ARRET

N°

X

C/

S.C.I. SCI THILL

SP/CR

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 19/07592 – N° Portalis DBV4-V-B7D-HQ5B

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL D’INSTANCE DE SENLIS DU DIX HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur B X

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Bruno DRYE de la SCP DRYE DE BAILLIENCOURT ET ASSOCIES, avocat au barreau de SENLIS

APPELANT

ET

SCI THILL, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Cyrielle CAZELLES de la SELARL DEJANS, avocat au barreau de SENLIS

INTIMEE

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 06 février 2020 devant la cour composée de M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Président de chambre, M. Pascal MAIMONE et Madame D E, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Charlotte RODRIGUES, greffier.

Sur le rapport de Madame D E et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 02 avril 2020, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 02 avril 2020, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Président de chambre, et M^me Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.

*

* *

DECISION :

Par acte sous signature privée en date du 8 janvier 2016, la Sci Thill a donné en location à à M. B X un appartement situé à […] avec effet au1er février 2016 moyennant un loyer mensuel fixé à 610 euros hors charges.

1.

Par acte d’huissier en date du 13 juin 2018, la Sci Thill a donné congé pour vente à M. X avec effet au 31 janvier 2019.

Par acte d’huissier en date du 24 janvier 2019, M. X a assigné la Sci Thill devant le tribunal d’instance de Senlis.

A l’audience du 19 juin, M. X a demandé au tribunal, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de constater le défaut de pouvoir du gérant de la Sci Thill pour vendre le bien, de constater que la Sci Thill a fait délivrer un congé frauduleux et de constater qu’il bénéficie de la protection du locataire et par conséquent de prononcer la nullité du congé délivré le 13 juin 2018, de dire et juger que le bail sera renouvelé d’office par tacite reconduction pour une nouvelle période de trois ans, de dire qu’il n’y a pas lieu à son l’expulsion, de condamner la Sci Thill à verser lui verser 5.000 euros en réparation son préjudice financier et moral, d’autoriser la consignation des loyers dans l’attente de la remise en état de la toiture par la Sci Thill. Subsidiairement, M. X a sollicité un délai de 12 mois à compter de la décision à intervenir pour quitter les lieux et la fixation dans ce cas d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer. En tout état de cause, M. X a demandé au tribunal de condamner la Sci Thill à lui verser la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

La Sci Thill a conclu au débouté des prétentions de M. X et sollicité, à titre reconventionnel, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la validation du congé, la libération des lieux dans un délai de deux mois après un commandement de payer, la séquestration des meubles et la fixation d’une indemnité d’occupation.

C’est dans ces conditions que, par jugement rendu le 18 septembre 2019, le tribunal d’instance de Senlis a :

— constaté la validité du congé pour vendre délivré par la Sci Thill à M. X pour le 31 janvier 2019 et déclaré M. X occupant sans droit ni titre du logement sis […] à Senlis (60300) à compter du 1^er février 2019

— ordonné, faute de libération volontaire des lieux, l’expulsion de M. X et de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si nécessaire, dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux

— condamné M. X à payer à la Sci Thill une somme équivalente au montant égal à celui du loyer contractuel, révisable comme lui, majoré des charges récupérables, à titre d’indemnité d’occupation à compter du ler février 2019 et jusque complète libération des lieux

— renvoyé le bailleur aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 relative aux procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles (nouveaux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution)

— débouté M. X de l’ensemble de ses demandes

— rejeté les autres prétentions des parties pour le surplus et notamment les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné M. X aux entiers dépens

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration au greffe en date du 25 octobre 2019, M. X a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance en date du 16 janvier 2020, le premier président de la cour d’appel d’Amiens a ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement du 18 septembre 2019 et condamné la Sci Thill à payer les dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 janvier 2020, M. X demande à la cour, au visa de l’arrêté du 13 décembre 2017, de l’arrêté du 29 juillet 1987 modifié par l’arrêté du 28 décembre, de la loi du 6 juillet 1889 et de l’article L 123-9 du code de commerce, de :

— recevoir M. X en ses demandes et le déclarer bien fondé

Ce faisant:

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau:

— dire et juger que M. X bénéficiait du statut de locataire protégé

— dire et juger qu’en l’absence de publicité de la décision de nomination de M. Y en qualité de gérant de la Sci Thill cette décision n’est pas opposable à M. X en sa qualité de tiers

— dire et juger qu’en l’absence de publicité de la décision donnant pouvoir à M. Y de donner congé, cette décision n’est pas opposable à M X en sa qualité de tiers

— constater que le congé pour vendre délivré à M. X l’a été de manière frauduleuse

Par conséquent:

— refuser de prononcer l’expulsion de M. X et en l’absence de proposition de logement de substitution lui ayant été adressée dire et juger que le bail sera renouvelé pour une nouvelle période de trois ans

— dire et juger que le congé délivré à M. X le 13 juin 2018 lui est inopposable

— prononcer la nullité du congé délivré le 13 juin 2018 par la Sci Thill à M. X

A titre subsidiaire, si la cour ne faisait pas droit aux demandes principales de M. X:

— accorder à M. X un délai de douze mois à compter de la décision à intervenir pour quitter les lieux

— fixer l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer

En tout état de cause:

— débouter la Sci Thill de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions

— condamner la Sci Thill à payer à M. X la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la Sci Thill en tous les dépens, dont distraction au profit de la SCP Drye de Bailliencourt, Avocat(s) aux offres de droit.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 31 janvier 2020, la Sci Thill demande à la cour, au visa des articles 15 de la loi du 6 juillet 1989 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

. constaté la validité du congé délivré par la Sci Thill à M. X pour le 31 janvier 2019

. déclaré M. X occupant sans droit ni titre du logement sis […] à Senlis (60300) à compter du 1^er février 2019

. ordonné faute de libération des lieux, l’expulsion de M. X et de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si nécessaire, dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux

. condamné M. X à payer à la Sci Thill une somme équivalente au montant égal à celui du loyer contractuel, révisable comme lui, majoré des charges récupérables, à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1^er février 2019 et jusque complète libération des lieux,

. débouté M. X de l’ensemble de ses demandes

. rejeté les autres prétentions de M. X pour le surplus et notamment sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

. condamné M. X aux entiers dépens,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de la Sci Thill tendant à ce que M. X soit condamné à lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau:

— condamner M. X à verser à la Sci Thill la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de 1^re instance

En tout état de cause:

— débouter M. X de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

— condamner M. X à verser à la Sci Thill la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel

— le condamner aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2020 et l’affaire a reçu fixation pour être plaidée à l’audience collégiale du même jour. Le prononcé de l’arrêt, par mise à disposition du greffe, a été fixé au 2 avril 2020.

SUR CE, LA COUR

A titre liminaire

M. X demande à la cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions. Cependant, il ne formule aucun moyen à l’appui de ses demandes formulées en H instance tendant à l’allocation de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier et moral et l’autorisation de consigner les loyers dans l’attente de la remise en état de la toiture par la Sci Thill. Le jugement sera donc confirmé de ces chefs.

Par ailleurs, il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. Ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir 'constater’ ou 'donner acte’ ou encore 'considérer que’ voire 'dire et juger que’ et la cour n’a dès lors pas à y répondre.

Sur les exceptions de procédure relatives à la régularité du congé pour vendre:

M. X soutient en substance que :

— l’article 1-2 de l’arrêté du 13 décembre 2017, relatif à l’auteur du congé, prévoit que « le congé est délivré au locataire par le bailleur. Lorsque le bailleur est une personne morale, le signataire du congé doit être dûment habilité ».

Il conclut à l’irrégularité de la convocation des associés à l’assemblée générale habilitant M. Y à vendre :

— en application de l’article 40 du décret n°78-704 du 3 juillet 1978, applicable aux sociétés définies par l’article 1845 du Code civil (selon l’article 30 du même décret) « les associés sont convoqués quinze jours au moins avant la réunion de l’assemblée, par lettre recommandée. Celle-ci indique l’ordre du jour de telle sorte que le contenu et la portée des questions qui y sont inscrites apparaissent clairement sans qu’il y ait lieu de se reporter à d’autres documents »

— la convocation de l’assemblée générale des associés ne peut être faite oralement : à défaut, la nullité de l’assemblée peut être prononcée

— en l’espèce, la preuve du respect de cette procédure de convocation n’est pas ici rapportée ; il est manifeste qu’elle n’a donc pas été respectée ; l’habilitation de M. Y n’était donc pas régulière, faute de convocation régulière de l’assemblée des associés au cours de laquelle habilitation lui aurait été donnée

Il conclut à l’absence de pouvoir de M. Y pour vendre le bien :

— le congé pour vendre délivré le 13 juin 2018, mentionne qu’il est donné « à la requête de la Sci THILL représentée par son gérant ».

— aux termes du procès-verbal d’assemblée générale en date du 18 avril 2018, les associés et l’ancienne gérante M^me F N Y «donnent mandat au futur gérant M. Y, de – conclure la vente de l’appartement situé […], loué par M. X».

il apparaît ainsi très clairement que seul M. Y, nouveau gérant désigné de la Sci Thill, avait prétendument qualité pour procéder à la vente du bien et donner congé au locataire

— en indiquant seulement dans le congé qu’il est donné par la Sci Thill représenté par «son gérant», on ne sait pas si le gérant visé est M. Y ; en exigeant que le gérant soit dûment habilité, l’arrêté du 13 décembre 2017, implique pourtant que l’on puisse l’identifier dans le congé, autrement dit que son nom soit mentionné ; à la lecture du congé, et en violation de l’article 1-2 de l’arrêté du 13 décembre 2017, M. Y n’était donc pas dûment habilité à délivrer le congé

— en outre, en réalité la validité de la décision ayant autorisée M. Y à vendre est contestable : en l’espèce, le 18 avril 2018 se sont tenus deux assemblées générales ; la H, s’est tenue à neuf heures au siège de la société situé au […] ayant pour finalité de procéder à la nomination de M. Y comme nouveau gérant ; le procès-verbal de cette assemblée a été publié le 14 juin 2018 ; la seconde, s’est tenue à une autre adresse, au […], le même jour, quelques heures plus tard, et a été présidée par M^me Y alors qu’elle n’était plus officiellement gérante ; le procès-verbal de cette assemblée relative à l’autorisation de vendre le bien n’a jamais été publié ; ces éléments démontrent que le second procès-verbal donnant pouvoir de vendre n’était en réalité pas établi au moment où le congé a été délivré mais l’a été postérieurement.

Il conclut à l’inopposabilité du congé aux tiers en raison de l’absence de publication de la décision de nomination du gérant habilité à donner congé :

— si par extraordinaire, la cour considère que l’habilitation de M. Y en sa qualité de gérant et son habilitation pour vendre le bien étaient valables, en toutes hypothèses, ces habilitations ne sont pas opposables aux tiers ; en effet, l’article L 123-9 du code de commerce, applicable aux sociétés civiles immobilières, pose, que «la personne assujettie à immatriculation ne peut, dans l’exercice de son activité, opposer ni aux tiers ni aux administrations publiques, qui peuvent toutefois s’en prévaloir, les faits et actes sujets à mention que si ces derniers ont été publiés au registre » ; c’est pourquoi, M. Y, ne pouvait délivrer le congé à l’égard de M. X dans la mesure où le procès-verbal d’assemblée générale le nommant en qualité de nouveau gérant, et l’autorisant à vendre, n’a jamais été publié, ce qui est pourtant une condition essentielle pour le rendre opposable aux tiers ; une telle règle est d’ordre public et destinée à protéger les tiers

— le tribunal a retenu que « le gérant a qualité pour agir au nom de cette dernière dans les termes du mandat qui lui a été délivré », or, si cela pourrait être admis dans les relations entre les associés, la situation est différente à l’égard des tiers, et le congé délivré par M. Y n’est pas opposable aux tiers ; il a été délivré par un gérant dont les tiers ne connaissaient pas l’existence à défaut de

publication des statuts

— il ne suffit pas que l’autorisation de vendre soit donnée au gérant par les associés pour que le congé soit valable, mais il convient en outre, pour qu’il soit rendu opposable aux tiers qu’un formalisme d’ordre public, qui est la publicité, soit respecté, c’est d’ailleurs, ce que rappelle l’article 1846-2 du Code civil, selon lequel « ni la société, ni les tiers ne peuvent, pour se soustraire à leurs engagements, se prévaloir d’une irrégularité dans la nomination des gérants ou dans la cessation de leur fonction, dès lors que ces décisions ont été régulièrement publiées », et sur lequel se fonde le jugement de H instance

— la Sci Thill se fonde sur une jurisprudence relative exclusivement à la matière pénale pour considérer que le gérant dont la désignation n’a pas encore été publiée engage tout de même la société et que les actes qu’il délivre sont opposables aux tiers, or, la solution n’a jamais été étendue à la matière civile par la jurisprudence

— en l’espèce, précisément la décision de nomination du gérant n’a pas été régulièrement publiée au RCS pour être opposable aux tiers ; elle l’a été postérieurement à la délivrance du congé ; le raisonnement est le même pour la décision de l’assemblée générale du 18 avril 2018 autorisant le gérant à vendre le bien qui n’a jamais été publiée, et est donc, en l’absence de réalisation de la formalité de publicité inopposable aux tiers.

La Sci Thill fait valoir pour l’essentiel que :

Sur la convocation des associés à l’assemblée générale :

— le défaut de convocation d’un associé à une assemblée générale est une cause de nullité des délibérations qui ne peut être invoquée que par un associé.

— la convocation peut être verbale, et même sans délai, pourvu que tous les associés soient présents ou représentés lors la réunion ; en effet, la jurisprudence retient que si l’ensemble des associés sont présents ou représentés, ils renoncent par là même à se prévaloir des prescriptions légales et règlementaires

— en l’espèce, lors de l’assemblée générale extraordinaire du 18 avril 2018, étaient présents M. A Y, M^me F Y et M. Z Y ; l’ensemble des associés était présent ; les délibérations n’encourent donc nullement la nullité

Sur la régularité des assemblée générales :

— il est mentionné dans le procès-verbal du 18 avril 2018 à 9 heures que M Y est nommé gérant «à compter du 1^er mai 2018» et dans l’acte qui suit qu’il est «futur gérant», ce qui parfaitement cohérent

— les procès-verbaux dressés et signés font foi jusqu’à preuve contraire.

— M. X n’apporte aucune preuve que les mentions des procès-verbaux seraient inexactes

Sur l’habilitation du signataire du congé :

— dans le cas d’un congé délivré par une personne morale, il n’est fait aucune obligation de mentionner le nom du représentant de la Société ; il est simplement fait obligation à la personne qui délivre l’acte d’avoir une habilitation pour ce faire

— par procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 18 avril 2018, les associés ont donné

mandat au gérant de conclure au nom et pour le compte de la Société la vente de l’appartement sis […] ; M. Y était donc habilité à délivrer le congé à M. X ; le congé est parfaitement régulier.

Sur le pouvoir de vendre de M. Y:

— le gérant, M. Y, avait pouvoir de mettre en vente le bien et de délivrer au locataire un congé pour vendre, qui est donc parfaitement valable : la Sci Thill est une société civile immobilière composée de M. A Y et de ses deux enfants : Z (34 ans) et F (28 ans) ; par procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 18 avril 2018, M. Y a été désigné gérant de la Sci à compter du 1^er mai 2018 ; par procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du même jour, les associés ont donné mandat au gérant de conclure au nom et pour le compte de la Société la vente de l’appartement sis […] ; le congé a été délivré à M. X par acte du 13 juin 2018 ; dans le mandat donné à ORPI, il est mentionné : « La Société civile immobilière, Thill[…], représentée par M. A Y, se déclarant habilité à cet effet aux termes d’une délibération spéciale d’assemblée générale du 18/04/2018 »

— M. X prétend que la nomination du gérant ne lui est pas opposable dans la mesure où elle n’a été publiée que le 14 juin 2018 ; en réalité, M. X G à dessein le pouvoir du gérant et l’opposabilité aux tiers des actes du gérant

— conformément aux dispositions de l’article 1848 du Code civil, « dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société» ; à l’égard des tiers, le gérant « engage la Société par les actes entrant dans l’objet social » ; ainsi, le gérant dont la désignation n’a pas été encore publiée engage la Société ; il est gérant par le seul jeu de sa désignation dans les conditions de l’article 1846 du Code civil et non par celui de la publicité de celle-ci ; d’ailleurs, il est interdit au précédent gérant, dès la désignation du nouveau gérant et sans attendre la publicité de sa désignation, d’accomplir des actes au nom de la société

— la règle de l’inopposabilité au tiers ne tend qu’à protéger ce tiers lorsqu’avant la publicité il aurait continué en méconnaissance de cause à contracter avec un gérant dont la perte de qualité n’aurait pas encore été publiée ; en revanche, cette inopposabilité ne signifie pas que la Société n’est pas dotée d’un gérant et que par suite le tiers est habile à exciper d’une nullité de fond des actes accomplis par ledit gérant

— en réalité, seul M. Y avait le pouvoir dès sa désignation de délivrer un commandement ou de procéder à la vente de l’immeuble ; M. Y a valablement engagé la Société Thill en délivrant le congé pour vendre le 13 juin 2018 ; l’inopposabilité de sa désignation dans l’attente de la publication aurait uniquement permis à M. X de se prévaloir d’un acte qui au mépris des statuts aurait été accompli par un gérant dont le nom était alors régulièrement publié, quand bien même il en eut été fautif ; ainsi, l’article 1846-2 alinéa 2 du code civil organise les seuls effets de la publicité, à savoir qu’elle purge le droit pour le tiers de se prévaloir de l’irrégularité de la désignation du gérant dont le nom est publié ; en l’occurrence, aucune irrégularité dans la désignation de M. Y n’est alléguée ; c’est uniquement son inopposabilité qui est invoquée, ce qui procède d’une méprise sur cette notion même qui ne signifie aucunement inexistence

— en tout état de cause, M. X était parfaitement informé de la désignation de M. Y aux fonctions de gérant (copie du courrier adressé à M^e Callens, huissier de justice, le 6 juin 2018 ; courrier du 11 août 2018 de M. X)

— en conclusion, M. Y a été régulièrement mandaté pour vendre le bien dont la Sci Thill est propriétaire et a valablement engagé la société en délivrant le congé pour vendre à M. X le 13 juin 2018.

En l’espèce:

Par acte sous signature privée en date du 8 janvier 2016, la Sci Thill a donné en location à M. B X, né le […], un appartement situé à […] dans un immeuble collectif, avec effet à compter du 1^er février 2016, pour une durée de trois années, moyennant un loyer mensuel de 610 euros révisable, outre une provision pour charges de 40 euros par mois, soit un total de 650 euros par mois.

Par acte d’huissier en date du 13 juin 2018, la Sci Thill « immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés sous le n° 423557636, dont le siège est […] agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié es qualité audit siège » a donné congé pour vendre à M. X pour le 31 janvier 2019. Le congé rappelle que :

« En application de l’article 15 de la loi n° 98-462 du 6 juillet 1989, le présent congé comporte offre de vente des locaux objets de la location pendant les deux premiers mois du délai de préavis, au prix de CENT SOIXANTE CINQ MILLE EUROS (165.000 €).

Les conditions de la vente projetée, en cas d’acceptation de la présente offre, étant le versement comptant du prix le jour de la signature authentique de vente passé devant notaire, frais à la charge de l’acquéreur et suivant les autres conditions de droit et d’usage.

Faute par vous d’accepter au plus tard dans le délai de deux mois cette offre de vente aux conditions susvisées, vous serez déchu de votre droit de préférence comme acquéreur, de sorte que votre propriétaire pourra procéder à la vente du logement à tous tiers, et vous serez déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local que vous devez libérer à la date dans les conditions indiquées plus haut.

Je vous précise enfin, pour le cas où vous libériez les lieux avant la date pour laquelle ce congé vous est signifié, que vous ne serez redevable du loyer et des charges que pour le temps où vous aurez occupé réellement les lieux jusqu’à ce qu’ils soient rendus disponibles au bailleur. »

Le congé reprend en intégralité les dispositions de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 et contient la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

La Sci Thill verse aux débats le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire tenue le 18 avril 2018 à 9 heures à laquelle tous les associés étaient présents, à savoir, MM. A et Z Y et M^me F Y, sous la présidence de M^me F Y, gérante et qui a adopté à l’unanimité les résolutions suivantes :

« H I

L’assemblée générale, sur proposition de la gérance et après avoir entendu la lecture de son rapport, en remplacement de M^me F J, gérante démissionnaire, décide de nommer à compter du 1^er mai 2018 :

Monsieur A Y, demeurant à […], pour une durée illimitée.

Monsieur A Y exercera ses fonctions dans le cadre des dispositions légales et statutaires et dans les mêmes conditions et limites que celle applicables à son prédécesseur.

Monsieur A Y, présent physiquement à l’assemblée, déclare accepter le mandat de gérant qui vient de lui être confié et affirme n’exercer aucune fonction et n’être frappé d’aucune

incapacité ou interdiction susceptible de lui interdire d’exercer ce mandat.

DEUXIEME I

En conséquence de la I qui précède, l’assemblée générale décide de modifier l’article 13 des statuts « GERANCE » en supprimant la mention du nom du gérant.

Le reste de l’article demeure inchangé.

TROISIEME I

L’assemblée générale donne tous pouvoirs au porteur d’une copie ou d’un extrait du présent procès-verbal, à l’effet d’accomplir toutes les formalités légales. »

Suivant procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire tenue le même jour à 12 heures, en présence de tous les associés ainsi que la gérante, la I suivante a été adoptée à l’unanimité :

« Les associés soussignés donnent mandat à la gérante, M^me F O N Y et au futur gérant, M. A Y, de conclure, au nom et pour le compte de la Société, la vente de l’appartement qui se situe au […], pour un prix de 165.000 euros (hors honoraires) et faire toutes les démarches afférentes à cette vente. »

Les procès-verbaux portent les paraphes et les signatures des associés et de M^me F Y.

La Sci Thill produit également au dossier les statuts (mis à jour suivant l’assemblée générale extraordinaire du 18 avril 2018 avec effet au 1^er mai 2018) déposés au greffe du tribunal de commerce de Compiègne le 14 juin 2018, dont il ressort qu’aux termes de l’art13 Gérance 1°) :

« La Société est gérée et administrée par un ou plusieurs gérants, personnes physiques, associés ou non, avec ou sans limitation de durée de leur mandat, choisis par les associés.

Les gérants sont nommés par décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales.

Le ou les gérants sont toujours rééligibles.

Dans les rapport avec les tiers, les gérants sont investis des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstances au nom de la Société, sous réserve des pouvoirs que la loi attribue expressément aux associés. »

Par courrier recommandé avec avis de réception daté du 11 août 2018, versé aux débats par la Sci Thill, M. X a écrit à cette dernière « A l’attention de M. Y gérant nommé lors de l’assemblée du 14 juin 2018 », au sujet du congé pour vendre du 12 juin 2018, se plaignant de harcèlement, d’insultes et de menaces physiques, faisant valoir le mauvais état de l’appartement, les travaux effectués pour y remédier et la surestimation du bien.

En l’état:

Il résulte des articles 73 et suivants du code de procédure civile que les exceptions de procédure sont tout moyen qui tend à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte ou à en suspendre le cours. Sauf cas particulier (exception de connexité), les exceptions de procédure doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, même si les règles invoquées au soutien de l’exception sont d’ordre public. L’irrecevabilité est d’ordre public et doit donc être relevée d’office par le juge

Les exceptions de procédure sont les exceptions d’incompétence, les exceptions de litispendance et de connexité, les exceptions dilatoires et les exceptions de nullité de forme et de fond.

L’exception de nullité concerne notamment les actes d’huissier dont les congés en matière de baux e, le code de procédure civile distingue la nullité des actes de procédure pour vice de forme qui exige la preuve d’un grief (articles 112 à 116) et celle pour vice de fond (articles 117 à 121).

D’une part, aux termes de l’article 112 du code de procédure civile :

« La nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité. » . Ainsi, la nullité de forme ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. S’agissant d’un fait juridique, le grief peut être établi par tous moyens.

L’indication inexacte de la qualification des pouvoirs et des titres du représentant s’il s’agit d’une simple erreur matérielle dès lors que la personne indiquée disposait bien effectivement du pouvoir requis ou encore l’absence d’indication de la personne qui représente une personne morale constitue un vice de forme.

Sur le défaut de mention du nom du gérant de la Sci sur le congé pour vendre :

Aux termes de l’article 648 du code de procédure civile :

« Tout acte d’huissier indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs :

(..)

2° (..) b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organise qui la représente légalement ;

3° Les nom, prénoms, demeure et signature de l’huissier de justice ;

4° Si l’acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social.

Ces mentions sont prescrites à peine de nullité. »

Il s’agit d’une nullité de forme.

S’agissant d’un requérant personne morale, la mention du nom de la personne physique représentant légalement la personne morale n’est exigée par aucun texte. Aucune nullité n’est donc encourue de ce chef.

Aux termes de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :

« I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité

enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(')

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

(…)

II. ' Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

('). »

Il s’agit d’une nullité de forme.

En l’espèce, M. X prétend que l’habilitation de M. Y en qualité de gérant de la Sci Thill est

irrégulière car le congé ne mentionne pas le nom du gérant. La Sci Thill conclut qu’il n’existe aucune obligation de mentionner le nom du représentant de la société, qu’il est simplement fait obligation à la personne qui délivre l’acte d’avoir une habilitation pour ce faire

Il résulte de ce qui précède que, d’une part, le congé pour reprise délivré par la Sci Thill a été signifié par acte d’huissier le 13 juin 2018 pour prendre effet le 31 janvier 2019, soit plus de sept mois après, qu’il mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, qu’il reproduit fidèlement certains alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 et qu’y est joint la notice d’information prévue par la loi. Ainsi, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que les conditions formelles du congé pour reprise rappelées à l’article 15 précité étaient respectées.

Sur la régularité de la désignation du gérant de la Sci :

Aux termes de l’article 1846 du code civil, la société civile est gérée par une ou plusieurs personnes, associées ou non, nommées soit par les statuts, soit par un acte distinct, soit par une décision des associés.(..) Les statuts fixent les règles de désignation du ou des gérants et le mode d’organisation de la gérance. Sauf disposition contraire des statuts, le gérant est nommé par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Dans le silence des statuts, et s’il n’en a été décidé autrement par les associés lors de la désignation, les gérants sont réputés nommés pour la durée de la société. (..)

L’article 1846-2 du code civil précise que la nomination et la cessation de fonction des gérants doivent être publiées. Cependant, le défaut de publicité de la nomination d’un gérant n’a aucune incidence sur son pouvoir de représenter la société en justice, cette question étant étrangère au régime des relations entre la société et les tiers.

En conséquence, le nouveau gérant est habilité à représenter la société en justice dès le jour de sa nomination, peu important que celle-ci n’ait pas encore été publiée au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Aux termes de l’article 1848 du code civil, dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société.

L’article 1849 du code civil précise: « Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social ».

Conformément aux articles 1853 et 1854 « Les décisions sont prises par les associés réunis en assemblée. Les statut peuvent aussi prévoir qu’elles résulteront d’une consultation écrite. » et « Les décisions peuvent encore résulter du consentement de tous les associés exprimé dans un acte. »

Aux termes de l’article 40 du Décret n°78-704 du 3 juillet 1978 relatif à l’application de la loi n° 78-9 du 4 janvier 1978 modifiant le titre IX du livre III du code civil :

« Les associés sont convoqués quinze jours au moins avant la réunion de l’assemblée, par lettre recommandée. Celle-ci indique l’ordre du jour de telle sorte que le contenu et la portée des questions qui y sont inscrites apparaissent clairement sans qu’il y ait lieu de se reporter à d’autres documents. (..) »

Il ressort de ce qui précède que :

— M. Y a été nommé à l’unanimité des associés réunis en assemblée générale extraordinaire du 18 avril 2018 gérant de la Sci Thill, à compter du 1^er mai 2018, les statuts ont été modifiés en ce sens et déposés au greffe du tribunal de commerce de Compiègne le 14 juin 2018. Il s’est vu, en outre, donner mandat, avec M^me F Y, Gérante, «de conclure, au nom et pour le compte de

la Société, la vente de l’appartement qui se situe au […], pour un prix de 165.000 euros (hors honoraires) et faire toutes les démarches afférentes à cette vente »

— M. X n’ignorait pas cette nomination qu’il évoque lui même dans un courrier adressé à la Sci Thill le 11 août 2018

— M. X ne fait valoir aucun grief causé par une éventuelle irrégularité

— il a été procédé aux formalités afférentes au changement de gérance suite à l’assemblée générale extraordinaire du 18 avril 2018 à 9 heures

— il ressort des statuts de la Sci Thill et des procès-verbaux d’assemblées générales extraordinaire du 18 avril 2018 que M. Y a été nommé gérant à compter du 1^er mai 2018, étant rappelé que le congé pour vendre a été délivré à M. X postérieurement, soit le 13 juin 2018 et avait, avec M^me F Y, gérante jusqu’au 30 avril 2018, mandat de « conclure, au nom et pour le compte de la Société, la vente de l’appartement qui se situe au […], pour un prix de 165.000 euros (hors honoraires) et faire toutes les démarches afférentes à cette vente » et qu’il était donc parfaitement habilité pour donner congé pour vendre à M. X, cette opération s’inscrivant en outre dans l’objet social de la société.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a constaté la régularité du congé pour vendre délivré par la Sci Thill à M. X pour le 31 janvier 2019 et déclaré M. X occupant sans droit ni titre du logement sis […] à Senlis (60300) à compter du 1^er février 2019.

Sur la validité du congé à M. X

1°) le statut de locataire « protégé »

M. X soutient en en substance que :

— prendre en considération le montant des ressources déclaré à l’administration fiscale avant tout abattement revient, en contradiction aux règles de conflits de lois, à faire primer le renvoi figurant dans l’arrêté du 13 décembre 2017 sur la règle expressément posée dans le corps du texte d’un autre arrêté, celui du 29 juillet 1987, actualisé à la date du congé

— s’il y a une contradiction entre les textes, ils doivent être interprétés dans le sens dans lequel ils peuvent avoir quelques effets et en faveur du débiteur

— les ressources à prendre en compte doivent être arrêtées après abattement et déduction

— le texte du premier arrêté est clair et sans ambiguïté lorsqu’il n’est pas fait recours aux renvois

— les ressources du locataire âgé doivent être inférieures au plafond des ressources lui permettant de bénéficier d’un logement conventionné, ce n’est que le renvoi qui prête à confusion et à interprétation

— la lettre de l’arrêté est dépourvue d’ambiguïté

— c’est également l’interprétation qui en est donnée par l’administration ainsi que par l’ANIL dans ses publications, qui considère que « les plafonds sont à comparer avec l’ensemble des revenus fiscaux de référence » ; selon l’ANIL, le plafond doit être fixé à 26.810 euros, soit à un niveau bien supérieur aux revenus de M. X

— la Sci Thill ne peut invoquer, pour nier la contradiction entre les deux textes, une jurisprudence datant de 1998 antérieur à l’adoption du plafond de ressources modifié par l’arrêté du 28 décembre

2017.

— le revenu fiscal de référence selon l’article 1-6-1 de l’arrêté du 13 décembre 2017 est celui de la dernière année précédant le congé, c’est à dire l’année 2017

— M. X a un revenu fiscal de référence de 19.531 euros qui se trouve être inférieur au montant fixé par l’arrêté du 29 juillet 1987, à savoir 20.304 euros ; il était en outre âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail.

La Sci Thill fait valoir pour l’essentiel que :

— l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 définit le « locataire protégé » par deux critères : être âgé de plus de 65 ans et avoir des ressources annuelles inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté

— en ce qui concerne les ressources, l’arrêté du 13 décembre 2017 (applicable aux congés délivrés à compter du 1^er janvier 2018) rappelle les deux conditions précédentes dans son article 1.6.1 ; la condition de ressources fait l’objet d’un renvoi (2) : « Le montant de ressources retenu est celui qui est déclaré à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction ».

— la rédaction de l’arrêté du 13 décembre 2017 est tout à fait claire et précise : il y a lieu de prendre en compte le plafond des ressources en vigueur pour l’attribution des logements sociaux ; néanmoins, le revenu de référence permettant l’attribution d’un logement social est différent de celui permettant de bénéficier du statut de locataire protégé, l’arrêté du 13 décembre 2017 indiquant qu’il convient de prendre en compte les ressources déclarées à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction

— il s’agit également de la position de la Cour de cassation : « Mais attendu, d’une part, que la cour d’appel a retenu à bon droit que les ressources du locataire âgé de plus de 70 ans à prendre en compte, étaient celles déclarées à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction, aucune disposition légale ou réglementaire ne prescrivant que ces ressources doivent être entendues comme revenu net imposable ».

— les développements de M. X L à démontrer une contrariété entre deux textes n’ont aucune pertinence dans la mesure où les deux textes n’ont pas le même objet : l’arrêté du 13 décembre 2017 fixe le revenu à prendre en considération dans son renvoi n°2 : revenu déclaré avant tout abattement ou déduction et l’arrêté du 29 juillet 1987 fixe le plafond à appliquer, une fois le revenu de référence retenu.

— l’article de l’ANIL versé aux débats par l’appelant fait clairement référence à l’arrêté de 1987 «relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’Etat en secteur locatif » : il s’agit de dispositions qui concernent l’attribution des logement sociaux

— les deux textes ont des objets différents ; seul l’arrêté du 13 décembre 2017 s’applique au cas d’espèce, en renvoyant à l’arrêté du 29 juillet 1987 pour fixer le plafond uniquement

— M. X ne peut donc prendre en compte son revenu fiscal de référence pour prétendre à la protection de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 ; le plafond de ressources applicable en 2018 était de 20.304 euros, or, en 2018 M. X a déclaré 21.910 euros de revenus, avant tout abattement ou déduction ; conformément à l’arrêté du 13 décembre 2017, M. X bénéficiait de ressources supérieures au plafond fixé par arrêté ; il ne remplissait donc pas la condition de ressources pour pouvoir prétendre à une solution de relogement.

En l’état, aux termes de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :

« I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…)

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1^er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

(…) »

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 impose à peine de nullité l’indication du motif invoqué pour le congé donné au locataire.

Il s’agit d’une nullité relative qui n’est donc ouverte qu’au locataire.

En vertu des dispositions de l’article 1-6-1- « Locataires protégés » de l’arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement et applicable aux congés délivrés à compter du 1^er janvier 2018 :

« Le bailleur ne peut délivrer congé à un locataire âgé de plus de 65 ans (1) et dont les ressources annuelles (2), à la date de notification du congé, sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement (3) »

Age apprécié à la date d’échéance du contrat (au 31 janvier 2019, M. X est âgé de 69 ans)

Le montant de ressources retenu est celui qui est déclaré à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction

Arrêté du 29 juillet 1987 modifié relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’état en secteur locatif.

En vertu de l’article 1^er de l’arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’Etat en secteur locatif :

« Les plafonds de ressources prévues aux articles L441-3, R331-12 et R441-1 (1°) du code de la construction et de l’habitation sont définis en annexe du présent arrêté. Toutefois, pour les logements financés à l’aide des prêts prévues à l’article R331-17 du code de la construction et de l’habitation, ces plafonds sont majorées de 30 %.

Ces plafonds sont fixés pour l’ensemble des personnes vivant au foyer au sens de l’article L442-12 du code de la construction et de l’habitation, en fonction de la catégorie du ménage ainsi que de la région d’implantation du logement.

Pour ce calcul, l’enfant de parents séparés placé en garde alternée est considéré comme au foyer de l’un et de l’autre parent. »

L’article L441-3 concerne « le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements ».

L’article R331-12 concerne « Les subventions ou prêts prévus à l’article R331-1 ».

L’article R441-1 concerne les bénéficiaires des logements à loyer modéré.

Selon l’article 2 dudit arrêté, une personne seul entre dans la catégorie de ménage 1

En l’espèce, le plafond de ressources pour une personne hors Paris et Ile de France est de 20.870 euros.

Selon l’avis de situation déclarative à l’impôt sur le revenu 2018 concernant les revenus de l’année 2017, les revenus de M. X se sont élevés à la somme de 21.910 euros, soit 19.719 euros après abattement spécial de 10 %, soit un revenu fiscal de référence de 18.531 euros.

Il résulte de ce qui précède que :

— d’une part, s’agissant plus particulièrement du statut de locataire « protégé », l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 fixe des limites au bailleur qui donne congé à son locataire pour vendre le logement lorsque ce dernier est âgé de plus de soixante-cinq ans et a des ressources annuelles inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par

arrêté du ministre chargé du logement. Dans ce cas, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat sans qu’un logement correspondant aux besoins du locataire et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1^er septembre 1948 et ainsi, le congé pour vendre est inopposable au locataire.

- d’autre part, l 'article 1-6-1 de l’arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement et applicable aux congés délivrés à compter du 1^er janvier 2018 rappelle ces limites et précise que l’âge du locataire s’apprécie à la date d’échéance du contrat, soit en l’espèce le 31 janvier 1919, date à laquelle M. X était âgé de 69 ans et que le montant des ressources annuelles à la date de notification du congé, soit en l’espèce le 13 juin 2018, est, d’une part, celui qui est déclaré à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction et, d’autre part, est inférieur au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par l’arrêté du 29 juillet 1987 modifié relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’état en secteur locatif, soit en l’espèce, la somme de 20.870 euros.

L’arrêté du 13 décembre 2017 qui rappelle les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est clair quant à la condition de ressources du locataire âgé : il s’agit des ressources années à la date de notification du congé avant tout abattement ou déduction, or, les revenus 2017 de M. X s’élevaient à la somme de 21.910 euros « brut », donc supérieure au plafond de ressources.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que M. X âgé de 69 ans, bénéficiait, en application de l’arrêté du 13 décembre 2017, à la date de délivrance de congé, de ressources retenues et déclarées à l’administration fiscale, avant tout abattement ou déduction, qui étaient supérieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés.

2°) sur la fraude

M. X soutient en substance que :

— lorsqu’un propriétaire fait un usage de mauvaise foi du congé pour vendre, en proposant au locataire un prix d’achat artificiellement élevé afin de le dissuader d’acheter pour ensuite proposer un prix plus avantageux à un autre acheteur, ou bien sans avoir réellement l’intention de vendre le logement, le congé délivré sans intention réelle de vendre est susceptible d’annulation

— les estimations qu’il a effectuées démontrent que le bien pouvait être estimé à hauteur de 119.751 euros en retenant une estimation haute, or, l’offre formulée dans le congé a été fixée à 165.000 euros : cette différence de près de 45.000 euros entre la valeur du bien et l’offre proposée permet de caractériser la man’uvre consistant à lui proposer un prix excessif, le plaçant dans l’impossibilité d’exercer son droit de préemption,

— le congé pour vendre donné par la Sci Thill est frauduleux en ce que le prix proposé est artificiellement élevé dans le but de le dissuader d’acheter

— plusieurs éléments démontrent que la délivrance du congé a pour seul motif l’existence d’une mésentente entre le bailleur et son locataire.

La Sci Thill fait valoir pour l’essentiel que :

— M. X entretenait d’excellents rapports avec la Sci Thill et notamment M. Y

— ell lui a proposé d’acheter le bien au prix de 165.000 euros

— l’agence ORPI mandatée pour procéder à l’évaluation du bien a rencontré les plus grandes difficultés car M. X a refusé l’accès à son logement, a évalué le bien entre 145.000 et 155.000 euros le 11 avril 2018 « sur la base des biens récemment vendus par l’agence ou d’autres intermédiaires dans le même quartier, sous réserve de l’état général du bien »

— il ne peut êtlui re reproché à la Sci Thill d’avoir décidé de vendre au prix de 165.000 euros, prix non disproportionné par rapport à l’évaluation réalisée par un professionnel de l’immobilier

— les estimations produites par M. X ne sont pas probantes et concernent un appartement se trouvant dans un état d’entretien moyen.

En l’état,

Il résulte des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (') Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise (') En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Pour que le congé pour vendre soit régulier, il faut et il suffit que le bailleur ait décidé d’offrir à la vente. La charge de la preuve de l’absence d’intention de vendre du bailleur incombe au preneur qui conteste la réalité du motif du congé et l’intention n’est pas caractérisée si le locataire parvient à prouver que le bailleur ne voulait pas réellement vendre.

En l’espèce, c’est par une juste appréciation des faits de la cause que le premier juge a considéré que M. X M à prouver que la mésentente entre les représentants de la Sci et son locataire était le réel motif de la délivrance du congé et que le bien avait été surévalué.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

M. X soutient en substance que :

— il souffre d’épilepsie, maladie aggravée par une artériopathie et une hypertension artérielle ; depuis sa dernière hospitalisation à Tarbes en 2009, il fait l’objet d’un protocole de soins établi par ses médecins traitants, neurologue et cardiologue qui le suivent, protocole de soins intégralement pris en charge par l’assurance maladie jusqu’en 2029,

— l’expulsion qui a été ordonnée à son encontre est source d’inquiétudes, de stress et de contrariétés qui sont incompatibles avec son état de santé,

— ces circonstances ont d’ailleurs parfaitement été reconnues aux termes d’une Ordonnance rendue par la H Présidente de la Cour d’appel d’Amiens en date du 17 septembre 2019 ordonnant l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement du 18 septembre 2019,

— la Sci Thill ne lui a fait aucune proposition de relogement, ce qui l’expose à une grande insécurité, nuisible à son état de santé,

— dans l’hypothèse où la Cour ne ferait pas droit à ses demandes principales, il convient de lui accorderun délai supplémentaire de douze mois à compter de la décision à intervenir pour quitter son logement ; avec fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 610 euros correspondant au loyer

mensuel à compter de la I du bail.

La Sci Thill fait valoir pour l’essentiel que :

— le montant de l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du coût du loyer augmenté des charges, soit la somme de 665,53 euros

— M. X est informé du non renouvellement de son bail depuis le mois de juin 2018 : il a donc bénéficier de 20 mois pour se reloger

— M. X a, par son comportement, cherché par tous moyens à empêcher la vente du bien pour se maintenir dans les lieux

— M. X prétend pour la H fois en cause d’appel qu’il serait épileptique et souffrirait d’une artériopathie et une hypertension artérielle ; ce genre de pathologie ne justifie pas une demande de délai supérieur aux 20 mois dont il a déjà bénéficié ; il ne verse aux débats que deux ordonnances pour en justifier ; sa mauvaise foi est patente.

En l’état,

Aux termes de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution :

« Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1^er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ainsi que lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. »

L’article L413-4 du même code précise que :

« La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, c’est à juste titre que le premier juge a débouté M. X de sa demande, estimant, notamment, que le congé ayant été délivré en juin 2018, ce dernier avait disposé de plus d’une année complète afin de trouver une solution de logement. En outre, force est de constater que si en

H instance, M. X n’avait versé aux débats aucune pièce permettant d’attester de ses difficultés de santé, il ne produit à hauteur d’appel qu’une ordonnance, certes relative à une affection de longue durée, mais dont la date est incertaine (le dernier chiffre de l’année a visiblement été modifié) et qui ne peut en tout état de cause valoir certificat médical.

Sur l’expulsion et la condamnation à payer une indemnité d’occupation

Au vu de ce qui précède, le jugement ne pourra qu’être confirmé en ce qu’il a ordonné faute de libération volontaire des lieux, l’expulsion de M. X et de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si nécessaire, dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et condamné M. X à payer à la Sci Thill une somme équivalente au montant égal à celui du loyer contractuel, révisable comme lui, majoré des charges récupérables, à titre d’indemnité d’occupation à compter du ler février 2019 et jusque complète libération des lieux.

En effet, à l’expiration du bail, le preneur doit restituer les lieux au bailleur, faute de quoi il s’expose à une expulsion.

En cas de non-exécution de l’obligation de restituer malgré l’arrivée du terme ou la résiliation du bail, l’occupation sans droit ni titre donne lieu au paiement, au profit du bailleur, d’une indemnité correspondant au préjudice réel qu’il subit.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la Sci Thill de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamné M. X aux dépens.

Il sera alloué à la Sci Thill qui a dû engager des frais pour assurer la défense de ses intérêts en justice, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. X, qui succombe à l’instance, supportera les dépens d’appel et sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 septembre 2019 par le tribunal d’instance de Senlis ;

Y ajoutant

CONDAMNE M. B X à payer à la Sci Thill la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. B X de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

LE CONDAMNE aux dépens d’appel ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT