TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à Me [J] (A0642)

M^e ROSENFELD (D2167)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/08191

N° Portalis 352J-W-B7H-C2CCP

N° MINUTE : 4

Assignation du :

12 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 30 Avril 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 (RCS de [Localité 8] 404 103 582)

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Pascal ADAM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0642

DÉFENDERESSE

S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET (RCS de [Localité 8] 912 337 086)

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Lionel ROSENFELD de la S.E.L.A.R.L. LIONEL ROSENFELD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D2167

Décision du 30 Avril 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/08191 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2CCP

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 16 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2025, prorogé successivement au 07 Avril 2025 et au 30 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Cédric KOSSO-VANLATHEM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 17 janvier 2014, la S.C. SCI ART M, aux droits de laquelle vient désormais la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET, a donné à bail commercial à la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 des locaux à usage exclusif de bureaux d’une superficie d’environ 116 m² situés au sixième étage constituant le lot n°13 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 5] à Paris 8ème pour une durée de neuf années à effet au 1er avril 2014, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 52.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Par acte sous signature privée en date du 22 août 2017, les parties ont conclu un avenant au contrat de bail commercial portant notamment le montant du loyer à la somme annuelle de 55.800 euros hors taxes et hors charges.

Par courriel en date du 12 octobre 2022, Monsieur [O] [M], mentionnant agir en qualité de mandataire de la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET, a fait part à la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 de la volonté de la bailleresse de se voir restituer les locaux de manière anticipée, et lui a proposé une indemnisation d’un montant équivalent à un an de loyer charges comprises, ainsi que la restitution du dépôt de garantie, en contrepartie d’une libération des lieux pour le 31 mars 2023 au plus tard.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 17 février 2023 réceptionnée le 22 février 2023, la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 a fait suivre à la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET une lettre en date du 13 octobre 2022 confirmant son accord sur cette proposition, et a indiqué se tenir à sa disposition en vue de la signature d’un protocole d’accord de départ.

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En l’absence de réponse, la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 a, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 16 mars 2023 réceptionnée le 20 mars 2023, réitéré son accord, soulignant qu’à défaut de signature du protocole d’accord à réception, elle se verrait contrainte de reporter la date de son déménagement.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 28 mars 2023 réceptionnée le 31 mars 2023, la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 a mentionné à la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET qu’elle reportait son déménagement au 28 avril 2023 en l’absence de signature du protocole d’accord.

Par lettre adressée par l’intermédiaire de sa mandataire et administratrice de biens en date du 21 avril 2023, la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET a mis en demeure la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 de lui verser sous quarante-huit heures la somme totale de 30.757,33 euros au titre de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2022, de la taxe annuelle sur les bureaux de l’année 2023, des indemnités d’occupation et de la provision sur charges locatives du deuxième trimestre de l’année 2023, et de la révision du dépôt de garantie.

Par lettre adressée par courriel par l’intermédiaire de son conseil en date du 25 avril 2023, la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 a confirmé à la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET son départ des locaux le 28 avril 2023, et a invité cette dernière à rectifier le décompte locatif en conséquence ainsi qu’à lui verser la somme de 71.445,96 euros en règlement de l’indemnité de résiliation anticipée et la somme de 16.500 euros en restitution du dépôt de garantie.

Par lettre recommandée adressée de manière officielle par l’intermédiaire de son conseil en date du 15 mai 2023, la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET a contesté auprès du conseil de la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 l’existence d’un accord aux fins de résiliation du contrat de bail commercial, et a mis en demeure cette dernière de justifier du garnissement des locaux et de lui payer la somme de 30.757,33 euros, le tout dans le délai d’un mois.

Par lettre officielle adressée par courriel par l’intermédiaire de son conseil en date du 23 mai 2023, la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 a mis en demeure la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET de lui régler sous huitaine le montant de l’indemnité de résiliation anticipée du contrat de bail commercial.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2023, la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET a fait signifier à la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 30.757,33 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 juin 2023, la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 a fait assigner la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité du commandement de payer, en paiement de l’indemnité de résiliation anticipée du contrat de bail commercial, en remboursement du montant du dépôt de garantie ainsi qu’en indemnisation de son préjudice.

Par ordonnance contradictoire en date du 9 novembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation judiciaire d’une durée de trois mois confiée à Madame [P] [S], laquelle n’a pas permis d’aboutir à une résolution amiable du litige.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 15 mars 2024, la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1118 et 1231-1 du code civil, de :

– lui donner acte de ce qu’elle conteste le commandement de payer en date du 26 mai 2023 signifié par la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET pour absence de cause ;

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– prononcer la nullité du commandement de payer en date du 26 mai 2023 pour absence de cause ;

– écarter des débats la pièce adverse n°5 ;

– débouter la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET de toutes ses demandes ;

– condamner la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET à lui payer la somme de 71.445,96 euros au titre de l’indemnité de rupture anticipée du contrat de bail commercial, avec déduction du loyer du mois d’avril 2023 d’un montant de 5.260,44 euros en compensation, assortie des intérêts au taux légal ;

– condamner la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET à lui payer la somme de 16.908,56 euros en restitution du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal ;

– condamner la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

– condamner la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET aux dépens ;

– rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 fait valoir que le courriel de la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET en date du 12 octobre 2022 constitue une offre de résiliation anticipée du bail, comportant les éléments essentiels de l’accord envisagé et exprimant sans équivoque la volonté de la bailleresse de mettre fin au bail. Elle ajoute avoir accepté cette offre par lettre en date du 13 octobre 2022 notifiée à la bailleresse le 17 février 2023, de sorte qu’il en résulte un accord des parties mettant un terme définitif au contrat de bail commercial à la date de son départ effectif.

Elle souligne que nul ne peut se constituer de preuve à soi-même et que la preuve testimoniale n’est pas recevable contre un acte juridique, si bien que l’attestation produite par la propriétaire, et émanant de son propre mandataire, doit être écartée des débats.

Elle précise qu’en considération de l’accord mettant fin au bail, le commandement de payer en date du 26 mai 2023 est sans objet, ce qui justifie son annulation ainsi que ses demandes de paiement de l’indemnité de résiliation anticipée et de restitution du montant du dépôt de garantie.

Elle fait observer que la bailleresse a rompu un climat de confiance soudainement et sans explication, manquant ainsi à son obligation de bonne foi et de loyauté, ce qui lui a causé un préjudice moral justifiant l’allocation de dommages et intérêts à son profit.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 20 mars 2024, la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 1113, 1114, 1117, 1118, 1120, 1231-1 et 1760 du code civil, de l’article 9 du code de procédure civile, et de l’article L. 145-9 du code de commerce, de :

– la déclarer recevable en l’intégralité de ses demandes ;

– y faisant droit, débouter la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 de l’intégralité de ses demandes ;

– juger que le courrier électronique en date du 12 octobre 2022 qu’elle a émis ne constitue pas une offre mais une simple invitation à entrer en pourparlers ;

– juger qu’aucun accord n’est intervenu entre elle et la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 sur la résiliation anticipée et amiable du bail commercial en date du 17 janvier 2014 ;

– juger qu’en quittant les locaux loués le 28 avril 2023, la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 a résilié unilatéralement et fautivement le contrat de bail commercial en date du 17 janvier 2014 ;

– en conséquence, condamner la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 à lui payer la somme de 30.757,33 euros correspondant au montant du commandement de payer en date du 26 mai 2023 ;

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– condamner la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 à lui payer la somme de 45.860,54 euros au titre des loyers et des accessoires que celle-ci aurait dû régler pour la période comprise entre le 1er juillet 2023 et le 31 décembre 2023 ;

– juger qu’elle est en droit de conserver le dépôt de garantie d’un montant de 16.908,56 euros versé par la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 ;

– condamner la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 aux dépens, en ce compris les frais d’établissement et de signification du commandement de payer en date du 26 mai 2023.

Au soutien de ses demandes, la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET expose que le courriel de son mandataire en date du 12 octobre 2022 ne constitue nullement une offre mais une simple invitation à entrer en négociations conditionnant tout accord à l’établissement d’une convention, en l’absence de toute volonté de sa part d’être liée en cas d’acceptation par la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8. Elle conteste, en tout état de cause, toute acceptation émanant de la locataire le 13 octobre 2022, faisant remarquer que les parties ont négocié oralement lors d’un entretien physique en date du 1er décembre 2022, qu’un courriel du conseil de la preneuse en date du 31 janvier 2023 a acté la cessation des discussions, et que cette dernière ne lui a finalement fait part de son acceptation que le 17 février 2023.

S’agissant de l’attestation de son mandataire, elle affirme que la preuve est libre entre commerçants, et que la rétractation de l’invitation à entrer en pourparlers du 12 octobre 2022 est un fait juridique, qui peut être prouvé par tout moyen et ne se heurte pas à l’adage selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à soi-même, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter des débats.

Elle avance qu’en l’absence de tout congé, demande de renouvellement ou acquiescement à la résiliation unilatérale, c’est fautivement que la preneuse a résilié unilatéralement le contrat de bail commercial, ce qui justifie que cette dernière soit condamnée à lui payer le montant du loyer, des charges et des taxes locatives jusqu’au 31 décembre 2023.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 21 mars 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 16 octobre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2025, puis prorogée successivement au 7 avril et au 30 avril 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes figurant au dispositif des conclusions des parties aux fins de voir « donner acte » et « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

En outre, bien que les parties s’accordent sur l’existence d’un commandement de payer qui aurait été signifié par la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET à la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2023, il convient de souligner que celui-ci n’est pas produit aux débats.

Sur le sort de l’attestation produite par la S.N.C FONCIÈRE TRONCHET

Aux termes des dispositions de l’article 1363 du code civil, nul ne peut se constituer de titre à soi-même.

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En outre, en application des dispositions de l’article 1358 du même code, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.

En vertu des dispositions de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Enfin, selon les dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il y a lieu de rappeler que le principe selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à soi-même n’est pas applicable à la preuve d’un fait juridique (Civ. 2, 6 mars 2014 : pourvoi n°13-14295 ; Civ. 3, 27 avril 2017 : pourvoi n°16-15958 ; Civ. 2, 7 juillet 2022 : pourvoi n°21-10414 ; Civ. 3, 25 mai 2023 : pourvoi n°21-24055 ; Civ. 2, 13 juin 2024 : pourvoi n°22-10344 ; Com., 26 juin 2024 : pourvoi n°22-24487).

En l’espèce, la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET produit aux débats une attestation en date du 1er septembre 2023 émanant de Monsieur [V] [M] (pièce n°5 en défense), dont il n’est pas contesté qu’il est son mandataire.

Cependant, force est de constater que cet attestant ne fait que relater les propos qui auraient été échangés lors d’un rendez-vous physique organisé avec la preneuse et son conseil en date du 1er décembre 2022, ce qui constitue un fait juridique, étant observé que l’attestation litigieuse a été communiquée en temps utile et a été soumise à la discussion des parties, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter des débats, sauf à préciser qu’il appartiendra à la présente juridiction d’en apprécier la force probante ci-après, conformément aux dispositions de l’article 1381 du code civil selon lesquelles la valeur probante des déclarations faites par un tiers dans les conditions du code de procédure civile est laissée à l’appréciation du juge.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 de sa demande tendant à voir écarter des débats la pièce adverse n°5.

Sur les demandes de la locataire

Sur l’existence d’un accord de résiliation du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions de l’article 1101 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1109 du même code, le contrat est consensuel lorsqu’il se forme par le seul échange des consentements quel qu’en soit le mode d’expression.

En vertu des dispositions de l’article 1113 dudit code, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

Selon les dispositions de l’article 1114 de ce code, l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. À défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

D’après les dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1118 du code susvisé, l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre. L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1121 du code susmentionné, le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant. Il est réputé l’être au lieu où l’acceptation est parvenue.

En l’espèce, il est établi que par courriel en date du 12 octobre 2022, Monsieur [V] [M] a indiqué à la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 : « Je suis M. [M] [O], mandataire de la société Foncière Tronchet. Suite à notre entretien téléphonique du 11 octobre, je vous confirme la volonté du propriétaire de vouloir récupérer les locaux de libre forme au plus tôt, c’est pourquoi il est prêt à vous indemniser à hauteur de 1 an de loyer charges comprises ainsi que le remboursement du dépôt de garantie si vous êtes prêt à libérer les lieux au plus tard le 31 mars 2023. Si nous trouvons un accord nous pouvons établir un contrat qui sera signé des deux parties, aucun état des lieux ni préavis ne sera exigé et la sortie sera simplifiée » (pièces n°3 en demande et n°4 en défense).

Il y a lieu de relever que ce courriel mentionne les éléments essentiels de la résiliation anticipée du contrat de bail commercial, à savoir la restitution des locaux au plus tard le 31 mars 2023, l’indemnisation de la locataire par le versement d’un montant équivalent à un an de loyer charges comprises ainsi que par la restitution du dépôt de garantie, et la signature d’un protocole d’accord, si bien qu’il constitue une offre.

Or, il ressort des éléments produits aux débats : que par lettre recommandée en date du 17 février 2023 réceptionnée le 22 février 2023, le conseil de la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 a mentionné à la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET « en ma qualité de conseil de la société LIBRE FORME 8, locataire des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 10], je vous confirme l’accord de ma cliente, selon lettre jointe, à la proposition de FONCIÈRE TRONCHET du 12 octobre 2022, dont copie jointe. Ma cliente se tient à disposition pour la signature du protocole d’accord de départ », cette correspondance comportant en annexe une lettre adressée à ce conseil en date du 13 octobre 2022 énonçant « Je soussignée [B] [Y], gérante de la société Libre Forme 8, accepte la proposition de la société Foncière Tronchet faite par Monsieur [M] le mercredi 12/10/2022 par mail à hauteur de la somme d’un an de loyer charges comprises avec en outre le remboursement du montant du dépôt de garantie » (pièces n°5 en demande et n°7 en défense) ; que par lettre recommandée en date du 16 mars 2023 réceptionnée le 20 mars 2023, ce même conseil a déclaré à la bailleresse « en ma qualité de conseil de la société LIBRE FORME 8, locataire des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 10], je vous confirme à nouveau, suite à la lettre en recommandé avec AR (réceptionnée le 22.02.2023) et au courrier de mon cabinet du 17 février 2023, l’accord de la société LIBRE FORME 8, selon lettre jointe, à la proposition de FONCIÈRE TRONCHET du 12 octobre 2022, dont copie jointe. À défaut de signature du protocole à réception de la présente, ma cliente sera contrainte de reporter son déménagement. Ma cliente se tient à disposition pour la signature du protocole d’accord de départ » (pièces n°6 en demande et n°8 en défense) ; et que par lettre recommandée en date du 28 mars 2023 réceptionnée le 31 mars 2023, ledit conseil a de nouveau exposé à la propriétaire des locaux « en ma qualité de conseil de la société LIBRE FORME 8, locataire des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 10], et faisant suite aux correspondances de mon cabinet des 17 février et 16 mars 2023, je vous confirme que la société LIBRE FORME 8 reporte son déménagement au 28 avril 2023, en l’absence de signature du protocole de départ convenu. Je vous réitère que ma cliente se tient à disposition pour la signature du protocole d’accord de départ » (pièces n°7 en demande et n°9 en défense).

Si la bailleresse communique une attestation en date du 1er septembre 2023 rédigée par Monsieur [V] [M] énonçant « j’ai été mandaté par la société FONCIÈRE TRONCHET, prise en la personne de Monsieur [G] [E] […] aux fins de prendre attache avec la société LIBRE FORME 8 pour lui proposer d’entrer en négociations tendant à une éventuelle résiliation anticipée et amiable du bail commercial qui avait été conclu en date du 17 janvier 2014. À cet effet, j’ai adressé le 12 octobre 2022 à 16h29 un email à Madame [Y], gérante de la société LIBRE FORME 8, pour lui proposer d’entrer en négociation et lui précisant que la société FONCIÈRE TRONCHET serait prête à indemniser la société LIBRE FORME 8 à hauteur d’un an de loyer charges comprises, ainsi que le remboursement du dépôt de garantie si cette dernière était prête à libérer les lieux loués au plus tard le 31 mars 2023. Dans cet email, j’ai bien précisé qu’en cas d’accord, il faudra signer un protocole d’accord de résiliation anticipée et amiable dudit bail. C’est dans ce cadre que je me suis rendu à la réunion de négociation qui s’est tenue le 1er décembre 2022 à 14h30 au sein des locaux de l’avocat de la société LIBRE FORME 8, à savoir Maître [D] [J], situés [Adresse 1] à [Localité 9], en présence de Mme [Y] et de son avocat. Durant cette réunion, j’ai réitéré la proposition faite dans mon email du 12 octobre 2022. Madame [Y] a refusé cette proposition et a formulé la contre-proposition suivante : 120.000 euros d’indemnité avec un départ des lieux loués au 31 mai 2023 » (pièce n°5 en défense), force est toutefois de constater que cette attestation émane du mandataire de la bailleresse, lequel est lié à cette dernière par une communauté d’intérêts, si bien qu’elle est insuffisante, à elle seule, à emporter la conviction de la présente juridiction sur l’existence de la contre-proposition alléguée, laquelle est contestée par la preneuse.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que par lettre recommandée en date du 17 février 2023 réceptionnée le 22 février 2023 et par lettre recommandée en date du 16 mars 2023 réceptionnée le 20 mars 2023, la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 a, par deux fois, déclaré accepter l’offre formulée par la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET le 12 octobre 2022, à savoir la restitution des locaux au plus tard le 31 mars 2023 en contrepartie du versement d’un montant équivalent à un an de loyer charges comprises ainsi que de la restitution du dépôt de garantie, le tout devant être formalisé dans le cadre d’un protocole d’accord, et que ce n’est qu’en raison du refus de la bailleresse de lui transmettre pour signature un projet de protocole que les locaux ont finalement été restitués le 28 avril 2023, c’est-à-dire à une date postérieure, étant observé que ce n’est que par lettre officielle adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 15 mai 2023, soit postérieurement à l’acceptation, que la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET a contesté pour la première fois l’échange des consentements (pièces n°12 en demande et n°11 en défense).

