TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 MARS 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 21/09512 – N° Portalis DB3S-W-B7F-VTS5

N° de MINUTE : 25/00465

DEMANDEURS

Monsieur [I] [B]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Amandine FERNANDES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1358

Monsieur [M] [B]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représenté par M^e Amandine FERNANDES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1358

Monsieur [Y] [B]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Amandine FERNANDES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1358

Monsieur [L] [B]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Amandine FERNANDES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1358

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L. NO TIMES RECORDS

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Rachid ELMAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 0240

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 21 octobre 2011, la SARL NO TIME RECORDS a signé un bail commercial avec Madame [V] [F] veuve [X] et Madame [T] [X] veuve [B] à l’égard d’un local sis [Adresse 1] à [Localité 8] (93) pour une durée de 9 années avec prise d’effet au 1er novembre 2011 et ce, moyennant un loyer fixé à 9.600 euros hors charges. La destination du local fixée au bail précise que les locaux loués devront être utilisés exclusivement par le preneur pour son activité de production et d’édition photographiques.

Par acte notarié du 19 juin 2012, Madame [T] [X] veuve [B] a fait donation à Monsieur [I] [B], Monsieur [M] [B], Monsieur [Y] [B] et Monsieur [L] [B] du bien donné à bail, étant précisé que Madame [X] veuve [B] en avait la pleine propriété depuis le décès de Madame [V] [F] veuve [X].

Par lettre recommandée datée du 27 avril 2020 mais présentée le 14 mai 2020, la société NO TIME RECORDS a manifesté auprès de la société AZUR IMMO, mandataire des bailleurs, sa volonté de renouveler le bail.

Le 06 juillet 2020, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial et portant, en principal, sur la somme de 6.195,85 euros au titre de loyers et charges impayés, a été signifié à la société NO TIME RECORDS.

Par acte d’huissier de justice du 10 août 2020, Monsieur [I] [B], Monsieur [M] [B], Monsieur [Y] [B] et Monsieur [L] [B] ont fait signifier à la société NO TIME RECORDS un congé avec refus de renouvellement du bail et de versement d’une indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes.

Par lettres des 11 septembre 2020 et 20 octobre 2020, la société NO TIME RECORDS a contesté les motifs graves et légitimes visés au congé qui lui a été signifié.

Par exploit du 29 octobre 2020, les consorts [B] ont assigné devant le juge des référés la société NO TIME RECORDS afin que soit constaté l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir de ce fait la résiliation du bail.

Par ordonnance du 23 avril 2021, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé compte tenu de l’existence d’une contestation sérieuse relative à la validité du commandement de payer.

Par acte du 23 septembre 2021, Monsieur [I] [B], Monsieur [M] [B], Monsieur [Y] [B] et Monsieur [L] [B] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny la SARL NO TIMES RECORDS aux fins, à titre principal, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial signé le 21 octobre 2011, à la date du 6 août 2020, et, en conséquence, de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial signe le 21octobre 2011, l’expulsion de la SARL NO TIME RECORDS ainsi que le paiement d’un arriéré de loyers et d’indamnités d’occupation.

L’affaire a été enregistrée sous le RG n°21/09512.

La société NO TIME RECORDS a constitué avocat. Par conclusions d’incident, notifiées par RPVA le 17 janvier 2022, elle a sollicité la désignation d’un expert aux fins d’évaluer l’état du bien et de déterminer la nature et le montant des travaux incombant au bailleur.

Par conclusions d’incident en réplique, notifiées par RPVA le 15 février 2022, les consorts [B] ont demandé, à titre principal, le débouté de la SARL NO TIME RECORDS de sa demande de désignation d’un expert.

Par ordonnance du 02 juin 2022, le juge de la mise en état a fait diligenter une expertise aux fins d’analyser si l’état du bien était conforme à l’usage proposé dans le bail ainsi qu’aux obligations contractuelles de chacune des parties.

L’expert, Monsieur [E] [U], a déposé son rapport le 10 décembre 2022. Au regard de l’état des lieux effectué deux jours avant l’entrée en jouissance des locaux, le 1er novembre 2011, la société NO TIME RECORDS ne pouvait ignorer selon lui que ces locaux ne pouvaient servir de studio d’enregistrement sans travaux préalables spécifiques. Le contrat de bail signé le 21 octobre 2011 précisait en sa page 2 que “le preneur s’engage à prendre les locaux dans l’état où ils se trouveront lors de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucun travaux de remise en état ou de réparation (…)”. L’expert a mentionné qu’en l’état des éléments versés au dossier et de ses constatations, aucun trouble de jouissance ne pouvait être directement lié à l’état du bien. Les troubles allégués par la société NO TIME RECORDS résultaient selon lui de ses relations avec le voisinage et le bailleur. Il estimait en conséquence sans objet la question de l’évaluation de la nature et de l’ampleur dudit trouble de jouissance. L’expert relevait quatre points pouvant donner lieu à intervention de la part du bailleur, en l’espèce à l’égard de la serrure du portail principal, d’une porte, d’un tesson de verre à enlever et d’une dérivation d’eau entre les deux compteurs de la propriété. Il précisait que le bailleur lui avait justifié la réalisation des travaux de remise en état sur ces quatre points.

*

Parallèlement, et par assignation du 02 décembre 2022, la société NO TIME RECORDS a fait assigner les conforts [B] devant le tribunal judiciaire de céans aux fins, à titre principal, de voir prononcer la nullité et l’inopposabilité de la demande de renouvellement en date du 27 avril 2020 envoyée par la société NO TIME RECORDS et d’obtenir la condamnation in solidum Monsieur [I] [B], Monsieur [M] [B], Monsieur [Y] [B], et Monsieur [L] [B] au paiement d’une l’indemnité d’éviction de 380.000,00 euros.

Par ordonnance du 15 juin 2023, cette affaire, enregistrée sous le n° RG23/00016, a été jointe à la procédure n° RG21/09512.

*

Par conclusions d’incident, notifiées par RPVA le 19 septembre 2023, les consorts [B] ont demandé au juge de la mise en état de déclarer prescrite l’action de la société NO TIME RECORDS tendant à obtenir la nullité du refus de renouvellement de bail commercial pour motifs graves et légitimes qui lui a été délivrée le 10 août 2022 ainsi que la fixation et le règlement d’une indemnité d’éviction.

Aux termes de ses dernières conclusions en réplique sur incident, notifiées par RPVA le 05 février 2024, la société NO TIME RECORDS a demandé au juge de la mise en état de déclarer irrecevable la demande de prescription formée par les consorts [B].

Par ordonnance du 24 avril 2024, le juge de la mise en état a fait droit à la fin de non-recevoir formée par les consorts [B] et a déclaré irrecevable l’action intentée par la société NO TIME RECORDS tendant à voir déclarer nul le refus de renouvellement du bail commercial signifié le 10 août 2020 ainsi que la demande de fixation d’une indemnité d’éviction. Les dépens et les frais irrépétibles ont été réservés.

*

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par RPVA le 20 septembre 2024, les consorts [B] ont demandé au tribunal de :

A titre principal, CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial signé le 21 octobre 2011, à la date du 6 août 2020 ;

A titre subsidiaire, CONSTATER l’expiration du bail à la date du 10 août 2022,

CONSTATER que la SARL NO TIME RECORDS est occupante sans droit ni titre depuis cette date ;

En tout état de cause,

ORDONNER l’expulsion, sans délai, de la SARL NO TIME RECORDS et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1] ;

ACCORDER, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

ORDONNER l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais risques et périls de la défenderesse qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;

CONDAMNER la SARL NO TIME RECORDS à une indemnité d’occupation égale au loyer initialement convenu majoré de 50%, augmenté des charges, à compter de la fin du bail et jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ; étant précisé que cette indemnité sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties ;

CONDAMNER la SARL NO TIME RECORDS au règlement de l’indemnité d’occupation à compter du 6 août 2020 ;

A titre subsidiaire, si le Tribunal considérait que le bail a pris fin à la date du 10 août 2022, CONDAMNER la SARL NO TIME RECORDS au règlement de l’indemnité d’occupation à compter du 10 août 2022

JUGER que le dépôt de garantie restera acquis aux bailleurs, à titre d’indemnité ;

CONDAMNER la SARL NO TIME RECORDS au paiement de la somme de 10.000 euros pour résistance abusive ;

CONDAMNER la SARL NO TIME RECORDS au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et ce compris le coût du commandement de payer en date du 6 juillet 2020 ;

CONDAMNER la SARL NO TIME RECORDS à prendre en charge l’intégralité des frais éventuels d’expulsion et ce compris les frais honoraires d’Huissier ;

En tout état de cause,

DECLARER IRRECEVABLES les demandes de la SARL NO TIME RECORDS afférentes à la fixation et au règlement d’une indemnité d’éviction, ces dernières ayant d’ores et déjà été déclarées prescrites par ordonnance du Juge de la mise en état du 24 avril 2024, revêtue de l’autorité de la chose jugée ;

DEBOUTER la SARL NO TIME RECORDS de ses demandes plus amples et contraires.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [B] invoquent les articles L145-17, L145-41 et L145-60 du code de commerce ainsi que les articles 1224 et 1227 du code civil, et font principalement valoir que :

le rapport d’expertise judiciaire déposé le 10 décembre 2022 établit que les locaux objets du bail ne présentent aucun caractère d’insalubrité ni de vétusté, ce qui démontre la mauvaise foi de la société NO TIME RECORDS qui arguait d’un trouble de jouissance en raison de la vétusté des locaux les dispositions de l’ordonnance n°2020-036 du 25 mars 2020 ont suspendu l’exigibilité des loyers pour la période du 12 mars 2020 au 23 juin 2020 en raison de la crise sanitaire,il s’en déduit que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 6 juillet 2020, soit postérieurement à la période de protection, est parfaitement régulier,la société NO TIME RECORDS n’ayant pas réglé son arriéré de loyer dans le mois laissé par ledit commandement, la défenderesse reconnaissant elle-même devoir la somme de 1.221,87 euros au 06 août 2020, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire,de surcroît, elle reste à devoir la somme de 6.758,58 euros au titre de ses loyers,la société NO TIME RECORDS ne peut valablement opposer une absence de justification de régularisation de charges puisque le bail ne prévoit pas de provisions sur charges,en tout état de cause, la taxe foncière 2021 versée en procédure justifie de la taxe d’ordures ménagères facturée en janvier 2022,au non paiement des loyers ainsi démontré, il convient d’ajouter les travaux réalisés par la défenderesse sans autorisation du bailleur, dont notamment la création d’une salle de bain avec jacuzzi et le cloisonnement du rez-de-chaussée du local,le bail prévoyant expressément l’interdiction d’effectuer tous travaux de distribution, démolition, percement de murs, de voûtes ou de planchers et aucune construction sans l’autorisation expresse et écrite du bailleur, les travaux réalisés par la société NO TIME RECORDS caractérisent des manquements à ses obligations contractuelles,à défaut de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, il y aura donc lieu de résilier judiciairement le bail en raison desdits manquements de la défenderesse,le bail ayant ainsi pris fin au 06 août 2020, il convient d’expulser la société NO TIME RECORDS,si le tribunal ne faisait pas droit à cette demande, il conviendrait de constater que la société NO TIME RECORDS est occupante sans droit ni titre depuis le 10 août 2022, faute d’avoir obtenu le renouvellement du bail,il lui a ainsi été notifié par acte extrajudiciaire du 10 août 2020 un refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime en application des dispositions de l’article L145-17 du code de commerce,faute d’avoir contesté ce congé et/ou sollicité le versement d’une indemnité d’éviction dans le délai de deux ans prévu à l’article L145-60 du code de commerce, le délai ayant expiré le 10 août 2022, elle est occupante sans droit ni titre depuis cette date,ce n’est que par acte extrajudiciaire du 02 décembre 2022 que la société NO TIME RECORDS a tenté de régulariser la situation mais elle se trouvait alors prescrite, ainsi que l’a relevé le juge de la mise en état dans son ordonnance du 24 avril 2024 en déclarant les demandes de la défenderesse tendant à l’annulation du refus de renouvellement et à l’octroi d’une indemnité d’éviction irrecevables,

cette ordonnance n’ayant pas fait l’objet d’un appel, elle est désormais définitive,les bailleurs sont en conséquence bien fondés à solliciter l’expulsion de leur preneur,la société NO TIME RECORDS devra également être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer majoré de 50% compte tenu de sa mauvaise foi, à compter du 06 août 2020 ou, à titre subsidiaire, à compter du 10 août 2022,le dépôt de garantie devra en tout état de cause être conservé par les bailleurs,la société NO TIME RECORDS ayant exploité pendant deux ans les locaux sans verser un seul loyer et ayant, agi de manière dilatoire, en étant à l’initiative d’une expertise judiciaire alors qu’elle ne pouvait ignorer l’absence de tout manquement du bailleur à ses obligations et le parfait état des locaux, en ne concluant pas dans les délais impartis et en formant des demandes prescrites, elle a occasionné un préjudice direct et certain à ses bailleurs,elle doit donc être condamnée au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 10.000 euros pour résistance abusive.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 11 août 2024, la société NO TIME RECORDS a demandé a tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL :

• Prononcer la nullité du commandement signifié à la société NO TIME RECORDS suivant exploit du 6 juillet 2020, dès lors que cet acte a été délivré par les consorts [B] dans des conditions exclusives de toute bonne foi, ces derniers ne pouvant ignorer les dispositions de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 ;

• Constater la mauvaise foi du bailleur dans le cadre de la délivrance du congé

• Juger que les consorts [B] ne peuvent se prévaloir d’une créance justifiant la délivrance d’un commandement visant l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;

• Déclarer, en conséquence, sans cause le commandement notifié à la société NO TIME RECORDS, à la requête des consorts [B] par acte de la SCP ALLIRAND-SANTOS VALENCIK, Huissiers de justice aux Lilas, en date du 6 juillet 2020 ;

En prononcer la nullité

• Débouter en conséquence les consorts [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

• Ordonner la compensation des créances entre les parties ;

• Condamner in solidum les consorts [B] à payer à la société NO TIME RECORDS la somme de 1.043 euros au titre du remboursement des provisions de charges indûment facturées à la date du 5 janvier 2023 ;

• Constater, le caractère inopérant des motifs graves et légitimes invoqués par Monsieur [I] [B], Monsieur [M] [B], Monsieur [Y] [B], et Monsieur [L] [B] en l’absence de mise en demeure préalable dans des termes conformes aux exigences de l’article L.145-17-1 du code de commerce avec les conséquences en découlant sur le droit à indemnité d’éviction de la société concluante ;

• Dire et Juger que la totalité des griefs allégués sont parfaitement injustifiés,

• Constater la mauvaise foi du bailleur dans le cadre de la délivrance du congé, exigences de l’article L.145-17-1 du code de commerce avec les conséquences en découlant sur le droit à indemnité d’éviction de la société concluante ;

• Dire et Juger que la totalité des griefs allégués sont parfaitement injustifiés,

• Constater la mauvaise foi du bailleur dans le cadre de la délivrance du congé,

• Dire et juger qu’en absence de motif grave et légitime recevable, le bailleur n’est absolument pas fondé à donner congé sans paiement d’une indemnité d’éviction et constater que la société NO TIME RECORDS a droit au paiement d’une indemnité correspondant à l’entier préjudice subi, et ce conformément aux dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce,

• Fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme globale de 380.000,00 euros, sauf à parfaire au titre des frais divers complémentaires,

• Condamner in solidum Monsieur [I] [B], Monsieur [M] [B], Monsieur [Y] [B], et Monsieur [L] [B] au paiement de cette indemnité d’éviction,

• Dire que la société NO TIME RECORDS a droit au maintien dans les lieux dans l’attente de l’entier paiement de cette indemnité d’éviction, dans les termes de l’article L.145-28 du code de commerce,

Subsidiairement, voir commettre tel expert qu’il plaira au Tribunal,

• Dire que l’expert désigné sera saisi selon les modalités prévues à cet effet par le code de procédure civile,

• Fixer le montant de la provision qui devra être consigné par Monsieur [I] [B], Monsieur [M] [B], Monsieur [Y] [B] et Monsieur [L] [B],

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Si le Tribunal jugeait néanmoins valable le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et recevable la demande d’acquisition de ladite clause sur ce fondement :

• Suspendre en tant que de besoin les effets de la clause résolutoire dans les termes des dispositions légales sus-rappelées, en accordant un délai de 2 mois au débiteur pour s’acquitter des sommes dues, ce avec les conséquences qui en découlent à l’égard des prétentions de la société bailleresse qui doit être déboutée en tout état de cause de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, et compenser avec les sommes dues par les consorts [B] en raison de la facturation de charges inexistantes et les condamnations au titre des articles 700 non réglées ;

• Condamner in solidum Monsieur [I] [B], Monsieur [M] [B], Monsieur [Y] [B] et Monsieur [L] [B] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• Condamner les consorts [B] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société NO TIME RECORDS invoque les articles 1134, 1244-1 du code civil ainsi que les articles L145-17, L145-14 et L145-41 du code de commerce, et fait principalement valoir que :

les consorts [B] ne peuvent valablement invoquer la clause résolutoire, étant de mauvaise foi,ils n’ont ainsi pas pris en considération les conséquences pour les preneurs de la crise sanitaire et n’ont proposé aucun règlement amiable,ils n’ont de surcroît pas fait précéder leur commandement de payer visant la clause résolutoire d’une mise en demeure,

qui plus est, ce commandement de payer a été délivré pendant la période de protection imposée par l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020,ces dispositions prévoient en effet qu’un tel commandement ne pouvait être valablement signifié avant l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire,cet état d’urgence ayant pris fin le 10 juillet 2020, les consorts [B] ne pouvaient procéder à la délivrance de cet acte avant le 10 septembre 2020,le commandement de payer délivré le 06 juillet 2020 devra en conséquence être déclaré nul et de nul effet,en outre, les loyers des 2e et 3e trimestres 2020 visés audit commandement ont été réglés le 30 juin 2020 et débités le 07 juillet 2020 par les bailleurs ; tandis que le solde de 1.042,92 n’a pas été réglé car il s’agit de charges injustifiées,il ne peut en conséquence être considéré que la société NO TIME RECORDS n’était pas à jour de ses règlements et les bailleurs sont donc mal fondés à soutenir l’existence d’une dette locative,de plus, les consorts [B] omettent de préciser qu’ils sont eux-mêmes redevables de sommes suite aux jugement du commerce de Bobigny du 30 juin 2021 et de l’ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 23 avril 2021 et ce, à hauteur de 4.000 euros ; ce qui vient se compenser avec la somme de 1.042,92 euros non réglée par la société NO TIMES RECORDS car contestée,à l’égard des travaux sur lesquels les consorts [B] se fondent également pour voir déclarer acquise la clause résolutoire, il y a lieu de constater que l’omission des bailleurs de faire précéder leur commandement d’une mise en demeure de mettre un terme dans le délai d’un mois aux prétendues infractions,qui plus est, les consorts [B] n’ont pas respecté leur obligation d’entretien de l’immeuble et sont dès lors défaillants à l’égard de leur obligation de délivrance,ils ne peuvent donc valablement reprocher à leur preneur d’avoir réalisé les travaux qui leur incombaient,en tout état de cause, les bailleurs ne justifient pas des travaux non autorisés allégués,si le tribunal estimait, malgré ces éléments, que la clause résolutoire est acquise, il y a lieu d’en suspendre les effets et d’octroyer des délais de paiement au regard de la bonne foi du preneur et du contexte de pandémie dont découle ses difficultés financières,les consorts [B] fondant leur demande de résiliation judiciaire sur les mêmes moyens qu’à l’égard de l’acquisition de la clause résolutoire, ils devront également en être déboutés,c’est à tort que les bailleurs sollicitent le paiement de la taxe sur les ordures ménagères, celle-ci n’étant pas justifiée au regard de l’erreur commise sur le calcul de la surface,la régularité des charges appelées n’étant pas démontrée, les consorts [B] devront rembourser la somme de 1.043 euros à ce titre,sur la question du congé, il y a lieu de relever que contrairement à ce que les bailleurs affirment, le délai d’action de la société NO TIME RECORDS expirait le 31 mars 2023,le bail a en effet été consenti pour 9 années et ce, à compter du 1er novembre 2011. Il expirait en conséquence le 30 octobre 2020 or le congé a été délivré le 10 août 2020, soit dans les six derniers mois du bail,il s’en déduit que le congé est intervenu à une date correspondant à la période de tacite prolongation du bail et doit en conséquence intervenir le dernier jour du trimestre civil suivant l’expiration du délai de 6 mois,en l’espèce, le dernier jour était donc le 31 mars 2021, de sorte que le délai de 2 ans pour agir en contestation a expiré le 31 mars 2023. L’assignation ayant été délivrée en décembre 2022, la société NO TIME RECORDS est bien fondée à contester le congé délivré par les consorts [B],de surcroît, la demande de renouvellement du bail ayant été adressée au gestionnaire, qui n’avait pas qualité pour la recevoir, elle n’a pas été valablement réalisée,ce n’est donc pas à compter de la date du congé qu’il convenait de faire partir le délai de deux ans mais à compter de la date pour laquelle le congé a été donné,là encore, l’assignation signifiée en décembre 2022 aux consorts [B] est dans le délai imparti,

le congé notifié à la société NO TIME RECORDS n’ayant pas été précédé d’une mise en demeure, seule à même de l’informer des manquements reprochés et de lui permettre de régulariser la situation dans le délai d’un mois, il doit être privé d’effet,au surplus, comme développé ci-avant, les motifs sur lesquels se fonde ce congé sont inopérants, la société NO TIME RECORDS n’étant pas défaillante dans le paiement de ses loyers et les consorts [B] ne justifiant pas de l’existence de travaux qui n’auraient pas été autorisés,il n’est donc pas justifié des motifs graves et légitimes invoqués à l’appui du refus de renouvellement du bail,dès lors la société NO TIME RECORDS est bien fondée à solliciter la fixation d’une indemnité d’éviction,l’indemnité principale devra être fixée à 300.000 euros au regard de l’implantation parfaitement adaptée du fonds, du bénéfice d’une clientèle parisienne ainsi que du chiffre d’affaires des trois dernières années,les frais de remploi devront être, comme habituellement, fixés à 10% de l’indemnité principale, soit à 30.000 euros,les frais de réinstallation peuvent s’apprécier à la somme de 35.000 euros compte tenu de la nécessité pour la société NO TIME RECORDS de reconstruire de nouveaux studios,le trouble commercial doit quant à lui être fixé, comme il est d’usage, à l’équivalent de trois mois de bénéfices, soit en l’espèce à la somme de 15.000 euros,ces indemnités annexes d’un total de 80.000 euros, s’ajoutant à l’indemnité principale de 300.000 euros, conduiront le tribunal à fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 380.000 euros,enfin, faute pour les consorts [B] de démontrer l’existence d’une quelconque résistance abusive de la part de leur preneur, ils devront être déboutés de leur demande de dommages et intérêts et ce, d’autant qu’ils sont à l’origine de la présente procédure, reposant sur un commandement nul et des allégations fausses quant à l’absence de règlement des loyers.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 22 janvier 2025. Elle a été mise en délibéré au 19 mars 2025.

Les consorts [B] sollicitant à leur dispositif l’irrecevabilité des demandes de la société NO TIME RECORDS portant sur le congé sans renouvellement, la fixation d’une indemnité d’éviction et la désignation d’un expert et ce, au motif de l’autorité de la chose jugée de l’ordonnance du juge de la mise en état du 24 avril 2024 ; prétention qui constitue non une demande au fond mais une fin de non recevoir, le tribunal a sollicité les observations des parties dans le cadre d’une note en délibéré, l’ancienneté du litige justifiant que cet incident soit joint au fond.

Par note en délibéré notifiée par RPVA le 06 mars 2025, les consorts [B] font valoir l’irrecevabilité des demandes de la société NO TIME RECORDS tendant à l’annulation du refus de renouvellement du bail et à l’octroi d’une indemnité d’éviction, celles-ci ayant été déclarées prescrites par ordonnance du juge de la mise en état du 24 avril 2024, acte dont il n’a pas été fait appel et qui est donc désormais définitif et revêtu de l’autorité de la chose jugée.

Aucune note en délibéré n’a été transmise par la société NO TIME RECORDS à l’égard de cette fin de non-recevoir.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger », « constater » ou «  donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1 – Sur les demandes tendant à voir déclarer mal fondé le congé sans renouvellement, à la fixation d’une indemnité d’éviction et à la désignation d’un expert formées par la société NO TIME RECORDS

Selon l’article 789 du code de procédure civile « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6° Statuer sur les fins de non-recevoir ;

(…) Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. ».

L’article 122 du même code dispose quant à lui que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Aux termes de l’article 794 du code de procédure civile, « les ordonnances du juge de la mise en état n’ont pas, au principal, l’autorité de la chose jugée à l’exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir, sur les incidents mettant fin à l’instance et sur la question de fond tranchée en application des dispositions du 6° de l’article 789 ».

En l’espèce, le juge de la mise en état a tranché, par son ordonnance du 24 avril 2024, les demandes de la société NO TIME RECORDS suivantes :

• Constater, le caractère inopérant des motifs graves et légitimes invoqués par Monsieur [I] [B], Monsieur [M] [B], Monsieur [Y] [B], et Monsieur [L] [B] en l’absence de mise en demeure préalable dans des termes conformes aux exigences de l’article L.145-17-1 du code de commerce avec les conséquences en découlant sur le droit à indemnité d’éviction de la société concluante ;

• Dire et Juger que la totalité des griefs allégués sont parfaitement injustifiés,

• Constater la mauvaise foi du bailleur dans le cadre de la délivrance du congé, exigences de l’article L.145-17-1 du code de commerce avec les conséquences en découlant sur le droit à indemnité d’éviction de la société concluante ;

• Dire et Juger que la totalité des griefs allégués sont parfaitement injustifiés,

• Constater la mauvaise foi du bailleur dans le cadre de la délivrance du congé,

• Dire et juger qu’en absence de motif grave et légitime recevable, le bailleur n’est absolument pas fondé à donner congé sans paiement d’une indemnité d’éviction et constater que la société NO TIME RECORDS a droit au paiement d’une indemnité correspondant à l’entier préjudice subi, et ce conformément aux dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce,

• Fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme globale de 380.000,00 euros, sauf à parfaire au titre des frais divers complémentaires,

• Condamner in solidum Monsieur [I] [B], Monsieur [M] [B], Monsieur [Y] [B], et Monsieur [L] [B] au paiement de cette indemnité d’éviction,

• Dire que la société NO TIME RECORDS a droit au maintien dans les lieux dans l’attente de l’entier paiement de cette indemnité d’éviction, dans les termes de l’article L.145-28 du code de commerce,

Subsidiairement, voir commettre tel expert qu’il plaira au Tribunal,

• Dire que l’expert désigné sera saisi selon les modalités prévues à cet effet par le code de procédure civile,

• Fixer le montant de la provision qui devra être consigné par Monsieur [I] [B], Monsieur [M] [B], Monsieur [Y] [B] et Monsieur [L] [B],

Par ordonnance du 24 avril 2024, le juge de la mise en état a ainsi fait droit à la fin de non recevoir formée par les consorts [B] et a déclaré irrecevable l’action intentée par la société NO TIME RECORDS tendant à voir déclarer nul le refus de renouvellement du bail commercial signifié le 10 août 2020 ainsi que la demande de fixation d’une indemnité d’éviction, celles-ci étant prescrites. Cette ordonnance n’a pas fait l’objet d’un appel et est donc revêtue de l’autorité de la chose jugée.

Dès lors, la société NO TIME RECORDS ne peut valablement former de nouveau ces mêmes demandes dans le cadre de ses dernières écritures au fond. Ces demandes seront en conséquence déclarées irrecevables.

2 – Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article L.145-41 du Code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail commercial conclu le 21 octobre 2011 par les parties contient bien une clause résolutoire selon laquelle «A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites ou encore d’inexécution d’une seule des conditions du bail – conditions qui, toutes, sont de rigueur, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause et mentionnant ce délai, demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au propriétaire, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus, sans qu’il soit besoin de formalités judiciaires et si, dans ce cas, le locataire refusait de quitter les lieux loués, il suffirait, pour l’y contraindre, d’une simple ordonnance de référé rendue par M. le Président du Tribunal de grande instance compétent, exécutoire ou provisoire, nonobstant opposition ou appel et sans caution. En ce cas, la somme remise à titre de dépôt de garantie, ainsi qu’il a été constaté et précisé ci-dessus, restera acquise au bailleur à titre d’indemnité, à forfait, sans préjudice de tous autres dommages-intérêts s’il y a lieu. »

Le commandement de payer délivré le 06 juillet 2020 par exploit d’huissier à destination de la société NO TIME RECORDS vise expressément ladite clause ainsi que le délai d’un mois laissé au preneur pour régler en principal la somme de 6.020,90 euros au titre de l’ «arriéré locatif arrêté au 06/06/2020 selon décompte ci-joint ».

Cependant, en application des dispositions de l’ordonnance n°2020-036 du 25 mars 2020, un locataire ne peut encourir d’exécution de clause résolutoire en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L622-14 et L641-12 du code de commerce et ce, à l’égard des loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, soit, en conséquence, du 12 mars 2020 au 11 septembre 2020, l’état d’urgence s’étant étendu jusqu’au 10 juillet 2020 inclus.

Il s’en déduit que le commandement de payer signifié le 06 juillet 2020 ne peut valablement mettre en œuvre la clause résolutoire qu’il vise. Ce commandement sera en conséquence déclaré nul et de nul effet et les consorts [B] seront dès lors déboutés de leur demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 21 octobre 2011.

3 – Sur le renouvellement du contrat

En vertu des articles L.145-9, L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce, le bailleur peut mettre un terme au contrat de bail en délivrant au preneur un congé avec refus de renouvellement, lequel ouvre droit pour celui-ci à une indemnité d’éviction sauf dans l’hypothèse où le bailleur justifie de motifs graves et légitimes imputables au locataire sortant.

L’article L 145-9 prévoit que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire, et, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

L’infraction commise par le locataire ne peut être invoquée comme motif de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après délivrance par le bailleur d’une mise en demeure d’avoir à la faire cesser, qui doit, à peine de nullité, être faite par acte extrajudiciaire, mentionner le motif invoqué et reproduire les termes du 1° de l’article L.145-17.-I.

En l’absence de mise en demeure ou lorsqu’encore le motif grave et légitime invoqué par le bailleur dans son congé est déclaré injustifié par le juge, le congé n’est pas nul et subsiste en produisant les effets d’un congé avec offre d’indemnité d’éviction.

En l’espèce, la société NO TIME RECORDS a sollicité le renouvellement du bail commercial par lettre recommandée avec avis de réception du 27 avril 2020, au gestionnaire des bailleurs le 14 mai 2020, comme l’autorise les dispositions de l’article L145-10 al 2 du code de commerce. Par acte extrajudiciaire du 10 août 2020, soit dans le délai de trois mois visé à l’article L145-10 du code de commerce et avant l’issue du bail, les consorts [B] ont notifié à leur preneur leur refus de renouveler le bail aux motifs du non paiement des loyers ainsi que de la réalisation de travaux sans autorisation préalable. Cet acte précise que le locataire peut le contester ou demander une indemnité d’éviction en saisissant le tribunal compétent dans le délai de deux ans à compter de sa signification.

Il s’évince de ce qui précède que ce congé respecte le formalisme exigé, à peine de nullité, par l’article L 145-9 du code de commerce et n’est donc pas nul. En tout état de cause, faute de toute contestation dans le délai de deux ans depuis le 10 août 2020, la société NO TIME RECORDS n’est plus recevable à le contester ou à solliciter une indemnité d’éviction, ainsi que cela lui a été rappelé aux termes de l’ordonnance du juge de la mise en état du 24 avril 2024.

En outre, elle a elle-même reconnu sa défaillance dans le paiement des loyers en précisant à ses écritures que la somme de 1.221,87 euros restait à devoir au 06 août 2020, soit à l’issue du délai d’un mois laissé par le commandement de payer du 06 juillet 2020.

Dans ces conditions, force est de constater que la société NO TIME RECORDS a perdu tout droit au bénéfice d’une indemnité d’éviction et, de fait, tout droit au maintien dans les lieux, qu’elle occupe sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2020, le bail ayant pris fin le 31 octobre 2020, et non le 10 août 2022 qui correspond uniquement à l’expiration du délai de recours ouvert au preneur, de sorte que les consorts [B] sont fondés à solliciter l’expulsion de ce dernier, qui pourra être mise en œuvre passé un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement, ainsi que sa condamnation à lui payer une indemnité d’occupation à compter du 1er novembre 2020 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

4 – Sur l’indemnité d’occupation et l’arriéré locatif

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assurer, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail, de sorte que la demande des consorts [B] de voir fixer une indemnité d’occupation à un montant égal à celui du loyer contractuel majoré est justifiée. La majoration de 50% sollicitée par les consorts [B] n’étant justifiée ni par une disposition contractuelle ni par les circonstances de l’espèce, elle sera limitée à 10%.

Par conséquent, l’indemnité d’occupation, qui sera due mensuellement et à terme échu par la société NO TIME RECORDS, sera fixée au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, et indexable dans les conditions du contrat, majorée de 10% et ce, à compter du 1er novembre 2020 et jusqu’à la libération effective des locaux loués.

Les consorts [B] ne sollicitant pas au dispositif de leurs dernières écritures la condamnation de la société NO TIME RECORDS au paiement d’un arriéré locatif, il n’y a pas lieu de statuer à l’égard des moyens développés sur ce point.

5 – Sur le dépôt de garantie

Selon l’article 1134 devenu 1103 du code civil, le contrat fait la loi entre les parties.

Le contrat de bail du 21 octobre 2011 prévoit expressément dans son article relatif au dépôt de garantie que ce dernier restera acquis au bailleur à titre d’indemnité en réparation du préjudice résultant de manquements du preneur dans le paiement de sommes dont il serait débiteur.

Le dépôt de garantie sera en conséquence conservé par les consorts [B] à titre d’indemnité.

6 – Sur la demande indemnitaire des consorts [B]

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile « d’un maximum de « 10.000 » euros » sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, les consorts [B] ne précisent pas le fondement juridique de leur demande indemnitaire mais justifient celle-ci sur les demandes et incidents formés par la société NO TIME RECORDS dans le cadre de la présente instance, qu’ils qualifient de dilatoires et de nature à permettre au preneur d’exploiter le local durant deux ans sans régler ses loyers et ses charges.

Dès lors, et faute de préciser la nature de la demande, celle-ci doit être considérée, au regard des moyens développés, comme se rapportant à l’amende civile prévue à l’article 32-1 du code de procédure civile. Or, cette amende ne peut être mise en œuvre que de la propre initiative de la juridiction saisie, une partie ne pouvant avoir aucun intérêt moral au prononcé d’une amende civile à l’encontre de son adversaire. En conséquence, la demande sera rejetée.

7 – Sur la demande reconventionnelle de la société NO TIME RECORDS

En vertu des dispositions de l’article 1235 du code civil, dans sa rédaction applicable en l’espèce, ce qui a été payé sans être dû est sujet à répétition.

Selon l’article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société NO TIME RECORDS sollicite la condamnation in solidum des consorts [B] au paiement de la somme de 1.043 euros en répétition de l’indu à l’égard de provisions de charges qu’elle considère avoir été indûment appelées le 05 janvier 2023.

Cependant, faute de justifier en procédure du détail des provisions qui constitueraient cette somme de 1.043 euros, étant relevé que seuls les bailleurs transmettent un décompte qui ne comporte de surcroît aucun appel en date du 05 janvier 2023, mais également des erreurs qui auraient été commises par les bailleurs dans le calcul des surfaces, sur lesquelles se fonde la facturation de la taxe ménagère, il y a lieu de rejeter la demande.

8 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL NO TIME RECORDS, succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 06 juillet 2020. En effet, si ce commandement ne peut valablement faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, il constitue pour autant la mise en demeure préalable à la notification du refus de renouvellement du bail.

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner la SARL NO TIME RECORDS au paiement de la somme de 5.000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par Monsieur [I] [B], Monsieur [M] [B], Monsieur [Y] [B] et Monsieur [L] [B].

— Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

Déclare le commandement de payer du 06 juillet 2020 nul et de nul effet,

Dit que le commandement de payer du 06 juillet 2020 n’a pu mettre en œuvre la clause résolutoire du bail du 21 octobre 2011 qu’il vise et rejette, en conséquence, la demande de Monsieur [I] [B], Monsieur [M] [B], Monsieur [Y] [B] et Monsieur [L] [B] en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire de ce bail,

Rejette la demande de la SARL NO TIME RECORDS tendant à voir déclarer nul le congé délivré le 10 août 2020 par Monsieur [I] [B], Monsieur [M] [B], Monsieur [Y] [B] et Monsieur [L] [B],

Valide le congé susvisé délivré par Monsieur [I] [B], Monsieur [M] [B], Monsieur [Y] [B] et Monsieur [L] [B] à la SARL NO TIME RECORDS par acte extrajudiciaire du 10 août 2020, avec refus de renouvellement et refus d’une indemnité d’éviction pour motif grave et légitime,

Constate, en conséquence, que le bail du 21 octobre 2011 liant Monsieur [I] [B], Monsieur [M] [B], Monsieur [Y] [B] , Monsieur [L] [B] et la SARL NO TIME RECORDS sur les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 8] a régulièrement pris fin le 31 octobre 2020 à minuit sans ouvrir à celle-ci droit à une indemnité d’éviction,

Dit que la SARL NO TIME RECORDS devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux loués situés au [Adresse 1] à [Localité 8] (93) , dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

Passé ce délai et faute pour elle d’avoir quitté les lieux, ordonne l’expulsion de la SARL NO TIME RECORDS et de tous occupants de son chef des lieux susvisés, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dit que les meubles et objet meublants se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne la SARL NO TIME RECORDS à payer à Monsieur [I] [B], Monsieur [M] [B], Monsieur [Y] [B] et Monsieur [L] [B] une indemnité d’occupation mensuelle payable à terme échu, à compter du 1er novembre 2020 et jusqu’à libération effective des locaux par la remise des clés, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié, indexable selon les modalités conventionnelles, et majoré de 10% ;

Déboute Monsieur [I] [B], Monsieur [M] [B], Monsieur [Y] [B] et Monsieur [L] [B] de leur demande indemnitaire,

Déboute Monsieur [I] [B], Monsieur [M] [B], Monsieur [Y] [B] et Monsieur [L] [B] de leur demande de conservation du dépôt de garantie,

Déboute la SARL NO TIME RECORDS de sa demande de répétition de l’indu à l’égard de la taxe d’ordures ménagères,

Condamne la SARL NO TIME RECORDS à payer à Monsieur [I] [B], Monsieur [M] [B], Monsieur [Y] [B] et Monsieur [L] [B] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL NO TIME RECORDS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 06 juillet 2020,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait au Palais de Justice, le 19 mars 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT