TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

Copies exécutoires délivrées le : 05 Mai 2026

à :

M^e BRONZINI DE CARAFFA

M^e CRETY

M^e SALDUCCI

CHAMBRE CIVILE 1

JUGEMENT DU 05 Mai 2026

MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 22/00538 – N° Portalis DBXI-W-B7G-C6RX

Nature de l’affaire : 72C Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Paul GRIMALDI, Juge

Julia DEPETRIS, Juge

GREFFIER: Berdiss ASETTATI lors des débats

Pauline ANGEL lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS : à l’audience publique du 31 Mars 2026

JUGEMENT rendu publiquement par mise à disposition au greffe le cinq Mai deux mil vingt six conformément aux dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile .

Date indiquée à l’issue des débats .

DEMANDEUR

S.D.C. RESIDENCE SAINTE ANDREE, sis Route Impériale 20200 BASTIA, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS PATRIMONIA GESTION, dont le siège social est sis 24 Rue César Campinchi – 20200 BASTIA

représenté par Maître Benoît BRONZINI DE CARAFFA de l’AARPI ARNA, avocats au barreau de BASTIA,

DÉFENDEURS

S.A.S. U PAISOLU, immatriculée au RCS de BASTIA sous le n°881 813 638, dont le siège social est sis Le Fournil – Résidence Saint André – Route Royale – 20200 BASTIA, Agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Claude CRETY, avocat au barreau de BASTIA,

[V] [Z], né le 10 janvier 1939 à BONIFACIO (Corse-du-sud), demeurant 13 Allée des capucines – Les Collines – 20620 BIGUGLIA

représenté par M^e Stéphanie SALDUCCI, avocat au barreau de BASTIA,

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [V] [Z] est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée du bâtiment A de la Résidence SAINTE ANDREE à BASTIA (20600).

Un litige est né entre Monsieur [Z] et le syndicat des copropriétaires, relativement à l’existence d’une terrasse construite en 2011 sur les parties communes de la copropriété par un locataire.

Monsieur [Z] et le syndicat des copropriétaires ont conclu une convention relative à ladite terrasse le 20 mai 2019, ratifiée par décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 janvier 2020, adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires le 20 janvier 2020, et modifiée par avenant du 22 avril 2020.

Le 1er avril 2020, le local situé au rez-de-chaussée a fait l’objet d’un bail commercial entre Monsieur [Z] et la SAS U PAISOLU, laquelle exploite un débit de boissons/pizzeria sous l’enseigne EATS COFFEE TIME.

Un nouveau conflit a émergé relativement aux horaires d’utilisation de la terrasse.

Par courrier en date du 05 août 2020, la SAS PATRIMONIA GESTION SYNDIC IMMOBILIER, syndic en exercice, a informé Monsieur [Z] qu’en raison du non-respect du cahier des charges imposé au titre du bail d’occupation portant sur la terrasse, il entendait solliciter par voie judiciaire la démolition de ladite terrasse ainsi que la remise en état des parties communes.

Le 26 mai 2021, la convention de location a été résiliée entre le syndicat des copropriétaires et Monsieur [Z] dans le cadre d’un protocole d’accord, Monsieur [Z] s’engageant notamment à la démolition de la terrasse en bois.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 aout 2021, le syndicat des copropriétaires de la Résidence SAINTE ANDREE, représenté par son syndic en exercice, la SAS PATRIMONIA GESTION SYNDIC IMMOBILIER, a fait assigner en référé l’indivision [Z], représentée par Monsieur [V] [Z] ainsi que la SAS U PAISOLU, aux fins notamment de démolition sous astreinte de la terrasse en bois située en devant du local commercial.

Par ordonnance en date du 02 février 2022, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence SAINTE ANDREE, représenté par son syndic en exercice, la SAS PATRIMONIA GESTION SYNDIC IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [Z] devant le tribunal judiciaire de BASTIA, aux fins notamment de démolition sous astreinte de la terrasse en bois située en devant du local commercial. Le numéro de RG attribué était le 22-538.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 septembre 2022, Monsieur [Z] a assigné en intervention forcée aux fins de garantie la SAS U PAISOLU à l’instance pendante devant le tribunal de ce siège. Le numéro de RG attribué était le 22-894.

Par ordonnance du 02 décembre 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures 22-538 et 22-894, sous le numéro 22-538.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2023, la SAS U PAISOLU a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence SAINTE ANDREE, représenté par son syndic en exercice, la SAS PATRIMONIA GESTION SYNDIC IMMOBILIER, ainsi que Monsieur [Z], devant le tribunal de judiciaire de BASTIA, aux fins notamment de juger que le bail commercial de la société U PAISOLU avec le syndicat des copropriétaires s’est renouvelé dans les conditions initiales du bail principal résilié le 26 mai 2021. Le numéro de RG attribué était le 23-1036.

Par ordonnance en date du 13 septembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures 22-538 et 23-1036 sous le numéro 22-538 et dit que les fins de non-recevoir seraient examinées par la formation de jugement.

Par ordonnance en date du 16 décembre 2024, le juge de la mise en état a donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives régulièrement notifiées le 31 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence SAINTE ANDREE demande au tribunal, au visa de l’article L.145-60 du Code de commerce, des articles 122 et 789 du code de procédure civile, de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 1103 du code civil, de :

In limine litis,

— Juger que l’action introduite par la SAS U PAISOLU par exploit d’huissier du 12 juillet 2023 devant le tribunal judiciaire de BASTIA vise à requalifier la convention du 20 mai 2019, modifiée par avenant du 22 avril 2020, en bail commercial,

— Juger que l’action de la SAS U PAISOLU est prescrite.

Subsidiairement, au fond,

— Rejeter la demande de la SAS U PAISOLU au titre de la qualité de sous-locataire,

— Rejeter la demande de la SAS U PAISOLU au titre de son droit direct au renouvellement.

En conséquence,

— Débouter la SAS U PAISOLU de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— Condamner Monsieur [Z] à remettre les lieux en l’état via la « démolition de la terrasse en bois située en devanture du local » commercial situé Résidence SAINTE ANDREE, route royale, 20200 BASTIA et ce, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard passé le délai de 48 heures à compter de la signification de la décision à intervenir.

En tout état de cause,

— Condamner la SAS U PAISOLU et Monsieur [Z] à payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la SAS U PAISOLU aux entiers dépens.

In limine litis, le syndicat des copropriétaires fait valoir, au visa des articles 112 et 789 du code de procédure civile, et de l’article L.145-60 du code du commerce, que l’action introduite par la SAS U PAISOLU tend à solliciter la requalification de la convention de location en bail commercial et que cette demande est prescrite depuis le 20 mai 2021 car le point de départ de la prescription court à compter de la conclusion de la convention. Il ajoute que lors de l’instance en référé, la SAS U PAISOLU sollicitait uniquement le rejet des prétentions de la partie adverse et que cette instance n’a donc pas interrompu la prescription.

Au fond, au visa de l’article 1103 du code civil, le syndicat des copropriétaires expose que la terrasse viole le droit de la copropriété et n’a pas été détruite malgré le contrat passé avec Monsieur [Z].

Sur la demande reconventionnelle, le syndicat des copropriétaires soutient que la convention de location signée avec l’indivision [Z] est un contrat de bail de droit commun. Il ajoute qu’il n’y a pas de soumission volontaire de la part des parties au statut des baux commerciaux. En vertu de l’article 145-1 du code de commerce, il rappelle l’exclusion des terrains nus de l’application du statut des baux commerciaux et que la copropriété n’a pas donné son accord à l’édification d’une terrasse, que l’indivision [Z] n’a pas exploité de fonds de commerce sur cette terrasse et que la terrasse n’est pas une construction en l’absence de fixité et d’importance. Le syndicat des copropriétaires ajoute que l’indivision [Z] n’a pas qualité de commerçant. Au visa de l’article 145-31 du code de commerce, il expose que la sous-location n’a pas été autorisée par le bailleur et que le syndicat n’a pas été appelé à concourir à l’acte de sous-location. Enfin, le syndicat des copropriétaires affirme que la convention s’est terminée d’un accord commun et que la résiliation entraine la fin du droit de la société U PAISOLU d’occuper le bien.

En défense et aux termes de ses conclusions récapitulatives régulièrement notifiées le 27 mai 2025, Monsieur [Z] demande au tribunal, de :

In limine litis,

— Juger que la demande de la société U PAISOLU visant en réalité à requalifier la convention du 20 mai 2019, modifiée par avenant du 22 avril 2020, en bail commercial est prescrite,

Si par extraordinaire, il ne devait pas être fait droit à la demande de prescription :

A titre principal :

— Juger que la convention du 20 mai 2019, modifiée par avenant du 22 avril 2020, s’analyse en une convention d’occupation précaire ;

— Juger que la convention du 20 mai 2019, modifiée par avenant du 22 avril 2020, est résiliée depuis le protocole d’accord du 26 mai 2021 ;

— Juger que la société U PAISOLU est, depuis cette date, occupant sans droit ni titre ;

Par conséquent,

— Ordonner l’expulsion de la société U PAISOLU de la terrasse située devant le local commercial, lui-même situé au rez-de-chaussée du bâtiment A de la résidence Sainte Andrée à BASTIA (20600), sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

— Ordonner la remise en état des lieux aux frais exclusifs de la société U PAISOLU.

A titre subsidiaire, si le tribunal reconnaissait l’existence d’un bail portant sur la terrasse litigieuse,

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat du 20 mai 2019, modifié par avenant du 22 avril 2020, en raison de l’abus de jouissance commis par la société U PAISOLU,

— Juger que la société U PAISOLU est, par l’effet de la résiliation judiciaire, occupant sans droit ni titre,

Par conséquent,

— Ordonner l’expulsion de la société U PAISOLU de la terrasse située devant le local commercial, lui-même situé au rez-de-chaussée du bâtiment A de la résidence Sainte Andrée à BASTIA (20600), sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

— Ordonner la remise en état des lieux aux frais exclusifs de la société U PAISOLU.

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire il n’était pas fait droit à la demande de résiliation judiciaire,

— Ordonner une expertise et commettre pour y procéder tout sachant avec mission de :

Entendre les parties en leurs explications,

Se rendre sur les lieux loués, les décrire et les photographier, déterminer leur surface, dire et justifier le cas échéant l’application d’un coefficient de pondération ;

Procéder à l’examen des faits allégués par les parties et à celui des éléments mentionnés aux articles L.145-33, L.145-34 et R.145-2 et suivants du Code de Commerce,

Fournir tous éléments d’information permettant de déterminer si le montant du loyer du bail renouvelé est susceptible ou non de fixation à la valeur locative,

Donner son avis, en s’attachant aux prix du marché locatif et non aux seules références judiciaires, sur la valeur locative des lieux loués à la date de renouvellement du bail ;

— Juger que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu’il déposera son rapport au Greffe du Tribunal judiciaire de BASTIA dans le délai de 4 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;

— Juger qu’à l’issue de la première réunion, l’expert soumettra au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquera aux parties la liste des pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, sollicitera la consignation d’une provision complémentaire;

— Juger que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du Code de Procédure Civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations ou réclamations tardives ;

— Désigner le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

— Juger que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

— Fixer la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société U PAISOLU entre les mains du Régisseur d’avances et de recettes, dans le délai de 4 semaines à compter de la présente décision, sans autre avis ;

— Sursoir à statuer s’agissant de la question du loyer du bail renouvelé jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

— Juger que l’affaire sera retirée du rôle et sera de nouveau enrôlée après le dépôt du rapport d’expertise à la demande de l’une ou l’autre des parties et appelée à l’audience à la date indiquée par le Greffier.

En tout état de cause,

— Débouter la société U PAISOLU et le syndicat des copropriétaires de la résidence SAINTE ANDREE, représenté par son syndic, la SAS PATRIMONIA GESTION, de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de Monsieur [V] [Z] ;

— Condamner solidairement la société U PAISOLU et le syndicat des copropriétaires de la résidence SAINTE ANDREE, représenté par son syndic, la SAS PATRIMONIA GESTION, à payer à Monsieur [V] [Z] la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement la société U PAISOLU et le syndicat des copropriétaires de la résidence SAINTE ANDREE, représenté par son syndic, la SAS PATRIMONIA GESTION, aux entiers dépens ;

— Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

In limine litis, au visa de l’article L.145-60 du code de commerce et de l’article 2241 du code civil, Monsieur [Z] fait valoir que l’exercice du droit direct au renouvellement implique de requalifier la convention en bail commercial et que cette action est prescrite depuis le 20 mai 2021. Il explicite que la société n’a revendiqué l’usage du statut des baux commerciaux que le 24 mai 2023, et non lors de l’instance en référé.

Au fond, « si par extraordinaire il ne devait pas être fait droit à la demande de prescription », au visa des articles L.145-1 et L.145-8 du code de commerce et de l’article 1211 du code civil, Monsieur [Z] indique que la convention avec le syndicat des copropriétaires n’est pas un bail commercial, en l’absence de volonté des parties. Il indique qu’il s’agit d’une convention d’occupation précaire en raison de la modicité de la redevance, de l’absence de durée dans la convention, de l’exploitation limitée de la terrasse, de l’absence de trois années d’exploitation et d’une clientèle propre. Il explicite qu’en l’absence d’application du statut des baux commerciaux, il n’y a pas de droit au renouvellement pour la société U PAISANU.

A titre subsidiaire, « si par extraordinaire était reconnue l’existence d’un bail renouvelé », au visa des articles 1728 et 1729 du code civil, Monsieur [Z] demande la résiliation du bail en raison des abus au droit de jouissance commis par la société U PAISOLU, notamment la violation du règlement de copropriété et des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires, par l’encombrement de la coursive piétonne et l’absence de respect des horaires d’exploitation.

A titre infiniment subsidiaire, « si par extraordinaire il n’était pas fait droit à la demande de résiliation judiciaire », au visa de l’article L.145-33 du code de commerce, Monsieur [Z] avance que le montant du loyer ne correspond pas à la valeur réelle du bien litigieux et demande une expertise pour en fixer le montant.

En tout état de cause, au visa de l’article 1240 du code civil, Monsieur [Z] déclare avoir tenté de faire respecter les droits des copropriétaires, en consentant au protocole d’accord et en tentant de procéder à la démolition de la terrasse, mais qu’il s’est heurté au refus de la société U PAISOLU.

En défense et aux termes de ses conclusions récapitulatives régulièrement notifiées le 10 décembre 2024, la SAS U PAISOLU demande au tribunal, de :

A titre liminaire,

— Constater l’absence d’intérêt à agir de M. [Z] aux fins de non-recevoir soulevées ;

— Dire que la terrasse litigieuse est un local accessoire au sens de l’article 145-1 du code de commerce ;

— Juger que la convention de location du 19 mai 2022 est en conséquence un bail commercial ;

En conséquence :

— Dire n’y avoir lieu à requalification en bail commercial ;

— Rejeter la demande de fin de non-recevoir formulée par Monsieur [Z] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SAINTE ANDREE en ce que les demandes de la SAS U PAISOLU ne sont frappées d’aucune prescription ;

A titre principal :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence SAINTE-ANDREE et Monsieur [Z] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

A titre reconventionnel :

— Juger que la société U PAISOLU a qualité de sous-locataire du syndicat des copropriétaires de la résidence SAINTE-ANDREE ;

— Juger que la société U PAISOLU dispose en qualité de sous-locataire d’un droit direct de voir renouveler son bail par le bailleur principal, le syndicat des copropriétaires de la Résidence SAINTE ANDREE ;

— Juger que le bail commercial de la société U PAISOLU s’est renouvelé entre le syndicat des copropriétaires de la résidence SAINTE ANDREE et la société U PAISOLU à compter du 13 juillet 2021 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence SAINTE ANDREE et Monsieur [Z] solidairement aux entiers dépens d’instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Claude CRETY dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre liminaire, sur la fin de non-recevoir soulevée par les autres parties, au visa des articles L.145-1 et L.145-5 du code de commerce, la société fait valoir que l’instance n’a pas pour but de faire procéder à une requalification du contrat car l’application des dispositions relatives au statut des baux commerciaux est impérative dès lors que les conditions légales sont réunies. Elle explicite que la convention de location entre le syndicat des copropriétaires et l’indivision [Z] est un bail commercial, puisqu’en vertu de l’article 1709 du code civil, le syndicat des copropriétaires a consenti la jouissance de la terrasse contre un loyer et que les parties ont donné une destination commerciale à ce bail, sans discontinuer depuis 10 ans. La société ajoute que le bail commercial entre elle et l’indivision [Z] fait mention de la terrasse litigieuse, et qu’elle est donc sous-locataire commerciale et régulière du syndicat des copropriétaires. Elle indique également que le statut des baux commerciaux est applicable à la terrasse car sa privation compromettrait définitivement l’exploitation du fonds de commerce. La société déclare également qu’il ne s’agit pas d’un bail dérogatoire, faute de volonté express des parties.

Subsidiairement, au visa de l’article 2224 du code civil, la société U PAISOLU avance que le point de départ de la prescription doit se situer au jour de sa connaissance de l’absence de qualité commerciale du bail, soit à compter du 13 juillet 2021, date à laquelle elle a eu connaissance de la résiliation de la convention entre le syndicat des copropriétaires et l’indivision [Z]. La société ajoute que la prescription a été suspendue par le dépôt de conclusions le 24 mai 2023. La société soulève également l’absence d’intérêt à agir de Monsieur [Z] contre la société en l’absence de lien contractuel actuel avec le syndicat des copropriétaires.

A titre reconventionnel, la société U PAISOLU reprend ses arguments précédents, et notamment que la convention entre le syndicat des copropriétaires et l’indivision [Z] est un bail commercial, que la société est également liée par un bail commercial à l’indivision [Z], et qu’elle est donc sous-locataire commerciale du syndicat des copropriétaires au titre de la terrasse litigieuse. La société précise que le syndicat des copropriétaires a expressément autorisé et agréé la sous-location. En vertu des articles L.145-10 et L.145-32 du code de commerce, la société indique pouvoir se prévaloir à l’égard du syndicat des copropriétaires d’un droit direct au renouvellement.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instance au 09 octobre 2025 par ordonnance rendue le même jour.

Entendue à l’audience du 16 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 mars 2026, puis prorogée.

Par ordonnance en date du 26 mars 2026, il a été ordonné la reprise des débats de l’affaire pour cause de changement de composition à l’audience du 31 mars 11h, date à laquelle l’affaire était de nouveau mise en délibéré au 5 mai.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, le tribunal, après s’être livré en l’espèce à une analyse approfondie et exhaustive des énonciations du dispositif des conclusions des parties, ne statuera pas sur les « dire », « juger », « dire et juger », « prendre acte » ou « donner acte » et « constater » lesquels ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions auxquels le Tribunal n’est pas tenu de répondre.

I. Sur la fin de non-recevoir

Il résulte de l’article L.145-60 du code de commerce que toutes les actions exercées au titre du bail commercial se prescrivent par deux ans.

La demande qui tend à la reconnaissance de l’application du statut des baux commerciaux est soumise à la prescription biennale et le délai de prescription court à compter de la conclusion du contrat, peu important qu’il ait été tacitement reconduit ou renouvelé par avenants successifs.

En l’espèce, le 20 mai 2019, le syndicat des copropriétaires et l’indivision [Z], représentée par Monsieur [V] [Z], ont signé une « convention de location » dont l’objet est selon l’article 1er : « Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence SAINTE ANDREE donne son accord pour les travaux d’installation d’une terrasse en bois démontable, installée sur les parties communes de l’immeuble en devanture du local commercial formant le lot n°2 au rez-de-chaussée du bâtiment A. Cette terrasse en bois d’une surface de 11.60m2 sera utilisée et exploitée uniquement à des fins commerciales par les locataires du local ». Cette location se fait en échange d’un loyer de 720 euros annuel, versé par l’indivision [Z]. Un avenant a été signé le 22 avril 2020, ajoutant une limite sur les horaires d’exploitation de la terrasse.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2023, la SAS U PAISOLU a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence SAINTE ANDREE, représenté par son syndic en exercice, la SAS PATRIMONIA GESTION SYNDIC IMMOBILIER, et Monsieur [Z], devant le tribunal de judiciaire de BASTIA aux fins de « juger que la société U PAISOLU dispose en qualité de sous-locataire d’un droit direct de voir renouveler son bail par le bailleur principale, le syndicat des copropriétaires », et de « juger que le bail commercial de la société I PAISOLU s’est renouvelé entre le syndicat des copropriétaires de la Résidence SAINTE ANDREE et la société U PAISOLU dans les conditions initiales du bail principal résilié le 26 mai 2021 ».

Le syndicat des copropriétaires et Monsieur [Z] indiquent que cette demande s’analyse en une demande de requalification de la convention de 2019 en bail commercial, action soumise à la prescription biennale.

La société U PAISOLU soutient tout d’abord que Monsieur [Z] n’a pas qualité à agir pour soulever cette prescription en l’absence d’intérêt personnel, direct et actuel.

La société ne relève pas ce moyen à l’encontre du syndicat des copropriétaires, qui soulève également cette prescription. Il n’y a pas lieu de se pencher sur la qualité à agir de Monsieur [Z], puisque la recevabilité de la fin de non-recevoir du syndicat des copropriétaires n’est pas contestée.

La société U PAISOLU soutient ensuite que la demande n’a pas pour but de faire procéder à une requalification du bail car l’application des dispositions relatives au statut des baux commerciaux est impérative dès lors que les conditions légales sont réunies.

Il apparait à la lecture de la convention entre le syndicat des copropriétaires et l’indivision [Z] que le statut des baux commerciaux n’est pas visé et qu’aucun article ne retient la qualification de bail commercial.

La société U PAISOLU sollicite l’application du statut des baux commerciaux, et notamment les règles de renouvellement du bail commercial. Ce statut ne s’appliquant qu’aux baux commerciaux, sa demande s’analyse donc bien en une demande de requalification du contrat en bail commercial, en l’absence de toute référence à ce statut dans la convention.

En cas d’avenants, le délai de prescription biennale applicable à l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court à compter de la conclusion du contrat, soit dans le présent cas le 20 mai 2019.

La société soutient que ce délai ne court qu’à partir de sa connaissance du défaut de qualité commerciale du bail, soit le 13 juillet 2021. Néanmoins, la jurisprudence ne retient pas pour point de départ la date à laquelle s’est posée la question de la nature juridique du bail, mais de manière stricte la date de conclusion du contrat, qui doit donc être la date retenue dans le présent jugement.

La société U PAISOLU était partie à la procédure en référé intentée par le syndicat des copropriétaires. Si elle faisait état dans ses moyens de la qualité de bail commercial de la convention, elle ne soulevait aucune demande à ce titre, sollicitant seulement le débouté des demandes du syndicat des copropriétaires. Or constitue, pour le défendeur à une action, une demande en justice interrompant la prescription seulement celle par laquelle il prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire. Ainsi, les demandes formulées dans le cadre de la procédure de référé n’ont pas interrompu la prescription.

En revanche, dans le cadre de la présente procédure, et avant l’introduction de l’action le 12 juillet 2023, la société U PAISOLU a déposé des conclusions le 25 mai 2023 contenant une demande reconventionnelle de revendication de droit au bail. La formulation de cette demande peut interrompre la prescription.

Néanmoins, il apparait que l’action en requalification en bail commercial de la convention signée 20 mai 2019 se prescrit le 21 mai 2021, de sorte que les conclusions du 25 mai 2023 ont été déposées postérieurement à l’acquisition de la prescription et que l’action introduite le 12 juillet 2023 par la SAS U PAISOLU sera alors déclarée irrecevable car prescrite.

Monsieur [Z] soulève plusieurs demandes en indiquant « si par extraordinaire, il ne devait pas être fait droit à la demande de prescription ». La demande d’irrecevabilité pour prescription de l’action ayant été accueillie, il n’est donc pas nécessaire de se pencher sur l’ensemble de ses demandes subsidiaires.

II. Sur la demande principale formulée par le syndicat des copropriétés

Selon l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. De jurisprudence constante, les installations effectuées sans cette autorisation qui empiètent sur les parties communes ou modifient l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être démolies.

En vertu de l’article 9 de la même loi, " Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ".

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’un ancien locataire du local possédé par Monsieur [Z] a construit sans autorisation de l’assemblée générale de la copropriété une terrasse sur les parties communes de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation sous astreinte de Monsieur [Z] à la remise en état des lieux, via la démolition de la terrasse en bois litigieuse.

En effet, en vertu des articles précités, en cas de constructions illégales sur les parties communes, le syndicat des copropriétaires peut demander leur destruction et la remise en état initial.

Le 20 mai 2019, le syndicat des copropriétaires et l’indivision [Z], représentée par Monsieur [V] [Z] ont signé une « convention de location » dont l’objet porte sur cette « terrasse en bois démontable, installée sur les parties communes de l’immeuble en devanture du local commercial formant le lot n°2 au rez-de-chaussée du bâtiment A ».

Le 26 mai 2021, le syndicat des copropriétaires et l’indivision [Z], représentée par Monsieur [V] [Z], ont signé un protocole d’accord intitulé « Remise en état des parties communes extérieures de la résidence, Local commercial EATS COFFE TIME au RDC du bâtiment A ».

Il est fait état de " l’annulation du bail d’occupation des parties communes consenti à l’indivision [Z], au titre de l’exploitation d’une terrasse en bois en devanture du local commercial du RDV du bâtiment A « . Il est précisé » Monsieur [V] [Z] reconnaît la situation des travaux réalisés en 2011 sur les parties communes par les anciens locataires du local à l’enseigne LE FOURNIL sans son autorisation préalable ; et accepte de procéder aux travaux de remise en état à l’initiale des parties communes de la résidence, en faisant notamment effectuer les travaux de démolition de la terrasse en bois située en devanture du local. D’un commun accord, il est ainsi convenu entre les parties que Monsieur [V] [Z] procèdera à ces travaux à ses frais exclusifs avant le 30/06/2021 ". Il est prévu qu’en l’absence de travaux de remise en état, le protocole devient caduc et le syndicat des copropriétaires retrouve toute liberté d’action en vue d’obtenir réparation du préjudice subi par la situation d’occupation des parties communes sans droit ni titre par les exploitants du local commercial EATS COFFEE TIME.

Ainsi, par la signature de ce protocole d’accord, Monsieur [Z] a reconnu une responsabilité dans la construction de cette terrasse et s’est engagé à la démolir.

Monsieur [Z] indique qu’il a tenté de faire démolir la terrasse, conformément au protocole d’accord, mais qu’il a échoué en raison de la société U PAISOLU et qu’il ne peut donc être tenu responsable du comportement de la société.

Il fournit à ce titre un devis en date du 31 mai 2021 pour une « démolition terrasse en bois plus enlèvement déchetterie », ainsi qu’un procès-verbal de constat d’huissier de justice en date du 25 juin 2021 faisant état que le fils de Monsieur [Z] et l’auto-entrepreneur ayant réalisé le devis étaient présents au sein de la copropriété et que Monsieur [S], président de la SAS U PAISOLU et Monsieur [F], son associé, ont « déclaré s’opposer formellement à toute exécution de travaux de démolition ce jour. L’un d’entre eux a même téléphoné aux services de Police devant moi. Quelques instants plus tard, des fonctions de police sont arrivés ». L’huissier note « l’impossibilité pour le requérant d’effectuer les travaux de démolition de la terrasse de manière paisible ».

Monsieur [Z] prouve par ces éléments avoir tenté de démolir la terrasse à une reprise en 2021. Néanmoins, en tant que propriétaire, il doit veiller à faire respecter le règlement de copropriété à son locataire et est responsable de l’utilisation de la construction par son locataire.

De plus, Monsieur [Z] a conclu le 1er avril 2020 un bail commercial avec la SAS U PAISOLU pour le local situé au rez-de-chaussée dans lequel il est inscrit « il est inclut au loyer annuel une allocation au titre de la redevance de la terrasse d’un montant annuel TTC de 720 euros soit une redevance mensuelle de 60 euros ». En incluant cette mention dans le bail commercial, alors qu’il ne possédait qu’un droit d’occupation précaire sur la terrasse, Monsieur [Z] a créé une situation juridique confuse avec la SAS U PAISOLU, expliquant le refus de cette dernière de quitter les lieux. Il est donc responsable de la situation actuelle et ne peut échapper à la condamnation par une seule tentative de démolition.

Par conséquent, Monsieur [Z] sera condamné à remettre les parties communes en l’état initial via la démolition de la terrasse en bois située en devanture du local commercial, situé au sein de la Résidence SAINTE ANDREE, route royale, 20200 BASTIA, et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement.

L’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ». Au vu de l’ancienneté du conflit et de l’absence de démolition malgré le protocole d’accord en date du 26 mai 2021, cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, et ce pour une durée qui ne pourra excéder trois mois.

III. Sur les autres demandes

a. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la SAS U PAISOLU et Monsieur [Z] ont succombé à leurs demandes principales. Parties perdantes au procès, ils seront condamnés aux dépens de l’instance, lesquels seront partagés par moitié entre eux.

b. Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SAS U PAISOLU et Monsieur [Z], condamnés aux dépens, devront verser au syndicat des copropriétaires chacun une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros. Les demandes formulées par la SAS U PAISOLU et par Monsieur [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

c. Sur l’exécution provisoire

Les articles 514 et suivants du code de procédure civile disposent que « les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée ».

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit est compatible avec la nature de l’affaire. Elle ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DECLARE l’action introduite le 12 juillet 2023 par la SAS U PAISOLU irrecevable,

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] à remettre les parties communes en l’état initial via la démolition de la terrasse en bois située en devanture du local commercial, situé au sein de la Résidence SAINTE ANDREE, route royale, 20200 BASTIA, et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement, à peine d’astreinte de 50 euros par jour de retard, la durée de l’astreinte ne pouvant excéder trois mois,

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence SAINTE ANDREE, représenté par son syndic en exercice, la SAS PATRIMONIA GESTION SYNDIC IMMOBILIER, une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS U PAISOLU à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence SAINTE ANDREE, représenté par son syndic en exercice, la SAS PATRIMONIA GESTION SYNDIC IMMOBILIER, une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

PARTAGE les dépens de l’instance par moitié entre la SAS U PAISOLU et Monsieur [V] [Z],

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

En foi de quoi la minute du présent jugement a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,