TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e LARRIBAU (K0116)

M^e GUINARD (R207)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/10196

N° Portalis 352J-W-B7G-CXXFM

N° MINUTE : 5

Assignation du :

25 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 20 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS (RCS de Paris 385 088 109)

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Jean-Luc LARRIBAU de la S.E.L.A.R.L.U. ALPA AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0116

DÉFENDEURS

S.C. CÉSAR (RCS de Paris 414 052 761), représentée par ses liquidateurs amiables

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame [C] [X] dite [T] épouse [G]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Monsieur [W] [X]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Monsieur [J] [X]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentés par Maître Olivier GUINARD de la STEERING LEGAL (A.A.R.P.I.), avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire R207

Décision du 20 Mai 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 22/10196 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXXFM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 21 Janvier 2026 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de [U] [D]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 30 novembre 2018, Madame [C] [X] dite [T] épouse [G], Monsieur [W] [X] et Monsieur [J] [X], en leur qualité de nus-propriétaires indivis, ainsi que la S.C. CÉSAR, en sa qualité d’usufruitière, ont donné à bail commercial à la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS des locaux à usage exclusif de bureaux d’une superficie approximative de 725 m² composés de l’intégralité d’un hôtel particulier de quatre étages élevé sur sous sol sis [Adresse 2] à [Localité 2] cadastré section DZ numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet au 1er décembre 2018, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 355.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir, avec octroi d’une franchise d’un montant correspondant à deux mois de loyer hors taxes et hors charges.

La prise de possession des locaux donnés à bail a fait l’objet d’un état des lieux d’entrée dressé contradictoirement par procès-verbal de constat d’huissier de justice en date du 3 décembre 2018.

La S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS a fait réaliser dans les locaux des travaux d’un montant de 378.000 euros T.T.C. suivant devis n°1810B786V4 en date du 22 novembre 2018 émis par la S.A.S. OCELLIS, auxquels les bailleurs ont participé financièrement à hauteur d’un montant de 250.000 euros conformément aux stipulations contractuelles, la réalisation desdits travaux ayant fait l’objet d’un procès-verbal de constat dressé contradictoirement par huissier de justice en date du 8 mars 2019.

Par acte d’huissier en date du 27 mai 2021, la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS a fait signifier aux bailleurs un congé pour le 30 novembre 2021 correspondant à l’expiration de la première période triennale.

La S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS a quitté les locaux et restitué les clefs aux bailleurs suivant deux procès-verbaux d’état des lieux de sortie dressés contradictoirement par huissiers de justice en date du 30 novembre 2021.

Par courriel en date du 25 mars 2022, la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS a sollicité auprès de Madame [C] [X] dite [T] épouse [G] la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 92.391,88 euros.

Par courriel en date du 4 avril 2022, Madame [C] [X] dite [T] épouse [G] a fait part à la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS de son refus de lui rembourser le montant du dépôt de garantie, aux motifs que cette dernière, d’une part n’avait pas effectué les travaux de mise en conformité des locaux relatifs à l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, si bien que la franchise de loyer accordée lors de la conclusion du bail ainsi que la participation financière des bailleurs aux travaux effectués au début de l’année 2019 revêtaient un caractère partiellement indu, d’autre part n’avait pas restitué les locaux en parfait état d’entretien et de réparations locatives, et enfin serait redevable d’une indemnité d’immobilisation visant à compenser l’indisponibilité des locaux durant la période de réalisation des travaux de remise en état pour le cas où les bailleurs décideraient d’entreprendre ces derniers, ces différents préjudices ayant vocation à être indemnisés par la conservation du dépôt de garantie.

Par lettre recommandée en date du 12 avril 2022, la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS a contesté les motifs de refus invoqués par les bailleurs, et mis en demeure ces derniers de lui restituer sous huitaine le dépôt de garantie d’un montant de 92.391,88 euros.

En l’absence de résolution amiable du litige malgré un échange de correspondances officielles entre les conseils respectifs des parties entre le 26 avril et le 14 mai 2022, la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS a, par exploits d’huissier en date du 25 août 2022, fait assigner Madame [C] [X] dite [T] épouse [G], Monsieur [W] [X], Monsieur [J] [X] et la S.C. CÉSAR devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions des articles 605, 1103, 1104 et 1755 du code civil, et de l’article L. 145-40 du code de commerce, en restitution du montant du dépôt de garantie.

Par ordonnance contradictoire en date du 23 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire d’une durée initiale de trois mois confiée à Madame [K] [A], laquelle n’a pas permis d’aboutir à un accord amiable mettant fin au litige.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 8 janvier 2025, la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS demande au tribunal, sur le fondement des articles 605, 1103, 1104 et 1755 du code civil, et des articles L. 145-40 et L. 145-40-2 du code de commerce, de :

– condamner solidairement Madame [C] [X] dite [T] épouse [G], Monsieur [W] [X], Monsieur [J] [X] et la S.C. CÉSAR à lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 92.391,88 euros, assorti des intérêts au taux pratiqué par la Banque de France à compter du 30 novembre 2021 ;

– débouter Madame [C] [X] dite [T] épouse [G], Monsieur [W] [X], Monsieur [J] [X] et la S.C. CÉSAR de l’ensemble de leurs demandes ;

– condamner solidairement Madame [C] [X] dite [T] épouse [G], Monsieur [W] [X], Monsieur [J] [X] et la S.C. CÉSAR à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Madame [C] [X] dite [T] épouse [G], Monsieur [W] [X], Monsieur [J] [X] et la S.C. CÉSAR aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS fait valoir, d’une part, que les travaux de mise en conformité des locaux contractuellement transférés à sa charge ne concernaient pas les normes applicables aux établissements recevant du public, s’agissant de locaux à usage exclusif de bureaux occupés uniquement par son personnel et n’ayant pas vocation à recevoir une quelconque clientèle, ce dont les bailleurs étaient parfaitement informés et ce qu’ils ont expressément accepté. Elle ajoute, d’autre part, qu’elle a restitué les locaux en parfait état d’entretien et de réparations, aucune stipulation conventionnelle ne l’obligeant à les rendre en meilleur état que celui dans lequel ils étaient lors de la prise de possession des lieux. Elle en déduit que les propriétaires ne sont pas fondés à conserver par-devers eux le montant du dépôt de garantie versé lors de la conclusion et en cours d’exécution du bail, ce qui justifie son action en restitution.

La locataire s’oppose aux demandes reconventionnelles formées par les défendeurs, soulignant que les travaux entrepris par ces derniers postérieurement à son départ des locaux ne sont pas liés à un quelconque manquement contractuel de sa part, mais ont été rendus nécessaires en vue de l’installation d’une nouvelle preneuse, à savoir la S.A. KERING, exploitante de la marque « YVES SAINT LAURENT ».

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 7 février 2025, Madame [C] [X] dite [T] épouse [G], Monsieur [W] [X], Monsieur [J] [X] et la S.C. CÉSAR sollicitent du tribunal, sur le fondement des articles 9, 32, 122 et 132 du code de procédure civile, et de l’article L. 145-40 du code de commerce, de :

– prononcer l’irrecevabilité de l’action engagée par la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS à l’encontre de la S.C. CÉSAR ;

– débouter la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS de l’ensemble de ses demandes ;

– juger que la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS a manqué à son obligation contractuelle de restitution des locaux donnés à bail en parfait état d’entretien et de réparations ;

– juger que la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS a manqué à son obligation contractuelle de mise en conformité des locaux donnés à bail avec la réglementation applicable aux établissements recevant du public ;

– juger que le dépôt de garantie d’un montant de 92.391,88 euros reste acquis à Madame [C] [X] dite [T] épouse [G], à Monsieur [W] [X] et à Monsieur [J] [X] ;

– déclarer Madame [C] [X] dite [T] épouse [G], Monsieur [W] [X] et Monsieur [J] [X] recevables et bien fondés en leurs demandes reconventionnelles ;

– ordonner le paiement par la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS auprès de Madame [C] [X] dite [T] épouse [G], de Monsieur [W] [X] et de Monsieur [J] [X] de la somme de 39.068,10 euros au titre des travaux prévus par le contrat de bail commercial et non réalisés ;

– ordonner le paiement par la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS auprès de Madame [C] [X] dite [T] épouse [G], de Monsieur [W] [X] et de Monsieur [J] [X] d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 329.154 euros ;

– condamner la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS à payer à Madame [C] [X] dite [T] épouse [G], à Monsieur [W] [X] et à Monsieur [J] [X] la somme de 20.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS aux dépens de l’instance et de ses suites.

La S.C. CÉSAR soulève une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS à son encontre, précisant qu’à la suite du décès de Madame [I] [T] épouse [X], les trois enfants de cette dernière ont recueilli la pleine propriété de l’hôtel particulier dans lesquels sont situés les locaux donnés à bail.

Décision du 20 Mai 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 22/10196 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXXFM

Au soutien de leurs demandes au fond, Madame [C] [X] dite [T] épouse [G], Monsieur [W] [X] et Monsieur [J] [X] affirment que la locataire, d’une part n’a pas restitué les locaux en parfait état d’entretien et de réparations, et d’autre part n’a pas fait réaliser l’intégralité des travaux de mise en conformité aux normes applicables aux établissements recevant du public, alors même que de leur côté, ils ont accordé à cette dernière une franchise d’un montant correspondant à deux mois de loyer et ont participé auxdits travaux à hauteur d’un montant de 250.000 euros, ce qui justifie le rejet des prétentions adverses.

À titre reconventionnel, ils avancent avoir, postérieurement à la restitution des locaux, effectué l’ensemble des travaux susvisés pour un montant total de 129.503,98 euros T.T.C., faisant observer qu’au surplus, le preneuse demeure redevable d’une somme de 1.956 euros T.T.C. au titre des charges locatives relatives à la dernière livraison de fioul, si bien qu’ils sont fondés à conserver l’intégralité du montant du dépôt de garantie ainsi qu’à réclamer le paiement du solde d’un montant de 39.068,10 euros T.T.C. Ils ajoutent que les travaux susvisés n’ont été achevés que le 19 mai 2022, de sorte que la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS est débitrice jusqu’à cette date de l’indemnité d’immobilisation stipulée au contrat de bail.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 12 février 2025.

L’affaire, initialement fixée au 10 septembre 2025, a fait l’objet d’un renvoi à la demande du conseil de la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS, et a finalement été retenue à l’audience collégiale de plaidoirie du 21 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 20 mai 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

Aux termes des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En outre, en application des dispositions de l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En vertu des dispositions de l’article 32 dudit code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Selon les dispositions de l’article 578 du code civil, l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance.

D’après les dispositions de l’article 579 du même code, l’usufruit est établi par la loi, ou par la volonté de l’homme.

Le premier alinéa de l’article 595 dudit code dispose quant à lui que l’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit.

Enfin, conformément aux dispositions des quatre premiers alinéas de l’article 617 de ce code, l’usufruit s’éteint : par la mort de l’usufruitier ; par l’expiration du temps pour lequel il a été accordé ; par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d’usufruitier et de propriétaire.

En l’espèce, il est établi que le contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 30 novembre 2018 a été passé : « ENTRE LES SOUSSIGNÉS : • CÉSAR, société civile immobilière […], en sa qualité d’usufruitière des Locaux Loués, […] • Madame [C] [X] épouse [G] […], en sa qualité de nue-propriétaire des Locaux Loués, […] • Monsieur [W] [X] […], en sa qualité de nu-propriétaire des Locaux Loués, […] • Monsieur [J] [X] […], en sa qualité de nu-propriétaire des Locaux Loués, Ci-après désigné ensemble le « Bailleur » DE PREMIÈRE PART, ET • ONEIDA Associés, société par actions simplifiée, […] Ci-après désigné le « Preneur » DE SECONDE PART » (pièce n°3 en demande et en défense, page 1).

Si les défendeurs indiquent, dans leurs écritures, que « La société César détenait initialement l’usufruit des Locaux. À la suite du décès de feue Madame [I] [X], ses enfants ont acquis la pleine propriété des Locaux, qu’ils détiennent désormais en indivision. La société César et la société Rafal, en sa qualité de gestionnaire de l’immeuble, ont informé Oneida du changement de bailleur par courrier du 2 janvier 2020 remis en mains propres contre signature (Pièce n°1). La société César n’est plus bailleur des Locaux depuis presque deux ans, ce qu’Oneida savait parfaitement lorsque l’assignation lui a été signifiée » (page 8 de leurs dernières conclusions), force est toutefois de constater que d’une part, ils n’expliquent pas en quoi le décès de Madame [I] [T] épouse [X] est susceptible d’avoir eu une quelconque incidence sur la qualité d’usufruitière de la S.C. CÉSAR, et que d’autre part la lettre en date du 2 janvier 2020 remise en main propre par la S.A.R.L. RAFAL à la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS mentionnant que « suite au décès de Madame [I] [X], nous vous informons que votre bailleur est désormais l’INDIVISION [X], la gestion locative étant assurée par la société RAFAL SARL » (pièce n°1 en défense), alors même qu’une indivision successorale n’est pas dotée de personnalité juridique, n’est corroborée par aucun élément en l’absence de production aux débats d’un quelconque contrat de cession d’usufruit au profit de Madame [C] [X] dite [T] épouse [G], de Monsieur [W] [X] et de Monsieur [J] [X], ou d’une quelconque attestation de propriété dressée par acte notarié relative aux locaux litigieux.

Il s’évince de ces éléments que les défendeurs échouent à apporter la preuve que la S.C. CÉSAR n’aurait plus la qualité d’usufruitière des locaux, ce qui justifie le rejet de la fin de non-recevoir soulevée par cette dernière.

En conséquence, il convient de débouter la S.C. CÉSAR de sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS à son encontre.

Sur les demandes reconventionnelles formées par les bailleurs

Sur le remboursement du coût des travaux de mise en conformité des locaux

Aux termes des dispositions des deuxième, troisième et quatrième alinéas de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire : 1°) un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ; 2°) un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

En outre, en application des dispositions des trois premiers alinéas de l’article R. 145-35 du même code, ne peuvent être imputés au locataire : 1°) les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2°) les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

En vertu des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon les dispositions des premier et troisième alinéas de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation.

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article 1222 dudit code, après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article R. 143-2 du code de la construction et de l’habitation, pour l’application du présent chapitre, constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non. Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l’établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel.

En l’espèce, les conditions particulières du contrat de bail commercial litigieux stipulent : en leur clause intitulée « ARTICLE 2 – DESTINATION DES LOCAUX LOUÉS », que « Les Locaux objets des présentes sont à usage exclusif de bureaux » ; et en leur clause intitulée « ARTICLE 8 – TRAVAUX DU PRENEUR », que « Le Preneur supportera à ses frais, et sera seul responsable, de tous les travaux d’aménagement et de décoration intérieure et de tous les travaux liés à la bonne exploitation des Locaux Loués en ce compris, sans que cela soit exhaustif, tous travaux de mise en conformité avec la réglementation sur l’hygiène, la sécurité, la réglementation du travail ou de mises aux normes en vigueur ou à venir en tant qu’établissement recevant du public (ERP) qui pourraient être nécessaires, notamment pour la conformité à la sécurité incendie et l’accessibilité des personnes handicapées, sans aucun recours contre le Bailleur, de telle sorte que celui-ci ne soit jamais inquiété ni recherché à ce titre. À titre exceptionnel, le Bailleur s’engage à participer financièrement aux travaux du Preneur dans une enveloppe de 75% de l’ensemble des travaux réalisés par le Preneur, cette enveloppe étant plafonnée à hauteur d’un montant forfaitaire de 250.000 euros hors taxes. Cette enveloppe est réputée inclure notamment la réfection des fermetures et volets qui le nécessiteraient, ainsi que les travaux de mise en conformité ERP (sécurité incendie et accessibilité des personnes handicapées) définies dans l’audit ERP figurant en Annexe 6 et le diagnostic accessibilité figurant en Annexe 7. […] Le Preneur devra avertir le Bailleur dans les plus brefs délais de l’achèvement des travaux. Dès l’achèvement des travaux du Preneur, le Bailleur pourra demander par écrit au Preneur de venir constater leur adéquation avec le projet d’aménagement qu’il aura préalablement approuvé. En cas de non-adéquation, le Bailleur pourra prescrire des travaux complémentaires ou rectificatifs qui seront exécutés aux frais du Preneur dans les délais les plus brefs. Un état des lieux sera dressé par huissier à frais partagés entre les Parties à la date d’achèvement des travaux conformes » (pièce n°3 en demande et en défense, pages 20, 22 et 23).

De plus, l’annexe 6 au contrat de bail consiste en un document émis par la S.A.S. NB SOLUTION en date du 16 novembre 2018 intitulé « AUDIT ERP avec aménagement RdC bas », lequel mentionne que : « Ce bâtiment est destiné à être pris à bail par un locataire pouvant éventuellement être amené à recevoir du public, faisant ainsi qu’il relèvera de la réglementation applicable à un Établissement Recevant du Public (ERP), tel que le définit l’article R. 123-2 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) » (pièce n°4bis en défense).

Il résulte de la combinaison de ces stipulations contractuelles que d’une part, la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS s’est engagée à faire réaliser les travaux de mise en conformité des locaux, sous réserve que ceux-ci se révèlent « nécessaires » à « la bonne exploitation des Locaux », c’est-à-dire à leur usage exclusif de bureaux, et que d’autre part, le fait que les locaux ainsi exploités relèvent de la catégorie des établissements recevant du public revêtait un caractère hypothétique à la date de conclusion du bail.

Or, il ressort des éléments produits aux débats que par lettre recommandée en date du 19 décembre 2018, la S.C. CÉSAR a indiqué à la locataire : « Nous accusons réception des plans de cloisonnements en date du 19/11/2018 de l’hôtel particulier situé [Adresse 2] et vous en remercions. Nous comprenons à leur lecture que vous n’envisagez pas de réaliser les travaux de conformité ERP tels que définis dans les documents joints au bail et dont il est prévu que le remboursement vienne s’imputer sur l’enveloppe des travaux que la SCI CÉSAR prend à sa charge. Par la présente, et pour la bonne tenue de nos dossiers, nous vous autorisons à effectuer les travaux correspondant aux plans de cloisonnements à la condition expresse de décharger notre responsabilité du fait de la non réalisation des travaux de conformité ERP mentionnés ci-dessus » (pièce n°29 en demande), si bien que comme le relève à juste titre la preneuse, il est démontré que les bailleurs ont expressément renoncé à la réalisation des travaux de mise en conformité aux normes applicables aux établissements recevant du public, sous réserve que leur responsabilité ne soit pas engagée.

De même, il est établi que les travaux effectués par la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS ont fait l’objet d’un procès-verbal de constat dressé contradictoirement par huissier de justice en date du 8 mars 2019 (pièces n°9 en demande et n°7 en défense), sans que les bailleurs ne requièrent la réalisation de travaux complémentaires ou rectificatifs dans les conditions stipulées à la clause intitulée « ARTICLE 8 – TRAVAUX DU PRENEUR » susvisée.

En tout état de cause, force est de constater que les défendeurs ne justifient pas, ni d’ailleurs n’allèguent, avoir fait l’objet d’une quelconque injonction de la part de l’administration au sujet des travaux de mise en conformité, de sorte qu’ils n’ont pas été inquiétés ou recherchés à ce titre au sens de ladite clause, et que leur responsabilité n’a pas été engagée.

Enfin, si les bailleurs ont finalement fait réaliser, à leurs frais, des travaux de mise en conformité des locaux dans le courant de l’année 2022 (pièces n°21 et n°23 en défense), il y a lieu de souligner que ces derniers ont trait à l’activité du futur nouveau locataire, et non à l’activité exercée par la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS, laquelle avait quitté les locaux dès le 30 novembre 2021 (pièces n°11 en demande, et n°9 et n°10 en défense), si bien que ces travaux ne peuvent être mis à la charge de cette dernière, étant observé que là encore, les défendeurs ne démontrent pas, ni même ne prétendent, que lesdits travaux auraient été réalisés sur injonction d’une quelconque administration.

En conséquence, il convient de débouter Madame [C] [X] dite [T] épouse [G], Monsieur [W] [X] et Monsieur [J] [X] de leur demande reconventionnelle en paiement du coût des travaux de mise en conformité formée à l’encontre de la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS.

Sur le remboursement des charges locatives afférentes à la livraison de fioul

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

En outre, en application des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail commercial litigieux prévoit : en sa clause intitulée « ARTICLE 7 – CHARGES ET ACCESSOIRES » insérée aux conditions générales, que « Le Preneur est le seul occupant de l’Immeuble. Il se charge, sous sa propre responsabilité, dès la prise d’effet du Bail, de toutes les prestations et fournitures afférentes au bon fonctionnement de l’Immeuble, eau, électricité, fuel domestique, petits travaux d’entretien et d’électricité, entretien du brûleur et ramonage de la chaudière, contrat d’entretien de l’ascenseur, contrat d’entretien de la climatisation, etc., la présente liste étant une simple énumération aucunement limitative. §1 : Charges de l’Immeuble et des Locaux Loués : Conformément à l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, un inventaire de celles des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au présent Bail supportées par le seul Preneur est annexé aux présentes (Annexe 2). La liste des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au Bail figurant à l’Annexe 2 des présentes correspond à l’inventaire tel que requis au premier alinéa de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, le Preneur reconnaissant que le Bailleur a rempli son obligation d’information à ce titre. Cet inventaire correspond à ce jour à une liste exhaustive de toutes les catégories de charges supportées par le Preneur, étant précisé que le Preneur s’engage à souscrire tous les abonnements liés à l’eau, électricité, téléphone, gaz, fuel domestique, en payer régulièrement les coûts à leurs échéances de façon à ce que le Bailleur ne soit pas inquiété à ce sujet et supporter toutes les réparations qui deviendraient nécessaires aux compteurs, canalisations, ainsi qu’à tous robinets » ; et en sa clause intitulée « ARTICLE 7 – CHARGES LOCATIVES » insérée aux conditions particulières, que « Le Preneur s’engage à payer ou à rembourser dès la prise d’effet du présent Bail les taxes et impositions visées à l’article 7 et à conclure ou reprendre en son nom l’ensemble des contrats relatifs aux prestations et fournitures afférentes au bon fonctionnement de l’Immeuble, dont il sera le seul occupant, eau, électricité, fuel domestique, petits travaux d’entretien et d’électricité, entretien du brûleur et ramonage de la chaudière, contrat d’entretien de l’ascenseur, contrat d’entretien de la climatisation, etc., et s’acquitter des charges correspondantes » (pièce n°3 en demande et en défense, pages 5 et 21).

Or, il est établi que par acte d’huissier en date du 27 mai 2021, la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS a fait signifier aux bailleurs un congé pour le 30 novembre 2021 correspondant à l’expiration de la première période triennale (pièces n°10 en demande et n°8 en défense).

Si les défendeurs produisent aux débats une facture n°011100898 d’un montant de 1.956 euros T.T.C. en date du 22 novembre 2021 émise par la S.A.S. SEC GRAND PARIS à l’attention de la S.A.R.L. RAFAL relative à la livraison de 2.000 litres de « CARAT VÉGÉTAL Combustible de chauffe, 10% Colza FRA » suivant « BL N°0SP43020 du 22/11/2021 » (pièce n°24 en défense), il y a toutefois lieu de souligner que rien ne justifiait une telle livraison de fioul huit jours avant la date de restitution des locaux, étant observé qu’il n’est pas allégué que cette livraison soit intervenue sur demande de la locataire sortante, ce qui justifie le rejet de la demande de remboursement formée à ce titre.

Décision du 20 Mai 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 22/10196 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXXFM

En conséquence, il convient de débouter Madame [C] [X] dite [T] épouse [G], Monsieur [W] [X] et Monsieur [J] [X] de leur demande reconventionnelle en paiement du coût de la livraison de fioul en date du 22 novembre 2021 formée à l’encontre de la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS.

Sur le remboursement du coût des travaux de remise en état

Sur les manquements de la locataire relatifs à l’état des locaux restitués

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-40-1 du code de commerce, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

En outre, selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Enfin, d’après les dispositions de l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail commercial litigieux stipule : en sa clause intitulée « ARTICLE 8 – TRAVAUX DU PRENEUR » insérée aux conditions particulières, que « Dès l’achèvement des travaux du Preneur, le Bailleur pourra demander par écrit au Preneur de venir constater leur adéquation avec le projet d’aménagement qu’il aura préalablement approuvé. En cas de non-adéquation, le Bailleur pourra prescrire des travaux complémentaires ou rectificatifs qui seront exécutés aux frais du Preneur dans les délais les plus brefs. Un état des lieux sera dressé par huissier à frais partagés entre les Parties à la date d’achèvement des travaux conformes (l’ « État des Lieux de Référence »), étant précisé que les Parties conviennent expressément que cet état des lieux constituera l’état des lieux de référence visé à l’article 1730 du code civil » ; en sa clause intitulée « ARTICLE 17 : RESTITUTION DES LOCAUX LOUÉS » insérée aux conditions générales, que « §1 : État des lieux de sortie : Le Preneur devra, au plus tard le jour de l’expiration du Bail, rendre les Locaux Loués : • s’il donne congé pour le terme de la première période triennale du Bail : en parfait état d’entretien et de réparation au sens de l’article 14 § 1 des Conditions Générales ci-dessus après avoir réalisé les travaux de retrait exigés, le cas échéant, par le Bailleur ; • s’il donne congé pour un autre terme que celui de la première période triennale du Bail : en très bon état d’entretien et de réparation au sens de l’article 14 § 1 des Conditions Générales ci-dessus après avoir réalisé les travaux de retrait exigés, le cas échéant, par le Bailleur » ; et en sa clause intitulée « ARTICLE 14 : ENTRETIEN DES LOCAUX LOUÉS » insérée aux conditions générales, que « Le Preneur jouira desdits Locaux Loués paisiblement (ancienne notion de « bon père de famille ») et les entretiendra en parfait état de réparations, d’entretien et de maintenance au sens des articles 605 et 1754 du Code civil, le tout à la seule exception des réparations expressément et limitativement visées à l’article 606 du Code Civil sauf si ces dernières sont la conséquence d’un défaut d’entretien du Preneur. Le Preneur sera tenu d’effectuer dans les Locaux Loués, pendant toute la durée du Bail et à ses frais, toutes les réparations et les travaux d’entretien, de nettoyage et, en général, toute réfection ou tout remplacement, dès qu’ils s’avéreront nécessaires et pour quelque cause que ce soit, même pour force majeure par dérogation à l’article 1755 du Code civil, et ce, sans pouvoir en discuter l’urgence et sans préjudice des dommages et intérêt éventuels causés par l’inobservation de la présente clause. Le Preneur devra notamment entretenir : • tous les équipements spécifiques (refroidissement d’air, ventilation, installations électriques, téléphone…) conformément aux normes en vigueur et les rendre en parfait état d’utilisation ; • les fermetures, volets, rideaux de fermeture, et les rendre en parfait état de propreté, entretien et fonctionnement ; • les revêtements de sol et remédier à l’apparition de tâches, brûlures, déchirures ou toute dégradation en général ; et • les peintures en procédant à leur réfection si nécessaire » (pièce n°3 en demande et en défense, pages 10, 12 et 23).

Le procès-verbal de constat dressé contradictoirement par huissier de justice en date du 8 mars 2019 postérieurement à l’achèvement des travaux réalisés par la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS, dont les parties sont expressément convenues qu’il constitue l’état des lieux d’entrée de référence, mentionne que : « De manière générale, les locaux sont à l’état neuf et ne présentent pas de désordres constatables. Les sols, les revêtements de sols, les parois murales, les cloisons vitrées et les enduits sont à l’état neuf. Les peintures sont à l’état neuf. Les portes, serrures et huisseries sont en bon état général et ne présentent pas de désordres constatables, à l’exception de la fenêtre située au 2ème étage bureau 4 (dossier 7° – 2ème étage) qui présente un problème de fermeture en partie supérieure. Les dispositifs d’éclairage, les dispositifs de chauffage / climatisation, les prises de courant et interrupteurs sont en bon état général et de fonctionnement. Les vitrages intérieurs et extérieurs sont en bon état général. Je ne relève ni vitre cassée, ni vitre fêlée. Les points d’eau, WC et sanitaires sont à l’état neuf et en bon état de fonctionnement. Les ascenseurs sont en bon état général et de fonctionnement. Les équipements des locaux techniques sont en bon état général et de fonctionnement. Les escaliers intérieurs sont en parfait état général et ne présentent pas de désordres particuliers. Les parois murales et les peintures sont à l’état neuf. L’escalier de secours extérieur, ainsi que les blocs climatisation sont en bon état général et ne présentent pas de désordres constatables » (pièces n°9 en demande et n°7 en défense).

L’état des lieux de sortie a fait l’objet de deux procès-verbaux de constat dressés contradictoirement par huissiers de justice en date du 30 novembre 2021.

Maître [Q] [Z], huissier mandaté par la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS, relève notamment : au niveau de l’entrée du rez-de-chaussée, que « l’escalier en pierres comporte en partie centrale un tapis qui est en état d’usage. De part et d’autre, il existe une rampe métallique en bon état d’usage. La pierre murale est en bon état, ancienne, sans dégradation majeure. Les revêtements de sol, murs et plafond sont en bon état d’usage et je ne relève aucune dégradation, des traces d’usage sont visibles de part et d’autre de l’accès » ; au niveau du palier, que « le sol est ancien, en marbre. Je note que certaines dalles sont fissurées et anciennes. Une dalle de sol est de couleur différente de l’ensemble, les parties déclarent que cette différence avait été relevée lors de l’entrée dans les lieux. Je ne relève aucune dégradation » ; au sous-sol, que « le sol est recouvert de dalles de moquette en bon état d’usage, je ne relève aucune dégradation. […] Les murs sont recouverts de fibre de verre peinte en bon état d’usage, je ne relève aucune dégradation » ; et dans chacun des bureaux des étages supérieurs, que « le sol est recouvert de dalles de moquette en bon état d’usage, sans dégradations […]. Les murs sont recouverts de peinture en bon état d’usage, sans dégradations » (pièces n°11 en demande et n°10 en défense).

Maître [M] [Y], huissier mandaté par les bailleurs, note pour sa part : au niveau de l’entrée du rez-de-chaussée, que « le sol est composé de dalles de marbre d’aspect ancien. Je constate une dalle de couleur différente sur la droite, à l’extrémité de la rambarde. Je relève également un impact sur le sol, à droite de la rambarde » ; au sous-sol, que « les parois murales, tapissées de fibre de verre, sont peintes en blanc. La peinture est en bon état d’usage. Le sol est recouvert de dalles de moquette en bon état d’usage » ; et dans chacun des bureaux des étages supérieurs, que « la moquette est en bon état d’usage […]. Les parois murales peintes en blanc sont en bon état d’usage » (pièce n°9 en défense).

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments qu’alors que les sols, revêtements de sols, parois murales et peintures étaient à l’état neuf lors de l’état des lieux d’entrée, la locataire les a restitués en bon état d’usage, et non en parfait état d’usage conformément aux stipulations du bail, de sorte que cette dernière a commis des manquements susceptibles d’engager sa responsabilité civile contractuelle envers les bailleurs.

En conséquence, il convient de retenir que la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS a commis des manquements à ses obligations légales et contractuelles.

Sur le préjudice des bailleurs et le lien de causalité

Conformément aux dispositions des premier et sixième alinéas de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En outre, aux termes des dispositions de l’article 1231 du même code, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

En application des dispositions de l’article 1231-1 dudit code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu des dispositions de l’article 1231-2 de ce code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Selon les dispositions de l’article 1231-4 du code susvisé, dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

Enfin, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article 1353 du code susmentionné, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur, lequel préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses (Civ. 3, 15 novembre 2018 : pourvoi n°17-22130 ; Civ. 3, 7 janvier 2021 : pourvoi n°19-23269), mais que tenue d’évaluer le préjudice à la date à laquelle elle statue (Civ.3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-18033), la juridiction doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition des locaux (Civ. 3, 27 juin 2024 : pourvois n°22-21272 et n°22-24502 et n°22-10298 ; Civ. 3, 22 mai 2025 : pourvoi n°23-21228).

Décision du 20 Mai 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 22/10196 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXXFM

En l’espèce, la clause intitulée « ARTICLE 17 : RESTITUTION DES LOCAUX LOUÉS » insérée aux conditions générales du contrat de bail commercial litigieux énonce que : « §2 : Travaux de réparation et de remise en état : Si des réparations ou des travaux de remise en état s’avéraient nécessaires, le Preneur devra, dans les quinze jours de la notification des devis établis par un Bureau d’Étude Technique ou des entreprises agréées par le Bailleur éventuellement présentes lors de l’état des lieux, donner son accord sur lesdits devis ou transmettre au Bailleur des devis concurrents, portant sur les mêmes prestations que le Bailleur pourra retenir ou écarter à sa convenance, sous réserve de justifier de son choix, au cas où les devis concurrents présentés par le Preneur seraient inférieurs, dans leur montant, de plus de quinze (15) pourcent à ceux du Bureau d’Étude Technique ou des entreprises agréées par le Bailleur. En cas de silence du Preneur à l’expiration de ce délai, les devis seront réputés acceptés et le Bailleur pourra les faire exécuter par les entreprises de son choix, leur montant étant payé par le Preneur » (pièce n°3 en demande et en défense, page 12).

Force est de constater que les bailleurs ne justifient pas avoir mis en œuvre la procédure visée à la clause susmentionnée, dès lors que s’ils versent aux débats devis et factures émis entre le 7 janvier 2022 et le 26 avril 2022 (pièces n°20, n°22, n°23 et n°28 en défense), ces derniers n’ont pas été communiqués à la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS postérieurement au départ de celle-ci, mais uniquement dans le cadre de la présente instance le 14 mars 2023, ne laissant dès lors aucune possibilité à la preneuse de transmettre des devis concurrents.

De plus, il résulte du procès-verbal de constat d’huissier en date du 12 avril 2022 que les bailleurs ont fait publier deux annonces immobilières mentionnant : « PARIS 16 | RUE SPONTINI – CBRE vous propose un magnifique Hôtel Particulier à la location, climatisé et bénéficiant d’une superficie d’environ 725 m². […] Hôtel particulier indépendant en excellant (sic) état d’usage » et « Très bel hôtel particulier rénové il y a 3 ans en excellent état d’entretien et aménagements de très grandes qualités » (pièce n°17 en demande, pages 7 et 16), sans faire référence à de quelconques travaux réalisés au cours de l’année 2022.

En tout état de cause, il y a lieu de souligner que les devis et factures produits sont notamment relatifs à une remise à neuf complète des sols, peintures et plafonds (pièce n°22 en défense).

Or, il ressort de l’article intitulé « Saint Laurent met enfin la main sur son siège historique » publié sur le site Internet www.glitz.paris le 25 mars 2023 qu’ : « En négociations depuis de longs mois avec les propriétaires de l’atelier où Yves Saint Laurent a fait ses débuts, la maison de couture Saint Laurent, filiale de Kering, a trouvé un compromis lui permettant de réintégrer les lieux. Anticipé par Glitz.paris (Glitz du 02/03/23), l’accord qui doit permettre à Saint Laurent de s’installer de nouveau au [Adresse 2]), le petit hôtel particulier où le couturier a présenté ses premières collections dans les années 1960, est scellé. Ce qui s’est fait non sans mal : comme nous l’avons révélé, une disposition successorale prise en 1997 interdit toute vente ou hypothèque de cette maison de 725 m² répartis sur quatre étages. Elle est, de plus, dotée d’une très belle verrière qui fut longtemps l’atelier du peintre [W] [T]. Bail emphytéotique : Pour contourner cette disposition, Saint Laurent a proposé aux héritiers de l’artiste, qui s’opposent par ailleurs les uns aux autres dans de multiples procédures, de signer un bail de très longue durée, dit « emphytéotique », sur l’hôtel particulier. De cette manière les dispositions successorales sont respectées et Saint Laurent s’assure d’une présence de long terme dans les lieux. Les propriétaires ont accepté et l’accord a été finalisé au début du printemps. Engagé dans une politique de valorisation systématique de son patrimoine, notamment immobilier, le groupe Kering a prévu de mener des travaux au [Adresse 2], notamment pour rénover le très bel escalier et la verrière. La réouverture des lieux, qui ne devrait pas intervenir avant 2024, se fera en grande pompe » (pièce n°33 en demande).

Si les bailleurs ont refusé de déférer à la sommation de communiquer ce nouveau bail qui leur a été adressée le 2 décembre 2024, il y a cependant lieu de souligner que les informations contenues dans l’article susvisé sont corroborées par l’extrait K-bis de la S.A.S. YVES SAINT LAURENT en date du 24 septembre 2024, lequel fait effectivement état d’une : « Adresse de l’établissement : [Adresse 2] ; Activité(s) exercée(s) : Activité de services administratifs combinés de bureau ; Date de commencement d’activité : 01/12/2022 » (pièce n°34 en demande).

Dès lors, il y a lieu de retenir que les travaux de remise à neuf entrepris par les défendeurs sont en réalité liés à la relocation des locaux au profit de la S.A.S. YVES SAINT LAURENT, et qu’en tout état de cause, les propriétaires échouent à apporter la preuve de l’existence d’un préjudice directement lié à l’état des locaux donnés à bail lors de la restitution de ceux-ci, ce qui justifie le rejet de la demande de dommages et intérêts formée à ce titre.

En conséquence, il convient de débouter Madame [C] [X] dite [T] épouse [G], Monsieur [W] [X] et Monsieur [J] [X] de leur demande reconventionnelle en paiement du coût des travaux de remise en état formée à l’encontre de la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS.

Sur le versement d’une indemnité d’immobilisation

Conformément aux dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En outre, aux termes des dispositions de l’article 1231-3 du même code, le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

En l’espèce, les conditions générales du contrat de bail commercial litigieux stipulent : en leur clause intitulée « ARTICLE 17 : RESTITUTION DES LOCAUX LOUÉS », que « §2 : Travaux de réparation et de remise en état : […] En outre, si ces travaux imposent une immobilisation de l’Immeuble et/ou des Locaux Loués au-delà du terme du Bail, le Preneur supportera et réglera au Bailleur l’indemnité prévue à l’article 24 des Conditions Générales » ; en leur clause intitulée « ARTICLE 24 : INSCRIPTIONS », qu’ « Au cas où le présent contrat viendrait à être l’objet d’inscription de nantissement ou de privilège, le Bailleur devra aussitôt en être avisé par acte extrajudiciaire par le Preneur, et au plus tard dans les quinze jours de l’inscription », si bien que la référence à cet article 24 constitue manifestement une erreur de plume ; et en leur clause intitulée « ARTICLE 23 : OCCUPATION OU IMMOBILISATION DES LOCAUX LOUÉS APRES CESSATION OU RÉSILIATION DU BAIL », qu’ « Au cas où, après cessation ou résiliation du Bail, les Locaux Loués ne seraient pas restitués au Bailleur au jour convenu, libres de toute occupation, il suffirait pour le contraindre d’une ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Commerce du lieu de situation de l’Immeuble. À défaut par le Preneur d’évacuer les Locaux Loués, il sera redevable au Bailleur, de plein droit, et sans aucun préavis, d’une indemnité d’occupation forfaitaire fixée d’ores et déjà, pour chaque jour de retard, au montant journalier du Loyer en cours au jour de la résiliation du Bail (charges et impôts en sus) majoré de 50%, calculé prorata temporis à compter de la date à laquelle le Preneur aurait dû libérer les Locaux Loués jusqu’au jour de leur libération effective, sans que le Bailleur soit tenu de justifier d’un préjudice quelconque » (pièce n°3 en demande et en défense, pages 13, 16 et 17).

Or, outre que les locaux ont été restitués le 30 novembre 2021, soit à la date pour laquelle le congé a été donné, c’est-à-dire sans aucun retard, il ressort du procès-verbal de constat en date du 12 avril 2022 que les bailleurs ont entrepris des travaux de ravalement de la façade de l’immeuble, l’huissier instrumentaire relevant : « Je constate qu’un échafaudage est installé sur la façade rue jusqu’à hauteur du dernier étage de l’immeuble. Je constate que l’autorisation d’occupation est affichée sur la porte, datée du 24 novembre 2021. Je constate que l’échafaudage est également présent sur le mur pignon et que des ouvriers y sont présents », et l’arrêté municipal en date du 24 novembre 2021 faisant état d’une « déclaration préalable, référencée ci-dessus, déposée le 03/10/2021 à la mairie d'[Localité 5] […] pour le ravalement des façades du bâtiment émergent situé à l’arrière de la parcelle, la réfection des souches de cheminées et la réfection des couvertures à R+2 sur 1 niveau de sous-sol » (pièces n°25 et n°26 en demande), étant observé que d’une part, ces travaux de ravalement sont sans lien avec les éventuels manquements contractuels commis par la preneuse, aucune dégradation de la façade ne lui étant reprochée, et que d’autre part, la présence d’un échafaudage sur toute la hauteur de l’immeuble excluait toute relocation en l’état, en raison de la perte de visibilité et de luminosité engendrée dans chacun des bureaux.

Il est donc établi que les défendeurs ont profité de la restitution des locaux pour faire réaliser des travaux de ravalement de façade, de sorte que l’immobilisation des locaux alléguée n’est pas imputable aux travaux de remise en état liés au départ de la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS, ce qui justifie le rejet de la demande en paiement d’une indemnité d’immobilisation formée de ce chef.

En conséquence, il convient de débouter Madame [C] [X] dite [T] épouse [G], Monsieur [W] [X] et Monsieur [J] [X] de leur demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité d’immobilisation formée à l’encontre de la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS.

Sur le sort du dépôt de garantie

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

En application des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation.

Enfin, selon les dispositions de l’article 1221 dudit code, le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

Il y a lieu de rappeler que le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer (Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-23343), de sorte qu’il doit être restitué par le bailleur déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues à celui-ci (Civ. 3, 24 janvier 2019 : pourvoi n°17-31286).

Décision du 20 Mai 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 22/10196 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXXFM

En l’espèce, le contrat de bail commercial litigieux prévoit : en sa clause intitulée « ARTICLE 21 : DÉPÔT DE GARANTIE » insérée aux conditions générales, qu’ « Il est versé à la signature des présentes une somme représentant le quart du Loyer annuel hors taxes et hors charges, à titre de garantie de l’exécution de toutes les charges et conditions du Bail par le Preneur. Cette somme sera restituée au Preneur après déduction de toutes sommes pouvant être dues par le Preneur notamment à titre de Loyer, charges ou travaux de remise en état neuf. […] Dans le cas de résiliation du présent Bail par suite d’inexécution de ses conditions pour une cause imputable au Preneur, le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur à titre de dommages et intérêts, sans préjudice des Loyers échus ou à échoir, des réparations locatives et de toute autre somme due par le Preneur. À chaque ajustement annuel du Loyer en application de l’article 6 des Conditions Générales, le dépôt de garantie sera ajusté de façon à correspondre en permanence à trois (3) mois de Loyers hors taxes et hors charges » ; et en sa clause intitulée « ARTICLE 11 – DÉPÔT DE GARANTIE » insérée aux conditions particulières, que « Conformément à l’article 22 (sic) des Conditions Générales, il est versé à la signature des présentes la somme de 88.750 Euros à titre de garantie de l’exécution de toutes les charges et conditions du Bail par le Preneur » (pièce n°3 en demande et en défense, pages 16 et 23).

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu’il n’est fait droit à aucune des demandes reconventionnelles en paiement formées par les bailleurs, et dans la mesure où il n’est pas contesté que le montant du dépôt de garantie après indexation s’élève à la somme de 92.391,88 euros, il y a lieu de condamner les défendeurs à restituer ce montant à la locataire.

En conséquence, il convient de débouter Madame [C] [X] dite [T] épouse [G], Monsieur [W] [X] et Monsieur [J] [X] de leur demande reconventionnelle de conservation du dépôt de garantie, et de les condamner in solidum, ainsi que la S.C. CÉSAR, à payer à la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS la somme de 92.391,88 euros en restitution du dépôt de garantie.

Sur les intérêts moratoires

D’après les dispositions de l’article L. 145-40 du code de commerce, les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes.

En outre, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Aux termes des dispositions de l’article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Enfin, en application des dispositions de l’article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En l’espèce, les conditions générales du contrat de bail commercial litigieux énoncent : en leur clause intitulée « ARTICLE 8 : MODALITÉS DE PAIEMENT DES LOYERS ET CHARGES », que « Le Loyer sera payable trimestriellement et d’avance et en quatre (4) termes égaux exigibles les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année, et pour la première fois au jour de la date de prise d’effet du Bail, sauf clause contraire indiquée aux Conditions Particulières » ; et en leur clause intitulée « ARTICLE 21 : DÉPÔT DE GARANTIE », qu’ « Il est versé à la signature des présentes une somme représentant le quart du Loyer annuel hors taxes et hors charges, à titre de garantie de l’exécution de toutes les charges et conditions du Bail par le Preneur » (pièce n°3 en demande et en défense, pages 6 et 16).

Il résulte de la combinaison de ces stipulations contractuelles que le dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail représente un seul terme trimestriel de loyer, de sorte qu’il ne peut être fait application du taux d’intérêt pratiqué par la Banque de France.

La demanderesse démontre avoir adressé à ses anciens bailleurs une lettre recommandée de mise en demeure en date du 12 avril 2022 (pièces n°14 en demande et n°16 en défense), ce qui justifie qu’il soit fait application du taux de l’intérêt légal à compter de cette date.

En conséquence, il convient de dire que la somme de 92.391,88 euros que Madame [C] [X] dite [T] épouse [G], Monsieur [W] [X], Monsieur [J] [X] et la S.C. CÉSAR sont condamnés in solidum à payer à la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS en restitution du dépôt de garantie portera intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2022 jusqu’à complet paiement.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [C] [X] dite [T] épouse [G], Monsieur [W] [X], Monsieur [J] [X] et la S.C. CÉSAR, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, et il ne sera pas fait droit à leur demande formée au titre des frais irrépétibles.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 10.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.C. CÉSAR de sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS à son encontre,

DÉBOUTE Madame [C] [X] dite [T] épouse [G], Monsieur [W] [X] et Monsieur [J] [X] de leur demande reconventionnelle en paiement du coût des travaux de mise en conformité des locaux formée à l’encontre de la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS,

DÉBOUTE Madame [C] [X] dite [T] épouse [G], Monsieur [W] [X] et Monsieur [J] [X] de leur demande reconventionnelle en paiement du coût de la livraison de fioul en date du 22 novembre 2021 formée à l’encontre de la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS,

DÉBOUTE Madame [C] [X] dite [T] épouse [G], Monsieur [W] [X] et Monsieur [J] [X] de leur demande reconventionnelle en paiement du coût des travaux de remise en état des locaux formée à l’encontre de la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS,

DÉBOUTE Madame [C] [X] dite [T] épouse [G], Monsieur [W] [X] et Monsieur [J] [X] de leur demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité d’immobilisation formée à l’encontre de la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS,

DÉBOUTE Madame [C] [X] dite [T] épouse [G], Monsieur [W] [X] et Monsieur [J] [X] de leur demande reconventionnelle de conservation du dépôt de garantie versé par la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS lors de la conclusion et en cours d’exécution du contrat de bail commercial,

CONDAMNE in solidum Madame [C] [X] dite [T] épouse [G], Monsieur [W] [X], Monsieur [J] [X] et la S.C. CÉSAR à payer à la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS la somme de 92.391,88 euros (QUATRE-VINGT-DOUZE MILLE TROIS CENT QUATRE-VINGT-ONZE euros et QUATRE-VINGT-HUIT centimes) en restitution du dépôt de garantie versé lors de la conclusion et en cours d’exécution du contrat de bail commercial, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 12 avril 2022 jusqu’à complet paiement,

DÉBOUTE Madame [C] [X] dite [T] épouse [G], Monsieur [W] [X] et Monsieur [J] [X] de leur demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [C] [X] dite [T] épouse [G], Monsieur [W] [X], Monsieur [J] [X] et la S.C. CÉSAR à payer à la S.A.S. ONEIDA ASSOCIÉS la somme de 10.000 (DIX MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [C] [X] dite [T] épouse [G], Monsieur [W] [X], Monsieur [J] [X] et la S.C. CÉSAR aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 20 Mai 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA