TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/08478 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5J3D

N° MINUTE : 4

Assignation du :

24 Juin 2024

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le : 21/05/2025

à M^e SUSINI-LAURENTI et M^e BALE

JUGEMENT

rendu le 21 Mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [E] [H] veuve [F]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Davina SUSINI – LAURENTI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0043

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. RAMITEX

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Dikpeu-Éric BALE de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D1635

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats, et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

À l’audience du 12 Mars 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 4 septembre 2012, Madame [E] [H] veuve [F] a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. RAMITEX des locaux composés d’une boutique avec arrière-boutique en rez-de-chaussée, de deux pièces au premier étage, et d’une cave en sous-sol, situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] [Localité 9] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er juillet 2011 afin qu’y soit exercée une activité d’entrepôt de stockage pour vente, négoce, import, export, gros et demi-gros, de prêt-à-porter relevant de la confection en tous genres, en toute matière et tous produits, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 20.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Par acte sous signature privée en date du 2 janvier 2018, les parties ont conclu un avenant portant révision du loyer à la somme annuelle de 20.454 euros hors taxes et hors charges à compter rétroactivement du 1er juillet 2017.

Par acte d’huissier en date du 20 décembre 2019, Madame [E] [H] veuve [F] a fait signifier à la S.A.R.L. RAMITEX un congé pour le 30 juin 2020 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er juillet 2020, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 30.600 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée en date du 3 janvier 2020 réceptionnée le 7 janvier 2020, la S.A.R.L. RAMITEX a déclaré à la mandataire et administratrice de biens de Madame [E] [H] veuve [F] s’opposer au montant du nouveau loyer suggéré.

À défaut d’accord sur le montant du loyer de renouvellement, Madame [E] [H] veuve [F] a, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 23 juin 2022 réceptionnée le 24 juin 2022, notifié à la S.A.R.L. RAMITEX un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 30.600 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2020, puis l’a, par exploit de commissaire de justice en date du 24 juin 2024, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son assignation, ainsi que de son mémoire préalable notifié par lettre recommandée en date du 23 juin 2022 réceptionnée le 24 juin 2022 et remis au greffe par lettre en date du 24 juin 2024 réceptionnée le même jour, Madame [E] [H] veuve [F] demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce, et des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, de :

à titre principal, juger que le bail des locaux loués par la S.A.R.L. RAMITEX s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2020, sous réserve du respect des délais accordés à cette dernière avec suspension des effets de la clause résolutoire par ordonnance de référé en date du 30 juin 2023 ;fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 à la somme annuelle de 30.600 euros hors taxes et hors charges en application des règles du déplafonnement ;juger que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence ;condamner la S.A.R.L. RAMITEX au paiement des intérêts au taux légal sur les compléments de loyers échus et impayés ;juger que les intérêts dus pour une année entière porteront eux-mêmes intérêts ;à titre subsidiaire, pour le cas où la juridiction estimerait nécessaire d’avoir recours à une expertise avant dire droit, désigner tel expert qu’il lui plaira avec la mission habituelle en la matière ;juger que le montant du loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. RAMITEX pendant la durée de l’instance sera fixé au montant du loyer contractuel en cours ;débouter la S.A.R.L. RAMITEX de l’ensemble de ses demandes ;condamner la S.A.R.L. RAMITEX à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.R.L. RAMITEX aux dépens, avec distraction au profit de Maître Davina SUSINI-LAURENTI de la S.A.R.L. DAVINA SUSINI LAURENTI AVOCAT ;rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, Madame [E] [H] veuve [F] fait valoir qu’au cours du bail expiré, des constructions nouvelles ont été édifiées et des immeubles ont été réhabilités, et que la composition de la population du secteur a évolué, avec une augmentation des catégories socio-professionnelles supérieures au pouvoir d’achat plus élevé, ce qui constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Elle en conclut que le montant du loyer de renouvellement doit correspondre à celui de la valeur locative.

Elle souligne que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire statutaire des locaux peut être estimée au montant de 765 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu’eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 40 m2, le prix du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 30.600 euros hors taxes et hors charges.

À titre subsidiaire, elle indique que la valeur locative des locaux pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire.

Aux termes de son dernier mémoire notifié et remis au greffe par RPVA le 9 mars 2025, la S.A.R.L. RAMITEX sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce, et des articles 10, 143, 144 et 265 du code de procédure civile, de :

constater l’accord des parties sur le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2020 ;à titre principal, débouter Madame [E] [H] veuve [F] de sa demande visant à voir fixer le montant du loyer renouvelé déplafonné à la somme de 30.600 euros manifestement injustifiée ;dire qu’il n’existe aucun motif de déplafonnement ;en conséquence, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 à la somme annuelle de 24.000 euros hors taxes et hors charges ;à titre subsidiaire, désigner tel expert judiciaire qu’il plaira à la juridiction avec mission classique en pareille matière ;fixer le loyer provisionnel qu’elle devra régler pendant la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en cours ;en tout état de cause, dire qu’il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie ses propres frais ;débouter Madame [E] [H] veuve [F] de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;réserver les dépens au fond ;rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la S.A.R.L. RAMITEX conteste, à titre principal, toute modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, exposant que les nouvelles constructions invoquées et le changement de physionomie de la population du secteur allégué ne lui ont pas apporté une clientèle nouvelle, la [Adresse 11] comptant d’ailleurs de nombreux locaux vacants, ce qui traduit au contraire une diminution de la commercialité. Elle en déduit que le loyer de renouvellement doit être fixé à la somme annuelle de 24.000 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant du loyer plafonné.

À titre subsidiaire, elle précise ne pas s’opposer à la mesure d’expertise judiciaire réclamée.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 12 mars 2025, et la décision a été mise en délibéré au 21 mai 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 145-11 du même code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’État.

Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article L. 145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, conclu pour une durée de neuf années à effet au 1er juillet 2011 par acte sous signature privée en date du 4 septembre 2012, a expiré le 30 juin 2020, date d’effet du congé signifié par Madame [E] [H] veuve [F] à la S.A.R.L. RAMITEX par acte d’huissier en date du 20 décembre 2019, lequel congé a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er juillet 2020 (pièces n°1 et n°4 en demande, et n°1 et n°3 en défense), ce qui n’est pas contesté.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2020.

Sur les règles de fixation du loyer de renouvellement

Selon les dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l’absence de motif de déplafonnement, soit au montant de la valeur locative en présence d’un motif de déplafonnement, ou lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire (Civ. 3, 5 février 1992 : pourvoi n°90-10554 ; Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-19110 ; Civ. 3, 23 juin 2015 : pourvoi n°14-12411 ; Civ. 3, 6 mai 2021 : pourvoi n°20-15179), sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d’une modification notable des éléments de cette valeur locative (Civ. 3, 11 décembre 2007 : pourvoi n°07-10476 ; Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-21990 ; Civ. 3, 12 novembre 2020 : pourvoi n°18-25967), de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d’office, le montant de la valeur locative (Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-11374 ; Civ. 3, 29 novembre 2018 : pourvoi n°17-27043 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-19433).

En l’espèce, il est constant que Madame [E] [H] veuve [F] se prévaut de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

En conséquence, il convient de rechercher s’il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant la fixation du loyer du contrat de bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative statutaire.

Sur le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en raison de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En outre, en application des dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l’article R. 145-30 du même code, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En vertu des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, selon les dispositions de l’article 146 du même code, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, il appartient au bailleur d’apporter la preuve de l’existence d’une modification de l’un des éléments constitutifs de la valeur locative (Civ. 3, 8 octobre 1996 : pourvoi n°94-19519 ; Civ. 3, 1er mars 2000 : pourvoi n°99-18787 ; Civ. 3, 29 avril 2002 : pourvoi n°01-00616 ; Civ. 3, 13 novembre 2013 : pourvoi n°12-25199 ; Civ. 3, 25 mars 2014 : pourvoi n°13-11361) ; que d’autre part, cette modification doit être intervenue au cours du bail expiré (Civ. 3, 14 octobre 1992 : pourvoi n°91-10217 ; Civ. 3, 22 mars 1995 : pourvoi n°93-14282 ; Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°95-12685), et non postérieurement à la date d’effet du bail renouvelé (Civ. 3, 17 décembre 2003 : pourvoi n°02-18057 ; Civ. 3, 9 mars 2022 : pourvoi n°20-19188) ; que de troisième part, la modification invoquée doit présenter un caractère notable, c’est-à-dire être suffisamment importante (Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-14133 ; Civ. 3, 5 mai 2004 : pourvoi n°03-10477 ; Civ. 3, 21 mars 2006 : pourvoi n°05-11295 ; Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-19788 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285) ; que s’agissant spécifiquement des facteurs locaux de commercialité, la modification notable considérée doit être de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée dans les locaux loués (Civ. 3, 30 juin 2004 : pourvoi n°03-10754 ; Civ. 3, 9 juin 2009 : pourvoi n°08-14633 ; Civ. 3, 29 septembre 2010 : pourvoi n°09-67584 ; Civ. 3, 8 décembre 2010 : pourvoi n°09-70784 ; Civ. 3, 14 septembre 2011 : pourvoi n°10-30825 ; Civ. 3, 17 janvier 2012 : pourvoi n°11-12090 ; Civ. 3, 14 septembre 2017 : pourvoi n°16-19409 ; Civ. 3, 25 janvier 2024 : pourvoi n°22-21006), et non sur la destination des lieux loués (Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°94-21483 ; Civ. 3, 16 juillet 1998 : pourvoi n°96-13772), cette recherche devant être effectuée au besoin d’office par le juge (Civ. 3, 27 janvier 1999 : pourvoi n°94-19002 ; Civ. 3, 7 avril 2004 : pourvoi n°02-17946 ; Civ. 3, 28 septembre 2004 : pourvoi n°02-21173) ; et qu’enfin, lorsque le bailleur invoque une modification notable des facteurs locaux de commercialité sans apporter aucune justification à l’appui de sa demande, alors la juridiction n’est pas tenue d’ordonner une expertise judiciaire pour suppléer la carence de celui-ci dans l’administration de la preuve (Civ. 3, 22 janvier 1997 : pourvoi n°94-21352 ; Civ. 3, 23 janvier 2007 : pourvoi n°05-21603).

En l’espèce, Madame [E] [H] veuve [F] allègue que : « le recensement des constructions/réhabilitations nouvelles pendant la durée du bail écoulé fait apparaître une augmentation dans le rayon de 400 mètres des locaux donnés à bail. On relève notamment 6.008 m2 au titre de locaux d’habitation et 13.666 m2 au titre des commerces et bureaux, correspondant aux surfaces construites/réhabilitées, constituant une modification notable. […] Une autre modification notable des facteurs locaux de commercialité réside dans la revalorisation qualitative de la population en termes de catégories socio-professionnelles. On relève donc une hausse de la catégorie de cadres de 35,96% en 2011 à 42,21% en 2018, outre une baisse du nombre d’ouvriers et employés (12,65% et 4,79% en 2011 versus 10,73% et 3,29% en 2018). En outre, il faut ajouter à ce premier constat la progression du revenu des ménages de l’arrondissement, celui des foyers fiscaux dépendant du secteur dont dépendent les locaux donnés à bail, avec une hausse atteignant 66,31% dans le secteur Iris ([Localité 10]). L’amélioration du pouvoir d’achat doit ainsi être considérée et prise en compte comme une évolution notable des facteurs de commercialité bénéficiant à l’activité du preneur » (pages 5 et 6 de son mémoire préalable, et pages 7, 8 et 9 de son assignation).

Cependant, force est de constater que les trois tableaux produits aux débats relatifs au nombre de permis de construire accordés entre les années 2011 et 2020, à l’évolution de la population active par catégorie socio-professionnelle entre les années 2011 et 2018, et à l’évolution des revenus fiscaux des ménages entre les années 2011 et 2019 (pièces n°6, n°7 et n°8 en demande) sont insuffisants, à eux-seuls, à démontrer l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, aucun rapport d’expertise immobilière non judiciaire unilatérale n’étant communiqué, ni même aucun article de presse afférent aux constructions nouvelles invoquées, étant observé qu’en tout état de cause, la demanderesse n’explique pas en quoi ces quelques évolutions auraient une incidence favorable sur l’activité d’entrepôt de stockage pour vente, négoce, import, export, gros et demi-gros, de prêt-à-porter exercée dans les lieux loués, et étant précisé qu’il n’y a pas lieu de suppléer sa carence dans l’administration de la preuve en ordonnant une expertise judiciaire.

Dès lors, la bailleresse échoue à apporter la preuve de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par la S.A.R.L. RAMITEX dans les locaux litigieux.

En conséquence, il convient de constater l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par la S.A.R.L. RAMITEX dans les locaux donnés à bail, et de débouter Madame [E] [H] veuve [F] de sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire.

Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En définitive, eu égard à la teneur de la présente décision, en l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par la S.A.R.L. RAMITEX, et dans la mesure où les parties s’accordent pour considérer que la valeur locative des locaux excède le montant du plafond, le loyer de renouvellement doit correspondre au montant de ce dernier.

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En l’espèce, la clause intitulée « LOYER » insérée au contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 4 septembre 2012 stipule que « le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel en principal de : 20.000 € (Vingt Mille Euros) » (pièce n°1 en demande et en défense, page 9).

De plus, la clause intitulée « RÉVISION DE LOYER » prévoit que « ce loyer est fixé pour la première période triennale seulement. Il sera révisé de plein droit et automatiquement au début de chacune des deux autres périodes triennales, proportionnellement à la variation de l’indice établi par l’Institut [7] et des Études Économiques I.N.S.E.E., de 1.624 au 3ème trimestre 2011, sur la base de 100 en 1953 » (pièce n°1 en demande et en défense, page 9), étant observé que cet indice et ce trimestre de référence correspondent en réalité à celui du coût de la construction, et non à celui de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, de sorte qu’il ne peut en être tenu compte.

Pour autant, il ressort des vérifications opérées par la présente juridiction que les indices des loyers commerciaux publiés par l’INSEE au premier trimestre de l’année 2020, correspondant au dernier indice publié au journal officiel de la République française n°161 du 1er juillet 2020 à la date d’effet du renouvellement du 1er juillet 2020, et au premier trimestre de l’année 2011, correspondant au dernier indice publié au journal officiel de la République française n°165 du 19 juillet 2011 soit neuf ans auparavant, étaient respectivement de 116,23 et de 103,64, de sorte que le prix du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 s’élève à la somme annuelle de : (20.000 x 116,23 ) ÷ 103,64 = 22.429,56 euros.

Cependant, dès lors que la S.A.R.L. RAMITEX sollicite la fixation d’un loyer d’un montant de 24.000 euros, et dans la mesure où la juridiction ne peut statuer infra petita conformément aux dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, il sera fait droit à sa prétention.

En conséquence, il convient de débouter Madame [E] [H] veuve [F] de sa demande de déplafonnement du loyer, et de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 24.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2020.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En vertu des dispositions de l’article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Enfin, selon les dispositions de l’article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d’une condamnation (Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689) ; et que d’autre part, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer du bail expiré courent, par le seul effet de la loi (Civ. 3, 3 octobre 2012 : pourvoi n°11-17177), à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, ou à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge des loyers commerciaux (Civ. 3, 18 juin 2014 : pourvoi n°13-14715 ; Civ. 3, 16 mars 2017 : pourvoi n°16-10216 ; Civ. 3, 12 avril 2018 : pourvoi n°16-26514 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-19376 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285).

En l’espèce, dès lors que la locataire a payé, depuis le 1er juillet 2020 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer d’un montant inférieur à celui du bail renouvelé, l’avenant de révision conclu par acte sous signature privée en date du 2 janvier 2018 faisant état d’un loyer annuel « à compter du 1er juillet 2017 [de] : 20.454 € (Vingt Mille Quatre Cent Cinquante Quatre Euros) » (pièce n°3 en demande, page 2), il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé et celui du loyer du bail expiré, à compter du 24 juin 2024, date de signification de l’assignation introductive d’instance comportant une telle demande, s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, sans pour autant prononcer de condamnation.

En conséquence, il convient de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.R.L. RAMITEX sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer du bail expiré effectivement acquitté depuis le 1er juillet 2020 d’autre part, à compter du 24 juin 2024 s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu’à complet paiement.

Sur l’anatocisme

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de rappeler qu’à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694).

En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 24 juin 2024, date de l’assignation introductive d’instance comportant une telle demande.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2024.

Sur le réajustement du dépôt de garantie

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

En outre, d’après les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il y a lieu de rappeler que le défaut de pouvoir juridictionnel d’un juge constitue une fin de non- recevoir (Civ. 2, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-20281 ; Civ. 2, 2 mars 2023 : pourvoi n°21-13545).

En l’espèce, force est de constater qu’il n’entre pas dans les attributions du juge des loyers commerciaux de pouvoir statuer sur le réajustement du dépôt de garantie stipulé au contrat de bail commercial.

Il en résulte que le juge des loyers commerciaux ne dispose pas du pouvoir juridictionnel de statuer sur une telle demande.

En conséquence, il convient de déclarer Madame [E] [H] veuve [F] irrecevable en sa demande de réajustement du dépôt de garantie stipulé au contrat de bail commercial.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [E] [H] veuve [F], partie perdante dès lors qu’elle succombe en sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, sera condamnée aux dépens, et il ne sera pas fait droit à sa prétention formée au titre des frais irrépétibles.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 du même code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 dudit code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial conclu entre Madame [E] [H] veuve [F] et la S.A.R.L. RAMITEX, et portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 9], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2020,

CONSTATE l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par la S.A.R.L. RAMITEX dans les locaux donnés à bail,

DÉBOUTE Madame [E] [H] veuve [F] de sa demande principale de déplafonnement du loyer du contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1er juillet 2020 et de fixation dudit loyer au montant de la valeur locative statutaire,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 24.000 (VINGT-QUATRE MILLE) euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2020, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial liant Madame [E] [H] veuve [F] à la S.A.R.L. RAMITEX, et portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 9], demeurant inchangées, sous réserve des clauses devant être mises en conformité avec les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial,

DÉBOUTE Madame [E] [H] veuve [F] de sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire,

FIXE le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.R.L. RAMITEX sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer du bail expiré effectivement acquitté depuis le 1er juillet 2020 d’autre part, à compter du 24 juin 2024 s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement au 24 juin 2024, jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2024,

DÉCLARE Madame [E] [H] veuve [F] irrecevable en sa demande de réajustement du dépôt de garantie stipulé au contrat de bail commercial,

DÉBOUTE Madame [E] [H] veuve [F] de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [E] [H] veuve [F] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 8] le 21 Mai 2025

La Greffière Le Président

M. PLURIEL C. KOSSO-VANLATHEM