TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 NOVEMBRE 2024

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente,

Greffier lors des plaidoiries : Madame Marie-Françoise SIMON,

Greffier lors du délibéré : Madame Véronique SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :

Le 28 novembre 2024

à M^e GAUTHIER C.

EXPEDITION :

Le 28 novembre 2024

à M. [G] [Z] [D]

N° RG 24/03610 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5CMB

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [D] [W] [G] [Z]

né le 03 Février 1989 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé signé électroniquement le 28 avril 2023, Madame [S] [L] née [O] représentée par le Cabinet JEAN MICHEL LEFEUVRE a consenti à Monsieur [D] [W] [G] [Z] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement meublé situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 410 euros outre 60 euros de provisions sur charges;

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire pour le paiement des loyers et charges.

Suite à des impayés de loyers, la société ACTION LOGEMENT SERVICES faisant valoir que la bailleresse avait actionné la caution VISALE, a fait délivrer le 13 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1710 euros ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 14 décembre 2023;

Suivant acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, dénoncé le 22 mars 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait citer Monsieur [D] [W] [G] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Marseille, en demandant au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de la déclarer recevable dans son action, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du locataire, de voir ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, en toutes hypothèses de le condamner au paiement d’une somme de 3120 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 décembre 2023 sur la somme de 1710 €, et pour le surplus à compter de l’assignation, de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges et condamner le requis à lui payer ladite indemnité d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux, à lui payer une indemnité de procédure de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sans suspension de l’exécution provisoire de droit, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer .

Elle affirme qu’en application de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection est compétent pour connaître des actions dont un bail est l’objet, la cause ou l’occasion.

Au soutien de son action, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir qu’elle s’est portée caution solidaire de Monsieur [D] [W] [G] [Z] pour le paiement des loyers et charges afférents au logement litigieux, que le bailleur a fait jouer cet engagement à la suite de divers incidents de paiement et qu’elle a dû lui régler diverses sommes au titre du reliquat de loyers et charges,

Au visa des articles 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et des articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, la demanderesse prétend que son droit d’obtenir la condamnation de Monsieur [D] [W] [G] [Z] à lui payer la somme de 3120 euros, se fondant sur les dispositions de l’article 2306 du code civil en vertu desquelles la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, ce principe ne trouvant de limite que pour les droits intimement attachés à la personne du subrogeant ;

Elle précise que la quittance subrogative établie par le bailleur stipule que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail ;

Elle fait valoir une quittance subrogative émise le 19 février 2024 pour la somme de 3120 euros correspondant aux loyers et charges impayés sur la période du mois d’août 2023 au mois de février 2024 inclus qu’elle a réglés;

Elle ajoute que par acte sous seing privé du 28 avril 2023, Madame [S] [L] née [O] représentée par son mandataire le Cabinet JEAN MICHEL LEFEUVRE a conclu avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement VISALE n° A10265016771 garantissant les obligations de Monsieur [D] [W] [G] [Z] dans le cadre du bail précité.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES invoque les articles 1366, 1367 et 1227-2 du code civil et soutient que la validation électronique a la même valeur que la signature autographe ; qu’en l’espèce, la « convention Etat UESL pour la mise en œuvre de Visale » prévoit que les opérations s’effectuent uniquement par voie dématérialisée.

Elle énonce qu’en tant que personne morale, elle n’est pas soumise à l’obligation d’apposer sur l’acte de cautionnement les diverses mentions manuscrites prévues à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle soutient qu’en application de l’article 2306 du code civil et du contrat de cautionnement, elle s’est trouvée subrogée dans les droits du bailleur.

Invoquant l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle soutient que son action n’est pas prescrite puisque l’acte d’assignation a été délivré dans le délai de trois ans à compter de la naissance de la créance de loyers.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 septembre 2024 ;

A cette audience la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 5248,36 euros arrêtée au mois d’août 2024 inclus et une quittance subrogative émise le 28 août 2024;

Monsieur [D] [W] [G] [Z] a comparu en personne ; il a déclaré ne pas contester le montant des sommes dues, travailler de nuit pour apurer sa dette et percevoir 2200 euros de ressources et a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire;

La société requérante a indiqué qu’elle s’en rapportait sur les demandes de Monsieur [D] [W] [G] [Z] ;

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Par application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Vu les articles 1231-1 et 1224 et suivants du code civil,

Vu l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,

Vu les articles 1103,1217 du code civil,

Selon l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ;

A la suite de la défaillance de Monsieur [D] [W] [G] [Z], la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir réglé au bailleur les soldes des loyers et charges exigibles du mois d’août 2023 au mois de février 2024 inclus et avoir reçu de Madame [S] [L] née [O] une quittance subrogative le 19 février 2024 pour la somme de 3120 euros pour lequel la bailleresse l’ a subrogée dans ses droits et actions contre le locataire défaillant;

D’autre part, le contrat de cautionnement Visale entre Madame [S] [L] née [O] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES validé de manière dématérialisée selon le procédé prévu à la convention encadrant le dispositif Visale , et les quittances subrogatives validées par Madame [S] [L] née [O] selon les modalités contractuelles ainsi arrêtées, prévoit dans son article 8.2 que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion, la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre du dispositif Visale précisant que la subrogation doit permettre à la caution d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire ) ;

L’action subrogatoire de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est en conséquence recevable;

Sur recevabilité de la résiliation du bail et l’expulsion

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX en date du 14 décembre 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 21 mars 2024 et l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 22 mars 2024 soit six semaines au moins avant l’audience du 12 septembre 2024, ce conformément aux dispositions de l’article 24 II et de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023;

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable;

Sur le fond

Sur la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement d’indemnités d’occupation

La société requérante sollicite à titre principal le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire;

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de la clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le bail signé électroniquement le 28 avril 2023 liant Madame [S] [L] née [O] et Monsieur [D] [W] [G] [Z] contient une clause résolutoire satisfaisant aux exigences de la loi susvisée et par exploit du 13 décembre 2023 la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a signifié à Monsieur [D] [W] [G] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1710 euros ;

Ce commandement mentionne la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement et de solliciter des délais de paiement.

Le défendeur ne s’étant pas acquitté des causes du commandement dans le délai imparti, la clause résolutoire est donc acquise au 13 février 2024 à minuit et le bail liant Monsieur [D] [W] [G] [Z] à Madame [S] [L] née [O] est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public ;

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les conventions légalement formées engagent leurs signataires ;

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.»

La demanderesse sollicite la condamnation de Monsieur [D] [W] [G] [Z] au paiement de la somme actualisée de 5248,36 euros arrêtée au mois d’août 2024 inclus en faisant valoir plusieurs quittances subrogatives dont une quittance subrogative émise le 28 août 2024 pour un montant de 5998,36 euros correspondant aux loyers et charges impayés sur la période à compter du mois d’août 2023 à août 2024 qu’elle affirme avoir réglé;

Au vu du décompte de la créance arrêtée au 28 août 2024, du récapitulatif des montants payés et des montants recouvrés encaissés par la requérante pour 750 euros au total, de la quittance subrogative émise le 28 août 2024, il sera fait droit à la demande en paiement à hauteur de 5248,36 euros;

Monsieur [D] [W] [G] [Z] ne conteste pas sa dette et sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5248,36 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés sur la période des mois d’août 2023 à août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 décembre 2023 sur la somme de 1710 euros et pour le surplus à compter du présent jugement;

Sur l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur [D] [W] [G] [Z] a comparu en personne ; il a déclaré travailler de nuit pour apurer sa dette et percevoir 2200 euros de ressources et a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire;

La société requérante a indiqué qu’elle s’en rapportait sur les demandes de Monsieur [D] [W] [G] [Z] ; Il ressort des décomptes versés aux débats que Monsieur [D] [W] [G] [Z] n’a pas repris au jour de l’audience le paiement intégral des loyers et que la dette a augmenté ;

Compte tenu de ces éléments, le juge des contentieux de la protection ne peut ni octroyer des délais de paiement ni suspendre la clause résolutoire ;

Le locataire étant devenu en conséquence occupant sans droit ni titre, son expulsion sera ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, dans le respect des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités décrites au dispositif ci-après ;

Une indemnité mensuelle d’occupation sera due par Monsieur [D] [W] [G] [Z] à compter de la date de la résiliation du bail égale au montant du loyer contractuel, soit 484,35 euros et Monsieur [D] [W] [G] [Z] sera condamné à payer ladite indemnité d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que la demanderesse justifiera avoir réglées au bailleur à ce titre;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [W] [G] [Z] qui succombe sera condamné aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié;

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui sera déboutée de sa demande de ce chef ;

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, et en l’espèce aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire;

PAR CES MOTIFS

Le juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la société ACTION LOGEMENT SERVICES en son action subrogative;

DECLARE recevables les demandes tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, résiliation du bail et à l’expulsion,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant Madame [S] [L] née [O] et Monsieur [D] [W] [G] [Z] par l’effet de la clause résolutoire, au 13 février 2024;

REJETTE la demande de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [D] [W] [G] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2], avec l’assistance de la force publique si besoin est;

DIT que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DIT que Monsieur [D] [W] [G] [Z] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel et des charges, soit 484,35 euros, à compter de la résiliation du bail et condamne Monsieur [D] [W] [G] [Z] à payer ladite indemnité d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifiera avoir réglées au bailleur à ce titre,

CONDAMNE Monsieur [D] [W] [G] [Z] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5248,36 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés sur la période des mois d’août 2023 à août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 décembre 2023 sur la somme de 1710 euros et pour le surplus à compter du présent jugement;

REJETTE la demande de délai de paiement ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

CONDAMNE Monsieur [D] [W] [G] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié.

REJETTE toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE