COUR D’APPEL

D'[Localité 1]

CHAMBRE A – CIVILE

ERSA/CG

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 21/01392 – N° Portalis DBVP-V-B7F-E24W

jugement du 12 avril 2021

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2]

n° d’inscription au RG de première instance 19/00106

ARRET DU 10 FEVRIER 2026

APPELANTS :

Monsieur [U] [E]

[Adresse 1]

[Localité 3]

S.E.L.A.R.L. [K], prise en la personne de Me [O] [R], ès-qualités de mandataire liquidateur ad’hoc de la SCCV [L] ET DANUBE en liquidation judiciaire

[Adresse 2]'

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Inès RUBINEL de la SELARL LX RENNES-ANGERS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 214646 et par M^e Céline DENIS de la SELARL DENIS & HERREMAN-GAUTRON, avocat plaidant au barreau de RENNES

INTIMES :

Monsieur [I] [A]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Vanina LAURIEN de la SELARL DELAGE BEDON LAURIEN HAMON, avocat au barreau d’ANGERS

Monsieur [M] [S]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Nathalie GREFFIER, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 21104

S.E.L.A.R.L. SBCMJ, prise en la personne de Me [N] [V], en remplacement de Me [Z] [J], ès- qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la Sté CONSTRUCTION [W] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 6]

S.E.L.A.R.L. SBCMJ, prise en la personne de Me [N] [V], en remplacement de Me [Z] [J], ès-qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la SAS SOLS PEINTURE PLATRERIE DU MAINE (SPPM)

[Adresse 5]

[Localité 6]

MUTUELLE DE [Localité 7] ASSURANCES

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentées par M^e Nicolas FOUASSIER, avocat au barreau de LAVAL, substituant M^e Pierre LANDRY de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocat au barreau du MANS

S.A.S. [B], représentée par son gérant, M. [D] [B]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentée par M^e Patrice LECHARTRE, substituant M^e Emmanuel GILET de la SCP LECHARTRE-GILET – N° du dossier 313098, avocats au barreau de LAVAL

S.C.I. IPEM, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 10]

Représentée par M^e Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 13301874

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF), prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 11]

Représentée par M^e Gilles PEDRON, substituant M^e Patrick BARRET de la SELARL KAPIA AVOCATS, avocats postulants au barreau d’ANGERS – N° du dossier 210232 et par M^e Marc FLINIAUX, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 18 novembre 2025 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et devant M^me DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 10 février 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Emilie DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère, pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Dans le cadre de la réhabilitation, sous la maîtrise d’oeuvre de M. [I] [A] (ci après, l’architecte) et de l’EURL Mur-[X] [G] (ci après l’entreprise d’architecture) représentée par M. [Q] [C], architectes assurés l’un et l’autre auprès de la Mutuelle des Architectes Français (ci après, la MAF), d’une ancienne imprimerie située à Mayenne en bâtiment basse consommation (BBC) destiné à recevoir une agence Pôle Emploi et vendu en l’état futur d’achèvement le 6 janvier 2011 à la SCI Ipem (ci après l’acheteur), la SCCV [L] et Danube (ci après le vendeur) gérée par M. [U] [E] (ci après le maître de l’ouvrage), a confié la réalisation, d’une part, d’une étude thermique RT 2005 BBC à M. [M] [S] (ci après l’ingénieur thermicien), d’autre part, des travaux à diverses entreprises dont la SAS Constructions [W] [Y] dite CBF (ci après le maçon), titulaire des lots n°1 terrassement – gros oeuvre et 6 menuiserie intérieure, la SAS Sols Peinture Plâtrerie du Maine dite SPPM (ci après le peintre), titulaire de lots n°7 plâtrerie sèche et 14 peinture – nettoyage, la société Autremans (ci après le plombier), titulaire des lots n°9 plomberie et 10 plancher chauffant et assurée auprès de la Mutuelle de [Localité 7] Assurances, et la SAS [B] (ci après l’entreprise en charge des sols souples), titulaire du lot n°15 sols souples.

Le plombier ayant été placé en liquidation judiciaire le 8 janvier 2013, la mise en route du chauffage et l’achèvement de la plomberie ont été confiés à une autre entreprise.

La réception de la plupart des ouvrages est intervenue le 4 février 2013, date de livraison du bâtiment à l’acquéreur et de prise de possession par Pôle Emploi [Localité 12], pour partie avec réserves qui n’ont pas toutes été levées, de nouvelles réserves ayant été dénoncées le 8 mars 2013.

M. [T] [H], expert désigné par ordonnance de référé en date du 3 juillet 2013 et dont les opérations ont été étendues successivement aux différents intervenants à la construction, a déposé son rapport le 7 décembre 2018.

M. [C] et, par extension, l’entreprise d’architecture ont fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire ouverte le 7 novembre 2013 et clôturée pour insuffisance d’actif le 12 décembre 2016.

Le vendeur, le maçon et le peintre ont tous trois fait l’objet de procédures de redressement judiciaire, converties en liquidation judiciaire les 31 janvier 2019, 28 janvier 2019 et 23 juillet 2019.

Par actes d’huissier en date des 12, 14, 15, 21, 22 et 28 février et du 1er mars 2019, l’acheteur a fait assigner l’architecte et son assureur la MAF, l’ingénieur thermicien, l’assureur du plombier et l’entreprise en charge des sols souples, puis le liquidateur du vendeur et le maître de l’ouvrage devant le tribunal de grande instance (devenu le tribunal judiciaire) de Laval.

Par actes d’huissier en date des 14 juin et 30 juillet 2019, le maître de l’ouvrage et le liquidateur du vendeur ont fait assigner en intervention forcée le peintre et son administrateur judiciaire et le maçon représenté par son liquidateur.

Toutes ces instances ont été jointes.

Par ordonnance en date du 3 septembre 2020, le juge de la mise en état a notamment déclaré irrecevable l’appel en garantie formé par le maître de l’ouvrage à l’encontre de la liquidation du maçon et du peintre et a débouté le liquidateur de ces sociétés de ses demandes de dessaisissement au profit du tribunal judiciaire du Mans concernant les instances engagées à son encontre par le mandataire ad hoc du vendeur.

Par jugement en date du 12 avril 2021, le tribunal a :

— constaté que la demande de disjonction et de renvoi des assignations délivrées par le mandataire ad hoc du vendeur contre le maçon et le peintre à la connaissance du tribunal de grande instance du Mans est sans objet, le juge de la mise en état ayant statué par ordonnance du 3 septembre 2020,

— condamné le maître de l’ouvrage, en sa qualité d’associé du vendeur, dans la limite de ses droits sociaux, à payer à l’acquéreur la somme de 2 310,16 euros TTC au titre de la non-conformité aux normes PMR,

— fixé à la somme de 2 310,16 euros TTC la créance de l’acheteur au passif de la liquidation judiciaire du vendeur au titre de la non-conformité aux normes PMR,

— débouté l’acheteur de ses demandes dirigées contre l’architecte et son assureur au titre de la non-conformité aux normes PMR,

— débouté le maître de l’ouvrage et le mandataire du vendeur, de leur demande de garantie contre l’architecte et son assureur au titre de la non-conformité aux normes PMR,

— débouté l’acheteur de ses demandes relatives à la réception expresse, tacite ou judiciaire des travaux réalisés par le plombier,

— condamné le maître de l’ouvrage, en sa qualité d’associé du vendeur, mais dans la limite de ses droits sociaux, à payer à l’acheteur la somme de 20 580,84 euros TTC au titre du chauffage,

— fixé à la somme de 20 580,84 euros TTC la créance de l’acheteur au passif de la liquidation judiciaire du vendeur au titre du chauffage,

— débouté le maître de l’ouvrage et le mandataire du vendeur, de leur demande de garantie à l’encontre de l’assureur du plombier, de l’architecte et de son assureur au titre du chauffage,

— condamné le maître de l’ouvrage, en sa qualité d’associé du vendeur, dans les limites de ses droits sociaux, à payer à l’acquéreur la somme de 9 207,05 euros TTC au titre des désordres de peinture,

— fixé à la somme de 9 207,05 euros TTC la créance de l’acquéreur au passif de la liquidation judiciaire du vendeur au titre des désordres de peinture,

— dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande de garantie formée par le maître de l’ouvrage à l’encontre du peintre,

— reçu le mandataire ad hoc du vendeur ès-qualités en son recours en garantie contre le peintre et fixé en conséquence à la somme de 9 207,05 euros TTC la créance au passif de la liquidation judiciaire du peintre au titre des travaux en vue de la levée des réserves et de la reprise des désordres,

— débouté l’acheteur de ses demandes au titre du revêtement de sols contre l’entreprise en charge des sols souples, l’assureur du plombier, l’architecte et son assureur,

— condamné le maître d’ouvrage, en sa qualité d’associé du vendeur, dans la limite de ses droits sociaux, à payer à l’acheteur la somme de 72 162,87 euros TTC au titre des désordres de revêtement de sols,

— fixé à la somme de 72 162,87 euros TTC la créance de l’acheteur au passif de la liquidation judiciaire du vendeur au titre des désordres de revêtement de sols,

— débouté le maître de l’ouvrage et le mandataire ad hoc du vendeur ès-qualités de leur recours en garantie contre l’architecte et son assureur, l’assureur du plombier et l’entreprise en charge des sols souples au titre des désordres du revêtement de sols,

— débouté l’acheteur de sa demande contre l’architecte et son assureur au titre des panneaux photovoltaïques,

— condamné le maître d’ouvrage, en sa qualité d’associé du vendeur, dans la limite de ses droits sociaux, à payer à l’acheteur la somme de 87 233,97 euros au titre des panneaux photovoltaïques,

— fixé à la somme de 87 233,97 euros la créance de l’acheteur au passif de la liquidation judiciaire du vendeur au titre des panneaux photovoltaïques,

— débouté le maître de l’ouvrage et le mandataire ad hoc du vendeur ès-qualités de leur recours en garantie contre l’architecte et son assureur au titre des panneaux photovoltaïques,

— débouté l’acheteur de sa demande contre l’architecte et son assureur au titre du défaut d’obtention du label BBC,

— condamné le maître d’ouvrage, en sa qualité d’associé du vendeur, dans la limite de ses droits sociaux, à payer à l’acheteur la somme de 317 216 euros TTC au titre du défaut d’obtention du label BBC,

— fixé à la somme de 317 216 euros TTC la créance de l’acheteur au passif de la liquidation judiciaire du vendeur au titre du défaut d’obtention du label BBC,

— débouté le maître de l’ouvrage et le mandataire ad hoc du vendeur ès-qualités, de leur demande en garantie contre l’architecte, son assureur et l’ingénieur thermicien au titre du défaut d’obtention du label BBC,

— débouté l’acheteur de ses demandes au titre des intérêts intercalaires consécutifs au retard de livraison,

— condamné le maître d’ouvrage, en sa qualité d’associé du vendeur, dans les limites de ses droits sociaux, à rembourser à l’acheteur la somme de 7 029,60 euros au titre des sommes payées à la société CFA,

— fixé à la somme de 7 029,60 euros la créance l’acheteur au passif de la liquidation judiciaire du vendeur au titre des sommes payées à la société CFA,

— condamné le maître d’ouvrage, en sa qualité d’associé du vendeur, dans la limite de ses droits sociaux, à rembourser à l’acheteur la somme de 73 342 euros au titre de la perte de revalorisation des loyers,

— fixé à la somme de 73 342 euros la créance de l’acheteur au passif de la liquidation judiciaire du vendeur au titre de la perte de revalorisation des loyers,

— débouté l’acheteur de sa demande tendant à la remise des [P] et des [F] ainsi que d’une attestation de conformité des locaux aux dispositions du code du travail et à la réglementation des [Localité 13],

— fixé à la somme de 36 871,78 euros, outre intérêts au taux légal majoré de sept points à compter du 8 août 2013, la créance de l’entreprise en charge des sols souples au passif de la liquidation judiciaire du vendeur au titre du solde de ses factures,

— débouté le maître d’ouvrage et le mandataire ad hoc du vendeur ès-qualités de leur demande de dommages et intérêts au titre du dépassement budgétaire de l’opération,

— rejeté les demandes du maître de l’ouvrage tendant à la fixation d’une créance au passif des liquidations judiciaires du maçon et du peintre,

— débouté le mandataire ad hoc du vendeur ès-qualités de ses demandes tendant à la fixation d’une créance au passif des liquidations judiciaires du maçon et du peintre au titre des pénalités de retard et des non-façons,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné le mandataire ad hoc du vendeur ès- qualités et le maître de l’ouvrage aux dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise, avec application de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné le maître de l’ouvrage à payer à l’acheteur la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— fixé à 6 000 euros la créance de l’acheteur au passif de la liquidation judiciaire du vendeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le mandataire ad hoc du vendeur ès-qualités et le maître de l’ouvrage de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que de leur demande en garantie au titre de l’article 700 et des dépens,

— débouté le mandataire judiciaire à la liquidation du maçon et du peintre ès- qualités de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné l’acheteur à verser à l’assureur de l’architecte la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné l’acheteur à verser à l’architecte la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné l’acheteur à verser à l’entreprise de sols souples la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant déclaration en date du 10 juin 2021, le maître de l’ouvrage et le mandataire ad hoc du vendeur ès qualités ont relevé appel de ce jugement, qui leur a été signifié les 11 et 12 mai 2021 à la requête de la Mutuelle de [Localité 7] Assurances, en toutes ses dispositions, listées dans l’acte d’appel, ayant prononçé des condamnations à leur encontre, fixé des créances à la liquidation judiciaire du vendeur, rejeté leurs demandes et ordonné l’exécution provisoire, intimant l’architecte, son assureur, l’entreprise de sols souples, l’ingénieur thermicien, l’acheteur, l’assureur du plombier et le mandataire liquidateur du maçon et du peintre ès-qualités.

Par ordonnance de référé en date du 24 août 2021, le magistrat délégué par le premier président de la cour d’appel a notamment débouté les appelants de leur demande d’arrêt de l’exécution provisoire du jugement entrepris concernant l’acheteur et l’entreprise de sols souples, a constaté le désistement de leur demande aux mêmes fins visant les autres parties et les a condamnés à verser à l’architecte, l’ingénieur thermicien et l’assureur de l’architecte, à chacun, la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens de la procédure de référé.

L’entreprise de sols souples, par conclusions d’intimé du 5 novembre 2021, a formé appel incident du montant lui ayant été alloué au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses premières conclusions du 5 décembre 2021, l’acheteur a formé appel incident du montant des dommages et intérêts lui ayant été alloués au titre du chauffage et des panneaux photovoltaïques, du rejet de ses demandes autres qu’au titre des intérêts intercalaires consécutifs au retard de livraison et des dispositions la concernant relatives à l’article 700 du code de procédure civile.

Le mandataire liquidateur du peintre et du maçon, aux termes de ses conclusions du 19 décembre 2021, a formé appel incident de la fixation de la créance du vendeur, dans le cadre de son recours en garantie, au passif de la liquidation judiciaire du peintre au titre de la levée des réserves et de la reprise des désordres et a sollicité la fixation des créances des sociétés CBF et SPPM au passif de la liquidation judiciaire du vendeur au titre des soldes de leurs marchés respectifs et, subsidiairement, la compensation des créances réciproques.

Par ordonnance du 31 août 2022, le conseiller de la mise en état a dit n’y avoir lieu de déclarer irrecevables comme nouvelles en appel les demandes du mandataire à la liquidation du maçon et du peintre tendant à constater et admettre leurs créances au passif de la liquidation du vendeur, subsidiairement, à ordonner la compensation des créances réciproques et à ordonner en tout état de cause que soit portée sur l’état des créances de la procédure collective du vendeur la décision à intervenir fixant ces créances.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 novembre 2025 pour l’audience collégiale 18 novembre 2025.

A l’audience et par courrier transmis à l’ensemble des conseils des parties électroniquement le 20 novembre 2025, la cour a demandé au conseil de l’acheteur ses observations sur la recevabilité, en application de l’article 910-4 du code de procédure civile, de sa demande d’infirmation du rejet de ses demandes au titre des intérêts intercalaires figurant dans ses dernières conclusions alors que cette demande ne semblait pas figurer dans ses premières conclusions formant appel incident.

A l’audience, l’acheteur a confirmé l’erreur matérielle de ses conclusions en ce qu’elles mentionnent en page 73 'condamner le jugement’ aux lieux et places de 'confirmer le jugement'.

Par courrier transmis électroniquement le 9 décembre 2025, l’acheteur a répondu que c’est par une erreur matérielle qu’il a sollicité l’infirmation de la décision en ses dispositions sur les intérêts intercalaires dans le dispositif de ses dernières conclusions, demande non développée dans le corps de ses conclusions.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de leurs dernières conclusions d’appelant récapitulatives n°6 en date du 28 octobre 2025, le maître de l’ouvrage et le mandataire ad hoc du vendeur ès-qualités demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* reçu le mandataire ad hoc du vendeur en son recours en garantie contre le peintre et fixé en conséquence à la somme de 9 207,05 euros TTC la créance au passif de la liquidation judiciaire du peintre au titre de travaux en vue de la levée des réserves et reprises des désordres,

* débouté l’acheteur de ses demandes au titre des intérêts intercalaires consécutifs au retard de livraison,

* débouté l’acquéreur de sa demande tendant à la remise des [P] et les [F] ainsi qu’une attestation de conformité des locaux aux dispositions du code du travail et à la réglementation des [Localité 13],

* débouté le mandataire judiciaire à la liquidation du maçon et du peintre de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* condamné le maître d’ouvrage, en sa qualité d’associé du vendeur, dans la limite de ses droits sociaux, à payer à l’acheteur la somme de 2 310,16 euros TTC au titre de la non-conformité aux normes PMR,

* fixé à la somme de 2 310,16 euros TTC la créance de l’acheteur au passif de la liquidation judiciaire du vendeur au titre de la non-conformité aux normes PMR,

* débouté le maître de l’ouvrage le mandataire ad hoc du vendeur de leur demande de garantie contre l’architecte et son assureur au titre de la non-conformité PMR,

* condamné le maître d’ouvrage, en sa qualité d’associé du vendeur, mais dans la limite de ses droits sociaux, à payer à l’acheteur la somme de 20 580,84 euros TTC, au titre du chauffage,

* fixé à la somme de 20 580,84 euros TTC la créance de l’acheteur au passif de la liquidation judiciaire du vendeur au titre du chauffage,

* débouté le maître de l’ouvrage et le mandataire ad hoc du vendeur de leur de garantie à l’encontre de l’assureur du plombier, de l’architecte et de son assureur au titre du chauffage,

* condamné le maître d’ouvrage, en sa qualité d’associé du vendeur, mais dans la limite de ses droits sociaux, à payer à l’acheteur la somme de 9 207,05 euros TTC, au titre des désordres de peinture,

* fixé à la somme de 9 207,05 euros TTC la créance de l’acheteur au passif de la liquidation judiciaire du vendeur, au titre des désordres de peinture,

* dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de garantie formée par le maître de l’ouvrage à l’encontre du peintre,

* condamné le maître d’ouvrage, en sa qualité d’associé du vendeur, mais dans la limite de ses droits sociaux, à payer à l’acheteur la somme de 72 162,87 euros TTC, au titre des désordres des revêtements de sols,

* fixé à la somme de 72 162,87 euros TTC la créance de l’acheteur au passif de la liquidation judiciaire du vendeur, au titre des désordres des revêtements de sols,

* débouté le maître de l’ouvrage et le mandataire ad hoc du vendeur de leur demande de garantie contre l’architecte et son assureur, contre l’assureur du plombier et l’entreprise en charge des sols souples, au titre des revêtements de sols,

* condamné le maître d’ouvrage, en sa qualité d’associé du vendeur, mais dans la limite de ses droits sociaux, à payer à l’acheteur la somme de 87 233,97 euros TTC, au titre des panneaux photovoltaïques,

* fixé à la somme de 87 233,97 euros TTC la créance de l’acheteur au passif de la liquidation judiciaire du vendeur, au titre des panneaux photovoltaïques,

* débouté le maître de l’ouvrage et le mandataire ad hoc du vendeur de leur demande de garantie contre l’architecte et son assureur, au titre des panneaux photovoltaïques,

* condamné le maître d’ouvrage, en sa qualité d’associé du vendeur, mais dans la limite de ses droits sociaux, à payer à l’acheteur la somme de 317 216 euros TTC, au titre du défaut d’obtention du label BBC,

* fixé à la somme de 317 216 euros TTC la créance de l’acheteur au passif de la liquidation judiciaire du vendeur, au titre du défaut d’obtention du label BBC,

* débouté le maître de l’ouvrage et le mandataire ad hoc du vendeur de leur demande de garantie contre l’architecte et son assureur, l’ingénieur thermicien, au titre au titre du défaut d’obtention du label BBC,

* condamné le maître d’ouvrage, en sa qualité d’associé du vendeur, mais dans la limite de ses droits sociaux, à payer à l’acheteur la somme de 7 029,60 euros, au titre des sommes payées à la Société CFA,

* fixé à la somme de 7 029,60 euros TTC la créance de l’acheteur au passif de la liquidation judiciaire du vendeur, au titre des sommes payées à la Société CFA,

* condamné le maître de l’ouvrage, en sa qualité d’associé du vendeur mais dans la limite de ses droits sociaux, à rembourser à l’acheteur la somme de 73 342 euros au titre de la perte de revalorisation des loyers,

* fixé à la somme de 73 342 euros la créance de l’acheteur au passif de la liquidation judiciaire du vendeur, au titre de la perte de revalorisation des loyers,

* fixé à la somme de 36 871,78 euros, outre intérêts au taux légal majoré de sept points à compter du 8 août 2013 la créance de l’entreprise en charge des sols souples au passif de la liquidation judiciaire du vendeur au titre du solde de ses factures,

* débouté le maître de l’ouvrage et le mandataire ad hoc du vendeur de leur demande de dommages et intérêts au titre du dépassement budgétaire de l’opération,

* rejeté les demandes du maître de l’ouvrage tendant à la fixation d’une créance au passif des liquidations judiciaires du maçon et du peintre au titre des pénalités de retard et des non-façons,

* débouté le mandataire ad hoc du vendeur de ses demandes tendant à la fixation d’une créance au passif des liquidations judiciaires du maçon et du peintre au titre des pénalités de retard et des non-façons,

* ordonné l’exécution provisoire,

* condamné le mandataire ad hoc du vendeur et le maître de l’ouvrage aux dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise, avec application de l’article 699 du code de procédure civile,

* condamné le maître de l’ouvrage à verser à l’acheteur la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* fixé à 6 000,00 euros la créance de l’acheteur au passif de la liquidation judiciaire du vendeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* les a déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que de leur demande de garantie au titre de l’article 700 et des dépens,

Statuant à nouveau,

A titre principal, Sous réserves de l’incident d’irrecevabilité initié devant le conseiller de la mise en état,

— débouter purement et simplement l’acheteur de ses demandes au titre de la non-conformité aux normes PMR,

— condamner in solidum l’architecte, son assureur et l’assureur du plombier à les garantir et relever indemnes de toute fixation au passif du vendeur et condamnation qui pourraient intervenir à leur encontre au titre du dysfonctionnement du chauffage,

— dire et juger que la responsabilité du maître de l’ouvrage, ès-qualités d’associé du vendeur, est subsidiaire et limitée à proportion de ses droits sociaux,

— condamner in solidum l’architecte et son assureur, l’assureur du plombier et l’entreprise en charge des sols souples à les garantir et relever indemnes de toute fixation au passif du vendeur et condamnation qui pourraient intervenir à leur encontre au titre des revêtements de sol,

— débouter purement et simplement l’acheteur de ses demandes formées au titre du défaut de fonctionnement des panneaux photovoltaïques,

— débouter purement et simplement l’acheteur de ses demandes formées au titre de la non-conformité du bâtiment aux normes BBC,

— débouter purement et simplement l’acheteur de sa demande formée au titre de la perte de revalorisation du loyer,

— débouter purement et simplement l’acheteur de sa demande en paiement et fixation au passif au titre du règlement pour son compte du solde du marché de la Société CFA,

— débouter l’entreprise en charge des sols souples de sa demande de fixation de la somme de 36 871,78 euros, outre intérêts au taux légal majoré de sept points à compter du 8 août 2013 au passif de la liquidation judiciaire du vendeur au titre du solde de ses factures,

— ordonner l’inscription de la somme de 8 659,44 euros au passif de du peintre en ce compris le coût des pénalités et la facture HMS,

— ordonner l’inscription de la somme de 73.142,90 euros au passif du maçon,

— condamner in solidum l’architecte et son assureur à régler au mandataire ad’hoc du vendeur la somme de 300 000 euros à titre de dommages et intérêts pour dépassement budgétaire de l’opération,

— débouter l’acheteur de sa demande de capitalisation des intérêts échus des condamnations prononcées par le jugement de première instance,

— débouter l’acheteur et toute autre partie de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens d’instance, en ce compris, les frais d’expertise, formées à leur encontre,

— condamner in solidum l’architecte, son assureur, l’assureur du plombier, l’entreprise en charge des sols souples, l’ingénieur thermicien à leur régler la somme de 7 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise avec distraction pour ceux le concernant, au profit de l’avocat soussigné aux offres de droit,

— débouter les parties de toutes leurs demandes contraires et plus amples,

— déclarer les parties irrecevables et en tout cas mal fondées en leurs appels incidents, l’ensemble de leurs autres demandes, fins et prétentions et les en débouter,

— débouter le liquidateur judiciaire du maçon ès-qualités de sa demande d’inscription au passif de la liquidation judiciaire du vendeur de la somme de 60 488,17 euros TTC,

— débouter le liquidateur judiciaire du peintre ès-qualités de sa demande d’inscription au passif de la liquidation judiciaire du vendeur de la somme de 7 698,94 euros TTC,

A titre subsidiaire,

— condamner in solidum l’architecte et son assureur à les garantir et relever indemnes de toute fixation au passif de du vendeur et condamnation qui pourraient intervenir à leur encontre au titre de la conformité aux normes PMR,

— condamner in solidum l’architecte et son assureur à les garantir et relever indemnes de toute fixation au passif du vendeur et condamnation qui pourraient intervenir à leur encontre au titre des panneaux photovoltaïques,

— débouter l’acheteur de sa demande relative à la perte de revalorisation contractuelle des loyers à hauteur de 19 536 euros formée au titre de la non-conformité aux normes BBC,

— dire et juger que la créance de l’entreprise en charge des sols souples est limitée à la somme de 36 871,78 euros TTC et ne peut être fixée au passif du vendeur que pour cet montant,

— réduire à de plus justes proportions la prétendue perte de valeur patrimoniale,

— dire et juger que la capitalisation des intérêts échus prend effet à compter de la date de sa demande, soit le 9 octobre 2025,

— condamner in solidum l’architecte, son assureur et l’ingénieur thermicien à les garantir et relever indemnes de toute fixation au passif du vendeur et condamnation qui pourraient intervenir à leur encontre au titre de la conformité aux normes BBC,

— condamner in solidum l’architecte, son assureur, l’assureur du plombier, l’entreprise en charge des sols souples, l’ingénieur thermicien à les garantir et relever indemnes de toute condamnation et fixation au passif du vendeur qui pourraient intervenir à leur encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, comprenant les frais d’expertise.

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimé n°5 en date du 3 novembre 2025, l’acheteur demande à la cour, au visa des articles 1792, 1792-4-3, 1147 (1231-1) et 1382 (1240), 1646-1, 1604, 1377 alinéa 2 (1302-2 alinéa 2 du code civil) du code civil, de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

* l’a débouté de ses demandes dirigées contre l’architecte et son assureur au titre de la non-conformité aux normes PMR,

* l’a débouté de ses demandes relatives à la réception expresse tacite ou judiciaire des travaux réalisés par le plombier,

* a condamné le maître de l’ouvrage dans la limite de ses droits sociaux à lui payer la somme de 20 580,84 euros TTC, au titre du chauffage,

* a fixé sa créance au passif de la liquidation judiciaire du vendeur à la somme de 20 580,84 euros TTC au titre du chauffage,

* l’a débouté de ses demandes dirigées contre l’architecte et contre son assureur, l’entreprise de sols souples, l’assureur du plombier au titre du revêtement de sols,

* l’a débouté de ses demandes dirigées contre l’architecte et contre son assureur au titre des panneaux photovoltaïques,

* l’a débouté de ses demandes dirigées contre l’architecte et son assureur du fait du défaut de l’obtention du label BBC,

* l’a débouté de ses demandes au titre des intérêts intercalaires consécutifs au retard de livraison,

* l’a débouté de sa demande tendant à la remise des [P] et [F] ainsi qu’une attestation de conformité des locaux aux dispositions du code du travail et à la réglementation des [Localité 13],

* a limité à la somme de 6 000 euros les frais irrépétibles alloués,

* a fixé à la somme de 6 000 euros sa créance à la liquidation judiciaire du vendeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamné à verser à l’assureur de l’architecte la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamné à verser à l’architecte la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamné à verser à l’entreprise en charge des sols souples la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence,

Statuant à nouveau ;

— condamner le maître de l’ouvrage à lui payer une somme de 2 310,16 euros TTC à titre de dommages intérêts au titre de la non-conformité du bâtiment aux normes PMR, dont in solidum avec l’architecte et son assureur à hauteur d’une somme de 529,20 euros TTC,

— débouter l’architecte de ses demandes, fins et conclusions, en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

— constater l’existence d’une réception expresse et à défaut tacite des travaux du plombier à la date du 4 février 2013,

A défaut ;

— prononcer la réception judiciaire des travaux du plombier à la date du 4 février 2013,

— condamner in solidum le maître de l’ouvrage, l’assureur du plombier, l’architecte et son assureur à lui payer une somme de 23 203,54 euros TTC à titre de dommages intérêts au titre du dysfonctionnement de l’installation de chauffage,

— débouter l’assureur du plombier de ses demandes fins et conclusions, en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

— ordonner l’inscription de la somme de 23 203,54 euros TTC au passif du vendeur au titre du chauffage,

— condamner in solidum l’assureur du plombier, l’architecte et son assureur, l’entreprise en charge des sols souples et le maître de l’ouvrage à lui payer une somme de 72 162,87 euros TTC à titre de dommages intérêts, au titre des désordres de revêtements de sol,

— condamner in solidum le maître de l’ouvrage, l’architecte et son assureur à lui payer une somme de 91 979,43 euros TTC à titre de dommages intérêts, au titre du préjudice financier découlant du défaut de fonctionnement des panneaux photovoltaïques,

— ordonner l’inscription de la somme de 91 979,43 euros TTC au passif du vendeur,

— condamner in solidum le maître de l’ouvrage, l’ingénieur thermicien, l’architecte et son assureur à lui payer une somme de 317 216 euros à titre de dommages intérêts, au titre du préjudice financier découlant de la non-conformité du bâtiment aux prescriptions de la norme BBC,

— débouter l’ingénieur thermicien de ses demandes, fins et conclusions à son encontre,

— condamner in solidum le maître de l’ouvrage ès-qualités de gérant du vendeur et l’architecte à lui remettre les [P] et les [F], ainsi qu’une attestation de conformité des locaux aux dispositions du code du travail et à la réglementation des [Localité 13], sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— condamner in solidum le maître de l’ouvrage, l’architecte, l’assureur de l’architecte, l’entreprise en charge des sols souples, l’ingénieur thermicien, l’assureur du plombier à lui payer une indemnité de 45 000 euros TTC sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

— ordonner l’inscription de la somme de 25 000 euros TTC au passif du vendeur,

— débouter l’assureur de l’architecte de ses demandes fins et conclusions à son encontre,

— débouter l’entreprise en charge des sols souples de ses demandes fins et conclusions à son encontre,

— confirmer (aux lieu et place de 'condamner’ mentionné par erreur matérielle) le jugement entrepris en ses autres dispositions et en ce qu’il a :

* fixé à la somme de 2 310,16 euros TTC sa créance au passif de la liquidation judiciaire du vendeur au titre de la non-conformité PMR,

* condamné le maître de l’ouvrage à lui payer la somme de 9 207,05 euros au titre des désordres de peinture,

* fixé à la somme de 72 162,87 euros TTC sa créance au passif de la liquidation judiciaire du vendeur au titre des désordres des revêtements de sols,

* condamné le maître de l’ouvrage à lui payer la somme de 317 216,00 euros à titre de dommages intérêts, au titre du défaut d’obtention du label BBC,

* fixé à la somme de 317 216 euros TTC sa créance au passif de la liquidation judiciaire du vendeur au titre du défaut d’obtention du label BBC,

* condamné le maître de l’ouvrage à lui payer la somme de 73 342,00 euros à titre de dommages intérêts, au titre de la perte de valorisation du loyer,

* ordonné l’inscription de la somme de 73 342,00 euros au passif du vendeur au titre de la valorisation du loyer,

* condamné le maître de l’ouvrage à lui payer la somme de 7 029,60 euros TTC au titre du règlement pour son compte du solde du marché de la société CFA,

* ordonné l’inscription de la somme de 7 029,60 euros TTC au passif du vendeur,

— débouter le maître de l’ouvrage et l’administrateur ad hoc du vendeur de leur appel en ce qu’il est dirigé à son encontre,

Y ajoutant ;

— juger que les condamnations prononcées par le jugement porteront intérêts au taux légal à compter du jugement en application des disposions de l’article 1231-7 du code civil et capitalisation des intérêts échus en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— ordonner l’inscription de la somme de 19 898,88 euros TTC au passif du vendeur,

— condamner in solidum le maître de l’ouvrage, l’architecte, l’assureur de l’architecte, l’entreprise en charge des sols souples, l’ingénieur thermicien, l’assureur du plombier aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SELARL ANTARIUS AVOCATS et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimé n°2 en date du 15 octobre 2025, l’architecte demande à la cour, sur le fondement des articles 1202, 1134 devenu 1240 du code civil, de :

— juger l’appel du maître de l’ouvrage et du mandataire ad hoc du vendeur mal fondé,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— juger que le contrat de groupement de maîtrise d''uvre conclu le 17 juillet 2009 entre lui, l’entreprise d’architecture et le vendeur est conjoint entre les architectes,

— juger qu’il ne s’est vu confier que les missions antérieures à la demande de permis de construire incluse,

— juger qu’il n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité tant sur le fondement contractuel que sur le fondement quasi-délictuel,

— débouter le maître de l’ouvrage et le mandataire ad hoc du vendeur de l’intégralité de leurs demandes fins et conclusions dirigées à son encontre,

A titre subsidiaire,

— le juger bien-fondé en sa demande de voir condamner tous les constructeurs et leurs assureurs à qui les responsabilités seront imputées par la juridiction de céans, au vu de l’ensemble des pièces et notamment du rapport de l’expert judiciaire, à le relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son égard,

En tout état de cause,

— débouter l’acheteur de ses demandes formulées à son encontre dans le cadre de son appel incident tendant à voir :

* condamner le maître de l’ouvrage à payer à l’acheteur somme de 2 310,16 euros TTC à titre de dommages intérêts au titre de la non-conformité du bâtiment aux normes PMR, dont in solidum avec lui et son assureur à hauteur d’une somme de 529,20 euros TTC,

* condamner in solidum le maître de l’ouvrage, l’assureur du plombier, lui-même et son assureur à payer au vendeur une somme de 23 203,54 euros TTC à titre de dommages intérêts au titre du dysfonctionnement de l’installation de chauffage,

* condamner in solidum l’assureur du plombier, lui-même et son assureur, l’entreprise de sols souples, et le maître de l’ouvrage à payer au vendeur une somme de 72 162,87 euros TTC à titre de dommages intérêts, au titre des désordres de revêtements de sol,

* condamner in solidum le maître de l’ouvrage, lui-même et son assureur à payer au vendeur une somme de 91 979,43 euros TTC à titre de dommages intérêts, au titre du préjudice financier découlant du défaut de fonctionnement des panneaux photovoltaïques,

* condamner in solidum le maître de l’ouvrage, l’ingénieur thermicien, lui-même et son assureur à payer à l’acheteur une somme de 317 216,00 euros à titre de dommages intérêts, au titre du préjudice financier découlant de la non-conformité du bâtiment aux prescriptions de la norme BBC,

* condamner in solidum le maître de l’ouvrage et lui-même à remettre à l’acheteur les [P] et les [F], ainsi qu’une attestation de conformité des locaux aux dispositions du code du travail et à la réglementation des [Localité 13], sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir,

* condamner in solidum le maître de l’ouvrage, lui-même et son assureur, l’entreprise de sols souples, l’ingénieur thermicien, l’assureur du plombier à payer à l’acheteur une indemnité de 25 000 euros TTC sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

— débouter son assureur de ses demandes formulées à son encontre dans le cadre de son appel incident,

— débouter le liquidateur judiciaire du maçon et du peintre de leurs demandes à son encontre,

— débouter l’ingénieur thermicien de ses demandes à son encontre,

— débouter le maître de l’ouvrage et le mandataire ad hoc du vendeur de leurs demandes à son encontre,

— condamner le maître de l’ouvrage et le mandataire ad hoc du vendeur à lui régler chacun la somme de 2 500 euros au titre des disposition de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le maître de l’ouvrage et le mandataire ad hoc du vendeur aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimé n°4 en date du 31 octobre 2025, l’assureur de l’architecte demande à la cour de :

— juger l’appel du maître de l’ouvrage et du mandataire ad hoc du vendeur ès-qualités mal fondé,

— les débouter par voie de conséquence de l’intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre,

— débouter l’assureur du plombier, l’acheteur et toutes autres parties au procès de leurs demandes dirigées à son encontre,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

— juger que le contrat de groupement de maîtrise d''uvre est conjoint entre les architectes et rejeter en conséquence toute demande dirigée à l’encontre de l’architecte, chargé de la seule mission de permis de construire, et par voie de conséquence à son encontre,

Subsidiairement,

— juger que, pris en sa qualité d’assureur de l’architecte, il est fondé à opposer une non garantie en l’absence de déclaration d’une mission de maîtrise d''uvre d’exécution et débouter en conséquence le maître de l’ouvrage et le mandataire ad hoc du vendeur de leurs demandes à son encontre,

A titre infiniment subsidiaire,

— juger qu’en application de l’article L113-9 du code des assurances, il ne pourra garantir l’architecte qu’à hauteur de 30% des condamnations mises à sa charge en raison de la déclaration inexacte du risque,

— juger que sa garantie s’appliquera dans les limites et conditions du contrat qui contient une franchise opposable aux tiers lésés,

Vu les dispositions de l’article 1382 ancien – 1240 du code civil,

— condamner l’assureur du plombier à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre au titre du dysfonctionnement de l’installation de chauffage,

— condamner l’assureur du plombier et l’entreprise en charge des sols souples à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre au titre des désordres de revêtement de sol,

— condamner solidairement le maître de l’ouvrage et l’administrateur ad hoc du vendeur ès qualités à 7 000 euros (sic) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement le maître de l’ouvrage et l’administrateur ad hoc du vendeur ès-qualités ainsi que toute partie succombante aux entiers dépens que la SELARL [Localité 14] pourra recouvrer directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions d’intimé n°1 en date du 6 décembre 2021, l’assureur du plombier demande à la cour de :

— rejeter l’appel du maître de l’ouvrage et du mandataire ad hoc du vendeur ès- qualités,

— rejeter l’appel de l’acheteur,

— confirmer le jugement entrepris,

— le confirmer en tout état de cause en ce qu’il l’a mise hors de cause et écarter toute prétention à son encontre,

En toutes hypothèses, au visa des articles 1792 et 1792-6 et 1240 du code civil, des articles 15 et 16 du code de procédure civile, des articles L. 114-1, L. 113-1, L. 241-1 annexe I et A. 243-1 du code des assurances,

— déclarer irrecevables, prescrites et sinon mal fondées toutes demandes, fins et conclusions comportant une demande contre elle,

— constater notamment que les conditions d’application de la responsabilité décennale ne sont pas réunies à l’endroit du plombier faute de réception de ces travaux, faute de vice caché de construction affectant ces travaux et faute de désordres d’incidence décennale lui étant imputable,

— repousser aussi comme prescrite, irrecevable et mal fondée la demande de l’acheteur tendant à voir ordonner une réception judiciaire des travaux du plombier, à titre infiniment subsidiaire, l’assortir alors de réserves excluant l’application de la garantie décennale,

En conséquence,

— débouter le maître de l’ouvrage et le mandataire ad hoc du vendeur, l’acheteur, l’assureur de l’architecte de même que toute partie au procès de toutes leurs demandes, fins et conclusions contre elle, attraite à la cause comme assureur de la responsabilité décennale du plombier,

— rejeter semblablement tout appel en garantie formé contre elle de même que tout appel incident même fin,

— condamner le maître de l’ouvrage et le mandataire ad hoc du vendeur in solidum avec l’acheteur, à défaut tout succombant, à lui verser une indemnité de 2 500 euros en vertu l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens d’instance,

À titre infiniment subsidiaire, vu l’article 1240 du code civil,

— prononcer un partage de responsabilité des plus favorables au plombier entre les intervenants, à savoir le plombier, l’architecte, ainsi que l’entreprise en charge des sols souples,

— condamner solidairement sinon in solidum l’architecte et son assureur ainsi que l’entreprise en charge des sols souples à la garantir pour toute condamnation en principal, intérêts, frais et accessoires qui excéderait l’éventuelle contribution du plombier,

— réduire toute prétention de l’acheteur à une base hors taxe,

— réviser sensiblement à la baisse les prétentions de l’acheteur, du maître de l’ouvrage et du mandataire ad hoc du vendeur, y compris en ce qui concerne les frais irrépétibles,

— rejeter toutes demandes contraires aux présentes comme étant non fondées.

Aux termes de leurs conclusions d’intimé n°1 en date du 19 décembre 2021 la SELARL SBMCJ agissant ès-qualités de mandataire judiciaire à la liquidation du maçon et de mandataire judiciaire à la liquidation du peintre demande à la cour de :

— rejeter l’appel du maître de l’ouvrage et du mandataire ad hoc du vendeur,

— rejeter l’appel de l’acheteur si tant est qu’il serait dirigé à son encontre ès- qualités de mandataire à la liquidation du maçon et du peintre,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de garantie formée par le maître de l’ouvrage à l’encontre du peintre,

* rejeté les demandes du maître de l’ouvrage tendant à la fixation d’une créance au passif des liquidations judiciaires du maçon et du peintre,

* débouté le mandataire ad hoc du vendeur de ses demandes tendant à la fixation d’une créance au passif des liquidations judiciaires du maçon et du peintre au titre des pénalités de retard et des prétendues malfaçons,

* débouté le maître de l’ouvrage et le mandataire ad hoc du vendeur de leur recours en garantie contre le peintre et le maçon,

— infirmer sinon réformer le jugement en ce qu’il a reçu le mandataire ad hoc du vendeur en son recours en garantie contre le peintre et a fixé à la somme de 9 207,05 euros TTC une créance au passif de la liquidation du peintre au titre des travaux en vue de la levée des réserves et de la reprise des désordres alors qu’aucun préjudice n’a été exposé par le vendeur et sa liquidation à ce titre,

Statuant de nouveau,

— déclarer irrecevable l’action du maître de l’ouvrage faute de déclaration de créance au passif des procédures collectives du maçon et du peintre,

— déclarer irrecevable l’action du maître de l’ouvrage faute de tout lien de droit avec le maçon et le peintre et faute de fondement juridique au soutien de celle-ci,

— le débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions comme étant irrecevables et mal fondées en ce qu’elles sont dirigées contre la SELARL SBMCJ ès-qualités de mandataire à la liquidation judiciaire du maçon et du peintre,

— constater que le maître de l’ouvrage et le mandataire ad hoc du vendeur ne demandent pas au dispositif de leurs conclusions la constatation ou/et la fixation d’une créance au passif de procédure collective du maçon et du peintre,

— rejeter conséquemment les demandes tendant à ordonner l’inscription de quelconques sommes au passif du maçon et du peintre comme étant irrecevables sinon mal fondées,

— constater et admettre la créance du maçon au passif de la liquidation du vendeur ; fixer son montant à la somme de 60'488,17 euros TTC,

— ordonner que soit portée sur l’état des créances de la procédure collective du vendeur la décision à intervenir fixant la créance du maçon au passif du vendeur pour le montant susdit de 60'488,17 euros TTC,

— constater et admettre la créance du peintre au passif de la liquidation du vendeur ; fixer son montant à la somme de 7 698,94 euros TTC,

— ordonner que soit portée sur l’état des créances de la procédure collective du vendeur la décision à intervenir fixant la créance du peintre au passif du vendeur pour le montant susdit de 7 698,94 euros TTC,

— rejeter en toute hypothèse comme étant mal fondés en leurs demandes, fins et conclusions le maître de l’ouvrage et le mandataire ad hoc du vendeur et les en débouter en ce qu’elles sont présentées contre la SELARL SBMCJ ès-qualités de mandataire à la liquidation judiciaire du maçon et du peintre,

— très subsidiairement, ordonner la compensation des créances réciproques, constater les créances en résultant au profit du maçon et du peintre sur le vendeur en liquidation, en fixer les montants à son passif et ordonner en tout état de cause que soit portée sur l’état des créances de la procédure collective du vendeur la décision à intervenir fixant lesdites créances du maçon et du peintre au passif du vendeur,

— repousser toute demande émanant de quelque partie au procès présentée contre la SELARL SBMCJ ès-qualités de mandataire à la liquidation judiciaire du maçon et du peintre,

— rejeter toutes demandes contraires aux présentes comme étant irrecevables, injustifiées mal fondées,

— condamner le maître de l’ouvrage le mandataire ad hoc du vendeur et sinon tout succombant à lui verser ès-qualités de mandataire à la liquidation judiciaire du maçon et du peintre une indemnité de 2 500 euros en vertu l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions d’intimé n°1 en date du 5 novembre 2021, l’entreprise en charge des sols souples demande à la cour, au visa des articles 1231-1, 1792 et suivants du code civil, du CCAP et la norme NF P 03-001, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il l’a mise hors de cause,

— confirmer le jugement en ce qu’il a fixé sa créance à hauteur de 36 945,85 euros HT, soit 44 187,23 euros TTC au passif de la liquidation du vendeur, outre les intérêts au taux légal majoré de sept points à compter du 8 août 2013,

— infirmer le jugement en ce qu’il a fixé à 1 500 euros la somme qu’il lui a allouée au titre de ses frais irrépétibles,

Et statuant à nouveau,

— condamner le maître de l’ouvrage et le mandataire ad hoc du vendeur ès-qualités à lui payer une somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

— débouter pour le surplus le maître de l’ouvrage et le mandataire ad hoc du vendeur ès-qualités, de l’ensemble de leurs demandes,

Reconventionnellement,

— condamner le maître de l’ouvrage et le mandataire ad hoc du vendeur ès- qualités à lui payer une somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner les mêmes, ou qui mieux le devra, aux entiers dépens d’appel.

Aux termes de ses conclusions d’intimé n°2 du 2 mars 2022, l’ingénieur thermicien demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a écarté sa responsabilité,

— à titre subsidiaire, et si par extraordinaire la cour devait retenir le principe de sa responsabilité, retenir que cette part de responsabilité ne saurait excéder 10 % du sinistre,

— débouter purement et simplement l’acheteur de l’intégralité de ses demandes, fins, moyens et conclusions en ce qu’ils sont dirigés contre lui,

— débouter purement et simplement le maître d’ouvrage ainsi que le mandataire ad hoc du vendeur de l’intégralité de leurs demandes, fins, moyens et conclusions en ce qu’ils sont dirigés à son encontre,

— à titre infiniment subsidiaire, condamner le maître de l’ouvrage, le mandataire ad hoc du vendeur ès-qualités et l’architecte à le relever et garantir des sommes qui seraient mises à sa charge à hauteur de 90 %,

— débouter le maître de l’ouvrage ainsi que le mandataire ad hoc du vendeur de leurs demandes au titre des frais irrépétibles des dépens,

— en tout état de cause, condamner le maître de l’ouvrage ainsi que le mandataire ad hoc du vendeur à lui payer et porter la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le maître de l’ouvrage ainsi que le mandataire ad hoc du vendeur aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Nathalie Greffier, avocat aux offres affirmations de droit.

Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.

MOTIVATION :

A titre liminaire, il convient de préciser que la cour n’est pas saisie de la demande au titre des intérêts intercalaires, disposition du jugement qui n’a pas fait l’objet d’un appel et dont l’acheteur a mentionné dans sa note en délibéré qu’elle n’avait été mentionnée dans le dispositif de ses conclusions que suite à une erreur matérielle.

Par ailleurs, si un appel a été interjeté sur l’octroi de l’exécution provisoire en première instance, aucun moyen de contestation n’est exposé à ce titre par les parties de sorte que la disposition du jugement en ce sens sera confirmée.

I- Sur les demandes présentées à l’encontre du maître de l’ouvrage

Le jugement

Le tribunal a considéré, en application de l’article L. 211-2 du code de la construction et de l’habitation, que le maître de l’ouvrage, qui était associé du vendeur, pourrait voir sa responsabilité engagée dès lors que l’acheteur avait déclaré sa créance entre les mains du mandataire judiciaire à la liquidation du vendeur. Il a retenu que celui-ci, qui s’abstenait de produire les statuts de la société et de préciser la proportion des droits sociaux qu’il détenait était tenu uniquement à proportion des droits sociaux.

Moyens des parties

Le maître de l’ouvrage ne présente aucun moyen au soutien de sa demande d’infirmation de ce chef du jugement.

L’acheteur souligne que la responsabilité du vendeur doit être engagée alors qu’il a été défaillant s’agissant de la date de livraison du bâtiment, de la remise des documents nécessaires, de la remise d’un bâtiment exempt de désordres de nature décennale. Il ajoute qu’il a engagé sa responsabilité contractuelle du fait du retard de livraison notamment.

Réponse de la cour

A défaut de moyen de contestation de l’appelant, le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu le principe de l’engagement de la responsabilité du maître de l’ouvrage à hauteur de ses droits sociaux.

II- Sur l’engagement de la responsabilité de l’architecte

Le jugement

Le tribunal a considéré qu’il ressortait du projet de répartition des honoraires que l’architecte était en charge des quatre premières phases (études préliminaires, avant-projet sommaire, avant-projet définitif et dossier de demande de permis de construire) tandis que l’entreprise d’architecture était en charge de tout le reste ; que le cahier des clauses techniques particulières versé mentionnait le nom de l’architecte uniquement en 1re page dans le cadre 'architecte’ tandis que le nom de l’entreprise d’architecture était mentionné en qualité de maître d''uvre ; qu’il était en conséquence démontré que l’architecte n’était intervenu que jusqu’au dépôt de la demande de permis de construire, l’entreprise d’architecture étant intervenue seule ultérieurement notamment pour établir le CCTP. Le tribunal a relevé qu’il n’était pas démontré l’existence d’une société de fait entre l’architecte et M. [C].

Moyens des parties

Le maître de l’ouvrage et le mandataire ad hoc du vendeur exposent que la maîtrise d’oeuvre complète a été confiée à un groupement d’architectes constitué de l’architecte et de la société d’architecture ; que la qualification de groupement d’architectes a été confirmée par l’architecte et son assureur dans leur dire du 11 septembre 2013 ; qu’en conséquence la responsabilité de l’architecte peut être recherchée pour les prestations effectuées postérieurement à l’établissement du permis de construire. Ils soulignent que la qualification de groupement de maîtrise d’oeuvre avec un seul maître d’oeuvre résulte de :

— la rédaction du contrat et plus particulièrement sa page 6 qui fait état de ce qu’en cas de décès ou d’empêchement d’un architecte les autres se chargent de l’achèvement de la mission,

— le CTTP et le CCAP qui indiquent indistinctement l’architecte et l’entreprise d’architecture en qualité de maître d’oeuvre,

— l’analyse de l’assureur des architectes,

— l’analyse de l’expert judiciaire,

— l’absence de clause du contrat emportant renonciation du maître d’ouvrage au caractère indivisible de l’exécution de la prestation de maîtrise d’oeuvre.

Ils soulignent que le projet de répartition des honoraires produit par l’architecte n’a pas date certaine, n’a pas été annexé au contrat de maîtrise d’oeuvre et leur est donc inopposable.

Ils répondent que la clause G 6.3 I du contrat n’est pas applicable entre les membres du groupement ; qu’en tout état de cause une clause d’exclusion de solidarité dans un contrat d’architecte est inopposable au maître d’ouvrage selon la jurisprudence.

Ils ajoutent que c’était M. [C] et non l’entreprise d’architecture qui était co-traitant avec l’architecte comme démontré par la mention de son numéro SIRET, de l’indication de ce que c’est lui qui est assuré, de l’attestation d’assurance à son nom, des mentions des procès verbaux de réception des ouvrages.

L’acheteur soutient que la convention conclue avec le vendeur constitue un groupement de maîtrise d’oeuvre entre un maître d’ouvrage et un seul maître d’oeuvre ; que le CCCT mentionne de manière indistincte l’architecte et l’entreprise d’architecture ; que cette analyse est confirmée par l’expert judiciaire ; que l’exemplaire du contrat sur lequel s’est fondé le tribunal comportant des annexes a été produit pour la première fois par l’architecte dans le cadre d’une note en délibéré et n’est pas conforme à son exemplaire du contrat produit depuis longtemps et qui n’avait pas été contesté par l’architecte. Il souligne que, si l’architecte s’était déjà prévalu de la répartition des honoraires devant l’expert, ce dernier avait exclu cet argument en relevant que ce projet de répartition avait été rédigé après la convention le 11 juin 2009 et n’était donc pas intégré au contrat ; qu’il n’est donc pas établi que ce projet ait fait partie de la convention de maîtrise d’oeuvre laquelle ne faisait pas référence à d’autres annexes que le CCP et le CCG. Il relève que la convention a été établie en trois exemplaires et que les exemplaires versés par le maître de l’ouvrage et la maîtrise d’oeuvre, avant sa note en délibéré, ne comportaient pas cette annexe. Il ajoute que, s’il existe effectivement un paraphe sur cette feuille, rien ne permet de savoir quand il a été apposé. Il relève que l’assureur a d’ailleurs retenu initialement une mission complète des deux maîtres d’oeuvre et qu’aucune clause d’exclusion de solidarité ne figure au contrat. Il répond qu’il résulte des termes de la convention de maîtrise d’oeuvre que les deux maîtres d’oeuvre s’étaient engagés solidairement.

L’architecte soutient que le contrat de maîtrise d''uvre comprenait bien trois parties ; que la répartition des honoraires figurant au contrat, conformément au tableau de répartition des missions établies antérieurement le 11 juin 2009, fait apparaître que l’architecte n’a été missionné que jusqu’à l’établissement du dossier de demande de permis de construire et que la société d’architecture ensuite assurait seule la totalité des missions de maîtrise d''uvre. Il soutient que, dès lors que le contrat de maîtrise d''uvre ne stipule pas expressément la solidarité entre les membres du groupement de maîtrise d''uvre mais qu’au contraire le tableau de répartition des missions établit leur engagement conjoint, aucune solidarité ne saurait être retenue par la cour et qu’il ne peut donc être tenu que des conséquences des éventuelles fautes qu’il aurait commises.

Il ajoute que, en tout état de cause, il n’a commis aucune faute puisque, s’agissant de la conception, le vendeur ne lui avait pas demandé de prévoir l’obtention d’un quelconque label. S’agissant du suivi des travaux, il souligne que sa mission n’a jamais porté sur ce volet de la maîtrise d''uvre de sorte qu’il n’a participé à aucune réunion de chantier et n’a jamais été contacté jusqu’à ce que le maître de l’ouvrage le fasse relevant que M. [C] avait 'disparu dans la nature'. Il souligne qu’il n’a facturé aucun honoraire autre que celui correspondant à l’établissement du dossier de permis de construire ; que la seule responsable d’un éventuel défaut de suivi de chantier est donc l’entreprise d’architecture. Il en conclut que les parties doivent être déboutées de leurs demandes à son encontre au titre des désordres affectant le système de chauffage, les revêtements de sols et le défaut de fonctionnement des panneaux photovoltaïques.

L’assureur de l’architecte relève que c’est par pure opportunité, du fait de la procédure de liquidation clôturée pour insuffisance d’actif de la société d’architecture, que l’acheteur, le vendeur et le maître d’ouvrage soutiennent que la convention de maîtrise d''uvre était solidaire. Il souligne à cet égard que la solidarité n’est pas prévue de façon expresse dans le contrat, que le contrat décompose les éléments de la maîtrise d''uvre dans le cahier des clauses particulières en précisant le pourcentage de l’importance de chaque volet d’une mission, qu’est annexé à ce cahier un planning prévisionnel ainsi qu’un projet de répartition des honoraires et un récapitulatif échéancier des versements d’honoraires et travaux, que le projet de répartition définit très précisément la ventilation des honoraires entre l’architecte et l’entreprise d’architecture, que le 'récapitulatif échéancier versement honoraire et travaux’ détaille les dates de versement des honoraires pour chacun des deux architectes en fonction des missions qui leur sont confiées, qu’en conséquence chacun des architectes s’est vu confier une mission différente et qu’il n’y a pas solidarité.

Il répond que l’ensemble des annexes du contrat comportent les trois signatures et font manifestement corps avec ce CCP ; que l’expert a dépassé le périmètre de sa mission en donnant un avis sur cette question.

Il soutient que l’article G 6.3.1 exclut toute solidarité entre les maîtres d’oeuvre.

Les autres parties n’ont pas conclu sur ce point.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 1202 du code civil dans sa version applicable au présent litige que 'La solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée.

Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d’une disposition de la loi.'

Il appartient aux juges du fond de rechercher si la solidarité ressort clairement et nécessairement du titre constitutif de l’obligation, alors même que celle-ci n’a pas été qualifiée de solidaire. Ainsi, justifie légalement sa décision, la cour d’appel qui déclare engagés solidairement à l’égard du maître d’ouvrage, des professionnels ayant passé une convention de maîtrise d’oeuvre dans laquelle leurs interventions ne présentent pas de spécificités particulières, leurs engagements sont définis dans les mêmes termes et leurs honoraires ne sont pas diversifiés alors même que leur obligation n’avait pas été qualifiée de solidaire dans la convention. (3e Civ., 26 janvier 2005, pourvoi n° 03-11.646, Bull., 2005, III, n° 14).

Le contrat de maîtrise d’oeuvre du 17 juillet 2009, titre figurant sur la page numérotée 1/9, mentionne sa première page que la partie 1 de ce contrat est constituée du cahier des clauses particulières (ci après CCP). Par ailleurs, en son article P2 intitulé documents contractuels, il est précisé 'Le contrat qui lie le maître d’ouvrage et le maître d''uvre est constitué par le présent « Cahier des Clauses Particulières » (CCP) et par le Cahier des Clauses Générales (CCG) de l’Ordre des Architectes du 25 octobre 2001 annexé, et dont les parties déclarent avoir pris connaissance. Ces deux documents, dont les articles commencent par les lettres « P » et « G » sont complémentaires et indissociables.'

Le CCP prévoit en en-tête qu’il est conclu entre, d’une part, la SCI suivie de la mention 'contractant en son nom personnel ci-après désigné « le maître d’ouvrage »' et, d’autre part, l’entreprise d’architecture et l’architecte dont les deux noms sont suivis de la mention 'contractant en son nom personnel ci-après désigné « le maître d''uvre»'. Ce contrat comporte en pied de page les coordonnées et le numéro Siret de l’entreprise d’architecture et de l’architecte. L’ensemble des clauses fait référence au maître d''uvre sans distinction. L’article P6 consacré à la rémunération du maître d''uvre ne comporte aucune répartition entre les deux intervenants. Il précise 'Par le présent contrat, le maître d''uvre est chargé par le maître d’ouvrage de la mission complète de maîtrise d''uvre comprenant les éléments précisés aux articles suivants.' Si un échelonnement y est prévu, avec le paiement d’une provision à [Q] [C] à la signature du contrat puis des pourcentages d’honoraires pour chaque phase, cet échelonnement ne précise pas si un architecte est responsable de certaines phases et n’indique pas de répartition des honoraires.

Un autre document numéroté sur 15 pages prévoit en sa page 1/15 qu’il s’agit de la partie 2, cahier des clauses générales (CCG). Il y est mentionné au titre des définitions que le contrat désigne le CCG et le CCP, que 'ces deux documents, dont les titres commencent respectivement par les lettres 'G’ et 'P', sont complémentaires et indissociables'. Dans ce document, ce n’est pas le terme maître d''uvre qui est utilisé, mais celui d’architecte – toujours employé au singulier- sans toutefois plus de distinction entre les deux intervenants à ce titre. À cet égard, il convient de relever que les diverses missions, qu’elles soient préparatoires ou d’exécution, y sont détaillées sans toutefois qu’il ne soit fait état d’une répartition entre les maîtres d''uvre. Le paragraphe relatif au mode de rémunération ne prévoit aucune répartition entre les intervenants mais indique une rémunération de l’architecte sans plus de précisions.

L’article G 6.2.2 intitulé pluralité d’architectes – co traitance stipule 'En cas de pluralité d’architectes, ceux-ci répartissent entre eux les tâches et les honoraires. Cette répartition est transmise au maître d’ouvrage.

Le contrat n’est pas rompu par le décès ou l’empêchement de l’un d’eux : les autres architectes se chargent de l’achèvement de la mission.'

Il résulte de cet article que la répartition des honoraires constitue un accord entre les architectes lesquels sont toutefois tenus ensemble des obligations à l’égard du maître d’ouvrage. S’il est prévu que cette répartition est transmise au maître d’ouvrage, cela s’explique par la nécessité pour ce dernier de savoir à qui adresser les paiements sans toutefois qu’une telle répartition ne soit de nature à mettre fin à la solidarité prévue alors que cette répartition ne résulte pas d’un contrat entre le maître d’ouvrage et le maître d''uvre.

L’article G 6.3.1 relatif à la responsabilité assurance professionnelle de l’architecte prévoit notamment que celui-ci 'ne peut donc être tenu responsable, de quelque manière que ce soit, et en particulier solidairement, des dommages imputables aux actions ou omissions du maître d’ouvrage ou des autres intervenants dans l’opération faisant l’objet du présent contrat.'

Cet article exclut la solidarité entre l’architecte, terme employé comme partout ailleurs dans le contrat d’une manière générique et concernant donc les deux architectes, et les autres intervenants qui ne sont pas maîtres d’oeuvre. Dans ces conditions, il ne constitue pas une exclusion de solidarité entre les maîtres d''uvre du groupement de maîtrise d''uvre mais bien une exclusion de solidarité entre les membres de ce groupement, d’une part, et tous tiers au groupement, d’autre part.

En conséquence, les deux parties de ce contrat sont bien rédigées de telle manière qu’elles créent une solidarité entre les deux maîtres d''uvre quand bien même il n’existe pas de clause expresse en ce sens.

C’est d’ailleurs cette analyse qui a été retenue par l’expert dans son dire en réponse à l’architecte dans lequel il indique 'le contrat de maîtrise d''uvre souscrit le 17 juillet 2009 stipule deux parties contractantes, le maître d’ouvrage et le maître d''uvre, contractant chacune en son nom personnel.

Contrairement à ce qui est allégué, [BO] [G], [Q] [C] et [I] [A] forment une seule entité désignée 'le Maître d’Oeuvre'. Il n’est pas acté de subdivision de la maîtrise d''uvre dans la désignation des parties.

Le tableau de décomposition des éléments de mission en page 6 valorise la progression cumulée des différentes phases d’études l’une après l’autre jusqu’à leur achèvement complet 100 % sans indiquer de répartition des tâches entre les membres de la maîtrise d''uvre. Le même principe est retenu page 8 pour prévoir l’échelonnement des versements au regard des éléments de mission accomplis.

Il est allégué l’intégration du projet de répartition des honoraires au contrat. Force est de constater que le contrat ne référence pas ce document distinct rédigé plus tard en date du 11 juin 2009.

Il est probable que la répartition des honoraires soit en accord avec les tâches effectuées respectivement par les deux architectes. Toutefois répartition du paiement et réalisations d’une phase d’études sont choses distinctes.

S’agissant des pièces écrites, d’une part le cahier des clauses techniques particulières dressées au cours de la phase PCG – ETUDES DE PROJET DE CONCEPTION GENERALE mentionne en page 5 à la fois [I] [A] et [BO] [G] comme maîtres d''uvre ;

d’autre part le Cahier des Clauses Administratives Particulières dressés au cours de la phase DCE- DOSSIER DE CONSULTATION DES ENTREPRISES mentionne en page 2 à la fois [I] [A] et [BO] [G] comme maîtres d''uvre.'

Le seul élément retenu par le tribunal comme excluant une telle solidarité est l’échéancier des honoraires de maîtrise d''uvre daté du 17 juillet 2019 et son récapitulatif non daté inclus dans l’exemplaire de ce contrat produit par l’architecte, entre les CCP et les CCG. Outre cet échéancier, figurent à cet endroit un planning prévisionnel études et travaux, un tableau des surfaces, un détail des coûts de chaque poste de travaux, un projet de répartition des honoraires daté du 11 juin, le récapitulatif échéancier versements honoraires et travaux et les attestations d’assurance des maîtres d’oeuvre, l’ensemble de ces documents formant 11 pages. Cependant, aucun élément de ces pages ne permet d’établir qu’elles feraient partie du contrat de maîtrise d’oeuvre.

Au contraire, cet exemplaire n’est pas conforme à celui produit par l’acheteur dans le cadre du présent litige qui ne comporte aucune page entre les CCP et les CCG. L’exemplaire produit à l’expert comportait le planning prévisionnel des études et travaux, première des pages non numérotées produites par l’architecte, le projet de répartition des honoraires étant produit de manière séparée et les autres pièces ne lui ayant pas été transmises malgré la contestation de l’architecte sur son domaine d’intervention.

Par ailleurs, l’ensemble de ces feuilles est paraphé, cependant il n’existe aucune unité dans les paraphes sur l’ensemble du contrat. Ainsi, le CCP contient le paraphe FC du maître d’ouvrage et une signature correspondant à l’entreprise d’architecture. Au contraire, ces feuilles figurant à l’exemplaire du contrat de l’architecte ne contiennent pour certaines que le paraphe du maître de l’ouvrage, pour d’autres les mêmes paraphes que les CCP et pour d’autres enfin les paraphes du maître d’ouvrage et des deux maître d’oeuvre. Par la suite, le CCG ne contient aucun paraphe.

Dès lors qu’il n’est pas fait référence à ces pièces au titre des parties du contrat, que les pages ne sont pas numérotées avec le contrat ni même entre elles, que nombre de ces pages n’ont été produites que tardivement, devant le premier juge, sans que notamment les échéanciers n’aient été produits à l’expert judiciaire, que le paraphe de l’acheteur témoigne uniquement de sa transmission à celui-ci, ainsi que prévu dans l’article G 6.3.1, et non de son inclusion dans le contrat, il convient de considérer qu’il n’est pas établi que ces quatre feuilles faisaient partie du contrat.

En conséquence, il convient de considérer que le groupement de maîtrise d’oeuvre était solidaire de sorte que la responsabilité de l’architecte peut être recherché au titre des manquements du maître d’oeuvre quelle que soit la phase de réalisation du projet concernée.

III- Sur la garantie de l’assureur de l’architecte

A) Sur le principe et l’ampleur de la garantie

Moyens des parties

L’assureur de l’architecte soutient que sa garantie ne doit pas trouver à s’appliquer alors que, conformément aux articles 5.12 et 8.15 des conditions générales, l’assuré avait l’obligation de déclarer le 31 mars de chaque année l’intégralité de son activité professionnelle avec une ventilation chantier, par chantier élément permettant de calculer sa cotisation d’assurance ; que l’architecte n’a déclaré au titre des années 2011 et 2012 qu’une mission de permis de construire ; qu’en conséquence il n’est tenu à garantie que pour cette mission et non au titre des manquements dans le cadre du suivi de l’exécution des travaux conformément à l’article 5.222 des conditions générales.

À titre subsidiaire, il sollicite la réduction proportionnelle en application de l’article L 113- 9 du code des assurances. Il explique que la mission de permis de construire déclarée emporte une cotisation calculée sur une assiette correspondant à 30 % des travaux alors que l’assiette retenue pour une mission de maîtrise d''uvre complète est de 100 % du montant des travaux. Il indique qu’en conséquence l’architecte a payé une cotisation égale à 30 % de ce qu’elle aurait dû être ; que la réduction proportionnelle ne doit pas se calculer au regard de la prime annuelle ce qui serait contraire aux dispositions de la police. Il souligne que le raisonnement proposé par la Cour de cassation dans son arrêt du 11 mai 2022 consistant à calculer la réduction proportionnelle par rapport à la cotisation annuelle payée par l’architecte correspondant à l’addition des primes pour tous les chantiers de l’année est contraire à l’esprit du contrat puisqu’il revient à compenser un risque non déclaré avec d’autres risques normalement déclarés alors que ces risques sont, par nature, totalement indépendants les uns des autres. Il soutient qu’un tel raisonnement n’est pas applicable lorsque, comme c’est le cas en l’espèce, la prime est calculée spécifiquement pour chaque chantier pris individuellement.

Il ajoute que la qualification BBC n’entrait pas dans la mission de l’architecte.

Le maître d’ouvrage et le vendeur soulignent que la responsabilité de l’architecte est recherchée au titre de la mission de permis de construire s’agissant de la non-conformité du bâtiment aux normes BBC de sorte que la garantie de l’architecte doit être entière à ce titre.

Ils répondent qu’il est de jurisprudence constante que, lorsque la responsabilité de l’assuré est retenue pour une faute commise au-delà du périmètre de la mission qui lui a été confiée, l’assureur doit sa garantie si l’activité exercée a été déclarée dans la police. Ils ajoutent que faute pour l’assureur de démontrer que l’architecte n’aurait pas déclaré une activité de maîtrise d''uvre complète dans la police d’assurance, celui-ci n’est pas fondé à dénier sa garantie.

Ils soutiennent que l’assureur qui entend se prévaloir de la réduction proportionnelle visée à l’article L. 113-9 du code des assurances doit justifier du montant de la prime qui aurait dû être réglée afin de déterminer contradictoirement le coefficient de minoration, ce que ne fait pas l’assureur. Ils ajoutent que cette réduction est calculée en proportion du taux annuel payé pour tous les chantiers déclarés par rapport à celui de la prime qui aurait été due si la déclaration avait été correcte et non chantier par chantier.

L’acheteur soutient qu’il résulte des pièces produites que l’architecte avait bien déclaré à son assureur le chantier ; qu’il a déclaré le montant total du chantier et qu’il ne résulte de rien que le fait qu’il ait déclaré un taux de 30% signifierait qu’il n’aurait déclaré qu’une mission de permis de construire. Il ajoute que la sanction de l’article 5.222 est encourue en cas de défaut de déclaration du chantier seulement.

Il ajoute qu’aucune réduction proportionnelle ne serait applicable s’agissant des non-conformités aux normes PMR et BBC qui résultent de la phase de conception du chantier.

L’architecte sollicite, dans l’hypothèse où sa responsabilité serait retenue, que l’assureur le garantisse intégralement de l’ensemble des condamnations qui pourraient être mises à sa charge.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 8 des conditions générales du contrat d’assurance concernant les cotisations que celles-ci sont calculées au moyen de l’assiette et du taux indiqué aux conditions particulières. Or, les conditions particulières prévoient une part proportionnelle déterminée notamment sur la base du montant des travaux exécutés dans l’année en distinguant selon que l’architecte a engagé sa responsabilité décennale ou une autre responsabilité.

L’article L. 113-9 du code des assurances dispose que 'L’omission ou la déclaration inexacte de la part de l’assuré dont la mauvaise foi n’est pas établie n’entraîne pas la nullité de l’assurance.

Si elle est constatée avant tout sinistre, l’assureur a le droit soit de maintenir le contrat, moyennant une augmentation de prime acceptée par l’assuré, soit de résilier le contrat dix jours après notification adressée à l’assuré par lettre recommandée, en restituant la portion de la prime payée pour le temps où l’assurance ne court plus.

Dans le cas où la constatation n’a lieu qu’après un sinistre, l’indemnité est réduite en proportion du taux des primes payées par rapport au taux des primes qui auraient été dues, si les risques avaient été complètement et exactement déclarés.'

L’article 8.115 des conditions générales prévoit 'Pour le 31 mars de chacune des années qui suivent celle de la souscription du contrat, le sociétaire fournit à l’assureur la déclaration de chacune des missions constituant son activité professionnelle de l’année précédente et acquitte, s’il y a lieu, l’ajustement de cotisation qui en résulte.'

L’article 5.222 prévoit, en cas d’omission ou de déclaration inexacte de la part du sociétaire de bonne foi, notamment dans la déclaration des missions constituant son activité professionnelle que celle-ci n’entraîne pas la nullité de l’assurance mais permet 'si elle est constatée après un sinistre, de réduire l’indemnité en proportion des cotisations payées par rapport aux cotisations qui auraient été dues si les risques avaient été complètement et exactement déclarés. Ainsi, la non déclaration d’une mission constatée après un sinistre donne droit à l’assureur de refuser toute indemnité.'

En application de ces textes, en l’absence de déclaration de la mission ou de déclaration inexacte, l’indemnité due par l’assureur doit être réduite en proportion du taux de la prime annuelle payée par rapport à celui de la prime qui aurait été due si la mission avait été déclarée. (3e Civ., 11 mai 2022, pourvoi n° 21-15.420)

S’agissant du contrat objet du présent litige, il résulte des déclarations de chantier pour l’année 2011 et 2012 que l’architecte a, à chaque fois, déclaré le montant total du chantier en lui appliquant un taux de 30%. Or, la circulaire activité de l’année 2011 (pièce 12 de l’assureur) prévoit que ce taux de 30% correspond à une 'mission limitée au projet architectural nécessaire à la demande de permis de construire'. Dès lors, il est établi que l’architecte a uniquement déclaré à l’assureur la mission permis de construire et non une mission complète qui, au terme de ce même document, correspond à un taux de 100 %.

Puisqu’il a été précédemment retenu que l’architecte était tenu à une mission de maîtrise d''uvre globale solidaire avec la société d’architecture, il apparaît que la déclaration réalisée était erronée. Toutefois, il convient de relever que le chantier a été déclaré, l’architecte a payé des cotisations à ce titre de sorte que l’assureur ne peut refuser toute indemnité mais simplement réduire l’indemnité en proportion des cotisations payées.

En application de l’article 1353 du code civil, il incombe à l’assureur qui soutient qu’il ne doit sa garantie que pour une portion limitée de justifier de cette portion. (1re Civ., 6 juin 2000, pourvoi n° 97-19.241, Bulletin civil 2000, I, n° 171).

Il convient de relever que l’assureur ne justifie pas du calcul des cotisations payées par l’architecte au titre des années 2011 et 2012 ni de celles qui auraient été dues si le risque avait été correctement déclaré. S’il soutient dans ses conclusions que la prime est calculée spécifiquement pour chaque chantier pris individuellement, il n’en justifie donc pas. Au contraire, l’article 3 des conditions particulières concernant les cotisations prévoit la cotisation due pour une année indiquant que celle-ci se décompose en une cotisation de base, une cotisation proportionnelle et la participation au fond de solidarité de la MAF. S’agissant de la cotisation proportionnelle, l’article 3.1221 stipule que l’assiette correspond au 'montant des travaux H.T exécutés dans l’année'. Dans ces conditions, il apparaît que le calcul de la cotisation est global et non qu’il y aurait une cotisation chantier par chantier.

Dès lors, pour apprécier la proportion à laquelle l’assureur est tenu, il convient de connaître le montant de la cotisation payée sur les deux années et le montant de la cotisation qui aurait été payée si ce chantier avait été déclaré avec un taux de 100%. Or, ces données ne sont pas transmises par l’assureur.

En conséquence, il convient de ré-ouvrir les débats pour que l’assureur produise ces données et un calcul de réduction proportionnel conforme et afin de permettre aux autres parties de s’expliquer sur ce calcul.

Toutefois, cette réouverture n’empêche pas la cour de statuer sur les autres chefs de demandes, seul le taux de réduction de la garantie de l’assureur étant réservé, ainsi que les demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

B) sur l’application d’une franchise

Moyens des parties

L’assureur de l’architecte souligne qu’il existe une franchise dont les modalités de calcul sont visées à l’article 3 des conditions particulières laquelle est opposable aux tiers lésés qui invoquent la mise en cause de sa responsabilité au visa de l’article 1147 ancien ou de l’article 1382 ancien du code civil.

Les autres parties n’ont pas conclu sur l’application de la franchise.

Réponse de la cour

L’article L. 112-6 du code des assurance dispose que « L’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire. »

Il résulte de l’article L. 121-1 de ce même code que le contrat d’assurance peut prévoir la mise en oeuvre d’une franchise.

L’article L. 124-3 de ce code prévoit que le tiers lésé dispose d’une action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En application de ces articles, les franchises contractuellement mises à la charge de l’assuré sont opposables à la victime exerçant l’action directe sauf disposition légale contraire.

L’article L. 241-1 du code des assurances prévoit une garantie obligatoire en matière de responsabilité décennale sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil. L’annexe I de l’article A. 243-1 précisant que ce contrat garantit le paiement des travaux de réparation de l’ouvrage prévoit que la franchise opposable à l’assuré ne l’est pas aux tiers bénéficiaires des indemnités pour lesquels aucune limitation de la garantie du coût des travaux n’est prévue.

L’article 2.1 des conditions particulières prévoient l’application d’une franchise entre 10 et 1% en fonction du montant du sinistre.

En conséquence, l’assureur pourra opposer cette franchise à l’assuré et aux tiers sauf dans l’hypothèse de l’engagement de la responsabilité décennale pour ces derniers.

IV- Sur les demandes au titre de la non conformité aux normes PMR

A) Sur les demandes de l’acheteur à l’encontre du maître de l’ouvrage et du vendeur

Le jugement

Le tribunal a considéré que les manquements relevés par l’expert à ce titre constituaient des désordres mineurs qui n’entraient pas dans le champ de la garantie décennale. Il a conclu que la responsabilité du maître de l’ouvrage ès- qualités d’associé et celle du vendeur étaient engagées sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil alors que les défauts de conformité, qui procèdent du non-respect d’une réglementation complexe, n’étaient pas apparents pour un acheteur non professionnel.

Moyens des parties

Le maître de l’ouvrage expose que l’acte de vente en l’état de futur achèvement prévoyait que toute contestation relative à la conformité des lots vendus avec les engagements pris par le vendeur devait être notifiée au vendeur dans le délai d’un mois après la prise de possession ; que celle-ci est intervenue le 4 février 2013 de sorte que le signalement de la non conformité le 29 avril 2013 est tardif. Il répond que le gérant de l’acheteur est associé de plusieurs SCI et dispose d’une activité dans l’immobilier de sorte qu’il ne saurait être considéré comme un profane. Il ajoute que l’acheteur lui-même est un professionnel et que la non conformité était apparente.

L’acheteur souligne que la non conformité résulte du rapport SOCOTEC du 15 avril 2023 ; que la responsabilité du vendeur et du maître de l’ouvrage est engagée sur le fondement des articles 1604 et 1147 du code civil et, en tout état de cause, sur le fondement de l’article 1792 de ce même code ; qu’il n’est pas un professionnel de la construction et que le désordre n’était pas apparent, ce défaut n’ayant été porté à sa connaissance que par courrier de pole emploi du 24 avril 2013 annexant l’attestation de vérification de Dekra du 17 avril 2023. Il répond que le tribunal ne pouvait écarter la responsabilité décennale du simple fait du faible coût des réparations alors que l’impossibilité d’accueillir du public rend l’ouvrage impropre à sa destination.

L’architecte et son assureur n’ont pas conclu sur ce dommage.

Réponse de la cour

Il résulte du rapport d’expertise que les non-conformités à ce titre sont constituées par l’absence de main courante à droite pour les emmarchements extérieurs, les nez de marche antidérapants sur l’escalier extérieur, la protection contre les chocs sous l’escalier du hall, la bande de vigilance en partie haute de l’escalier du hall et les désordres du sanitaire PMR situé au rez-de-chaussée (poignée pour refermer la porte, lave mains, barre d’appui latéral).

C’est à juste titre que le tribunal a considéré que ces désordres mineurs de quelques zones n’engageaient pas la responsabilité des vendeurs au titre de responsabilité décennale.

Les parties ne contestent pas les dispositions du jugement ayant retenu qu’au regard de la nature des désordres, ceux-ci constituaient des non conformités susceptibles d’engager la responsabilité du vendeur et de son associé sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil.

Il n’est pas plus contesté que la dénonciation de ce désordre est intervenue au-delà du délai d’un mois prévu au contrat et à l’article sus-visé de sorte que la responsabilité du vendeur serait déchargée si ce désordre était apparent.

Le maître de l’ouvrage et le vendeur produisent des éléments selon lesquelles le gérant de l’acheteur a une activité dans l’immobilier. Toutefois une telle activité n’en fait pas un professionnel de la construction de sorte que c’est à juste titre que le tribunal a retenu que l’acheteur n’était pas un professionnel.

Dans ces conditions, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte que le tribunal a retenu que la non-conformité n’était pas flagrante mais procédait du non-respect d’une réglementation complexe de sorte qu’il ne pouvait être fait grief à la société d’avoir signalé les non-conformités au-delà de l’expiration du délai d’un mois.

S’agissant du montant fixé au titre des réparations par le tribunal en conformité avec les conclusions de l’expert, celui-ci n’est pas contesté devant la cour de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé cette somme au passif de la liquidation du vendeur.

B) Sur les demandes à l’encontre de l’architecte et de son assureur

Le jugement

Le tribunal a exclu toute responsabilité de l’architecte alors que ces non-conformités ressortaient pour l’essentiel de l’exécution des travaux qu’il n’était pas en charge de surveiller.

Moyens des parties

Le maître de l’ouvrage soutient que l’architecte et son assureur devraient le garantir de toute condamnation à cet égard ; qu’en effet le contrat de maîtrise d’oeuvre portait sur la construction d’un Pôle Emploi impliquant l’accueil du public et donc le respect des normes PMR ; que l’architecte aurait donc dû renseigner aux CCAP l’ensemble des exigences techniques en la matière et s’assurer de leur respect ce qu’il n’a pas fait.

L’acheteur fait valoir que le désordre résulte très clairement d’un problème de conception et non uniquement de suivi des travaux puisque les éléments de conformité doivent être envisagés dès le dossier de demande de permis de construire de sorte que la responsabilité de l’architecte et de son assureur est engagée s’agissant du coût de la mise en place de la protection contre les chocs sous l’escalier du hall et de la pose d’une bande de vigilance. Il soutient que ces désordres sont en tout état de cause indemnisables, sans réduction proportionnelle, par l’assureur de l’architecte.

L’architecte et son assureur n’ont pas conclu sur ce point.

Réponse de la cour

L’expert a relevé que la protection contre les chocs sous l’escalier du hall et la bande de vigilances en partie haute de l’escalier du hall n’avaient pas été prévues par la maîtrise d''uvre dans le CCTP.

En conséquence, au regard de cette erreur de conception, la responsabilité de l’architecte est engagée de sorte qu’il doit être condamné in solidum avec le maître de l’ouvrage et son assureur, selon la proportion de la garantie de l’assureur qui sera fixée ultérieurement, au paiement de la somme de 529,20 euros correspondant à la reprise de ce désordre ainsi que sollicité par l’acheteur.

L’architecte et l’assureur ne contestent pas le principe de leur responsabilité alors que les désordres relèvent de la conception et du suivi du chantier de sorte qu’ils seront condamnés in solidum, à proportion de la part de garantie qui sera fixée pour l’assureur, à garantir le maître de l’ouvrage de la condamnation à ce titre, la franchise étant applicable à cette partie du sinistre qui n’est pas couverte par une assurance obligatoire.

V- Sur les demandes relatives aux travaux de chauffage

A) Sur les demandes à l’encontre du maître de l’ouvrage et du vendeur

Le jugement

Le tribunal, après avoir relevé qu’aucun procès-verbal de réception n’avait été signé, a exclu toute réception tacite en relevant que le solde des travaux n’avait pas été payé et que le plombier avait cessé d’intervenir sur le chantier alors même que celui-ci n’était pas achevé. Il a refusé de prononcer une réception judiciaire considérant qu’une telle réception supposait également que l’ouvrage soit en état d’être reçu ce qui n’était pas le cas.

Le tribunal a retenu la responsabilité du maître de l’ouvrage et du vendeur au titre de l’obligation de délivrance conforme relevant que cette obligation les avait engagés à mettre à la disposition de l’acheteur une chose qui correspondait en tous points au but par lui recherché.

Moyens des parties

Le maître de l’ouvrage et le vendeur soutiennent que la facture du plombier a été payée et qu’il a été pris possession des lieux de sorte qu’il y a bien eu réception tacite, laquelle ne peut être exclue au seul motif que les travaux n’étaient pas achevés ou du fait de la procédure collective du plombier. Ils ne contestent pas l’engagement de leur responsabilité tout en soutenant qu’elle ne peut l’être que sur le fondement de la responsabilité décennale.

L’acheteur relève que la chaudière posée était sous-dimensionnée. Il souligne qu’il y a eu réception tacite lors de la prise de possession du bâtiment le 4 février 2013 ; que la somme de 50 945,60 euros a été payée le 11 septembre 2012 ; que l’achèvement de l’ouvrage n’est pas un critère de réception tacite et que la déconfiture du plombier avant la régularisation d’un procès verbal de réception ne saurait faire obstacle à la reconnaissance d’une réception tacite. Il souligne que les nombreuses récriminations des occupants sur l’insuffisance du chauffage caractérisent l’existence d’un désordre de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination. Il explique qu’au regard de l’ampleur du désordre il a pré-financé des travaux pour un montant total de 14 180,12 euros.

L’assureur du plombier expose que ce dernier n’était assuré qu’au titre de sa responsabilité décennale ; que l’engagement d’une telle responsabilité n’est possible qu’en cas de réception des travaux laquelle n’a pas eu lieu en l’espèce puisque le plombier a été rapidement mis en faillite alors que les travaux étaient inachevés. Il souligne à cet égard que le CCAP décrit la procédure de réception des travaux qui n’a pas été appliquée ; qu’il renvoie à la norme NFP 03-001 qui exclut toute réception tacite. Il précise qu’une réception ne peut exister que si elle a un caractère contradictoire ce qui n’est pas le cas ; que l’attitude du maître de l’ouvrage s’oppose à toute volonté en ce sens alors même qu’il a procédé à un remplacement de l’intervenant ; que les travaux réalisés par le plombier étaient inachevés et hors d’état d’être réceptionnés ; que l’intégralité des travaux du lot chauffage ne lui a d’ailleurs pas été payé. Il répond à cet égard que le certificat de paiement n’établit pas la preuve d’un paiement des travaux mais se contente de valider l’avancée des travaux réalisés par l’entreprise. Il relève que seul le vendeur peut se prévaloir de la réception ce qui exclut toute prétention de l’acheteur à ce titre.

Il répond qu’il ne saurait y avoir réception judiciaire, la demande à ce titre étant prescrite puisque la date proposée au 4 février 2013 imposait une demande en ce sens avant le 4 février 2018 et que cette demande a été formée pour la première fois par conclusions du 14 janvier 2020. Il ajoute que l’acheteur n’a pas qualité pour former une telle demande, le prononcé de la réception étant réservé au vendeur. Il ajoute que pour qu’une réception judiciaire soit prononcée, il faut que les travaux soient en état d’être reçus ce qui n’était pas le cas. Il ajoute que certains travaux problématiques n’ont pas été réalisés par son assuré mais par l’entreprise ayant pris la suite.

Réponse de la cour

1°) Sur l’engagement de la responsabilité décennale

L’article 1792-6 du code civil prévoit en son premier alinéa que 'La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.'

Les parties s’accordent sur l’absence de réception expresse. De la même manière, il est constant que le plombier n’a pas fini les travaux qui lui étaient initialement confiés du fait de la liquidation judiciaire dont il a fait l’objet le 8 janvier 2013, les travaux étant achevés par une entreprise tierce.

Si le CCAP organise les conditions de la réception de l’ouvrage, il n’exclut pas toute réception tacite des travaux laquelle demeure possible. De la même manière, le simple renvoi à la norme Afnor qui ne prévoit pas expressément de réception tacite ne saurait établir un accord des parties pour exclure ce mode de réception de l’ouvrage.

En l’espèce, la prise de possession des locaux est établie alors que l’agence pole emploi y est installée depuis le 4 février 2013.

S’agissant du paiement du prix, celui-ci est contesté par l’assureur du plombier.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient au vendeur qui soutient avoir payé le prix de le démontrer. Or, celui-ci, pour justifier de ce paiement, produit en pièce 30 un document intitulé certificat de paiement. Ce document, rédigé par l’entreprise d’architecture, fait apparaître que sur la commande totale de 99 089,81 euros TTC, une somme de 57 884,89 euros est due dont une partie à hauteur de 38 397,31 euros a déjà été payée de sorte qu’un solde sur les travaux réalisés de 19 487,08 euros est dû. Ce certificat précise en pied de page que l’entreprise d’architecture certifie que le vendeur doit, au 11 septembre 2012, cette somme. En conséquence, ce certificat constitue, ainsi que soutenu par l’assureur du plombier, une validation de l’avancement facturé par l’entreprise et non une preuve de paiement. Le vendeur ne produit aucun autre élément qui permettrait de justifier du paiement du solde des travaux facturés.

Dès lors, c’est à juste titre que les premiers juges ont considéré que la preuve du paiement de l’intégralité des travaux facturés n’était pas établie et a écarté la réception tacite.

S’agissant d’une réception judiciaire, celle-ci ne peut être prononcée en application du texte sus-visé que contradictoirement, ce qui est impossible dans le présent litige auquel le plombier n’est pas partie. (3e Civ., 20 octobre 2021, pourvoi n° 20-20.428)

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté le vendeur de ses demandes relatives à la réception expresse, tacite ou judiciaire des travaux réalisés par le plombier.

En l’absence de réception des travaux, le tribunal a valablement retenu que la responsabilité décennale des intervenants n’était pas encourue au titre de ces désordres.

2°) Sur la responsabilité contractuelle

C’est par une motivation pertinente que la cour adopte que les premiers juges, relevant que la chose livrée ne correspondait pas au but recherché par l’acquéreur, ont considéré que le vendeur avait engagé sa responsabilité contractuelle.

Les appelants n’exposent aucun moyen de contestation de la somme de 20 580,84 euros TTC fixée au titre de ce poste de préjudice. L’acheteur, qui a formé un appel incident sur ce point, sollicite la somme de 23 203,54 euros sans expliciter le détail de son calcul et ne précise pas plus quel poste aurait été omis par les premiers juges.

Dans ces conditions, la cour retiendra le montant fixé par le tribunal, selon un calcul détaillé et conforme aux montants retenus par l’expert, fixant à la somme de 20 580,84 euros ce poste de préjudice de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé cette somme au passif du vendeur.

B) Sur les demandes à l’encontre de l’architecte et de son assureur

Le jugement

Le tribunal a exclu toute responsabilité de l’architecte et de son assureur à défaut d’intervention de l’architecte au-delà du dépôt de la demande de permis de construire.

Moyens des parties

Le vendeur et le maître de l’ouvrage soutiennent que l’architecte a commis une faute en validant la facture du plombier sans constater que le matériel installé ne correspondait pas au CCTP et à l’acte d’engagement du plombier de sorte qu’il doit être condamné in solidum avec eux ainsi qu’à les garantir de toute condamnation à ce titre.

L’acheteur relève que l’expert a retenu un manquement par l’architecte à sa mission de sorte que sa responsabilité, sous garantie de son assureur, doit être engagée.

Réponse de la cour

Dès lors que le matériel livré ne correspond pas au matériel facturé malgré la validation de cette facture par le maître d’oeuvre, celui-ci a manqué à ses obligations à ce titre. Puisqu’il a été considéré que l’architecte était tenu solidairement avec l’entreprise d’architecture, il sera condamné in solidum avec le maître de l’ouvrage au paiement de la somme de 20 580,84 euros et sera en outre condamné à garantir le vendeur et le maître de l’ouvrage de la condamnation à ce titre.

C) Sur les demandes à l’encontre de l’assureur du plombier

Le jugement

Les premiers juges ont exclu toute application des articles 1792 et 1792-4-3 du code civil en l’absence de réception ce dont ils ont déduit que la responsabilité de l’assureur du plombier, qui était l’assureur responsabilité décennal, ne pouvait être engagé.

Moyens des parties

Le maître de l’ouvrage et le vendeur soutiennent que le matériel installé n’est pas celui commandé ; que le sous-dimensionnement d’un appareil de chauffage relève de la garantie décennale de sorte que la garantie de l’assureur du plombier doit trouver à s’appliquer.

Ils répondent que leur action est recevable dès lors que le délai de prescription de l’action est le même que celui de la victime contre le responsable et que l’assureur a été mis en cause dans le délai de 10 ans.

L’acheteur relève que le sous-dimensionnement du chauffage est apparu postérieurement à la réception tacite de l’ouvrage intervenue le 4 février 2013 lors de la prise de possession du bâtiment de sorte que la responsabilité du plombier est engagée au titre de sa garantie décennale et que son assureur doit le garantir. Il répond que la demande est recevable alors que le délai biennal n’est pas opposable aux tiers ; que le délai a été suspendu durant les opérations d’expertise judiciaire ; que le rapport d’expertise a été déposé le 7 décembre 2018 et l’assignation au fond délivrée le 12 février 2019. Il ajoute que, si une autre entreprise est intervenue postérieurement, c’était pour traiter les pertes de charge sur l’installation de sorte que cette intervention ne saurait exonérer l’assureur du plombier de sa garantie.

L’assureur de l’architecte sollicite qu’en application de l’ancien article 1382 du code civil l’assureur du plombier le garantisse de l’ensemble de condamnations qui pourraient être mises à sa charge au titre de ce poste de préjudice.

L’assureur du plombier fait valoir que toute demande à son encontre est prescrite dès lors que le vendeur l’a fait assigner en référé plus de deux ans après avoir été lui-même assigné.

Réponse de la cour

Dès lors que les parties ne contestent pas que le plombier n’était assuré qu’au titre de sa responsabilité décennale, laquelle a été écartée précédemment, c’est à juste titre que l’ensemble des demandes à l’encontre de l’assureur du plombier ont été rejetées de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté formellement les demandes du maître de l’ouvrage et du vendeur à ce titre et, y ajoutant, la cour rejettera les demandes de l’acheteur à son encontre, cette demande ayant été omise dans le dispositif du jugement bien que le tribunal l’ait traitée dans les motifs de la décision. De ce fait, les demandes en garantie de l’architecte et de son assureur à l’encontre de l’assureur du plombier seront rejetées également.

VI- Sur les demandes relatives aux travaux de peinture

A) Sur les demandes à l’encontre du maître de l’ouvrage et du vendeur

Le jugement

Le tribunal, après avoir relevé que les réserves signalées à la réception sur les travaux de peinture n’avaient pas été levées et que le maître de l’ouvrage comme le vendeur ne contestaient pas leur responsabilité sur ce point, les a condamnés à hauteur du montant du coût total des travaux complémentaires et des réfections d’ouvrage permettant de lever des réserves.

Moyens des parties

Le vendeur et le maître de l’ouvrage qui ont formé appel sur leur condamnation ne présentent aucun moyen de contestation de la décision à leur encontre.

L’acheteur fait valoir que sa demande à hauteur de la somme fixée par le jugement est bien fondée à défaut de reprise des réserves inscrites lors de la réception, relevant que les appelants ne contestent pas cette condamnation.

Réponse de la cour

A défaut de moyen de contestation de la condamnation du maître de l’ouvrage et de la fixation de la somme au passif du vendeur, les dispositions du jugement à ce titre seront confirmées.

B) Sur les demandes en garantie du maître de l’ouvrage à l’encontre du peintre

Le jugement

Le tribunal a considéré qu’il n’y avait pas lieu de statuer à nouveau sur la demande à ce titre du maître de l’ouvrage, laquelle avait déjà été rejetée par le juge de la mise en état en application de l’article L. 622-21 du code de commerce.

Moyens des parties

Le peintre souligne que toute demande du maître de l’ouvrage est irrecevable en l’absence de déclaration de créance et alors que le maître de l’ouvrage n’a jamais contracté avec elle.

Réponse de la cour

Bien qu’ayant interjeté appel du jugement à ce titre, le maître de l’ouvrage ne développe aucun moyen à ce titre et, s’il maintient dans ses dernières conclusions une demande d’infirmation à cet égard, il ne formule cependant aucune demande sur ce point dans le dispositif de ses conclusions. En effet, celles-ci comprennent une demande visant à 'ordonner l’inscription de la somme de 8 659,44 euros ' au passif du peintre sans mentionner si cette demande est faite par le maître de l’ouvrage ou le vendeur. Or, dès lors que la déclaration de créance à ce titre n’a été formulée que par le vendeur et que la demande des conclusions correspond au reliquat non attribué au vendeur en première instance, il convient de considérer que cette demande n’est formulée qu’au bénéfice du vendeur. Par ailleurs, il n’y a pas eu d’appel de la décision du juge de la mise en état à ce titre.

Dans ces conditions, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a dit n’avoir lieu à statuer sur la demande de garantie formée à ce titre par le maître de l’ouvrage et en ce qu’il a rejeté sa demande en paiement à son encontre sans qu’il ne soit par conséquent nécessaire de statuer sur la recevabilité de cette demande.

C) Sur la demande en garantie du vendeur à l’encontre du peintre

Le jugement

Le tribunal a jugé la demande du vendeur à l’encontre de la liquidation du peintre recevable en application de l’article susvisé et bien fondée. Il a cependant limité l’inscription de la créance à la liquidation du peintre, excluant les demandes au titre des mal-façons et pénalités en relevant que le vendeur ne justifiait pas avoir payé ces sommes et que l’expert n’avait pu fixer le montant des pénalités de retard sur la base des pièces produites.

Moyens des parties

Le vendeur et le maître de l’ouvrage font valoir que le jugement doit être réformé en ce qu’il a rejeté la demande d’inscription au passif du peintre de la somme de 8 659,44 euros correspondant aux pénalités de retard et facture de nettoyage. Ils exposent que le vendeur a déclaré une créance de 17 866,49 euros au passif du peintre laquelle a été contestée ; que le juge commissaire s’est déclaré incompétent pour statuer sur cette créance. Ils exposent qu’elle est justifiée et comprend le nettoyage de fin de chantier (4 693,44 euros), les intérêts de retard imputables au peintre responsable d’une partie importante du retard (4 000 euros), les pénalités pour absence aux réunions de chantier (119,60 euros) outre le coût de réfection de la peinture (9 053,45 euros).

Le peintre relève que le vendeur demande une inscription d’une créance sans sa fixation préalable de sorte que sa demande est irrecevable. Il ajoute qu’aucune pénalité de retard ne peut lui être imputée alors que l’acte d’engagement ne comporte pas d’adhésion expresse au CCAP qui n’a pas été signé de sorte que ce CCAP lui est inopposable et qu’aucune pénalité de retard n’a donc été contractualisée ainsi que valablement retenu par le tribunal. Il relève que l’expert s’est montré dubitatif sur le fait que de telles pénalités seraient dues alors que les délais de réalisation n’avaient pas été fixés selon un calendrier clair et précis ; que les pièces produites étaient discordantes et imprécises ; qu’aucune mise en demeure ne lui avait été préalablement adressée et qu’aucune pénalité ne lui avait été imputée à la fin du marché. Il fait état de ce que la dépense au titre de la levée des réserves n’a pas été engagée par le vendeur de sorte qu’il n’a pas subi de préjudice à ce titre. Il ajoute que le vendeur ne justifie pas plus de l’engagement d’autres dépenses.

Réponse de la cour

La demande d’inscription d’une créance n’a pas, sous peine d’irrecevabilité, à être précédée d’une demande de fixation d’une telle créance qui est comprise dans cette demande de sorte que la demande du vendeur à ce titre est recevable.

Par ailleurs, dès lors que la créance du solde des travaux de peinture a été mise à la charge du vendeur dans ses rapports avec l’acheteur, celui-ci justifie bien d’un préjudice à ce titre de sorte que la décision entreprise doit être confirmée à ce titre.

S’agissant des pénalités de retard, l’acte d’engagement produit par le vendeur n’est pas signé du maître d’oeuvre de sorte que le caractère contractuel de telles pénalités n’est pas démontré. Par ailleurs, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte que le tribunal a relevé, sur la base des conclusions de l’expert, qu’en l’absence de planning précis et au regard de l’insuffisance des pièces produites aucun retard ne pouvait être formellement imputé au peintre.

La facture de nettoyage produite en pièce 7 ne pourra être imputée au peintre alors qu’elle mentionne qu’il s’agit d’un nettoyage suite aux travaux de vitrerie et de sols souples et non consécutif aux travaux de peinture. En effet, si le devis de l’entreprise fait état de ce qu’il porte sur les peintures et les nettoyages, ce dernier poste, pour un montant de 2 215 euros HT, concerne le 'nettoyage avant réception du chantier’ sans plus de précision de sorte qu’il convient de considérer qu’il concerne uniquement le nettoyage consécutif aux seuls travaux de peinture qui constituent l’objet principal de ce lot.

Si le vendeur justifie avoir appliqué une pénalité pour absence à une réunion de chantier, il ne justifie pas plus du caractère contractuel de cette pénalité en l’absence de signature de l’acte d’engagement.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le tribunal n’a pas pris en compte ces frais et la cour confirmera le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes du vendeur à ce titre.

D) Sur la demande de l’architecte et de son assureur à l’encontre du peintre

Dès lors que le peintre fait l’objet d’une liquidation judiciaire, l’architecte et son assureur ne pouvaient valablement former de demande en garantie à son encontre mais uniquement une demande de fixation d’une créance au passif de la société et ce après une déclaration de la créance dont il n’est pas justifié.

En conséquence, il convient de débouter l’architecte et son assureur de leurs demandes en garantie formées à l’encontre du peintre.

E) Sur la demande du peintre au titre du solde de sa facture

Le jugement

Aucune demande reconventionnelle en paiement de sa facture n’avait été présentée par le peintre en première instance ainsi que relevé par le conseiller de la mise en état dans son ordonnance du 31 août 2022. Cette demande a par ailleurs été déclarée recevable par cette ordonnance s’agissant d’une demande reconventionnelle.

Moyens des parties

Le peintre souligne qu’il a effectué une déclaration de créance au titre du solde de sa facture étayée par un décompte définitif.

Le vendeur et le maître de l’ouvrage contestent la créance alléguée par le peintre relevant que le décompte comprend des travaux non réalisés (fourniture et installation d’une boîte aux lettres, nettoyage du chantier) et soulignent qu’aucun solde dû au peintre ne résulte de l’expertise.

Réponse de la cour

L’expert relève que le peintre n’est pas intervenu pour lever les réserves en l’absence de paiement ; qu’au cours de la mission, les trois premières situations ont été réglées avec presque une année de retard et il considère que, sur la base d’un marché de 40'066 euros TTC, il reste dû au peintre la somme de 7 698,94 euros.

Le vendeur qui conteste ces factures fait valoir que le peintre n’a ni fourni ni installé la boîte aux lettres sans toutefois justifier qu’une autre entreprise se serait chargé de cette mission ainsi qu’il le soutient. S’agissant de la tarification des frais de nettoyage, il a été considéré supra que la facture produite à ce titre ne correspondait pas au nettoyage du chantier de peinture.

En conséquence, les contestations de la facture par le vendeur ne sont pas fondées de sorte qu’il convient de faire droit à la demande reconventionnelle du peintre et d’ordonner l’inscription au passif du vendeur de la somme de 7 698,94 euros TTC et de prévoir la compensation entre les sommes dues par les parties.

VII- Sur les demandes au titre des travaux de revêtement du sol

A) Sur les demandes de l’acheteur à l’encontre du maître de l’ouvrage et du vendeur

Le jugement

Le tribunal, relevant que les boursouflures du revêtement avaient fait l’objet de réserves à la réception et n’étaient que la conséquence d’un désordre de la chape, a exclu l’application de la garantie décennale, précisant qu’aucune demande n’était formée sur le fondement de la garantie de parfait achèvement laquelle était en tout état de cause exclue des dispositions de l’article 1646-1 du code civil sur les garanties dues par les vendeurs d’immeubles à construire. Il a retenu la garantie du maître de l’ouvrage et du vendeur au titre du non-respect de leurs obligations contractuelles

Moyens des parties

Le vendeur et le maître de l’ouvrage soutiennent que les désordres, constitués par la fissuration de la chape, étaient non apparents à la réception et se sont aggravés et généralisés à l’ensemble de la chape postérieurement à la réception de sorte qu’il s’agit d’un désordre de nature décennale.

L’acheteur fait valoir que l’importance et la nature des fissurations constatées rendent manifestement l’ouvrage impropre à sa destination normale dès lors qu’il apparaît impossible en l’état de procéder à la mise en 'uvre d’un revêtement de sol et qu’il s’agit de fissurations qui affectent la structure même de l’ouvrage. Il en conclut qu’il est bien fondé à agir à titre principal sur le fondement de la responsabilité décennale des constructeurs et, à titre subsidiaire, sur le fondement de la responsabilité contractuelle outre le défaut de délivrance conforme à l’égard du vendeur.

Réponse de la cour

L’expert expose dans son rapport que, s’agissant des revêtements de sol au rez-de-chaussée, cet ouvrage a fait l’objet de la réserve suivante à la réception : 'remplacer le sol souple aux endroits des boursouflures dû au problème de surchauffe du chauffagiste (…) et également devant la porte d’entrée à l’escalier du personnel.'

Il n’apparaît pas que ces réserves aient été levées de sorte que les désordres des sols souples ne sauraient relever de la garantie décennale et ce d’autant plus qu’ils n’affectent pas en eux-même la structure de l’ouvrage.

Au surplus, l’expert a retenu que les boursouflures du revêtement étaient la conséquence de fissures traversantes de la chape qui affectaient la structure de l’ouvrage. L’expert a conclu qu’il était nécessaire, pour remédier aux désordres, de traiter les fissures puis de prévoir la réfection des revêtements de sol à l’identique. Il a retenu un coût global de l’opération de 72'162,88 euros TTC comprenant la réfection à l’identique mais également le déménagement des mobiliers et la dépose et le recâblage des équipements électriques.

Si l’expert relève que la structure de la chape est affectée, il ne précise cependant pas que ces désordres rendraient l’ouvrage impropre à sa destination. Or, il n’est pas contesté que, depuis 2013, l’agence est utilisée et reçoit du public. Dans ces conditions, le caractère décennal des désordres de la chape n’est pas démontré et le vendeur et le maître de l’ouvrage ont engagé leur responsabilité au titre de leur obligation de délivrance.

Sur le principe et le montant de la condamnation, le vendeur et le propriétaire ne formulent aucune contestation, se contentant de faire valoir la garantie de tiers de sorte que le jugement entrepris sera confirmé sur le principe de la responsabilité du maître de l’ouvrage à ce titre et sur la fixation de la somme de 72'162,88 euros TTC au passif de la liquidation du vendeur.

B) Sur les demandes à l’encontre de l’architecte et de son assureur

Le jugement

Le tribunal a exclu la responsabilité de l’architecte dont il a retenu qu’il n’était pas intervenu à ce stade des travaux.

Moyens des parties

Le vendeur et le maître de l’ouvrage précisent que la responsabilité de la maîtrise d’oeuvre est engagée alors que le caractère prématuré de la mise en chauffe lui est imputable, ainsi qu’au plombier.

L’acheteur souligne que l’expert a relevé la faute de la maîtrise d''uvre qui doit être condamnée à ce titre.

L’assureur du plombier soutient que la responsabilité de la maîtrise d''uvre qui aurait raccourci la période de mise en chauffe est essentielle de même que celle du chapiste.

Réponse de la cour

L’expert relève que les fissures de la chape sont la conséquence du fait que 'la mise en chauffe de la chape ne fut réalisée conformément ni à l’avis technique ni au DTU 65.8 malgré les avertissements qu’elle [l’entreprise en charge de la chape] adressa au maître d''uvre (12 septembre 2012 et 29 octobre 2012) dans le cadre de son devoir de conseil.

L’avis technique prévoit une mise en chauffe et un refroidissement de la chape anhydre par paliers de 5°C/jours sur au moins sept jours continus avec une pause de trois jours.

Apparemment, selon le courrier de M. [C] du 4 octobre 2012, le maître d''uvre imposa une mise en chauffe qui commença le 4 octobre pour s’achever prématurément le 15 octobre.

Le 24 octobre, l’entreprise [B] mesurait toujours une humidité excessive dans les chapes entre 0,90 % et 2,3 % pour 0,5 % admissible. Elle ne pouvait pas poser ses revêtements de sols. Selon ses mesures à la bombe au carbure de calcium, les taux de 0,50 % seront atteints le 9 novembre 2012,36 jours plus tard.'

L’expert conclut que le plombier installateur du chauffage aurait dû procéder à la première mise en température conformément au DTU et que la défaillance dans la mise en chauffe de la chape est imputable au plombier conjointement avec la maîtrise d''uvre.

Il résulte de ces conclusions que la responsabilité de la maîtrise d’oeuvre est engagée s’agissant des désordres des sols souples.

Dès lors qu’il a été considéré précédemment que l’architecte était tenu pour l’ensemble des désordres imputables à la maîtrise d''uvre, il sera condamné in solidum avec le maître de l’ouvrage au titre de ces désordres avec garantie de son assureur, dans la proportion qui sera fixée ultérieurement.

Par ailleurs, il sera fait droit à la demande en garantie présentée par le vendeur et le maître de l’ouvrage à l’encontre de l’architecte et de son assureur dans les mêmes proportions.

C) Sur les demandes à l’encontre de l’entreprise de sols souples

Le jugement

Le tribunal a exclu la responsabilité de l’entreprise en charge des sols souples en l’absence de démonstration d’une faute de sa part.

Moyens des parties

Le vendeur et le maître de l’ouvrage soutiennent que l’entreprise de sols souples a accepté le support lorsqu’elle a procédé à la pose des revêtements et a donc engagé sa responsabilité décennale.

L’acheteur soutient qu’il est démontré que les désordres se sont révélés dans toute leur ampleur postérieurement à la réception et concernent les travaux réalisés par l’entreprise en charge des sols souples ; qu’elle a accepté un support dont elle n’ignorait pas la défaillance du fait de l’intervention de reprise du chapiste ; que dans ces conditions elle a engagé sa responsabilité décennale.

L’assureur du plombier souligne que l’entreprise en charge des sols souples qui a avalisé le support est fautive à ce titre.

L’entreprise en charge des sols souples répond que l’expert judiciaire a retenu que ce n’était pas le revêtement posé ni la technique qui était à l’origine du désordre mais la chape anhydre réalisée par un tiers. Elle ajoute qu’elle n’a commis aucune faute ainsi que l’a retenu l’expert dès lors qu’elle s’est assurée que le support sur lequel elle devait intervenir était bon. Elle relève qu’elle a mis en garde à de nombreuses reprises la maîtrise d''uvre sur la présence importante d’humidité dans la chape, quelle a posé les revêtements après avoir vérifié l’hygrométrie du sol et malgré les mises en demeure contraires de la maîtrise d''uvre. Elle souligne que, dès lors que les désordres ne sauraient lui être reprochés au titre de la responsabilité décennale, il appartient de faire la démonstration d’une faute de sa part, démonstration qui n’est pas réalisée en l’espèce.

Réponse de la cour

Ainsi que mentionné précédemment, les désordres des sols souples qui ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination et qui ont été réservés ne relèvent pas de la garantie décennale de sorte que ce fondement ne saurait valablement être retenu au soutien d’une action à l’encontre de l’entreprise de sols souples.

L’expert retient que 'Malgré cette réfection de fissures faites durant le chantier et acceptée par la maîtrise d''uvre, et la réception du support par l’entreprise [B], il est probable que les nouvelles fissures qui affectent actuellement la chape anhydre et qui engendrent des désordres sur les revêtements de sol en PVC résultent pareillement des consignes réglementaires de mise en chauffe qui n’ont pas été respectées ni par le maître d''uvre ni par l’entreprise Autrmans'.

L’expert conclut que, s’agissant de revêtement de sols souples, l’entreprise ne pouvait pas prévoir l’apparition de nouveaux désordres.

Il résulte des courriers de l’entreprise en charge des sols souples qu’elle produit aux débats qu’elle a alerté la maîtrise d''uvre sur l’état du support. Ainsi, dans son courrier du 12 septembre 2012, elle rappelle les conditions de la mise en chauffe de la dalle et relève que celle-ci n’a pas été commencée ce qui fait obstacle à son intervention. De même, suite à la mise en demeure du maître d''uvre du 4 octobre 2012, elle s’est opposée à la mise en place des revêtements à la date imposée du fait de l’humidité du support rappelant une fois de plus les conditions de son intervention. Dans son courrier du 22 novembre 2012, elle a alerté la maîtrise d''uvre sur les conditions de chauffe de la chape. Il résulte de ces échanges qu’elle a parfaitement rempli son obligation de conseil et a mis en place les revêtements suite à l’insistance de la maîtrise d''uvre en ce sens.

Dans ces conditions, dès lors qu’aucune faute dans la mise en 'uvre des revêtements ne peut être reprochée à l’entreprise en charge des sols souples et qu’elle est intervenue alors que les premières fissures étaient réparées sans pouvoir prévoir l’apparition de nouvelles fissures, il convient d’exclure toute responsabilité de celle-ci.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de l’acheteur à l’encontre de l’entreprise en charge des sols souples, la demande en garantie du maître de l’ouvrage et du vendeur à l’encontre de cette même entreprise et la cour, y ajoutant, déboutera l’ensemble des parties de leurs demandes à l’encontre de cette entreprise.

D) Sur les demandes à l’encontre de l’assureur du plombier

Le jugement

Le tribunal a exclu la responsabilité de cet assureur qui n’est tenu qu’au titre de la responsabilité décennale alors que le siège des désordres ne se situe pas dans le chauffage mais dans les conditions de la mise en chauffe.

Moyens des parties

Le vendeur et le maître de l’ouvrage soutiennent que c’est la mise en route du chauffage et donc l’ouvrage du plombier qui est la cause des désordres de la chape de sorte que le plombier a engagé sa garantie décennale et que l’assureur du plombier doit les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre.

L’acheteur fait valoir qu’il résulte de l’expertise que le défaut de tenue de revêtement du sol est imputable au non-respect des procédures de mise en chauffe du plancher chauffant par le plombier de sorte que la garantie de son assureur est conjointement engagée avec celle des autres intervenants.

L’assureur de l’architecte sollicite qu’en application de l’ancien article 1382 du code civil l’assureur du plombier et l’entreprise de sols souples le garantissent de l’ensemble de condamnations qui pourraient être mises à sa charge au titre de ce poste de préjudice.

L’assureur du plombier relève que les désordres des revêtements de sol ont fait l’objet d’une réserve ; qu’il ne s’inscrivent pas dans le cadre de la responsabilité décennale faute d’entraîner une impropriété à destination de l’ouvrage considéré dans son ensemble relevant que la fissuration de la chape est très ponctuelle sans atteindre une surface significative de celle-ci et qu’il n’y a donc pas de mise en jeu de la solidité de l’ouvrage. Il souligne à cet égard que l’agence pôle emploi a été a été ouverte depuis longtemps et que son fonctionnement n’a jamais été entravé par les boursouflures d’ordre esthétique répertoriées par l’expert. Il ajoute que le désordre concerne soit l’entreprise de sols souples soit le chapiste et non l’ouvrage réalisé par le plombier de sorte que la responsabilité décennale de ce dernier n’est pas engagée. Il souligne que l’idée d’une défaillance lors de la première mise en chauffe du plancher chauffant n’est corroborée par aucun constat et qu’il ne ressort d’aucune pièce que ce serait le plombier qui serait intervenu à ce stade de sorte qu’aucune faute de celui-ci ne saurait être retenue. Il fait valoir que l’expert ne justifie pas de ce que les détails techniques essentiels pour la bonne tenue de la chape ont été vérifiés.

À titre très subsidiaire, il souligne que l’acheteur ne justifie pas être assujetti à la TVA de sorte qu’il n’a pas le droit de solliciter une réparation l’incluant et que ses demandes doivent être cantonnées aux sommes hors taxes.

Réponse de la cour

Ainsi que retenu précédemment, le caractère décennal des désordres de la chape n’est pas démontré. En tout état de cause, la chape n’est pas l’ouvrage du plombier et il n’est pas soutenu à ce titre un dysfonctionnement du système de chauffage. En conséquence, la responsabilité décennale du plombier ne saurait être recherchée ainsi que l’a valablement retenu le tribunal.

Au regard des conclusions de l’expertise précédemment évoquées, la responsabilité du plombier ne pourrait être engagée que pour faute lors de la mise en chauffe. Cependant, ainsi que cela a été retenu précédemment, l’assureur du plombier n’est tenu qu’en cas d’engagement de la responsabilité décennale de ce dernier. Dans ces conditions, c’est à juste titre que le tribunal a débouté l’acheteur de ses demandes à l’encontre de l’assureur du plombier et le maître de l’ouvrage et le vendeur de leur recours en garantie à l’encontre de ce même assureur du plombier, le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.

La cour, y ajoutant, déboutera l’architecte et son assureur de leurs demandes en garantie à l’encontre de l’assureur du plombier à ce titre.

E) Sur la demande reconventionnelle en paiement de la facture

Le jugement

Le tribunal a fixé la créance de l’entreprise en charge des sols souples au passif du vendeur à la somme de 36 945,85 euros TTC conformément aux conclusions de l’expert relevant que l’existence d’une déclaration de créance à ce titre n’était pas contestée.

Moyens des parties

L’entreprise en charge des sols souples retient que le solde de sa facture à hauteur de 44'187,23 euros TTC n’a pas été versé de sorte que c’est à juste titre que le tribunal a fait droit à sa demande en paiement à ce titre. Elle ajoute qu’elle est en droit de solliciter le paiement d’intérêts moratoires au taux d’intérêt légal majoré de sept points en application du CCAP en vigueur en considérant que la mise en demeure est intervenue avec les demandes formulées devant la juridiction de référé le 7 août 2013.

Le maître de l’ouvrage et le vendeur relèvent qu’en application de l’article L. 622-28 du code de commerce le cours des intérêts a été arrêté du fait de la procédure collective du vendeur ; que le point de départ des intérêts ne saurait être fixé à la date du 8 août 2013 alors que l’ordonnance de référé a débouté l’entreprise de sols souples de sa demande de provision à ce titre de sorte que cette décision ne saurait valoir mise en demeure. Ils soulignent que la demande de l’entreprise doit être rejetée à défaut de preuve d’une déclaration de créance à ce titre.

Réponse de la cour

L’article L. 622-24 du code de commerce prévoit la nécessité d’une déclaration de créance pour tous les créanciers à compter de la publication du jugement d’ouverture d’une procédure collective.

En l’espèce, l’entreprise en charge des sols souples ne justifie pas d’une telle déclaration malgré la contestation en ce sens du vendeur de sorte que le jugement entrepris sera infirmé à ce titre et que la cour, statuant à nouveau, rejettera sa demande en fixation du solde de sa facture au passif de la liquidation judiciaire du vendeur.

VIII- Sur les demandes au titre des panneaux photovoltaïques

A) Sur les demandes de l’acheteur à l’encontre du maître de l’ouvrage et du vendeur

Le jugement

Le tribunal a retenu l’engagement de la responsabilité du maître de l’ouvrage et du vendeur du fait du non-respect de leur obligation de délivrance d’un immeuble qui devait être doté de panneaux photovoltaïques en état de fonctionner et a chiffré le préjudice à ce titre conformément au coût retenu par l’expert, relevant que l’acheteur ne s’expliquait pas sur ses demandes pour un montant supérieur.

Moyens des parties

Le maître de l’ouvrage et le vendeur exposent que les panneaux ont été posés mais que l’installation n’a pas été raccordée ; que l’acheteur, en prenant l’initiative de supprimer les panneaux posés, les a privés de toute possibilité de raccordement de l’installation et de recours à l’encontre de l’entreprise en charge de ce lot ; qu’il est donc à l’origine de son préjudice du fait du défaut de fonctionnement des panneaux mais également du défaut d’obtention du label BBC. Ils ajoutent que la perte annuelle alléguée n’est pas démontrée alors que le rendement de tels panneaux est aléatoire ; que le coût de la dépose, réalisée sur initiative de l’acheteur, n’est pas justifié ; que le coût du raccordement ne saurait être pris en compte.

L’acheteur souligne que la conformité de l’installation de panneaux photovoltaïques n’a jamais été validée par le Consuel malgré le paiement par elle-même de cette intervention ; qu’en effet le vendeur n’a pu lui transmettre les documents nécessaires à cette validation. Il explique que c’est du fait de l’inutilité de l’ouvrage qui n’était définitivement pas en état de fonctionner qu’il a fait procéder au démontage des panneaux et à leur remplacement par des tôles de couverture. Il expose qu’il a donc perdu la valeur de la production électrique sur 20 ans à hauteur de 3 745 euros par an outre le versement de 1 749,53 euros au titre du paiement direct effectué à la société ERDF. Il répond que ses études prévisionnelles réalisées en amont de la décision d’investissement tenaient compte de ses rentrées de trésorerie de sorte que sa situation financière s’est trouvée considérablement altérée du fait du défaut de fonctionnement de l’installation photovoltaïque.

Réponse de la cour

Les travaux sur les panneaux solaires ont été confiés à une entreprise tierce mise en liquidation judiciaire le 29 janvier 2013 et qui n’est pas partie à l’instance. Ces travaux n’ont pas fait l’objet d’un procès-verbal de réception. Les parties s’accordent pour retenir que les panneaux ont été posés mais que le raccordement n’a jamais été effectué. Par ailleurs, il n’est pas contesté que les panneaux photovoltaïques ont été démontés et remplacés par des tôles de couverture suivant devis du 23 décembre 2015.

L’expert relève que 'il ne fut communiqué en contradictoire par la SCI [L] et Danube ni dossier technique d’exécution, comprenant plans, fiches techniques, conditions générales, description du système, ni dossier d’accompagnement client avec le contrat de maintenance dans le cadre de son marché du 16 décembre 2010.

La SCI Ipem demande vainement à la société [L] et Danube de produire l’attestation Consuel permettant le raccordement des onduleurs au tableau électrique jusqu’au compteur EDF.

[…]

La mise en service par ERDF ne put jamais être réalisée, quand bien même son intervention fut payée par la SCI Ipem.'

Il résulte ainsi de l’expertise que c’est bien du fait du défaut de transmission des pièces nécessaires que le raccordement de l’installation n’a pas pu être réalisé. Le vendeur ne s’explique pas sur le défaut de transmission de ces pièces alors même que le devis de démontage des panneaux a été réalisé près de 2 ans après la livraison du bâtiment ce qui laissait un délai largement suffisant au vendeur pour délivrer les documents.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le tribunal a considéré que le vendeur, qui n’avait pas délivré un bâtiment doté de panneaux photovoltaïques en état de fonctionnement ainsi que contractuellement convenu, avait engagé sa responsabilité à ce titre. Dès lors que les démarches pour réaliser ce raccordement se sont avérées vaines malgré le délai important suite à la livraison du bâtiment, l’acheteur a, à bon droit, procédé à la dépose de ses panneaux qui n’étaient pas productifs. Le vendeur ne peut valablement soutenir qu’il a ainsi été privé d’un recours subrogatoire contre le poseur alors que celui-ci se trouvait en liquidation judiciaire. De la même manière, il ne justifie ni d’une assurance de ce poseur ni avoir engagé une quelconque démarche à ce titre. S’agissant des préjudices subis, l’expert retient que l’acheteur 'fonde sa demande sur l’étude de faisabilité technique et financière présentée par tendance éco le 30 octobre 2012. Elle chiffre une perte annuelle, découlant du défaut de fonctionnement de l’installation, qui s’élève à 3 745 euros. Cela représente la somme de 74'900 euros sur une durée de 20 ans.

Il convient d’ajouter à cette perte, le paiement direct effectué à la société ERDF pour prévoir le raccordement des panneaux photovoltaïques au réseau suivant la facture de 1749,53 euros HT.'

Le vendeur qui conteste la perte de productivité n’apporte aucun élément pour ce faire de sorte qu’il convient de prendre en compte, ainsi que retenu par l’expert, l’étude de faisabilité produite par l’entreprise en charge de ses panneaux et de fixer le coût lié au défaut de fonctionnement à la somme de 74'900 euros.

Par ailleurs, c’est bien parce que ces panneaux ne fonctionnaient pas qu’ils ont dû être remplacés. Dans ces conditions, le coût du remplacement doit être imputé au vendeur sur la base du devis fourni, à hauteur de 10'584,44 euros TTC, quand bien même la facture de ces travaux n’est pas produite.

Par ailleurs, le coût du raccordement a bien été assumé par l’acheteur auprès d’ERDF, quand bien même ce raccordement n’a jamais été effectif.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le tribunal a retenu que le préjudice de l’acheteur s’élevait à la somme de 87'233,97 euros . Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé cette somme au passif de la liquidation judiciaire du vendeur et en ce qu’il a mis cette somme à la charge du maître de l’ouvrage.

B) Sur les demandes à l’encontre de l’architecte et de son assureur

Le jugement

Le tribunal a exclu la responsabilité alors que l’architecte n’était pas intervenu à ce stade des travaux.

Moyens des parties

Le maître de l’ouvrage et le vendeur soulignent que le permis de construire comporte la mise en oeuvre de panneaux photovoltaïques ; que le maître d’oeuvre a failli à son obligation à cet égard en ne s’assurant pas que les travaux réalisés étaient achevés et que le raccordement ERDF était effectué ; que le rapport d’expertise relève le manquement de la maîtrise d''uvre de sorte que l’architecte et son assureur doivent être condamnés à les garantir.

Réponse de la cour

L’expert retient que '[Localité 15] est de constater qu’à l’égard de cette entreprise, la maîtrise d''uvre n’a pas rempli ses missions correspondant aux phases de VISA, DET et AOR pour permettre l’exécution du contrat des travaux jusqu’à son achèvement, et le fonctionnement de l’ouvrage prévu dans le cahier des charges techniques particulières.'

Ainsi, la faute du maître d''uvre est établie. Conformément à ce qui a été jugé précédemment, l’architecte doit donc être tenu des préjudices en lien avec le dysfonctionnement des panneaux solaires de sorte que celui-ci sera tenu ainsi que son assureur à proportion de sa garantie telle qu’elle sera fixée ultérieurement in solidum avec le vendeur et le maître de l’ouvrage qu’ils devront par ailleurs garantir intégralement des condamnations prononcées à ce titre.

IX- Sur les demandes au titre du label BBC

A) Sur les demandes à l’encontre du maître de l’ouvrage et du vendeur

Le jugement

Le tribunal a exclu tout caractère apparent du défaut de conformité après avoir relevé que l’acheteur ne pouvait être assimilé à un professionnel et que ce n’était qu’en cours d’expertise que le vendeur avait sollicité l’obtention du label et s’était vu opposer un refus. Il en a conclu que le vendeur et le maître de l’ouvrage avaient engagé leur responsabilité et devaient indemniser l’acheteur à hauteur de 317'216 euros TTC correspondant à la perte de revalorisation des loyers (117'216 euros) et la dévalorisation de l’immeuble (200'000 euros).

Moyens des parties

Le maître d’ouvrage et le vendeur soutiennent que l’absence d’attestation de conformité à la norme BBC lors de la livraison du bien constitue une non-conformité apparente ; qu’à défaut de notification de cette non-conformité dans le mois de la prise de possession du bien l’acheteur, non profane, doit être débouté de ses demandes à ce titre.

Ils sollicitent la réduction du préjudice à de plus justes proportions relevant que l’acheteur ne justifie pas de la réalisation du financement de travaux pour le respect des normes BBC de sorte que le préjudice au titre de la perte de revalorisation contractuelle des loyers n’est pas établi. Ils ajoutent que la perte de valeur patrimoniale du bâtiment n’est pas établie et ne pourrait l’être le cas échéant que lors de la revente éventuelle dudit bien. Ils ajoutent qu’en tout état de cause un préjudice à ce titre ne saurait être qu’une perte de chance qui n’est pas démontrée. Ils ajoutent que le vendeur a réalisé des travaux supplémentaires pour un montant de 127'467,58 euros qui n’ont pas été réglés et qui ont augmenté la valeur dudit bien.

L’acheteur relève que le vendeur s’est contractuellement engagé à procéder à la construction et à la livraison d’un bâtiment conforme aux prescriptions de la norme BBC ; que ce label BBC ne peut être délivré ; que la responsabilité contractuelle du maître de l’ouvrage et du vendeur est engagée faute d’avoir livré un bâtiment conforme. Il répond que le défaut de conformité ne lui a été révélé que postérieurement à la prise de possession lors du refus de certification. Il ajoute que la perte de la possibilité de revalorisation du loyer n’est pas contestable pas plus que la perte de valeur patrimoniale de l’immeuble laquelle a été évaluée par un expert immobilier sans être remise en cause par l’expert judiciaire.

L’ingénieur thermicien soutient que le préjudice au titre de la revalorisation contractuelle des loyers n’est pas établi alors que l’acheteur ne verse aucune pièce comptable à ce titre. Il relève que le bail ne conditionne pas le paiement du surloyer à l’obtention du label BBC ; que ce surloyer était prévu à raison des travaux pour le respect des normes BBC, normes qui sont atteintes. Il ajoute que la responsabilité du défaut de facturation de ce surloyer par l’acheteur lui incombe. Il soutient que la perte de valeur vénale telle qu’évaluée par l’expert immobilier n’a pas été validée par l’expert judiciaire qui s’est contenté de renvoyer cette appréciation au tribunal. Il souligne que l’attestation de l’expert immobilier à ce titre est insuffisante et que le préjudice invoqué à ce titre est purement hypothétique et futur.

Réponse de la cour

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’il a été précédemment considéré que l’acheteur n’était pas un professionnel de sorte le que le caractère apparent de la non-conformité à la norme BBC ne saurait lui être opposé. En tout état de cause, l’expert relève que le vendeur n’a sollicité l’obtention du label auprès de l’organisme certificateur que dans le cadre de l’expertise ; que le refus de certification est intervenu le 16 décembre 2014 de sorte que ce défaut de conformité n’était pas apparent lors de la livraison.

Il résulte de l’expertise que le défaut de certification est la conséquence de 24 non-conformités. L’expert relève que la première non-conformité consiste en l’impossibilité d’ouvrir les baies d’un même local sur 30 % de leur surface totale, que la mise en conformité de ce point implique le remplacement de toutes les menuiseries extérieures qui ont été posées. Il conclut 'il serait déraisonnable de remédier à cette non-conformité au seul but d’obtenir le label BBC, puisqu’il faudrait reconstruire les façades.'

L’article X du contrat de bail loyer prévoit que 'pendant la première période de six ans ferme, ce montant de loyer sera augmenté de 16 euros HT/m²/an au titre d’un surloyer visant à couvrir les travaux réalisés par le Bailleur pour le respect des normes BBC.'

Cette clause doit s’entendre comme signifiant que le surloyer est dû en cas de labellisation de l’immeuble au regard des autres pièces contractuelles dès lors que l’expert a relevé que, dès l’origine, le cahier des clauses techniques particulières prévoyait la qualification du bâtiment.

Si le bailleur n’a engagé lui-même aucun travaux à ce titre, il n’en demeure pas moins qu’il a commandé un bâtiment conforme à cette norme. En effet, l’expert a relevé que ce document dressé par la maîtrise d''uvre le 15 décembre 2009 soulignait en en-tête de couverture la qualification du bâtiment en bâtiment basse consommation. Or, il résulte de l’acte de vente que la consistance et les caractéristiques techniques des biens vendus résultaient de ce cahier des clauses techniques notamment. En conséquence, cette certification a été prise en compte dans le prix de vente et a engendré un surcoût pour le bailleur de sorte que son préjudice du fait de la perte de la possibilité de solliciter un surloyer est établi et a valablement été estimé par le tribunal conformément aux conclusions de l’expert à ce titre.

S’agissant de la perte de valeur vénale de l’immeuble, l’acheteur produit en pièce 65 un avis sur l’impact de la norme BBC sur la valeur vénale du bien selon lequel un bien avec ce label se négocie avec plus de rapidité et avec une incidence sur la valeur de marché estimée à 10 %. L’expert judiciaire n’a pas remis en cause cette proportion, même s’il en a laissé l’appréciation finale au tribunal, relevant qu’elle correspond à une somme de 200'000 euros. La valeur vénale d’un bien n’existant pas uniquement en cas de vente, le préjudice est établi et actuel et ne constitue pas une perte de chance. Les autres parties n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause l’évaluation de 10% de la perte de valeur de sorte que c’est à juste titre que le tribunal a pris en compte cette proportion. Par ailleurs, la réalisation de travaux supplémentaires par le vendeur, dans des conditions et pour des proportions qui ne sont pas établies dans le cadre du présent litige, n’est pas de nature à avoir de conséquence sur la perte de valeur du fait de l’absence de labellisation du bâtiment. Dans ces conditions, il ne saurait y avoir compensation entre cette valorisation hypothétique et la perte de valeur établie.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a apprécié le préjudice lié au défaut de certification BBC à la somme de 317'216 euros TTC, fixé cette somme au passif du vendeur et l’a mise à la charge du maître de l’ouvrage.

B) Sur les demandes à l’encontre de l’architecte et de son assureur

Le jugement

Le tribunal a retenu que le caractère contractuel de la labellisation BBC procédait du contrat de vente renvoyant au CCTP, document auquel l’architecte était étranger de sorte que le vendeur devait être débouté de ses demandes à son encontre et à l’encontre de son assureur.

Moyens des parties

L’architecte relève que le vendeur, dans son programme initial, n’avait pas demandé que le futur bâtiment obtienne la qualification BBC ; qu’il n’était fait aucune mention de l’obtention d’un quelconque label ; que cette demande de qualification n’a été formulée qu’après l’obtention du permis de construire, c’est-à-dire lors de la face postérieure à son intervention.

L’assureur de l’architecte soutient que celui-ci n’a commis aucune faute à cet égard alors qu’il n’était en charge que de la conception du projet jusqu’au permis de construire ; que la qualification BBC du bâtiment n’était pas prévue dans le contrat de maîtrise d’oeuvre pas plus que l’obtention d’un quelconque label. Il souligne que le maître d’ouvrage n’a émis cette volonté qu’après l’obtention du permis de construire ; que la mission à ce titre a ainsi été confiée à l’ingénieur thermicien par le maître de l’ouvrage le 1er mars 2011 soit bien après l’obtention du permis de construire le 6 novembre 2009 ainsi que rappelé par l’expert.

Le maître d’ouvrage et le vendeur soulignent que la responsabilité de l’architecte est recherchée au titre de la mission de permis de construire s’agissant de la non-conformité du bâtiment aux normes BBC de sorte que la garantie de l’architecte doit être entière à ce titre. Ils exposent que, ainsi que relevé par l’expert, le CCTP établi le 15 décembre 2009 prévoit la qualification BBC qui était également rappelée aux comptes-rendus de chantier ; que cependant les menuiseries prévues n’étaient pas conformes à l’exigence de ce label ce qui engage la responsabilité de l’architecte.

L’acheteur soutient que les non-conformités aux règles BBC résultent de la phase de conception du chantier s’agissant des menuiseries et sont en tout état de cause indemnisables, sans réduction proportionnelle, par l’assureur de l’architecte.

Réponse de la cour

Dès lors qu’il a été précédemment considéré que la mission de maîtrise d''uvre était conjointe et qu’il n’est pas contesté qu’il a été demandé au maître d''uvre de prévoir la labellisation BBC, quelque soit la date à laquelle cette demande a été réalisée, l’architecte et son assureur, à proportion de sa garantie, seront condamnés in solidum avec le vendeur au titre de la labellisation BBC et devront le garantir intégralement des condamnations prononcées à son encontre sur ce point.

C) Sur les demandes en garantie à l’encontre de l’ingénieur thermicien

Le jugement

Le tribunal a retenu que l’ingénieur thermicien était intervenu en 2011 soit bien après l’établissement du CCTP et même après la déclaration d’ouverture de chantier alors que l’étude BBC doit être menée en amont. Il a rejeté les demandes à son encontre relevant qu’il n’y avait pas la preuve d’un lien entre les fautes de l’ingénieur thermicien et le préjudice de l’acheteur.

Moyens des parties

Le maître d’ouvrage et le vendeur font valoir que l’ingénieur thermicien a établi une étude thermique mentionnant que le bâtiment était conforme au label BBC ; qu’il aurait dû orienter la maîtrise d’ouvrage auprès d’un organisme accrédité délivrant le label BBC pour les bâtiments tertiaires, ce qui n’a pas fait, de sorte qu’il a manqué à ses obligations contractuelles et à son devoir de conseil.

L’acheteur soutient que l’ingénieur thermicien disposait de tous les éléments nécessaires pour garantir la fiabilité de son étude ; qu’il lui appartenait de demander au vendeur s’il s’agissait d’un ouvrage neuf ou de rénovation ; qu’il ne saurait donc invoquer une quelconque insuffisance d’information pour s’exonérer de sa responsabilité alors que c’était à lui de se renseigner. Il ajoute que l’ingénieur aurait dû informer le vendeur de la distinction effectuée entre les performances BBC le label BBC et que cette faute a concouru au défaut d’obtention du label.

L’ingénieur thermicien explique qu’il lui a été confié une mission a minima sans que ne lui soit exposé l’ensemble des tenants et aboutissants de la construction et que c’est au regard de cette seule mission qu’il a produit ses calculs du 28 novembre 2011 ; qu’il appartenait au vendeur et à l’équipe de maîtrise d''uvre de lui transmettre l’ensemble des informations qui lui étaient absolument nécessaires pour mener une mission complète permettant d’aboutir à une labellisation BBC. Il répond qu’il ne fait pas partie de l’équipe de maîtrise d''uvre ; qu’il n’est intervenu que ponctuellement et tardivement. Il souligne qu’une étude BBC en vue d’une labellisation doit être menée dès le stade de la conception du programme immobilier ce que n’a pas fait le vendeur qui a tenté de pallier à sa défaillance en lui commandant tardivement une note de calcul BBC. Il souligne que dire que le bâtiment ne peut être labellisé BBC ne signifie nullement qu’il ne s’agit pas d’un bâtiment BBC ; que particulièrement l’ouverture des fenêtres n’empêche nullement d’atteindre les performances BBC. Il relève qu’il n’est pas justifié qu’il aurait commis la moindre erreur dans sa note de calcul.

Réponse de la cour

L’étude technique mentionne en page 22 que le bâtiment est conforme au label BBC 2005. L’expert relève à ce titre que la délivrance de ce label ne relève pas des compétences du bureau d’étude thermique et qu’en sa qualité de professionnel averti il lui appartenait d’orienter le maître d’ouvrage auprès d’un organisme accrédité délivrant le label BBC pour les bâtiments tertiaires. L’expert a par ailleurs relevé que l’étude de l’ingénieur thermicien n’était pas correcte car elle ne prenait pas en compte le bâtiment existant.

L’expert retient à cet égard qu’il estime que l’ingénieur était suffisamment compétent pour apprécier nombre des non-conformités constatées par l’organisme dans son rapport de vérification de 2016. Il relève encore que l’ingénieur thermicien aurait dû prendre en compte le projet comme bâtiment existant et non comme un bâtiment neuf, appliquer l’article 43 de l’arrêté du 24 mai 2006, prescrire l’arrêt manuel et le réglage automatique du plancher chauffant, modéliser les équipements photovoltaïques dans ses calculs, prévoir la simulation thermique dynamique, rassembler les plans chauffage ventilation climatisation, prévoir les études facteurs de lumière du jour. Il conclut cependant 'il convient d’admettre que le coût de ses études eût été différent.'

Ainsi, il résulte de la proposition d’honoraires de l’ingénieur thermicien que celui-ci s’est engagé pour la réalisation d’une étude RT 2005 BBC comprenant les éléments suivants 'Note d’isolation thermique, le calcul du Ubat ref et du Ubat projet, Calcul du C ref et du C projet, optimisation, calcul du BBC’pour un montant de 3 369 euros HT. Cette étude a été sollicitée alors même que le chantier avait fait l’objet d’une déclaration d’ouverture en date du 24 janvier 2011 et que le permis de construire avait été précédemment obtenu le 6 novembre 2009. Or, l’expert relève que cette étude 'doit être menée en amont, dès le stade de la conception et du dossier de permis de construire, avant le démarrage du chantier, sachant que l’organisme certificateur CERTIVEA était en mesure de délivrer une attestation de pré validation.'

Au regard du mandatement tardif de cet ingénieur, des éléments limités de son étude par rapport à ceux devant être étudiés pour une étude de labellisation tels que relevé par l’expert, du coût limité de son intervention en considération du montant total du projet et du caractère ponctuel de l’intervention de l’ingénieur thermicien, il convient de considérer que ainsi qu’il le soutient il n’est pas intervenu aux fins d’obtention du label BBC mais uniquement pour réaliser des calculs limités et transmettre des conseils pour atteindre les performances nécessaires à l’obtention d’un niveau BBC, ainsi qu’il le mentionne dans son dire à l’expert du 15 juin 2018. L’expert note d’ailleurs que l’étude réalisée comprend un calcul de valeur absolue du coefficient de consommation conventionnelle énergie primaire qui correspond au niveau performant et qui ouvre droit au label BBC. L’expert ne remet pas en cause les calculs réalisés et retient au contraire que la délivrance du label ne relevait pas des compétences de l’ingénieur thermicien.

Dans ces conditions, il apparaît que l’insuffisance de l’étude résulte du caractère limité de la mission qui lui a été confiée. Il n’appartenait pas à l’ingénieur thermicien d’orienter le vendeur vers un organisme en capacité de faire une étude aux fins d’obtenir la labellisation BBC alors même que la maîtrise d''uvre été confiée à deux professionnels. Si la conclusion de ce rapport est erronée s’agissant de la conformité du bâtiment label BBC dès lors que l’ingénieur thermicien a pris en compte le bâtiment comme étant neuf, cette erreur est sans incidence sur le défaut final de labellisation du bâtiment alors que l’ingénieur thermicien n’avait pas pour mission d’obtenir un tel label.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes du vendeur et du maître de l’ouvrage à l’encontre de l’ingénieur thermicien et la cour, y ajoutant, déboutera l’acheteur et l’architecte et son assureur de leurs demandes à l’encontre de l’ingénieur thermicien.

X- Sur les demandes au titre des sommes payées à la société CFA

Le jugement

Le tribunal a relevé que le paiement par l’acheteur de la somme de 7 029,60 euros aux lieux et place du vendeur au titre du solde du marché de l’entreprise n’était pas contesté par le maître de l’ouvrage et le vendeur et avait été admis par l’expert ; qu’il n’était pas justifié d’un accord sur le fait que ce paiement aurait été fait en déduction d’un solde dû par l’acheteur de sorte qu’il a fait droit aux demandes de l’acheteur à ce titre.

Moyens des parties

Le maître d’ouvrage et le vendeur concluent au rejet des demandes à ce titre en faisant valoir qu’il avait été convenu que ce paiement par l’acheteur, qui restait redevable envers le vendeur de la somme de 28 893 euros, avait été réalisé pour solde de tout compte entre les parties conformément aux conclusions de l’expert.

L’acheteur explique qu’il s’est trouvé contraint de payer cette somme à l’entreprise en charge du lot ascenseur qui, à défaut, refusait d’intervenir pour leur mise en route ; que le vendeur ne justifie pas d’un accord pour ce paiement et qu’il est donc en droit d’en obtenir restitution en application de l’article 1377 ancien du code civil.

Réponse de la cour

Ainsi que l’ont valablement retenu les premiers juges, le paiement de la facture de l’entreprise CFA par l’acheteur n’est pas contesté, pas plus que le fait que cette facture était due par le vendeur de sorte que le principe du droit à répétition de cette somme contre le vendeur est établi.

Si le vendeur fait valoir que ce paiement a été fait à titre de solde de tous comptes entre les parties, la charge de la preuve de cet accord repose sur le vendeur en application de l’article 1353 du code civil.

Le vendeur ne produit aucune pièce de nature à démontrer qu’un accord est intervenu entre les parties à ce titre.

L’expert retient dans son rapport que 'la SCI Ipem obtint la mise en service de l’appareillage par CFA après s’être acquittée d’une somme de 7029,60 euros TTC pour valoir solde de son compte en lieu et place de la SCI [L] et Danube.' Il ne saurait être déduit de ces conclusions que ce paiement valait solde de tous comptes entre le vendeur et l’acheteur. En effet, au vu du décompte opéré par l’expert dans le paragraphe précédent du solde des factures dues à la société CFA, ce solde de tous comptes concernait uniquement les rapports entre le vendeur et cette dernière société.

En conséquence, c’est à juste titre que le tribunal a considéré que l’acheteur avait droit à répétition de cette somme auprès du vendeur de sorte que les dispositions du jugement critiqué à ce titre seront confirmées.

XI- Sur les demandes au titre de la revalorisation des loyers

Le jugement

Le tribunal a retenu que l’acheteur avait déclaré sa créance à ce titre ; que la perte de revalorisation du loyer avait été évaluée, sur une durée de bail de six ans, à la somme de 73'342 euros par l’expert ; que le vendeur et le maître de l’ouvrage qui contestaient ces pertes de revalorisation ne développaient aucune argumentation à l’appui de leurs contestations de sorte qu’il a fait droit aux demandes de l’acheteur à ce titre.

Moyens des parties

Le maître d’ouvrage et le vendeur exposent que les travaux devaient être achevés au plus tard le 31 décembre 2011 de sorte que le bail conclu le 4 janvier 2011 sans connaître sa date de prise d’effet était incohérent ; que le retard de livraison s’explique par les défaillances de trois entreprises mises en liquidation judiciaire et par les travaux supplémentaires demandés par pôle emploi de sorte qu’il existe des causes légitimes de suspension du délai de livraison du bien. Ils ajoutent qu’au regard de l’aléa quant à la date de prise d’effet du bail la demande est vouée à l’échec. Ils soutiennent que le calcul de l’expert est incohérent et aboutit à une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée écoulée entre les deux révisions, pratique qui est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article L 112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier. Ils soulignent que l’application d’une perte pendant six ans n’est pas légitime, le loyer devant être révisé chaque année en fonction des derniers indices parus en vigueur à sa date anniversaire.

À titre subsidiaire, ils ajoutent que la date butoir de livraison du bien fixé au planning prévisionnel était le 1er février 2012, que dans un tel cas l’indice de révision du loyer aurait été le dernier indice publié à la date de prise d’effet de bail soit celui du troisième trimestre de l’année 2011 d’une valeur de 1624 de sorte que le loyer aurait été de 148'137 euros soit un loyer inférieur à celui qui est dû en application de l’avenant régularisé en 2013 de sorte que le vendeur n’a subi aucun préjudice.

Le vendeur explique que le bail du 4 janvier 2011 prévoyait une révision annuelle en fonction de l’indice du deuxième trimestre 2010 d’une valeur de 1517 ; que l’avenant régularisé le 5 février 2013 prévoyait cette révision sur la base du troisième trimestre 2012 d’une valeur de 1648 ; que, si le bail initial avait été appliqué, le loyer actualisé aurait été de 153'775 euros et non de 141'550 euros soit une perte annuelle de 12'224 euros de sorte que sa demande est fondée. Il répond que les faits allégués tendant à expliquer le retard de livraison ne modifient en rien l’existence du préjudice alors que le vendeur a reconnu expressément que le retard de livraison lui était imputable de sorte qu’il doit être condamné à l’indemniser du préjudice subi de ce fait en application de l’article 1147 du code civil.

Réponse de la cour

Le contrat de vente prévoit en page 12 que le vendeur devra achever les locaux vendus au cours du quatrième trimestre de l’année 2011 mais le contrat de bail ne prévoyait qu’une prise de possession au 1er février 2012 laquelle a été reportée suite au retard dans les travaux au 5 février 2013 soit un retard de 12 mois.

Le vendeur ne fait pas état d’une augmentation du délai du fait de jours d’intempéries mais uniquement de causes légitimes de suspension de ce délai et notamment de la liquidation judiciaire des entreprises intervenant sur le chantier. Or, le contrat de vente prévoit au titre du délai d’achèvement que 'le délai sera également majoré des jours de retard consécutifs à la grève ou au dépôt de bilan d’une entreprise et, de manière générale, en cas de force majeure'. Ce même contrat prévoit ultérieurement que 'pour l’application de ces dispositions, serait considérée comme cause légitime de suspension du délai, notamment […] la faillite, redressement judiciaire, liquidation judiciaire, dépôt de bilan ou déconfiture des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux, y compris celles sous-traitantes. […]

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Pour l’application des événements ci-dessus évoqués, les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi sous sa propre responsabilité par l’architecte du programme.'

En l’espèce, s’il n’est pas contesté que des entreprises ont été mises en liquidation judiciaire avant l’achèvement des travaux, le vendeur ne justifie pas en quoi ces procédures collectives ont eu une conséquence sur le délai d’achèvement. Plus particulièrement, le vendeur ne démontre pas l’établissement d’un certificat tel que prévu à l’acte de vente au titre des jours de suspension. Par ailleurs, les demandes de travaux supplémentaires ne sont pas justifiées, pas plus que leur impact sur le délai de livraison du bien. En conséquence, aucune cause légitime de suspension n’est établie de sorte que le vendeur a engagé sa responsabilité du fait du retard dans la livraison du bien.

Le contrat de bail initial du 4 janvier 2011 prévoyait une prise de possession des lieux au 1er février 2012. La clause d’indexation stipule 'Le loyer sera révisé annuellement en fonction de la variation, à la hausse uniquement, de l’indice national mesurant le coût de la construction publiée par l’INSEE (base : deuxième trimestre 2010, soit 1517)'.

Un avenant a été régularisé pour prévoir une date de prise d’effet au 5 février 2013. Cet avenant prévoyait une modification de l’article 10 relatif à la révision du loyer selon lequel la valeur de l’indice qui servira de base au calcul des révisions est celui publié à la date de la prise d’effet du bail soit 1648.

L’expert conclut à ce titre 'Le montant du loyer révisable s’élève à la somme de 141'552 euros HT en valeur février 2012.

Si la révision avait pu être présentée normalement à la date anniversaire, le loyer eut été actualisé de 8,64 % soient à 153'775 euros en valeur février 2013.

La perte de revalorisation du loyer s’élève annuellement à la différence, soit 12'224 euros.

En considérant une durée de bail de six années fermes, les pertes de valorisation cumulées sont arrêtées à 73'342 euros.'

Le vendeur qui conteste ce calcul produit en pièce 52 un autre calcul faisant état d’un loyer révisé au 1er février 2013 qui aurait été de 143 644 euros puisqu’il prend en compte un indice de comparaison du 3ème trimestre 2011 de 1624. Ce calcul est conforme aux dispositions de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier dès lors qu’il prévoit une période de variation de l’indice de un an, soit une durée égale à la durée s’écoulant entre chaque révision. Au contraire, la cour ne saurait retenir le calcul de l’expert qui prend en compte une période de variation de l’indice entre décembre 2010 et février 2013 soit de plus de deux alors qu’il s’agit d’une révision annuelle.

Toutefois, il est erroné de considérer comme le fait le vendeur qu’il n’y a pas eu du tout de préjudice en comparant uniquement les loyers à l’issue de la période de six ans, la perte devant s’envisager année par année.

Conformément aux données portées dans les calculs du vendeur, les pertes de loyer s’élèvent aux sommes suivantes année par année :

—  2 092 euros pour 2013 (141 552 euros appliqués au lieu de 143 644 euros qui auraient dû être appliqués),

—  2 092 euros pour 2014 (141 552 euros appliqués du fait de la baisse non prise en compte au lieu de 143 644 euros qui auraient dû être appliqués),

—  2 112 euros pour 2015 (142 869 euros appliqués au lieu de 144 981 euros qui auraient dû être appliqués),

—  2 112 euros pour 2016 (142 869 euros appliqués au lieu de 144 981 euros qui auraient dû être appliqués),

—  2 158 euros pour 2017 (145 979 euros appliqué au lieu de 148 137 euros qui auraient dû être appliqués),

—  2 193 euros pour 2018 (148 378 euros appliqué au lieu de 150 571 euros qui auraient dû être appliqués).

En conséquence, le jugement à ce titre sera réformé en ce que la somme due au titre des pertes de valorisation sera fixée à 12 759 euros, somme qui sera mise au passif du vendeur et au paiement de laquelle le maître de l’ouvrage sera condamné, dans la limite de ses droits sociaux.

XII- Sur les demandes de remise de pièces

Le jugement

Le tribunal a retenu qu’il résulte du rapport d’expertise que les [P] et les [F] n’avaient jamais été communiquées par la maîtrise d''uvre ; que l’acheteur ne versait aux débats aucun élément de nature à établir que le maître de l’ouvrage ou le vendeur détiendrait ces documents et que le vendeur devait en conséquence être débouté de sa demande à ce titre laquelle se heurtait à une impossibilité matérielle.

Moyens des parties

Le maître de l’ouvrage conclut à la confirmation du jugement sur ce point relevant qu’il ne peut pas remettre ces documents qui ne lui ont jamais été transmis par la maîtrise d''uvre. Il répond qu’il ne peut pas établir lui-même ces documents alors qu’ils sont réalisés par les entreprises intervenantes qui listent notamment les matériaux utilisés, les fiches techniques des produits.

L’acheteur relève qu’il s’est engagé à remettre ces documents au locataire dans le cadre du contrat de bail ; que, suite au défaut de remise de ces documents, le locataire s’est réservé le droit d’appliquer une pénalité de 50 euros par jour de retard. Il répond qu’il n’existe aucune impossibilité matérielle de remise de ces documents alors que le vendeur est en mesure de les constituer.

L’architecte n’a pas conclu spécifiquement sur ce point, considérant qu’il n’était pas en charge du suivi des travaux.

Réponse de la cour

L’obligation pour le vendeur de remettre à l’acheteur le document des ouvrages exécutés ([P]), le dossier d’intervention ultérieure sur ouvrage ([F]) et une attestation de conformité des locaux aux dispositions du code du travail et à la réglementation des établissements recevant du public ([Localité 13]) n’est pas en soit contestée pas plus que le défaut de remise.

Par ailleurs, il résulte du contrat de bail que le bailleur s’est engagé à produire dans les trois mois de la prise de possession ces documents et, en cas de non-conformité, qu’il s’est engagé à réaliser les travaux de mise en conformité dans un délai de 12 mois. Ce contrat de bail prévoit qu’à défaut de mise en conformité ou de remise de ces documents, le preneur se réserve le droit d’appliquer une indemnité de 50 euros par jour de retard sur les dates convenues. Il convient cependant de relever que le vendeur ne justifie pas d’une quelconque demande du locataire à ce titre bien que celui-ci soit entré dans les lieux en février 2013.

L’expert expose en page 94 de son rapport que le dossier des ouvrages exécutés est le rassemblement de l’ensemble des plans, des notices de fonctionnement et des prescriptions de maintenance et que le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage est un document qui évolue au fur et à mesure de l’avancement des travaux et qui rassemble, sous bordereau, les données de nature à faciliter la prévention des risques professionnels lors des interventions ultérieures et notamment lors de l’entretien de l’ouvrage. L’expert conclut que ces deux dossiers 'ne seront jamais communiqués par la maîtrise d''uvre quand bien même cette ultime phase de la mission figurait dans son contrat.'

Il résulte donc de ce rapport que ces dossiers ne peuvent qu’être remis par le maître d''uvre au maître de l’ouvrage et que cette remise n’a pas été effectuée. Au regard de la description de ces dossiers qui comprennent des pièces qui ne sont pas à disposition du maître de l’ouvrage, celui-ci n’est pas en capacité d’établir lui-même ces dossiers qui doivent être réalisés par le maître d''uvre, en sollicitant les pièces des entreprises aux fournisseurs au fur et à mesure de l’avancée des travaux. Par ailleurs, au regard de l’ancienneté des travaux et de la mise en liquidation judiciaire de l’entreprise d’architecture, entreprise qui avait la charge de l’exécution des travaux dans ses rapports avec l’autre maître d''uvre, mais également d’autres intervenants sur le chantier, il est illusoire d’envisager une remise de ces documents par l’architecte.

En conséquence, c’est à juste titre que le tribunal a relevé l’existence d’une impossibilité matérielle pour le vendeur de remettre ces documents et qu’il a rejeté la demande de l’acheteur à ce titre de sorte que ce le jugement sera confirmé sur ce point.

XIII- Sur les demandes au titre du dépassement budgétaire de l’opération

Le jugement

Le tribunal avait considéré que, compte tenu de l’ampleur de la mission de l’architecte, celui-ci ne pouvait être tenu pour responsable du dépassement budgétaire de l’opération de sorte que le maître de l’ouvrage et le vendeur avaient été déboutés de leur demande indemnitaire à hauteur de 300 000 euros formulée à ce titre.

Moyens des parties

Le maître de l’ouvrage et le vendeur exposent que le coût total des travaux était fixé initialement à une somme de 1'084'347 euros HT ; qu’une contractualisation des marchés pour un montant total de 1'254'959,45 euros HT a finalement été opérée mais que le coût actuel du programme s’élève à la somme de 1'882 049,62 euros TTC ; que le groupement de maîtrise d''uvre a donc incontestablement commis un manquement en ne veillant pas suffisamment au respect des délais, d’une part, et, d’autre part, en dépassant de façon très significative le coût prévisionnel de l’opération de sorte qu’ils ont subi un préjudice financier qui peut être évalué à la somme de 300'000 euros.

L’architecte répond que sa mission n’a jamais porté sur le volet de la maîtrise d''uvre et que le seul responsable d’un éventuel défaut de suivi du chantier est donc l’entreprise d’architecture.

L’assureur de l’architecte soutient que celui-ci n’a commis aucune faute.

Réponse de la cour

En application de l’article 1147 du code civil dans sa version applicable au présent litige, le maître d’oeuvre chargé de la direction des travaux doit assistance et conseil au maître de l’ouvrage s’agissant notamment de l’évolution des coûts de ces travaux.

Il résulte de l’expertise que les marchés de travaux ont été conclus pour un montant global de 1'254'959,45 euros HT alors que l’enveloppe financière avait été fixée initialement dans le contrat de maîtrise d''uvre à hauteur de 948'650 euros HT soit un dépassement financier de plus de 32 % de du budget. L’expert indique par la suite des avenants prévus des travaux supplémentaires pour 68'025,87 euros HT et des travaux complémentaires pour 89'742,11 euros HT soit un dépassement de 49 %. Il relève à cet égard que les avenants approuvés par le vendeur 'ne comportent aucune réserve que le maître d’ouvrage aurait mentionnée en rapport avec le dépassement budgétaire allégué.' L’expert conclut 'nous ne sommes donc pas en mesure de présenter le coût réel et définitif de l’opération, et par voie de conséquence le dépassement budgétaire imputable à la maîtrise d''uvre.'

Si, au regard de l’inclusion des pénalités de retard dans le décompte définitif présenté par le conseil du vendeur, l’expert n’a pu déterminer le dépassement effectif, il n’en demeure pas moins que des marchés ont été conclus pour un montant total de 1'412'727,43 euros soit un dépassement du budget initialement prévu de 464 077,43 euros.

L’architecte, qui ne s’explique pas sur les raisons de ce dépassement, n’apporte aucun élément de nature à démontrer qu’il serait imputable au vendeur. Il ne justifie pas plus du conseil apporté s’agissant du suivi du coût des travaux. Dans ces conditions, l’important dépassement établit un manquement de sa part à ses obligations dans le suivi des travaux et de leur coût. Le préjudice qui en est résulté est la perte de chance de réaliser le projet pour un coût moindre. Toutefois, dès lors que le vendeur ne justifie d’aucune réserve à la signature des actes d’engagement et des commandes des travaux supplémentaires et complémentaires, d’aucune contestation du coût de l’opération avant la présente instance et qu’il n’explique pas en quoi ce dépassement serait injustifié, il convient de considérer que la chance perdue est limitée de sorte que l’architecte et son assureur, dans la proportion de garantie qui sera fixée ultérieurement, seront condamnés in solidum à ce titre à payer au vendeur la somme de 100'000 euros.

XIV- Sur les demandes au titre des travaux de maçonnerie

A) Sur la demande au titre des non façons et retards

Le jugement

Le tribunal a considéré que la demande du maître de l’ouvrage à ce titre était irrecevable à défaut de déclaration de sa créance en application des articles L. 622-21 et L. 641-3 du code de commerce tout en rejetant la demande à ce titre dans le dispositif du jugement.

S’agissant de la demande du vendeur, les premiers juges, après avoir relevé la preuve d’une déclaration de sa créance, ont retenu que le caractère contractuel des pénalités réclamées n’était pas démontré de sorte qu’il n’y avait pas lieu de faire droit à la demande à ce titre pour un montant de 19'440 euros HT. Ils ont ensuite considéré que, dès lors que le vendeur ne justifiait pas d’avoir payé au maçon plus que la somme de 120'000 euros soit beaucoup moins que la moins-value qu’elle aurait été fondée à réclamer, il devait être débouté de sa demande.

Moyens des parties

Le maître de l’ouvrage et le vendeur relèvent que le vendeur a régulièrement déclaré sa créance au passif du maçon. Ils soulignent que leur demande d’inscription au passif du maçon est valable sans qu’il y ait nécessité de solliciter la constatation ou la fixation d’une créance au passif.

Ils font valoir que le maçon est responsable d’une partie importante du retard dans la livraison justifiant l’application de pénalités de retard à concurrence de 10 % du montant du marché soit la somme de 23'328 euros TTC. Ils précisent à cet égard que les pénalités sont prévues au CCAP et qu’il ne peut y avoir aucune sanction à l’absence de récapitulation alors que cette obligation a été dictée ultérieurement au présent contrat.

Ils ajoutent que des prestations facturées n’ont pas été réalisées pour un montant de 49'814,89 euros TTC de sorte que le vendeur est bien fondé à solliciter la fixation de la créance au passif du maçon pour un montant de 73'142,90 euros.

Le maçon relève que le vendeur demande une inscription d’une créance sans sa fixation préalable de sorte que sa demande est irrecevable. Il ajoute qu’aucune pénalité de retard ne peut lui être imputée alors que l’acte d’engagement ne comporte pas d’adhésion expresse au CCAP, qu’il n’a pas été signé de sorte que ce CCAP lui est inopposable et qu’aucune pénalité de retard n’a donc été contractualisée ainsi que valablement retenu par le tribunal. Il relève que l’expert s’est montré dubitatif sur le fait que de telles pénalités seraient dues alors que les délais de réalisation n’avaient pas été fixés selon un calendrier clair et précis ; que les pièces produites étaient discordantes et imprécises ; qu’aucune mise en demeure ne lui avait été préalablement adressée et qu’aucune pénalité ne lui avait été imputée à la fin du marché. Il souligne que si le maître d’oeuvre lui a imputé un retard de 35 jours, l’expert a relevé que cela a été fait sans détail explicatif et qu’au contraire il a achevé les travaux à sa charge le 22 janvier 2013 ce qui témoigne d’une absence de retard pour un chantier en phase de préparation en mars 2011.

Réponse de la cour

À titre liminaire, la cour relève que le dispositif des conclusions établies pour le compte du maître de l’ouvrage et du vendeur ne précise pas au bénéfice de laquelle de ces deux parties la demande d’inscription au passif du maçon est formulée. Toutefois, dès lors que, dans la partie discussion de leurs conclusions, ceux-ci ne présentent aucun moyen d’infirmation de la décision quant à l’irrecevabilité des demandes du maître de l’ouvrage à ce titre, il conviendra d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté au fond les demandes dans son dispositif et, statuant à nouveau, de déclarer les demandes du maître de l’ouvrage contre le maçon irrecevables.

La demande d’inscription d’une créance n’a pas, sous peine d’irrecevabilité, à être précédée d’une demande de fixation d’une telle créance qui est comprise dans cette demande de sorte que la demande du vendeur à ce titre est bien recevable.

S’agissant des pénalités de retard, l’acte d’engagement produit par le vendeur n’est pas signé du maître d''uvre. De même, l’expert relève que le CCAP n’est signé par aucun des co-contractant ni par le maître d’ouvrage. En conséquence, c’est à juste titre que le tribunal a considéré que le caractère contractuel de telles pénalités n’est pas démontré.

S’agissant des travaux facturés qui n’auraient pas été réalisés, l’expert a relevé que le décompte général du maçon s’élevait à la somme de 172'092,55 euros HT soit un montant inférieur de 22'307,45 euros HT par rapport à l’acte d’engagement.

L’expert conclut, après analyse de l’ensemble des griefs du vendeur, que le montant des travaux effectués s’élève à la somme de 168'507,17 euros HT.

Les conclusions de l’expertise selon lesquelles la seule somme de 120'000 euros HT a été versée au maçon ne sont pas contestées de sorte que, à défaut de paiement de l’intégralité des travaux qui seraient dus selon l’expert, c’est à juste titre et par une motivation pertinente que le tribunal a considéré que la demande du vendeur en fixation d’une créance à ce titre devait être rejetée. Le jugement sera donc confirmé à cet égard.

B) Sur la demande reconventionnelle au titre du solde de la facture

Le jugement

Aucune demande reconventionnelle en paiement de sa facture n’avait été présentée par le maçon en première instance ainsi que relevé par le conseiller de la mise en état dans son ordonnance du 31 août 2022. Cette demande a par ailleurs été déclarée recevable par cette ordonnance s’agissant d’une demande reconventionnelle.

Moyens des parties

Le maçon relève que l’expert a analysé les contestations du vendeur sur les travaux et les a écartées. Il précise que les travaux réalisés par l’entreprise tierce n’ont pas été facturés par elle-même. Il soutient que l’expert a établi un décompte des travaux de gros oeuvre auquel il convient de rajouter les travaux de menuiserie impayés pour 2 473,59 euros. Il ajoute qu’il a bien déclaré sa créance de 60 488,17 euros au passif du vendeur.

Le vendeur et le maître de l’ouvrage s’opposent à la demande reconventionnelle du maçon relevant que son décompte définitif à hauteur de 62 302,70 euros HT avait été contesté par la maîtrise d’oeuvre ; précisant que l’expert a employé le conditionnel pour fixer un solde du 58 014,58 euros TTC de sorte qu’aucune certitude sur cette somme n’existe alors même que le maçon demande une somme supérieure. Ils soulignent qu’ils ont mandaté un autre entreprise pour achever les travaux qui leur a facturé la somme de 18 506 euros ; que l’expert n’a pu préciser si les travaux réalisés par cette dernière étaient les mêmes que ceux facturés par le maçon ; que le maçon échoue à justifier des sommes qui lui seraient dues alors que la charge de la preuve pèse sur lui en application de l’article 1353 du code civil.

Réponse de la cour

Ainsi que rappelé précédemment, l’expert a conclu à des travaux réalisés pour un montant total de 168'507,17 euros HT relevant que le maçon n’avait perçu que la somme de 120'000 euros HT.

Si l’expert a effectivement employé le conditionnel s’agissant de la moins-value ou du reste dû, il n’en demeure pas moins qu’il a fixé le montant des travaux en utilisant le présent de l’indicatif de sorte que cette somme est établie avec certitude. À cet égard, il convient de relever que le décompte de la moins-value réalisé par l’expert résulte d’une analyse des griefs du vendeur poste par poste à laquelle l’expert a répondu de manière affirmative en fixant à chaque fois le montant de la moins-value.

Par ailleurs, le vendeur ne peut valablement solliciter la prise en compte des travaux facturés par une entreprise tierce pour finir le chantier alors même que la moins-value pratiquée par le maçon se justifie par la non réalisation de certains travaux lesquels devaient en conséquence être facturés par une autre entreprise.

Dans ces conditions et à défaut d’éléments supplémentaires des parties, il convient de se fonder sur ce rapport d’expertise pour établir le montant du solde restant dû à la somme de 48'507,17 euros HT soient la somme de 58'014,58 euros TTC au titre des travaux de gros 'uvre.

Il résulte des actes d’engagement que le maçon était en charge de deux lots à savoir le lot terrassement gros 'uvre et le lot menuiserie intérieure. Or, les conclusions de l’expert précédemment exposées concernent l’acte d’engagement de 194'400 euros HT et donc uniquement le lot gros 'uvre. Le vendeur ne conteste pas la réalisation des travaux de menuiserie par l’entreprise qui ont fait l’objet d’un acte d’engagement pour un montant TTC de 31'314,87 euros. Un procès verbal de réception de ces travaux a été établi le 4 février 2013 lequel comportait de réserves levées ultérieurement. Le maçon produit à ce titre une facture d’un montant TTC de 40'202,49 euros faisant apparaître un solde restant à payer de 2 473,59 euros conforme à celui mentionné au grand livre auxiliaire. Cependant, l’expert ne s’est pas prononcé sur un solde dû au titre de ces travaux de menuiserie. Dans ces conditions et dès lors que la facture dépasse le montant de l’engagement, il convient de considérer que le maçon ne justifie pas d’un accord contractuel s’agissant du solde restant dû et non acquitté. En conséquence, il n’y a pas lieu d’ajouter le solde de la facture de menuiserie aux sommes dues par le vendeur au maçon.

Dès lors, la cour ordonnera l’inscription d’une créance du maçon de 58'014,58 euros TTC au passif de la liquidation judiciaire du vendeur.

XV- Sur la demande de capitalisation des intérêts sur les sommes octroyées en première instance

Moyens des parties

L’acheteur soutient que la capitalisation des intérêts est de droit quand elle est prononcée par une décision de justice et qu’il ne lui incombe pas de supporter la durée de la procédure. Il répond que les dispositions de l’article 1154 ne sont plus applicables.

Le vendeur et le maître de l’ouvrage s’opposent à toute capitalisation des intérêts à compter du jugement entrepris relevant que le point de départ de la capitalisation des intérêts ne peut être antérieur à la demande en ce sens du créancier ; qu’aucune demande n’a été formée devant le tribunal judiciaire sur ce point et que les premiers juges ne se sont pas prononcés sur cette question de sorte que le point de départ de la capitalisation ne peut être fixé à la date du jugement de première instance mais uniquement à compter de la demande en ce sens en date du 9 octobre 2025.

Réponse de la cour

L’article 1343-2 du code civil dispose que 'Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.'

En l’espèce, l’acheteur ne soutient pas qu’une telle capitalisation aurait été prévue par le contrat de sorte qu’elle ne peut que résulter d’une décision de justice.

Si la capitalisation est de droit quand elle est demandée, elle ne peut être ordonnée judiciairement que sur la base d’une demande en ce sens et à compter seulement de cette demande. Plus particulièrement, il convient de retenir qu’à défaut de demande devant le premier juge, la première décision ne peut prévoir une telle capitalisation de sorte que l’arrêt ne saurait ordonner une capitalisation à compter de la décision de première instance.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’il n’y a pas eu de demande de capitalisation des intérêts formulée devant le tribunal qui ne l’a pas prononcée. De la même manière, le vendeur ne conteste pas que sa première demande de capitalisation est en date du 9 octobre 2025 de sorte que la capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de cette dernière date.

XVI- Sur les frais irrépétibles et les dépens

A) Sur les frais irrépétibles et les dépens de première instance

L’architecte et son assureur succombant principalement avec le maître de l’ouvrage et le vendeur, le jugement sera infirmé en ce qu’il a uniquement condamné le maître de l’ouvrage et le mandataire ad hoc du vendeur ès-qualités aux dépens et la cour, statuant à nouveau, condamnera in solidum le maître de l’ouvrage, le mandataire ad hoc du vendeur, l’architecte et son assureur aux entiers dépens de première instance et d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. En conséquence, le jugement sera infirmé en ses dispositions ayant octroyé des sommes à l’architecte et à son assureur au titre de leurs frais irrépétibles.

De la même manière, l’architecte et son assureur seront condamnés in solidum avec le maître de l’ouvrage au paiement de l’indemnité de 6 000 euros octroyée à l’acquéreur, le jugement devant être confirmé en ce qu’il a fixé cette somme au passif du vendeur.

Au contraire, c’est à juste titre que le tribunal a rejeté la demande du maître de l’ouvrage et du vendeur au titre de leurs frais irrépétibles ainsi que leur demande de garantie au titre des condamnations aux mêmes frais et aux dépens de sorte que le jugement sera confirmé sur ce point.

Le jugement sera confirmé en ses dispositions sur le rejet des demandes du peintre et du maçon au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et en l’octroi d’une somme à l’entreprise en charge des sols souples à ce même titre.

B) Sur les frais irrépétibles et les dépens de l’instance d’appel

Au vu de la réouverture des débats, le sort des dépens et des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel sera réservé.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a :

— fixé à la somme de 2 310,16 euros TTC la créance de de la SCI Ipem au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV [L] et Danube au titre de la non-conformité aux normes PMR ;

— débouté la SCI Ipem de ses demandes relatives à la réception expresse, tacite ou judiciaire des travaux réalisés par la société Autremans ;

— fixé à la somme de 20 580,84 euros TTC la créance de la SCI Ipem au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV [L] et Danube au titre du chauffage ;

— débouté M. [U] [E] et la SELARL [K] représentée par Maître [R] ès-qualités de mandataire ad hoc de la SCCV [L] et Danube de leur demande de garantie à l’encontre des Mutuelles de [Localité 7] au titre du chauffage ;

— condamné M. [U] [E], en sa qualité d’associé de la SCCV [L] et Danube, dans les limites de ses droits sociaux, à payer à la SCI Ipem la somme de 9 207,05 euros TTC au titre des désordres de peinture ;

— fixé à la somme de 9 207,05 euros TTC la créance de la SCI Ipem au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV [L] et Danube au titre des désordres de peinture ;

— dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande de garantie formée par M. [U] [E] à l’encontre de la société SPPM ;

— reçu le mandataire ad hoc de la SCCV [L] et Danube ès-qualités en son recours en garantie contre la société SPPM et fixé en conséquence à la somme de 9 207,05 euros TTC la créance au passif de la liquidation judiciaire de la société SPPM au titre des travaux en vue de la levée des réserves et de la reprise des désordres ;

— fixé à la somme de 72 162,87 euros TTC la créance de la SCI Ipem au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV [L] et Danube au titre des désordres de revêtement de sols,

— débouté la SCI Ipem de ses demandes au titre du revêtement de sols contre la SAS [B] et la société Mutuelle de [Localité 7] assurances ;

— débouté M. [U] [E] et la SELARL [K] représentée par Maître [R] ès-qualités de mandataire ad hoc de la SCCV [L] et Danube de leur recours en garantie contre la SAS [B] et contre la société Mutuelle de [Localité 7] assurances ;

— fixé à la somme de 87 233,97 euros TTC la créance de la SCI Ipem au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV [L] et Danube, au titre des panneaux photovoltaïques ;

— fixé à la somme de 317 216 euros TTC la créance de la SCI Ipem au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV [L] et Danube au titre du défaut d’obtention du label BBC ;

— débouté M. [U] [E] et la SELARL [K] représentée par Maître [R] ès-qualités de mandataire ad hoc de la SCCV [L] et Danube de leur recours en garantie à l’encontre de M. [M] [S] au titre du défaut d’obtention du label BBC ;

— condamné M. [U] [E], en sa qualité d’associé du vendeur, dans les limites de ses droits sociaux, à rembourser à la SCI Ipem la somme de 7 029,60 euros au titre des sommes payées à la société CFA ;

— fixé à la somme de 7 029,60 euros la créance de la SCI Ipem au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV [L] et Danube au titre des sommes payées à la société CFA ;

— débouté la SCI Ipem de sa demande tendant à la remise des [P] et des [F] ainsi que d’une attestation de conformité des locaux aux dispositions du code du travail et à la réglementation des ERP ;

— rejeté les demandes de M. [U] [E] tendant à la fixation d’une créance au passif de la liquidation judiciaire de la société SPPM ;

— débouté le mandataire ad hoc de la SCCV [L] et Danube ès-qualités de ses demandes tendant à la fixation d’une créance au passif des liquidations judiciaires de la société Construction [W] [Y] et de la société SPPM au titre des pénalités de retard et des non-façons ;

— ordonné l’exécution provisoire,

— fixé à la somme de 6 000 euros la créance de la SCI Ipem au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV [L] et Danube au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SELARL [K] représentée par Maître [R] ès- qualités de mandataire ad hoc de la SCCV [L] et Danube et M. [U] [E] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de leur demande en garantie au titre de l’article 700 et des dépens ;

— débouté la SELARL SBCMJ, en sa qualité de mandataire judiciaire à la liquidation de la société Constructions [W] [Y] et de la société SPPM de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Ipem à verser à la SAS [B] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

INFIRME le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour pour le surplus ;

statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

CONDAMNE in solidum M. [U] [E], en sa qualité d’associé de la SCCV [L] et Danube, dans la limite de ses droits sociaux, M. [I] [A] et la Mutuelle des Architectes Français, dans la proportion de sa garantie qui sera fixée ultérieurement, à verser à la SCI Ipem la somme de 529,20 euros TTC au titre de la non conformité aux normes PMR ;

CONDAMNE M. [U] [E], en sa qualité d’associé de la SCCV [L] et Danube, dans la limite de ses droits sociaux, à payer à la SCI Ipem la somme de 1 780,96 euros euros TTC au titre de la non-conformité aux normes PMR ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [A] et la Mutuelle des Architectes Français, dans la proportion de sa garantie qui sera fixée ultérieurement, à garantir et relever indemnes M. [U] [E] et la SELARL [K] représentée par Maître [R] ès-qualités de mandataire ad hoc de la SCCV [L] et Danube de la fixation au passif de la SCCV [L] et Danube et de la condamnation à l’encontre de M. [U] [E] au titre de la non-conformité aux normes PMR ;

DEBOUTE la SCI Ipem de ses demandes à l’encontre des Mutuelles de Poitiers au titre du chauffage ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [E], en sa qualité d’associé de la SCCV [L] et Danube, dans la limite de ses droits sociaux, M. [I] [A] et la Mutuelle des Architectes Français, dans la proportion de sa garantie qui sera fixée ultérieurement, à verser à la SCI Ipem la somme de 20 580,84 euros TTC au titre du dysfonctionnement du chauffage ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [A] et la Mutuelle des Architectes Français, dans la proportion de sa garantie qui sera fixée ultérieurement, à garantir et relever indemnes M. [U] [E] et la SELARL [K] représentée par Maître [R] ès-qualités de mandataire ad hoc de la SCCV [L] et Danube des fixation au passif de la SCCV [L] et Danube et condamnation à l’encontre de M. [U] [E] au titre du dysfonctionnement du chauffage ;

DEBOUTE M. [I] [A] de sa demande en garantie à l’encontre des Mutuelles de [Localité 7] au titre du chauffage ;

DEBOUTE la Mutuelle des Architectes Français de sa demande en garantie à l’encontre des Mutuelles de [Localité 7] au titre du chauffage ;

DEBOUTE la SELARL [K] représentée par Maître [R] ès- qualités de mandataire ad hoc de la SCCV [L] et Danube de sa demande en fixation de créance au passif de la liquidation judiciaire de la société SPPM au titre des pénalités et de la facture HMS ;

DEBOUTE M. [I] [A] de sa demande en garantie à l’encontre de la société SPPM au titre des désordres de peinture ;

DEBOUTE la Mutuelle des Architectes Français de sa demande en garantie à l’encontre de la société SPPM au titre des désordres de peinture ;

FIXE la créance de la société SPPM au passif de la SCCV [L] et Danube au titre du solde de sa facture à la somme de 7 698,94 euros ;

ORDONNE que soit portée sur l’état des créances de la procédure collective de la SCCV [L] et Danube la présente décision de fixation de créance au bénéfice de la société SPPM ;

ORDONNE la compensation entre les créances de la SCCV [L] et Danube et de la société SPPM ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [E], en sa qualité d’associé de la SCCV [L] et Danube, dans la limite de ses droits sociaux, M. [I] [A] et la Mutuelle des Architectes Français, dans la proportion de sa garantie qui sera fixée ultérieurement, à verser à la SCI Ipem la somme de 72 162,87 euros TTC au titre des désordres de revêtement de sols ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [A] et la Mutuelle des Architectes Français, dans la proportion de sa garantie qui sera fixée ultérieurement, à garantir et relever indemnes M. [U] [E] et la SELARL [K] représentée par Maître [R] ès-qualités de mandataire ad hoc de la SCCV [L] et Danube de la fixation au passif de la SCCV [L] et Danube et de la condamnation à l’encontre de M. [U] [E] au titre des désordres de revêtement de sols ;

DEBOUTE l’ensemble des parties de leurs demandes à l’encontre de la SAS [B] ;

DEBOUTE la SAS [B] de sa demande de fixation de sa créance au passif de la SCCV [L] et Danube ;

DEBOUTE M. [I] [A] de sa demande en garantie à l’encontre des Mutuelles de [Localité 7] au titre des désordres de revêtement de sols ;

DEBOUTE la Mutuelle des Architectes Français de sa demande en garantie à l’encontre des Mutuelles de [Localité 7] au titre des désordres de revêtement de sols ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [E], en sa qualité d’associé de la SCCV [L] et Danube, dans la limite de ses droits sociaux, M. [I] [A] et la Mutuelle des Architectes Français, dans la proportion de sa garantie qui sera fixée ultérieurement, à verser à la SCI Ipem la somme de 87 233,97 euros TTC, au titre des panneaux photovoltaïques ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [A] et la Mutuelle des Architectes Français, dans la proportion de sa garantie qui sera fixée ultérieurement, à garantir et relever indemnes M. [U] [E] et la SELARL [K] représentée par Maître [R] ès-qualités de mandataire ad hoc de la SCCV [L] et Danube de la fixation au passif de la SCCV [L] et Danube et de la condamnation à l’encontre de M. [U] [E] au titre des panneaux photovoltaïques ;

DEBOUTE la SCI Ipem de ses demandes à l’encontre de M. [M] [S] au titre du défaut d’obtention du label BBC ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [E], en sa qualité d’associé de la SCCV [L] et Danube, dans la limite de ses droits sociaux, M. [I] [A] et la Mutuelle des Architectes Français, dans la proportion de sa garantie qui sera fixée ultérieurement, à verser à la SCI Ipem la somme 317 216 euros TTC, au titre du défaut d’obtention du label BBC ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [A] et la Mutuelle des Architectes Français, dans la proportion de sa garantie qui sera fixée ultérieurement, à garantir et relever indemnes M. [U] [E] et la SELARL [K] représentée par Maître [R] ès-qualités de mandataire ad hoc de la SCCV [L] et Danube de la fixation au passif de la SCCV [L] et Danube et de la condamnation à l’encontre de M. [U] [E] au titre du défaut d’obtention du label BBC ;

DEBOUTE M. [I] [A] de sa demande en garantie à l’encontre de M. [M] [S] au titre du défaut d’obtention du label BBC ;

DEBOUTE la Mutuelle des Architectes Français de sa demande en garantie à l’encontre de M. [M] [S] au titre du défaut d’obtention du label BBC ;

CONDAMNE M. [U] [E] en sa qualité d’associé du vendeur, dans la limite de ses droits sociaux, à verser à l’acheteur la somme de 12 759 euros au titre de la perte de revalorisation des loyers ;

FIXE à la somme de 12 759 euros la créance de la SCI Ipem au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV [L] et Danube au titre de la perte de revalorisation des loyers ;

DECLARE la demande de M. [U] [E] à l’encontre de la société Construction [W] [Y] irrecevable ;

FIXE la créance de la société Construction [W] [Y] au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV [L] et Danube à la somme de 58'014,58 euros TTC ;

ORDONNE que soit portée sur l’état des créances de la procédure collective de la SCCV [L] et Danube la présente décision de fixation de créance au bénéfice de la société Construction [W] [Y] ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [A] et la Mutuelle des Architectes Français, dans la proportion de sa garantie qui sera fixée ultérieurement, à verser à la SCCV [L] et Danube et à M. [U] [E] en sa qualité d’associé de la SCCV [L] et Danube, dans la limite de ses droits sociaux la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du dépassement budgétaire ;

DIT que la Mutuelle des Architectes Français pourra appliquer la franchise contractuellement prévue laquelle est opposable aux tiers ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, sur les sommes dues à la SCI Ipem à compter du 9 octobre 2025 ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [E], la SELARL [K] représentée par Maître [R] ès-qualités de mandataire ad hoc de la SCCV [L] et Danube, M. [I] [A] et la Mutuelle des Architectes Français aux dépens de première instance, lesquels seront recouvrés avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [E], M. [I] [A] et la Mutuelle des Architectes Français à verser à la SCI Ipem la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ;

DEBOUTE M. [I] [A] de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ;

DEBOUTE la Mutuelle des Architectes Français de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ;

Par arrêt avant-dire droit,

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience de mise en état du 27 mai 2026 à 10 Heures aux fins de permettre à la Mutuelle des Architectes Français de produire les justificatifs des montants de cotisation payés par M. [I] [A] sur les années concernées par le chantier, le calcul des cotisations qu’il aurait payées si le chantier avait été déclaré au titre d’une maîtrise d’oeuvre complète, le calcul de la limitation proportionnelle de sa garantie résultant l’inexactitude de la déclaration de l’assuré ;

SURSEOIT à statuer sur la proportion de la garantie due par la Mutuelle des Architectes Français dans l’attente de la décision de la production de ces éléments ;

RESERVE le sort des dépens d’appel et des demandes au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

LE GREFFIER P/LA PRESIDENTE, empêchée