TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Marianne FOURNIER

M^e Anne BOURGEONNEAU

Préfet de [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Philippe DE LA GATINAIS

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/02412 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4FZI

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 03 janvier 2025

DEMANDEUR

Monsieur [T] [K],

[Adresse 1]

représenté par Maître Philippe DE LA GATINAIS de la SELEURL CABINET DLG, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [I],

[Adresse 3]

représenté par M^e Marianne FOURNIER, avocat au barreau de PARIS,

Madame [V] [A] épouse [I],

[Adresse 2]

représentée par M^e Anne BOURGEONNEAU, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 janvier 2025 par Karine METAYER, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 03 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/02412 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4FZI

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 20 janvier 2014 avec prise d’effet le 14 février 2024, Madame [F] [L] a donné à bail à Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [A] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], 2ème étage, droite, moyennant un loyer mensuel de 5411 euros, provisions sur charges comprises.

Des loyers étant impayés, Madame [F] [L] a saisi en référé le juge des contentieux de la protection de Paris le 26 septembre 2022 en vue de l’acquisition de la clause résolutoire, de leur expulsion et du paiement des impayés.

Par ordonnance en date du 3 mars 2023, le juge des contentieux de la protection de Paris statuant en référés a considéré n’y avoir lieu à référé en raison d’une contestation sérieuse, a rejeté la demande de provision à valoir sur le paiement de la clause pénale et a condamné solidairement les locataires à 3000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

Suite au décès de Madame [F] [L] survenu le 20 mai 2023, et selon attestation notariée en date du 28 septembre 2023, Monsieur [T] [K] est devenu propriétaire de l’intégralité de l’immeuble sis [Adresse 3], dans lequel se trouve le logement objet du présent litige.

Des loyers étant à nouveau demeurés impayés, Monsieur [T] [K] a fait signifier à Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [A] épouse [I] par acte de commissaire de justice du 2 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 8340,51 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire contractuelle ainsi qu’un commandement à justifier de l’attestation d’assurance.

Par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2024, Monsieur [T] [K] a fait assigner Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [A] épouse [I] devant le juge des contentieux de la protection de Paris statuant en référé aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [A] épouse [I] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs ;

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [A] épouse [I] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 17 janvier 2024, soit la somme de 19 076,14 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;

— condamner solidairement Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [A] épouse [I] à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Appelée à l’audience du 24 avril 2024, l’affaire a fait l’objet de 2 renvois pour être finalement retenue à l’audience du 5 novembre 2024.

A l’audience du 5 novembre 2024, Monsieur [T] [K], représenté par son conseil, par conclusions en réplique et récapitulatives n°3 soutenues oralement, sollicite de :

— recevoir Monsieur [T] [K] en son action et de l’y déclarer bien fondé ;

— débouter Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [A] épouse [I] de toutes leurs demandes fins et conclusions ;

A titre principal

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [A] épouse [I] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs ;

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire que Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [A] épouse [I] sont devenus occupants sans droit ni titre resteront soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurance ;

— condamner solidairement Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [A] épouse [I] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 21 octobre 2024, soit la somme de 53 897,91 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;

A titre infiniment subsidiaire, si le juge des référés devait juger n’y avoir lieu à référés sur les indemnités d’occupation dues par Madame [A] épouse [I] à compter du 7 mai 2024 :

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [A] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs ;

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire que Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [A] épouse [I] sont devenus occupants sans droit ni titre resteront soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurance

— condamner solidairement Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [A] épouse [I] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 21 octobre 2024, soit la somme de 33 505,52 euros, pour la période comprise entre le 8 mai 2024 et le 21 octobre 2024, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;

Pour le surplus

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit en référé ;

— condamner solidairement Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [A] épouse [I] à lui payer la somme de 8000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 2 novembre 2023, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [T] [K] a actualisé à l’audience sa demande au titre de la provision de l’arriéré de loyers arrêtée au 4 novembre 2024 à la somme de 53 897,91 euros, novembre 2024 inclus. Il précise que le loyer courant est à nouveau réglé depuis trois mois et que le dernier versement a été effectué le 31 octobre 2024. Le bailleur confirme avoir été informé du départ de Madame [V] [A] du logement le 7 mai 2024 et de sa nouvelle adresse.

Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire qui pourraient être accordés par le juge.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir la mauvaise foi des locataires précisant qu’une première procédure avait été lancée en 2022 en raison d’impayés de loyers.

Dans son premier moyen, il indique que les locataires n’ont pas justifié de la souscription à une assurance au titre de l’année 2023 et ont à nouveau cessé d’honorer leurs loyers.

Sur la contestation sérieuse soulevée par Madame [V] [I], il réfute le caractère indécent du logement qui n’est, selon lui, pas caractérisé. Il souligne que si la présence de plomb a été mentionné en annexe du bail, cette présence n’expose les occupants du logement à aucun risque sur leur santé, le plomb n’étant identifié que sur les gardes corps du balcon, en conséquence, à l’extérieur du logement.

Sur le moyen soulevé par Madame [V] [I] sur la communication aux locataires des extraits du règlement de copropriété, il conteste cette demande mettant en avant qu’il n’existe par de règlement de copropriété, Monsieur [T] [K] étant l’unique propriétaire de l’immeuble.

Sur les contestations sérieuses invoquées par Madame [V] [I] au titre de l’insalubrité du logement et de Monsieur [Y] [I] au titre de l’indécence du logement, le bailleur fait valoir que le logement loué est en parfait état et que les locataires sont tenus de s’acquitter du loyer quand bien même le logement serait indécent.

Sur l’absence de solidarité des époux concernant les impayés de loyers soulevée par Madame [V] [A] épouse [I], Monsieur [T] [K] confirme avoir reçu un jeu de clés de la locataire en date du 7 mai 2024, sans toutefois démontrer qu’elle ait effectivement quitté le logement ou produire une ordonnance de non conciliation. Pour la demande au titre de l’indemnité d’occupation, il met en avant qu’elle est due par Madame [V] [I] au titre des dettes ménagères.

Enfin, sur l’absence de justification des charges, le bailleur expose avoir respecté l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 en procédant à la régularisation annuelle des charges, excepté sur l’année 2023, non encore effectuée.

Madame [V] [A] épouse [I], représentée par son conseil par conclusions écrites en réponse n°3 soutenues oralement, sollicite :

— Donner acte à Madame [V] [A] épouse [I] qu’elle s’en rapporte à la justice sur les demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion formée par Monsieur [K] ;

— Constater l’existence d’une contestation sérieuse relative au caractère décent du logement et en conséquence, dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Monsieur [K] ;

Subsidiairement

— Constater l’existence d’une contestation sérieuse relative à l’exigibilité des charges des exercice 2020, 2021 et 2022 pour un montant total de 22 414,58 euros et en conséquence réduire le montant de la condamnation provisionnelle au titre des loyers et des accessoires échus, et indemnité d’occupation à due concurrence ;

— Fixer le montant de la provision sur l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel stricto sensu, hors charges ;

— Constater l’existence d’une contestation sérieuse relative au caractère solidaire entre les codéfendeurs des dettes d’indemnité d’occupation pouvant être dues après le 7 mai 2024 ; en conséquence, dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de Monsieur [K] de condamnation solidaire des époux [I] depuis le 8 mai 2024, dire en conséquence que l’indemnité d’occupation provisionnelle qui serait due depuis lors n’est exigible qu’auprès de Monsieur [Y] [I] ;

En tout état de cause :

— Condamner Monsieur [K] à payer à titre provisionnel à Madame [V] [A] épouse [I] la somme de 79 095 euros au titre de la répétition des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

— Condamner Monsieur [K] à payer à titre de provision sur dommages et intérêts à madame [V] [A] épouse [I] la somme de 50 000 euros ;

— Condamner tous succombants in solidum à payer à Madame [V] [A] épouse [I] la somme de 6000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’à supporter les dépens de l’instance ;

— Débouter Monsieur [K] de ses demandes dirigées par Madame [V] [A] épouse [I] au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle s’en rapporte à la justice sur le défaut d’attestation d’assurance et l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande du bailleur au titre des arriérés de loyers, elle fait valoir deux contestations sérieuses, la première relevant du risque d’exposition au plomb de classe 1 et de la présence de plomb dans le logement, sans que le bailleur n’ait effectué les travaux permettant de mettre fin à l’exposition au plomb. Elle conclut à l’indécence du logement de ce fait.

Elle soulève une seconde contestation sérieuse au titre des charges, faisant valoir que les quotes-parts de ces dernières devant être mentionnées dans le contrat de bail.

Si elle reconnait la solidarité de la dette de loyer, elle conteste la solidarité quant à l’indemnité d’occupation.

Elle sollicite de débouter Monsieur [Y] [I] de ses demandes au titre de la fixation de la contribution aux charges du mariage, celle-ci relevant de la compétence du juge aux affaires familiales.

Concernant ses demandes reconventionnelles, elle sollicite une provision au titre des charges indument versées et des dommages et intérêts au titre de la mise en danger de la locataire.

Par conclusions écrites n°2 soutenues oralement, Monsieur [Y] [I], représenté, sollicite :

A titre principal :

— Dire n’y avoir lieu à référé ;

A titre subsidiaire

— Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— Accorder à Monsieur [Y] [I] des délais de paiement pour une durée de 3 ans ;

— Rappeler la solidarité existante entre les colocataires s’agissant du paiement des loyers;

— Fixer la contribution de Madame [V] [A] épouse [I] aux charges du mariage à proportion de ses revenus ;

A titre infiniment subsidiaire

— Rappeler la solidarité existant entre Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [A] épouse [I] s’agissant du paiement des loyers et de l’indemnité d’occupation qui seraient dus à Monsieur [T] [K] ;

— Fixer la contribution de Madame [V] [A] épouse [I] aux charges du mariage à proportion de ses revenus ;

— Accorder à Monsieur [Y] [I] un délai de douze mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir pour libérer l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 5] ;

En toute hypothèse

— Débouter Monsieur [T] [K] de ses amples demandes ;

— Condamner Monsieur [T] [K] à verser à Monsieur [Y] [I] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ;

Concernant le défaut d’attestation d’assurance, Monsieur [Y] [I] fait valoir qu’il a justifié de son attestation d’assurance pour l’année 2023 par courriel en date du 12 janvier 2023 et produit à la procédure l’attestation d’assurance pour l’année 2024.

Au soutien de ses prétentions, il invoque par ailleurs plusieurs contestations sérieuses :

— Concernant l’indécence du logement liée à la présence de plomb à des concentrations supérieures au seuil règlementaire, il met en avant que le bailleur n’a pas effectué les travaux permettant de mettre fin à cette exposition. Il expose que cette situation constitue un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent et constitue ainsi une exception d’inexécution justifiant leur refus de s’acquitter du paiement du loyer au titre du bail.

— Sur les charges récupérables, Monsieur [Y] [I] considère que le bailleur ne lui a pas produit les pièces justificatives quant à l’existence et au montant de sa créance de sorte qu’il est bien fondé à sollicité le remboursement des provisions sur charges sur 3 années. Il conclut au caractère sérieux de cette contestation entrainant un non-lieu à référé ;

Il met par ailleurs en avant la solidarité des dettes de loyers et d’indemnité d’occupation avec son épouse et colocataire du logement objet du présent litige.

Monsieur [Y] [I] a sollicité dans ses conclusions et à l’audience des délais de paiement, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, ayant repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et estimant être en capacité de régler la dette locative. Il expose avoir rencontré des difficultés financières ayant déposé le bilan de son entreprise. Il a par ailleurs indiqué que les époux étaient séparés et en instance de divorce.

Il a affirmé avoir retrouvé une nouvelle activité professionnelle de conseiller financier de levée de fonds et ne pas percevoir de revenus fixes. Toutefois, il a affirmé avoir déjà reçu la somme de 45 000 euros le 21 juin 2024 au titre de ses nouvelles fonctions et ajouté qu’il devrait percevoir à la fin de sa mission la somme de 280 000 euros. Il précise avoir 3 enfants à charge de 16, 14 et 13 ans qu’il accueille à son domicile en résidence alternée, suite à un accord amiable avec Madame [V] [A] épouse [I].

Concernant un éventuel échéancier, Monsieur [Y] [I] a proposé de verser la somme de 1497 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer la dette sur 36 mois, et sollicite en cas d’expulsion un délai d’un an pour quitter le logement.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 3 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 janvier 2024 soit au moins six semaines avant la première audience du 24 avril 2024.

En conséquence, l’action introduite par Monsieur [T] [K] est recevable.

Sur les contestations sérieuses au titre de l’indécence du logement et des charges récupérables

Sur l’indécence du logement et la présence de plomb dans certains revêtements

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 viennent définir les caractéristiques du logement décent, en fixant les normes minimales d’habitabilité, en précisant les règles relatives à la sécurité et à la santé des locataires, et en énumérant les éléments d’équipement et de confort devant exister dans le logement.

D’après son article 2, le logement doit satisfaire, notamment, aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le fait que le preneur ait accepté le logement en l’état ne décharge nullement le bailleur de son obligation de délivrance.

L’article L1334-9 du code de la santé publique dispose que si le constat, établi dans les conditions mentionnées aux articles L. 1334-6 à L. 1334-8-1, met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par l’arrêté mentionné au premier alinéa du I de l’article L. 1334-2, le propriétaire ou l’exploitant du local d’hébergement doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concerné. Il procède aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. En cas de location, lesdits travaux incombent au propriétaire bailleur.

En l’espèce, le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) en date du 13 février 2014 établi par Monsieur [N] [P] de la SARL SEBI et remis au locataire au moment de la conclusion du bail, n’a pas mis en évidence la présence dans le logement donné à bail de revêtements dégradés contenant du plomb de classe 3 à l’intérieur du logement mais a identifié la présence de plomb de classe 3 sur les gardes corps des balcons du séjour et de la salle à manger.

Ce constat de risque d’exposition au plomb révèle également la présence dans ce même logement de revêtement non dégradés et non visibles (de classe 1 à hauteur de 30,58%), et des revêtements dégradés de classe 3, à hauteur de 0,97%, contenant du plomb. Le constat a été annexé au bail en date du 20 janvier 2014. Il sera rappelé que les dispositifs de retenue des personnes dans le logement et ses accès tels que les garde-corps de fenêtres, escaliers et balcons doivent être en état conforme à leur usage.

S’il n’est pas contesté que d’importants travaux de rénovation ont été effectués par le bailleur dans l’ensemble de l’appartement avant l’entrée dans les lieux des locataires, notamment de l’intégralité de l’électricité, la rénovation de la cuisine, des sols, le bailleur ne justifie pas avoir mis fin à la présence de plomb de classe 3.

Toutefois, force est de constater en l’espèce que les locataires ont toujours pu occuper l’intégralité de leur logement. Et si des travaux de réfection auraient dû être effectués par le bailleur aux fins de supprimer la présence de plomb de classe trois dans les gardes corps des deux balcons, il apparait toutefois que les locataires n’ont jamais fait part de désordres rendant inhabitables le logement, l’humidité dans les murs de la chambre des enfants ne caractérisant pas non plus à elle seule l’indécence du logement.

Au regard des éléments versés à la procédure, il n’apparait pas non plus que les locataires aient sollicité avant la présente procédure auprès du bailleur la réalisation de travaux, en vue de mettre fin à la présence de plomb sur lesdits garde-corps.

En tout état de cause, l’exception d’inexécution ne peut être soulevée par un locataire que lorsque le logement est affecté de désordres tels qu’ils entrainent une impossibilité totale d’utiliser les lieux conformément à leur destination. En l’espèce, les locataires ne sauraient se dispenser de tout versement lorsque le logement reste totalement habitable malgré le non-respect des normes de décence posées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Il apparait enfin au regard de l’état des lieux d’entrée fourni que le logement était par ailleurs en état d’usage au moment de sa location.

Il s’ensuit qu’il convient de rejeter la contestation sérieuse soulevée à ce titre.

Sur les charges récupérables

Selon les dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989,

(…) Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. Ces extraits du règlement de copropriété sont communiqués par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat.

Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article. (…)

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l’ordonnance du15 juillet 2020, Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Conformément à l’article 8 de l’ordonnance 2020-71 du 29 janvier 2020, ces dispositions entrent en vigueur à une date fixée par décret en Conseil d’Etat, et au plus tard le 1er juillet 2021.

Ces dispositions sont d’ordre public.

En l’espèce, l’article V du contrat de bail en date du 20 janvier 2024 intitulé loyers et charges fixe une provision sur charges initiale de 594 euros et dispose le montant des provisions sur charge sera recalculé chaque année en fonction des charges déterminées à chaque exercice. La convention mentionne également dans son article I le lot de copropriété ainsi que le tantième des charges générales (165/1550). Par ailleurs, la liste des charges récupérables a été annexé au contrat de bail.

Le bailleur verse également aux débats tous les comptes individuels de charges locatives entre 2014 et 2022 précisant les charges visées, à savoir les charges communes générales, les ascenseurs, le chauffage, les charges d’eau froide ainsi que les charges particulières (taxes municipales). Les charges énumérées constituent bien des charges récupérables.

Monsieur [T] [K] joint également le relevé de compte des locataires faisant apparaitre la régularisation des charges pour 2014, 2015, 2016, 2017, 2019, 2020, 2021et 2022.

Il convient par ailleurs de rappeler qu’en principe, la répartition des charges dans les immeubles collectifs est inscrite dans le règlement de copropriété. En l’espèce, il est inexistant puisque Monsieur [T] [K] est seul propriétaire de l’immeuble selon l’attestation notariée versée aux débats. Dans ce cas, la loi étant muette sur ce point, il est constant que la répartition s’effectue selon l’article 1135 du code civil, à savoir de manière équitable, en prenant en compte la consistance, la superficie et la situation des lots.

En l’espèce, les locataires n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause l’équité de la répartition de leurs charges.

Par ailleurs, si le bailleur est tenu de mettre à la disposition du locataire les pièces justificatives à la répartition des charges, la nature de ces pièces n’est pas précisée par la loi et cette mise à disposition ne se traduit pas par l’envoi de photocopies aux locataires.

Il convient enfin de rappeler que l’existence d’une contestation sérieuse sur le montant des charges ne saurait dispenser les locataires de payer leur loyer.

Il ressort de l’ensemble de ses éléments que la demande formée au titre des charges locatives n’est pas fondée en droit et ne peut être accueillie.

Dans ces conditions, la contestation sérieuse soulevée par les locataires à ce titre sera rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicables en l’espèce précisent que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 7 g) de cette loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail conclu le 20 janvier 2014 avec prise d’effet le 14 février 2014 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 novembre 2023, pour la somme en principal de 8340,51 euros. Ce commandement reproduit les dispositions de l’article 7g) et rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s’exposent à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Concernant l’assurance, il apparait que les locataires ont procédé aux démarches d’assurer leur logement en 2023 et transmis au bailleur l’attestation d’assurance 2023 le 12 janvier 2023 par courriel versé à la procédure. Ils produisent également aux débats l’attestation d’assurance 2024 en date du 17 janvier 2024, de sorte que la demande d’acquisition de la clause résolutoire à ce titre sera rejetée.

Toutefois, concernant les loyers, le commandement de payer correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, deux versements de 2500 euros chacun ayant été opérés le 28 novembre 2023 et le 8 décembre 2023, ne couvrant pas le montant des loyers et de la dette locative, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail pour impayés de loyer étaient réunies à la date du 2 janvier 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur le montant de la provision au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [A] épouse [I] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce Monsieur [T] [K] produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [A] épouse [I] restaient devoir la somme de 53 897,91 euros à la date du 21 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Les locataires ne contestent pas devoir la dette de loyer.

Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 53 897,91 euros arrêtée au 21 octobre 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 8340,51 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

En présence d’une clause de solidarité dans le contrat de bail (article 2-16), les défendeurs seront condamnés au paiement de cette somme provisionnelle solidairement au titre des loyers jusqu’au 2 janvier 2024.

Quant à l’indemnité d’occupation, s’il n’est pas contesté que Madame [V] [A] épouse [I] a quitté le logement le 7 mai 2024 confirmé par le procès-verbal de constat établi par le commissaire de justice le même jour, force est de constater que les défendeurs sont toujours unis par les liens du mariage, qu’aucune procédure de divorce n’a été entamée par l’un des époux et qu’a fortiori aucun jugement de divorce n’a été prononcé. Il n’est par ailleurs pas contesté que Monsieur [Y] [I] occupe ledit logement avec ses trois enfants mineurs qu’il accueille en résidence alternée. En conséquence, la dette relative à l’indemnité d’occupation a une nature ménagère. Par ailleurs, il n’apparait pas que l’indemnité d’occupation constitue une dépense manifestement excessive au regard des ressources déclarées et non contestées de Monsieur [Y] [I].

Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [A] épouse [I] seront donc condamnés solidairement au paiement, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation sur le fondement de l’article 220 du code civil qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de la demande de Monsieur [Y] [I] en ce qui concerne l’octroi de délais de paiement, et du retour à meilleure fortune de ce dernier, Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [A] épouse [I] ayant au surplus repris le paiement intégral du loyer courant et démontrant être en capacité de régler leur dette locative, des délais de paiement leur seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Faute pour Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [A] épouse [I] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible.

Toutefois, les effets de la clause résolutoire ne seront pas suspendus en raison de l’opposition du bailleur et de la répétition des impayés de loyers dans le temps.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [A] épouse [I] et de tous les occupants de leur chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de prorogation du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Selon l’article L412-2 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

En l’espèce, compte tenu de la situation de Monsieur [Y] [I], ayant à charge 3 enfants mineurs qu’ils accueillent en résidence alternée, l’expulsion immédiate aurait des conséquences d’une particulière dureté.

Il convient en conséquence de proroger le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux pour une durée de 6 mois.

Sur la demande reconventionnelle de dommage et intérêts

Au regard de la résolution du litige, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formée par Madame [V] [A] épouse [I].

Sur la demande reconventionnelle de contributions aux charges du mariage

Aux termes de l’article 214 du code civil, si les conventions matrimoniales ne règlent pas la contribution des époux aux charges du mariage, ils y contribuent à proportion de leurs facultés respectives.

Si l’un des époux ne remplit pas ses obligations, il peut y être contraint par l’autre dans les formes prévues au code de procédure civile.

Selon les dispositions de l’article 1070 du code de procédure civile, le juge aux affaires familiales territorialement compétent est :

— le juge du lieu où se trouve la résidence de la famille ;

— si les parents vivent séparément, le juge du lieu de résidence du parent avec lequel résident habituellement les enfants mineurs en cas d’exercice en commun de l’autorité parentale, ou du lieu de résidence du parent qui exerce seul cette autorité ;

— dans les autres cas, le juge du lieu où réside celui qui n’a pas pris l’initiative de la procédure.

En cas de demande conjointe, le juge compétent est, selon le choix des parties, celui du lieu où réside l’une ou l’autre.

Toutefois, lorsque le litige porte seulement sur la pension alimentaire, la contribution à l’entretien et l’éducation de l’enfant, la contribution aux charges du mariage ou la prestation compensatoire, le juge compétent peut être celui du lieu où réside l’époux créancier ou le parent qui assume à titre principal la charge des enfants, même majeurs.

La compétence territoriale est déterminée par la résidence au jour de la demande.

En l’espèce, la demande formée par Monsieur [Y] [I] sera rejetée, le juge des contentieux de la protection n’étant pas compétent pour trancher tant le principe que le montant d’une telle attribution, ce contentieux relevant exclusivement du juge aux affaires familiales.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [A] épouse [I] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer.

Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite, faute pour le bailleur de justifier de leur caractère nécessaire à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 5000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS irrecevable la demande d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 janvier 2014 avec prise d’effet le 14 février 2024 entre Monsieur [T] [K] et Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [A] épouse [I], concernant l’appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 3], au titre du défaut d’attestation d’assurance ;

REJETONS les contestations sérieuses formées par les locataires ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au titre des impayés de loyer figurant au bail conclu le 20 janvier 2014 avec prise d’effet le 14 février 2024 entre Monsieur [T] [K] et Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [A] épouse [I], concernant l’appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 3], sont réunies à la date du 2 janvier 2024 ;

ORDONNONS qu’à défaut pour Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [A] épouse [I] de libérer les lieux volontairement et six mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DISONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [A] épouse [I] à payer à Monsieur [T] [K] à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 21 octobre 2024, échéance du mois d’octobre incluse la somme de 53 897,91 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023 sur la somme de 8340,51 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [A] épouse [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 35 mensualités d’un montant d’au moins 1500 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [A] épouse [I] au paiement d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 21 octobre 2024 ;

DÉBOUTONS Madame [V] [A] épouse [I] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

DÉBOUTONS Monsieur [Y] [I] de sa demande au titre de la contribution aux charges du mariage ;

REJETONS les plus amples prétentions des parties ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [A] épouse [I] à verser à Monsieur [T] [K] une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [I] et Madame [V] [A] épouse [I] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

ORDONNONS la communication à Monsieur. LE PREFET DE [Localité 4] de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 3 janvier 2025 par la Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection