TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e MAZO (L0129)

M^e COHEN (E0051)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 21/13992

N° Portalis 352J-W-B7F-CVPXM

N° MINUTE : 1

Assignation du :

09 Novembre 2021

JUGEMENT

rendu le 22 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. BELBAO (RCS de [Localité 15] 882 664 089)

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par Maître Matthieu MAZO de la S.E.L.A.R.L. EPIGRAPHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0129

DÉFENDERESSE

S.C.I. PARDES PATRIMOINE (RCS de [Localité 15] 447 748 286)

[Adresse 7]

[Localité 12]

représentée par Maître Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0051

Décision du 22 Octobre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/13992 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVPXM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 26 Mars 2025 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025 puis prorogé successivement au 08 Octobre et au 22 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 16 avril 2021, la S.A.S. BELBAO a, par l’intermédiaire de la S.A.S. ADVISORIMMO, agence immobilière exerçant sous le nom commercial « GROUPE ADVISOR », adressé à la S.C.I. PARDES PATRIMOINE une offre de prise à bail commercial portant sur des locaux d’une superficie totale de 156 m², correspondant à une surface de 71 m² en rez-de-chaussée, de 72 m² en sous-sol et de 13 m² de réserves, situés au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] [Localité 15] [Adresse 8] afin d’y exercer une activité de restauration rapide sans extraction.

Par acte sous signature privée en date du 3 mai 2021, la S.C.I. PARDES PATRIMOINE a donné à bail commercial à la S.A.S. BELBAO des locaux composés d’une entrée, d’une salle de café, de deux salles de restaurant, d’une cuisine et de sanitaires au rez-de-chaussée, de quatre caves n°10, n°11, n°12 et n°14 au premier sous-sol, et d’une cave n°13 au deuxième sous-sol, constituant respectivement les lots n°17, n°10, n°11, n°12, n°14 et n°13 du bâtiment A de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 15] 1er cadastré section AY numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 3] pour une durée de douze années à effet au 3 mai 2021 afin qu’y soit exercée une activité de restauration sur place et à emporter, sans cuisson nécessitant une extraction et dans le strict respect de la réglementation en vigueur, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 72.000 euros hors taxes et hors charges et d’une provision annuelle sur charges locatives d’un montant de 3.100 euros payables trimestriellement à terme à échoir, avec octroi d’une franchise totale de loyer pour la période comprise entre le 3 mai et le 2 septembre 2021, ainsi que d’une franchise d’un montant annuel de 12.000 euros pour la période comprise entre le 3 septembre 2021 et le 2 mai 2022, et d’un montant annuel de 6.000 euros pour la période comprise entre le 3 mai 2022 et le 2 mai 2023.

Par lettres recommandées en date du 6 juillet 2021 réceptionnées le lendemain, la S.A.S. BELBAO a transmis à la S.C.I. PARDES PATRIMOINE un plan et un descriptif des travaux qu’elle envisageait de faire réaliser dans les locaux, sollicitant son agrément.

Par lettre recommandée en date du 30 juillet 2021, la S.C.I. PARDES PATRIMOINE a répondu que ce projet de travaux ne pouvait être accepté en l’état, ceux-ci portant notamment sur des lots situés au premier sous-sol ne lui appartenant pas.

Lui reprochant un manquement à son obligation de délivrance en l’absence de mise à disposition des lots n°12 et n°14 dont elle n’était pas propriétaire, la S.A.S. BELBAO a, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 30 août 2021 réceptionnée le lendemain, mis en demeure la S.C.I. PARDES PATRIMOINE de lui communiquer sous huitaine, d’une part un avenant au contrat de bail commercial tenant compte de la situation réelle des locaux et comportant une réduction de loyer, et d’autre part une proposition d’indemnisation de ses préjudices portant notamment sur sa perte d’exploitation liée au retard pris dans l’ouverture du restaurant ainsi que sur les tracas et la désorganisation engendrés.

En l’absence de réponse, la S.A.S. BELBAO a, par exploit d’huissier en date du 28 septembre 2021, fait assigner la S.C.I. PARDES PATRIMOINE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions des articles 1103, 1219, 1221 et 1719 du code civil, des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution, en injonction sous astreinte, de lui délivrer un local conforme à la désignation contractuelle à titre principal, ou de lui remettre un avenant tenant compte de la situation réelle des locaux avec réduction de loyer à titre subsidiaire, ainsi qu’en autorisation de consigner le montant de ses loyers sur un compte séquestre en tout état de cause.

Par exploit d’huissier en date du 9 novembre 2021, la S.A.S. BELBAO a fait assigner au fond la S.C.I. PARDES PATRIMOINE devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1719 du code civil, en indemnisation de ses préjudices et en dispense du paiement de ses loyers.

Tel est l’objet de la présente instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 21/13992.

Par ordonnance contradictoire en date du 17 novembre 2021, le juge des référés a ordonné une médiation judiciaire d’une durée initiale de trois mois confiée à Madame [D] [L].

Lui faisant grief de ne pas s’être acquittée du montant de ses loyers, charges et taxes locatives des deuxième, troisième et quatrième trimestres de l’année 2021, la S.C.I. PARDES PATRIMOINE a, par acte d’huissier en date du 22 novembre 2021, fait signifier à la S.A.S. BELBAO un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 28.666,90 euros, outre le coût de l’acte d’un montant de 235,08 euros.

Par acte sous signature privée en date du 18 janvier 2022, les parties ont conclu un protocole d’accord aux termes duquel : le contrat de bail commercial a été résilié amiablement à cette date ; la S.A.S. BELBAO s’est engagée à se désister de l’instance et de l’action engagées à l’encontre de la S.C.I. PARDES PATRIMOINE devant le juge des référés ; la S.C.I. PARDES PATRIMOINE a été autorisée à conserver la somme de 36.000 correspondant au dépôt de garantie et à la garantie de solvabilité stipulés au bail d’un montant de 18.000 euros chacun pendant la durée de la présente et jusqu’à ce qu’une décision de justice exécutoire la contraigne à restituer cette somme ; et la S.C.I. PARDES PATRIMOINE s’est engagée à renoncer à la perception des loyers hors charges et hors taxes dus depuis le 2 septembre 2021 ainsi qu’à se prévaloir du commandement de payer signifié par acte d’huissier en date du 22 novembre 2021.

Décision du 22 Octobre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/13992 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVPXM

La S.A.S. BELBAO a procédé à la libération des locaux et à la restitution des clefs suivant procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie contradictoire dressé par acte d’huissier de justice en date du 18 janvier 2022.

Par ordonnance contradictoire en date du 9 février 2022, le juge des référés a déclaré parfait le désistement d’instance et d’action de la S.A.S. BELBAO.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 21 mars 2023, la S.A.S. BELBAO demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1719 du code civil, et de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en son action et ses demandes ;

– en conséquence, condamner la S.C.I. PARDES PATRIMOINE à lui payer la somme globale de 358.923,10 euros, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts, se décomposant comme suit :

• la somme de 227.250,96 euros en réparation du manque à gagner causé sur la période comprise entre le 1er octobre 2021 et le 30 septembre 2022 par le manquement de la S.C.I. PARDES PATRIMOINE à son obligation de délivrance, sauf à parfaire ;

• la somme de 18.785,07 euros H.T. en remboursement de ses charges d’exploitation exposées en pure perte depuis le 1er octobre 2021, sauf à parfaire ;

• la somme de 32.887,07 euros en remboursement de la valeur du don de ses emballages devenus inutilisables auprès de trois associations caritatives, sauf à parfaire ;

• la somme de 80.000 euros en réparation de son préjudice moral et de son préjudice de désorganisation, sauf à parfaire ;

– dire et juger que l’ensemble des sommes susvisées sera augmenté des intérêts au taux légal à compter du 30 août 2021, date de la lettre de mise en demeure ;

– condamner la S.C.I. PARDES PATRIMOINE à lui payer la somme de 18.000 euros en restitution du dépôt de garantie et la somme de 18.000 euros en restitution de la garantie de solvabilité versées lors de la signature du contrat de bail commercial aujourd’hui résilié, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

– se réserver le pouvoir de liquidation de l’astreinte ;

– débouter la S.C.I. PARDES PATRIMOINE de l’ensemble de ses demandes ;

– condamner la S.C.I. PARDES PATRIMOINE à lui payer la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.C.I. PARDES PATRIMOINE aux dépens, avec distraction au profit de Maître Matthieu MAZO de la S.E.L.A.R.L. ÉPIGRAPHE AVOCATS ;

– rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.S. BELBAO fait valoir que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance en ne mettant pas à sa disposition les deux lots de copropriété n°12 et n°14 dont celle-ci n’est d’ailleurs pas propriétaire, engageant ainsi sa responsabilité contractuelle.

Elle indique avoir subi, dès lors qu’elle n’a jamais pu ouvrir son restaurant : un manque à gagner d’un montant de 227.250,96 euros correspondant au résultat net qu’elle envisageait de réaliser au titre de sa première année d’exercice ; des pertes d’exploitation d’un montant de 18.785,07 euros H.T. correspondant aux frais de téléphonie et d’Internet, d’assurance des locaux, de stockage et de logistique de ses emballages, de comptabilité, d’équipements informatiques, et d’acquisition de mobiliers qu’elle a engagés en pure perte ; des pertes d’emballages personnalisés d’un montant de 32.887,07 euros, lesquels n’ont jamais pu être utilisés et ont dû faire l’objet de dons au profit d’associations caritatives ; ainsi qu’un important préjudice moral et de désorganisation ; ce qui justifie l’allocation de dommages et intérêts à son profit. Elle ajoute que la défenderesse est tenue de lui restituer le montant du dépôt de garantie et de la garantie de solvabilité versés lors de la conclusion du contrat de bail commercial, les locaux ayant été libérés.

Elle s’oppose à la demande reconventionnelle formée par la propriétaire, soulignant que les montants réclamés ne sont nullement justifiés.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 19 décembre 2022, la S.C.I. PARDES PATRIMOINE sollicite du tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1719 et 1728 du code civil, de :

– constater qu’elle a donné à bail à la S.A.S. BELBAO les lots n°10, n°11, n°12, n°13, n°14 et n°17 désignés dans le contrat de bail commercial, et qu’elle a respecté son obligation de délivrance ;

– débouter la S.A.S. BELBAO de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 358.923,10 euros qui n’est justifiée ni en son principe, ni en son quantum ;

– débouter la S.A.S. BELBAO de l’intégralité de ses demandes ;

– à titre reconventionnel, condamner la S.A.S. BELBAO à lui payer la somme de 36.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier et commercial ;

– en conséquence, dire et juger que la somme de 18.000 euros versée au titre du dépôt de garantie et la somme de 18.000 euros versée au titre de la garantie de solvabilité lui resteront acquises à titre de dommages et intérêts ;

– condamner la S.A.S. BELBAO à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. BELBAO aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.C.I. PARDES PATRIMOINE expose avoir rempli son obligation de délivrance dans la mesure où elle est bien propriétaire des six lots de copropriété donnés à bail, lesquels ont tous été mis à la disposition de la locataire, celle-ci revendiquant en réalité des lots appartenant à des tiers et ne faisant pas partie de l’assiette du bail, ce qui justifie le rejet de l’intégralité des prétentions adverses.

À titre reconventionnel, elle indique avoir subi un préjudice financier et commercial d’une part, dès lors qu’elle a été privée de la perception de tout loyer, qu’elle a dû régler en lieu et place de la locataire les impôts, taxes et redevances mis à la charge de celle-ci, qu’elle a seule pris en charge le coût des états des lieux d’entrée et de sortie, que les locaux sont restés vacants jusqu’au mois de mai 2022, et qu’elle a dû assumer le coût des charges de copropriété et le remboursement des échéances de son crédit immobilier sans percevoir aucun revenu locatif, ainsi qu’un préjudice moral et d’image d’autre part, lesquels peuvent être évalués à la somme globale de 36.000 euros, ce qui justifie qu’elle soit autorisée à conserver le montant du dépôt de garantie et de la garantie de solvabilité versés lors de la conclusion du bail à titre de dommages et intérêts.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 17 octobre 2023.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 26 mars 2025, et la décision a été mise en délibéré au 25 juin 2025, puis prorogée successivement au 8 octobre et au 22 octobre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en responsabilité contractuelle exercée par la locataire sur le fondement du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, en application des dispositions de l’article 1709 du même code, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1719 dudit code, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1°) de délivrer au preneur la chose louée.

Selon les dispositions des premier et sixième alinéas de l’article 1217 de ce code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : demander réparation des conséquences de l’inexécution.

D’après les dispositions de l’article 1231-1 du code susvisé, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1231-2 du code susmentionné, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

En l’espèce, le contrat de bail commercial conclu entre la S.C.I. PARDES PATRIMOINE et la S.A.S. BELBAO par acte sous signature privée en date du 3 mai 2021 stipule que : « La Société PARDES PATRIMOINE donne à bail, à la Société BELBAO conformément aux dispositions des articles L. 145-1 à L. 145-60, D. 145-12 à D. 145-19 et R. 145-1 à R. 145-37 du Code de commerce, ainsi que sous les charges et conditions ordinaires de droit et sous celles qui suivent, que le Preneur s’engage à observer, les locaux dont la désignation suit : Article 1 DÉSIGNATION : A – Dans un ensemble immobilier situé à [Localité 19][Adresse 11]. Un ensemble immobilier sis à [Localité 17] [Adresse 1], composé de quatre corps de bâtiment, dénommés : – Bâtiment A donnant sur la [Adresse 21] et la [Adresse 20], élevé sur deux sous-sols, d’un rez-de-chaussée et de cinq étages. […] C – Désignation des lots telle qu’elle résulte du Règlement de Copropriété : Lot numéro Dix (10) : dans le bâtiment A, au premier sous-sol, escalier A, une cave portant le numéro 10 du plan des caves. Ce lot communique par un escalier intérieur avec le lot 17. Et les trente-trois / dix mille vingt-sixièmes (33/10026èmes) des parties communes générales. Lot numéro Onze (11) : Dans le bâtiment A, au premier sous-sol, escalier A, une cave portant le numéro 11 du plan des caves (teinte bleue au plan). Et les onze / dix mille vingt-sixièmes (11/10026èmes) des parties communes générales. Lot numéro Douze (12) : Dans le bâtiment A, au premier sous-sol, escalier A, une cave portant le numéro 12 du plan des caves (teinte rose au plan). Et les onze / dix mille vingt-sixièmes (11/10026èmes) des parties communes générales. Lot numéro Treize (13) : Dans le bâtiment A, au deuxième sous-sol, escalier A, une cave portant le numéro 13 du plan des caves (teinte bleue au plan). Et les seize / dix mille vingt-sixièmes (16/10026èmes) des parties communes générales. Lot numéro Quatorze (14) : Dans le bâtiment A, au premier sous-sol, escalier A, une cave portant le numéro 14 du plan des caves (teinte verte au plan). Et les vingt / dix mille vingt-sixièmes (20/10026èmes) des parties communes générales. Lot numéro Dix-sept (17) : Dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, un local comprenant : – une entrée, une salle de café, deux salles de restaurant, une cuisine, un water-closet. Ce lot communique par deux escaliers intérieurs avec les lots 10 et 14. En conséquence, il ne pourra être vendu séparément des lots 10 et 14. Et les quatre cent quatre-vingt-douze / dix mille vingt-sixièmes (492/10026èmes) des parties communes générales. […] Ainsi que lesdits locaux existent, se poursuivent et comportent, sans aucune exception ni réserve, et sans qu’il soit besoin d’en faire une plus ample désignation, le Preneur déclarant les connaître pour les avoir vus et visités en vue des présentes et déclarant en outre les trouver conformes à l’exercice de son activité telle que prévue à l’article 4 ci-après, et tels qu’ils résultent enfin des plans ci-après annexés. (Annexe 3) » (pièces n°4-1 en demande et n°1 en défense, pages 3, 4 et 5).

Or, il ressort de la clause intitulée « IDENTIFICATION DU BIEN » insérée au contrat de vente conclu par acte notarié en date du 14 août 2018 entre la S.A.R.L. SAINT HONORÉ-TUILERIES en qualité de venderesse, et la S.C.I. PARDES PATRIMOINE en qualité d’acquéreuse, que la vente immobilière a porté sur : « DÉSIGNATION : Dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 16] [Localité 9] [Adresse 13]. Un ensemble immobilier sis à [Adresse 18], composé de quatre corps de bâtiment, dénommés : – Bâtiment A donnant sur la [Adresse 21] et la [Adresse 20], élevé sur deux sous-sols, d’un rez-de-chaussée et de cinq étages. […] DÉSIGNATION DES LOTS TELLE QU’ELLE RÉSULTE DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ CI-APRÈS VISÉ : Lot numéro dix (10) : Dans le bâtiment A, au premier sous-sol, escalier A, une cave portant le numéro 10 du plan des caves (teinte rose au plan). Ce lot communique par un escalier intérieur avec le lot 17. En conséquence, il ne pourra être vendu séparément. Et les trente-trois / dix mille vingt-sixièmes (33/10026èmes) des parties communes générales. Lot numéro onze (11) : Dans le bâtiment A, au premier sous-sol, escalier A, une cave portant le numéro 11 du plan des caves (teinte bleue au plan). Et les onze / dix mille vingt-sixièmes (11/10026èmes) des parties communes générales. Lot numéro douze (12) : Dans le bâtiment A, au premier sous-sol, escalier A, une cave portant le numéro 12 du plan des caves (teinte rose au plan). Et les onze / dix mille vingt-sixièmes (11/10026èmes) des parties communes générales. Lot numéro treize (13) : Dans le bâtiment A, au deuxième sous-sol, escalier A, une cave portant le numéro 13 du plan des caves (teinte bleue au plan). Et les seize / dix mille vingt-sixièmes (16/10026èmes) des parties communes générales. Lot numéro quatorze (14) : Dans le bâtiment A, au premier sous-sol, escalier A, une cave portant le numéro 14 du plan des caves (teinte verte au plan). Et les vingt / dix mille vingt-sixièmes (20/10026èmes) des parties communes générales. Lot numéro dix-sept (17) : Dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, sur les caves [Adresse 21] et de [Adresse 14], un local (teinte rose au plan) comprenant : – une entrée, une salle de café, deux salles de restaurant, une cuisine, un water-closet. Ce lot communique par deux escaliers intérieurs avec les lots 10 et 14. En conséquence, il ne pourra être vendu séparément des lots 10 et 14. Et les quatre cent quatre-vingt-douze / dix mille vingt-sixièmes (492/10026èmes) des parties communes générales » (pièce n°4 en défense, pages 4, 5 et 6).

Force est de constater, contrairement à ce que soutient à tort la S.A.S. BELBAO, que la S.C.I. PARDES PATRIMOINE justifie être propriétaire, depuis le 14 août 2018, des six lots de copropriété n°10, n°11, n°12, n°13, n°14 et n°17 qu’elle a donnés à bail commercial à la première le 3 mai 2021.

En réalité, la locataire semble se méprendre sur l’identification des lots figurant sur les plans annexés au contrat de bail commercial, lesquels ne mentionnent aucun lot n°10, n°11, n°12, n°13, n°14 ou n°17, mais des lots n°101, n°102, n°104 et n°113 (pièces n°4-4 en demande et n°1 en défense, annexe 3).

En effet, si elle prétend que les lots n°12 et n°14 figurant à la clause de désignation du bail correspondraient respectivement aux lots n°104 et n°113 représentés sur le plan (pages 3, 12 et 14 de ses dernières conclusions), il y a toutefois lieu de relever que cette allégation est démentie par les éléments produits aux débats.

Ainsi, l’acte de vente notarié susvisé en date du 14 août 2018 précise expressément : en sa clause intitulée « PLANS DES LOTS », qu’ « Une copie des plans des lots ci-dessus désignés est demeurée ci-annexée et indiqué sur lesdits plans sous le libellé « ÉTAT ANCIEN ». En outre, demeureront également ci-annexés une copie des plans tels que les locaux sont aujourd’hui configurés, libellés sur ceux-ci « REFONTE » » ; en sa clause intitulée « SUPERFICIE DE LA PARTIE PRIVATIVE », que « la surface du futur lot 78 sera constituée de la réunion du lot n°13 et de la création d’une double cave supplémentaire qui n’est pas soumise à la loi Carrez ; que la surface du futur lot 76 (partie commune intégrée physiquement au bien vendu et qui doit être cédée à l’ACQUÉREUR à l’occasion d’un modificatif au règlement de copropriété), constitué d’un dégagement (de 9,69 m² mesuré en loi carrez par le géomètre Cabinet A+ Diagnostic), et de la surface de l’ancien couloir (de 5,31 m² intégré dans les biens), est d’environ : 15 m² » ; et en sa clause intitulée « ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION – RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ », que « Mention étant ici faite, savoir : Qu’il existe un projet de modificatif en cours d’établissement par Me [N] [X] notaire à [Localité 15] reprenant : – un projet modificatif à l’état descriptif de division, dressé par le Cabinet [M] [W], Géomètre-Expert, situé à [Localité 15] […] créant un lot 101, provenant de la réunification des lots 10, 11, 12, 13, 14, 17, 76 et 78 supprimés à cet effet » (pièce n°4 en défense, pages 6, 7 et 8).

Or, l’examen par la présente juridiction des plans annexés à cet acte de vente permet de s’assurer sans ambiguïté que le lot n°17 situé au rez-de-chaussée, les quatre lots n°10, n°11, n°12 et n°14 situés au premier sous-sol, et le lot n°13 (auquel ont été adjointes deux caves supplémentaires) situé au deuxième sous-sol, figurant sur le plan dénommé « ÉTAT ANCIEN », correspondent désormais au seul lot n°101, qui s’étend donc du rez-de-chaussée au deuxième sous-sol, figurant sur le plan dénommé « REFONTE » (pièce n°4 en défense, annexes), comme illustré ci-après :

Plan « ÉTAT ANCIEN » :

Rez-de-chaussée Sous-sols

Plan « REFONTE » :

Rez-de-chaussée Sous-sols

Dès lors, si dans sa lettre recommandée en date du 30 juillet 2021, la S.C.I. PARDES PATRIMOINE a déclaré à la S.A.S. BELBAO « Nous accusons bonne réception de votre dossier « Travaux ». Nous vous informons qu’en l’état, ce dossier ne peut pas être accepté par nos soins. En effet, le projet porte sur une emprise qui ne nous appartient pas en totalité. Ainsi, comme nous vous l’avons indiqué lors de notre rencontre sur site, toute la partie se situant après la porte du local au 1er sous-sol n’est pas notre propriété. Nous vous prions de nous revenir avec un projet portant sur les lots qui nous appartiennent uniquement », il y a lieu de souligner qu’un tel refus était des plus logiques dans la mesure où le plan d’aménagement du premier sous-sol projeté par la locataire portait notamment sur les lots n°104 et n°113 du plan de refonte (correspondant à une partie commune et aux lots n°1, n°2, n°7, n°8 et n°9 de l’état ancien), lesquels ne sont pas la propriété de la bailleresse et ne font pas partie de l’assiette du bail, et non sur le lot n°101 du plan de refonte (correspondant aux lots n°10, n°11, n°12, n°13, n°14 et n°17 de l’état ancien), raison pour laquelle la propriétaire a inscrit sur ledit plan la mention « PAS À NOUS » (pièce n°11 en demande).

Ceci est d’ailleurs corroboré par le procès-verbal de constat en date du 10 janvier 2022 que la preneuse verse elle-même aux débats dans lequel l’huissier instrumentaire relève qu’au premier sous-sol « depuis ce palier, il y a un escalier permettant d’accéder au niveau supérieur et une porte située en face. La porte située face est équipée d’une poignée, pas de serrure et je n’arrive pas à ouvrir la porte », pour en conclure que « la partie du premier sous-sol notée « 113 » sur le plan n’a pas pu être constatée du fait de la porte qui est fermée et que je n’arrive pas à ouvrir » (pièce n°27 en demande, pages 7 et 9).

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la S.C.I. PARDES PATRIMOINE a mis à la disposition de la S.A.S. BELBAO les six lots de copropriété n°10, n°11, n°12, n°13, n°14 et n°17 mentionnés au contrat de bail commercial, correspondant désormais au seul lot n°101, dont elle est propriétaire, de sorte qu’aucun manquement à son obligation de délivrance n’est caractérisé, ce qui justifie le rejet de l’intégralité des demandes de dommages et intérêts formées par la locataire, étant observé que s’il peut paraître regrettable que le plan de refonte comportant la nouvelle numérotation des lots n’ait pas été annexé au bail, ce qui est susceptible d’avoir provoqué une certaine méprise dans l’esprit de la preneuse, force est toutefois de constater que cette dernière ne fonde pas son action en responsabilité sur le fondement des dispositions des articles 1130 à 1139 relatives à l’erreur ou au dol.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. BELBAO de l’intégralité de ses demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre de la S.C.I. PARDES PATRIMOINE.

Sur les demandes reconventionnelles

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, bien qu’elle forme une prétention globale de dommages et intérêts, il ressort toutefois des écritures de la S.C.I. PARDES PATRIMOINE que celle-ci poursuit en réalité, d’une part l’exécution forcée de certaines clauses contractuelles, et d’autre part l’allocation de dommages et intérêts en réparation de certains préjudices, de sorte qu’il y a lieu d’examiner ces divers chefs de demandes successivement.

Sur le remboursement du coût des états des lieux

En application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-40-1 du code de commerce, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En outre, en vertu des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Enfin, selon les dispositions des premier et troisième alinéas de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation.

En l’espèce, le contrat de bail commercial litigieux stipule : en sa clause intitulée «Article 3 : ENTRÉE EN JOUISSANCE ET ÉTAT DES LIEUX», que « 3.1. […] Conformément à l’article L. 145-40-1 du Code de commerce, un état des lieux contradictoire sera établi lors de la prise d’effet du présent bail […]. Si cet état des lieux est effectué par huissier, les frais en seront partagés par moitié entre les parties » ; et en sa clause intitulée « Article 14 : RESTITUTION DES LOCAUX », que « 14.3.. […] Si l’état des lieux de restitution est établi par Huissier, les frais seront partagés par moitié entre le Bailleur et le Preneur » (pièces n°4-1 en demande et n°1 en défense, pages 6 et 29).

De fait, la S.C.I. PARDES PATRIMOINE justifie que les états des lieux d’entrée et de sortie ont été dressés contradictoirement par procès-verbaux de constat d’huissier de justice en date respectivement du 6 mai 2021 et du 18 janvier 2022, dont le coût s’est élevé à la somme respective de 465,20 euros et de 669,20 euros (pièces n°13, n°14 et n°15 en défense).

Dès lors, conformément aux stipulations contractuelles, la bailleresse est fondée à réclamer le remboursement de la moitié de ces frais, soit la somme de : (465,20 + 669.20) ÷ 2 = 567,20 euros.

En conséquence, il convient de fixer la créance de remboursement du coût des procès-verbaux de constat d’état des lieux de la S.C.I. PARDES PATRIMOINE à la somme de 567,20 euros.

Sur le remboursement des charges et taxes locatives

D’après dispositions des premier, cinquième et sixième alinéas de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

En outre, conformément aux dispositions des premier et quatrième alinéas de l’article R. 145-35 du même code, ne peuvent être imputés au locataire : 3°) les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.

En l’espèce, la clause intitulée « Article 10 : INFORMATIONS – CHARGES COMMUNES OU COLLECTIVES DE L’IMMEUBLE – IMPÔTS, TAXES ET REDEVANCES DE L’IMMEUBLE » insérée au contrat de bail commercial litigieux prévoit que : « 10.2. […] Le Preneur remboursera au Bailleur une quote-part des charges suivantes, afférentes à l’Ensemble Immobilier : […] – la quote-part de toutes les charges qui seraient facturées au Bailleur, dans l’hypothèse où la gestion serait confiée à une ou plusieurs entités distinctes (du type syndic, AFUL, ASL ou toute autre organisation) […]. Impôts, taxes et redevances. 10.5.1. […] les catégories d’impôts, taxes et redevances relatifs aux Locaux Loués ou à l’Immeuble, imputables au Preneur sont les suivantes : – La taxe foncière […] ; – La taxe d’enlèvement des ordures ménagères » (pièces n°4-1 en demande et n°1 en défense, pages 21, 22 et 24).

De fait, la S.C.I. PARDES PATRIMOINE produit aux débats ses avis d’impôt au titre de la taxe foncière des années 2021 et 2022 démontrant que la quote-part de taxe foncière et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères due par la locataire pour la période comprise entre le 3 mai 2021, date d’effet du bail, et le 31 décembre 2021, et pour la période comprise entre le 1er janvier et le 18 janvier 2022, date de restitution des locaux, s’élève à la somme respective de 2.038,80 euros et de 159,31 euros (pièces n°16 et n°17 en défense).

De même, la bailleresse justifie que le syndic de copropriété lui a facturé, au titre des charges de copropriété, la somme de 632,11 euros pour le quatrième trimestre de l’année 2021 et la somme de 632,97 euros pour le premier trimestre de l’année 2022 (pièce n°18 en défense), ce dernier montant devant cependant être proratisé sur dix-huit jours dès lors que la preneuse a restitué les locaux le 18 janvier 2022, la somme due pour ce premier trimestre de l’année 2022 s’élevant dès lors au montant de : (632.97 x 18) ÷ 90 = 126,59 euros.

En revanche, il ne peut être fait droit à la demande de remboursement des charges de copropriété d’un montant de 1.017,14 euros relatif à la « Période du 01/01/2020 au 31/12/2020 », soit une période antérieure à celle de la date d’effet du bail, et d’un montant de 634,99 euros relatif au deuxième trimestre de l’année 2022, soit une période postérieure à la date de restitution des locaux (pièce n°18 en défense).

En définitive, en application des stipulations contractuelles, la bailleresse est fondée à réclamer le remboursement de la somme de : 2.038,80 + 159,31 + 632,11 + 126,59 = 2.956,81 euros.

En conséquence, il convient de fixer la créance de remboursement du montant de la taxe foncière, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et des charges de copropriété des années 2021 et 2022 de la S.C.I. PARDES PATRIMOINE à la somme de 2.956,81 euros.

Sur le préjudice financier et commercial

Aux termes des dispositions de l’article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

En outre, en application des dispositions de l’article 2048 du même code, les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 2052 dudit code, la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

En l’espèce, si la S.C.I. PARDES PATRIMOINE allègue avoir « subi un préjudice financier puisqu’elle a dû abandonner ses loyers entre septembre 2021 (date de début de paiement des loyers) et janvier 2022, date de résiliation du bail. Que pendant 5 mois, les locaux étaient vides et [elle] n’a pas pu relouer ses locaux » (page 27 de ses dernières conclusions), il ressort cependant de la clause intitulée « Article 4 – Abandon de loyer et autres dispositions » insérée au protocole de résiliation amiable conclu entre les parties par acte sous signature privée en date du 18 janvier 2022 que « 4.1 Le Bailleur accepte d’abandonner irrévocablement et définitivement, et ce quelle que soit l’issue de la procédure judiciaire au fond susvisée, le règlement des loyers prévus dans le bail entre le 2 septembre 2021 et la date de conclusion du présent protocole » (pièce n°24 en demande, page 5), de sorte que la bailleresse n’est pas fondée, sous couvert d’une demande de dommages et intérêts, à réclamer une somme équivalente au montant des loyers auxquels elle a renoncé, ce qui justifie le rejet de ce chef de préjudice.

Selon les dispositions de l’article 1760 du code civil, en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

En l’occurrence, si la propriétaire indique avoir « dû attendre mai 2022 pour retrouver un autre locataire (6.000 € x 3 = 18.000 €) » (page 27 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater qu’eu égard à la nature amiable de la résiliation du contrat de bail commercial suivant le protocole susvisé, aucune faute ne peut être reprochée à la S.A.S. BELBAO dans la résiliation, ce qui justifie le rejet de ce chef de préjudice.

D’après les dispositions de l’article 1231-4 du code civil, dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

En l’espèce, si la bailleresse prétend avoir eu « des difficultés à rembourser son prêt à la banque du fait de l’absence de revenus locatifs […]. Elle a dû rembourser les intérêts et le capital de son crédit immobilier durant cette période sans avoir de loyers de BELBAO » (page 27 de ses dernières conclusions), il y a néanmoins lieu de souligner que le choix de réaliser un investissement locatif présente nécessairement un aléa, le propriétaire devant continuer de rembourser son éventuel emprunt même en l’absence de perception de revenus locatifs, étant au surplus observé que les difficultés invoquées ne sont nullement démontrées, ce qui justifie le rejet de ce chef de préjudice.

En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. PARDES PATRIMOINE de ses demandes reconventionnelles de dommages et intérêts au titre du préjudice financier et commercial lié à l’absence de perception de ses loyers, à l’inoccupation des locaux et au remboursement de son prêt immobilier.

Sur le préjudice moral et d’image

D’après dispositions de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

En outre, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, si la S.C.I. PARDES PATRIMOINE mentionne avoir « subi un préjudice d’image […] et moral » (page 27 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater que cette assertion n’est étayée par aucun élément dès lors que d’une part, il n’est pas établi que le contentieux l’ayant opposée à sa locataire ait revêtu une dimension publique, et que d’autre part l’existence et l’étendue de ce prétendu préjudice ne sont nullement caractérisées.

En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. PARDES PATRIMOINE de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et d’image.

Sur le sort du dépôt de garantie

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, en application des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation.

Il y a lieu de rappeler que le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer (Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-23343), de sorte qu’il doit être restitué par le bailleur déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues à celui-ci (Civ. 3, 24 janvier 2019 : pourvoi n°17-31286).

En l’espèce, le contrat de bail commercial litigieux stipule : en sa clause intitulée «Article 8 : DÉPÔT DE GARANTIE», que « 8.1. Pour garantir l’ensemble des obligations lui incombant, le Preneur devra verser au Bailleur au jour de la signature des présentes un dépôt de garantie de DIX-HUIT MILLE Euros (18.000 €), représentant trois mois de loyer Hors Taxes. […] 8.5. En cas de résiliation du présent bail par suite d’inexécution par le Preneur de ses engagements ou pour une cause quelconque imputable au Preneur, ledit dépôt restera acquis au Bailleur à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres. 8.6. Cette somme sera rendue au Preneur en fin de location après remise des clefs, paiement de tous les loyers et charges, de même que toute somme dont il pourrait être débiteur envers le Bailleur ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable par le fait du Preneur à quelque titre que ce soit » ; et en sa clause intitulée « Article 9 : GARANTIE DE SOLVABILITÉ », qu’ « À titre de garantie complémentaire et pour garantir l’ensemble des obligations lui incombant au titre des présentes, le Preneur devra verser au Bailleur au jour de la signature des présentes une garantie de solvabilité représentant trois mois de loyer Hors Taxes, soit DIX-HUIT MILLE Euros (18.000 €) en sus du dépôt de garantie ci-dessus » (pièces n°4-1 en demande et n°1 en défense, pages 18, 19 et 20).

Dès lors que la résiliation du contrat de bail commercial est intervenue amiablement suivant protocole d’accord conclu entre les parties par acte sous signature privée en date du 18 janvier 2022 (pièce n°24 en demande), et non en raison d’une inexécution contractuelle de la locataire, force est de constater que le dépôt de garantie et la garantie de solvabilité d’un montant total de 36.000 euros n’ont pas vocation à rester acquis à la bailleresse à titre de dommages et intérêts.

Cependant, eu égard à la teneur de la présente décision, dans la mesure où la S.C.I. PARDES PATRIMOINE est titulaire de créances à l’encontre de la S.A.S. BELBAO, elle demeure fondée à imputer le montant de ces dernières sur celui des garanties susvisées, ce qui justifie la conservation par-devers elle de la somme de : 567,20 + 2.956,81 = 3.524,01 euros, ainsi que la restitution du solde d’un montant de : 36.000 – 3.524,01 = 32.475,99 euros.

En conséquence, il convient d’autoriser la S.C.I. PARDES PATRIMOINE à conserver la somme de 3.524,01 euros par prélèvement sur le montant du dépôt de garantie et de la garantie de solvabilité stipulés au contrat de bail commercial, et de la condamner à restituer à la S.A.S. BELBAO le solde d’un montant de 32.475,99 euros, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. PARDES PATRIMOINE, partie perdante, sera condamnée aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.S. BELBAO une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance au fond, que l’équité et la situation économique des parties commandent de limiter, dès lors que celle-ci ne prospère que partiellement en ses prétentions, à la somme de 3.000 euros, en vertu des dispositions de l’article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. BELBAO de l’intégralité de ses demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre de la S.C.I. PARDES PATRIMOINE,

FIXE la créance de remboursement du coût des procès-verbaux de constat d’état des lieux d’entrée et de sortie de la S.C.I. PARDES PATRIMOINE à la somme de 567,20 euros (CINQ CENT SOIXANTE-SEPT euros et VINGT centimes),

FIXE la créance de remboursement du montant de la taxe foncière, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et des charges de copropriété des années 2021 et 2022 de la S.C.I. PARDES PATRIMOINE à la somme de 2.956,81 euros (DEUX MILLE NEUF CENT CINQUANTE-SIX euros et QUATRE-VINGT-UN centimes),

DÉBOUTE la S.C.I. PARDES PATRIMOINE de ses demandes reconventionnelles de dommages et intérêts formées à l’encontre de la S.A.S. BELBAO au titre du préjudice financier et commercial lié à l’absence de perception de ses loyers, à l’inoccupation des locaux et au remboursement de son prêt immobilier,

DÉBOUTE la S.C.I. PARDES PATRIMOINE de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.A.S. BELBAO au titre du préjudice moral et d’image,

AUTORISE la S.C.I. PARDES PATRIMOINE à conserver la somme de 3.524,01 euros (TROIS MILLE CINQ CENT VINGT-QUATRE euros et UN centime), en paiement des créances susvisées, par prélèvement sur les montants du dépôt de garantie et de la garantie de solvabilité versés par la S.A.S. BELBAO lors de la conclusion du contrat de bail commercial,

CONDAMNE la S.C.I. PARDES PATRIMOINE à payer à la S.A.S. BELBAO la somme de 32.475,99 euros (TRENTE-DEUX MILLE QUATRE CENT SOIXANTE-QUINZE euros et QUATRE-VINGT-DIX-NEUF centimes) en restitution du solde du dépôt de garantie et de la garantie de solvabilité versés lors de la conclusion du contrat de bail commercial,

DÉBOUTE la S.A.S. BELBAO de sa demande d’astreinte,

DÉBOUTE la S.C.I. PARDES PATRIMOINE de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. PARDES PATRIMOINE à payer à la S.A.S. BELBAO la somme de 3.000 (TROIS MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. PARDES PATRIMOINE aux dépens,

AUTORISE Maître Matthieu MAZO de la S.E.L.A.R.L. ÉPIGRAPHE AVOCATS à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 15] le 22 Octobre 2025

Le Greffier Pour le Président empêché

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM