TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

13 Mai 2026

N° R.G. : N° RG 23/00585 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YEWF

N° Minute :

AFFAIRE

Société IZAC DISTRIBUTION

C/

S.A. BBI, [H] [I]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Société IZAC DISTRIBUTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparante

DEFENDEURS

S.A. BBI

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1294

Monsieur [H] [I]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Sabine BONNEH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1347

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2025 en audience publique devant :

Anne-Laure FERCHAUD, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 22 octobre 2012, la société BBI a consenti à la société Izac Distribution un bail commercial pour une durée de 9 ans commençant à courir le 20 novembre 2012 portant sur un local au rez-de-chaussée d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 4], afin qu’elle y exploite une activité de vente de literie et équipement de la maison, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 30.000 euros HT en principal outre 120 euros HT de provision mensuelles pour charges.

Un protocole d’accord transactionnel en date du 2 juillet 2021 signé entre les parties prévoit que:

«  IL A ETE PREALABLEMENT EXPOSE CE QUI SUIT

La pandémie du COVID 19 a frappé de plein fouet les entreprises commerciales et par suite du con-finement leur activité n’a pu continuer normalement.

Des aides ont été mises en place par le Gouvernement mais la SARL IZAC DISTRIBUTION n’en a profité d’aucune et devant l’absence quasi-totale de son chiffre d’affaires elle s’est trouvée en retard de paiement de ses loyers depuis un montant de 27.940,18 € au 17/06/2021 selon détail ci-joint.

La société BBI Propriétaire par courrier électronique du 15 juin 2021 a mis en demeure Le Loca-taire de payer sa dette.

Les parties se sont rapprochées afin de trouver un terrain d’entente et lors d’une entrevue ayant eu lieu le 22/06/2021, un accord pu être trouvé entre les parties qui se consentent des concessions réci-proques, afin de se concilier, dès maintenant et de façon irrévocable.

CECI EXPOSÉ, LES PARTIES SONT CONVENUES DE CE QUI SUIT :

1. Le Propriétaire consent au Locataire un abandon de loyer d’un montant de 10.000 € TTC concrétisé par un Avoir.

2. Le Locataire s’engage à verser mensuellement 1.000 € avant le 18 du mois à concurrence de 17.940,18 € au Propriétaire et ce en vue d’apurer sa dette.

3. Si ces conditions de règlement ne sont respectées ainsi que le paiement des loyers courants le Propriétaire renonce à sa mise en demeure.

4. En cas de non-respect d’un seul terme par le Locataire, la déchéance du terme est acquise et le Propriétaire aura liberté d’agir par toute voie de droit et d’action."

Par exploit du 22 novembre 2022, la société BBI a fait délivrer un commandement de payer à l’encontre de la société Izac Distribution pour un solde de loyers et charges impayés de 22.789,35 euros et un solde d’impayés suite au protocole transactionnel de 4.910,18 euros.

Par exploit introductif en date du 21 décembre 2022, la société Izac Distribution a fait assigner la société BBI, au visa des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce et des articles 1104, 1231-5 et 1343-5 du code civil devant le tribunal judiciaire de Nanterre, en opposition à commandement de payer. L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 23/585.

Par assignation en date du 5 mai 2023, la société BBI a fait assigner M. [H] [I] en intervention forcée en sa qualité de caution solidaire de la société Izac Distribution dans le cadre du bail com-mercial signé le 22 octobre 2022. L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 23/04063.

Par ordonnance en date du 2 juin 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des instances enrôlées sous les RG 23/585 et RG 23/04063, l’instance se poursuivant sous le RG 23/585.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 9 novembre 2023 la société Izac Distribution demande au tribunal, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce et de l’article 1104 du code civil, de :

“RECEVOIR la Société IZAC DISTRIBUTION en son opposition au commandement,

Y FAISANT DROIT, vu les dispositions de l’article L 145-41 du Code de Commerce, et de l’article 1104 du Code Civil :

CONSTATER la précipitation avec laquelle la Société BBI a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, alors même qu’une procédure est en cours,

CONSTATER que la Société BBI a mis en œuvre la clause résolutoire avec mauvaise foi,

DEBOUTER la Société BBI de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire,

ACCORDER à la Société IZAC un délai de 36 mois afin de se libérer des causes du commandement litigieux qui seraient éventuellement jugées recevables et bien fondées,

CONSTATER, au regard du faible retard de paiement de la Société IZAC DISTRIBUTION et de l’ancienneté des relations contractuelles, que le montant de la clause pénale constitue une peine manifestement excessive,

REDUIRE le montant de la clause pénale à de plus justes proportions,

CONDAMNER la Société BBI à verser à la Société IZAC la somme de 4000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

LA CONDAMNER aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.”

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2025, la société BBI demande au tribunal, au visa des articles L 145-41 du code de commerce, 1728, 1741, 2288 et 2298 du code civil, de :

“Débouter la Société IZAC DISTRIBUTION de toutes ses demandes,

A titre principal,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, faute de règlement de la totalité des causes du commandement de payer du 22 novembre 2022 dans le mois de sa délivrance,

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour défaut de règlement du loyer, défaut d’exploitation et défaut de garnissement des locaux loués.

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de la Société IZAC DISTRIBUTION et de tous occupants de son chef des lieux loués [Adresse 1] à [Localité 2] rez-de-chaussée gauche, dès signification du jugement à intervenir, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

Statuer ce que de droit concernant le sort des meubles en application des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

Condamner la Société IZAC DISTRIBUTION au paiement de la somme de 1.940,18€ restant due sur la dette objet du protocole et au paiement de la somme de 147.405,72€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation allant de juin 2022 pour un solde à novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 24.729,53€, à compter des conclusions du 22 mars 2023 à hauteur de la somme de 36.661,96€, à compter des conclusions du 20 octobre 2023 à hauteur de la somme de 60.906,05€, à compter des conclusions du 28 mars 2025 à hauteur de la somme de 116.685,72€ et à compter des présentes conclusions pour le surplus ;

Condamner la Société IZAC DISTRIBUTION à payer la somme de 12.181,80€ en application de la clause pénale ;

Condamner Monsieur [H] [I], solidairement avec la Société IZAC DISTRIBUTION, au paiement de la somme de 1.940,18€ restant due sur la dette objet du protocole et au paiement de la somme de 147.405,72€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation allant de juin 2022 pour un solde à novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 mai 2023 à hauteur de la somme de 40.178,96€ et à compter de la notification des présentes conclusions pour le surplus,

Condamner Monsieur [H] [I], solidairement avec la Société IZAC DISTRIBUTION, au paiement de la somme de 8.035,79€ telle que visée dans l’assignation, en application de la clause pénale prévue au bail,

Déclarer le dépôt de garantie acquis à la bailleresse ;

Condamner solidairement la Société IZAC DISTRIBUTION et Monsieur [H] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du loyer, charges et taxes en sus, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire le 22 décembre 2022 à titre principal, subsidiairement à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à complète libération des lieux loués ;

Condamner solidairement la Société IZAC DISTRIBUTION et Monsieur [H] [I] au paiement de la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du CPC ;

Les condamner solidairement aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 novembre 2022.”

L’article 767 du code de procédure civile prévoit que « La remise au greffe de la copie de l’acte de constitution et des conclusions est faite soit dès leur notification avec la justification de leur notification, soit si celle-ci est antérieure à la saisine de la juridiction, avec la remise de la copie de l’assignation. »

Lors de l’audience de plaidoiries, un conseil autre que Maître [M] s’est présenté indiquant intervenir au soutien des intérêts de la société Izac Distribution.

Aucune constitution écrite n’a toutefois été transmise au greffe à l’audience ou par voie électronique. Le présent jugement ne prend donc en compte que la constitution de Maître [M], seul conseil de la société Izac Distribution valablement constitué.

En outre, l’article 765 du code de procédure civile prévoit que « la constitution de l’avocat par le défendeur ou par toute personne qui devient partie en cours d’instance est dénoncée aux autres parties par notification entre avocats. »

M. [H] [I] a été assigné à domicile par acte remis à personne et certains messages transmis par voie électronique indiquent que Maître [M] est le conseil de M. [I].

Pour autant, aux termes des dernières conclusions de Maître [M], ce dernier n’intervient que pour la société Izac Distribution.

Aucune constitution écrite d’avocat pour la défense des intérêts de M. [I] n’étant parvenue au greffe, ce dernier est donc considéré comme défaillant.

Le présent jugement sera par conséquent réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions transmises par les parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 novembre 2023.

L’affaire a été fixée à l’audience du 9 décembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 11 mars 2026, prorogée au 8 avril 2026, puis au 13 mai 2026 en raison d’une surcharge de travail du magistrat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Ainsi, les demandes dont la formulation ne consiste qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles précités, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes suivantes formulées de la sorte par :

— La société Izac Distribution :

CONSTATER la précipitation avec laquelle la Société BBI a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, alors même qu’une procédure est en cours,

CONSTATER que la Société BBI a mis en œuvre la clause résolutoire avec mauvaise foi.

CONSTATER, au regard du faible retard de paiement de la Société IZAC DISTRIBUTION et de l’ancienneté des relations contractuelles, que le montant de la clause pénale constitue une peine manifestement excessive,

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 803 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, la société BBI a transmis par voie électronique le 21 novembre 2025 des conclusions d’actualisation de la dette.

En vertu du principe du contradictoire et de la nécessité d’actualiser les conclusions en demande, il y a lieu d’ordonner d’office la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 10 novembre 2023, admettre les conclusions d’actualisation du syndicat des copropriétaires transmises le 21 novembre 2025 et prononcer la clôture de la procédure au jour des débats soit le 9 décembre 2025.

Sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

Reconventionnellement à l’opposition au commandement de payer formé par la société Izac Distribution, la société BBI fait valoir que la société Izac Distribution n’a pas acquitté les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail qu’elle lui a fait signifier, dans le délai d’un mois de sa délivrance. Elle soutient qu’elle est donc fondée, en application de l’article L145-41 du code de commerce à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, avec les effets qui en découlent tels qu’indiqué au dispositif de ses écritures.

Elle considère que la société Izac Distribution est mal fondée à invoquer sa mauvaise foi et sa précipitation pour faire délivrer le commandement de payer, alors même que par le protocole d’accord en date du 2 juillet 2021, elle lui a accordé 18 mois de délais de paiement et une franchise de 10.000 euros TTC, soit l’équivalent de 3 mois de loyer et charges. Elle fait valoir que non seulement la société Izac Distribution n’a pas strictement respecté l’échéancier convenu, mais qu’elle a aussi laissé s’accumuler une nouvelle dette locative extrêmement élevée.

Elle ajoute que la société Izac Distribution avait déjà un solde débiteur en souffrance avant l’épidémie de covid notamment en novembre 2018, un chèque étant revenu impayé faute de provi-sion ainsi qu’en 2019, année pendant laquelle elle a eu constamment un solde débiteur, et qu’elle n’a jamais repris le règlement régulier des loyers.

Concernant les troubles de jouissance allégués, elle oppose que la société Izac Distribution invoque d’abord un ancien dégât des eaux survenu en 2018, mais que le bailleur a, depuis, totalement refait à neuf la verrière. Elle ajoute qu’il appartenait au preneur de déclarer ce dégât des eaux à son assurance, ce qu’il n’a pas fait et qu’en vertu de l’article 7 du contrat de bail, il a renoncé à tout recours en res-ponsabilité ou réclamation contre le bailleur en cas de dégât causé aux lieux loués et aux objets ou marchandises s’y trouvant, par suite de fuites, d’infiltrations, d’humidité ou autres circonstances, le preneur devant s’assurer contre ces risques sans recours contre le bailleur.

Elle soutient que la société Izac Distribution encombre la cour et que les bacs poubelles communs, peu nombreux et rangés pour partie sous l’escalier, ne sauraient être de nature à gêner le déchargement des marchandises de la preneuse.

Elle oppose que la société Izac Distribution ne démontre pas que les odeurs nauséabondes se dégage-raient des bacs de poubelle communs, alors qu’ils sont vidés à chaque ramassage et régulièrement net-toyés et qu’on ne voit pas en quoi ces poubelles, situées dans la cour, pourraient générer la jouissance des locaux loués.

Elle ajoute que la société Izac Distribution ne saurait se plaindre de ce que le système d’ouverture de la grille donnant accès à la cour serait « très souvent en panne », alors qu’il s’agit d’un système élec-tronique (double système de cellule photoélectrique) en parfait état. Enfin, elle considère qu’elle était évidemment en droit de faire poser un panneau « à louer » au 1er étage de l’immeuble, devant les fenêtres d’un appartement offert à la location, pendant quelques semaines, et que ce panneau ne s’adressait pas aux chalands passant devant la boutique. Elle considère que ce panneau situé au 1er étage ne pouvait entraver l’activité de la société Izac Distribution.

La société Izac Distribution rappelle qu’elle a saisi ce tribunal en contestation du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail que la société BBI lui a fait signifier le 22 novembre 2022, en considérant qu’en délivrant ce commandement de payer, son bailleur fait preuve d’une grande mauvaise foi car il sait parfaitement qu’elle avait commencé à régler les loyers par un virement de 3000 euros en novembre 2022, quelques jours avant la délivrance du commandement.

Elle considère que la responsabilité du bailleur est engagée dans la survenance d’un dégât des eaux puisqu’il n’a changé les plafonds de verre défectueux qu’au bout d’un an de relance de sa part.

Elle soutient qu’elle ne bénéficiait plus d’une jouissance paisible de son local commercial depuis fort longtemps, en témoignent les nombreuses photos des poubelles laissées dans la cour, collées à la porte de local loué et générant de fortes odeurs nauséabondes gênant la clientèle, mais qu’elle s’est malgré tout toujours acquittée des loyers de ce local auprès de son bailleur.

Elle ajoute que l’emplacement de la pancarte « à louer » était volontairement ambigu de sorte que la clientèle pouvait penser que le local commercial qu’elle exploitait était à louer.

Elle soutient qu’au jour du commandement, elle était toujours en exécution d’un protocole d’accord et qu’ainsi avec une grande mauvaise foi, et alors même qu’un protocole est en cours d’exécution, la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire démontre la volonté du bailleur de se débarrasser purement et simplement d’un locataire devenu gênant parce qu’il met à jour ses défaillances fautives.

*

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver con-formément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Il résulte de l’article 1219 du même code qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1220 du même code ajoute qu’une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

L’exception d’inexécution s’analyse ainsi en la faculté pour un débiteur de suspendre l’exécution de son obligation si l’autre partie au contrat n’exécute pas la sienne.

Selon l’article 1719 du code civil le bailleur est, quant à lui obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du même code prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’obligation de délivrance et de jouissance paisible imposée au bailleur et celle de paiement du loyer pesant sur le locataire en vertu de l’article 1728 du code civil étant réciproques, il est admis que le preneur puisse ne pas exécuter son obligation de payer le loyer si le bailleur a manqué à son obligation de délivrance ou à celle d’assurer la jouissance paisible des lieux loués.

Les juges du fond apprécient souverainement le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur qui entend se prévaloir des manquements du bailleur à ses obligations pour suspendre le paiement des loyers.

Par ailleurs, aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il est constant que la clause résolutoire d’un bail soumis au statut des baux commerciaux exige une mise en demeure préalable par acte d’huissier, mentionnant les infractions au bail qui sont reprochées au preneur, le délai dont il dispose pour y remédier (qui ne peut être inférieur à un mois) et le risque de résiliation en cas de non-respect. Le juge, saisi d’une demande de résiliation dans ce cadre, se borne alors à constater, lorsque les conditions en sont remplies, que la clause résolutoire est acquise, sans pouvoir apprécier la gravité du manquement. La résiliation prend effet à la date d’expiration du délai du commandement.

La sanction consistant en l’acquisition de la clause résolutoire étant automatique à l’expiration du délai d’un mois, le juge doit s’assurer que le commandement informe clairement le locataire du manquement qui lui est reproché et que ce manquement est en relation avec une stipulation expresse de bail sanctionnée par la clause. Le commandement doit donc être rédigé de façon claire et informer le locataire sans ambiguïté du risque encouru, étant rappelé que si le commandement porte sur une somme supérieure à ce qui est réellement dû, il n’en doit pas moins être validé mais à hauteur de la dette justifiée.

De plus, le juge est tenu de rechercher, quand cela lui est demandé, si la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi. La preuve de cette mauvaise foi incombe au preneur qui l’invoque. La déloyauté ainsi alléguée s’apprécie au jour où le commandement a été délivré et l’appréciation de la mauvaise foi par le juge est souveraine.

En l’espèce, le commandement contesté a été signifié le 22 novembre 2022 pour obtenir, dans le délai d’un mois de sa délivrance, le paiement de la somme de 27.981,42 euros correspondant aux loyers et charges impayés à hauteur de 22.789,35 euros et au solde du protocole transactionnel à hauteur de 4.940,18 euros.

Pour voir priver d’effet ledit commandement, la société Izac Distribution soutient, de première part, qu’elle est fondée à invoquer le manquement de la bailleresse à ses obligations de délivrance et d’entretien aboutissant à une créance de dommages et intérêts en son encontre. Selon elle, le com-mandement lui aurait été délivré de mauvaise foi.

Outre qu’à réception des avis d’échéance portant sur le paiement des sommes visées au commande-ment, la demanderesse n’a jamais excipé d’une exception d’inexécution, il résulte de ce qui précède qu’aucun manquement de la société BBI à son obligation de délivrance n’a été retenu et qu’aucune somme n’a été mise à sa charge au titre d’un défaut d’entretien.

Le bail précité prévoit à son article 15 « clause résolutoire – sanctions » :

«  15.1 Il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit et en conformité des dispositions légales même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration des délais ci-dessus.

Compétence est en tant que de besoin attribuée au magistrat des référés pour constater le manque-ment, le jeu de la présente clause et prescrire l’expulsion du preneur. Dans ce cas, le dépôt de garan-tie ou une somme équivalente sera acquis au bailleur à titre d’indemnité de résiliation et sans préju-dice de tous autres droits.

15.2 En cas d’inobservation par le locataire des obligations à sa charge, le bailleur aura d’autre part la faculté quinze jours après une simple lettre recommandée restée sans effet de faire exécuter l’obligation méconnue par toute entreprise de son choix aux frais, risques et périls du preneur ; les frais de cette intervention s’ajouteront de plein droit au prochain terme suivant.

15.3 À défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail, huit jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, les sommes dues seront automatiquement majorées de 20 % à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, indé-pendamment des intérêts de retard d’ores et déjà fixés à un taux égal au taux d’escompte fixé par la Banque de France majorée de 6 points.

15.4 En cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant total des loyers payables d’avance, même si une partie n’en a pas été versée, restera acquis au bailleur à titre d’indemnité forfaitaire et irréductible du seul préjudice dus ou dommages et intérêts en réparation du dommage résultant des agissements du preneur ayant ou non provoqué cette résiliation.

15.5 L’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire sera établie forfaitairement sur la base du double du loyer an-nuel de location."

Il résulte de ce qui précède que la société Izac Distribution a manqué à son obligation essentielle de régler les loyers et accessoires à l’échéance contractuelle.

La société Izac Distribution justifie s’être acquittée de la somme de 2.000 euros le 29 novembre 2022 soit dans le délai d’un mois visé au commandement. Cependant, ce versement était insuffisant pour couvrir la somme totale de 27.981,42 euros (incluant les intérêts et frais d’acte). Il y a donc lieu de constater que la clause résolutoire est acquise à compter du 22 décembre 2022 à minuit et que le bail est résilié à compter de cette date.

En raison du constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande de la société BBI en prononcé de la résiliation judiciaire est sans objet.

Il y a également lieu d’ordonner à la société Izac Distribution et à tous occupants de son chef, de libérer les lieux loués et, à défaut de départ volontaire passé le délai d’un mois à compter de la signi-fication du présent jugement, de dire qu’il pourra être procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique dans les conditions fixées au dispositif ci-après.

En outre, l’occupation des lieux par la société Izac Distribution devenue occupant sans droit ni titre, causant nécessairement un préjudice à la société BBI, elle sera condamnée à verser une indemnité d’occupation à compter du 23 décembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clefs.

Cette indemnité d’occupation, fondée sur l’article 1382 ancien devenu 1240 du code civil qui dis-pose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, tend à réparer le préjudice subi par les bailleurs, qui sont privés de la libre disposition de leur bien. Elle sera fixée, ainsi que le demande la bailleresse, dans les termes du bail, au double du loyer annuel de location, charges et taxes en sus.

Sur la condamnation de la société Izac Distribution au paiement d’arriérés de loyers et charges

La société BBI sollicite que la société Izac Distribution soit condamnée à lui régler la somme de 1.940,18 euros restant due sur la dette objet du protocole et au paiement de la somme de 147.405,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation allant de juin 2022 pour un solde à novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 24.729,53 euros, à compter des conclusions du 22 mars 2023 à hauteur de la somme de 36.661,96 euros, à compter des conclusions du 20 octobre 2023 à hauteur de la somme de 60.906,05 euros, à compter des conclusions du 28 mars 2025 à hauteur de la somme de 116.685,72 euros et à compter des présentes conclusions pour le surplus. Elle fonde sa demande sur les termes du bail et du protocole transactionnel précité.

La société Izac Distribution résiste à ces demandes en faisant valoir qu’elle a réglé dernièrement plusieurs échéances du protocole transactionnel : à savoir 3.451 euros le 14 septembre 2022, 1.000 euros en octobre 2022 et 3.000 euros en novembre 2022. Elle soutient que ces trois règlements n’ont pas été comptabilisés en déduction de la dette locative du commandement litigieux.

Elle considère que la précipitation de la bailleresse dans la mise en œuvre de la procédure démontre sa mauvaise foi évidente.

Elle affirme avoir toujours fait en sorte d’honorer le paiement de son loyer comme le démontre encore le dernier versement du mois de novembre 2022.

*

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En application de l’article 1728 2° du même code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1353 du même code précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Pour justifier du quantum de sa créance d’arriéré locatif, la société BBI produit, essentiellement le bail signé le 19 janvier 2017 et un extrait du compte de la société Izac Distribution arrêté au 9 février 2023.

En l’espèce, conformément au décompte produit par la société BBI et à l’état préparatoire au grand livre général de la société Izac Distribution en date du 7 février 2023, cette dernière a effectué un versement de 1.451,87 le 14 septembre 2022 (et non 3.451 euros comme elle le soutient dans ses écritures).

Le décompte fourni par la société BBI mentionne bien le règlement de la somme de 1.451,87 euros en date du 14 septembre 2022 au titre des arriérés de loyers. Dès lors, la société BBI justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre de la société Izac Distribution d’un montant de 147.405,72 euros, correspondant à l’arriéré locatif arrêté à novembre 2025 inclus.

Concernant l’arriéré relatif au protocole transactionnel, la société Izac Distribution démontre avoir effectué deux virements de 2.000 euros le 30 septembre 2022 et 1.000 euros le 26 octobre 2022. L’état des règlements du protocole en date du 20 mars 2023 fourni par la société BBI mentionne que la société Izac Distribution a également effectué deux autres versements : 1.000 euros le 21 novembre 2022 et 2.000 euros le 29 novembre 2022. Ces deux prélèvements n’étaient effectivement pas comptabilisés lors de la délivrance du commandement de payer du 22 novembre 2022 du fait que le premier virement ait été effectué la veille du commandement et le second postérieurement à la délivrance. Dès lors, la société BBI justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre de la société Izac Distribution d’un montant de 1.940,18 euros, correspondant à l’arriéré au titre du protocole transactionnel du 2 juillet 2021.

Par conséquent, la société Izac Distribution est condamnée à payer à la société BBI la somme de 147.405,72 euros, correspondant à l’arriéré locatif arrêté à novembre 2025 inclus et la somme de 1.940,18 euros au titre du protocole transactionnel du 2 juillet 2021.

La société BBI sollicite que les sommes soient majorées des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 24.729,53 euros, à compter des conclusions du 22 mars 2023 à hauteur de la somme de 36.661,96 euros, à compter des conclusions du 20 octobre 2023 à hauteur de la somme de 60.906,05 euros, à compter des conclusions du 28 mars 2025 à hauteur de la somme de 116.685,72 euros et à compter des présentes conclusions pour le surplus.

Elle sollicite également que la somme de 147.405,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation soit majorée avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 mai 2023 à hauteur de la somme de 40.178,96 euros et à compter de la notification des présentes conclusions pour le surplus.

Or, en l’espèce, la société Izac Distribution justifie d’un règlement de 5.000 euros le 17 juillet 2024. Dès lors les intérêts légaux courront à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement

La société Izac Distribution sollicite un délai de 36 mois afin de se libérer de sa dette locative. Elle fait valoir qu’un protocole a été signé par les parties pour étaler la dette locative sur 18 mois, qu’elle a réglé dernièrement plusieurs échéances de ce protocole : 3.451 euros le 14 septembre 2022, 1.000 euros en octobre 2022 et 3.000 euros en novembre 2022 sans qu’ils n’aient pas été comptabilisés en déduction de la dette locative du commandement litigieux.

Elle considère que la précipitation dont le bailleur a fait preuve dans la mise en œuvre de la procédure démontre sa mauvaise foi évidente.

Elle souligne qu’elle éprouve depuis quelques mois des difficultés de paiement et a toujours fait en sorte d’honorer le paiement de son loyer comme le démontre encore le dernier versement du mois de novembre 2022 et que la teneur de ses correspondances démontre que le comportement de cette dernière est en réalité une mesure de rétorsion à son encontre.

Elle sollicite par conséquent la suspension des effets de la clause résolutoire.

La société BBI oppose que la société Izac Distribution ne justifie pas de cette demande et ne fait que laisser augmenter la dette en cessant totalement de régler les loyers courants depuis septembre 2022 sauf un règlement de 5.000 euros au total le 17 juillet 2024.

Elle ajoute qu’elle s’interroge sur les raisons pour lesquelles la société Izac Distribution ne restitue pas les locaux loués puisqu’elle ne les exploite plus du tout et que par procès-verbal du 13 octobre 2023, le commissaire de justice a constaté que la boîte aux lettres était pleine, la porte et la vitrine couvertes de poussière, l’intérieur du local en désordre et que la ligne téléphonique affichée sur la vitrine n’était plus attribuée.

*

Le 1er alinéa de l’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société Izac Distribution ne fournit aucune pièce relative à sa situation financière.

Sa demande de délai de paiement sera donc rejetée.

Sur la clause pénale

La société BBI sollicite l’application de la clause pénale prévue à l’article 15-3 du contrat de bail, qui consiste en un paiement par la preneuse d’une majoration de 20% des sommes dues, soit 12.181,80 euros ainsi qu’une condamnation solidaire de la preneuse et de M. [T] [I] au paiement de la somme de 8.035,79 euros en vertu de cette même clause.

La société Izac Distribution demande que la clause pénale de 10 % que le bailleur a entendu mettre en œuvre avec précipitation soit réduite à sa plus simple expression, au regard notamment de ses perspectives de paiement et de l’absence de préjudice en découlant pour la société BBI.

Elle ajoute qu’au regard du très faible retard de paiement au jour où le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré, il apparaît que l’indemnité forfaitaire de 10 % sur les sommes exigibles, dont la nature de clause pénale n’est pas contestée, constitue une peine manifes-tement excessive que la concluant ne saurait supporter.

Aux termes du dispositif de ses conclusions, elle sollicite que la clause pénale de 10 % soit réduite à de plus justes proportions.

*

Selon l’article 1134 devenu 1103 du code civil, le contrat fait la loi entre les parties. En vertu de l’article 1152 du code civil, devenu 1231-5, le juge peut réduire d’office une clause pénale si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, le bail précité prévoit à son article 15 « clause résolutoire – sanctions » :

«  15.3 À défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail, huit jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, les sommes dues seront automatiquement majorées de 20 % à titre d’indemnité forfaitaire de frais con-tentieux, indépendamment des intérêts de retard d’ores et déjà fixés à un taux égal au taux d’escompte fixé par la Banque de France majorée de 6 points.

15.4 En cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant total des loyers payables d’avance, même si une partie n’en a pas été versée, restera acquis au bailleur à titre d’indemnité forfaitaire et irréductible du seul préjudice dus ou dommages et intérêts en réparation du dommage résultant des agissements du preneur ayant ou non provoqué cette résiliation."

Par acte d’huissier en date du 22 novembre 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer des loyers et charges impayés.

Il convient par conséquent de condamner la société Izac Distribution à hauteur de la somme de 12.181,80 euros au titre de la clause pénale et de condamner solidairement la société Izac distribution et M. [H] [I] à la somme de 8.035,79 euros au titre de cette même clause.

Sur la demande du dépôt de garantie

La société BBI demande à pouvoir conserver le dépôt de garantie consécutivement à la résolution de plein droit du bail. Elle fonde sa demande sur les termes du bail.

La société Izac Distribution n’a pas conclu sur ce point.

*

Le bail précité prévoit à son article 13 concernant le dépôt de garantie :

«  13.1. Pour garantir l’exécution du présent bail, le preneur remet ce jour au bailleur un chèque d’un montant de Cinq Mille Euros (5.000 €) correspondant à deux mois de loyer hors charges et hors taxes, à titre de dépôt de garantie.

Cette somme restera entre les mains du bailleur jusqu’à l’expiration du bail et jusqu’au règlement de toutes sommes pouvant être dues à titre des loyers, charges, impôts remboursables, réparations ou tous autres titres.

13.2. Elle ne sera productive d’aucun intérêt.

13.3. Ce dépôt de garantie sera réajusté le 20 Novembre de chaque année en plus ou en moins en fonction de l’évolution du loyer, pour être toujours égal à deux mois de loyer hors charges (deux mois).

13.4. Dans le cas de résiliation du bail pour inexécution de ces conditions ou pour une cause quel-conque imputable au preneur, ce versement de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres. "

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail prévoit que la bailleresse peut conserver le dépôt de garantie à titre de premiers dommages et intérêts en cas de résolution du bail.

Les termes clairs et précis du bail constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.

Par conséquent, la société BBI sera autorisée à conserver le dépôt de garantie en sa possession.

Sur la caution solidaire de M. [H] [I]

La société BBI sollicite que la société Izac Distribution soit condamnée solidairement avec M. [H] [I] au paiement de :

— la somme de 1.940,18 euros restant due sur la dette objet du protocole,

— la somme de 147.405,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation allant de juin 2022 pour un solde à novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 mai 2023 à hauteur de la somme de 40.178,96 euros et à compter de la notification des présentes conclusions pour le surplus,

— la somme de 8.035,79 euros en application de la clause pénale prévue au bail,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du loyer, charges et taxes en sus, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire le 22 décembre 2022 à titre principal, subsidiairement à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à complète libération des lieux loués;

— la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— aux dépens.

La société Izac Distribution ne conclut pas sur ce point.

*

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et elle ne se présume pas.

Aux termes de l’article 16 du bail précité, M. [H] [I] est désigné en tant que caution de la société Izac Distribution comme suit :

«  Déclare se porter caution solidaire avec renonciation aux bénéfices de division et de discussion, du règlement de toutes les sommes que pourrait devoir LA SARL IZAC DISTRIBUTION à la SA BBI en vertu du bail que ce dernier vient de consentir pendant toute la durée du bail et de ses renouvelle-ments.

Etant précisé qu’en cas de cession de bail l’engagement de Monsieur [H] [I] cessera.

Le présent engagement garantit le paiement :

«  des loyers et des charges que pourrait devoir le locataire,

«  des impôts lui incombant,

«  des dettes accessoires suivantes : dommages intérêts, indemnité due à titre de clause pénale, etc.

«  des indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail.

Ce même engagement garantit également la bonne exécution des réparations mises à la charge du locataire.

Lors du renouvellement, la caution de Monsieur [H] [I] devra être confirmée.

En cas de décès de la caution, il y aura solidarité et indivisibilité entre ses héritiers ou représentant dans la mesure où ils seront tenus de la dette. "

Dans la mesure où le bail prévoit spécifiquement que M. [I] sera la caution personnelle de la preneuse pour des arriérés locatifs, l’indemnité due à titre de clause pénale et l’indemnité d’occupation, il sera condamné solidairement avec la société Izac Distribution à toutes les condamnation afférentes mises à sa charge.

En revanche, M. [I] sera condamné in solidum pour les condamnations aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires

La société Izac Distribution et M. [I] qui succombent, seront condamnés in solidum à supporter la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Bien qu’il soit sollicité que les dépens comprennent le coût du commandement de payer du 22 novembre 2022, ce coût relève de l’article 700 du code de procédure civile et sera analysé ci-après sur ce fondement.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société BBI supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il convient par conséquent de lui allouer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que la société Izac Distribution et M. [I] seront condamnés in solidum à lui verser, intégrant le coût du commandement de payer du 22 novembre 2022.

Le sens de la décision conduit à débouter la société Izac Distribution de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe

REVOQUE l’ordonnance de clôture en date du 10 novembre 2023,

ADMET les conclusions d’actualisation du syndicat des copropriétaires transmises par voie électronique le 21 novembre 2025 ;

PRONONCE la clôture de la procédure au jour des débats soit le 9 décembre 2025 ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail signé le 22 octobre 2012 entre la société BBI et la société Izac Distribution portant sur un local sis [Adresse 1] à [Localité 4], à effet du 22 décembre 2022 à minuit, consécutivement à la délivrance du commandement de payer signifié le 22 novembre 2022,

ORDONNE en conséquence à la société Izac Distribution, et tous occupants de son chef, de libérer les locaux susvisés,

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans un délai de trente jours à compter de la signification de la présente décision, la société Izac Distribution et tous occupants de son chef, pourront être expulsés à la requête de la société BBI, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

ORDONNE, en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de la société Izac Distribution après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par le commissaire de justice chargé de l’exécution, selon les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’expulsion,

CONDAMNE solidairement la société Izac Distribution et M. [T] [I] à payer à la société BBI une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel, charges et taxes en sus, ce à compter du 23 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.

DEBOUTE la société Izac Distribution de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE la société Izac Distribution à verser à la société Izac Distribution la somme de 12.181,80 euros au titre de la clause pénale prévue au bail,

AUTORISE la société BBI à conserver le dépôt de garantie,

CONDAMNE solidairement la société Izac Distribution et M. [T] [I] à payer à la société BBI:

la somme de 1.940,18 euros au titre de la dette restant due conformément au protocole du 2 juillet 2021,

la somme de 147.405,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation allant de juin 2022 pour un solde à novembre 2025 inclus au titre de l’arriéré locatif allant de juin 2022 pour un solde à novembre 2025 inclus, étant précisé qu’à compter du 22 novembre 2022 ce sont des indemnités d’occupation qui sont dues, majorés des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— la somme de 8.035,79 euros en application de la clause pénale prévue au bail,

CONDAMNE in solidum la société Izac Distribution et M. [T] [I] aux dépens de l’instance;

CONDAMNE in solidum la société Izac Distribution et M. [T] [I] à payer à la société BBI la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, intégrant le coût du commandement de payer du 22 novembre 2022,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Président et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,