TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

06 Août 2025

N° R.G. : N° RG 18/06936 – N° Portalis DB3R-W-B7C-T4FF

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Société SAPHIR

C/

[V] [F] : Intervenant volontaire, [H] [F] : Intervenant volontaire, [P] [F]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Société SAPHIR

7 rue Sadi Carnot

92120 Montrouge

représentée par M^e Pascal PERRAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0731

DEFENDEURS

Madame [V] [F] : Intervenant volontaire

34 rue des 5 diamants

75014 PARIS

représentée par M^e Lisa PASQUIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0813

Monsieur [H] [F] : Intervenant volontaire

15 rue du repos

91360 VILLEMOISSON-SUR-ORGE

représenté par M^e Lisa PASQUIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0813

Madame [P] [F]

15 rue du Repos

91360 VILLEMOISSON-SUR-ORGE

représentée par M^e Lisa PASQUIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0813

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Février 2024 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président

Caroline KALIS, Juge

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 06 août 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 10 janvier 2008, Mme [D] [N] épouse [F] représentée par son mandataire, le Cabinet LAMBERT, a donné à bail commercial à M. [Z] [J], pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er juillet 2007, des locaux dépendant d’un immeuble situé 7, rue Sadi Carnot à MONTROUGE (92120), afin qu’il y exploite une activité de débit de boissons et restaurant, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 4.217 euros en principal, payable trimestriellement et à terme échu.

Suivant acte sous signature privée du 29 décembre 2011, M. [J] a cédé le fonds de commerce exploité dans les lieux loués à M. [E] [U].

Suivant acte sous signature privée du 19 juillet 2012, M. [U] a cédé son fonds de commerce à la société SAPHIR.

Par acte extrajudiciaire du 13 mai 2016, la société SAPHIR a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er juillet 2016.

Par acte d’huissier en date du 10 août 2016, Mme [F] a fait signifier à la société SAPHIR un congé à effet du 31 mars 2017, portant refus de renouvellement de son bail pour motifs graves et légitimes, sans paiement d’une indemnité d’éviction, fondé sur le retard dans le paiement des loyers et accessoires contractuels, d’une part, et la sous-location d’une partie des lieux loués, d’autre part.

Par exploit du 16 juin 2017, Mme [F] a fait signifier à la société SAPHIR un commandement d’avoir à respecter la clause du bail relative à la sous-location rédigée comme suit : « Cession et sous-location : occuper les lieux personnellement et ne pouvoir en aucun cas les sous-louer même gratuitement en tout ou partie sous peine de résiliation du bail », visant la clause résolutoire du bail.

C’est dans ce contexte que la société SAPHIR a fait assigner Mme [F] devant ce tribunal le 12 juillet 2018, aux fins essentiellement de voir :

— dire et juger que le refus de renouvellement de bail pour motifs graves et légitimes sans paiement d’indemnité d’éviction du 10 août 2016 est de nul effet,

— dire et juger que le bailleur est en conséquence redevable d’une indemnité d’éviction en application de l’article L145-14 du code de commerce,

— désigner un expert aux fins de fixation du montant de l’indemnité d’éviction due par le bailleur au preneur, aux frais du bailleur,

— dire et juger que le commandement du 15 juin 2017 visant la clause résolutoire est de nul effet, l’existence d’une violation des clauses du bail n’étant pas rapportée.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 07 juin 2022, la société SAPHIR demande au tribunal, de :

A) – Sur le refus du 10 août 2016 de renouvellement de bail pour motifs graves et légitimes sans paiement d’indemnité d’éviction

A titre principal,

DIRE et JUGER que le refus du 10 août 2016 de renouvellement de bail pour motifs graves et légitimes sans paiement d’indemnité d’éviction est de nul effet, aucune mise en demeure visant l’article L.145-17, I, 1 du code de commerce de faire cesser une ou plusieurs infractions au bail n’ayant été délivrée par le bailleur antérieurement à la délivrance du dit refus de renouvellement de bail,

Subsidiairement,

DIRE et JUGER que le refus du 10 août 2016 de renouvellement de bail pour motifs graves et légitimes sans paiement d’indemnité d’éviction est de nul effet, l’existence de motifs graves et légitimes au sens de l’article L.145-17, I, 1 du code de commerce n’étant pas rapportée,

En conséquence,

DIRE et JUGER que le bailleur est redevable au preneur du paiement d’une indemnité d’éviction en application de l’article L.145-14 du code de commerce,

DESIGNER un expert aux fins de fixation du montant de l’indemnité d’éviction due par le bailleur ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur, aux frais du bailleur, en application de l’article 789, 5° du code de procédure civile,

RAPPELER qu’eu égard aux termes de l’article L145-28 du code de commerce, la société SAPHIR ne peut être contrainte de quitter les lieux tant que l’indemnité d’éviction ne lui aura pas été versée par Madame [F],

B) – Sur l’existence d’un nouveau bail à compter du 15 juin 2017

Eu égard à la délivrance successive du congé du 10 août 2016 sans offre d’indemnité d’éviction dénommé « Réponse à demande de renouvellement de bail commercial » pour le 31 mars 2017, puis du commandement visant la clause résolutoire du 15 juin 2017,

DIRE et JUGER qu’un nouveau bail de 9 ans s’est renouvelé à compter du 15 juin 2017, date du commandement visant la clause résolutoire,

C) – Sur le commandement visant la clause résolutoire du 15 juin 2017

DIRE et JUGER que le commandement visant la clause résolutoire du 15 juin 2017 est de nul effet, l’existence d’une violation des clauses du bail n’étant pas rapportée,

DEBOUTER en conséquence le bailleur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

D) – Sur les loyers impayés

Eu égard au défaut de ventilation des sommes réclamées au titre des loyers impayés pendant les périodes sanitaires, (périodes durant lesquelles le preneur est fondé à soulever l’exception d’inexécution en application de l’article 1219 du code civil), et hors périodes sanitaires,

REJETER la demande du bailleur de condamnation du preneur des sommes réclamées au titre des loyers impayés,

Subsidiairement, si par extraordinaire le tribunal considérait toutefois que les sommes réclamées par le bailleur au titre des loyers impayés étaient dues,

En application de l’article 1343-5 du code civil et eu égard au fait que la société Saphir est un preneur de bonne foi,

ACCORDER deux ans de délais à la société Saphir pour le paiement de sa dette locative,

En tout état de cause

Par application de l’article 514-1 du code de procédure civile, ECARTER L’EXECUTION PROVISOIRE DE DROIT s’agissant de la demande portant sur l’expulsion de la société Saphir, une telle expulsion ne pouvant être ordonnée sans que l’indemnité d’éviction ait été préalablement payée à cette dernière en application de l’article L.145-14 du code de commerce, cette demande étant incompatible avec la nature de l’affaire,

CONDAMNER le bailleur à verser au preneur une somme de 6.000€ (SIX MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant le cas échéant les honoraires de l’expert judiciaire, dont distraction au profit de Maître Pascal PERRAULT, avocat aux offres de droit, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 février 2022, Mme [N] veuve [F] et ses enfants Mme [V] [F] et M. [H] [F] (bénéficiaires chacun d’une donation des 3/8èmes de l’immeuble dont dépendent les lieux loués), demandent au tribunal, de :

DEBOUTER purement et simplement la SARL SAPHIR de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

DIRE ET JUGER sa demande formulée au fond sur le fondement de l’article 145 du CPC irrecevable et en tout cas infondée,

DIRE ET JUGER le refus de renouvellement de bail commercial pour motifs légitimes et sérieux fondé, et le congé des locaux parfaitement valide,

Subsidiairement,

DIRE ET JUGER le commandement visant la clause résolutoire du bail valide et fondé, l’indemnité d’occupation n’étant au surplus plus réglée pour l’intégralité des années 2020 et 2021,

PRONONCER la résiliation judiciaire du droit au maintien dans les lieux, les clauses et conditions de l’ancien bail, continuant à s’appliquer, étant violées,

En toute hypothèse,

DIRE ET JUGER la SARL SAPHIR occupante sans droit ni titre,

ORDONNER l’expulsion immédiate de la SARL SAPHIR des lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, et l’assistance d’un serrurier, à défaut de départ volontaire des lieux,

STATUER sur le sort des meubles, en autorisant la vente aux enchères des biens laissés sur place qui appartiendraient à l’occupant et en déclarant abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus,

FIXER l’indemnité d’occupation due depuis le 1er juillet 2016, à la somme trimestrielle de 1.611,76 Euros, correspondant au montant du loyer (1.228,96 Euros) et la provision sur charges (382,80 Euros), et condamner la SARL SAPHIR à payer cette somme jusqu’à la complète libération des lieux,

CONDAMNER la SARL SAPHIR au paiement de la somme globale de 12.894,08 Euros au titre des arriérés de l’indemnité d’occupation arrêté au 4ème trimestre (inclus) 2021,

CONDAMNER la SARL SAPHIR à payer à l’Indivision [F] la somme de 5.000 Euros au titre de l’article 700 du CPC,

La CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût des procès-verbaux de constat, du refus de renouvellement et du commandement délivrés,

REJETER TOUTE DEMANDE tendant à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 16 janvier 2023.

MOTIFS

A titre liminaire

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les demandes tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant que la redite des moyens invoqués, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Les demandes formulées par la société SAPHIR tendant à la contestation du refus de renouvellement qui lui a été signifié le 10 août 2016 à effet du 31 mars 2017, d’une part, et du commandement d’avoir à respecter la clause stipulée au bail relative à la sous-location, visant la clause résolutoire, signifié le 15 juin 2017, d’autre part, constituent quant à elles de véritables prétentions sur lesquelles il sera statué, en dépit de l’emploi erroné des termes « dire et juger nul et de nul effet » en lieu et place de « prononcer la nullité ». Il en va de même des demandes qu’elle fonde sur l’irrégularité invoquée de ces actes, aux fins de se voir reconnaître le droit au paiement d’une indemnité d’éviction et, dans l’attente du paiement de celle-ci, d’un droit au maintien dans les lieux, mais aussi, d’un bail renouvelé à compter du 15 juin 2017.

Par ailleurs, il sera utilement rappelé que les conventions conclues avant le 1er octobre 2016, telles que le bail qui lie les parties, restent soumises aux dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, entrée en vigueur à compter du 1er octobre 2016.

I – Sur l’irrecevabilité des conclusions notifiées le 19 juin 2023 par la société SAPHIR

Le tribunal relève que la société SAPHIR a notifié des conclusions par voie électronique en date du 16 juin 2023, soit postérieurement à l’ordonnance de clôture prononcée le 16 janvier 2023.

Aux termes de l’article 799 du code de procédure civile, le juge de la mise en état déclare l’instruction close dès que l’état de celle-ci le permet et renvoie l’affaire devant le tribunal pour être plaidée à la date fixée.

L’article 802 du même code dispose qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 803 du même code précise, quant à lui, que l’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal, s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce, la société SAPHIR n’a pas sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture, de sorte qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de ses conclusions notifiées le 19 juin 2023, dans lesquelles elle n’évoque au demeurant aucune cause grave qui serait survenue depuis le 16 janvier 2023.

Par conséquent, les conclusions notifiées le 19 juin 2023 par la société SAPHIR sont irrecevables, de même que les pièces n°17 à 20 versées à l’appui.

II – Sur la validité du refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction signifié le 10 août 2016 pour motifs graves et légitimes et ses effets

La société SAPHIR poursuit la nullité du refus de renouvellement de son bail signifié le 10 août 2016 à la requête de la bailleresse, qui lui a fait délivrer congé sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction, pour motifs graves et légitimes, à effet du 31 mars 2017, aux termes du dispositif de ses conclusions qui lie le tribunal. Elle demande aussi qu’il ne produise pas effet. Elle fonde sa demande sur l’article L145-17 I 1° du code de commerce et fait valoir que la bailleresse ne lui a pas fait délivrer la mise en demeure prévue par ce texte. Elle déclare qu’en l’absence de délivrance d’une mise en demeure tendant à mettre un terme à une infraction, demeurée infructueuse durant un mois, elle a droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

Les bailleurs rétorquent que le refus de renouvellement est fondé. Ils font état d’une mise en demeure d’avocat adressé à la société SAPHIR en date du 18 mai 2016 tendant au paiement d’un arriéré locatif, à la communication de l’attestation d’assurance couvrant les locaux et à voir cesser la sous-location notamment du logement du premier étage. Ils soutiennent que dès lors que la société SAPHIR conteste la réalité de la sous-location d’une partie des locaux, une mise en demeure était inutile. Ils estiment aussi que les éléments produits caractérisent la réalité de la sous-location d’une partie des locaux, en contravention des termes du bail, justifiant la validité du refus de renouvellement opposé.

L’article L145-9 du code de commerce dispose que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au statut des baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné par acte extrajudiciaire au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

L’article L145-10 dudit code ajoute qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

Aux termes de l’article L145-17 I 1° du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Ainsi, le propriétaire a la faculté de refuser le renouvellement du bail, mais peut être astreint à réparer le préjudice occasionné à son locataire obligé de quitter les lieux, lorsqu’il ne justifie pas à son encontre d’un motif grave et légitime.

Il incombe en toute hypothèse au bailleur d’apporter la preuve de la réalité du manquement et de ce que celui-ci s’est poursuivi au-delà du mois suivant la mise en demeure adressée au preneur d’avoir à cesser le(s) manquement(s) constaté(s).

Le juge apprécie souverainement le(s) motif(s) grave(s) et légitime(s) en se plaçant à la date de la mise en demeure.

En l’espèce, par acte sous signature privée du 10 janvier 2008, Mme [D] [N] épouse [F], aux droits de laquelle se trouvent Mme [N] veuve [F] et ses enfants Mme [V] [F] et M. [H] [F], a donné à bail commercial à M. [J] aux droits et obligation duquel est venu M. [U] et se trouve la société SAPHIR, des locaux situés au rez-de-chaussée, au sous-sol et au premier étage d’un immeuble situé 7, rue Sadi Carnot à MONTROUGE (92120), ce pour une durée de neuf années commençant à courir à compter rétroactivement du 1er juillet 2007.

Par acte extrajudiciaire du 13 mai 2016, la société SAPHIR a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er juillet 2016.

Lui reprochant, un retard dans le paiement des loyers et accessoires à l’échéance contractuelle, d’une part, et la sous-location d’une partie des lieux loués, d’autre part, Mme [F] a refusé le renouvellement de bail demandé par la société SAPHIR, par acte d’huissier en date du 10 août 2016, et lui a délivré congé pour le 31 mars 2017, sans paiement d’une indemnité d’éviction, pour motifs graves et légitimes.

La société SAPHIR invoque l’absence de mise en demeure préalable délivrée par voie d’huissier au soutien de sa demande d’annulation de ce refus de renouvellement emportant congé sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Même si la société SAPHIR est fondée à tirer argument de l’absence de délivrance d’une mise en demeure préalable par acte extrajudiciaire, ce moyen n’est pas susceptible d’entraîner la nullité du refus de renouvellement de bail valant congé, ni de le priver d’effet, le bailleur ayant le droit de ne pas accepter le renouvellement du bail demandé par le preneur à l’arrivée du terme du bail commercial, ou en cours de tacite prolongation.

Ledit moyen est uniquement de nature à faire échec à l’application de l’article L145-17 I 1° du code de commerce et, ainsi, à permettre au locataire évincé d’obtenir le versement d’une indemnité d’éviction dans les conditions prévues à l’article L145-14 du code de commerce, un droit au maintien dans les lieux lui étant corrélativement reconnu dans l’attente du versement de celle-ci en application de l’article L145-28 du même code.

Il convient en conséquence de débouter la société SAPHIR de sa demande de nullité du refus de renouvellement de son bail signifié le 10 août 2016 valant congé pour le 31 mars 2017, sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction. Celui-ci a donc produit effet et mis un terme au bail unissant les parties le 31 mars 2017 à minuit, date à compter de laquelle la société SAPHIR bénéficie du droit au maintien dans les lieux dans l’attente du versement de l’indemnité d’éviction à laquelle elle peut prétendre dès lors qu’aucune mise en demeure préalable par voie d’huissier ne lui a été délivrée tel qu’exigé par les dispositions de l’article L145-17 I 1° du code de commerce.

III – Sur le renouvellement de bail invoqué

La société SAPHIR soutient par ailleurs qu’un bail commercial renouvelé lierait les parties à compter du 15 juin 2017. Elle explique qu’après lui avoir opposé un refus de renouvellement de son bail par acte d’huissier du 10 août 2016 et lui avoir délivré congé pour le 31 mars 2017, les bailleurs lui ont fait signifier, le 16 juin 2017, un commandement visant la clause résolutoire du bail tendant à mettre un terme à une infraction aux clauses du bail, lequel reproduisait les articles L145-41 et L145-17 I 1° du code de commerce, ainsi que les termes de la clause résolutoire du bail stipulée au bail échu le 31 mars 2017. Elle affirme que ce commandement délivré ultérieurement, le 16 juin 2017, caractérise un renouvellement de son bail considérant que cet acte n’a de sens que si les parties sont liées par un nouveau bail.

Les bailleurs résistent à cette prétention en faisant valoir que le commandement visant la clause résolutoire du bail a été signifié le 16 juin 2017 à la société SAPHIR, sans préjudice du refus de renouvellement emportant congé à effet du 31 mars 2017, parce qu’elle n’a pas libéré les locaux malgré la fin de son bail. Ils font valoir que ledit commandement, qui vise à sanctionner la sous-location persistante d’une partie des locaux, ne peut en aucun cas être un indice de leur volonté de consentir à un renouvellement de bail.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article L145-14 alinéa 1er du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L’article L145-28 1er du même code précise qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du statut des baux commerciaux, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En application de ces dispositions, le non-renouvellement du bail met certes fin au contrat de bail mais le locataire évincé, même régulièrement, a un droit légalement consacré et jurisprudentiellement rappelé, à se maintenir dans les lieux donc à continuer leur exploitation commerciale, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction (Pourvoi n°20-11071).

Il est constant que le droit au maintien dans les lieux du locataire jusqu’au paiement d’une indemnité d’éviction s’opérant aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, les parties peuvent se prévaloir des infractions commises après l’expiration dudit bail au regard des clauses de ce bail (Pourvois n°83-13442, n°96-15336 et n°04-11397).

En l’espèce, aucun des éléments produits ne caractérise le renouvellement de bail dont se prévaut la société SAPHIR à compter du 15 juin 2017.

La délivrance en date du 16 juillet 2017 du commandement visant la clause résolutoire du bail témoigne, contrairement à ce qu’elle soutient, non pas de la volonté de reconduire une relation contractuelle échue, mais de mettre un terme à son maintien dans les lieux.

En effet, il est de principe que tout bailleur peut se prévaloir à l’encontre du preneur des infractions commises après l’expiration du bail, qui peuvent être sanctionnées par la perte du droit à indemnité d’éviction et subséquemment du droit au maintien dans les lieux (Pourvois n°04-11397 et n°11-22920).

La demande de la société SAPHIR tendant à se voir reconnaître un nouveau bail commercial à compter du 15 juin 2017, pour une durée de neuf années, sera donc rejetée.

IV – Sur la nullité du commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, signifié le 15 juin 2017 et de ses effets

La société SAPHIR poursuit la nullité du commandement visant la clause résolutoire du bail qui lui a été signifié le 16 juin 2017. Elle affirme que les bailleurs ne rapportent pas la preuve des manquements qui lui sont reprochés. Selon elle, ce commandement a pour seul but de régulariser, maladroitement, le défaut du formalisme imposé par l’article L145-17 du code de commerce lors de la délivrance du refus de renouvellement de bail pour motif grave et légitime en date du 10 août 2016. Elle conteste toute sous-location illicite de l’appartement situé au premier étage, ou d’autres appartements de l’immeuble propriété des bailleurs, arguant que l’appartement de fonctions est occupé par sa gérante, l’adresse de celle-ci mentionnée sur l’extrait Kbis correspondant à celle figurant sur sa carte de résidante remise au greffe lors du changement de gérant. Elle réfute également que M. [O] [I] occuperait la réserve située dans la cour. Elle déclare que cet employé justifie d’un hébergement chez Mme [A] à MEUDON-LA-FORET et que sa présence lors du passage de l’huissier s’explique par le fait qu’il nettoie intégralement l’établissement au moment de la fermeture estivale . Elle souligne que les bailleurs ne justifient pas de la persistance des faits reprochés. Elle ajoute s’être toujours acquittée des loyers dus jusqu’à la période de crise sanitaire, hormis un peu de retard en 2016.

Les bailleurs lui opposent que le congé a été valablement délivré en raison du maintien dans les lieux de la société SAPHIR postérieurement au 31 mars 2017 et qu’il se fonde sur la violation des conditions du bail expiré, résultant de la sous-location de la réserve, transformée en logement de fortune, à M. [I], et de l’occupation de l’appartement du premier étage par M. [K] et d’autres tiers au contrat de bail, constatées par voie d’huissier. Ils soutiennent qu’ils étaient fondés à faire délivrer ledit commandement pour voir mettre un terme au maintien dans les lieux de société SAPHIR qui ne respecte pas les termes du bail expiré.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant sa résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La sanction consistant en l’acquisition des effets de la clause résolutoire étant automatique à l’expiration du délai d’un mois, le juge doit s’assurer que le commandement informe clairement le locataire du manquement qui lui est reproché, du fait que ce manquement est en relation avec une stipulation expresse du bail sanctionnée par la clause et du risque encouru.

Les juges apprécient souverainement si le commandement est suffisamment explicite, s’agissant d’une question de fait (Pourvois n°14-23.923 et n°17-18.873).

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le commandement visant la clause résolutoire contesté a été signifié le 16 juin 2017 à la société SAPHIR au visa du bail signé le 10 janvier 2008, dont la clause résolutoire est reproduite, de même que les articles L145-41 et L145-17 du code de commerce. Après avoir fait état de la demande de renouvellement de son bail signifiée par la locataire le 13 mai 2016 et du refus de renouvellement en date du 10 août 2016 valant congé donné pour le 31 mars 2017, pour motifs graves et légitimes dont les termes sont rappelés, ledit commandement met en demeure la société SAPHIR « d’avoir à respecter la clause du bail laquelle prévoit « Cession et sous location : occuper les lieux personnellement et ne pouvoir en aucun cas les sous-louer même gratuitement en tout ou partie sous peine de résiliation du bail », dans le délai d’un mois, à l’issue duquel le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire.

Alors que la société SAPHIR conteste toute sous-location des lieux loués, les bailleurs ne produisent aucun élément établissant qu’à l’issue du délai d’un mois prévu au commandement, l’infraction invoquée aurait persisté.

Dans ces conditions, même s’il est régulier en la forme en ce qu’il reproduit les termes des articles L145-41 et L145-17 du code de commerce ainsi que de la clause résolutoire stipulée au bail expiré, aux conditions desquelles a lieu le droit au maintien dans les lieux de la société SAPHIR, et avertit clairement celle-ci du manquement reproché et du risque encouru, de sorte qu’il n’encourt pas la nullité, le commandement visant la clause résolutoire signifié le 16 juin 2017 ne peut produire effet.

V – Sur la demade de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Les bailleurs sollicitent, reconventionnellement, que la société SAPHIR soit condamnée à leur régler une somme de 12.894,08 euros au titre de l’arriéré locatif échu au cours des années 2020 et 2021. Ils fondent leur demande sur le non-respect de la clause du bail relative au paiement du loyer trimestriellement et à terme échu. Ils précisent que la société SAPHIR n’a réglé aucune somme depuis le 1er janvier 2020 en contrepartie de son occupation des locaux, malgré les réclamations et mises en demeures qui lui ont été adressées. En réplique à la demanderesse qui tire argument de la crise sanitaire de Covid 19, ils opposent que pour prospérer, l’exception d’inexécution doit être imputable au cocontractant, alors qu’ils ne sont pas à l’origine des mesures gouvernementales adoptées pour limiter la propagation de la pandémie. Ils insistent sur la carence persistante de la société SAPHIR dans le respect de son obligation essentielle de paiement du loyer au cours des années 2020 et 2021, restant débitrice de deux années d’indemnité d’occupation malgré la reprise de son activité dans les locaux, de longue date, justifiant leur opposition aux délais de paiement sollicités.

La société SAPHIR reconnaît ne pas ne pas avoir acquitté les sommes dues pour son occupation au cours des années 2020 et 2021. Mais elle fait grief aux bailleurs de faire fi du contexte de crise sanitaire, à l’origine de l’impossibilité pour elle d’ouvrir son établissement du 14 mars 2020 au 31 mai 2020, avant de pouvoir exploiter sa terrasse extérieure en fonction des aléas climatiques du 02 au 15 juin 2020, puis de rouvrir l’intégralité de ses locaux au public sous réserve du respect des distanciations sociales à compter du 15 juin 2020, puis de fermer à nouveau son établissement à compter du 29 octobre 2020 pour ne pouvoir le rouvrir qu’en 2021, consécutivement aux mesures gouvernementales adoptées dans le cadre de la lutte contre l’épidémie de Covid 19. Elle en déduit que les bailleurs font preuve de mauvaise foi en tirant avantage de ses difficultés financières subséquentes, d’autant qu’elle estime être fondée à leur opposer une exception d’inexécution résultant du manquement de leur obligation de délivrance et de jouissance paisible. Si des sommes étaient mises à sa charge, elle sollicite vingt-quatre mois de délais de paiement pour s’en acquitter.

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1134 du même code, dans sa rédaction applicable, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1315 dudit code, dans sa rédaction applicable, précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le montant de l’arriéré locatif résultant du non-paiement des sommes dues au titre de son maintien dans les lieux par la société SAPHIR au cours des années 2020 et 2021 n’est pas contesté. Mais la demanderesse considère qu’elle est fondée à opposer aux bailleurs une exception d’inexécution à raison de l’impossibilité d’exploiter les locaux durant la crise sanitaire de Covid 19.

Concernant les mesures de fermeture et de distanciation sociale adoptées dans le cadre de la lutte contre la pandémie de Covid 19, il convient de rappeler que la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19 a instauré un état d’urgence sanitaire demeuré en vigueur jusqu’au 10 juillet 2020, sur la base duquel est intervenu le « confinement » général du pays au printemps 2020. Compte tenu du rebond de l’épidémie, cet état d’urgence a à nouveau été déclaré à compter du 17 octobre 2020 par le décret n°2020-1257 du 14 octobre 2020. La loi du 14 novembre 2020, modifiée par la loi du 15 février 2021, a prolongé l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 1er juin 2021 inclus et a autorisé le Gouvernement à rétablir ou prolonger, par voie d’ordonnances, les dispositions prises lors de la première vague de l’épidémie. La loi n°2021-689 du 31 mai 2021 a de nouveau prorogé les mesures pour la période du 2 juin 2021 et jusqu’au 31 juillet 2022.

L’obligation de délivrance et de jouissance paisible imposée au bailleur par l’article 1719 du code civil et celle de paiement du loyer pesant sur le locataire en vertu de l’article 1728 du même code étant réciproques, il est admis que le preneur puisse ne pas exécuter son obligation de payer le loyer si le bailleur a manqué à son obligation de délivrance ou à celle d’assurer la jouissance paisible des lieux loués.

L’exception d’inexécution est, par essence, liée à la réciprocité et à l’interdépendance ainsi qu’à la proportionnalité des obligations respectives, de sorte que la méconnaissance ou l’inexécution imparfaite d’une obligation secondaire ne permet pas de se prévaloir d’une exception pour suspendre l’exécution d’une obligation principale.

Les juges du fond apprécient souverainement le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur qui entend se prévaloir des manquements du bailleur à ses obligations pour suspendre le paiement des loyers ou l’en exonérer.

Selon l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1721 du même code dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Il est de droit que l’obligation de délivrance prise au sens restreint de remise au preneur de la chose louée, s’impose au bailleur sans qu’il ne puisse s’en affranchir, elle est de l’essence même du contrat et porte sur un local permettant d’exercer l’activité stipulée au bail. Elle perdure pendant toute la durée du bail.

Il est aussi constant que l’exception d’inexécution ne peut être utilement mise en œuvre par le preneur que dans le cas où la chose louée est rendue inutilisable, du fait du bailleur, au regard de l’activité prévue au bail ou si la gravité des manquements du bailleur à ses obligations est de nature à justifier le non-paiement des loyers.

Il est enfin de principe que lorsque l’impossibilité pour le preneur d’exploiter les lieux conformément à la destination prévue au bail est imposée par les pouvoirs publics, le preneur ne peut invoquer l’exception d’inexécution tirée d’un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur pour s’opposer au paiement des loyers. (Pourvois n°21-20127, n°21-20190 et 21-19889)

En l’espèce, il est établi et non contesté, d’une part, que les locaux loués ont été mis à la disposition de la société SAPHIR de longue date, de sorte qu’elle a pu les exploiter conformément à la destination du bail et, d’autre part, que les bailleurs ne sont pas à l’origine des mesures de confinement, de restriction des déplacements et de distanciation sociale prises par le gouvernement pour lutter contre la propagation de cette épidémie, qui ont réduit son activité économique.

Il en résulte que le preneur, qui a gardé la libre disposition des locaux durant les périodes concernées pouvant notamment y faire réaliser des travaux, ne caractérise pas le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible.

La société SAPHIR ne peut donc leur opposer une exception d’inexécution de ce chef pour justifier du non-paiement des loyers et accessoires qu’elle reconnait ne pas avoir acquittés au cours des années 2020 et 2021.

De plus, il est constant que les mesures prises dans le cadre de la lutte contre la crise sanitaire de Covid 19, ne prévoyaient pas la suspension de l’exigibilité des loyers afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de cette épidémie, de sorte qu’il ne peut être reproché aux bailleurs d’avoir continué d’appeler les loyers et accessoires dus en exécution du bail au cours des années 2020 et 2021. Il appartenait à la société SAPHIR de solliciter et d’obtenir des mesures d’accompagnement pour faire face à ses charges courantes, notamment desdits loyers.

La société SAPHIR, qui a ainsi manqué à son obligation essentielle de régler les indemnités d’occupations dues trimestriellement dans le cadre de son droit au maintien dans les lieux au clauses et conditions du bail expiré sera donc condamnée à payer la somme de 12.894,08 euros au titre de l’arriéré locatif dû au titre des années 2020 et 2021.

Les articles 1244-1 à 1244-3 du code civil, dans leur rédaction applicable, confèrent au juge la faculté d’accorder des délais de paiement dans une limite de deux ans au maximum, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Il a un pouvoir discrétionnaire le dispensant de toute motivation quant à la décision prise de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge. Ces dispositions ont été reprises à l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, la société SAPHIR ne produit aucun élément concernant sa situation financière.

Le tribunal n’est dès lors pas en mesure d’apprécier si sa situation financière nécessite que des délais de paiement lui soient accordés et, dans l’hypothèse où de tels délais lui seraient accordés, si elle serait en capacité d’apurer son arriéré tout en continuant à payer les indemnités d’occupation courantes.

En conséquence, la société SAPHIR sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

VI – Sur la demande de résiliation judiciaire du droit au maintien dans les lieux et ses conséquences

Les bailleurs sollicitent, reconventionnellement, si le droit à indemnité d’éviction était reconnu à la société SAPHIR, la résiliation judiciaire du droit au maintien dans les lieux de la société SAPHIR. Ils fondent leur demande sur le non-respect de la clause du bail relative à l’occupation personnelle des locaux et à l’interdiction de leur sous-location, ayant conduit à la délivrance du commandement visant la clause résolutoire du bail, d’une part, et sur le non-paiement de l’indemnité d’occupation dont la demanderesse est redevable dans le cadre de son maintien dans les lieux, d’autre part. Ils insistent sur le fait que la société SAPHIR n’a réglé aucune somme depuis le 1er janvier 2020 en contrepartie de son occupation des locaux, malgré les réclamations et mises en demeures qui lui ont été adressées, alors qu’elle exploite toujours les lieux.

La société SAPHIR résiste à cette prétention en invoquant le contexte de crise sanitaire, à l’origine de ses difficultés financières. Elle en déduit que les bailleurs font preuve de mauvaise foi. Elle conteste aussi toute sous-location propre à mettre un terme son droit au maintien dans les lieux dans l’attente de l’indemnité d’éviction devant lui revenir.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1184 dudit code, dans sa rédaction applicable, précise que la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement, dans ce cas le contrat n’est point résolu de plein droit, la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Les juges du fonds apprécient souverainement si les manquements sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.

L’article 1315 du même code, dans sa rédaction applicable, précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, ainsi que relevé plus avant, les bailleurs ne caractérisent pas le manquement persistant de la société SAPHIR à son obligation d’occuper personnellement les lieux et à l’interdiction de sous-louer l’appartement du premier étage, ou la réserve qu’ils lui imputent sans présenter le moindre élément de ce chef depuis 2016. Les éléments que la demanderesse verse confirme en outre que le logement de fonction du premier étage est occupé par la gérante et ses enfants.

Ce moyen sera donc rejeté.

Pour autant, il a été retenu plus avant que la société SAPHIR n’a réglé aucune somme en contrepartie de son occupation des locaux au cours des années 2020 et 2021.

Elle a ainsi manqué à son obligation essentielle de régler les loyers et accessoires à l’échéance contractuelle durant deux années, étant précisé qu’elle ne justifie d’aucun versement au titre de cet arriéré au cours de l’année 2022, malgré l’activité pleine et entière de son activité, ce y compris après les arrêts de principe rendus par la Cour de cassation le 30 juin 2022.

Cette carence persistante constitue un manquement grave et persistant aux termes du bail.

Il en résulte qu’elle n’a pas respecté les clauses et conditions de son droit au maintien dans les lieux, tel que prévu à l’article L145-28 du code de commerce dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction.

Dans ce contexte, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du droit au maintien dans les lieux de la société SAPHIR, aux torts exclusifs de celle-ci, entraînant la perte de tout droit à indemnité d’éviction.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de la société SAPHIR, devenue occupant sans droit ni titre, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux loués, dans les conditions précisées au dispositif du présent jugement.

De plus, le maintien de la société SAPHIR dans les lieux causant un préjudice aux bailleurs qui ne peuvent disposer librement de leur bien, ceux-ci sont fondés à obtenir le versement d’une indemnité d’occupation de droit commun qui sera fixée trimestriellement à la somme de 1.611,76 euros, correspondant au montant du loyer d’un montant de 1.228,96 euros augmenté de la provision sur charges d’un montant de 382,80 euros, qu’elle devra leur régler à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Par conséquent, la demande de désignation d’un expert judiciaire pour donner au tribunal sur le montant de l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation, formée par la société SAPHIR est sans objet.

VII- Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société SAPHIR, qui succombe principalement, supportera la charge des dépens. Ceux-ci ne comprendront ni le coût du congé non prévu par l’article 695 du code de procédure civile, ni le coût du commandement visant la clause résolutoire signifié le 16 juin 2027, dont les effets ont été invalidés.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance.

Une somme de 3.000 euros leur sera allouée que la société SAPHIR devra leur régler en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, dispose que hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables, d’office, les conclusions notifiées le 19 juin 2023 par la société SAPHIR et les pièces n°17 à 20 versées à l’appui,

DEBOUTE la société SAPHIR de sa demande d’annulation du refus de renouvellement de son bail signifié le 10 août 2016 portant congé à effet du 31 mars 2017, sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction et de ses effets,

DEBOUTE la société SAPHIR de sa demande tendant à voir reconnaître l’existence d’un nouveau bail commercial à compter du 15 juin 2017, pour une durée de neuf années,

DEBOUTE la société SAPHIR de sa demande d’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 16 juin 2017,

DIT que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 16 juin 2017 ne peut produire effet,

CONDAMNE la société SAPHIR à payer à Mme [D] [N] veuve [F], Mme [V] [F] et M. [H] [F] la somme de 12.894,08 euros au titre de l’arriéré locatif échu au cours des années 2020 et 2021, 4ème trimestre 2021 inclus,

PRONONCE la résiliation judiciaire du droit au maintien dans les lieux de la société SAPHIR, entrainant la perte de tout droit à indemnité d’éviction,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans le délai de huit jours, l’expulsion de la société SAPHIR et de tout occupant de son chef des locaux loués situés au sous-sol, rez-de-chaussée et premier étage de l’immeuble situé 7, rue Sadi Carnot à MONTROUGE (92120), avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,

ORDONNE, en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, aux frais, risques et périls de la société SAPHIR après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par le commissaire de justice chargé de l’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation due trimestriellement par la société SAPHIR à Mme [D] [N] veuve [F], Mme [V] [F] et M. [H] [F] à la somme de 1.611,76 euros à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des locaux par la remise des clés,

CONDAMNE la société SAPHIR au paiement de cette indemnité d’occupation à Mme [D] [N] veuve [F], Mme [V] [F] et M. [H] [F] le dernier jour de chaque trimestre,

CONDAMNE la société SAPHIR à payer à Mme [D] [N] veuve [F], Mme [V] [F] et M. [H] [F] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société SAPHIR aux dépens de l’instance qui ne comprendront ni le coût du congé-refus en date du 10 août 2016, ni le coût du commandement visant la clause résolutoire signifié le 16 juin 2027,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,