Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT COLLÉGIAL du 08 NOVEMBRE 2024

N° RG 21/03685 – N° Portalis DB22-W-B7F-QCHK.

DEMANDERESSE :

La Société [F] ENTREPRISE CONSEIL (AEC), SARL , immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de BORDEAUX sous le numéro 490 795 630, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Maître Adrien REYNET, avocat au barreau de Libourne, avocat plaidant,

DEFENDEURS :

La société DE.GESTAS, SARL, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 498 466 143, dont le siège social est [Adresse 3], représentée par M. [M] [T], gérant,

représentée par Maître Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, M^e Christophe HERY, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

Monsieur [M] [T], né le 14 septembre 1940, à [Localité 5], de nationalité française, retraité, domicilié au [Adresse 2] à [Localité 7],

représenté par Maître Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, M^e Christophe HERY, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 31 Mai 2021 reçu au greffe le 30 Juin 2021.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 03 Septembre 2024, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 08 Novembre 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame LUNVEN, Vice-Présidente

Madame RODRIGUES, Vice-Présidente

Monsieur MADRE, Vice-Président

GREFFIER :

Madame SOUMAHORO.

EXPOSE DU LITIGE

La société en participation OTELINN-LIBERTY a été gérée successivement par Monsieur [M] [T] et par la société à responsabilité limitée DE.GESTAS, créée en vue de l’administration, la représentation et la gestion de société et d’entreprises.

Suivant mandat du 13 décembre 2010, Monsieur [M] [T] « gérant de la SEP OTELINN-LIBERTY » a confié à la société [F] ENTREPRISE CONSEIL, exerçant une activité d’agent immobilier et gérée par Monsieur [D] [F], la vente de l’hôtel Alton-Liberty, situé [Adresse 1] (Gironde) au prix de 12 millions d’euros, en contrepartie d’une commission forfaitaire d’un montant de 500.000 euros HT.

Le 31 décembre 2014, la société [F] ENTREPRISE CONSEIL a été dissoute, Monsieur [D] [F] ayant été désigné en qualité de liquidateur amiable.

Le 11 décembre 2018, l’hôtel Alton-Liberty a été vendu à la société SEFISO pour un prix total de 8.936.000 euros.

Ayant été destinataire d’un courriel du 30 janvier 2019 par lequel Monsieur [M] [T] l’informait des conditions de la vente, la société [F] ENTREPRISE CONSEIL lui a adressé en retour la facture n° 01/20/LIB-ALT du 11 juin 2020 de 500.000 euros HT, soit 600.000 euros TTC et l’a, par courrier du 10 juillet 2020, mis en demeure de procéder à son règlement.

Par courrier du 2 septembre 2020, Monsieur [M] [T] s’est opposé au règlement de la facture, arguant que Monsieur [D] [F] ne lui avait pas présenté la société SEFISCO et qu’il n’était pas intervenu dans le processus de négociation et de vente de l’hôtel Alton-Liberty.

Par acte d’huissier en date du 21 janvier 2021, la société [F] ENTREPRISE CONSEIL a fait assigner Monsieur [M] [T] et la société à responsabilité limitée DE.GESTAS devant le présent tribunal aux fins de les voir condamner au paiement de la commission prévue dans le mandat de vente.

Par ordonnance rendue le 21 octobre 2021, le juge de la mise en état a prononcé la nullité de l’assignation signifiée le 21 janvier 2021 à la requête de la société [F] ENTREPRISE CONSEIL.

Une nouvelle assignation a été délivrée, par acte d’huissier en date du 31 mai 2021, par la société [F] ENTREPRISE CONSEIL à l’encontre de Monsieur [M] [T] et de la société à responsabilité limitée DE.GESTAS qui ont soulevé une fin de non-recevoir tenant à la prescription de l’action.

Par ordonnance rendue le 30 juin 2022, le juge de la mise en état de ce tribunal a débouté les défendeurs de leur fin de non-recevoir.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 décembre 2023, la société [F] ENTREPRISE CONSEIL sollicite du tribunal de :

Vu les articles 1134 et 1142 du code civil dans leur version en vigueur à la signature du contrat de mandat et les articles 1103, 1217 dans leur version issue de la rédaction de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations ;

Vu l’article 1382 du code civil et 1240 du code civil dans leur version issue de la rédaction de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations ;

Vu les articles 1871 et 1872-1 du code civil ;

Vu les articles 115 et 331 du code de procédure civile ;

Vu le mandat de vente du 13 décembre 2010 ;

— DECLARER la société [F] ENTREPRISE CONSEIL recevable et bien fondée dans l’intégralité de ses demandes ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [T] et la société à responsabilité limitée DE.GESTAS au paiement de la commission prévue dans le mandat de vente du 13 décembre 2010, soit la somme de 600.000 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure du 9 juillet 2020 et jusqu’à parfait paiement ;

— CONDAMNER la société à responsabilité limitée DE.GESTAS, en sa qualité de liquidateur de la société en participation OTELINN – LIBERTY au paiement de la somme de 60.000 euros en réparation du préjudice subi par la société [F] ENTREPRISE CONSEIL du fait des opérations de liquidation de la société en participation OTELINN – LIBERTY ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

— DEBOUTER Monsieur [M] [T] et la société à responsabilité limitée DE.GESTAS de l’intégralité de leurs demandes ;

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir sauf s’agissant des condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre de la Société [F] ENTREPRISE CONSEIL ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [T] et la société à responsabilité limitée DE.GESTAS au paiement de la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, distraction faite au profit de la SCP JOLY – CUTURI – WOJAS – REYNET représentée par Maître Adrien REYNET conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 février 2024, Monsieur [M] [T] et la société à responsabilité limitée DE.GESTAS sollicitent du présent tribunal de :

Vu le contrat de mandat du 13 décembre 2010 ;

Vu l’adage fraus omnia corrumpit ;

Vu les articles 1315 ancien, 1130, 1131, 1134 alinéa 1, 1199, 1999 et 1240 du code civil ;

Vu les articles 9, 30, 31, 32, 112, 114, 117, 119 à 122 puis 125 et 700, du code de procédure civile ;

Vu l’article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;

Vu l’ordonnance nº 45-2592 du 2 novembre 1945 ;

Vu l’article 226-1 du code pénal ;

Vu l’ancien article L. 132-1 du code de la consommation ;

Vu les articles 6, I, et 7 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et les articles 72 et 73 de son décret d’application du 20 juillet 1972 ;

Vu la jurisprudence citée ;

A titre principal, sur la nullité du mandat invoqué par la société [F] ENTREPRISE CONSEIL :

— Prononcer la nullité du contrat de mandat car le débiteur de la rémunération de l’agent n’est pas identifié ni identifiable sur le mandat invoqué par la société [F] ENTREPRISE CONSEIL ; à défaut,

— Prononcer la nullité du contrat de mandat sur le fondement de l’adage fraus omnia corrumpit après avoir constaté que les demandes de la société [F] ENTREPRISE CONSEIL sont fondées sur une clause particulière ajoutée manuscritement et frauduleusement par la société [F] ENTREPRISE CONSEIL ; à défaut,

— Prononcer la nullité du contrat de mandat car le contrat a des effets indéfinis dans le temps ; à défaut,

— Prononcer la nullité du contrat de mandat pour dol, ou à tout le moins pour erreur ;

En conséquence :

— Rejeter les demandes de paiement de dommages-intérêts ou de la commission de 600.000euros prévue dans le contrat de mandat et de dommages et intérêts complémentaires de 60.000euros en réparation du prétendu préjudice subi par la société [F] ENTREPRISE CONSEIL, prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [D] [F] ;

A titre subsidiaire, sur la durée du mandat qui a pris fin huit ans avant la vente de l’hôtel :

— Déclarer la société [F] ENTREPRISE CONSEIL prise en la personne de son liquidateur, mal fondée en ses demandes dès lors que le contrat de mandat a pris fin le 13 décembre 2011, conformément aux dispositions du mandat ; à défaut,

— Déclarer la société [F] ENTREPRISE CONSEIL prise en la personne de son liquidateur, mal fondée en ses demandes dès lors qu’elle n’apporte pas la preuve que la clause manuscrite étendant la durée du mandat ait été acceptée par Monsieur [T], en tant que gérant de la GESTAS, elle-même gérante de la société en participation OTELINN-LIBERTY ;

— Déclarer dans tous les cas la société [F] ENTREPRISE CONSEIL prise en la personne de son liquidateur, mal fondée en ses demandes dès lors que la clause particulière manuscrite est abusive, et par conséquent la déclarer réputée non écrite ;

En conséquence :

— Rejeter les demandes de paiement de dommages-intérêts (ou de la commission) de 600.000 euros prévus dans le contrat de mandat et de dommages et intérêts complémentaires de 60.000 euros en réparation du prétendu préjudice subi par la société [F] ENTREPRISE CONSEIL, prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [D] [F] ;

A titre très subsidiaire, sur le défaut d’intervention de la société [F] ENTREPRISE CONSEIL dans la vente de l’hôtel Alton :

— Déclarer la société [F] ENTREPRISE CONSEIL prise en la personne de son liquidateur, mal fondée en ses demandes dès lors qu’elle ne produit aucun contrat de vente notarié stipulant son identité et sa qualité ainsi que le montant de la commission et l’identité de celui qui doit la payer ;

En conséquence :

— Déclarer que la société [F] ENTREPRISE CONSEIL, prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [D] [F], n’est donc pas fondée à réclamer et obtenir le paiement d’une commission, faute de respecter les dispositions de l’article 6.1 de la loi de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 ;

— Déclarer la société [F] ENTREPRISE CONSEIL prise en la personne de son liquidateur, mal fondée en ses demandes dès lors qu’elle n’apporte pas la preuve d’avoir présenté la société SEFISO au gérant de la société en participation OTELINN-LIBERTY pour la vente de l’hôtel Alton ;

— Déclarer irrecevable l’enregistrement audio communiqué par la société [F] ENTREPRISE CONSEIL ;

— Prononcer la nullité du constat d’huissier communiqué par la société [F] ENTREPRISE CONSEIL ;

— Et à titre subsidiaire, si le tribunal refusait de prononcer l’irrecevabilité de l’enregistrement audio et/ou de prononcer la nullité du constat d’huissier, constater le défaut de valeur probante de l’enregistrement audio et du constat d’huissier ;

En conséquence :

— Rejeter les demandes de paiement de dommages-intérêts (ou de commission) de 600.000 euros et de dommages et intérêts complémentaires de 60.000 euros en réparation du prétendu préjudice allégué par la société [F] ENTREPRISE CONSEIL, prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [D] [F] ;

A titre encore plus subsidiaire, sur la réduction des dommages-intérêts et le défaut de preuve du préjudice subi par la société [F] ENTREPRISE CONSEIL ;

— Déclarer la société [F] ENTREPRISE CONSEIL prise en la personne de son liquidateur, mal fondée en ses demandes dès lors qu’elle n’apporte pas la preuve qu’elle a effectué les diligences prévues par le contrat de mandat et attendues de tout agent immobilier ;

— Déclarer la société [F] ENTREPRISE CONSEIL prise en la personne de son liquidateur, mal fondée en ses demandes dès lors qu’elle n’a pas respecté les termes de son propre contrat ;

— Déclarer la société [F] ENTREPRISE CONSEIL prise en la personne de son liquidateur, mal fondée en ses demandes dès lors qu’elle ne démontre aucun préjudice causé par la société à responsabilité limitée DE.GESTAS du fait des opérations de liquidation de la société en participation OTELINN-LIBERTY ;

En conséquence :

— Réduire les dommages-intérêts dus le cas échéant à la société [F] ENTREPRISE CONSEIL, prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [D] [F], à un montant maximum d’un euro ;

— Rejeter les demandes de dommages et intérêts de la société [F] ENTREPRISE CONSEIL ;

Et en tout état de cause:

— Condamner la société [F] ENTREPRISE CONSEIL, prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [D] [F], à payer à Monsieur [M] [T] la somme de 50.000 euros en réparation des préjudices moraux subis par ce dernier ;

— Condamner la société [F] ENTREPRISE CONSEIL, prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [D] [F], à payer à la société à responsabilité limitée DE.GESTAS la somme de 25.000 euros en réparation des préjudices financiers subis par ce dernier ;

— Condamner la société [F] ENTREPRISE CONSEIL, prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [D] [F], au paiement de l’amende civile et à 10.000 euros de dommages intérêts pour procédure abusive ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts sur les condamnations prononcées contre la société [F] ENTREPRISE CONSEIL à compter de la première mise en demeure adressée à Monsieur [M] [T] du 9 juillet 2020 ;

— Ne pas assortir les éventuelles condamnations prononcées au profit de société [F] ENTREPRISE CONSEIL de l’exécution provisoire ;

— Condamner la société [F] ENTREPRISE CONSEIL prise en son liquidateur, Monsieur [D] [F], à payer à Monsieur [M] [T] et à la société à responsabilité limitée DE.GESTAS la somme de 25.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— Ordonner l’exécution provisoire de sa décision, sauf s’agissant des condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre d’Alliance Ambulances (sic), pour lesquels le tribunal écartera l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 mars 2024. L’affaire a été plaidée le 3 septembre 2024 et mise en délibéré au 8 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que d’une part, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion, d’autre part, les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger », lorsqu’elles développent en réalité des moyens, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 de ce même code.

Sur la validité du contrat de mandat et les demandes pécuniaires de la société [F] ENTREPRISE CONSEIL :

La société [F] ENTREPRISE CONSEIL expose que le contrat de mandat est conforme aux dispositions de la loi n° 70-0 du 2 janvier 1970, dite loi « Hoguet » ; qu’il désigne comme mandant Monsieur [M] [T], gérant de la société en participation OTELINN-LIBERTY qui a donc qualité pour signer le contrat de mandat et s’engager pour l’ensemble des associés de la société en participation. Elle ajoute que ce qui précède est conforme aux statuts de la société en participation qui prévoient que le gérant dispose de pouvoirs étendus pour représenter la société et agir en son nom en toute circonstance.

Elle explique s’agissant de la rémunération, que le vendeur est également identifié par le contrat, à savoir la masse des associés de la société en participation au nom et pour le compte de laquelle Monsieur [M] [T] a signé en sa qualité de gérant ; qu’il n’était donc pas nécessaire que tous les associés soient désignés dans le contrat de mandat dès lors que Monsieur [M] [T] dispose d’un pouvoir de représentation prévu à l’article 12 des statuts.

Elle fait valoir s’agissant de la commission, que le contrat de mandat prévoit une rémunération à la charge exclusive du vendeur.

La société [F] ENTREPRISE CONSEIL fait valoir que le contrat de mandat ne comporte aucune clause frauduleuse.

— En réponse au moyen relatif au caractère frauduleux de la clause suivant laquelle le prix de vente de 12 millions d’euros est négociable tandis que les honoraires de la société [F] ENTREPRISE CONSEIL restent fixes et non négociables au motif qu’elle aurait été ajoutée par mention manuscrite de Monsieur [D] [F], elle soutient que le contrat de mandat a été porté à la connaissance de Monsieur [M] [T] et de la société à responsabilité limitée DE.GESTAS qui en ont reçu un exemplaire, mettant en exergue le fait que les défendeurs ne sont pas en mesure de produire le contrat de mandat vierge de la clause litigieuse ;

— En réponse au moyen selon lequel la clause de reconduction tacite et automatique du mandat de vente pendant le processus de négociation doit être considérée comme abusive, la société [F] ENTREPRISE CONSEIL soutient que le contrat n’a pas été conclu pour une durée illimitée ; qu’il était possible d’y mettre fin durant la période de reconduction tacite par l’envoi d’une lettre recommandée, faculté dont les défendeurs n’ont pas usé.

Elle considère que les défendeurs ne sauraient contester l’opposabilité de la clause dans la mesure où celle-ci ne crée pas de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties et qu’elle est conforme à la recommandation « Agences immobilières » n° 03-02 du 18 septembre 2003 citée dans les écritures de Monsieur [M] [T] et de la société à responsabilité limitée DE.GESTAS. Elle ajoute qu’en tout état de cause, les dispositions protectrices du code de la consommation dont les défendeurs se prévalent pour contester les clauses litigieuses ne sont pas applicables à l’espèce, étant entrées en vigueur postérieurement à la conclusion du contrat de mandat.

En défense, Monsieur [M] [T] et la société à responsabilité limitée DE.GESTAS considèrent que le contrat de mandat est nul, faute de respecter le formalisme dicté par les articles 6 et 7 de la loi Hoguet en ce qui concerne le débiteur de la commission.

Ils font valoir que le contrat précise que la rémunération est à la charge du « vendeur » alors que le vendeur n’est ni Monsieur [M] [T] ni la société en participation OTELINN-LIBERTY, mais les propriétaires des lots de l’hôtel pris individuellement et considère que la société en participation, qui n’a pas de personnalité morale ne peut être titulaire de créances et de dettes et donc, a fortiori, débitrice d’une commission.

Ils exposent également que le contrat de mandat ne précise pas si la rémunération est due à titre exclusif ou si elle est partagée entre les membres de la société en participation qui, étant propriétaires individuels de leurs lots dans l’ensemble vendu, auraient pu régler chacun leur part proportionnellement au prix de vente de leurs lots.

Ils expliquent que le contrat de mandat comporte différentes stipulations qui emportent la nullité du contrat et considèrent qu’à défaut, le tribunal devrait considérer que le contrat de mandat est entaché d’une faute grave justifiant la nullité de l’entier contrat.

— S’agissant de la clause sur le prix, les défendeurs exposent qu’elle a été ajoutée de la main du gérant de la société demanderesse ; que Monsieur [M] [T] qui n’en a pas eu connaissance ne l’a pas acceptée, la clause litigieuse n’étant ni contresignée ni paraphée. Ils soulignent que la société [F] ENTREPRISE CONSEIL ne démontre pas la connaissance de ladite clause par le gérant de la société à responsabilité limitée DE.GESTAS et ce, d’autant plus que s’il en avait eu connaissance, Monsieur [M] [T] ne l’aurait pas acceptée car elle ne stipule que des termes en défaveur grossière de la société en participation.

— S’agissant de la clause de reconduction tacite, les défendeurs font valoir que l’article 1210 du code civil prohibe les engagements perpétuels ; que le contrat de mandat doit donc être limité dans le temps, tout comme la reconduction tacite suivant l’article 7 de la Loi Hoguet ; qu’en l’espèce, si la durée du contrat était clairement précisée, la reconduction tacite ne l’était pas ce qui a eu pour effet de donner un effet illimité dans le temps au contrat de mandat.

Ils soutiennent que le contrat de mandat encourt la nullité sur le fondement des dispositions du droit de la consommation qui, citées dans le contrat de mandat sont applicables car ce contrat a été conclu entre un professionnel, la société [F] ENTREPRISE CONSEIL, et Monsieur [M] [T] ou des non-professionnels, à savoir la société à responsabilité limitée DE.GESTAS et la société en participation OTELINN-LIBERTY. Ils considèrent que si le tribunal considère que les dispositions du code de la consommation ne sont pas applicables, il doit prononcer la nullité du contrat de mandat pour dol, ou à tout le moins pour erreur, car la société [F] ENTREPRISE CONSEIL a manqué à son obligation d’information en refusant d’informer le mandant sur le fait que sa qualité ne lui permettait pas de disposer de la protection offerte par le code de la consommation.

A titre subsidiaire, Monsieur [M] [T] et la société à responsabilité limitée DE.GESTAS estiment que ce contrat de mandat a pris fin le 13 décembre 2011, la société en participation OTELINN-LIBERTY n’étant pas liée par la clause prolongeant illégitimement la durée du contrat. Au soutien de leurs prétentions, les défendeurs expliquent que le contrat de mandat prévoyait que le mandat était consenti et accepté pour une durée de 3 mois et que, passé ce délai, il se poursuivrait par tacite reconduction ne pouvant aller au-delà d’une année. Ils ajoutent que la vente ayant été conclue en 2018, soit 7 ans après la fin du mandat de la société [F] ENTREPRISE CONSEIL, cette dernière n’est pas fondée à réclamer une commission.

Sur ce,

L’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dans sa version applicable à l’espèce, issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, prévoit notamment que le mandat donné à un agent immobilier doit préciser les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge.

Il résulte des articles 72 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce que le mandat précise son objet et doit préciser si la rémunération du mandataire est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l’engagement des parties. Le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l’indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l’engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d’actes et de séquestre.

En l’espèce, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, la stipulation du contrat litigieux désignant en qualité de mandant « Monsieur [M] [T] gérant de la SEP OTELINN-LIBERTY » suffit à identifier les mandants comme l’ensemble des associés de la société en participation OTELINN-LIBERTY.

En outre, le contrat stipule qu’en cas de réalisation de l’opération le mandataire aura droit à une rémunération fixée à 500.000 euros « à la charge de Vendeur ».

Cette stipulation, combinée avec celle précitée relative au mandant et avec celle décrivant l’opération objet du contrat, est suffisante pour identifier sans ambiguïté la partie redevable de la rémunération de l’agent immobilier, qui est ainsi mise à la charge exclusive des vendeurs de lots de l’hôtel Alton.

Monsieur [M] [T] et la société à responsabilité limitée DE.GESTAS sont ainsi mal fondés à invoquer un défaut d’identification du redevable de cette rémunération pour contester la validité du mandat litigieux.

L’article 7 alinéa 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dans sa version applicable à l’espèce issue de l’ordonnance n° 2004-634 du 1er juillet 2004, dispose que sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l’article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps.

La méconnaissance de ces dispositions est sanctionnée par une nullité relative (Ch. Mixte., 24 février 2017, pourvoi n° 15-20.411, Bull. 2017, Ch. mixte, n° 1).

En l’espèce, le contrat de mandat conclu entre les parties stipule que : « Le présent mandat est consenti et accepté sans exclusivité à compter de ce jour pour une durée de trois mois. Passé ce délai, sauf révocation à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception, sous réserve d’un préavis de quinze jours, il se poursuivra par tacite reconduction par périodes de trois mois la tacite reconduction ne pouvant aller au-delà d’une année ».

Cette stipulation est complétée à la rubrique « clauses particulières » par la clause suivante : « Le présent mandat de vente demeure valable et reconductible tacitement et automatiquement tout au long du processus de négociation ».

Cette dernière mention a pour effet un renouvellement indéfini du mandat par tacite reconduction, qui doit être assimilé à un défaut de limitation dans le temps. En effet, la notion de « tout au long du processus de négociation » ne définit aucune date butoir ni aucune échéance et est de nature à laisser perdurer le contrat perpétuellement.

Il en résulte qu’en application des dispositions précitées, le contrat de mandat litigieux est nul.

En conséquence, et sans nécessité d’examen des autres griefs, il convient de prononcer la nullité du mandat conclu le 13 décembre 2010 entre la société [F] ENTREPRISE CONSEIL et la société en participation OTELINN-LIBERTY représentée par Monsieur [M] [T].

Compte tenu de la nullité du contrat de mandat du 13 décembre 2010 et indépendamment de toute éventuelle faute de l’une ou l’autre des parties, il convient de rejeter la demande de la société [F] ENTREPRISE CONSEIL tendant à obtenir le paiement de la commission contractuelle.

