ARRÊT N°

SP

R.G : N° RG 23/01535 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F7DA

[Y]

C/

[J]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 29 AOUT 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 11] en date du 04 SEPTEMBRE 2023 suivant déclaration d’appel en date du 31 OCTOBRE 2023 RG n° 11-22-932

APPELANTE :

Madame [G] [Y]

[Adresse 2] [Adresse 10]

[Localité 6]

Représentant : M^e Marius henri RAKOTONIRINA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

Madame [N] [J]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 13 février 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 21 Mars 2025.

Les partiesont été avisées que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 30 mai 2025. Le délibéré a été prorogé au 29 Août 2025 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Août 2025.

Greffier : Véronique FONTAINE,.

* * *

LA COUR :

Mme [N] [J] a donné à bail à Mme [G] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] selon contrat de location meublée du 16 octobre 2021 pour une durée d’un an, moyennant un loyer mensuel de 1.300 euros charges comprises.

Faisant valoir que de nombreux dégâts causés par des infiltrations d’eau survenues dans le logement, Mme [Y] a, par acte du 30 septembre 2022, fait assigner Mme [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins de condamnation à lui payer les sommes de 15.000 euros en réparation du trouble de jouissance subi, 5.000 euros en réparation de son préjudice moral et 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, de condamnation à effectuer les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement dans un délai de 3 mois à compter du prononcé de la décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, avec obligation pour Mme [J] de se charger de son relogement à titre gratuit pendant toute la durée des travaux.

A l’audience du 5 juin 2023, Mme [Y] a maintenu ses demandes, s’est opposée à la demande reconventionnelle en expulsion et à sollicité, à titre subsidiaire, un délai minimum de 6 mois pour retrouver un logement.

Mme [J] a conclu au débouté des prétentions de Mme [Y] et a sollicité, à titre reconventionnel, l’expulsion de Mme [Y], sous astreinte de 200 euros par jour de retard, ainsi que sa condamnation à une indemnité de procédure de 2.000 euros.

C’est dans ces conditions que, par jugement rendu le 4 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a statué en ces termes :

«  DEBOUTE Madame [G] [Y] de l’intégralité de ses demandes.

CONSTATE que Madame [G] [Y] est occupant sans droit ni titre de l’appartement situé au [Adresse 3] depuis le 16 octobre 2022.

AUTORISE Madame [N] [J] à faire procéder à l’expulsion de Madame [G] [Y] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [G] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte.

DEBOUTE Madame [N] [J] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [G] [Y] au paiement des entiers dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la pressente décision. "

Par déclaration au greffe en date du 31 octobre 2023, Mme [Y] a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 février 2025.

***

Dans ses dernières conclusions n° 2 et récapitulatives transmises par voie électronique le 11 décembre 2024, Mme [Y] demande à la cour, au visa des articles 1719, 1231-1 et 1240 du code civil, L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution et 6 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— Déclarer recevables et bien fondées l’appel interjeté par Mme [Y] ;

— Infirmer le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau

— Condamner Mme [J] au paiement de la somme de 15.000 euros de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance ;

— Condamner Mme [J] au paiement de la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral de Mme [Y] ;

— Condamner Mme [J] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Dans ses uniques conclusions transmises par voie électronique le 30 avril 2024, Mme [J] demande à la cour de :

I – Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel de Mme [Y] ;

II – Constater que l’appel de Mme [Y] est limité à ses seules demandes indemnitaires.

— Juger qu’il n’est absolument pas prouvé que le local loué était atteint d’un vice qui aurait pu entraîner un trouble de jouissance ou un préjudice moral, étant constaté par ailleurs que le bailleur a fait diligence pour faire les travaux nécessaires à faire disparaître dans les meilleurs

délais les quelques infiltrations constatées lors de fortes pluies ;

— Juger qu’il n’existe au dossier aucun élément sérieux de preuve de l’existence d’un quelconque préjudice ;

— Constater que depuis le 2 décembre 2023 Mme [Y] a quitté les lieux ;

En conséquence :

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— Débouter Mme [Y] de toutes ses demandes injustifiées ni fondées ;

— La condamner aux dépens et au paiement de 3.000 euros de frais irrépétibles ainsi qu’à la somme de 949,06 euros correspondant au travaux de remise en état des lieux.

***

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

A titre liminaire

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur le périmètre de l’appel, la cour constate que Mme [Y] a exclu du périmètre de son appel le constat qu’elle est occupant sans droit ni titre ainsi que l’autorisation donnée à Mme [J] de faire procéder à son expulsion à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, Mme [J] n’ayant pas formé appel incident de ces chefs, ceux-ci ont donc un caractère définitif.

Sur les préjudices subis par Mme [Y]

Les premiers juges ont jugé qu’au vu des éléments du dossier, aucun manquement de Mme [J] à son obligation de délivrance conforme ou de jouissance paisible des lieux ne pouvait être retenu et débouté en conséquence Mme [Y] de l’intégralité de ses demandes.

D’une part, sur le fondement des articles 5 de la loi du 6 juillet 1989 et 1718 et 1231-1 du code civil, Mme [Y] soutient que l’obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat pour le bailleur dont le manquement entraîne l’allocation de dommages-intérêts au profit du locataire. Elle fait valoir que le logement présente de nombreux désordres causés par des infiltrations d’eau constituant un danger pour sa santé et celle de ses enfants et que, malgré ses diverses sollicitations, Mme [J] n’a jamais daigné intervenir alors qu’elle connaissait parfaitement l’état du logement loué. Elle plaide que les prétendus travaux réalisés, outre qu’ils ne sont pas justifiés, en tous les cas ne lui ont pas permis d’avoir une jouissance paisible des lieux. Elle précise qu’elle a quitté les lieux au mois de novembre 2023, a refusé l’état des lieux de sortie qui ne correspondait pas à la réalité du logement rendu à Mme [J] et a rendu le logement conformément à ce qu’elle a eu lors de son entrée dans les lieux.

D’autre part, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, Mme [Y] soutient qu’elle a vécu dans des conditions indécentes et contraires la dignité humaine, subissant à chaque intempérie des infiltrations d’eau. Elle fait encore valoir que du fait de l’existence d’un seul compteur d’eau au nom de Mme [J] pour quatre locataires, alors qu’il relève de la responsabilité du propriétaire de mettre à disposition de chacun de ses locataires un compteur d’eau, elle s’est trouvée à régler seule une importante facture avec ses revenus modestes et des enfants à sa seule charge, ce qui lui a causé quelques difficultés financières pour le règlement des charges courantes.

D’une part, Mme [J] ne conteste pas que quelques infiltrations ont affecté le logement loué à Mme [Y] à partir de la fin 2022 mais elle fait valoir qu’elle a fait les travaux de façon très rapide. Elle plaide que les photographies produites par Mme [Y] en « noir et blanc » ne comportent aucune date et estime qu’elles ne sont guère probantes, ajoutant que le procès-verbal de constat du 2 mai 2023 ne caractérise pas davantage un trouble de jouissance réel.

D’autre part, Mme [J], soutient que le préjudice moral invoqué par Mme [Y] n’est pas caractérisé ou prouvé.

Sur ce,

En l’état, la qualification retenue par les parties, à savoir un contrat de location meublée, n’est pas contestée à hauteur d’appel. Il convient dès lors de se référer aux dispositions des articles 25-3 à 25-11 du Titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 qui réglementent les baux des logements meublés constituant la résidence principale du locataire qui sont d’ordre public, et qui renvoient également à certains autres articles de ladite loi ainsi qu’aux articles L. 635-1 à L. 635-11 et R. 635-1 à R. 635-4, L. 634-1 à L. 634-5 et R. 634-1 à R. 634-4 du code de la construction et de l’habitation.

Par ailleurs, comme tout contrat, le bail à usage d’habitation est a priori concerné par l’obligation d’information qui pèse sur le bailleur comme sur le locataire prévue à l’article 1112-1 du code civil ainsi que par les articles 1709 à 1762 du même code civil consacrés au contrat de louage.

Vu les articles 25-4 et 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ;

Vu les articles 2 et 3 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 ;

Conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi de 1989 modifié par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, applicable aux locations meublée , le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Vu le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;

Et selon les articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. S’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Les obligations d’entretien et de garantie de jouissance paisible du bailleur sont des obligations de résultat et ne cesse qu’en cas de force majeure (Civ. 3e, 19 juin 2025 n° 23-18.85).

L’obligation de résultat engage la responsabilité du débiteur même s’il n’a pas commis de faute, ainsi, même s’il démontre qu’il a été diligent, le débiteur qui n’a pas pu exécuter son obligation doit indemniser le créancier, sauf cas de force majeure.

Pour autant, la responsabilité du bailleur n’est engagée que s’il a été informé des désordres.

Le locataire doit être intégralement indemnisé de son préjudice, depuis le jour où le bailleur en a été informé jusqu’à sa cessation.

Conformément aux dispositions des articles 1730 et suivants du même code, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’agissant de la force probante de l’état des lieux, celui-ci constate une situation de fait jusqu’à preuve contraire.

S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations.

Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Par ailleurs et pour rappel, les premiers juges ont constaté que Mme [Y] est occupant sans droit ni titre du bien donné en location meublée par Mme [J] depuis le 16 octobre 2022 et aucune des parties n’a formé appel ou appel incident de ce chef.

En l’espèce, suivant acte sous signature privée du 16 octobre 2021, M. [N] [J] et Mme [G] [Y] ont conclu un « CONTRAT DE LOCATION MEUBLEE » portant sur un appartement à usage d’habitation situé à [Adresse 12] d’une surface de 113,4 m² pour une durée d’un an, à compter du 16 octobre 2021 moyennant un loyer mensuel de 1.200 euros avec une provision sur charges avec régularisation annuelle de 100 euros et dépôt de garantie d’un montant de 1.200 euros.

Au paragraphe « TRAVAUX », il est stipulé :

«  A. Travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence :

[']

Montant et nature des travaux d’amélioration effectués au cours de six derniers mois : 5.000 euros. "

Au paragraphe « AUTRES CONDITIONS PARTICULIERES », il est stipulé :

« La locataire déclare se charger de la peinture intérieure et nettoyage des plafonds. »

Le contrat comprend un « INVENTAIRE ET ETAT DETAILLE DU MOBILIER » daté du 16 octobre 2021 établi au deux noms, ne comportant que la signature du bailleur mais produit par la locataire, dont il ressort que la cuisine comprend un plaque de cuisson, un réfrigérateur, une table et six chaises de jardin, état neuf, la salle de bain/douche comprend un lave-linge neuf et un miroir en bonne état (BE) et que le séjour comprend un canapé de cuir vert déchiré, une table basse en bois état neuf, une table en bois et deux bancs en bois état neuf et deux lampes. Il est précisé que la locataire n’a pas souhaité de vaisselle, ni ustensiles de cuisine, ni balais et pelles. Il est enfin indiqué que des travaux ont déjà été effectués par M. [D]. D, à savoir :

«  -Salle de bain

— Fenêtres

— Étanchéité

Peinture mur "

Mme [Y] verse aux débats, outre le contrat de location meublée, notamment :

— Constat amiable de dégât des eaux du 23 décembre 2021 établi entre Mme [Y], assurée auprès de la MAAF, et Mme [J], Mme [Y] invoquant les dommages suivants : murs, plafond plus sol toutes les pièces + compteur (pièce n° 2). Il est indiqué qu’aucune recherche de fuite n’a été effectuée par un artisan ou une entreprise, que la cause du sinistre n’est pas identifiée ni réparée

— Courrier de la MAAF du 23 décembre 2021 adressé à Mme [J] l’enjoignant d’agir au plus vite pour faire cesser les infiltrations, lui demandant de transmettre les justificatifs de réparation ou la facture établie par le professionnel auquel elle aura fait appel et l’invitant à adresser une déclaration à son assureur et à lui communiquer ses coordonnées complètes (Pièce n° 3)

— Courrier du 5 janvier 2022 de l'[Localité 7] à Mme [Y] dont il ressort que celle-ci a informé l'[Localité 7] par courrier reçu le 29 décembre 2021 des difficultés qu’elle rencontre dans le logement loué, que l'[Localité 7] a transmis le dossier à la mairie de [Localité 11], et aux termes duquel (Pièce n° 4) :

«  Au regard des éléments que vous m’avez transmis, votre logement ne relève pas de l’insalubrité au sens de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique. Toutefois, il présente des manquements aux règles d’hygiène fixées par le règlement sanitaire départemental (RSD) en raison de problème d’humidité et d’infiltration.

[']

En l’état actuel, votre logement ne semble pas répondre en totalité aux critères de décence mentionnés dans le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Aussi, je vous invite à contacter l’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) ['] pour vous accompagner dans vos démarches auprès de votre bailleur. "

— Certificats médicaux du 30 novembre 2021 et du 16 juillet 2022 dans lequel le docteur [H] [S] certifie que l’enfant [A] née le 27 août 2010 nécessite un logement adapté à son état de santé accompagné de sa famille (sa mère et ses autres frères et s’urs) ; idem concernant [P] née le 7 avril 2005 (Pièce n° 8)

Mme [J] verse aux débats :

— Factures (pièce n° 1)

Weldom-Ravat datée du 28 décembre 2021 d’un montant de 295,30 euros, une autre à une date inconnue d’un montant de 567 euros, 595,95 euros du 16 février 2022, du 8 avril 2022 d’un montant de 237,98 euros, 15 février 2022 de 223,55 et de 74 euros

Leroy-Merlin 18/02/2022 d’un montant de 82,90 euros (chaum étancheur tuyau + détendeur Texter) + une du 24 décembre 2021 d’un montant de 10 euros (peinture crépi intérieur)

Conforama 10/11/2020 :955 euros plaque de cuisson gaz, lave-linge notamment ; 28/10/2021 table basse 69 euros

Atlas 16 mars 2022 : table 140 + 2 bancs 139 euros + banc télé 39 euros

— Attestation du père de l’enfant de Mme [J] (non datée), M. [E] [D] : c’est lui qui a fait : " Tous les travaux depuis l’achat de l’immeuble, et spécifiquement :

Étanchéité toiture (everfast + renoval)

Réparation salle de bain

Peinture murs intérieurs suite infiltrations

Peinture plinthes

Joints fenêtres

Réparation fenêtre suite vent fort et fenêtre laissées ouvertes

Garde-corps

Pour effectuer les travaux de toiture j’étais contraint de passer par la toiture du bâtiment à côté pour ne pas déranger madame [Y] qui n’était pas toujours disponible pour faciliter ces travaux.

[…] "

(pièce n° 2)

— Arrêté du 16 décembre 2022 abrogeant l’arrêté préfectoral du 29 septembre 2022 portant constat d’urgence et injonction de faire cesser un danger ponctuel imminent pour la santé publique au [Adresse 9] (parcelle cadastrée AS [Cadastre 4]) sur le territoire de [Localité 11], au vu du rapport de l'[Localité 7] établi à l’issue de l’enquête menée le 30 novembre et " CONSIDERANT que les travaux réalisés ont permis d’écarter le danger imminent mentionné dans l’arrêté préfectoral (pièce n° 4)

— État des lieux de sortie du 2 décembre 2023 que Mme [Y] a refusé de signer qui mentionne (pièce n° 5):

.du papier peint décollé, des traces de graisses, un robinet cassé, une hotte et crédence sale, une plan de travail et des portes de meubles abîmé dans la cuisine,

.des plinthes et des meubles abîmées, des « portes/fenêtres » sales et une machine à laver que ne fonctionne pas dans la salle de bain

.un « sol/carrelage » tâché et un sanitaire/lavabo/robinetterie cassé

.des fenêtres sales dans le séjour, la table et les bancs abîmés ; il manque 6 chaises

— un bureau abîmé dans la chambre 1

— le sol/parquet « abîmé et la peinture » décrochée " dans la chambre 2

— et dans la chambre 4 : " [Localité 8]/peinture/papier peint/crépi/moquette/faïence " sale et dressing porte bloquées

En l’état, il est constant que :

— le contrat de location meublée ne comprend en réalité aucun état des lieux d’entrée,

— le contrat de location meublée comporte un inventaire du mobilier des plus sommaire qui ne mentionne ni literie comprenant couette ou couverture, ni four ou four à micro-ondes comme le prévoit l’article 2 du décret du 31 juillet 2015 notamment,

— lorsque Mme [Y] a pris possession de l’appartement, elle a déclaré qu’elle se chargeait de la peinture intérieure et du nettoyage des plafonds, ce qui va à l’encontre de l’idée que le bien loué était dès l’origine « en bon état de réparations locatives »,

— dès le 23 décembre 2021, soit moins de trois mois après l’entrée en possession de Mme [Y] dans les lieux loués, celle-ci a procédé avec Mme [J] à un constat amiable de dégât des eaux ; cette dernière en a été informée a minima à cette date ,

— Mme [Y] a saisi l'[Localité 7] dès le 29 décembre 2021 et celle-ci a relevé « des manquements aux règles d’hygiène fixées par le règlement sanitaire départemental (RSD) en raison de problème d’humidité et d’infiltration », a estimé que le logement ne répondait pas « en totalité aux critères de décence » et a invité Mme [Y] à contacter l’ADIL,

— un arrêté préfectoral du 29 septembre 2022 a constaté l’urgence et enjoint de faire cesser un danger ponctuel imminent pour la santé publique concernant le logement occupé par Mme [Y]

— l’arrêté du 16 décembre 2022 a abrogé l’arrêté préfectoral du 29 septembre 2022 « CONSIDERANT que les travaux réalisés ont permis d’écarter le danger imminent mentionné dans l’arrêté préfectoral », étant observé que cet arrêté ne concerne que le « danger ponctuel imminent pour la santé publique » et est donc sans emport sur les manquements éventuels que pourraient avoir commis le bailleur au titre des obligations de délivrance et de jouissance paisible.

En l’état, si le constat d’huissier dressé le 2 mai 2023, soit plus d’un an et demi après l’entrée en possession du bien par Mme [Y], est éloquent et permet de douter de l’affirmation de Mme [J] quant à la réalisation « des travaux de façon très rapide », il n’en demeure pas mois qu’il a été réalisé alors que Mme [Y] se trouvait être occupante sans droit ni titre depuis le 16 octobre 2023.

Pour autant, il est constant que :

— un constat amiable de dégâts des eaux a été signé entre les parties dès le 23 décembre 2021, doit à peine plus d’un mois après l’entrée dans les lieux,

— dans son courrier du 5 janvier 2022, l'[Localité 7] relève des manquements aux règle d’hygiène en raisons de problème d’humidité et d’infiltation

— l’arrêté préfectoral du 29 septembre 2022 porte constat d’urgence et injonction de faire cesser un danger ponctuel imminent pour la santé publique concernant le logement loué par Mme [Y], étant rappelé que l’arrêté préfectoral du 16 décembre 2022 produit par Mme [U], n’a fait qu’abroger, donc pour l’avenir, celui du 29 septembre 2022

Mme [Y] établi donc la réalité des manquements de Mme [J] à ses obligations d’entretien et de garantie de jouissance paisible des lieux loués a minima entre le 23 décembre 2021 et le 29 septembre 2022.

De son côté, Mme [W] ne justifie pas de la réalité des travaux effectué : les factures produites étant pour la plupart non détaillées, voire illisibles et l’attestation de M. [D], qui est le père du fils de Mme [J], est sommaire, ne comportant aucune date, et de surcroît n’est pas non conforme aux prescriptions des article 315 et suivants du code de procédure civile.

Enfin, l’état des lieux du 2 décembre 2023 n’a pas été signé par Mme [Y] qui s’y est refusé, il ne comporte aucune photographie, évoque un bureau qui ne figure pas dans l’inventaire de mobilier et se heurte avec les constatations et photographies du procès-verbal de constat du 2 mai 2023.

Or, il convient de rappeler que les obligations d’entretien et de garantie de jouissance paisible du bailleur sont des obligations de résultat et ne cessent qu’en cas de force majeure.

En l’espèce, aucun élément ne permet d’établir que Mme [J] aurait réalisé les travaux nécessaires permettant de faire cesser un danger ponctuel imminent pour la santé publique avant le 29 septembre 2022 au moins, étant précisé que Mme [J] n’ établit ni même n’allègue avoir été confrontée à un cas de force majeure.

Il résulte de ce qui précède que Mme [Y] a manifestement subi un préjudice de jouissance ainsi qu’un préjudice moral du fait des manquements de Mme [J], bailleresse, et ce, sur une période minimale allant du 23 décembre 2021, date du constat de l’existence d’infiltration sur l’ensemble du logement, au 29 septembre 2022, date de l’arrêté préfectoral portant abrogation du constat d’urgence, soit pendant plus de 9 mois alors qu’elle a informé le bailleur très rapidement de difficultés rencontrées.

Il s’ensuit que la responsabilité de Mme [J] est engagé et que ses manquement sont en lien directs avec les préjudices subis par Mme [Y].

Compte tenu de la durée du préjudice subi et du montant du loyer, il y a lieu d’évaluer celui-ci à hauteur de la moitié des loyers, sur une durée de 9 mois, soit 5.400 euros s’agissant de son préjudice de jouissance (1.200€/2 x 6). Eu égard aux élements de l’espèce, le prejudice moral sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 1.000 euros.

En conséquence, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a débouté Mme [Y] de ses demandes de ce chef.

Sur la demande en paiement des réparations

Mme [J] sollicite la condamnation de Mme [Y] au paiement de la somme de 949,06 euros (865,06 + 84) correspondant aux réparations nécessaires du fait du défaut d’intervention du locataire constaté au départ des lieux.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, Mme [J] produit :

— un devis Leroy-Merlin du 11 décembre 2023 d’un montant de 961,20 euros soit 865,08 euros (avec la remise fidélité) (plan de travail, mitigeur, évier, double paniers, 2 poignets caisson col blanc porte joue, porte sofia noir, charnières)

— une facture Conforama du 28 octobre 2021 d’un montant de 84,80 euros : une lanterne 15,80 et une table basse 69 euros

(pièce n° 6)

Mme [Y] n’a fait aucune observation sur cette demande.

Vu l’état des lieux de sortie non contradictoire, le constat d’huissier, l’absence de précision quant à la date et à la teneur des travaux effectués, l’existence de dégradations commises par Mme [Y] n’est pas démontrée, étant observé en outre que celle-ci a réglé un dépôt de garantie de 1.200 euros dont la cour s’il a été remboursé ou utilisé par Mme [J].

Dans ces conditions, il convient de débouter Mme [J] de sa demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [J], partie perdante pour l’essentiel, sera condamnée aux dépens d’appel.

L’équité commandant de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de Mme [Y], il convient de lui accorder de ce chef la somme de 2.000 euros pour la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement rendu le 4 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a débouté Mme [G] [Y] de l’intégralité de ses demandes ;

Le réforme sur ces points ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déclare Mme [N] [J] responsable des préjudices subis par Mme [G] [Y] du faits de ses manquements à ses obligations de délivrance conforme et de jouissance paisible;

Déclare Mme [N] [J] tenue à réparer l’entier préjudice subi par Mme [G] [Y];

Condamne Mme [N] [J] à payer à Mme [G] [Y] la somme de 5.400 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

Condamne Mme [N] [J] à payer à Mme [G] [Y] la somme de 1.000 euros au titre de son préjudice moral;

Y ajoutant,

Déboute Mme [N] [J] de sa demande en paiement de la somme de 949,06 euros correspondant aux travaux de remise en état des lieux ;

Condamne Mme [N] [J] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [N] [J] à payer à Mme [G] [Y] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Pauline FLAUSS, Conseillère, le Président étant empêché et par M^me Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE P/LE PRÉSIDENT