TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX02]

Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/01863 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5HR

Minute :

JUGEMENT

Du : 11 Octobre 2024

Madame [E] [H] épouse [J]

C/

Madame [M] [U] épouse [C]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 15 Juillet 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 11 Octobre 2024 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [E] [H] épouse [J]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Arlette TANGA, avocat au barreau de PARIS

Aide Juridictionnelle Totale n°N930082023004242 en date du 14-06-2023

DÉFENDEUR :

Madame [M] [U] épouse [C]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Anne-france ROUX, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Anne-france ROUX

M^e Arlette TANGA

Expédition délivrée le

à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-SAINT-DENIS

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat en date du 8 avril 2009, Madame [M] [U] épouse [C] a donné en location à Madame [E] [H] et Monsieur [Z] [J] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 6], [Localité 7].

Par assignation remise à étude le 30 janvier 2024, Madame [E] [H] a attrait Madame [M] [U] épouse [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Bobigny. Conformément à l’article 82-1 du code de procédure civile, ce dernier s’est déclaré incompétent par mention au dossier en date du 22 février 2024 et a renvoyé l’affaire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin territorialement compétent.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 juillet 2024, après deux renvois à la demande des parties.

À cette audience, Madame [E] [H], représentée par son conseil qui s’est rapporté oralement à ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sollicite du juge de :

juger ses demandes recevables ;fixer le prix du loyer à 100 € tant que le logement ne sera pas mis en conformité avec les normes de décence, et l’autoriser à consigner ce loyer auprès de la Caisse des dépôts et des consignations ;condamner Madame [M] [U] épouse [C] à lui payer la somme de 7 500 € au titre de son préjudice financier lié à la surconsommation énergétique ;condamner Madame [M] [U] épouse [C] à lui payer la somme de 64 800 € au titre de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

condamner Madame [M] [U] épouse [C] à lui payer la somme de 5 000 € au titre de son préjudice moral ;débouter Madame [M] [U] épouse [C] de ses demandes reconventionnelles ;condamner Madame [M] [U] épouse [C] à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.In limine litis, elle conteste l’exception d’irrecevabilité soulevée par Madame [M] [U] épouse [C]. Elle déclare que les erreurs dans l’assignation ne sont que des erreurs matérielles qui n’ont en outre causé aucun grief à la défenderesse. Elle allègue par ailleurs que son divorce avec Monsieur [Z] [J] et son remariage avec Monsieur [O] [D] relèvent de sa vie privée et que ne pas en avoir informé la bailleresse n’affecte pas la validité du bail ni la recevabilité de l’action. Elle soutient que le tribunal saisi est compétent pour juger des litiges relatifs aux conditions de vie dans les locations.

Au soutien de ses demandes en révision et consignation du loyer, et en dommages-intérêts, Madame [E] [H] expose au visa de l’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil que le logement est indécent et insalubre, notamment en raison d’une installation électrique dangereuse, d’une insuffisance du système de ventilation, de moisissures et revêtements dégradés, d’une insuffisance du système de chauffage, de présence de sources de plomb accessibles. Elle indique que le défaut de conformité de l’installation électrique lui cause un préjudice financier car il est la source d’une surconsommation de l’électricité. Madame [E] [H] considère que la bailleresse a été défaillante alors même que les désordres existent depuis l’entrée dans les lieux de manière continue et qu’elle lui a adressé de multiples mises en demeure. Elle fait enfin valoir subir un préjudice moral, du fait d’une perte de sommeil liée à sa crainte d’occuper le logement après un premier incendie ayant mené à l’hospitalisation de son fils et d’une constante situation de danger pour elle et ses enfants.

Madame [E] [H] demande le rejet des demandes reconventionnelles formées. Elle conteste être de mauvaise foi et indique que les erreurs dans le montant de l’arriéré locatif déclaré dans le cadre de sa procédure de surendettement découlent d’erreurs de calcul ou de mauvaises informations fournies par des tiers. Elle soutient que Madame [M] [U] épouse [C] ne démontre ni le principe ni le montant de son préjudice invoqué.