De même, faute de justification d’une faute délictuelle de Monsieur [M] [T] et de la société à responsabilité limitée DE.GESTAS et de l’existence d’un préjudice subi par la partie demanderesse, et compte tenu de la nullité du contrat de mandat, qui emporte celle de la clause pénale qui y est stipulée, la demande de dommages et intérêts formée par la société [F] ENTREPRISE CONSEIL est également rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts de Monsieur [M] [T] et de la société à responsabilité limitée DE.GESTAS :

Monsieur [M] [T] et la société à responsabilité limitée DE.GESTAS exposent que Monsieur [M] [T] a subi un préjudice moral très important, précisant que ce dernier est âgé de plus de 80 ans et que, dans le but de vendre l’hôtel ALTON-LIBERTY, il a souhaité faire appel à Monsieur [D] [F] qui l’a trompé et n’a pas réalisé correctement sa mission de mandant.

Ils sollicitent également que la société [F] ENTREPRISE CONSEIL soit condamnée à verser la somme de 25.000 euros en réparation du préjudice financier lié aux frais notamment comptables qu’ils sont contraints d’engager, faute de pouvoir liquider la société à responsabilité limitée DE.GESTAS, dans l’attente de l’issue de la présente procédure judiciaire.

Ils demandent enfin que la société [F] ENTREPRISE CONSEIL soit condamnée à une amende civile et à leur verser des dommages et intérêts pour procédure abusive.

La société [F] ENTREPRISE CONSEIL réplique que Monsieur [M] [T] est mal-fondé à se prévaloir de son âge, étant une personne cultivée, éduquée et ayant assuré un temps la fonction de dirigeant de la société en participation OTELINN-LIBERTY et que les demandes de dommages-intérêts formulées au titre d’un préjudice financier et d’une procédure abusive ne sont pas justifiées.

Sur ce,

En application de l’article 1240 du code civil, une action en justice n’est abusive que dans l’hypothèse d’une faute du demandeur.

L’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de faute tenant notamment à la malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, Monsieur [M] [T] et la société à responsabilité limitée DE.GESTAS ne rapportent pas la preuve d’une telle faute de la part de la société [F] ENTREPRISE CONSEIL, et notamment d’une intention de leur nuire de la part de cette dernière.

De surcroît, les demandeurs ne justifient par aucune pièce les préjudices, tant matériels que moraux, qu’ils invoquent à ce titre.

En conséquence, il convient de rejeter intégralement les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts pour procédure abusive formulées par Monsieur [M] [T] et la société à responsabilité limitée DE.GESTAS.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La société [F] ENTREPRISE CONSEIL, partie perdante, est condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies et à défaut de production de factures acquittées, la société [F] ENTREPRISE CONSEIL est condamnée à verser à Monsieur [M] [T] et la société à responsabilité limitée DE.GESTAS la somme totale de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

PRONONCE LA NULLITE du mandat conclu le 13 décembre 2010 entre la société [F] ENTREPRISE CONSEIL et la société en participation OTELINN-LIBERTY représentée par Monsieur [M] [T] ;REJETTE les demandes de la société [F] ENTREPRISE CONSEIL à l’encontre de Monsieur [M] [T] et de la société à responsabilité limitée DE.GESTAS ;REJETTE les demandes reconventionnelles de Monsieur [M] [T] et de la société à responsabilité limitée DE.GESTAS à l’encontre de la société [F] ENTREPRISE CONSEIL ;CONDAMNE la société [F] ENTREPRISE CONSEIL aux dépens ;CONDAMNE la société [F] ENTREPRISE CONSEIL à payer à Monsieur [M] [T] et la société à responsabilité limitée DE.GESTAS la somme totale de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Prononcé le 08 NOVEMBRE 2024 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, en application de l’article 452 du code de procédure civile, assistée de Madame SOUMAHORO greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT.