TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e DUQUESNOY (J0143)

M^e MILHEIRO-CARREIRA (P0531)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 20/12005

N° Portalis 352J-W-B7E-CTJNR

N° MINUTE : 4

Assignation du :

25 Novembre 2020

JUGEMENT

rendu le 25 Février 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME (RCS de Paris 381 496 033)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Arnaud DUQUESNOY de la S.E.L.A.R.L. MILLENIUM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0143

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [N]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Olga MILHEIRO – CARREIRA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0531

Décision du 25 Février 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/12005 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTJNR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 02 Décembre 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Février 2025 prorogé au 25 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 19 juillet 2016, Monsieur [H] [N] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME la totalité d’un immeuble de cinq étages élevé sur deux sous-sols sis [Adresse 1] à [Localité 4] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er mai 2016 afin qu’y soit exercée une activité d’hôtel et d’exploitation d’une licence IV, à l’exclusion de la restauration, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 65.000 euros hors taxes et hors charges et d’une provision annuelle sur charges locatives d’un montant de 2.400 euros payables trimestriellement à terme à échoir.

Lui reprochant de ne pas s’être acquittée du montant de ses loyers, charges et taxes locatives du premier trimestre de l’année 2020, Monsieur [H] [N] a, par acte d’huissier en date du 29 janvier 2020, fait signifier à la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME un premier commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 20.808,92 euros, outre le coût de l’acte d’un montant de 225,05 euros.

Lui faisant grief de ne pas s’être acquittée du montant de ses loyers, charges et taxes locatives du deuxième trimestre de l’année 2020, Monsieur [H] [N] a, par acte d’huissier en date du 28 avril 2020, fait signifier à la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 19.630,42 euros, outre le coût de l’acte d’un montant de 221,09 euros.

Se prévalant des répercussions négatives sur son activité économique des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de covid-19, la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME a, par lettre adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 29 avril 2020, indiqué à Monsieur [H] [N], d’une part qu’elle se voyait dans l’obligation de procéder au report du règlement de ses loyers jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la cessation de l’état d’urgence sanitaire, et d’autre part qu’elle avait récemment reçu une offre d’acquisition de son fonds de commerce nécessitant une modification de la clause de destination du bail aux fins d’adjonction des activités de résidence hôtelière et de résidence de meublés de tourisme, puis lui a, par acte d’huissier en date du 28 mai 2020, fait signifier une opposition au commandement de payer en date du 28 avril 2020.

Par lettre recommandée en date du 12 juin 2020, Monsieur [H] [N] a répondu à la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME que les mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de covid-19 ne l’exonéraient pas du versement de ses loyers, et lui a proposé trois dates aux fins de visite des locaux donnés à bail.

En l’absence de retour malgré une relance adressée par lettre recommandée en date du 18 septembre 2020, et lui reprochant de ne pas s’être acquittée du montant de ses loyers, charges et taxes locatives des trois derniers trimestres de l’année 2020, Monsieur [H] [N] a, par acte d’huissier en date du 27 octobre 2020, fait signifier à la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME un troisième commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 62.240,46 euros, outre le coût de l’acte d’un montant de 363,94 euros.

Par exploit d’huissier en date du 25 novembre 2020, la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME a fait assigner Monsieur [H] [N] devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité du troisième commandement de payer en date du 27 octobre 2020 à titre principal, et en octroi de délais de paiement d’une durée de vingt-quatre mois à titre subsidiaire.

Cette affaire a été enrôlée deux fois sous les numéros de répertoire général RG 20/12005 et RG 20/12096.

Les deux instances ont été jointes sous le seul numéro de répertoire général RG 20/12005 par ordonnance du juge de la mise en état en date du 26 février 2021.

Par ordonnance contradictoire en date du 5 mai 2021, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation judiciaire d’une durée initiale de trois mois confiée à Madame [J] [D], laquelle a été renouvelée pour une nouvelle durée de trois mois par ordonnance en date du 18 février 2022.

Bien que la médiation n’ait pas permis d’aboutir à un accord amiable mettant fin au litige, la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME et Monsieur [H] [N] ont cependant poursuivi leurs pourparlers et ont, par acte sous signature privée en date du 8 décembre 2022, conclu un protocole d’accord transactionnel.

Par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 2 janvier 2023, la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME a demandé au tribunal d’homologuer le protocole d’accord transactionnel en date du 8 décembre 2022.

Faisant grief à la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME de ne pas avoir respecté les engagements souscrits aux termes du protocole d’accord, Monsieur [H] [N] lui a, par lettre recommandée en date du 20 février 2023 réceptionnée le 23 février 2023, indiqué que ledit protocole était résilié de plein droit, puis a fait dresser deux procès-verbaux de constat par huissier de justice en date des 22 et 26 septembre 2023.

Alléguant se trouver dans l’impossibilité de faire réaliser les travaux de ravalement mis à sa charge aux termes du protocole d’accord transactionnel en raison des désordres structurels atteignant l’immeuble, la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME a saisi le juge de la mise en état d’une demande d’expertise judiciaire.

Par ordonnance contradictoire en date du 31 mai 2024, le juge de la mise en état a débouté la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME de sa demande d’expertise judiciaire formée à l’encontre de Monsieur [H] [N].

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 15 janvier 2024, la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME demande au tribunal, sur le fondement des articles 606, 1103, 1104, 1224, 1228, 2044 et 2052 du code civil, des articles 144, 232 et 1565 du code de procédure civile, et de l’article L. 145-1 du code de commerce, de :

– à titre principal, homologuer le protocole d’accord transactionnel conclu avec Monsieur [H] [N] en date du 8 décembre 2022 ;

– se déclarer dessaisi pour le surplus ;

– en conséquence, débouter Monsieur [H] [N] de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre ;

– dire et juger que chacune des parties conservera à sa charge ses dépens respectifs ;

– à titre subsidiaire, à défaut de se déclarer dessaisi, débouter Monsieur [H] [N] de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial en date du 19 juillet 2016 ;

– débouter Monsieur [H] [N] de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial en date du 19 juillet 2016 ;

– à titre infiniment subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise judiciaire et désigner pour y procéder tel technicien qu’il plaira à la juridiction avec pour mission de :

• prendre connaissance du dossier ;

• se faire communiquer, même par des tiers, tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, et le cas échéant se faire adjoindre un sapiteur, et entendre tous sachants ;

• se rendre sur les lieux sis [Adresse 1] à [Localité 4] ;

• visiter les lieux ;

• relever et décrire les travaux de ravalement de la façade, les risques d’infiltrations et de chute y afférents, la nécessité de remplacement des habillages en zinc de protection de la façade, la conformité des branchements sur la descente de la façade arrière, la nécessité des remplacements de pans de bois, et d’une façon générale, décrire tous travaux de structure requis pour permettre un ravalement d’entretien ;

• en détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer les responsabilités encourues ;

• préciser et évaluer les préjudices et coûts futurs induits par ces travaux ;

• rapporter toutes autres contestations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

• donner son avis sur le préjudice de jouissance subi pendant la durée des travaux qui devra être précisée ;

– dire que l’expert devra, dès sa première note aux parties, indiquer le calendrier de ses opérations et leur coût prévisionnel, et qu’il devra informer le juge de l’avancement de ses opérations et de ses diligences, et fixer le délai à l’issue duquel il devra déposer son rapport à compter du jour où il aura été avisé du versement de la consignation ;

– en tout état de cause, lui accorder un délai de vingt-quatre mois pour réaliser les travaux de ravalement ;

– débouter Monsieur [H] [N] de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre ;

– condamner Monsieur [H] [N] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Monsieur [H] [N] aux dépens de l’instance ;

– écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 2 octobre 2023, Monsieur [H] [N] sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1224 et 1728 du code civil, et des articles L. 145-1 et L. 145-41 du code de commerce, de :

– le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes ;

– juger valide et produisant ses effets de droit le commandement de payer visant la clause résolutoire qu’il a fait signifier à la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME le 27 octobre 2020 ;

– à titre liminaire, juger que le protocole d’accord transactionnel conclu avec la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME en date du 8 décembre 2022 est nul ;

– à titre subsidiaire, prononcer la résolution du protocole d’accord transactionnel conclu avec la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME en date du 8 décembre 2022 ;

– en conséquence, juger n’y avoir lieu à homologation du protocole d’accord transactionnel conclu avec la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME en date du 8 décembre 2022 ;

– à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial, et juger qu’elle produit ses effets de droit, à savoir la résiliation du bail ;

– ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ;

– autoriser le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il lui plaira, aux frais et risques de la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME et en garantie des sommes pouvant être dues ;

– condamner la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME à lui payer :

• la somme de 198.705,17 euros H.T. réactualisée au 1er juin 2023 au titre des travaux d’entretien et de ravalement dans les termes du bail, avec réactualisation à la date du jugement à intervenir selon l’indice BT01 ;

• la somme de 2.234,19 euros H.T., 2.662,55 euros T.T.C., sauf à parfaire, au titre du coût des mises en demeure, commandements de payer et constats d’huissier ;

• la somme de 1.890 euros H.T., soit 2.268 euros T.T.C., au titre du coût de l’audit de l’immeuble réalisé contradictoirement par Monsieur [F] [S] ;

• une indemnité d’occupation égale au loyer actuel majoré de 50%, charges, taxes et prestations en sus, jusqu’à la libération effective des locaux ;

– l’autoriser à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 16.250 euros en raison des manquements et défaillances commis par la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME dans l’exécution des charges et conditions du bail ;

– débouter la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME de l’ensemble de ses demandes ;

– dans l’hypothèse où le tribunal suspendrait les effets de la clause résolutoire, ordonner la déchéance du terme ;

– condamner la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME à réaliser les travaux d’entretien et de ravalement indispensables à la conservation des lieux loués dans les termes du bail selon les préconisations et l’audit de Monsieur [F] [S], architecte, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

– à titre subsidiaire et en tout état de cause, résilier le contrat de bail commercial pour manquements de la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME à ses obligations contractuelles ;

– ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ;

Décision du 25 Février 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/12005 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTJNR

– condamner la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME à lui payer :

• la somme de 198.705,17 euros H.T. réactualisée au 1er juin 2023 au titre des travaux d’entretien et de ravalement dans les termes du bail, avec réactualisation à la date du jugement à intervenir selon l’indice BT01 ;

• la somme de 2.234,19 euros H.T., 2.662,55 euros T.T.C., sauf à parfaire, au titre du coût des mises en demeure, commandements de payer et constats d’huissier ;

• la somme de 1.890 euros H.T., soit 2.268 euros T.T.C., au titre du coût de l’audit de l’immeuble réalisé contradictoirement par Monsieur [F] [S] ;

• une indemnité d’occupation égale au loyer actuel majoré de 50%, charges, taxes et prestations en sus, jusqu’à la libération effective des locaux ;

– l’autoriser à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 16.250 euros en raison des manquements et défaillances commis par la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME dans l’exécution des charges et conditions du bail ;

– débouter la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME de l’ensemble de ses demandes ;

– condamner la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME à lui payer la somme de 20.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME aux dépens, en ce compris les frais d’huissier pour la délivrance des commandements de payer et d’audit de l’immeuble, avec distraction au profit de Maître Olga MILHEIRO CARREIRA ;

– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 10 septembre 2024.

Par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 30 octobre 2024, la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME prie le tribunal, sur le fondement des articles 606, 1103, 1104, 1224, 1228, 2044 et 2052 du code civil, des articles 144, 232, 803 et 1565 du code de procédure civile, et de l’article L. 145-1 du code de commerce, de :

– révoquer l’ordonnance de clôture rendue par le juge de la mise en état en date du 10 septembre 2024 ;

– juger recevables les présentes conclusions et nouvelles pièces produites aux débats ;

– à titre principal, homologuer le protocole d’accord transactionnel conclu avec Monsieur [H] [N] en date du 8 décembre 2022 ;

– se déclarer dessaisi pour le surplus ;

– en conséquence, débouter Monsieur [H] [N] de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre ;

– dire et juger que chacune des parties conservera à sa charge ses dépens respectifs ;

– à titre subsidiaire, à défaut de se déclarer dessaisi, débouter Monsieur [H] [N] de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial en date du 19 juillet 2016 ;

– débouter Monsieur [H] [N] de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial en date du 19 juillet 2016 ;

– à titre infiniment subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise judiciaire et désigner pour y procéder tel technicien qu’il plaira à la juridiction avec pour mission de :

• prendre connaissance du dossier ;

• se faire communiquer, même par des tiers, tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, et le cas échéant se faire adjoindre un sapiteur, et entendre tous sachants ;

• se rendre sur les lieux sis [Adresse 1] à [Localité 4] ;

• visiter les lieux ;

• relever et décrire les travaux de ravalement de la façade, les risques d’infiltrations et de chute y afférents, la nécessité de remplacement des habillages en zinc de protection de la façade, la conformité des branchements sur la descente de la façade arrière, la nécessité des remplacements de pans de bois, et d’une façon générale, décrire tous travaux de structure requis pour permettre un ravalement d’entretien ;

• en détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer les responsabilités encourues ;

• préciser et évaluer les préjudices et coûts futurs induits par ces travaux ;

• rapporter toutes autres contestations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

• donner son avis sur le préjudice de jouissance subi pendant la durée des travaux qui devra être précisée ;

– dire que l’expert devra, dès sa première note aux parties, indiquer le calendrier de ses opérations et leur coût prévisionnel, et qu’il devra informer le juge de l’avancement de ses opérations et de ses diligences, et fixer le délai à l’issue duquel il devra déposer son rapport à compter du jour où il aura été avisé du versement de la consignation ;

– en tout état de cause, lui accorder un délai de vingt-quatre mois pour réaliser les travaux de ravalement ;

– débouter Monsieur [H] [N] de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre ;

– condamner Monsieur [H] [N] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Monsieur [H] [N] aux dépens de l’instance ;

– écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 22 novembre 2024, Monsieur [H] [N] réclame au tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1224 et 1728 du code civil, des articles L. 145-1 et L. 145-41 du code de commerce, et des articles 785, 803 et 1565 du code de procédure civile, de :

– révoquer l’ordonnance de clôture rendue par le juge de la mise en état en date du 10 septembre 2024 sans réouverture des débats, et prononcer la clôture à l’audience de plaidoirie du 2 décembre 2024 ;

– le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes ;

– à titre liminaire, débouter la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME de sa demande d’homologation du protocole d’accord transactionnel en date du 8 décembre 2022 ;

– prononcer la nullité du protocole d’accord transactionnel conclu avec la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME en date du 8 décembre 2022 ;

– prononcer la résolution du protocole d’accord transactionnel conclu avec la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME en date du 8 décembre 2022 ;

– à titre principal, constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail signifié à la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME le 27 octobre 2020 est demeuré infructueux passé le délai d’un mois suivant sa délivrance ;

– en conséquence, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, et juger qu’elle produit ses effets de droit à la date du 27 novembre 2020 ;

– condamner la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME à lui payer, en deniers ou quittances, une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer contractuel, charges, taxes et prestations en sus, jusqu’à la libération des locaux ;

– ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ;

– autoriser le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il lui plaira, aux frais et risques de la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME et en garantie des sommes pouvant être dues ;

– débouter la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME de sa demande de délais ;

– condamner la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME à lui payer les sommes suivantes :

• la somme de 198.705,17 euros H.T. réactualisée au 1er juin 2023 au titre des travaux d’entretien et de ravalement dans les termes du bail, avec réactualisation à la date du jugement à intervenir selon l’indice BT01 ;

• la somme de 1.890 euros H.T., soit 2.268 euros T.T.C., au titre du coût de l’audit de l’immeuble réalisé contradictoirement par Monsieur [F] [S] ;

– l’autoriser à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 16.250 euros en raison des manquements et défaillances commis par la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME dans l’exécution des charges et conditions du bail ;

– ordonner la capitalisation des intérêts ;

– débouter la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME de l’ensemble de ses demandes, y compris de sa demande de délais ;

– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail commercial pour manquements fautifs de la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME à ses obligations contractuelles ;

– ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ;

– autoriser le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il lui plaira, aux frais et risques de la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME et en garantie des sommes pouvant être dues ;

– condamner la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME à lui payer, en deniers ou quittances, une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer contractuel, charges, taxes et prestations en sus, jusqu’à la libération des locaux ;

– débouter la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME de sa demande de délais ;

– condamner la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME à lui payer les sommes suivantes :

• la somme de 198.705,17 euros H.T. réactualisée au 1er juin 2023 au titre des travaux d’entretien et de ravalement dans les termes du bail, avec réactualisation à la date du jugement à intervenir selon l’indice BT01 ;

• la somme de 1.890 euros H.T., soit 2.268 euros T.T.C., au titre du coût de l’audit de l’immeuble réalisé contradictoirement par Monsieur [F] [S] ;

– l’autoriser à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 16.250 euros en raison des manquements et défaillances commis par la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME dans l’exécution des charges et conditions du bail ;

– ordonner la capitalisation des intérêts ;

– débouter la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME de l’ensemble de ses demandes ;

– en tout état de cause, condamner la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME à lui payer la somme de 20.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME aux dépens, en ce compris les frais d’huissier pour la délivrance des commandements de payer et d’audit de l’immeuble, avec distraction au profit de Maître Olga MILHEIRO CARREIRA ;

– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 2 décembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 17 février 2025, puis prorogée au 25 février 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

En outre, en application des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article 803 du même code, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, il est établi que par lettre en date du 21 octobre 2024, la direction de l’urbanisme de la mairie de [Localité 3] a indiqué à la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME : « Vous avez obtenu une décision de non-opposition tacite en date du 16/12/2023 concernant le dossier ci-dessus référencé. Je vous informe que j’ai été saisi d’un recours gracieux du 02/10/2024 émanant de Monsieur [N] [H] à l’encontre de cette décision » (pièce n°23 en demande).

Force est de constater que cette notification de recours constitue une cause grave postérieure à l’ordonnance de clôture en date du 10 septembre 2024, ce que Monsieur [H] [N] ne conteste pas.

En conséquence, il convient de révoquer l’ordonnance de clôture en date du 10 septembre 2024, de déclarer recevables les conclusions au fond remises au greffe et notifiées par RPVA respectivement par la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME le 30 octobre 2024 et par Monsieur [H] [N] le 22 novembre 2024, de déclarer recevables les nouvelles pièces n°23 et n°24 communiquées par la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME et n°55, n°56 et n°57 communiquées par Monsieur [H] [N], et de prononcer la clôture de l’instruction à la date du 29 novembre 2024.

Sur le sort du protocole d’accord transactionnel conclu en cours d’instance

Sur la demande reconventionnelle de nullité du protocole

Aux termes des dispositions de l’article 1101 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1128 du même code, est nécessaire à la validité d’un contrat notamment : 3°) un contenu licite et certain.

En vertu des dispositions de l’article 1162 dudit code, le contrat ne peut déroger à l’ordre public ni par ses stipulations, ni par son but, que ce dernier ait été connu ou non par toutes les parties.

Décision du 25 Février 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/12005 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTJNR

Selon les dispositions de l’article 1163 de ce code, l’obligation a pour objet une prestation présente ou future. Celle-ci doit être possible et déterminée ou déterminable. La prestation est déterminable lorsqu’elle peut être déduite du contrat ou par référence aux usages ou aux relations antérieures des parties, sans qu’un nouvel accord des parties soit nécessaire.

D’après les dispositions de l’article 1168 du code susvisé, dans les contrats synallagmatiques, le défaut d’équivalence des prestations n’est pas une cause de nullité du contrat, à moins que la loi n’en dispose autrement.

L’article 2044 du code susmentionné dispose quant à lui que la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

Enfin, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1178 du susdit code, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

En l’espèce, il ressort du protocole d’accord transactionnel conclu entre les parties par acte sous signature privée en date du 8 décembre 2022 produit aux débats : que la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME a reconnu être redevable de la somme de 21.305 euros au titre des loyers des deux derniers trimestres de l’année 2020, et de la somme de 149.144,73 euros au titre des loyers des années 2021 et 2022 (article 2) ; que la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME s’est engagée à verser à Monsieur [H] [N], en règlement de l’arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 31 décembre 2022, les sommes de 21.305 euros et de 74.060,33 euros à la date de signature dudit protocole, et la somme de 75.084,40 euros le 3 février 2023 au plus tard (article 3) ; que la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME s’est engagée à reprendre l’exploitation des locaux donnés à bail au plus tard le 30 décembre 2022 (article 3) ; que la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME s’est engagée à faire réaliser des travaux d’entretien de la toiture et de ravalement de l’immeuble dans un délai maximal de dix mois à compter de l’obtention des autorisations administratives (article 4) ; et qu’en contrepartie, Monsieur [H] [N] s’est engagé à renoncer à se prévaloir du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par acte d’huissier en date du 27 octobre 2020, ainsi qu’à se prévaloir de l’acquisition de ladite clause et de tout autre motif de résiliation du contrat de bail commercial pour la période antérieure au 5 octobre 2022 (article 8 : pièces n°7 en demande et n°29 en défense).

Force est de constater, contrairement à ce que soutient à tort le bailleur, que le protocole d’accord transactionnel litigieux contient bien des concessions réciproques de la part des deux parties, si bien qu’il est pourvu d’une cause ainsi que d’un contenu licite et certain, de sorte qu’il est valable et n’encourt aucune nullité.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [H] [N] de sa demande reconventionnelle de nullité du protocole d’accord transactionnel conclu avec la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME en date du 8 décembre 2022.

Sur la demande reconventionnelle de résolution du protocole

Aux termes des dispositions des premier et cinquième alinéas de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : provoquer la résolution du contrat.

Décision du 25 Février 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/12005 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTJNR

En outre, en application des dispositions de l’article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En vertu des dispositions de l’article 1227 dudit code, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Selon les dispositions de l’article 1228 de ce code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

D’après les dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1229 du code susvisé, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Enfin, conformément aux dispositions de la dernière phrase du deuxième alinéa de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, nonobstant que la clause intitulée « ARTICLE 5 : INEXÉCUTION DES ENGAGEMENTS – SANCTIONS » insérée au protocole d’accord transactionnel en date du 8 décembre 2022 stipule qu’ « à défaut de paiement d’une seule échéance à la date convenue au présent Protocole fixée à l’article2, ou en cas de non-respect par la société LES DEGRÉS NOTRE DAME d’une seule des conditions et obligations prévues, la déchéance du terme interviendra de plein droit huit jours après la date de première présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée restée infructueuse » (pièces n°7 en demande et n°29 en défense, page 9), et bien que par lettre recommandée en date du 20 février 2023 réceptionnée le 23 février 2023, Monsieur [H] [N] ait indiqué à sa locataire « que la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME est défaillante, faute d’avoir respecté les engagements précités à la date convenue, sans même avoir cherché à obtenir un report et/ou justifier des raisons de son inexécution » (pièce n°31 en défense), force est toutefois de constater que ce dernier ne sollicite pas, dans le dispositif de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 22 novembre 2024, lesquelles ont été précédemment déclarées recevables, que soit constatée la résolution du protocole à la date du 4 mars 2023, mais que soit « prononc[ée] la résolution du protocole transactionnel du 8 décembre 2022 » (page 29 de ses dernières conclusions), renonçant dès lors à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au protocole d’accord transactionnel.

Dans ces conditions, il y a lieu de rappeler que seul peut justifier la résolution d’un contrat un manquement contractuel d’une gravité suffisante (Civ. 3, 9 décembre 2008 : pourvoi n°07-21730 ; Civ. 3, 10 septembre 2020 : pourvoi n°19-13760 ; Civ. 3, 17 juin 2021 : pourvoi n°19-26317 ; Civ. 3, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-15850).

En premier lieu, il convient de relever que la clause intitulée « ARTICLE 2 : SOMMES DUES ET ÉCHÉANCIER DE RÈGLEMENT » insérée au protocole d’accord transactionnel litigieux stipule que « la société LES DEGRÉS NOTRE DAME reconnaît expressément et irrévocablement être tenue au paiement du solde d’arriéré de loyer, arrêté au 31 décembre 2022, 4T2022 inclus, dans les conditions suivantes : → la somme ci-dessus de 21.305 € […] payable à la signature des présentes ; → la somme forfaitaire de 149.144,73 € TTC […] payable comme suit : En 2 mensualités à savoir : 1ère mensualité de 74.060,33 € payable à la signature des présentes par chèque de Banque ; 2ème mensualité de 75.084,40 € payable au 3 février 2023 » (pièces n°7 en demande et n°29 en défense, page 4).

S’il est établi que le premier versement d’un montant de 21.305 euros est finalement intervenu par virement bancaire en date du 11 janvier 2023 effectué sur le sous-compte CARPA ouvert par le conseil de la locataire, soit avec un mois et trois jours de retard, et que le dernier versement d’un montant de 75.084,40 euros est finalement intervenu par virement bancaire en date du 24 février 2023, soit avec vingt jours de retard (pièces n°30 et n°37 en défense), il y a toutefois lieu de retenir que ces légers retards ne présentent pas un caractère de gravité suffisant, étant observé que d’une part, il importe peu que ces versements aient été effectués par la S.A.R.L. RDS RELAIS DE THIAIS en exécution d’une convention de trésorerie conclue entre cette dernière et la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME en date du 10 janvier 2016 (pièce n°38 en défense) dès lors qu’en vertu des dispositions de l’article 1342-1 du code civil, le paiement peut être fait même par une personne qui n’y est pas tenue, sauf refus légitime du créancier, et que d’autre part, Monsieur [H] [N] ne forme dans ses dernières conclusions aucune demande reconventionnelle en paiement au titre d’un quelconque arriéré locatif, reconnaissant par là même que la preneuse est à jour de l’intégralité de ses loyers, charges et taxes locatives.

En deuxième lieu, la clause intitulée « ARTICLE 3 : REPRISE D’EXPLOITATION » prévoit que « la société LES DEGRÉS NOTRE DAME s’oblige à reprendre l’exploitation des locaux donnés à bail au plus tard le 30 décembre 2022 » (pièces n°7 en demande et n°29 en défense, page 5).

Or, dans son procès-verbal de constat en date du 25 octobre 2023, l’huissier instrumentaire relève expressément : « je procède ensuite à la visite de toutes les chambres de l’hôtel et constate que certaines d’entre elles sont occupées » ; « CHAMBRE 11 : je constate que cette chambre est occupée » ; « CHAMBRE 12 : je constate que cette chambre est occupée » ; « CHAMBRE 23 : je constate que cette chambre est occupée » ; « CHAMBRE 24 : je constate que cette chambre est occupée » (pièce n°20 en demande, pages 7, 13, 20, 25 et 31), les clichés photographiques figurant audit procès-verbal démontrant que les armoires situées dans les chambres susvisées sont remplies de vêtements et bagages, étant observé qu’il importe peu que cet hôtel ne puisse faire l’objet de réservations en ligne sur les plate-formes du type « Trivago » ou « Hotels.com » (pièce n°41 en défense), s’agissant d’un hôtel de quartier non étoilé que rien n’oblige à offrir ses chambres à la réservation sur Internet, de sorte que la clause susmentionnée a été respectée.

Enfin, la clause intitulée « ARTICLE 4 : RÉALISATION DES TRAVAUX D’ENTRETIEN ET DE RAVALEMENT » énonce que la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME s’engage à communiquer au bailleur le programme de travaux établi par un maître d’œuvre architecte avant le 31 janvier 2023 et le projet de déclaration préalable des travaux avant le 31 mars 2023, et à faire réaliser les travaux d’entretien de la toiture et de ravalement de l’immeuble dans un délai maximal de dix mois à compter de l’obtention des autorisations administratives (pièces n°7 en demande et n°29 en défense, pages 5 à 8).

Or, la locataire justifie : avoir conclu un contrat d’architecte avec la S.A.S. YPSILON en date du 13 janvier 2023, c’est-à-dire dans le délai contractuel, comportant le programme de travaux ; avoir déposé une déclaration préalable de travaux n°DP07510523V0105 réceptionnée par la mairie de [Localité 3] le 13 mars 2023, c’est-à-dire dans le délai contractuel ; avoir reçu de la mairie de [Localité 3] une demande de communication de pièces supplémentaires en date du 16 mars 2023 ; avoir déposé une nouvelle déclaration préalable de travaux n°DP07510523V0273106 en date du 19 juillet 2023 ; et avoir « obtenu une décision de non-opposition tacite en date du 16/12/2023 concernant le dossier ci-dessus référencé » (pièces n°8, n°10, n°11, n°18 et n°23 en demande).

Cependant, il est démontré que par lettre recommandée datée du 25 septembre 2024 expédiée le 30 septembre 2024 et réceptionnée le 2 octobre 2024, soit dans le délai contractuel de dix mois de réalisation des travaux, Monsieur [H] [N] a formé un recours auprès de la direction de l’urbanisme de la mairie de [Localité 3] contre l’autorisation administrative implicite obtenue par la locataire (pièces n°23 en demande et n°55 en défense).

Il est donc établi que l’absence de réalisation des travaux de ravalement et d’entretien de la toiture de l’immeuble dans le délai de dix mois à compter de l’obtention de l’autorisation administrative est imputable à Monsieur [H] [N], de sorte que ce retard dans l’exécution desdits travaux ne présente pas un caractère de gravité suffisant.

À titre superfétatoire, il y a lieu de rappeler que selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’occurrence, il est constant : que par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, Monsieur [H] [N] a fait signifier à la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME une sommation « de justifier de la réalisation des travaux d’entretien et de ravalement prévus au bail, et à défaut d’y procéder dans le délai d’UN MOIS » ; et que comme précédemment indiqué, par lettre recommandée datée du 25 septembre 2024 expédiée le 30 septembre 2024 et réceptionnée le 2 octobre 2024, ce dernier a formé un recours auprès de la direction de l’urbanisme de la mairie de [Localité 3] contre l’autorisation administrative implicite obtenue par la locataire (pièces n°23 et n°24 en demande, et n°55 en défense).

Force est de constater que ce faisant, le bailleur a fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution du protocole d’accord transactionnel, en exigeant l’exécution des travaux tout en s’y opposant simultanément.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [H] [N] ne justifie d’aucun manquement contractuel suffisamment grave justifiant que le protocole d’accord transactionnel soit résolu aux torts de la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [H] [N] de sa demande reconventionnelle de résolution du protocole d’accord transactionnel conclu avec la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME en date du 8 décembre 2022.

Sur la demande d’homologation du protocole

À titre liminaire, il y a lieu de relever que si le troisième alinéa de l’article 785 du code de procédure civile prévoit que le juge de la mise en état homologue, à la demande des parties, l’accord qu’elles lui soumettent, cette disposition ne confère cependant pas audit juge une compétence exclusive en la matière, étant observé que dans la mesure où Monsieur [H] [N] a contesté tant la validité que l’exécution du protocole d’accord litigieux, l’examen de ces contestations relevait de la compétence du tribunal statuant au fond, de sorte que la demande d’homologation présentée devant ce dernier est parfaitement recevable.

Aux termes des dispositions des articles 2044, 2048, 2049 et 2052 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit. Les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu. Les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé. La transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1565 du code de procédure civile, l’accord auquel sont parvenues les parties à une médiation, une conciliation ou une procédure participative peut être soumis, aux fins de le rendre exécutoire, à l’homologation du juge compétent pour connaître du contentieux dans la matière considérée.

En vertu des dispositions de l’article 1566 du même code, le juge statue sur la requête qui lui est présentée sans débat, à moins qu’il n’estime nécessaire d’entendre les parties. S’il est fait droit à la requête, tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu la décision. La décision qui refuse d’homologuer l’accord peut faire l’objet d’un appel. Cet appel est formé par déclaration au greffe de la cour d’appel. Il est jugé selon la procédure gracieuse.

Selon l’article 1567 dudit code, les dispositions des articles 1565 et 1566 sont applicables à la transaction conclue sans qu’il ait été recouru à une médiation, une conciliation ou une procédure participative. Le juge est alors saisi par la partie la plus diligente ou l’ensemble des parties à la transaction.

Enfin, conformément aux dispositions du dernier alinéa de l’article 384 du code susvisé, il appartient au juge de donner force exécutoire à l’acte constatant l’accord des parties, que celui-ci intervienne devant lui ou ait été conclu hors sa présence.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le juge statuant sur une demande tendant à voir conférer force exécutoire à une transaction doit exercer son contrôle sur la nature de la convention qui lui est soumise et sur sa conformité à l’ordre public et aux bonnes moeurs, et ainsi s’assurer que ladite convention constitue effectivement une transaction, signée par les parties et présentant toutes les apparences de la régularité formelle (Civ. 2, 26 mai 2011 : pourvoi n°06-19527 ; Civ. 1, 14 septembre 2022 : pourvoi n°17-15388).

En l’espèce, il est établi que par acte sous signature privée en date du 8 décembre 2022, Monsieur [H] [N] et la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME ont conclu un protocole d’accord transactionnel, dont l’examen permet de s’assurer qu’il contient des concessions réciproques et qu’il préserve les intérêts de chacune des parties en présence.

De plus, la clause intitulée « ARTICLE 9 : HOMOLOGATION » insérée au protocole d’accord transactionnel litigieux stipule expressément que « les Parties conviennent de soumettre le présent Protocole à l’homologation du Juge du Tribunal Judiciaire de PARIS saisi du différend les opposant ; chacune des parties renonçant donc à toute autre demande, par application des articles 1565 et 1566 du Code de Procédure Civile. De ce fait, les parties s’obligent réciproquement à régulariser, en prévision de l’audience de mise en état du 13 janvier 2023, des conclusions aux fins d’homologation de l’accord intervenu » (pièces n°7 en demande et n°29 en défense, page 10).

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu’il a été précédemment exposé que le protocole d’accord n’encourt aucune nullité ni aucune résolution, il y a lieu de faire droit à la demande d’homologation sollicitée par la locataire, et de conférer force exécutoire audit protocole.

En conséquence, il convient d’homologuer le protocole d’accord transactionnel en date du 8 décembre 2022 conclu entre Monsieur [H] [N] et la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME, et de lui conférer force exécutoire.

Sur les demandes subsidiaires de la locataire

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu’il est fait droit à la demande principale d’homologation du protocole d’accord transactionnel formée par la preneuse, il n’y a pas lieu de statuer sur ses demandes d’expertise judiciaire et de délais d’exécution, lesquelles ne sont présentées qu’à titre subsidiaire.

Sur les autres demandes reconventionnelles formées par le bailleur

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

En outre, en application des dispositions de l’article 2048 du même code, les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu.

En vertu des dispositions de l’article 2049 dudit code, les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé.

Enfin, selon les dispositions de l’article 2052 de ce code, la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

En l’espèce, la clause intitulée « ARTICLE 8 : TRANSACTION » insérée au protocole d’accord transactionnel litigieux énonce que « le présent protocole, sous condition et réserve de sa parfaite exécution, met définitivement fin à tout litige entre les parties au titre des sommes dues au titre des loyers pour la période antérieure au 5 octobre 2022, 4T2022 inclus et sur les travaux de ravalement et d’entretien de la toiture. Les Parties renoncent réciproquement à tout recours quelconque l’une à l’encontre de l’autre au titre du bail visé en préambule et de son renouvellement, pour la période antérieure au 5 octobre 2022. En conséquence, le Bailleur renonce expressément et irrévocablement à se prévaloir du commandement visant la clause résolutoire du 27 octobre 2020, et renonce à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire et de tout autre motif éventuel de résiliation du bail pour les périodes antérieures au 5 octobre 2022, toujours sous réserve de la parfaite exécution du présent protocole. Le présent protocole transactionnel, qui a été librement et volontairement négocié par les Parties, assistées chacune d’avocats indépendants, exprime l’intégralité de leurs obligations respectives au jour de sa signature, et chacune d’elles déclare n’avoir aucune autre prétention à soulever dans le cadre du règlement des litiges visés au préambule. Le présent protocole transactionnel constitue l’entier accord des Parties et prévaut sur toute déclaration orale et tout écrit antérieurs qui auraient pu intervenir entre les Parties au sujet de l’exécution du bail commercial mentionné ci-dessus. Il constitue une transaction formelle entre les Parties, conformément aux articles 2044 et suivants du Code civil. Il est rappelé que, conformément à l’article 2052 du Code précité, la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet » (pièces n°7 en demande et n°29 en défense, page 10).

Dès lors, eu égard à la teneur de la présente décision, dans la mesure où il est fait droit à la demande principale d’homologation du protocole d’accord transactionnel, force est de constater que l’intégralité des demandes reconventionnelles formées par le bailleur, lesquelles sont couvertes par la transaction, doivent être rejetées.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [H] [N] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial en date du 19 juillet 2016 et visée au commandement de payer signifié par acte d’huissier en date du 27 octobre 2020, de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial en date du 19 juillet 2016, d’expulsion sous astreinte, de séquestration des meubles, de conservation du montant du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du contrat de bail commercial, de paiement d’une indemnité d’occupation, de dommages et intérêts au titre des travaux d’entretien et de ravalement, de remboursement du coût de l’audit de l’immeuble réalisé par Monsieur [F] [S], et de capitalisation des intérêts de retard, formées à l’encontre de la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME.

Sur les mesures accessoires

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en application des dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, les deux premiers alinéas de la clause intitulée « ARTICLE 10 : FRAIS – ÉLECTION DE DOMICILE » insérée au protocole d’accord transactionnel litigieux stipulent que : « Chaque Partie conserve la charge de ses frais et honoraires de conseil exposés au titre de l’assignation en date du 18 (sic) novembre 2020 devant le Tribunal Judiciaire de PARIS et du présent Protocole. Pour les besoins procéduraux de l’homologation, les dépens au titre de l’assignation en date du 18 (sic) novembre 2020 devant le Tribunal Judiciaire de PARIS sont à la charge de la société LES DEGRÉS NOTRE DAME » (pièces n°7 en demande et n°29 en défense, page 11).

En conséquence, il y a lieu de condamner la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 27 octobre 2020, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et de débouter Monsieur [H] [N] de sa demande présentée au titre des frais non compris dans les dépens d’après les dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé que Monsieur [H] [N] ne sollicite pas que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

RÉVOQUE l’ordonnance de clôture rendue par le juge de la mise en état en date du 10 septembre 2024,

DÉCLARE recevables les conclusions au fond remises au greffe et notifiées par RPVA le 30 octobre 2024 ainsi que les nouvelles pièces n°23 et n°24 communiquées par la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME,

DÉCLARE recevables les conclusions au fond remises au greffe et notifiées par RPVA le 22 novembre 2024 ainsi que les nouvelles pièces n°55, n°56 et n°57 communiquées par Monsieur [H] [N],

PRONONCE la clôture de l’instruction à la date du 29 novembre 2024,

DÉBOUTE Monsieur [H] [N] de sa demande reconventionnelle de nullité du protocole d’accord transactionnel conclu avec la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME par acte sous signature privée en date du 8 décembre 2022,

DÉBOUTE Monsieur [H] [N] de sa demande reconventionnelle de résolution judiciaire du protocole d’accord transactionnel conclu avec la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME par acte sous signature privée en date du 8 décembre 2022,

HOMOLOGUE le protocole d’accord transactionnel en date du 8 décembre 2022 (rédigé sur onze pages + huit pages d’annexes) conclu entre Monsieur [H] [N] et la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME, et annexé à la présente décision,

CONFÈRE force exécutoire au protocole d’accord transactionnel en date du 8 décembre 2022 (rédigé sur onze pages + huit pages d’annexes) conclu entre Monsieur [H] [N] et la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME, et annexé à la présente décision,

DÉBOUTE Monsieur [H] [N] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial en date du 19 juillet 2016 et visée au commandement de payer signifié par acte d’huissier de justice en date du 27 octobre 2020, de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial en date du 19 juillet 2016, d’expulsion sous astreinte, de séquestration des meubles, de conservation du montant du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du contrat de bail commercial, de paiement d’une indemnité d’occupation, de dommages et intérêts au titre des travaux d’entretien et de ravalement, de remboursement du coût de l’audit de l’immeuble réalisé par Monsieur [F] [S], et de capitalisation des intérêts de retard, formées à l’encontre de la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME,

DÉBOUTE Monsieur [H] [N] de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. LES DEGRÉS NOTRE DAME aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié par acte d’huissier de justice en date du 27 octobre 2020,

AUTORISE Maître Olga MILHEIRO CARREIRA à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 25 Février 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM