COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 78B

Chambre civile 1-6

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 26 MARS 2026

N° RG 25/06803 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XQ3H

AFFAIRE :

,

[M], [S],, [Y], [R]

C/

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE DOMAINE DU, [Localité 1] CHÊNE SITUE, [Adresse 1], [Localité 2], [H]

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Octobre 2025 par le Juge de l’exécution de, [Localité 3]

N° RG : 25/00010

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 26.03.2026

à :

M^e Carine TARLET de la SELEURL CABINET TARLET, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Corinne MANCHON, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Elisa GUEILHERS de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur, [M], [S],, [Y], [R]

né le, [Date naissance 1] 1971 à, [Localité 4]

,

[Adresse 2]

,

[Localité 5]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Carine TARLET de la SELEURL CABINET TARLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 590 – N° du dossier 2025364

APPELANT

****************

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE DOMAINE DU, [Localité 1] CHÊNE SITUE, [Adresse 3]

Agissant poursuites et diligences de son syndic, la société ASL GESTION, SAS identifiée au SIREN sous le numéro 422 977 140 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES, dont le siège social est situé, [Adresse 4], représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Syndic ASL GESTION, [Adresse 5]

,

[Localité 6]

Représentant : M^e Corinne MANCHON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 561 – N° du dossier E000DH3B – Représentant : M^e Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Joana JOUNI, avocat au barreau de PARIS

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

N° Siret : 542 029 848 (RCS, [Localité 7])

,

[Adresse 6]

,

[Localité 8]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Elisa GUEILHERS de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 129 – N° du dossier E000DXZ6

INTIMÉES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Février 2026, Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère faisant fonction de présidente,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’acte de vente par acte authentique reçu le 14 décembre 2007 aux termes duquel monsieur, [M], [R] a acquis de la société Bouygues Immobilier, dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement, les lots n° 7, 109 et 155 (consistant en un appartement, une cave et un emplacement de stationnement) dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé ,'[Adresse 7]' situé à, [Localité 9] (78), lieudit, [Adresse 8],

Vu, à la suite d’un litige relatif au prix de vente, aux pénalités et aux charges de copropriété ayant opposé ces cocontractants et ayant donné lieu à un accord transactionnel devant un conciliateur agissant sur délégation du juge, l’arrêt rendu le 28 septembre 2017 par la Cour de cassation (pourvoi n° 16-17311) qui a censuré, sans renvoi, l’arrêt d’appel homologuant ce constat en énonçant que la décision du juge d’instance refusant l’homologation du constat d’accord établi par le conciliateur qui ne met pas fin à l’instance et ne tranche aucune partie du principal, ne peut faire l’objet d’un appel immédiat,

Vu, dans ce contexte, les différentes actions en paiement de charges et travaux introduites par le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 9] à l’encontre de monsieur, [R] ayant donné lieu au prononcé successif de trois jugements devenus définitifs rendus par le tribunal d’instance puis le tribunal judiciaire de Versailles, soit :

* le 22 octobre 2015 (pièces n° 3 à 5 du syndicat des copropriétaires),

* le 26 novembre 2019, jugement dont monsieur, [R] a relevé appel, étant précisé que le conseiller de la mise en état a rendu le 04 mai 2021 une ordonnance (ayant fait l’objet d’une rectification d’erreur matérielle) par laquelle il prononçait la caducité de la déclaration d’appel et que, sur pourvoi de monsieur, [R], le délégataire de la première présidente de la Cour de cassation l’a déclaré déchu de son pourvoi (pièces n° 8 à 13 du syndicat des copropriétaires),

* le 15 février 2022 (pièces n° 15 à 17 du syndicat des copropriétaires),

Vu, en vertu de ces décisions, le commandement de payer valant saisie immobilière délivré à l’encontre de monsieur, [R] le 14 octobre 2024, à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 10], [Adresse 9] représenté par son syndic dûment habilité, pour avoir paiement de la somme de 22.361,14 euros, ainsi que sa publication au service de la publicité foncière de, [Localité 3] 2 (volume 2024S n° 165),

Vu l’assignation délivrée par ce syndicat au débiteur le 28 janvier 2025 aux fins de comparution à l’audience du juge de l’exécution chargé du service des saisies immobilières,

Vu l’assignation de la société Crédit Foncier de France, créancier inscrit (qui a constitué avocat),

Vu l’acte de dépôt du cahier des conditions de la vente du 31 janvier 2025 au greffe de la juridiction saisie,

Vu le jugement d’orientation statuant sur des contestations et ordonnant la vente forcée contradictoirement rendu le 17 octobre 2025 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles qui, au visa des articles L 111-2 et suivants, L 311-1 et suivants, R 311-1 et suivants et R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, a :

— rejeté l’exception de nullité du commandement de payer et la demande de radiation,

— rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— constaté la prescription des intérêts à compter du 06 octobre 2021 résultant du jugement du 22 octobre 2015,

— rejeté la demande de réduction de majoration des intérêts,

— validé la procédure de saisie immobilière pour la somme fixée à 22.315,71 euros arrêtée au 28 juin 2024,

— constaté qu’un cahier des conditions de la vente a été déposé,

— ordonné la vente forcée des biens saisis et visés au commandement,

— fixé la date d’adjudication au mercredi 21 janvier 2026 à 09h30 sur la mise à prix fixée,

— autorisé le créancier poursuivant à faire procéder à la visite des biens saisis dans les jours précédant la vente, à raison de deux visites de deux heures maximum, entre 9h et 18h, par tel commissaire de justice de son choix, assisté le cas échéant de tout expert chargé d’établir les diagnostics requis et, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins,

— dit que le commissaire de justice devra, quinze jours avant la première date retenue, adresser au débiteur une lettre recommandée avec avis de réception contenant toutes précisions concernant les dates et heures prévues,

— dit qu’à défaut pour le débiteur de permettre la visite de l’immeuble, le commissaire de justice pourra procéder à l’ouverture des portes dans les conditions visées aux articles L 142-1 et L 142-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— autorisé le créancier poursuivant à faire paraître la publicité de vente forcée sur internet,

— rappelé que les biens peuvent être vendus de gré à gré dans les conditions de l’article L 322-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, après l’orientation en vente forcée, et ce jusqu’à l’ouverture des enchères,

— condamné monsieur, [R] à verser la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,'[Adresse 11]' sis, [Adresse 12] à, [Localité 9] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande tendant à écarter l’exécution provisoire,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe,

Vu l’appel interjeté par monsieur, [M], [R], selon déclaration reçue au greffe le 17 novembre 2025, à l’encontre du syndicat des copropriétaires du, [Adresse 9] agissant poursuites et diligences de son syndic Foncia, [X] SAS, ainsi que du créancier inscrit,

Vu l’assignation à jour fixe délivrée les 05 et 07 janvier 2026 à personnes morales, respectivement au créancier poursuivant représenté par la société Foncia, [X] et au créancier inscrit, à la requête de monsieur, [R], dûment autorisé (lesdits actes ayant été transmis au greffe par voie électronique le 20 janvier 2026), aux fins de comparution à l’audience du 18 février 2026 (à 14h) de la présente chambre de la cour par laquelle il lui demande :

— d’infirmer le jugement (entrepris) en ce qu’il a : rejeté l’exception de nullité du commandement de payer et la demande de radiation // rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive // rejeté la demande de réduction de majoration des intérêts // validé la procédure de saisie immobilière pour la somme fixée à 22.315,71 euros arrêtée au 28 juin 2024 // constaté qu’un cahier des conditions de la vente a été déposé // ordonné la vente forcée des biens saisis et visés au commandement // fixé la date d’adjudication au mercredi 21 janvier 2026 à 09h30 sur la mise à prix fixée //autorisé le créancier poursuivant à faire procéder à la visite des biens saisis dans les jours précédant la vente, à raison de deux visites de deux heures maximum, entre 9h et 18h, par tel commissaire de justice de son choix, assisté le cas échéant de tout expert chargé d’établir les diagnostics requis et, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins // dit que le commissaire de justice devra, quinze jours avant la première date retenue, adresser au débiteur une lettre recommandée avec avis de réception contenant toutes précisions concernant les dates et heures prévues // dit qu’à défaut pour le débiteur de permettre la visite de l’immeuble, le commissaire de justice pourra procéder à l’ouverture des portes dans les conditions visées aux articles L 142-1 et L 142-2 du code des procédures civiles d’exécution // autorisé le créancier poursuivant à faire paraître la publicité de vente forcée sur internet // condamné monsieur, [R] à verser la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,'[Adresse 11]' sis, [Adresse 12] à, [Localité 9] au titre de l’article 700 du code de procédure civile // rejeté la demande tendant à écarter l’exécution provisoire // débouté monsieur, [R] du surplus de leurs demandes // dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe,

Statuant à nouveau

— de déclarer monsieur, [R] recevable et bien fondé en son appel,

'- à défaut pour monsieur, [R] d’avoir la qualité de propriétaire du bien objet de la présente procédure immobilière, laquelle est fondée sur les décisions nulles et non avenues’ (sic),

— de prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière et de tous les actes subséquents,

— d’ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière,

— de condamner le syndicat des copropriétaires à restituer à monsieur, [R] l’ensemble des sommes saisies,

— de condamner le syndicat des copropriétaires à régler à monsieur, [R] une somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier et moral subi du fait de l’engagement d’une saisie immobilière abusive,

— d’ordonner la compensation avec la créance,

— subsidiairement d’ordonner l’exonération ou la réduction des majorations d’intérêts,

— très subsidiairement d’autoriser monsieur, [R] à vendre amiablement le bien 'au prix plancher de ,' (sic),

— de condamner le syndicat des copropriétaires à régler à monsieur, [R] une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (et) aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 et de toutes ses demandes,

Vu les dernières conclusions notifiées par monsieur, [M], [R] le 17 février 2026 (à 19h40) qui reprennent à l’identique le dispositif de son assignation, sauf à y ajouter, concernant l’autorisation de vente amiable, un prix plancher de 250.000 euros,

Vu les dernières conclusions notifiées le 17 février 2026 (à 16h38) par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,'[Adresse 11]' situé, [Adresse 13], agissant par son syndic, la société ASL Gestion SAS demandant à la cour, au visa des articles 117 du code de procédure civile, L 311-2, L 311-6 et R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution :

— de (le) recevoir en ses demandes, fins et prétentions,

In limine litis, et à titre principal

— de prononcer la nullité de la déclaration d’appel formée le 17 novembre 2025 par monsieur, [M], [R] contre le jugement (entrepris),

— de prononcer la nullité de l’assignation du 5 janvier 2026,

A titre subsidiaire

— de débouter monsieur, [M], [R] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— de confirmer le jugement (entrepris) en ce qu’il a : rejeté l’exception de nullité du commandement de payer et la demande de radiation // rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive // constaté la prescription des intérêts à compter du 06 octobre 2021 résultant du jugement du 22 octobre 2015 // rejeté la demande de réduction de majoration des intérêts // validé la procédure de saisie immobilière pour la somme fixée à 22.315,71 euros arrêtée au 28 juin 2024 // constaté qu’un cahier des conditions de la vente a été déposé // ordonné la vente forcée des biens saisis et visés au commandement // fixé la date d’adjudication au mercredi 21 janvier 2026 à 09h30 sur la mise à prix fixée // autorisé le créancier poursuivant à faire procéder à la visite des biens saisis dans les jours précédant la vente, à raison de deux visites de deux heures maximum, entre 9h et 18h, par tel commissaire de justice de son choix, assisté le cas échéant de tout expert chargé d’établir les diagnostics requis et, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins // dit que le commissaire de justice devra, quinze jours avant la première date retenue, adresser au débiteur une lettre recommandée avec avis de réception contenant toutes précisions concernant les dates et heures prévues // dit qu’à défaut pour le débiteur de permettre la visite de l’immeuble, le commissaire de justice pourra procéder à l’ouverture des portes dans les conditions visées aux articles L 142-1 et L 142-2 du code des procédures civiles d’exécution // autorisé le créancier poursuivant à faire paraître la publicité de vente forcée sur internet // rappelé que les biens peuvent être vendus de gré à gré dans les conditions de l’article L 322-1 alinéa 3 du code des procédures civiles d’exécution, après l’orientation en vente forcée, et ce jusqu’à l’ouverture des enchères // condamné monsieur, [R] à verser la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,'[Adresse 11]' sis, [Adresse 12] à, [Localité 9] au titre de l’article 700 du code de procédure civile // rejeté la demande tendant à écarter l’exécution provisoire // débouté les parties du surplus de leurs demandes // dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe,

En tout état de cause

— de condamner monsieur, [M], [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,'[Adresse 11]' situé, [Adresse 14], [Localité 9] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel (et) aux dépens d’appel qui seront compris dans les frais taxés de vente,

Vu les dernières conclusions en réponse (n°1) de la société anonyme Crédit Foncier de France notifiées le 17 février 2026 (à 13h17) par lesquelles elle demande à la cour, visant les articles L 321-1 et suivants, R 311-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de statuer ce que de droit sur l’appel interjeté par monsieur, [R].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la contestation de la validité de la déclaration d’appel et de l’assignation

Au soutien de ce moyen, le syndicat des copropriétaires intimé qui se prévaut de la recevabilité de cette exception de procédure dans le présent cadre d’une procédure à jour fixe, se fonde sur les dispositions des articles 117 et 119 du code de procédure civile (relatif aux irrégularités de fond) et se réclame notamment d’une jurisprudence de la Cour de cassation publiée au bulletin (Cass civ 3ème, 15 novembre 1995) selon laquelle sont entachés d’une telle irrégularité tous les actes de procédure faits par ou contre un syndicat des copropriétaires représenté par son syndic dépourvu, pour quelque motif que ce soit, de tout pouvoir de représentation.

Tel est, en l’espèce, le cas, expose-t-il, dès lors que la société ASL Gestion a été nommée, selon procès-verbal produit en pièce n° 23, en qualité de syndic lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 2025, et agit comme tel, ainsi que déjà attesté par ses conclusions d’incident de première instance des 06 juillet et 23 septembre 2025 ou par l’annexion au cahier des charges de ce procès-verbal au moyen d’un dire ou encore par la notification à monsieur, [R], pris en qualité de copropriétaire, de cette décision et qu’en dépit du fait que la société Foncia, [X] n’a plus la qualité de syndic depuis le 17 juin 2025, la déclaration d’appel et l’assignation à jour fixe de ce dernier mentionnent cette société Foncia, [X] en cette qualité.

Il en conclut, d’une part, que ces actes sont 'anéantis et réputés n’avoir jamais existé', à défaut de régularisation depuis la signification du jugement d’orientation, le 03 novembre 2025, dans le délai imparti pour interjeter appel, soit le 18 novembre 2025, et, s’appuyant sur un arrêt rendu le 07 décembre 2023 par la cour d’appel de Fort-de-France, demande à la cour d’en prononcer la nullité : répliquant, d’autre part, aux observations de monsieur, [R] sur l’existence d’un grief, qu’elles sont totalement inopérantes et doivent être écartées.

En réponse, l’appelant qui désigne la SAS ASL Gestion dans ses uniques conclusions en réplique se prévaut d’une erreur de plume relative à la désignation du syndic.

Il fait valoir, en se réclamant d’une jurisprudence de la Cour de cassation (Cass civ 3ème, 04 novembre 2009, pourvoi n° 07-17618) que même à considérer qu’il s’agit d’une irrégularité de fond, elle est couverte, avant que le juge statue et avant toute forclusion, si le nouveau syndic habilité reprend l’instance, comme en l’espèce, par conclusions.

Ceci étant exposé et s’agissant de la recevabilité de ce moyen tendant à voir déclarer l’appel irrecevable et à mettre fin à cette instance, il y a lieu d’observer que si l’appel dont la cour se trouve saisie a été interjeté postérieurement au 1er septembre 2024, date d’entrée en vigueur du décret n° 23-1391du 29 décembre 2023 introduisant notamment l’article 906-3 dans le code de procédure civile qui énumère clairement les pouvoirs exclusifs du président de chambre ou du magistrat désigné lorsque l’affaire est instruite selon la procédure dite à bref délai, l’article R 121-20 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que lorsque l’appel est relatif à une décision du juge de l’exécution une telle procédure a vocation à s’appliquer, à moins d’un recours à la procédure à jour fixe.

La présente procédure relevant de cette seconde hypothèse, les dispositions de cet article 906-3 ne peuvent être opposées au syndicat des copropriétaires intimé et son moyen de procédure doit être déclaré recevable.

Sur le fond, il est acquis que par application des dispositions combinées des articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, d’ordre public, le syndic est chargé de représenter le syndicat – lequel a qualité 'tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires’ – dans tous les actes civils ou en justice.

Le syndicat des copropriétaires concluant prouve, à suffisance, que depuis le 17 juin 2025 la société ASL Gestion a seule qualité pour le représenter aux lieu et place de son précédent syndic et que l’appelant en a été dûment informé dès avant la formalisation et la délivrance des actes de procédure incriminés (pièces n° 23, 34 à 36, 39).

Toutefois, ce syndicat ne peut être suivi en ce qu’il fonde son moyen sur les dispositions de l’article 117 du code de procédure civile énumérant restrictivement les irrégularités de fond affectant la validité des actes indépendamment du grief qu’elle a pu causer dès lors qu’était intimée la personne morale que constitue le syndicat des copropriétaires et qu’il ne s’est agi que d’une erreur dans la désignation de son représentant, étant relevé que selon l’article 901 (§ 2°) du même code, l’appelant n’est tenu de désigner dans sa déclaration d’appel que la dénomination et le siège social de la personne contre laquelle il agit et qu’il a été jugé que le défaut de mention de l’organe qui la représentait ne conduisait pas à déclarer l’appel irrecevable (Cass civ 2ème, 21 décembre 2023, n° pourvoi n° 21-25603, publié au bulletin).

Seul a par conséquent vocation à trouver application l’article 121 du code de procédure civile concernant les actes de procédure et selon lequel : 'Dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue'.

A cet égard, si la question de la régularisation de la désignation de son mandataire en cours d’instance par la copropriété a pu faire l’objet d’appréciations divergentes, tant par la jurisprudence que par la doctrine, force est considérer que dans une espèce où un syndic intervenait aux lieu et place d’une personne ayant introduit l’instance sans pouvoir de le faire, la 3ème chambre de la Cour de cassation – dans la lignée d’un arrêt rendu par la 2ème chambre civile le 14 juin 2001 (pourvoi n° 99-20735) mais inédit – énonce, dans un arrêt de censure évoqué par l’appelant et au seul visa de l’article 117 précité (Cass civ 3ème, 04 novembre 2009, pourvoi n° 07-17618, publié au bulletin), ceci après avis de la deuxième chambre et en dépit de l’avis contraire de l’avocat général, que 'le dépôt des conclusions prises par le syndic représentant le syndicat des copropriétaires et habilité à exercer l’action régularise la procédure introduite au nom du syndicat par une autre personne qui ne pouvait agir comme représentant de celui-ci'.

Par suite, dès lors que l’objet de litige n’a pas été modifié et que l’intervention à l’instance, par la notification de conclusions désignant le syndic comme étant la société ASL Gestion SAS avant la clôture des débats, n’a fait que l’étendre à la personne de ce nouveau syndic, il y a lieu de considérer que l’erreur a été régularisée, autrement dit que, par son consentement, il a rendu les actes susceptibles d’être entachés de nullité conformes aux règles applicables en la matière.

L’intimé n’est par conséquent pas fondé en sa contestation des actes de procédure en cause diligentés à la requête de monsieur, [R].

Sur la validité du commandement de payer et des actes subséquents

Pour rejeter l’exception de nullité présentée par le saisi et sa demande de radiation de ce commandement de payer valant saisie immobilière, le juge de l’exécution s’est fondé sur les dispositions des articles L 213-6 du code de l’organisation judiciaire (relatif à son pouvoir juridictionnel), R 121-1 et L 311-2 du code des procédures d’exécution (lui faisant interdiction de modifier le dispositif de la décision au fondement des poursuites et permettant au créancier muni d’un titre exécutoire de procéder à une saisie immobilière) ainsi que sur les articles 122 du code de procédure civile et 1355 du code civil (relatifs à l’autorité de la chose jugée).

Il a constaté que le syndicat des copropriétaires disposait bien de titres exécutoires constatant une créance liquide et exigible en vertu des décisions sus-visées, que dans son jugement définitif rendu le 26 novembre 2019, le tribunal a tranché la question de la qualité de propriétaire du bien à nouveau contestée devant lui et que le juge de l’exécution n’est pas une voie de recours pour trancher des questions de droit déjà évoquées à de multiples reprises, ajoutant qu’en tout état de cause cette qualité de propriétaire ressort des mentions du service de la publicité foncière.

L’appelant critique ce jugement en déniant à nouveau sa qualité de propriétaire ; il estime que cette qualité revient à la société Bouygues Immobilier et invite le syndicat des copropriétaires à mieux se pourvoir.

Il fait valoir que les décisions de condamnation invoquées sont nulles et non avenues dès lors qu’en raison de l’inachèvement de son lot privatif, le bien est dépourvu d’utilité, que contrairement à ce qui a été jugé le 26 novembre 2019, le respect des normes Personnes à mobilité réduite (ou PMR) avait pour lui un caractère déterminant puisqu’il comptait loger en ce lieu ses parents (désormais décédés) et que les non-conformités (telle l’existence d’une fissure) qu’il incrimine, non prises en compte, l’ont rendu impropre à sa destination. La remise des clefs prévue en janvier 2013 n’est jamais intervenue, poursuit-il, dans la mesure où le constat d’accord qui la prévoyait a été définitivement annulé par la Cour de cassation le 19 janvier 2016, les parties se trouvant remises dans l’état où elles se trouvaient avant l’arrêt censuré, soit au stade du jugement refusant d’homologuer l’accord des parties.

A la faveur d’ 'observations complémentaires', il souligne la dangerosité des malfaçons constatées, la carence de son cocontractant quant à la visite de pré-livraison, le comportement du syndicat des copropriétaires qui 's’est rendu justice’ en disposant de l’emplacement de parking qui lui revenait (évaluant à la somme de 219.000 euros sur dix ans le gain procuré par cette exploitation) ou encore le fait que l’ordonnance de caducité de sa déclaration d’appel du 04 mai 2021 (précitée) a pour origine, en la période de circonstances exceptionnelles qu’a constitué la crise sanitaire, un retard de son adversaire à constituer avocat, aggravé par une erreur du greffe, confus dans la présentation des délais pour conclure.

Il précise qu’il ignore en vertu de quelle pièce le service de la publicité foncière a pu enregistrer sa qualité prétendue de propriétaire.

Le syndicat des copropriétaires intimé approuve la motivation du tribunal et, soulignant la mauvaise foi de son adversaire qui réitère exactement son argumentation de première instance en invoquant un litige imaginaire avec la société Bouygues Immobilier (auquel il est étranger et contre laquelle monsieur, [R] n’a introduit aucune procédure au fond) par des allégations 'farfelues’ qui ne sont étayées par aucune pièce, lui reproche de tenter de réitérer, à la faveur d’un réexamen les précédents procès les opposant qu’il a tous perdus pour 'jouer la montre ou plutôt l’autruche'.

Il rappelle les dispositions de l’article 1601-3 du code civil sur la vente en l’état futur d’achèvement qui prévoit un transfert immédiat des droits et de la propriété des constructions existantes à l’acquéreur, celles de l’article R 261-1 (applicable) du code de la construction et de l’habitation qui précise les contours de la notion d’achèvement d’un immeuble ainsi vendu, et se réclamant d’une jurisprudence de la Cour de cassation (Cass civ 3ème, 22 janvier 2014, pourvoi n° 12-29368, publié au bulletin), fait valoir que la question de l’achèvement des lots acquis par l’appelant qui oblige l’acquéreur à s’acquitter des charges de copropriété, comme celle du refus de la remise des clefs jugé indifférent, ont déjà été tranchées par deux fois, selon les jugements définitifs rendus le 22 octobre 2015 puis le 26 novembre 2019, dûment signifiés.

Ceci étant exposé, force est de considérer que le syndicat des copropriétaires dispose des titres exécutoires visés plus avant constatant une créance liquide et exigible devenus définitifs, comme pertinemment retenu par le juge de l’exécution, qui tranchent la question de l’achèvement des lots acquis et celle de la soumission de monsieur, [R] (au demeurant désigné comme propriétaire des lots acquis au service de hypothèques) à l’obligation de s’acquitter des charges de copropriété.

La triple identité d’objet, de parties et de cause conduit à opposer à monsieur, [R] l’autorité de la chose jugée qui s’attache aux décisions au fondement de la procédure de saisie immobilière engagée par le syndicat des copropriétaires, le commandement de payer valant saisie immobilière en constituant le premier acte, et le juge de l’exécution comme la cour statuant avec les pouvoirs de ce dernier, ne disposent pas du pouvoir juridictionnel leur permettant de les remettre en cause.

Accessoirement, sur la remise des clefs et la décision de la Cour de cassation du 19 janvier 2016 invoquée, contrairement à ce que prétend monsieur, [R], l’homologation d’un accord par le juge a pour unique finalité de lui conférer force exécutoire mais ne remet pas en cause l’accord dès lors que le juge de l’homologation n’est pas le juge du fond.

Par suite et sans qu’il y ait lieu de se prononcer sur l’argumentation de l’appelant destinée à contester sa qualité de copropriétaire, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il rejette son exception de nullité du commandement de payer et sa demande de radiation entraînant la nullité des actes subséquents.

Sur la demande indemnitaire de l’appelant

Fondée sur les articles L 111-7 et 121-2 du code des procédures civiles d’exécution, sa demande en paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en raison de l’engagement d’une procédure de saisie qualifiée d’abusive du fait de sa mise en cause et de l’exercice de mesures d’exécution forcée à son encontre depuis plus de 10 ans ne saurait prospérer, eu égard à ce qui précède.

Il en va de même de sa demande subséquente de compensation.

Il en sera, par conséquent, débouté, comme décidé par le juge de l’exécution.

Sur la contestation relative à la fixation de la créance

Afin de mentionner le montant de la créance du syndicat des copropriétaires à la somme de 22.315,71 euros arrêtée au 28 juin 2024, le juge de l’exécution a pris en considération les causes des trois jugements précités au fondement de la poursuite.

Il s’est prononcé sur la prescription des intérêts en écartant les prescriptions biennale et décennale invoquées pour ne retenir que la prescription quinquennale, déclarant simplement prescrits les intérêts ayant couru sur la condamnation prononcée par jugement du 22 octobre 2016 à compter du 06 octobre 2021, faute d’actes interruptifs de prescription depuis la mainlevée d’une quittance de saisie-attribution à cette date. Et il a rejeté la demande de réduction ou d’exonération de la majoration des intérêts présentée, sans justification, par le saisi.

Estimant qu’à tort le premier juge a rejeté sa demande d’exonération ou de réduction des majorations d’intérêts , l’appelant la réitère à titre subsidiaire si sa qualité de copropriétaire devait être reconnue, en visant les dispositions de l’article L 313-3 du code monétaire et financier.

Il se prévaut du fait qu’il est 'très affecté et moralement fatigué’ par les différentes procédures menées à son encontre et du caractère injuste de cette majoration, 'compte tenu de sa situation et du contexte de l’affaire ci-dessus décrite'.

Le syndicat des copropriétaires intimé qui produit un décompte de sa créance arrêté en juin puis en septembre 2025 (pièces n° 24 et 25) et qui en reproduit le détail dans ses écritures (en pages 4 à 8/24) réplique au seul chef de créance contesté, à savoir l’application d’intérêts au taux légal majoré, et fait valoir que cette demande n’était pas justifiée en première instance et ne l’est pas davantage en cause d’appel, qu’il s’agisse de la situation du débiteur ou de la production d’une moindre pièce.

Ceci étant relaté, il est constant qu’aux termes de l’article L 313-3 alinéa 2 du code monétaire et financier, le juge de l’exécution peut, à la demande du débiteur ou du créancier, et en considération de la situation du débiteur, exonérer celui-ci de la majoration du taux de l’intérêt légal prévue à l’alinéa 1er ou en réduire le montant.

S’attachant à la finalité de ce texte, la Cour de cassation énonce que cette majoration a pour objectif d’inciter le débiteur à exécuter sans tarder la décision le condamnant et que relève de la situation du débiteur, au sens de ce texte, toute circonstance indépendante de la volonté du débiteur de nature à faire obstacle à l’exécution, par ce dernier, de la décision de justice le condamnant au paiement d’une somme d’argent (Cass Ass. plén., 29 avril 2022, pourvoi n° 18-18.542, 18-21.814, publié au bulletin).

La cour ne saurait, au cas particulier, exercer son pouvoir modérateur relatif à des intérêts dont il n’est au surplus pas précisé s’il s’agit des intérêts échus ou à venir dès lors que monsieur, [R], en dépit de la motivation du premier juge, ne produit ni même n’évoque un quelconque élément relatif à sa situation financière, à ses capacités de remboursement ou à des circonstances indépendantes de sa volonté de nature à faire obstacle à l’acquittement des condamnations par trois fois prononcées à son encontre.

Par suite, le jugement doit être confirmé en sa fixation de la créance.

Sur la demande de vente amiable

Statuant sur l’orientation de la procédure, le juge de l’exécution a rejeté cette demande présentée par le saisi et à laquelle s’opposait le saisissant au motif que monsieur, [R] ne fournissait aucun justificatif lié à cette demande, aucune estimation du bien ni même ne formulait un prix plancher.

L’appelant reprend cette demande en invoquant les termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution en indiquant que c’est à tort que, par les motifs ci-dessus repris, le premier juge a rejeté sa demande et s’estime bien fondé en cette prétention si, par extraordinaire, sa qualité de propriétaire devait lui être reconnue.

Le syndicat des copropriétaires intimé réplique que cela fait plus de 10 ans que son adversaire allègue qu’il n’est pas propriétaire de ses lots au motif qu’il n’est pas allé chercher les clefs de son appartement ni n’en a pris possession et lui oppose l’absence de tout 'début de commencement de preuve’ justifiant de ses diligences destinées à les vendre ni ne produit un quelconque mandat de vente.

Ceci étant exposé, l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution invite le juge autorisant une vente amiable à 's’assurer qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.'

Aussi, ce n’est pas par un excès de zèle que le premier juge a rejeté la demande mais dans la stricte observation de ces dispositions.

En cause d’appel, monsieur, [R] ne fait que reproduire la motivation du juge de l’exécution sans en débattre et sans fournir un quelconque élément sur la vente amiable à laquelle il demande à être autorisé, étant de surcroît relevé que dans le dispositif de son assignation à jour fixe (telle que reprise précédemment), il omet de mentionner le montant du prix plancher et qu’il n’en précise le montant qu’in extremis par conclusions du 17 février 2026, sans la distinction formelle prévue à l’article 954 du code de procédure civile et à quelques heures de l’audience de la cour.

Le jugement ne peut être que confirmé de ce chef.

Sur les frais de procédure et les dépens

L’équité commande de condamner monsieur, [R] à verser au syndicat des copropriétaires une somme complémentaire de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Débouté de ce dernier chef de demande, monsieur, [R] qui succombe supportera les dépens d’appel.

Sur l’amende civile

S’il est constant qu’il ne saurait être fait grief à un justiciable d’exercer les voies de recours qui lui sont offertes afin de soumettre sa cause à la cour d’appel et d’obtenir, par la critique du jugement entrepris, sa réformation, ceci quand bien même l’appelant porterait une appréciation erronée sur ses droits, il n’en reste pas moins qu’aux termes de l’article 559 du code de procédure civile 'en cas d’appel dilatoire ou abusif, l’appelant peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros (…).'

Au cas particulier, il ressort de la procédure et des débats qu’après avoir, à de multiples reprises et depuis dix années, contesté les actions en paiement de charges introduites par le syndicat des copropriétaires à son encontre au motif inopérant à l’égard de celui-ci qu’il conteste sa qualité de propriétaire, s’agissant d’un différend ressortant de ses rapports avec la société Bouygues, monsieur, [R] soumet à la cour des moyens identiques à ceux qu’il présentait déjà devant le premier juge et auxquelles celui-ci a clairement apporté réponse en le renvoyant, en particulier, au principe de la chose jugée ou en rappelant l’étendue de son pouvoir juridictionnel ; qu’il ne s’attache aucunement à cette motivation, pas plus qu’aux moyens adverses (hormis celui relatif à la validité de sa déclaration d’appel et de son assignation, soulevé dès le 27 janvier 2026, auquel il ne répond que particulièrement tardivement) et ne tire nul enseignement de la motivation du juge de l’exécution quant à la production d’éléments de preuve nécessaires au succès de ses prétentions, pourtant explicitement évoquée par le premier juge.

Il apparaît, par conséquent, qu’alors que l’article 542 du code de procédure civile précise la finalité de l’appel, monsieur, [R] se borne à présenter les mêmes prétentions qu’en première instance en s’abstenant de s’attacher à 'la critique du jugement rendu par (la) juridiction de premier degré’ en faisant, de ce fait, un usage abusif du service public de la justice.

Il s’en déduit, par ailleurs, que dans l’exercice de son droit légitime d’ester en justice, monsieur, [R] a formé un appel dont il ne peut qu’être constaté qu’il vise une autre fin que la réformation du jugement, s’agissant de retarder, au détriment de l’ensemble de la copropriété, les effets du commandement de payer valant saisie immobilière et le versement de charges que celle-ci peut légitimement réclamer.

Il convient, par conséquent, de le condamner au paiement d’une somme de 4.000 euros au profit du Trésor public.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement contradictoirement et par mise à disposition au greffe ;

Rejette la demande de nullité de la déclaration d’appel et de l’assignation à jour fixe formée par le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 9],, [Adresse 12] à, [Localité 9] (78) ;

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, y ajoutant ;

Condamne monsieur, [M], [R] à verser au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 9],, [Adresse 12] à, [Localité 9] (78), une somme complémentaire de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens d’appel avec faculté de recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne monsieur, [M], [R] au paiement d’une amende civile au montant de 4.000 euros qui sera versée au Trésor public.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère faisant fonction de président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente