rupture des structures en bois ;

— l’expert a retenu une perte d’habitabilité due à la réfection des travaux intérieurs (perte notamment de l’utilisation de la salle de bain) de 1800 euros correspondant à la valeur locative d’un appartement meublé sur un mois à raison de 30 euros/m2 ;

— le trouble de jouissance dont il se prévaut est caractérisé par des fissures aux murs et les conséquences de l’affaissement de la structure caractérisée par un dénivelé au sol à l’entrée de la salle de bains depuis le séjour constituant un trouble pour la circulation alors qu’il est âgé de 80 ans et une inquiétude permanente face aux risques encourus d’accident et d’effondrement sans solution sérieuse pendant dix ans ; il ne se prévaut pas d’un trouble rendant son logement inhabitable ; il évalue son trouble à 10% de la valeur locative de son appartement arrêtée à 30 euros au m2 (validée par l’expert) soit, pour un appartement de 60 m2, à 180 euros mensuels ; ce trouble a duré pendant 125 mois depuis le rapport de M., [D] du 13 avril 2010 jusqu’au 13 septembre 2020.

Le syndicat des copropriétaires répond que :

— les préjudices subis sont dus aux installations privatives de l’intimé ;

— le préjudice de jouissance allégué n’existe pas ; l’intimé n’apporte aucun élément nouveau en appel ; le tribunal judiciaire de Paris a retenu que :

' ni le rapport de M., [C], ni l’avis du cabinet Architecte Consultant ni le rapport de l’architecte sécurité de la Ville de, [Localité 1] ou de la société ELECX ne mentionnent une atteinte à la jouissance du bien subséquente aux désordres,

' il n’y a pas eu de dénivellement provoqué dans le plancher du reste de l’appartement resté habitable dans sa totalité ;

' les photographies produites aux débats ne démontrent pas de privation de jouissance ;

' le défendeur ne démontre pas la dangerosité de circulation alléguée ni le fait que le préjudice concernerait 10% de son logement.

La société Axa France Iard soutient que la privation de jouissance alléguée n’est établie par aucun élément comme l’a retenu le tribunal :

— l’expert avait rejeté cette demande ;

— les photographies ne sont pas datées ;

— le rapport de M., [U] ne conclut pas à une impossibilité d’habiter le logement ;

— le courrier de la préfecture de police confirme qu’il n’y a pas eu d’évolution significative de la situation.

Réponse de la cour

Sur le préjudice matériel et la perte d’habitabilité pendant les travaux

Il a été précédemment établi la responsabilité exclusive du syndicat des copropriétaires dans les désordres subis par M., [F].

Ce dernier et son assureur, en appel, n’invoquent aucun autre moyen à l’encontre ce l’indemnisation de ces préjudices.

La cour adopte, à leur égard, les motifs exacts et pertinents des premiers juges et confirme leur décision à ces titres.

Sur le préjudice de jouissance

Il peut être utilement rappelé qu’un préjudice de jouissance ne coïncide pas nécessairement avec une perte d’habitabilité complète d’un appartement, cette perte de jouissance pouvant être partielle.

Il n’est pas contesté, ici, et cela ressort du rapport établi par M., [D], le 13 avril 2010, des rapports des deux experts judiciaires, des photographies annexées à ces rapports, conformes à celles versées aux débats par l’intimé, que, depuis cette date, M., [F] subit un affaissement du sol de la salle de bain manifesté par l’espace vide de 1 à 2 cm (selon M., [G]) apparu entre sol et murs avec également un début d’affaissement du sol du salon à l’entrée de la salle de bain de 2,5 cm à la date du rapport de M., [G] en 2013, et une fissuration traversante des murs côté salon (de 3 mm de largeur ayant évolué de 1mm et d’une longueur de plusieurs centimètres). Il n’est pas noté d’évolution, ensuite, dans le courrier de la préfecture du 23 juin 2016 ni dans le rapport de M., [A].

Le risque d’une chute n’est pas avéré compte tenu de la faible hauteur du décollement et en l’absence de justification, par l’intimé, de son âge.

Il n’en reste pas moins que ces désordres inesthétiques et inquiétants, dans l’attente de la détermination exacte de leur cause, a fortiori après le sinistre survenu dans le local de M., [Y], ont affecté la jouissance paisible par M., [F] de cette partie de son logement.

Cette perte sera évaluée à 5% compte tenu du fait que seule la salle de bain et une petite partie du salon ont été affectées, de la portée des désordres et de leur absence d’évolution dans l’appartement de M., [F].

Il est justifié au vu des éléments produits aux débats et de l’avis de l’expert à cet égard (page 29) que la valeur locative de l’appartement de l’intimé, compte tenu de sa situation, est de 30 euros le m2 soit, pour une surface non contestée de 60 m2, de 1800 euros mensuels.

M., [F] ne démontre pas que les travaux ayant remédié à ces troubles ont abouti au mois de septembre 2020.

Dans ces conditions, ces travaux n’ayant pu être réalisés qu’une fois ceux de remise en état de la structure des planchers effectués. C’est ainsi la date du constat du 21 février 2020 qui sera retenue.

Aussi, le jugement sera infirmé et le syndicat sera condamné à payer à M., [F] la somme de (1800 x 5% x 118) 10 620 euros à cet égard.

Sur la demande d’indemnisation du syndicat des copropriétaires

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires soutient que :

— les violations du règlement de copropriété par les intimés sont à l’origine des désordres sur les parties communes de l’immeuble ;

— le coût total des travaux de structure est ainsi réparti :

—  29 545,25 euros au titre des travaux de structure incluant les honoraires de maîtrise d''uvre,

-1860 euros au titre de l’assurance dommage-ouvrage,

-150 euros au titre des honoraires du syndic.

Réponse de la cour

Il a été précédemment démontré la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires s’agissant des désordres affectant les parties communes de l’immeuble.

Sa demande d’indemnisation sera donc rejetée.

Sur la garantie de la société Axa France Iard

Moyens des parties

La société Axa France Iard fait valoir

— principalement que :

' la garantie « effondrement » souscrite en option de la police multirisque n°6650620104 est la seule applicable compte tenu de la nature des sinistres en cause ;

' les conditions stipulées en termes précis et non équivoques sont cumulatives ; le tribunal, par pure interprétation, a considéré le contraire alors que les options listées le sont sans mention d’un «ou» optionnel ;

' cette garantie n’est pas mobilisable puisque la cause du désordre n’est pas extérieure au bâtiment mais interne à l’immeuble ;

— - subsidiairement que :

' les conditions générales de la garantie effondrement excluent la perte de loyers et les pertes d’usages consécutifs à ces désordres ; les clauses d’exclusion sont en gras, visibles et lisibles ; la perte de loyers et la perte d’usage sont définies en page 34 du contrat ;

' l’assureur peut opposer au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur selon les conditions générales et particulières de la police d’assurance ; les dommages immatériels y sont définis comme les préjudices pécuniaires consécutifs à un dommage matériel garanti, ce qui exclut toute réclamation au titre des préjudices de jouissance.

Le syndicat des copropriétaires soutient que :

— s’agissant des préjudices matériels :

' la garantie effondrement a été justement retenue par les premiers juges ; l’assureur ne démontre pas le caractère cumulatif des conditions visées en page 20 des conditions générales du contrat faute de conjonction de coordination entre celles-ci, le point-virgule les séparant n’imposant pas un cumul et l’ambiguïté d’une clause devant s’interpréter en faveur de l’assuré ;

' en tout état de cause, la garantie « responsabilité civile en qualité de propriétaire » est mobilisable au vu des définitions données dans les conditions générales de l’étendue de la garantie et du « tiers » ; M., [F] et M., [Y] sont des tiers au sens du contrat ;

— s’agissant du préjudice de jouissance de M., [V] :

' la clause d’exclusion visée dans la garantie effondrement est nulle d’abord parce que l’exclusion de garantie n’est pas formelle et limitée avec ¿ d’une page de causes d’exclusions privant le contrat d’objet ; ensuite en ce qu’elle n’est pas apparente du fait du nombre très importants d’exclusions par rapport à la clause de garantie ;

' en tout état de cause la garantie « responsabilité civile en qualité de propriétaire » s’applique ; les préjudices immatériels des tiers au contrat sont garantis à hauteur de 230 fois l’indice en euros ; le préjudice de jouissance est un préjudice pécuniaire consécutif à un dommage matériel garanti par cette police ;

M., [F] fait valoir :

— principalement que l’assurance portant sur la « responsabilité en qualité de propriétaire » souscrite par le syndicat est applicable :

o elle porte sur « les dommages causés aux tiers, lorsqu’ils entraînent la responsabilité de l’assureur et qu’ils résultent directement du fait des biens immobiliers et du contenu ainsi que des cours, jardins, plantations et de toutes installations intérieures ou extérieures » et au vu des définitions par le contrat des biens immobiliers et des responsabilités couvertes ; ici le dommage causé aux parties privatives de son appartement, comme tiers au contrat, résulte directement du fait du bien immobilier du syndicat dont la responsabilité est établie ;

o cette garantie porte sur les dommages matériels et immatériels dans une limite par sinistre de 6 100 000 euros ;

— subsidiairement que la garantie effondrement est applicable :

o les conditions générales comme particulières ne stipulent pas que les conditions de celles-ci sont cumulatives et qu’elles doivent toutes être réunies pour entraîner une mobilisation de ses garanties ;

o les dommages compromettent la solidité du bâtiment et ont nécessité le remplacement ou la reconstruction des parties endommagées comme prévues par des conditions de cette garantie ;

o le jugement sera confirmé quant à l’indemnisation par l’assureur in solidum avec le syndicat de son préjudice matériel.

Réponse de la cour

Sur la garantie applicable

En application de l’article 1134 ancien du code civil, applicable ici, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame le bénéfice de l’assurance d’établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu cette garantie. Réciproquement, il appartient à l’assureur de prouver l’exclusion ou la déchéance de la garantie qu’il allègue.

L’article L.113-1 du code des assurances met à la charge de l’assureur les pertes et dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré, sauf exclusion formelle et limitée.

Une clause d’exclusion de garantie doit avoir été portée à la connaissance de l’assuré au moment de son adhésion à la police ou, à défaut, antérieurement à la réalisation du sinistre pour lui être opposable. La charge de la preuve d’une prise de connaissance effective de la clause par l’assuré incombe à l’assureur.

Conformément aux articles 1156 et suivants anciens du code civil, les clauses claires, précises, licites, doivent être appliquées, sous peine de dénaturation du contrat alors que les clauses obscures ou ambiguës s’interprètent en faveur de l’assuré. L’ambigüité d’une clause doit être appréciée au regard de l’ensemble du contrat.

Par ailleurs, l’article L112-6 du code des assurances rappelle que l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

En l’espèce, il ressort de la lecture de la police d’assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble que les conditions générales définissent ainsi les notions suivantes :

— « Assuré : selon le cas :

' le syndicat des copropriétaires ainsi que chacun des propriétaires ou copropriétaires pris individuellement pour la part leur revenant dans la copropriété, leurs ascendants et descendants :

' La personne physique ou morale, propriétaire de l’immeuble, ainsi que chacun des porteurs de parts pris individuellement pour leur part dans l’immeuble ; Attention le propriétaire ou les copropriétaires pris en tant qu’occupant ou en tant que non occupant ne sont pas assurés pour leur responsabilité personnelle ['] le présent contrat étant souscrit au profit de la copropriété. »

— « Dommages : on entend par « dommages » au sens du contrat :

' ['] dommages immatériels : tout préjudice pécuniaire consécutif à un dommage matériel garanti ;

' Dommages immatériels non consécutifs à un dommage matériel garanti : ces dommages ne sont couverts que dans le cadre de la responsabilité des membres du conseil syndical pendant ou à l’occasion de l’exercice de leur fonction, ou de celle du syndic bénévole si l’option alinéa 28 est acquise au contrat.

' Dommages matériels : toute détérioration d’un bien meuble ou immeuble ['] »

— « Tiers : Toute personne autre que :

' L’assuré responsable du sinistre ['] »

Or, l’option effondrement invoquée en premier lieu porte sur les « dommages matériels subis par le (s) bâtiment(s) assuré(s) résultant d’un effondrement total ou partiel des fondations et soubassements, de la structure porteuse des murs et de la toiture pour autant que ces dommages :

' soient consécutifs à un événement extérieur au(x) bâtiment(s) assuré(s) ;

' surviennent de manière fortuite et soudaine ;

' compromettent la solidité de l’immeuble ;

' nécessitent le remplacement ou la reconstruction des parties endommagées ».

La rédaction de cette clause est tout à fait claire et précise quant au caractère cumulatif des conditions posées, le point-virgule équivalant à la conjonction de coordination « et ». En effet, ces conditions reprennent les termes cumulatifs déjà posés en début de phrase sur l’origine des dommages matériels couverts, qu’elles se contentent de préciser ensuite. Au surplus, la condition de compromission de la solidité de l’immeuble est déjà impérativement posée par la définition de l’origine de ces dommages et ne saurait être exclue par une lecture optionnelle de ces conditions.

Or, il a été établi que les dommages matériels en cause n’étaient pas consécutifs à un événement extérieur à l’immeuble assuré par le syndicat puisqu’ils résultent de la surcharge des conduits de fumée maçonnés, événement interne à l’immeuble.

Cette garantie ne saurait donc recevoir application.

Il y a lieu alors d’examiner la garantie intitulée « responsabilité civile en qualité de propriétaire » qui couvre notamment « les dommages causés aux tiers, lorsqu’ils entraînent la responsabilité de l’assuré et qu’ils résultent notamment du fait :

' des biens immobiliers et du contenu ainsi que des cours, jardins, plantations et de toutes les installations intérieures ou extérieures .

' des copropriétaires apportant une aide bénévole à l’entretien de l’immeuble lorsqu’ils ne sont pas assurés personnellement.

' Des membres du conseil syndical ['].

' Des préposés de l’assuré, attachés à l’immeuble ['] »

Si l’intitulé de cette garantie portant sur une responsabilité en qualité de « propriétaire » n’est pas adaptée pour un syndicat de copropriétaires, il n’en reste pas moins que le détail de la couverture de celle-ci, confrontée aux définitions de ses termes précédemment citée, démontre qu’il s’agit bien, ici, d’une garantie portant sur la responsabilité civile du syndicat. Cela est particulièrement significatif dans le fait qu’il est mentionné parmi les dommages couverts ceux du fait des « préposés de l’assuré, attachés à l’immeuble », l’assuré ne pouvant être que le syndicat des copropriétaires. Les parties communes visées dans les biens immobiliers relèvent également de ce dernier.

En l’espèce, c’est donc bien la responsabilité du syndicat des copropriétaire de l’immeuble qui est engagée pour les dommages causés aux tiers, ici M., [F] et M., [Y], du fait du contenu de l’immeuble et de ses installations intérieures, ses conduits de cheminée.

Il est ainsi démontré que cette garantie est applicable au présent litige.

Sur les préjudices garantis

Cette garantie couvre notamment les dommages matériels et les dommages immatériels au sens du contrat souscrit, donc tel que précédemment définis.

Il n’est pas, ici, exclu, les « pertes de loyers ou d’usage » en tant que telles.

Il est incontestable que les préjudices matériels de M. M., [Y] et, [F] au titre des frais de remise en état, des travaux réparatoires sont des « détériorations » bénéficiant de cette garantie.

S’agissant des « dommages immatériels » couverts par le contrat, ils comprennent les préjudices pécuniaires consécutifs à un dommage matériel garanti, c’est-à-dire qui se traduisent par une perte d’argent ou un manque à gagner, à l’exclusion donc des préjudices moraux ou consistant en une limitation de l’usage de son bien.

Il n’est pas contestable, ici, que la perte d’habitabilité d’un mois pendant les travaux réparatoires subie par M., [F] est un préjudice pécuniaire consécutif au dommage issu de la détérioration de son bien.

De la même façon, derrière la qualification de « préjudice de jouissance », en réalité M., [Y] a été indemnisé de la perte des loyers subie du fait de la détérioration de son bien, non pas d’une perte d’usage de celui-ci alors qu’il y résidait. Il s’agit donc d’un préjudice pécuniaire chiffré objectivement par une perte financière réelle. Il est donc couvert par cette police d’assurance.

Cependant, le préjudice de jouissance de M., [F] qui constitue une perte d’usage d’une partie de son bien et non une perte financière objective n’est pas un préjudice pécuniaire et n’est donc pas couvert par la police d’assurance en cause, encore moins avant sa prise d’effet le 1er mai 2015.

Dans ces conditions, le jugement attaqué sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Axa France Iard à payer à M., [Y] la somme de 9834 euros au titre du préjudice matériel à payer à M., [F] la somme de 14 573,20 euros au titre de son préjudice matériel et de son préjudice d’habitabilité, et en ce qu’il a rejeté la demande de mise hors de cause de l’assureur.

Il sera également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation in solidum de la société Axa France Iard avec le syndicat des copropriétaires à indemniser M., [F] au titre de son préjudice de jouissance.

Il sera infirmé en ce qu’il a condamné le seul syndicat des copropriétaires à payer la somme de 52 000 euros à M., [Y], en ce qu’il a rejeté la demande de ce dernier de condamnation in solidum du syndicat avec la société Axa France Iard et celle du syndicat de garantie du au titre de ce préjudice de perte de loyers « dit de jouissance ».

Le syndicat des copropriétaires sera ainsi condamné in solidum avec la société Axa France Iard à payer à M., [Y] la somme de 52 000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice de perte de loyers dit de jouissance. La demande d’exclusion de la garantie des pertes de loyer sera rejetée.

Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires et la société Axa France Iard, parties perdantes, doivent être condamnées in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer :

— à M., [F] la somme supplémentaire de 5000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— à M., [Y] la somme supplémentaire de 5000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes de distraction des dépens et d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile du syndicat des copropriétaires et de la société Axa France Iard.

S’agissant de l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, s’il ressort de l’acte authentique du 21 mai 2021 établi par Me, [E], [M], notaire à, [Localité 6] produit aux débats que M., [Y] a vendu le lot n°4 ; cependant, cet acte contient une clause 34.8.5 par lequel il subroge l’acquéreur dans tous ses droits et obligations concernant la présente procédure sauf ce qui concerne l’indemnisation de ses préjudices.

Par ailleurs, si la notification du transfert de propriété du lot n°7 établie par Me, [X], [R], notaire à, [Localité 1], le 30 mars 2023 démontre que M., [F] a vendu celui-ci à cette date, les conditions de cette vente ne sont pas connues.

Dès lors, le jugement attaqué sera confirmé en ce qu’il a dispensé M., [Y] et M., [F] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires sur le fondement de l’article 10-1 précité.

L’arrêt étant exécutoire, il n’y a pas lieu d’en ordonner l’exécution provisoire.

DISPOSITIF

Par ces motifs, la cour

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement

Déclare recevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 2] à, [Localité 5] de condamnation in solidum de M., [Y] et de Monsieur, [F] à lui verser la somme de 31 555,25 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2023, date de la notification des conclusions d’appelant ;

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a :

— rejeté la demande d’indemnisation de M., [F] au titre d’un préjudice de jouissance ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5] à payer à M., [Y] la somme de 52 000 euros ;

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5] de condamnation de la société Axa France Iard à le garantir des condamnations prononcées à son encontre à l’égard du préjudice de jouissance (perte de loyers) de M., [Y] ;

Statuant à nouveau

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 2] à, [Localité 5] à payer à M., [F] la somme de 10 620 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

— condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 2] à, [Localité 5] et la société Axa France Iard à payer à M., [Y] la somme de 52 000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice dit de jouissance (de perte de loyers) ;

— condamne la société Axa France Iard à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2] à, [Localité 5] de la condamnation prononcée à son encontre au titre du préjudice dit de jouissance (perte de loyers) de M., [Y], en intérêts, frais et dépens, dans les limites prévues par les conditions générales et particulières de sa police ;

Y ajoutant

— ordonne la capitalisation des intérêts des sommes dues à M., [Y] par année entière à compter du présent arrêt ;

— rejette la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 2] à, [Localité 5] ;

— rejette la demande de nullité partielle du rapport d’expertise ;

— rejette la demande d’exclusion de la garantie perte de loyers ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 2] à, [Localité 5] et la société Axa France Iard à payer

— à M., [F] la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à M,.[Y] la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire du présent arrêt ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,