En conséquence, il convient de retenir l’existence d’un accord de résiliation amiable anticipée mettant fin au contrat de bail commercial à la date du 31 mars 2023.

Sur la demande d’exécution forcée de l’accord de résiliation amiable anticipée du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, en application des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1221 dudit code, le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que l’existence d’un accord de résiliation amiable anticipée du contrat de bail commercial a été précédemment caractérisée, il y a lieu de faire droit à la demande d’exécution forcée formée par la locataire, étant observé que d’une part, celle-ci justifie avoir adressé à la bailleresse une lettre de mise en demeure par l’intermédiaire de son conseil en date du 23 mai 2023 (pièces n°13 en demande et n°12 en défense), et que d’autre part, la défenderesse ne conteste ni le montant du loyer annuel charges comprises, ni celui du dépôt de garantie.

En conséquence, il convient de condamner la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET à payer à la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 la somme de 71.445,96 euros en règlement de l’indemnité de résiliation amiable anticipée du contrat de bail commercial et la somme de 16.908,56 euros en restitution du dépôt de garantie.

Sur les intérêts moratoires

Selon les dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En outre, d’après les dispositions de l’article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En l’espèce, la preneuse justifie avoir adressé à la bailleresse une lettre de mise en demeure par l’intermédiaire de son conseil en date du 23 mai 2023 (pièces n°13 en demande et n°12 en défense), de sorte que les intérêts moratoires courront à compter de cette date.

En conséquence, il convient de dire que la condamnation de la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET à payer à la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 la somme de 71.445,96 euros en règlement de l’indemnité de résiliation amiable anticipée du contrat de bail commercial et la somme de 16.908,56 euros en restitution du dépôt de garantie emportera intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023 jusqu’à complet paiement.

Sur la demande de nullité du commandement de payer

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en application des dispositions de l’article 648 du code de procédure civile, tout acte d’huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs : 1. Sa date ; 2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement. 3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l’huissier de justice ; 4. Si l’acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

En vertu des dispositions de l’article 649 du même code, la nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Enfin, selon les dispositions de l’article 114 dudit code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que seule peut justifier la nullité d’un commandement de payer visant la clause résolutoire la violation d’une des mentions légales susvisées, à l’exclusion d’une simple erreur sur le montant réclamé (Civ. 3, 27 octobre 1993 : pourvoi n°91-19416 ; Civ. 3, 29 septembre 2015 : pourvoi n°14-18603) ou de l’absence de justificatif joint à l’acte extrajudiciaire (Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-17645).

En l’espèce, nonobstant que le commandement de payer signifié par la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET à la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 en date du 26 mai 2023 ne soit pas produit aux débats, force est cependant de constater que cette dernière ne se prévaut d’aucune irrégularité dont ce dernier serait entaché, l’absence de cause alléguée ayant trait à son bien-fondé, comme cela sera examiné ci-après.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 de sa demande de nullité du commandement de payer signifié par la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts

D’après les dispositions de l’article 1231 du code civil, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

En outre, l’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Enfin, conformément aux dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1231-6 dudit code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il y a lieu de relever que la locataire ne démontre ni l’existence, ni l’étendue du préjudice moral qu’elle allègue, aucun préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement de sa créance n’étant caractérisé, lequel est déjà réparé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET au titre du préjudice moral.

Sur les demandes reconventionnelles de la bailleresse

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Décision du 30 Avril 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/08191 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2CCP

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu des dispositions de l’article 1760 dudit code, en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Enfin, d’après les dispositions de l’article 5 du même code, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que l’existence d’un accord de résiliation amiable anticipée du contrat de bail commercial a été précédemment caractérisée, force est de constater que la preneuse n’a commis aucune faute justifiant sa condamnation à continuer de verser le prix du bail postérieurement au 31 mars 2023, date de restitution des locaux contractuellement prévue, de sorte que le commandement de payer en date du 26 mai 2023 n’est pas fondé, pas plus que les demandes de paiement des loyers, charges et taxes locatives des troisième et quatrième trimestres de l’année 2023 ou la demande de conservation du montant du dépôt de garantie.

Cependant, compte tenu de l’acquiescement de la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 au versement de la somme de 5.260,44 euros au titre de son occupation des locaux pour la période comprise entre le 1er et le 28 avril 2023, et dans la mesure où le tribunal ne peut statuer infra petita, elle sera condamnée à régler ce montant.

En conséquence, il convient de débouter la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET de ses demandes reconventionnelles en paiement du montant visé au commandement de payer en date du 26 mai 2023 et en paiement des loyers, charges et taxes locatives des troisième et quatrième trimestres de l’année 2023, ainsi que de sa demande de conservation du montant du dépôt de garantie, et de condamner la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 à lui payer la somme de 5.260,44 euros en règlement de l’indemnité d’occupation due pour la période comprise entre le 1er avril et le 28 avril 2023.

Sur la demande de compensation judiciaire

Aux termes des dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, en application des dispositions de l’article 1348 du même code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. À moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, les parties étant titulaires de créances réciproques l’une envers l’autre, il y a lieu d’ordonner la compensation entre ces dernières.

En conséquence, il convient d’ordonner la compensation judiciaire entre la créance de la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 et celle de la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 mai 2023, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 5.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 de sa demande tendant à voir écarter des débats la pièce n°5 communiquée par la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET consistant en l’attestation rédigée par Monsieur [V] [M] en date du 1er septembre 2023,

CONDAMNE la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET à payer à la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 la somme de 71.445,96 euros (SOIXANTE ET ONZE MILLE QUATRE CENT QUARANTE-CINQ euros et QUATRE-VINGT-SEIZE centimes) en règlement de l’indemnité de résiliation amiable anticipée du contrat de bail commercial en date du 17 janvier 2014, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 23 mai 2023 jusqu’à complet paiement,

CONDAMNE la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET à payer à la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 la somme de 16.908,56 euros (SEIZE MILLE NEUF CENT HUIT euros et CINQUANTE-SIX centimes) en restitution du dépôt de garantie, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 23 mai 2023 jusqu’à complet paiement,

DÉBOUTE la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 de sa demande de nullité du commandement de payer signifié par la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2023,

DÉBOUTE la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET au titre du préjudice moral,

DÉBOUTE la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET de ses demandes reconventionnelles en paiement du montant visé au commandement de payer signifié par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2023 et en paiement des loyers, charges et taxes locatives des troisième et quatrième trimestres de l’année 2023,

DÉBOUTE la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET de sa demande reconventionnelle de conservation du montant du dépôt de garantie versé par la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8,

CONDAMNE la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 à payer à la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET la somme de 5.260,44 euros (CINQ MILLE DEUX CENT SOIXANTE euros et QUARANTE-QUATRE centimes) en règlement de l’indemnité d’occupation due pour la période comprise entre le 1er avril 2023 et le 28 avril 2023,

ORDONNE la compensation judiciaire entre le montant de l’indemnité de résiliation amiable anticipée du contrat de bail commercial en date du 17 janvier 2014 due par la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET et le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8,

DÉBOUTE la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET à payer à la S.A.R.L. LIBRE-FORME 8 la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.N.C. FONCIÈRE TRONCHET aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2023,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 8] le 30 Avril 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA