03/12/2024

ARRÊT N°

N° RG 21/00479 – N° Portalis DBVI-V-B7F-N6KQ

VS / CD

Décision déférée du 15 Décembre 2020 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALBI – 19/00184

REAGFGAR

[L] [O]

C/

[G] [W]

[X] [W] épouse [R]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

M^e Stéphane CULOZ

M^e Gilles SOREL,

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU TROIS DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTE

Monsieur [L] [O]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Stéphane CULOZ de la SARL LAFAYETTE AVOCATS SCA, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [G] [W]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [X] [W] épouse [R]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant V. SALMERON, Présidente, chargée du rapport et M. NORGUET, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

M. NORGUET, conseillère

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

Greffier, lors des débats : A. CAVAN

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre.

Exposé des faits et procédure :

[C] [B] [M] épouse [W] a été propriétaire en propre d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4], comprenant :

un immeuble en nature d’entrepôt d’une surface approximative de 600 m2, une pièce à usage de magasin de 40 m2 et deux silos d’une surface de 20 m2 ;

une maison d’habitation avec dépendances contiguës à usage d’appentis et un terrain à l’arrière.

A son décès, [S] [W], son époux, a hérité de l’usufruit de l’immeuble tandis que ses enfants, [X] [W] et [G] [W], ont bénéficié de la nue-propriété du bien.

Au mois de juillet 1999, [S] [W] a donné l’entrepôt à bail civil au Grenier Cooperatif Occitan pour une durée de trois ans avec un loyer mensuel de 4 000 francs (711 euros) avec le concours des nus-propriétaires.

Le locataire a résilié le bail à son échéance, le 30 juin 2001.

A compter du 1er novembre 2006, [S] [W] a autorisé verbalement [L] [O], à utiliser l’entrepôt contigu à sa maison, d’une superficie de 600 m2, pour stocker divers meubles accessoirement à son activité de brocanteur exercée au [Adresse 2] à [Localité 4] et moyennant un loyer mensuel de 300 € par mois.

Cette mise à disposition du local à usage de dépôt n’a jamais été formalisée par écrit.

Suite au décès de leur père en 2016, [X] [W] et [G] [W] ont décidé de vendre l’intégralité de la propriété familiale en ce compris le hangar occupé par [L] [O] et le terrain attenant de 5500 m2.

Le 25 janvier 2017, ils ont signifié à [L] [O] par acte d’huissier, un congé sans offre de renouvellement avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour le 30 septembre 2018.

Le 30 septembre 2018, à l’expiration du congé, le locataire est demeuré dans les lieux.

Par assignation en date du 1er février 2019, [X] [W] et [G] [W] ont assigné [L] [O] devant le tribunal de grande instance d’Albi pour obtenir son expulsion pour occupation sans droit ni titre de l’immeuble depuis le 1er octobre 2018.

Par jugement du 15 décembre 2020, le tribunal judiciaire d’Albi a :

dit que l’action en nullité du bail commercial n’est pas prescrite,

débouté [X] [W] épouse [R] et [G] [W] de leur demande en nullité du bail commercial, le congé délivré le 25 janvier 2018 et visant l’usage commercial des lieux loués traduisant leur volonté non équivoque de le ratifier,

dit que [L] [O] ne peut se prévaloir du statut des baux commerciaux et prétendre à une indemnité d’éviction ou à un droit au renouvellement faute d’avoir été régulièrement immatriculé pour le local loué antérieurement à la délivrance du congé au registre du commerce et des sociétés,

dit que le congé délivré est régulier et que le bail se trouve résilié à compter du ter octobre 2018,

dit que [L] [O] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2018,

ordonné l’expulsion de [L] [O] et de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours d’un serrurier et de la force publique,

autorisé [X] [W] épouse [R] et [G] [W] à faire transporter et séquestrer les meubles et objets mobiliers dans le local de leur choix aux frais avancés et risques et périls du locataire et à titre de garantie,

condamné [L] [O] à payer à [X] épouse [R] et [G] [W] une indemnité d’occupation d’un montant de 1000 euros par mois à compter du 1er octobre 2018 et jusqu’à la libération effective outre les intérêts légaux à compter du jugement,

dit n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts,

condamné [L] [O] à payer à [X] [W] épouse [R] et [G] [W] la somme de 5000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de vendre leur bien immobilier,

débouté [L] [O] de sa demande indemnitaire,

rejeté le surplus ou plus ample demande,

condamné [L] [O] à payer à [X] [W] épouse [R] et [G] [W] la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile (cpc),

ordonné l’exécution provisoire de la décision,

condamné [L] [O] aux entiers dépens de l’instance en ceux compris ceux relatifs à l’exécution forcée de la décision.

Par déclaration en date du 29 janvier 2021, [L] [O] a relevé appel du jugement. La portée de l’appel est la réformation de l’ensemble des chefs du jugement, que la déclaration d’appel critique tous expressément.

Par conclusions en date du 21 septembre 2022, [G] [W] ainsi que [X] [W] épouse [R] ont saisi le magistrat chargé de la mise en état d’un incident de procédure aux fins de dire les demandes de l’appelant, de perte du droit au bail, de versement d’une provision et d’expertise irrecevables.

Par ordonnance en date du 16 février 2023, le conseiller de la mise en état a :

déclaré recevable la fin de non recevoir et la dit fondée,

dit la demande de réparation de la perte du droit au bail prescrite,

débouté les consorts [W] de leurs demandes de dommages intérêts,

réservé les dépens de l’incident et les demandes au titre des frais irrépétibles jusqu’à l’arrêt de fond.

La clôture est intervenue le 11 mars 2024.

Prétentions et moyens des parties :

Vu les conclusions récapitulatives d’appelant notifiées le 8 mars 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de [L] [O] demandant, au visa des articles 595, 1104, 1147, 1355, 1356, 2224 du code civil, 112 et suivants, 123, 648 et 654 à 657 du code de procédure civile et L.145-9 du code de commerce, 122, 909, 910-4 et 564 du code de procédure civile de :

déclarer irrecevables les demandes présentées par les consorts [W] dans leurs conclusions du 01.03.24 tendant à :

condamner Monsieur [L] [O] à payer à Madame [X] [W] et à Monsieur [G] [W] la somme de 20 000 euros au titre de la perte d’une chance de vendre leur bien immobilier ;

condamner Monsieur [L] [O] à payer à Madame [X] [W] et à Monsieur [G] [W] la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier constitué par le paiement des frais liés à la conservation forcée de l’immeuble jusqu’à l’issue de la présente procédure ;

condamner Monsieur [L] [O] à payer à Madame [X] [W] et à Monsieur [G] [W] au titre de la réparation de la perte locative la somme de 1 000,00 euros par mois à compter du 2 août 2021 jusqu’au caractère définitif de l’arrêt à intervenir ;

réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Albi le 15.12.2020 et, statuant à nouveau,

constater l’accord des intimés quant à l’existence d’un bail commercial liant les parties,

retenir que les demandeurs ont admis l’usage commercial des lieux par aveu extrajudiciaire repris dans le congé qu’ils produisent en pièce 4 et par aveu judiciaire formé dans les termes de leur assignation,

dire et juger que monsieur [O] était régulièrement locataire commercial d’un local constitué d’un hangar d’environ 640m2 avec chemin d’accès et terrain attenant, sis à [Adresse 1],

dire et juger nul et de nul effet le congé en date du 25 janvier 2018 invoqué à l’appui de leurs demandes par les consorts [W], annuler le congé en date du 25 janvier 2018 invoqué à l’appui de leurs demandes par les consorts [W],

en conséquence,

débouter Monsieur [G] [W] et Madame [X] [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions qui dérivent toutes de ce dans le congé qu’ils produisent en pièce 4,

retenir en conséquence que le bail de Monsieur [O] sur le local constitué d’un hangar avec terrain attenant, sis à [Adresse 1] s’est poursuivi à défaut d’avoir interrompu par la délivrance d’un congé,

condamner Monsieur [G] [W], Madame [X] [R] au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et violation des droits du locataire,

les condamner in solidum au paiement de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 123 du code de procédure civile,

condamner solidairement Monsieur [G] [W], Madame [X] [R] à la réparation intégrale des préjudices subis du fait de la réformation du jugement de première instance provoquant un préjudice commercial, un préjudice découlant du déménagement, un préjudice moral,

les condamner de ce chef au paiement d’une indemnité provisionnelle de 30.000 euros,

avant-dire droit,

ordonner une expertise judiciaire aux frais avancés des intimés afin de fixer l’entier préjudice commercial subi par Monsieur [O] comprenant la perte d’exploitation et la perte du droit au bail,

condamner solidairement Monsieur [G] [W], Madame [X] [R] au paiement d’une indemnité de 30.000 euros au titre des frais induits par le déménagement des lieux d’exploitation de Monsieur [O],

rejeter toute demande et fin contraire formées contre Monsieur [O],

à titre infiniment subsidiaire,

fixer l’indemnité d’occupation à 300 euros mensuel conformément aux termes du congé délivré,

juger irrecevable la demande de condamnation du preneur « à titre conservatoire » à payer une indemnité en réparation du préjudice subi au cas de dégradations des locaux,

condamner Monsieur [G] [W], Madame [X] [R], au paiement de la somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance au profit de M^e Culoz,

rejeter toute demande et fin contraire dirigée à l’encontre de Monsieur [O].

Vu les conclusions d’intimés en réponse et récapitulatives n°3 notifiées le 1er mars 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de [X] [W] épouse [R] et [G] [W] demandant, au visa des articles 122, 146 alinéa 2, 564, 910-4, 914 du code de procédure civile, l’article L. 145-1 du code de commerce, de :

déclarer irrecevables les prétentions de Monsieur [L] [O], appelant, en ce qu’il demande de :

condamner solidairement Monsieur [G] [W], Madame [X] [W] à la réparation intégrale des préjudices subis du fait de la réformation du jugement de première instance provoquant un préjudice commercial, un préjudice découlant du déménagement, un préjudice moral

les condamner de ce chef au paiement d’une indemnité provisionnelle de 30 000 euros,

avant dire droit, ordonner une expertise judiciaire au frais avancés des intimés afin de fixer l’entier préjudice commercial comprenant la perte d’exploitation et la perte du droit au bail,

condamner solidairement Monsieur [G] [W], Madame [X] [W] au paiement d’une indemnité de 30 000 euros au titre des frais induits par le déménagement des lieux d’exploitation de Monsieur [O],

fixer l’indemnité d’occupation à 300 euros mensuels conformément aux termes du congé délivré,

confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

dit que [L] [O] ne peut se prévaloir du statut des baux commerciaux et prétendre à une indemnité d’éviction ou à un droit au renouvellement faute d’avoir été régulièrement immatriculé pour le local loué antérieurement à la délivrance du congé au registre du commerce et des sociétés ;

dit que le congé délivré est régulier et que le bail se trouve résilié à compter du 1er octobre 2018 ;

dit que [L] [O] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2018 ;

condamné [L] [O] à payer aux demandeurs une indemnité d’occupation d’un montant de 1 000 euros par mois à compter du 1er octobre 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts légaux à compter du jugement ;

condamné [L] [O] à payer aux consorts [O] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la perte d’une chance de vendre leur bien immobilier ;

débouté [L] [O] de sa demande indemnitaire ;

condamné Monsieur [O] à payer à Madame [X] [W] et à Monsieur [G] [W] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’exécution forcée du jugement.

y ajoutant :

condamner Monsieur [L] [O] à payer à Madame [X] [W] et à Monsieur [G] [W] la somme de 20 000 euros au titre de la perte d’une chance de vendre leur bien immobilier ;

condamner Monsieur [L] [O] à payer à Madame [X] [W] et à Monsieur [G] [W] la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier constitué par le paiement des frais liés à la conservation forcée de l’immeuble jusqu’à l’issue de la présente procédure ;

condamner Monsieur [L] [O] à payer à Madame [X] [W] et à Monsieur [G] [W] au titre de la réparation de la perte locative la somme de 1 000,00 euros par mois à compter du 2 août 2021 jusqu’au caractère définitif de l’arrêt à intervenir ;

débouter Monsieur [L] [O] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

condamner Monsieur [L] [O] à payer à Madame [X] [W] épouse [R] et à Monsieur [G] [W] la somme de 20 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; -

condamner Monsieur [L] [O] aux entiers dépens, en ce compris ceux de première instance.

Motifs de la décision :

Dans le cadre de l’effet dévolutif de l’appel et en application des articles 562 et 954 du cpc et à la suite de l’ordonnance du CME du 16 février 2023 non déférée à la cour et donc définitive, la perte du droit au bail dénoncée par [L] [O] est prescrite et la cour est saisie des seules prétentions figurant au dispositif des conclusions des parties soit :

I. préalablement, de fins de non recevoir concernant une demande d’indemnité provisionnelle au titre d’un préjudice commercial, d’un préjudice découlant du déménagement et du préjudice moral allégués par [L] [O], d’une demande d’expertise judiciaire concernant la perte d’exploitation et la perte du droit au bail, l’indemnité au titre des frais induits par le déménagement des lieux d’exploitation et la fixation d’une indemnité d’occupation après la délivrance du congé

II. l’existence d’un bail commercial

III. la nullité du congé délivré le 25 janvier 2018

IV. si la poursuite du bail était décidée, la demande d’indemnisation de 15.000 euros pour procédure abusive des consorts [W] et de 2000 euros sur le fondement de l’article 123 du code de procédure civile (cpc)

V. la demande de [L] [O] d’une provision et d’une expertise judiciaire au titre du préjudice commercial subi comprenant perte d’exploitation et perte du droit au bail

VI. la demande de [L] [O] d’une indemnité de 30.000 euros au titre des frais induits par le déménagement des lieux d’exploitation

VII. sur les demandes reconventionnelles des bailleurs relatives à la fixation de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre de [L] [O] depuis le 1er octobre 2018

VIII. la demande des bailleurs de confirmer le jugement leur allouant une indemnisation au titre de la perte de chance de vendre leur bien immobilier (5.000 euros)

IX. sur les demandes supplémentaires en appel des bailleurs de leur allouer une indemnisation de 20.000 euros au titre de la perte de chance de vendre leur bien immobilier, de 15.000 euros en réparation du préjudice financier constitué par le paiement des frais liés à la conservation forcée de l’immeuble et de 1.000 euros par mois au titre de la perte locative du 2 août 2021 jusqu’au caractère définitif de l’arrêt, l’appelant soulevant à l’égard de ces demandes leur irrecevabilité comme étant formées pour la première fois en appel.

I. préalablement, sur les fins de non recevoir soulevées par les intimés concernant une demande d’indemnité provisionnelle au titre d’un préjudice commercial, d’un préjudice découlant du déménagement et du préjudice moral allégués par [L] [O], concernant une demande d’expertise judiciaire relative à la perte d’exploitation et à la perte du droit au bail, à l’indemnité au titre des frais induits par le déménagement des lieux d’exploitation et à la fixation d’une indemnité d’occupation après la délivrance du congé :

Les consorts [W] invoquent l’irrecevabilité des demandes comme nouvelles sur le fondement de l’article 564 du cpc et sur la concentration des prétentions en application de l’article 910-4 du cpc.

Ils font valoir qu’en première instance, [L] [O] demandait 50.000 euros de dommages-intérêts en réparation de la nullité du bail par suite du non-respect des dispositions de l’article 595 du code civil, l’usufruitier ayant consenti un bail sans le concours des nu-propriétaires indivis, alors qu’en appel, il demande la résiliation du bail du fait du congé et les indemnités découlant d’une telle résiliation (indemnité d’occupation sans titre, la perte du droit au bail et les frais de déménagement).

De plus, ils dénoncent le fait que les demandes formées dans le dernier jeu des conclusions de [L] [O] déposées en appel le 16 février 2024 sont différentes de celles figurant au dispositif du premier jeu de conclusions déposées le 27 avril 2021 notamment la condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle de 30.000 euros au titre de la réparation intégrale, la condamnation à 30.000 euros au titre des frais induits par le déménagement des lieux d’exploitation et l’expertise judiciaire aux fins de fixer l’entier préjudice commercial comprenant la perte d’exploitation et la perte de droit au bail.

[L] [O] réplique sur la modification de ses prétentions en appel en exposant que ses demandes ont évolué du fait du jugement ordonnant l’expulsion formée par les consorts [W] sur signification du jugement le 6 janvier 2021 et à la suite de diverses pressions des bailleurs qui l’ont conduit à restituer les locaux dès le 2 août 2021. Il a donc modifié ses demandes pour obtenir réparation intégrale de son préjudice commercial et moral du fait de son expulsion.

Sur les demandes nouvelles, il rappelle les dispositions de l’article 564 du cpc qui autorisent la présentation de demandes nouvelles pour faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou la révélation d’un fait. Il explique qu’il a entendu, dès ses conclusions du 14 octobre 2021 et non celles du 16 février 2024, tirer les conséquences de l’exécution du jugement aux risques et périls des bailleurs, en application de l’article L111-10 du code des procédures d’exécution, et solliciter l’indemnisation de son entier préjudice en cas de réformation du jugement. En outre, il insiste sur le fait que les consorts [W] en appel ont abandonné leur demande de nullité du contrat de bail précisant qu’il n’y avait plus lieu à débats sur la nature du bail qui a lié les parties.

Enfin, il précise que ses demandes ne découlent pas d’une demande d’indemnité d’éviction, qui est tranchée définitivement par le conseiller de la mise en état en application de l’article L145-60 du code de commerce, que ses demandes d’indemnisation ne procèdent pas des conséquences du congé mais de la demande d’exécution du jugement ordonnant l’expulsion sur la demande formée par les consorts [W] qui, dès le 2 juin 2021, ont suspendu le contrat de fourniture d’électricité attaché à l’habitation, inoccupée et contiguë au hangar le poussant ainsi à restituer les locaux.

De surcroît, il reproche le caractère tardif des conclusions d’incident des consorts [W] et des fins de non recevoir soulevées dans les conclusions de fond soulevées 5 jours avant la date de clôture et demande une indemnisation de ces chefs sur le fondement de l’article 123 du cpc.

L’article 564 du cpc dispose que « à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait».

L’article 910-4 du cpc, dans sa version applicable au litige, dispose que « à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 783, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait».

La cour rappelle qu’à la suite de la combinaison de ces deux textes, une partie en appel peut présenter de nouvelles prétentions en appel et faire évoluer ses prétentions en cours d’instance d’appel en raison de la survenance d’un fait nouveau.

L’appelant expose qu’il ne remet pas en cause la prescription de toute demande liée à une indemnité d’éviction à la suite de l’ordonnance du CME, devenue définitive, et fait découler ses nouvelles prétentions de la seule exécution du jugement en cours d’appel aux risques et périls des bailleurs avec les modalités de cette exécution selon lui précipitée, l’obligeant à restituer les locaux plus rapidement qu’il ne le souhaitait.

Il convient d’en déduire que si le jugement devait être confirmé, les demandes nouvelles tirées des conséquences de l’exécution « forcée » du jugement seraient inopérantes.

La cour constatant que les demandes nouvelles litigieuses procèdent de la seule exécution du jugement en cours d’instance d’appel, aux risques et périls des bailleurs, et donc d’un fait survenu en cours d’instance au sens des articles 564 et 910-4 du cpc, les fins de non recevoir soulevées seront donc rejetées.

II. et III. sur l’existence d’un bail commercial liant les parties et sur la nullité du congé délivré le 25 janvier 2018 :

En cause d’appel, les consorts [W], rappelant l’historique des relations entre les parties, exposent qu’ils n’avaient pas consenti à la qualification du bail litigieux en bail commercial mais constatant que l’huissier de justice mandaté pour signifier un congé en vue de vendre l’immeuble avait placé la relation contractuelle sous l’égide du statut des baux commerciaux, ils en assument les conséquences et acceptent le dispositif du jugement qui a dit qu’en délivrant ainsi le congé, ils avaient entériné un bail commercial et a débouté [L] [O] de sa demande de nullité de congé.

Dans le dispositif des conclusions des consorts [W], il est demandé de confirmer le jugement en ce qu’il a dit que le congé délivré est régulier et que le bail se trouve résilié à compter du 1er octobre 2018.

Les consorts [W] demandent, par ailleurs, la confirmation du jugement en ce qu’il a dit que [L] [O] ne pouvait prétendre au renouvellement du bail et à une indemnité d’éviction, faute d’avoir régulièrement immatriculé le local litigieux antérieurement à la délivrance du congé au RCS.

Ils rappellent les 3 conditions cumulatives fixées par l’article L145-1 du code de commerce : l’existence d’un bail portant sur un immeuble ou un local, l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal dans l’immeuble loué et l’immatriculation du propriétaire du fonds de commerce au RCS ou répertoire des métiers.

Or, en l’espèce, le local litigieux n’a été immatriculé que le 14 février 2018 après la délivrance du congé du 25 janvier 2018.

[L] [O] critique le jugement en ce qu’il a confondu l’application du statut des baux commerciaux et l’appréciation du droit au renouvellement à la date de la délivrance du congé et dénonce une contradiction de motifs en déniant le droit au statut et en constatant que les bailleurs ont accepté l’existence du bail commercial.

Il rappelle que la première condition d’exploitation commercial du fonds ne fait pas débat alors qu’il produit les pièces justifiant d’une exploitation depuis 2006.

En revanche, selon lui, les intimés confondent l’inscription du locataire au RCS et l’inscription du local loué, la dénégation de l’application du statut différant de la dénégation du droit au renouvellement.

Le statut des baux commerciaux est applicable aux locaux loués dès lors que [L] [O], propriétaire du fonds de commerce, était immatriculé au RCS en 2002 pour l’activité de brocante et antiquité. La rétractation de l’offre d’indemnité d’éviction ne peut impacter l’application du statut d’ordre public posée par l’article L145-1 du code de commerce. Le tribunal a, selon lui, commis une erreur de droit de ce chef.

Il en déduit la nullité du congé au visa de l’article 693 du cpc pour ne pas avoir été signifié à son domicile, au [Adresse 2], et pour ne pas avoir été signifié à personne sans vérification précise et suffisante du domicile au visa des exigences de l’article 654 du cpc, alors que la signification à personne était possible en vérifiant son adresse personnelle au [Adresse 2] à [Localité 4].

Si le statut du bail verbal en bail commercial n’est plus en débats entre les parties, en revanche la régularité du congé du 25 janvier 2018 demeure contestée dès lors qu’il n’a pas été délivré à personne et au domicile de l’exploitant [L] [O] mais au seul lieu d’exploitation, objet du bail litigieux.

L’acte de l’huissier de justice ne comporte pas l’adresse du domicile de son destinataire sis [Adresse 2] à [Localité 4] conformément à l’extrait Kbis produit en pièce 14 et se borne à indiquer « après avoir vérifié la certitude du domicile du destinataire caractérisé par les éléments suivants : confirmation du domicile par le voisinage » sans davantage de précision.

La Cour de cassation a rappelé que la seule confirmation du domicile par le voisinage sans autre précision n’était pas de nature à établir, en l’absence d’autres diligences, la réalité du domicile du destinataire de l’acte (Civ 2eme 1er février 2018 n° 16 28272).

Or, la nullité d’un tel acte ne peut aboutir que si la personne établit que l’irrégularité dénoncée lui a causé un grief conformément aux dispositions des articles 114 et 649 du cpc.

En effet, selon ces textes, la nullité des actes de commissaire de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure et la nullité d’un acte de procédure ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

[L] [O] explique que cette irrégularité l’a privé de la possibilité de lever l’offre de paiement d’une indemnité d’éviction dans les délais avant qu’elle ne soit rétractée pour défaut d’immatriculation du local à la date du congé.

Les consorts [W] contestent le fait que [L] [O] n’a pas eu connaissance du congé alors qu’il disposait d’une boîte aux lettres à son nom au [Adresse 1] à [Localité 4] , lieu d’exploitation du bail litigieux, comme ils en justifient et alors que l’huissier de justice lui a remis le courrier dans cette boîte pour acte remis à l’étude et atteste qu’il n’est pas venu chercher le dit acte alors qu’à cette date, les nombreuses attestations produites par [L] [O] et son compte Facebook en septembre 2017 (pièce 60 adverse) justifient de sa présence dans les lieux et de leur exploitation régulière.

Il est d’ailleurs étonnant de constater que le congé évoquait le défaut d’immatriculation des locaux exploités depuis de nombreuses années et que dès le 14 février 2018, soit à peine 3 semaines plus tard, était publié au Bodacc le transfert du siège du commerce de la [Adresse 7] au [Adresse 1] et l’immatriculation du local situé [Adresse 8] à [Localité 4]. Enfin, ils contestent le grief allégué alors que leur offre de paiement d’une indemnité d’éviction n’a été rétractée que par assignation du 1er février 2019 plus d’un an après la délivrance du congé.

Outre le fait qu’il n’est pas contestable que [L] [O] exploitait régulièrement les locaux au [Adresse 1] à [Localité 4] et y recevait son courrier et ses quittances de loyer et que les constatations de l’huissier de justice, si elles étaient formellement insuffisantes à établir le domicile personnel de [L] [O], y confirmaient une exploitation commerciale effective et non contestée de son seul exploitant, la cour constate que le grief allégué pour solliciter le prononcé de la nullité du congé litigieux n’est pas établi.

En effet, [L] [O] n’avait pas encore agi pour obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction au 13 octobre 2021 quand les consorts [W] ont sollicité du magistrat chargé de la mise en état de constater la prescription de sa demande de perte du droit au bail alors qu’il avait nécessairement connaissance du congé litigieux au plus tard à compter de son assignation datée du 1er février 2019. Il pouvait agir pour dénoncer le grief qu’il allègue dès le 1er février 2019 et n’a sollicité une indemnité d’éviction qu’en octobre 2021 alors qu’il était prescrit. Dès lors, le grief allégué à l’appui de sa demande de nullité du congé pour nullité de l’assignation délivrée n’est pas établi.

Dès lors, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la nullité du congé du 25 janvier 2018.

IV Sur la demande, en cas de poursuite du bail, d’indemnisation de 15.000 euros pour procédure abusive des consorts [W] et de 2000 euros sur le fondement de l’article 123 du cpc :

Dès lors que le congé n’est pas annulé et que les demandes de ce chef des consorts [W] aboutissent, la demande de poursuite du bail ne peut prospérer ainsi que les demandes d’indemnisation pour procédure abusive des consorts [W] et de demande tardive de la prescription de la demande d’indemnité d’éviction sur le fondement de l’article 123 du cpc.

La cour recense les demandes d’indemnisation de [L] [O] qui sont présentées de façon ambiguë dans le principal de ses demandes et constate que dans un paragraphe III intitulé « le caractère abusif de l’action de demandeurs », [L] [O] traite de :1° « l’indemnité d’occupation », qu’il demande de limiter au montant du loyer à la date du congé comme précisé dans le congé, 2° « l’expulsion de l’occupant » sur exécution du jugement assorti de l’exécution provisoire, puis 3°« la perte de chance de vendre l’ensemble immobilier » qu’il conteste, au principal, en raison de la nullité du congé, ainsi que 4° « les frais induits par l’impossibilité de vendre l’immeuble » et 5°« la perte de chance d’une perte locative », demandes des consorts [W] qu’ils contestent et qui seront traitées dans le paragraphe sur les demandes des consorts [W].

La cour déduit de cette présentation que [L] [O] dénonce des préjudices subis du seul fait de l’annulation du congé qu’il escomptait à l’exception d’une expulsion des locaux qu’il considère abusive.

Or, il ressort des pièces dossier que [L] [O] souhaitait obtenir des délais pour libérer les locaux et dit avoir quitté les lieux précipitamment en subissant une pression anormale des bailleurs qui ont fait couper l’eau et l’électricité de la maison d’habitation sur le terrain litigieux et par conséquent de l’entrepôt loué à [L] [O], coupure qui a été levée une semaine plus tard.

Il leur reproche également d’avoir déposé arbres et poteaux en ciment pour bloquer le parking des visiteurs. Son avocat a adressé une mise en demeure aux bailleurs par note officielle dès le 18 juin 2021 pour faire cesser le trouble de jouissance des lieux.

Les consorts [W] rappellent que par courrier du 4 juin 2021 en réponse à leur demande officielle de restituer les locaux loués après le jugement, le conseil de [L] [O] avait « proposé de libérer le local le 1er août au plus tard », après moultes demandes restées sans réponse depuis mars 2021. Ils rappellent enfin que [L] [O] n’a pas été expulsé mais a quitté les locaux de sa propre initiative, sans recours à un huissier de justice ni à la force publique, au 2 août 2021, comme l’établit le procès verbal d’état de sortie à cette date.

La cour déduit de l’ensemble de ces éléments qu’en effet, [L] [O] a quitté les locaux spontanément sur demande des bailleurs sur le fondement d’un jugement exécutoire, en définitive confirmé en appel sur la régularité du congé donné et à effet au plus tard le 30 septembre 2018, et à la date du 1er août 2021 qu’il avait annoncée lui-même dès le 4 juin 2021. Et sur les conséquences d’une éventuelle coupure d’électricité et d’eau et de la simple limitation de la surface du parking pour ses clients, d’après les photographies produites au cours du mois de juillet 2021, il n’établit pas la réalité du préjudice qui en a découlé alors que son conseil a fait le nécessaire pour faire cesser tout trouble au droit de jouissance des locaux et il n’est pas établi combien de temps il a éventuellement perduré. La cour déboute [L] [O], qui a réussi à restituer les locaux à la date qu’il avait annoncée lui-même, de ses demandes d’indemnisation pour des préjudices non établis.

[L] [O] sera donc débouté de l’ensemble de ses demandes d’indemnisation en appel.

V. et VI. sur la demande de [L] [O] d’une provision et d’une expertise judiciaire au titre du préjudice commercial subi comprenant perte d’exploitation et perte du droit au bail et sur la demande de [L] [O] d’une indemnité de 30.000 euros au titre des frais induits par le déménagement des lieux d’exploitation :

Dès lors que [L] [O] fait découler ses demandes indemnitaires de la prolongation du bail commercial pour nullité du congé et que sa demande de nullité de congé a été rejetée, ses demandes sont également inopérantes.

[L] [O] sera débouté de ces demandes en appel.

A titre subsidiaire, [L] [O] demande de fixer à 300 euros par mois l’indemnité d’occupation et de dire irrecevable la demande d’indemnité de réparation du préjudice subi en cas de dégradation des locaux outre des frais irrépétibles.

VII sur les demandes reconventionnelles des bailleurs relatives à la fixation de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre de [L] [O] depuis le 1er octobre 2018 :

Le bail étant résilié à la suite du congé régulier, les bailleurs ont droit de percevoir une indemnité d’occupation de la prise d’effet du congé soit en l’espèce à compter du 30 septembre 2018 jusqu’à restitution des locaux pour rémunérer la jouissance des lieux et réparer le préjudice lié à l’occupation sans droit ni titre.

Les consorts [W] demandent une indemnité d’occupation de 20000 euros par mois hors taxe, hors charges jusqu’à restitution des clés avec intérêts de droit alors qu’ils dénoncent une occupation abusive par la commission de plusieurs voies de fait et atteintes excessives aux droits des propriétaires notamment l’extension du parking pour les clients de [L] [O], les manquements à l’obligation d’entretien des locaux, le non-respect de la destination des locaux en organisation des concerts ou des stages de mosaïques avec son épouse dans les locaux et troublant la tranquillité publique etc…

Par ailleurs, ils font valoir des prix de référence proches pour des locaux commerciaux dans le voisinage.

[L] [O] répond que dans le congé il était demandé une indemnité d’occupation équivalente « au loyer actuel » soit 300 euros mensuel en se fondant sur le montant fixé par le congé délivré.

Par ailleurs, il conteste tous les griefs reprochés et notamment rappelle que le bail comportait l’usage du hangar et la voie d’accès jusqu’à la route. Ainsi que le manquement à l’obligation d’entretien ou les nuisances occasionnés au voisinage qui ne sont pas établis.

La cour constate que le loyer n’a jamais évolué entre 2006 et 2018 et est demeuré fixé à 300 euros par mois. S’agissant d’un bail verbal, il est impossible de déterminer précisément l’assiette du bail concernant le parking autour de l’entrepôt loué. S’agissant des voies de fait alléguées, aucune plainte précise n’est produite aux débats pour faire cesser le trouble occasionné qu’il s’agisse du manque d’entretien, du non-respect occasionnel de la destination du bail ou de l’utilisation extensive du parking.

Par ailleurs, le congé délivré le 25 janvier 2018 visait la fixation d’une indemnité d’occupation sans droit ni titre au niveau du loyer actuel, formule classique reprise par le commissaire de justice pour signifier le congé concernant un bail verbal qu’il a d’emblée qualifié de bail commercial et que les bailleurs ont cherché à contester ensuite avant d’abandonner cette prétention de dénégation du statut.

Dès lors, eu égard aux seuls griefs établis et en réparation du préjudice découlant de l’occupation sans droit ni titre des locaux, la cour fixe l’indemnité d’éviction à 500 euros par mois hors taxe et hors charge à compter du 1er octobre 2018 à régler jusqu’au 2 août 2021 soit 34 mois d’occupation sans droit ni titre.

Le jugement sera infirmé de ce chef et [L] [O] sera condamné à verser aux bailleurs 500 euros d’indemnité d’occupation mensuelle pendant 34 mois à compter du 1er octobre 2018 en deniers et quittance avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

La capitalisation des intérêts n’est pas demandée en cause d’appel.

VIII sur la demande de bailleurs de confirmer le jugement leur allouant une indemnisation au titre de la perte de chance de vendre leur bien immobilier (5.000 euros)

Les consorts [W] demandent la confirmation du jugement qui leur a alloué une indemnité au titre de la perte de chance de vendre leur bien immobilier et demandent en appel une nouvelle indemnisation de ce chef à concurrence de 20.000 euros au nom du principe de la réparation intégrale du préjudice subi. Ils demandent donc en appel une indemnisation totale de 25.000 euros de ce seul chef.

Ils dénoncent le fait que l’activité de [L] [O] se déployant sur le terrain occupé, les alentours du hangar sont devenus un véritable dépotoir avec amoncellement d’objet hétéroclites devant le portail d’accès à l’habitation adjacente, le dépôt de bois infesté de termites, l’empiétement sur le terrain attenant, des rejets de toilettes sèches à proximité du local etc… Ils en justifient par un constat d’huissier de justice du 19 juin 2019 et diverses photographies des lieux.

Ils rappellent par ailleurs que le délabrement de l’immeuble d’habitation situé devant l’entrepôt loué dénoncé par [L] [O], comme ayant pu réduire l’attractivité de l’immeuble auprès de potentiels acheteurs, n’était pas dû à un mauvais entretien du bâtiment mais à un banal accident de la circulation survenu le 14 août 2020, un véhicule ayant percuté le bâtiment en bord de route comme ils en justifient et les travaux ont été achevés en octobre 2021 (facture pièce 48).

Eu égard à l’impossibilité de disposer du bien dans l’attente de l’issue de la procédure, ils demandent réparation de la perte de chance de céder l’immeuble d’habitation et de revaloriser cette indemnité à de justes proportions, le tribunal ayant alloué 5.000 euros de dommages-intérêts alors qu’ils en sollicitent désormais 25.000 euros.

[L] [O] conteste cette indemnisation en raison de la nullité du congé mais également du fait que ce préjudice est déjà réparé par l’indemnité d’occupation sans droit ni titre et qu’enfin, il faut établir une faute délictuelle distincte du maintien dans les lieux pour évoquer la perte de chance de vendre le bien qu’il convient aussi d’établir.

La cour rappelle que l’indemnité d’occupation permet de réparer l’occupation sans droit ni titre des seuls locaux loués, soit en l’espèce le hangar et la voie d’accès par droit de passage mais elle ne répare pas le préjudice subi par les bailleurs sur reste de la propriété attenante et notamment la maison d’habitation et le terrain de la propriété non loué.

Or, les consorts [W] établissent par le constat d’huissier de justice du 19 juin 2019 (pièce 19) notamment que des objets hétéroclites étaient entreposés dans l’allée et notamment le long du bâtiment non loué gênant l’ouverture du portail coulissant, autour du hangar des détritus de bois sont déposés et enfin, en bordure de propriété l’huissier a découvert un mélange de sciure, de papier toilette et d’excrément.

En revanche, les photographies établissant l’activité de concert dans les locaux ne sont pas datées avec certitude et ne peuvent établir le préjudice allégué de perte de chance de vendre l’immeuble pendant la période d’occupation sans droit ni titre.

De l’ensemble de ces éléments la cour considère que le préjudice subi par les consorts [W] de ne pas avoir pu vendre le bien immobilier notamment l’habitation attenante à l’entrepôt qui avait été loué est établi et résulte de la faute de [L] [O] de ne pas avoir respecté l’assiette du bail en entreposant des objets de sa brocante contre le bâtiment non loué et en ne veillant pas au bon entretien des alentours de l’entrepôt, tous faits de nature à limiter l’attractivité du bien immobilier à vendre pendant plusieurs années, même si d’août 2020 à octobre 2021 ce bien avait été endommagé pour des raisons distincts emportant une partie de la façade sur rue.

Par conséquent, c’est à bon droit que le tribunal a limité l’indemnisation de la perte de chance de vendre le bien immobilier attenant depuis 2018 du fait du comportement de l’occupant sans droit ni titre du hangar à 5.000 euros.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

IX sur les demandes en plus en appel des bailleurs de leur allouer une indemnisation de 20.000 euros au titre de la perte de chance de vendre leur bien immobilier, 15.000 euros en réparation du préjudice financier constitué par le paiement des frais liés à la conservation forcée de l’immeuble et 1.000 euros par mois au titre de la perte locative du 2 août 2021 jusqu’au caractère définitif de l’arrêt :

L’appelant soulève l’irrecevabilité de ces demandes formées pour la première fois en appel sur le fondement des articles 564 et 910-4 du cpc.

Sur la demande d’indemnisation au titre de la perte de chance de vendre leur bien immobilier en augmentant le montant de l’indemnisation par rapport à l’indemnisation allouée par le tribunal, la cour y a déjà répondu précédemment.

En revanche, s’agissant de la perte financière liée aux frais de conservation forcée du bien immobilier et s’agissant de la réparation de la perte locative, ces demandes sont nouvelles comme n’ayant pas été formées en première instance alors qu’aucun fait nouveau n’est intervenu depuis la première instance comme fait générateur de telles demandes formées uniquement à hauteur d’appel et ce d’autant plus que l’accident de circulation du 14 août 2020 démolissant une partie de la façade de l’habitation a sans aucun doute contribué à empêcher la mise en vente ou à la mise en location de l’immeuble pendant plus d’un an.

Par ailleurs dans leurs premières conclusions en appel déposées le 23 juillet 2021, les consorts [W] ne demandaient pas d’indemnisation pour perte locative ni pour réparer les frais induits par l’impossibilité de vendre l’immeuble depuis le 1er octobre 2018 alors que le jugement est intervenu le 15 décembre 2020 et que la réparation de ces préjudices pouvaient être sollicités même si le preneur n’avait pas encore restitué les locaux.

Ces demandes seront donc déclarées irrecevables comme nouvelles sur le fondement des articles 564 et 910-4 du cpc.

— Sur les demandes accessoires :

[L] [O] succombe pour l’essentiel en appel. Le jugement étant confirmé sauf sur le montant de l’indemnité d’occupation, il sera donc condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Eu égard à la situation respective des parties et à l’issue du litige, la cour condamne [L] [O] à 3000 euros pour les frais irrépétibles de première instance, confirmant ainsi le jugement de ce chef, et à 1500 euros en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

— Rejette les fins de non recevoir soulevées par les consorts [W] en cause d’appel concernant les demandes nouvelles de [L] [O]

— Déclare irrecevables les demandes nouvelles des consorts [W] en cause d’appel relatives à l’indemnisation d’une perte locative et des frais induits par l’impossibilité de vendre l’immeuble

— Infirme le jugement, mais seulement en ce qu’il a condamné [L] [O] à payer à [X] épouse [R] et [G] [W] une indemnité d’occupation d’un montant de 1000 euros par mois à compter du 1er octobre 2018 et jusqu’à la libération effective outre les intérêts légaux à compter du jugement,

Et, statuant à nouveau sur le chef infirmé,

— Condamne [L] [O] à payer à [X] épouse [R] et [G] [W] une indemnité d’occupation d’un montant de 500 euros par mois à compter du 1er octobre 2018 et jusqu’à la libération effective outre les intérêts légaux à compter du jugement, en deniers et quittance

— Confirme le jugement pour le surplus

— Déboute [L] [O] de ses demandes nouvelles en appel

— Condamne [L] [O] aux dépens d’appel

— Condamne [L] [O] à payer à [X] et [G] [W] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel.

Le Greffier La Présidente.