Madame [M] [U] épouse [C], représentée par son conseil qui s’est rapporté oralement à ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge de :

débouter Madame [E] [H] de l’ensemble de ses demandes ;condamner Madame [E] [H] et Monsieur [Z] [J] à lui payer la somme de 45 204 € au titre des loyers et des charges, outre intérêts au taux légal ;

condamner Madame [E] [H] et Monsieur [Z] [J] à lui payer la somme de 10 000 € en réparation des dégradations locatives ;

condamner Madame [E] [H] à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.En premier lieu, elle soulève l’irrecevabilité de l’action engagée par Madame [E] [H] du fait des erreurs sur son nom, son prénom et sa nationalité dans l’assignation ainsi que de l’absence de Monsieur [Z] [J] à la procédure alors qu’il est cotitulaire du bail. De plus, elle considère que le tribunal n’est pas compétent pour statuer sur l’indécence du logement.

Sur le fond, elle affirme que le logement n’est affecté d’aucune cause d’indécence, ce qui justifie le débouté de toutes les prétentions adverses. Madame [M] [U] épouse [C] fait valoir que l’appartement a été loué en bon état, avoir toujours procédé aux travaux nécessaires y compris concernant la dépollution au plomb et que l’état actuel des lieux est lié aux dégradations et au manque d’entretien fautifs de la locataire. Elle indique qu’aucun lien de causalité n’est caractérisé entre le montant des factures de chauffage et l’état de l’installation électrique. Sur le préjudice moral, elle relève que l’incendie dont fait état Madame [E] [H] n’a pas été causé par un défaut de l’installation électrique mais un dysfonctionnement d’une lampe de chevet appartenant à la locataire. Elle considère la locataire de mauvaise foi et que ses demandes ont pour but de servir sa demande de logement social.

Reconventionnellement, elle demande le paiement de l’arriéré de loyer et de charges correspondant à presque sept ans de dette, ainsi qu’une indemnité correspondant au coût d’une rénovation nécessaire de l’appartement du fait des dégradations causées par la locataire. Elle fait valoir que la procédure de surendettement mise en œuvre par Madame [E] [H] est viciée en raison de fausses déclarations effectuées par cette dernière caractérisant sa mauvaise foi, et l’absence de paiement des charges courantes.

À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 11 octobre 2024.

Par note en délibéré en date du 15 juillet 2024, le conseil de Madame [E] [H] a transmis au greffe du tribunal la décision d’aide juridictionnelle la nommant. Par note en délibéré en date du même jour, le conseil de Madame [M] [U] épouse [C] a transmis au greffe du tribunal sa pièce n°21 en indiquant l’avoir sortie de son dossier de plaidoirie lors de l’audience pour en faire état et avoir omis de l’y remettre.

Par courriel aux conseils des parties en date du 30 juillet 2024, la présidente a sollicité en cours de délibéré une information sur l’issue de la procédure de surendettement évoquée par les parties. Par courriel du 29 août 2024, le conseil de Madame [M] [U] épouse [C] a indiqué que l’affaire avait été plaidée le 24 mai 2024 devant le juge du surendettement pour un délibéré au 2 juillet dont la décision ne lui a pas encore été communiquée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de l’action

Sur la régularité de l’assignation

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 54 du code de procédure civile expose qu’à peine de nullité, la demande initiale mentionne :

1° L’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;

2° L’objet de la demande ;

3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ;

b) Pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l’organe qui les représente légalement ;

4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier ;

5° Lorsqu’elle doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d’une telle tentative.

En l’espèce, Madame [M] [U] épouse [C] expose qu’il y a dans l’assignation des erreurs sur son nom, son prénom et sa nationalité.

Il ne s’agit que d’une erreur matérielle qui n’empêche pas l’identification de la défenderesse, et qui n’a pas fait obstacle à sa convocation régulière dans le cadre de cette procédure où elle a été représentée dès la première audience.

Dès lors, il n’y a pas lieu de juger l’assignation nulle.

Sur l’absence du cotitulaire du bail à la procédure

L’article 122 du code de procédure civile indique que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes des articles 1103, 1104 et 1194 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public. Les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

Il est constant que la cotitularité contractuelle d’un bail confère des droits à chacun des signataires du bail vis-à-vis du bailleur.

Par conséquent, le fait que Monsieur [Z] [J], signataire du contrat de bail en date du 8 avril 2009 et dès lors cotitulaire de ce bail, ne soit pas partie à la procédure, n’entraîne pas l’irrecevabilité de l’action engagée par Madame [E] [H] pour faire valoir ses propres droits. Elle a ainsi qualité à agir.

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection

En application de l’article 75 du code de procédure civile, s’il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d’irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée.

En l’espèce, Madame [M] [U] épouse [C] n’expose pas en quoi le juge saisi est incompétent et n’indique pas quelle serait la juridiction compétente pour connaître du litige.

En tout état de cause, l’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

Il est par conséquent compétent pour statuer sur des demandes liées au respect des critères de décence que doit respecter un logement à usage d’habitation, tels que posés par l’article 1719 du code civil et l’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

*

Il résulte de tout ce qui précède que l’action engagée par Madame [E] [H] est recevable.

II. Sur les demandes liées à l’état de l’appartement

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…),d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de clause expresse mentionnée au a ci-dessus,d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux(…) ;

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ; Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.Ainsi, le bailleur est tenu de garantir le locataire contre les défectuosités des installations ou équipements existants qui ne remplissent pas leur rôle normal et créent des troubles de jouissance ou des dommages aux locataires.

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement est une obligation de résultat qui engage sa responsabilité, sauf à démontrer que le trouble empêchant une jouissance paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou une faute du preneur.

En vertu des articles 1728 et 1729 code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement ; si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. La jouissance paisible des lieux est donc une obligation essentielle du contrat de location.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l’existence de son préjudice.

En l’espèce, et en premier lieu, il doit être examiné l’état des lieux d’entrée dans le logement, versé par la bailleresse. En date du 8 avril 2009, il est contradictoire et a été signé par les locataires. Il résulte de ce document que les plafonds, murs, sols, équipements de l’ensemble des pièces étaient en « très bon » ou « bon état » à l’exception de la plaque chauffante électrique de la cuisine dite « passable ». Il est notamment indiqué la présence de radiateurs électriques en très bon état dans le séjour et la chambre.

Contrairement à ce qu’elle indique, Madame [E] [H] ne justifie pas avoir constaté des désordres dès son entrée dans les lieux et en avoir informé Madame [M] [U] épouse [C].

La première pièce en ce sens qu’elle produit aux débats est donc le rapport de visite du service d’hygiène et salubrité de la mairie [Localité 7] en date du 9 juin 2015, qui constate une non conformité de l’installation électrique, une absence de ventilation, un chauffage insuffisant, de l’humidité et des moisissures. Il conclut à la nécessité de mettre en sécurité l’installation électrique dangereuse, de réaliser un système de ventilation adéquat, de supprimer les causes d’humidité et moisissures, de vérifier la plomberie de la cuisine et de remplacer les lattes cassées du sol de la cuisine.

Néanmoins, les pièces versées par Madame [M] [U] épouse [C] permettent d’établir que des travaux importants ont été effectués à la suite de la notification de ce rapport à la bailleresse, financés par elle (factures en date du 30 mai 2015 de la société GB Constructions, du 1er avril 2016 de la sociéré DRG Bâtiment, du 13 juin 2016 de la société CPR) : rénovation de la salle de bain (réfection entière du carrelage et mise en œuvre d’une étanchéité sous carrelage, réfection du réseau d’évacuation et raccordements, changement du receveur de douche, de la porte coulissante, du mitigeur de douche, de la douchette, pose d’un meuble sous-vasque) ; dépose de l’installation électrique existante et création d’une nouvelle installation électrique dans l’ensemble de l’appartement ; installation d’une VMC dans la cuisine et les combles et vérification de la VMC dans la chambre et le séjour ; reprise de la robinetterie de la cuisine…

Dès son rapport des 27 et 28 octobre 2015, antérieur à la fin complète des travaux, le service d’hygiène et salubrité de la mairie [Localité 7] a constaté la mise aux normes des installations électriques en sollicitant que les finitions soient cependant reprises (ce qui a été effectué comme en atteste la facture ultérieure de la société CPR).

Ce rapport relevait la permanence de fuites et infiltrations, mais par la suite et à la fin des travaux susmentionnés, le maître d’ouvrage mandaté par le service d’hygiène et salubrité, la SAS ALHI CONSEIL, a indiqué par attestation en date du 21 juin 2016 que lors d’une visite de contrôle aucune anomalie, dysfonctionnement ou fuites sur le réseau de plomberie et d’évacuation de la cuisine n’était constatée.

Entre juin 2016, fin des travaux précités, et les pièces suivantes de la demanderesse datées de 2021, aucun désordre n’a été dénoncé par Madame [E] [H]. Elle n’apporte donc pas d’élément de nature à démontrer que ces travaux auraient été insuffisants. Notamment, il n’est pas établi que l’incendie ayant eu lieu en 2017 dans l’appartement soit lié à un dysfonctionnement de l’installation électrique. Les photographies produites de son fils hospitalisé ne sont pas circonstanciées et n’éclairent en rien sur les causes de son état.

En ce qui concerne le risque de présence de sels de plomb également pointé par les rapports du service d’hygiène et salubrité de la mairie [Localité 7] en 2015, Madame [M] [U] épouse [C] justifie avoir fait procéder à un diagnostic du risque d’intoxication au plomb par les peintures le 19 janvier 2016 puis de travaux effectués d’office du 6 au 9 mars 2017 sur demande de l’Agence régionale de santé (ARS).

La bailleresse a donc respecté ses obligations en mettant en conformité le logement au cours des années 2015-2017.

Madame [E] [H] produit ensuite un rapport de visite du service sécurité de la mairie [Localité 7] en date du 22 avril 2021, soit environ cinq ans plus tard, lequel relève que « le tableau électrique est consigné pour la partie salle de bain », « des fils électriques jonchent le sol à proximité du lit dans la chambre, ne sont pas dans leur goulotte et les prises sont fixées au mur avec du scotch », « de nombreuses traces d’humidité sont présentes », « les mobiliers ne sont pas stables », « le parquet est abîmé à plusieurs endroits ». Un rapport de visite de l’ARS en date du 10 mai 2023 fait également état de la présence de moisissures, de revêtements dégradés, d’insuffisance du système de ventilation (non fonctionnel dans certaines pièces), d’absence de chauffage fonctionnel (suite à un incendie en février 2022 selon le rapport), d’un risque de chute dû à la déterioration du parquet, d’une installation électrique détériorée par l’incendie de 2022 et dangereuse du fait de l’insuffisance de protection des circuits et des prises, associée à l’utilisation de multiprises.

Or, hormis ce qui concerne le mobilier et le parquet, il a été établi précédemment que les travaux effectués en 2015 et 2016 par Madame [M] [U] épouse [C] avaient précisément remis en conformité les installations électriques et installé un système de VMC adéquat. Il ne saurait par conséquent être soutenu que les présents désordres relèvent de la responsabilité de la bailleresse. Aucune pièce probante (des photographies ni situées ni datées ne pouvant suffire en l’absence de documents techniques) n’est versée concernant l’incendie de 2022 évoqué et ni ses causes, ni ses conséquences, ni les modalités de l’intervention de l’assurance locative obligatoire ne sont données. Il ne peut ainsi en l’absence d’élément à ce sujet être déduit qu’il était directement lié au dysfonctionnement des installations électriques, étant relevé que le rapport de l’ARS indique un risque d’incendie du fait de l’utilisation de multiprises par la locataire elle-même et une situation de suroccupation des lieux qui n’est pas du fait de la bailleresse.

En ce qui concerne le retour d’un risque d’exposition au plomb, celui-ci a été établi par diagnostic en date du 30 mai 2023, concluant à la présence de plomb directement accessible à des concentrations supérieures ou égales aux seuils règlementaires dans certains revêtements et peintures dégradés. Par arrêté préfectoral en date du 21 juin 2023, le préfet de Seine Saint-Denis a mis en demeure Madame [M] [U] épouse [C] de supprimer cette accessibilité au plomb. Il y a lieu de pointer le fait que l’exposition au plomb est liée à la dégradation des revêtements et peintures, alors que ceux-ci étaient en bon état lors de la prise à bail et qu’une première intervention de dépollution a eu lieu en 2017. De plus, Madame [M] [U] épouse [C] produit une facture en date du 17 octobre 2023 de la société RMA2S attestant d’une intervention dans le logement litigieux pour la dépollution de plomb dans la peinture.

Enfin, Madame [M] [U] épouse [C] verse un pré-rapport d’expertise rédigé par

Monsieur [S] [X], expert judiciaire, le 23 mai 2023, une note du même expert en date du 21 septembre 2022 et un courriel aux parties en date du 12 juillet 2024, dans le cadre d’une expertise ordonnée dans une autre instance en cours devant le tribunal judiciaire de Bobigny et qui concerne le même immeuble. L’expert relève dans ses écrits que l’appartement occupé par Madame [E] [H] est sujet à un défaut d’entretien total et généralisé, que l’installation sanitaire et de plomberie est défaillante non à cause de sa vétusté et de malfaçons mais à cause de dégradations liées à son utilisation, que les infiltrations dans l’appartement sous celui de Madame [E] [H] sont liées à une absence de soin flagrante à l’utilisation de l’évier. Dans son courriel en date du 12 juillet 2024, il ajoute que l’installation électrique et les équipements sont « manifestement objet de vandalisme (arrachage) ».

Dans le même sens, en comparant les indications de l’état des lieux (éléments en bon ou très bon état) et ces déclarations de l’expert, la dégradation du plancher et des meubles ne peut être rattachée à une carence de la bailleresse.

Il résulte de ces dernières observations que les désordres actuels dans le logement sont les conséquences pour partie d’un manque d’entretien fautif et durable de Madame [E] [H] et pour partie d’un incendie en 2022 dont les causes ne sont pas identifiées.

En conclusion, il découle de l’ensemble de ce qui précède que seule l’absence de VMC fonctionnelle et l’irrégularité de l’installation électrique (causes entre autres d’humidité et moisissures), avant leur remise en état, et l’exposition de risque au plomb sur la période antérieure à la première dépollution, caractérisent des manquements de Madame [M] [U] épouse [C] à son obligation de fournir un logement décent.

Sur le préjudice de jouissance

La non-conformité constatée du logement a nécessairement causé à Madame [E] [H] un préjudice de jouissance important en ce qu’elle a vécu dans un logement mettant en danger sa santé et sa sécurité.

Il n’est pas possible au regard des documents communiqués de dater avec précision l’apparition des troubles et a fortiori de déterminer s’ils étaient présents dès l’entrée dans les lieux, l’état des lieux établissant davantage le contraire. Par conséquent, la date du rapport de visite du service d’hygiène et salubrité de la mairie [Localité 7] du 9 juin 2015 sera retenue comme point de départ du trouble de jouissance.

L’importance du préjudice et la durée des troubles justifient que Madame [E] [H] soit indemnisée à hauteur de 3 542, 50 €, correspondant à 25 % du loyer (650 €, tel que prévu au bail charges comprises) des mois de juin 2015 à juin 2016 (date de la dernière facture de travaux) inclus en ce qui concerne l’absence de VMC et les défauts de l’installation électrique (soit 2 112, 50 €), et à 10 % du loyer des mois de juin 2015 à mars 2017 (date de l’opération de dépollution) inclus concernant le risque d’exposition au plomb (soit 1 430 €).

Sur la révision et la consignation du loyer

Aux termes de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, en l’absence de demande de travaux, les dispositions de l’article 20 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas vocation à s’appliquer.

Au surplus, une remise en état a bien eu lieu en 2015/2016, et un traitement du plomb a été effectué en 2017 et 2023. Les évènements ultérieurs dans l’appartement (incendie…) et leurs conséquences ne relèvent pas, en l’état des informations soumises, de la responsabilité de la bailleresse.

Madame [E] [H] sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Sur le préjudice financier

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que les responsabilités civiles délictuelle et quasi-délictuelle ne sont engagées qu’en cas de preuve par le demandeur d’un fait générateur consistant dans la commission d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre les deux.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l’existence de son préjudice.

Madame [E] [H] indique que le montant de ses factures d’électricité sont anormalement élevées du fait des défauts de l’installation électrique, notamment de l’absence de ligne spécialisée pour le chauffage et de chauffage suffisant.

Il a été relevé la présence de radiateurs électriques en bon état lors de l’entrée dans les lieux, puis la remise à neuf de l’installation électrique en 2016.

En outre, Madame [E] [H] ne verse pas de pièce caractérisant le lien de causalité entre ses factures d’électricité (par ailleurs datées de 2019 et 2023 soit ultérieurement à la rénovation prémentionnée) et les désordres évoqués, et en particulier justifiant que l’utilisation d’un chauffage d’appoint en soit le principal poste.

Dès lors, il y a lieu de la débouter de cette demande.

Sur le préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que les responsabilités civiles délictuelle et quasi-délictuelle ne sont engagées qu’en cas de preuve par le demandeur d’un fait générateur consistant dans la commission d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre les deux.

La résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l’existence de son préjudice.

En l’espèce, il y a lieu de constater que la demande au titre de préjudice moral est principalement fondée sur la difficulté à vivre dans un logement indécent et se confond ici avec le préjudice déjà examiné au titre du trouble de jouissance. Aucun préjudice autre n’est justifié, notamment concernant l’état de santé de la locataire ou de ses enfants (certificat médical…)

En outre, il a été relevé que la bailleresse avait rapidement effectué les travaux nécessaires après avoir été informée, pour la première fois, des désordres dans le logement en juin 2015. Par conséquent, il ne peut être caractérisé de résistance abusive à son encontre.

Par suite, la demande au titre du préjudice moral sera également rejetée.

III. Sur la demande reconventionnelle en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En vertu de l’article L. 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. Elle n’empêche pas, en revanche, qu’un juge saisi au fond fixe le principe et le quantum d’une créance.

En application des articles 14 et 16 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée. Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En premier lieu, conformément à la clause de solidarité stipulée au bail (article XI) et en l’absence de congé délivré par Monsieur [Z] [J] ou de production d’un jugement de divorce ayant attribué le droit au bail à l’un des époux et mettant fin à la cotitularité du bail tant légale que conventionnelle, les locataires sont tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant. Cependant, en l’absence de mise en cause de Monsieur [Z] [J] dans la présente procédure et en application du principe du contradictoire, toute demande en paiement à son encontre doit être rejetée.

Madame [M] [U] épouse [C] produit un décompte incluant le mois de juillet 2024, actualisé à la date de l’audience et établissant l’arriéré locatif, charges incluses, à la somme de 45 204 €. Les attestations envoyées et échanges par courriels avec la CAF corroborent ces montants.

Madame [E] [H] ne conteste pas l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées. Elle a d’ailleurs déclaré cette dette locative (et l’a même « gonflée ») dans le cadre de sa procédure de surendettement (état des créances dans la décision de recevabilité du 19 juillet 2022 faisant état d’une dette locative de 46 900 €). Les messages sur l’application What’s App entre la bailleresse et la locataire attestent également du manque de paiement des loyers, excepté quelques petites sommes bien prises en compte dans le décompte (notamment en 2021 et 2022).

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [M] [U] épouse [C] est établie tant dans son principe que dans son montant (1 € au titre du dernier loyer semblant avoir été néanmoins oublié au terme de sa demande).

Il convient par conséquent de condamner Madame [E] [H] à verser à Madame [M] [U] épouse [C] la somme de 45 204 € actualisée au 15 juillet 2024 au titre de l’arriéré locatif jusqu’au mois de juillet 2024 inclus.

Selon l’article L. 722-14 du code de la consommation, les créances figurant dans l’état d’endettement du débiteur dressé par la Commission ne peuvent produire d’intérêts ou générer de pénalités de retard à compter de la date de recevabilité et jusqu’à la mise en œuvre des mesures prévues aux 1° et 2° de l’article L. 724-1 et aux articles L. 732-1, L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du code de la consommation.

IV. Sur la demande reconventionnelle en paiement au titre des réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Suivant l’article 1730 du même code, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’article 1732 énonce que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle que le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

La vétusté est l’état d’usure ou de dégradation normale dû au temps ou à l’usage normal des lieux, que cela soit pour des matériaux ou des équipements. Lorsqu’elle résulte de l’utilisation normale de la location, elle relève du bailleur.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient au bailleur qui demande l’indemnisation des réparations locatives de justifier la nature de son préjudice au moyen d’un décompte des réparations nécessitées par l’état du logement restitué par le locataire qui a quitté les lieux, seule la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie du logement permettant d’établir la créance du bailleur, et d’établir son montant par la production de factures ou de devis afférents à ces réparations.

Il est admis que le bailleur n’est pas tenu de produire des factures acquittées, ni même de réemployer les sommes retenues sur le dépôt de garantie et / ou facturées au titre des dégradations locatives pour effectuer les travaux ; la présentation d’un devis précisant le montant des travaux suffisant à rapporter la preuve des sommes lui restant dues.

Madame [M] [U] épouse [C] fait valoir la nécessité d’effectuer une nouvelle rénovation de l’appartement loué pour le sécuriser et le rééquiper. Elle s’appuie en ce sens sur le pré-rapport d’expertise rédigé par Monsieur [S] [X], expert judiciaire, le 23 mai 2023.

En comparaison avec l’état des lieux entrant, contradictoire, ainsi que les factures de remises en état déjà examinées, il y a lieu de relever les dégradations suivantes notées par l’expert et également visibles sur les photographies prises par ce dernier :

dans la salle de bain : dégradation au niveau de l’interface receveur/mur, joints hors service, toilettes descelléesdans la cuisine : joints au niveau de l’évier totalement dégradés et sources de fuites – défaut d’entretien généralisé dans l’appartementCe défaut d’entretien et la dégradation des murs sont observables sur les photographies.

Madame [M] [U] épouse [C] indique également que le parquet présente de profondes rayures, que les meubles sont cassés, le sèche-serviettes brûlé et les fils électriques tirés.

Le rapport de visite de l’ARS en date du 10 mai 2023 relève cependant que certains de ces désordres seraient liés à un incendie survenu en 2022 (dégradation du sèche-serviettes et des installations électriques, défaut de la VMC…) Par suite, comme cela a été précédemment exposé, en l’absence d’élément technique sur l’origine de cet incendie, les conséquences de ce dernier ne peuvent être attribuées à un manquement de la bailleresse ou la locataire. Il revient si souhaité par les parties de faire effectuer une expertise ou de produire dans une autre instance le constat effectué par l’assurance locative le cas échéant.

En revanche, il est établi que la dégradation du parquet et des meubles, en bon état dans l’entrée dans les lieux, relèvent de l’usage fait par les occupants des lieux.

Au regard des devis et factures produits par Madame [M] [U] épouse [C], de l’état des lieux et de l’inventaire des meubles, et des constatations ci-dessus, Madame [E] [H] sera condamnée à verser à Madame [M] [U] épouse [C] les sommes suivantes :

3 500 € pour les travaux relatifs à la salle de bain et à l’évier de la cuisine1 440 € pour l’intervention de dépollution peinture plomb 700 € pour le mobilierSoit 5 640 € au total.

En l’absence de mise en cause de Monsieur [Z] [J] dans la présente procédure et en application du principe du contradictoire, toute demande en paiement à son encontre doit être rejetée.

V. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, il y a lieu de partager par moitié les dépens entre elles, et de disposer que chacune conservera à sa charge ses propres frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action engagée par Madame [E] [H] ;

CONDAMNE Madame [M] [U] épouse [C] à verser à Madame [E] [H] la somme de 3 542, 50 € au titre de son préjudice de jouissance ;

REJETTE les demandes Madame [E] [H] en révision et consignation du loyer, et en dommages-intérêts pour préjudice financier et préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [E] [H] à verser à Madame [M] [U] épouse [C] la somme de 45 204 € actualisée au 15 juillet 2024 au titre de l’arriéré locatif jusqu’au mois de juillet 2024 inclus ;

RAPPELLE que les créances figurant dans l’état d’endettement du débiteur dressé par la Commission de surendettement ne peuvent produire d’intérêts ou générer de pénalités de retard à compter de la date de recevabilité et jusqu’à la mise en œuvre des mesures prévues aux 1° et 2° de l’article L. 724-1 et aux articles L. 732-1, L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du code de la consommation ;

CONDAMNE Madame [E] [H] à verser à Madame [M] [U] épouse [C] la somme de 5 640 € au titre des réparations locatives ;

RAPPELLE qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans la dite procédure ;

REJETTE les demandes en paiement de Madame [M] [U] épouse [C] à l’encontre de Monsieur [Z] [J] ;

REJETTE les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile et DIT que chacune gardera à sa charge ses frais irrépétibles exposés ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

PARTAGE les dépens de l’instance par moitié entre les parties ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article 20-1 alinéa 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

LA GREFFIÈRE LA JUGE