République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 07/11/2019

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N° de MINUTE :

N° RG 18/00409 – N° Portalis DBVT-V-B7C-RJRH

Jugement (N° 15/00483) rendu le 29 avril 2016

par le tribunal de grande instance de Lille

APPELANTE

Madame A Y

demeurant […]

[…]

représentée par M^e Bernard Franchi, membre de la SCP Deleforge – Franchi, avocat au barreau de Douai

assistée de M^e Bérengère Lecaille, avocat au barreau de Lille, substituée par M^e Caroline Legros, avocat au barreau de Lille

INTIMÉS

Monsieur B X

né le […] à […]

et

Madame C D épouse X

née le […] à […]

demeurant ensemble […]

[…]

représentés par M^e Eric Laforce, avocat au barreau de Douai

assistés de M^e Jean-Luc Tigroudja, avocat au barreau de Lille

SARL Mérignies Golf Immobilier prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social, […]

[…]

représentée par M^e E F, avocat au barreau de Lille

ayant pour avocat plaidant, M^e Karl Fredrik Skog, avocat au barreau de Paris

DÉBATS à l’audience publique du 05 septembre 2019 tenue par K-Laure Aldigé magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : I J

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

K-L M, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

K-Laure Aldigé, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 novembre 2019 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par K-L M, président et I J, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 mars 2019

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M. B X et M^me C D épouse X (ci-après les consorts X) ont mandaté la SARL Merignies Golf Immobilier, exerçant sous l’enseigne «Laforêt Pévèle», pour vendre leur maison à usage d’habitation située […] à Mons-en-Pévèle (59).

Le 11 mai 2012, M^me A Y s’est portée acquéreuse et a signé une promesse synallagmatique de vente rédigée par l’agence immobilière, laquelle a été signée par les vendeurs le 24 mai 2012. Aux termes de cette promesse de vente, le prix de vente était fixé à la somme totale de 566 000 euros dont 36 000 euros de provision pour les frais de l’acte, 20 000 euros de frais de négociation, 505 000 pour le prix de la vente outre 5 000 euros pour les meubles meublants.

Il était stipulé au bénéfice de l’acquéreur une clause suspensive d’obtention d’un crédit immobilier dans un délai de 45 jours à compter de la dernière signature de l’acte d’un montant de 496 000 euros au taux d’intérêt maximal de 4,5% sur une durée de 12 années à solliciter auprès du Crédit agricole et de Courtage du Nord. La date de réitération des consentements par acte authentique était prévue au plus tard au 24 août 2012.

Le 24 mai 2012, par l’intermédiaire de la même agence immobilière la SARL Mérignies Golf Immobilier, les consorts X se sont portés acquéreurs d’un bien immobilier situé à Nomain sous

la condition suspensive de la réitération par acte authentique de la vente de leur maison dans le délai de trois mois.

Alors qu’une réunion de signature avait été fixée le 12 septembre 2012, M^me Y a fait part de la non-obtention de son financement le 3 septembre 2012. Le 4 septembre 2012, un projet de protocole d’accord visant à permettre la prorogation des deux compromis de vente précités a été proposé à la signature des parties, lequel n’a pas abouti.

Arguant que la clause suspensive d’obtention du crédit immobilier était réputée accomplie, les vendeurs ont fait assigner M^me Y et la SARL Mérignies Golf Immobilier par actes d’huissier de justice en date des 23 et 24 septembre 2013 devant le tribunal de grande instance de Lille aux fins d’obtenir le paiement de la clause pénale.

Par jugement contradictoire en date du 29 avril 2016, le tribunal a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• prononcé la résolution de la promesse de vente conclue entre les consorts X et M^me Y le 24 mai 2012, aux torts de cette dernière ;

• condamné M^me Y à payer aux consorts X la somme de 35 000 euros à titre de clause pénale ;

• dit que la SARL Merignies Golf Immobilier a manqué à son devoir d’information et de conseil à l’égard des consorts X ;

• dit que l’agence immobilière sera tenue de payer, in solidum avec M^me Y, la condamnation précitée en faveur des consorts X à hauteur de 15 000 euros ;

• condamné in solidum la SARL Merignies Golf Immobilier et M^me Y aux dépens à payer aux consorts X la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me Y a interjeté appel de ce jugement par déclaration d’appel du 10 juin 2017. La SARL Mérignies Golf Immobilier a constitué avocat le 5 juillet 2016. Les consorts X ont constitué avocat le 7 juillet 2016. L’appelante a notifié ses conclusions le 12 septembre 2016.

Par conclusions en date du 2 novembre 2016, les consorts X ont saisi le conseiller de la mise en état d’un incident visant à voir constater la nullité de la déclaration d’appel, à voir déclarer irrecevables les conclusions d’appel signifiées le 12 septembre 2016 et en conséquence à voir déclarés caduques l’appel principal interjeté par M^me Y et l’appel incident interjeté par la SARL Mériginies Golf. Par ordonnance en date du 23 mai 2017, le conseiller de la mise en état a prononcé la nullité de la déclaration d’appel formée par M^me Y le 10 juin 2016 et déclaré irrecevables l’appel principal et l’appel incident.

Sur déféré, par arrêt en date du 18 janvier 2018, la cour a infirmé l’ordonnance du conseiller de la mise en état en l’ensemble de ses dispositions et a :

• débouté les consorts X de leur demande tendant à voir prononcer la nullité de la déclaration d’appel ;

• déclaré irrecevable la demande des consorts X tendant à voir prononcer l’irrecevabilité des conclusions d’appelant notifiées le 12 septembre 2016 ;

• déclaré irrecevable la demande tendant à voir prononcer la caducité de l’appel au motif de l’irrecevabilité des conclusions d’appelant notifiées le 12 septembre 2016 ;

• débouté les consorts X de leur demande tendant à voir déclarer l’appel incident de la société Mérignies Golf Immobilier irrecevable ;

• rejeté la demande de radiation de l’affaire du rôle ;

• débouté les parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamné M^me Y aux dépens de l’incident et du déféré.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2018, l’appelante demande à la cour, concernant la recevabilité de son appel, de :

• juger que les moyens tirés de la prétendue caducité de l’appel de la concluante et de la prétendue irrecevabilité de ses conclusions signifiées le 12 septembre 2016 se heurtent à l’autorité de la chose jugée de l’arrêt rendu sur déféré et de déclarer irrecevables les consorts X de leurs demandes de ces chefs ;

• en tout état de cause, les débouter de leurs demandes tendant à voir constater l’irrecevabilité de ses conclusions notifiées le 12 septembre 2016 et ordonner la caducité de l’appel principal.

Au fond, elle demande à la cour d’infirmer le jugement déféré en l’ensemble de ses dispositions, et, statuant à nouveau, de :

• à titre principal, juger qu’elle a fait toute diligence afin de trouver un financement adéquat et que c’est en dehors de toute faute de sa part que le compromis du 24 mai 2012 est devenu caduc, et, en conséquence, débouter les consorts X de l’intégralité de leurs demandes formées à son encontre ;

• à titre subsidiaire, juger que la clause pénale invoquée par les consorts X est inapplicable aux faits de l’espèce, et, en conséquence, débouter ces derniers de l’intégralité de leurs demandes formées à son encontre ;

• à titre infiniment subsidiaire, juger que le préjudice subi par les consorts X ne saurait excéder la somme de 10 000 euros ;

• en toute hypothèse, en cas de condamnation prononcée à son encontre, dire que la SARL Mérignies Golf Immobilier devra la garantir de l’ensemble des condamnations qui seront prononcées à son égard ;

• dans tous les cas, condamner les consorts X à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de l’appel don’t distraction au profit de la SCP Deleforge et Franchi.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 janvier 2019, les consorts X demandent à la cour de :

• constater et ordonner la caducité de l’appel principal interjeté par M^me Y ;

• par voie de conséquence, constater l’irrecevabilité de l’appel incident interjeté par la SARL Mérignies Golf Immobilier le 02 novembre 2016.

Sur le fond, ils sollicitent la confirmation du jugement déféré sauf en ce qu’il a limité la condamnation de M^me Y et de l’agence immobilière au paiement des sommes de 35 000 euros et 15 000 euros, et ils demandent à la cour de condamner in solidum M^me Y et la SARL Mérignies Golf Immobilier à leur payer les sommes suivantes :

• 51 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice économique ;

• 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

• 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Laforce représentée par M^e Éric Laforce.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2017, la SARL Mérignies Golf Immobilier demande à la cour d’infirmer le jugement déféré en l’ensemble de ses dispositions la concernant, et statuant à nouveau, de juger qu’elle n’a pas engagé sa responsabilité civile envers les consorts X et, en conséquence les débouter de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre. Y ajoutant, elle demande à la cour de déclarer M^me Y irrecevable en ses demandes

formées à son encontre en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, de condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros outre les entiers dépens dont distraction au profit de M^me E F.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé des moyens.

Pour la clarté des débats, il sera seulement indiqué que les appelants soutiennent que les conclusions d’appel signifiées par M^me Y le 12 septembre 2016 sont irrecevables faute de mentionner une adresse exacte pour son domicile, que le non-respect des dispositions de l’article 961 du code de procédure civile n’étaient régularisables que dans le délai trois mois prévu par l’article 908 du code de procédure civile de sorte que les conclusions signifiées par l’appelante le 2 janvier 2017, soit au-delà du délai sont également irrecevables.

Au fond, ils font essentiellement valoir que c’est au terme d’une exacte appréciation des faits que le tribunal a considéré que M^me Y ne justifiait pas avoir déposé une demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente et qu’elle avait fait preuve de mauvaise foi en mentant sur ses revenus et en omettant ses charges, comportement qui justifiait que la condition suspensive d’obtention de financement soit réputée accomplie et que la résolution de vente soit prononcée aux torts de l’acquéreuse. Ils considèrent qu’en revanche aucune raison ne justifie de réduire le montant de la clause pénale et soutiennent avoir subi un préjudice moral. Ils estiment que l’agence immobilière a non seulement manqué à son obligation d’information et de conseil à leur égard mais a également commis un dol en leur cachant sciemment la situation réelle de M^me Y dans le but d’obtenir leur signature.

Pour sa part, M^me Y soutient que le moyen tiré de l’irrecevabilité des conclusions au regard des prescriptions de l’article 916 du code de procédure civile est régularisable jusqu’au jour où la cour statue sans être enfermée dans les délais d’appel ou pour conclure, de sorte que la fin de non-recevoir a bien été régularisée par ses conclusions du 2 janvier 2017 qui mentionnent son adresse actuelle et exacte.

Au fond, elle argue qu’elle a bien exécuté l’ensemble des obligations contractuelles mises à sa charge afin de trouver un financement et qu’elle est même allée au-delà de ces obligations. Elle considère que c’est à tort que le tribunal a estimé qu’elle ne justifiait pas de demandes de prêt conformes aux stipulations de la promesse de vente en écartant sans raison valable l’attestation en ce sens de son courtier. Il s’ensuit que, selon elle, la promesse de vente était caduque et ne pouvait dès lors être résolue à ses torts. Subsidiairement, elle estime que le préjudice des vendeurs a été surévalué. En toute hypothèse, elle soutient que le préjudice invoqué par les intimés ne saurait être mis à sa charge définitive. Dans tous les cas, elle estime que l’agence immobilière a commis une faute en ne transmettant pas à ses mandants les informations sur sa situation financière qu’elle lui avait pourtant transmises avant que ces derniers ne signent la promesse de vente, et doit en conséquence, le cas échéant, la garantir de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre.

Quant à la SARL Mérignies Golf Immobilier, elle fait tout d’abord valoir que la demande de garantie formulée par l’appelante est irrecevable comme nouvelle. Au fond, elle soutient qu’aucune faute ne saurait lui être reprochée alors même que ses mandants ont choisi de poursuivre leurs relations contractuelles avec M^me Y au-delà du 29 juin 2012, date de caducité stipulée dans la promesse de vente qui soumettait l’obtention d’un financement par M^me Y avant cette date, en consentant à proroger les effets de cette dernière, notamment par un protocole d’accord rédigé par leur notaire. Elle estime que le préjudice subi par les consorts X ne saurait consister en une immobilisation abusive de leurs biens dans la mesure où le bien était vendu, et non immobilisé, par la signature de la promesse de vente valant vente, et que la défaillance d’une des conditions suspensives leur a permis de retrouver leur liberté dès le mois de septembre 2012. Elle fait valoir que dans tous les cas, elle ne peut pas être tenue au paiement de la clause pénale. Elle considère que les

époux X ne prouvent aucun préjudice faute de démontrer qu’il disposait d’un autre acquéreur à qui ils auraient pu donner la préférence et ainsi ne pas contracter avec M^me Y.

MOTIVATION

Sur la fin de non-recevoir invoquée par les consorts X

En application des article 961 et 962 du code procédure civile, les conclusions des parties ne sont pas recevables tant que n’ont pas été fournies les indications relatives, s’il s’agit d’une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance.

En vertu de l’article 126 du même code, dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Comme l’a rappelé la cour aux termes de son arrêt de déféré en date du 18 janvier 2018, seule la cour statuant au fond est compétente pour statuer sur l’irrecevabilité des conclusions en application des dispositions de l’article 961 du code de procédure civile. Il n’y a donc aucune autorité de la chose jugée de cet arrêt de déféré qui n’a pas statué au fond sur la fin de non-recevoir soulevée par les intimés sur le fondement de l’article 961 du code de procédure civile, mais a au contraire déclaré irrecevable leurs demandes à voir prononcer l’irrecevabilité des conclusions d’appelant notifiées le 12 septembre 2016 et à voir prononcer la caducité de l’appel au motif de l’irrecevabilité des conclusions d’appelant notifiées le 12 septembre 2016 en ce que ces demandes ne relevaient pas de la compétence du conseiller de la mise en état.

Étant observé que la fin de non-recevoir édictée par l’article 961 du code de procédure civile ne tend qu’à la sauvegarde des droits des parties, laquelle est assurée par la communication des indications mentionnées à l’alinéa 2 de l’article 960 du code de procédure civile avant que le juge ne statue, il résulte de l’application combinée des articles précités que l’erreur dans les indications relatives au domicile d’une partie est susceptible d’être régularisée par l’appelant par des conclusions au fond jusqu’à ce que la cour statue, et ce même après expiration du délai de trois mois de l’article 908 du code de procédure civile.

En l’espèce, il est constant qu’aux termes de ses conclusions en date du 2 janvier 2017, l’appelante a rectifié l’erreur dans l’adresse de son domicile. La régularisation est bien intervenue avant que la cour statue, peu important qu’elle soit postérieure au délai prévu par l’article 908 du code de procédure civile.

Il y a donc lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée de ce chef par les intimés.

Sur la fin de non-recevoir invoquée par la SARL Mérignies Golf Immobilier

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Il est complété par les articles 565 et 566 du même code, selon lesquels :

• les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent,

• les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.

L’article 567 précise que les demandes reconventionnelles, c’est-à-dire selon l’article 64 du code de procédure civile, celles par lesquelles le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire, sont également recevables en appel. Leur recevabilité s’apprécie alors au regard des seules conditions posées par l’article 70 du code de procédure civile, c’est-à-dire l’existence d’un lien suffisant les rattachant aux prétentions originaires.

En l’espèce, la demande formulée pour la première fois en appel par M^me Y tendant à obtenir la garantie de la SARL Mérignies Golf Immobilier est une demande reconventionnelle par laquelle la défenderesse originaire prétend obtenir un avantage autre que le seul rejet des prétentions des consorts X. Or, cette demande se rattache par un lien suffisant aux demandes de condamnations pécuniaires formées in solidum par les consorts X à son encontre et à l’encontre de la SARL Mérignies Golf Immobilier en ce qu’elle tend, en cas de condamnation in solidum entre elle et l’agence immobilière à l’égard des vendeurs, à répartir entre les Co-responsables la charge définitive de la dette.

En conséquence, cette demande est recevable, et la fin de non-recevoir soulevée par la SARL Mérignies Golf Immobilier sera rejetée.

Sur l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention d’un financement

A titre liminaire, il y a lieu de préciser qu’il sera fait application des dispositions du code civil dans leur version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve de l’obligation.

En vertu de l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Lorsqu’une condition est stipulée à un contrat synallagmatique, celle-ci est, en application de l’article 1178 du code civil, réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

L’article L 312-16 du code de la consommation dans sa version applicable au litige précise que lorsque la promesse de vente indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts immobiliers, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte. Ces dispositions du code de la consommation étant d’ordre public, elle interdisent d’imposer à l’acquéreur de justifier au vendeur du dépôt d’un dossier complet de crédit dans un certain délai, cette obligation contractuelle étant de nature à accroître les exigences de ce texte.

Il résulte de l’application combinée de ces dispositions que lorsque dans une promesse synallagmatique de vente les parties ont stipulé une condition suspensive relative au financement, celle-ci est réputée accomplie lorsque le bénéficiaire de la promesse n’a pas demandé l’octroi d’un prêt conforme aux stipulations de celle-ci. Il incombe au bénéficiaire de la promesse d’établir qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le contrat. Lorsque le bénéficiaire de la promesse démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, c’est alors au promettant de rapporter la preuve qu’il a empêché l’accomplissement de la condition en commettant une faute à l’origine de la défaillance de la condition.

Sur ce

La promesse synallagmatique de vente signée le 11 mai 2012 par M^me Y et le 24 mai 2012 par les consorts X soumet la vente à la condition suspensive d’obtention d’un crédit immobilier

dans un délai de 45 jours à compter de la dernière signature dudit acte d’un montant de 496 000 euros au taux d’intérêt maximal de 4,5% sur une durée de 12 années, à solliciter auprès du Crédit agricole et de Courtage du Nord.

La promesse de vente met à la charge de l’acquéreur une obligation générale de faciliter l’instruction des dossiers de prêt et d’effectuer dans les plus brefs délais toutes les démarches lui incombant directement, afin de ne pas augmenter la durée d’immobilisation des biens à vendre. À ce titre, il s’oblige notamment à déposer dans un délai de dix jours une ou plusieurs demandes de prêts répondant aux caractéristiques définies contractuellement et couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et à en justifier au vendeur dans les 48 heures du dépôt.

Aux termes du paragraphe J intitulé « Non-réalisation de la condition suspensive », il est prévu que si la condition suspensive n’est pas réalisée dans le délai prévu (45 jours) sans que ce défaut incombe à l’acquéreur chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d’autre. En revanche, si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l’acquéreur comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l’instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l’article 1178 du code civil avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l’immobilisation abusive des biens à vendre.

Comme l’a rappelé à bon droit le tribunal, le fait que l’acquéreuse ne justifie pas avoir déposé les deux demandes de prêt auprès du Crédit agricole et de Courtage du Nord dans le délai de 10 jours après la signature de la promesse de vente par les vendeurs, ne saurait faire échec en soi à la défaillance de la condition suspensive dans la mesure où les dispositions d’ordre public de l’article L 312-16 du code de la consommation interdisent d’imposer à l’acquéreur de justifier au vendeur du dépôt d’un dossier complet de crédit dans un certain délai. Il importe seulement de vérifier si M^me Y prouve avoir déposé au moins une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles pendant la durée de validité de la condition suspensive, soit avant le 29 juin 2011.

C’est aux termes d’une analyse détaillée des pièces que le tribunal a considéré, avec pertinence, que M^me Y ne démontrait pas avoir déposé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles. En effet, comme l’a relevé le tribunal, dont la motivation est adoptée sur ce point, les attestations de la Banque Populaire du Nord en date des 10 juin 2012, 5 septembre 2012 et 15 octobre 2013 et du Crédit Agricole en date du 6 septembre 2012 qui mentionnent leur refus d’une demande de financement ne détaillent pas les caractéristiques du prêt demandé. Au surplus, le courriel de la conseillère en gestion de patrimoine du Crédit Agricole en date du 31 mai 2012 propose un plan de financement qui, comme l’a justement observé le tribunal, ne correspond aux caractéristiques stipulées à la promesse de vente ni dans son montant total, ni dans dans la nature des prêts ( en partie professionnel ) et ni dans sa durée ( prêt relais ). Dans ces circonstances, le seul fait que ce courriel évoque la réception du compromis de vente est insuffisant à établir que M^me Y a bien formé auprès de cet organisme une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles avant le 29 juin 2011.

Par ailleurs, c’est également de manière pertinente que le tribunal a considéré que l’attestation établie le 12 février 2015 par M^me Z, gérante de la SARL Courtage du Nord, ne permettait pas plus d’apporter cette preuve. Si, comme le soutient à raison l’appelante, le seul fait qu’une attestation soit établie pour les besoins du procès n’est pas suffisant pour l’écarter, les juges doivent apprécier si son contenu est de nature à emporter leur conviction. Or, en l’espèce, M^me Z affirme avoir envoyé des demandes pour un prix de 496 000 euros sur 12 ans au taux maximum de 4,5 % le 31 mai 2012 pour le Crédit Agricole et le 1^er juin 2012 pour la Banque Populaire et pour la Caisse d’Epargne. Elle explique que la Banque populaire et la Caisse d’Epargne n’ont pas donné de suite favorable à ce dossier dès le 10 juin 2012, et que dans la semaine du 20 août 2012 le Crédit Agricole a informé M^me Y du refus de prêt. Or, force est de constater que 10 juin 2012 étant un

dimanche, le refus n’a pas pu matériellement être donné par les banques ce jour-là. D’ailleurs, aux termes d’une attestation en date du 15 octobre 2013, la Banque Populaire du Nord indique que la date du 10 juin mentionnée sur sa précédente attestation procédait d’une erreur de plume et qu’il convenait de lire le 1^er juin 2012. Néanmoins, comme le soulignent avec pertinence les consorts X, il apparaît matériellement impossible, au regard des usages bancaires en la matière, que les refus aient été adressés le jour même de la demande de financement. Dans ces conditions, cette attestation apparaît dénuée de valeur probante et ne permet pas de démontrer le respect par M^me Y de son obligation de déposer une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles.

Au surplus, les consorts X apportent également la preuve que M^me Y a empêché l’accomplissement de la condition par son comportement fautif.

En effet, aux termes de la promesse de vente, elle a déclaré que rien dans sa situation juridique ni dans sa capacité bancaire ne s’opposait aux demandes de prêt qu’elle se proposait de solliciter et a déclaré des revenus nets de 6 000 euros et a laissé vierge l’encart « emprunts en cours ».

Concernant l’omission de déclaration des emprunts en cours, aucune faute ne sera retenue à son encontre dans la mesure où elle justifie avoir adressé à la SARL Mérignies Golf Immobilier la liste des prêts en cours par courriel en date du 15 mai 2012, soit après qu’elle ait signé le compromis de vente le 11 mai 2012 mais avant que les acquéreurs l’ait signé le 24 mai 2012. Ce courriel fait suite à la demande adressée par courriel du 14 mai par M^me G H de la SARL Mérignies Golf Immobilier de lui adresser le montant de ses revenus et crédits en cours. Il s’ensuit qu’en adressant à l’agence immobilière, mandataire des vendeurs, des informations sur ses crédits en cours, l’acheteuse a pu légitimement penser que cette information serait transmise par la mandataire à ses mandants avant qu’ils signent.

En revanche, elle a commis une faute en mentionnant des revenus nets de 6 000 euros, déclaration qui n’était pas conforme à la réalité. En effet, les pièces produites par M^me Y ne prouvent aucunement qu’elle percevait alors personnellement ce montant de ressources. Au contraire, il ressort de l’avis d’imposition de 2012 qu’au titre des revenus 2011, M^me Y a perçu la somme de 20 589 euros à titre de salaire et assimilés, celle de 6 675 euros à titre de bénéfices non commerciaux auxquelles il convient d’ajouter la somme de 2 580 euros à titre de pension alimentaire. Les revenus de capitaux mobiliers de 50 000 euros ne sont pas déclarés à son nom mais comme revenus de son enfant. Il apparaît que les revenus personnels de l’appelante ne s’élevaient qu’à environ 2 500 euros par mois. Il est ainsi établi qu’elle a manqué à son obligation de faire une déclaration sincère et précise de ses revenus propres, lesquels ne lui permettaient d’évidence pas de solliciter seule un nouvel emprunt de 496 000 euros sur une période de dix années. Il est ainsi établi par les appelants que la non-obtention des prêts a pour cause la mauvaise foi de M^me Y.

C’est donc à raison que le tribunal a considéré que la condition suspensive était réputée accomplie,et ce conformément aux termes du paragraphe J du contrat dont le contenu a été rappelé ci-dessus.

L’appelante soutient que cette clause pénale ne sanctionne exclusivement le défaut de réitération de la vente et serait inapplicable en cas de non-obtention du financement au regard des termes du chapitre 9 de la promesse de vente afférent à la clause pénale. Celui-ci prévoit : « En application de la rubrique 'réalisation’ et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu’elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et des recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prend acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de contrat. Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 51 000 euros.

Or, la condition suspensive étant réputée accomplie, elle a bien été « levée » au sens de ces dispositions contractuelles. Par ailleurs, la vente a bien échoué parce que l’acquéreuse a demandé d’annuler le rendez-vous prévu pour la signature de l’acte authentique de vente faute d’obtention d’un financement, ce qui s’analyse en un refus de régulariser la vente par acte authentique, sans qu’il soit besoin que les vendeurs l’aient préalablement mis en demeure de signer. Dès lors, les vendeurs sont bien fondés à prendre acte du refus de M^me Y de régulariser l’acte authentique de vente, d’invoquer la résolution du contrat et de réclamer l’application de la clause pénale.

Contrairement à ce que soutient l’agence immobilière, il ne saurait être reproché aux consorts X, qui n’ont été informés par son entremise que le 3 septembre 2012, de ce que M^me Y n’avait pas obtenu de financement, de ne pas avoir dénoncé plus tôt la promesse de vente. Par ailleurs, comme l’avait déjà observé le tribunal, force est de constater qu’ils n’ont pas signé le protocole d’accord soumis qui leur avait été soumis.

Il en résulte que c’est à bon droit que le tribunal a prononcé la résolution judiciaire de la vente aux torts de M^me Y. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point, sauf à préciser que c’est la vente qui est résolue et non la promesse de vente. Il sera également confirmé en ce qu’il a retenu le principe d’une condamnation de l’appelante au paiement de la clause pénale.

Sur les demandes en paiement

Sur la clause pénale

En vertu de l’article 1152 du code civil, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

La notion de disproportion manifeste s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixée et celui du préjudice effectivement subi.

En l’espèce, comme l’a retenu le tribunal, les consorts X démontrent avoir subi un préjudice d’immobilisation de leur bien entre le 24 mai 2012 et le 3 septembre 2012, alors que cette période était la plus favorable à la conclusion des ventes immobilières dès lors qu’elle coïncidait avec la date de rentrée scolaire. Ils ont finalement vendu leur bien six mois plus tard mais dans des conditions moins avantageuses. En effet, ils produisent une promesse de vente en date du 19 février 2013 au prix de 468 000 euros nets vendeur dont 5 000 euros de mobilier, c’est-à-dire 42 000 euros de moins qu’aux termes de la promesse de vente signée avec M^me Y.

Ils démontrent également que leur acquisition de l’immeuble situé à Nomain, qui était soumise à la condition suspensive de la réitération par acte authentique de la vente de leur maison dans le délai de trois mois, a échoué à cause de l’échec de la vente préalable de leur maison, et ce alors même qu’ils avaient procédé à l’inscription de leur enfant dans un nouvel établissement scolaire et avaient effectué en vain diverses démarches administratives dans la perspective de leur changement d’adresse. Si les consorts X produisent un courrier du conseil général du Nord notifiant un refus de prise en charge des frais de transport scolaire de leur fils vers son nouvel établissement, ils ne produisent néanmoins aucune autre pièce susceptible d’établir le préjudice économique qui en serait découlé pour eux. Néanmoins, cette non réalisation de la vente a été source pour eux de déceptions et de tracasseries. Au surplus, ils produisent une attestation du médecin généraliste de M^me X indiquant que l’état neuropsychique de sa patiente s’est dégradé à la suite de l’annulation de la vente de sa maison et de ses conséquences. Ils caractérisent ainsi avoir subi un préjudice moral en conséquence directe de la non réalisation de la vente.

Il ne saurait aucunement se déduire du fait que dans le cadre d’une tentative de démarches amiables,

les consorts X aient limité le montant des dommages et intérêts qu’ils réclamaient à l’acquéreuse à hauteur de 20 000 euros qu’ils aient entendu renoncer à se prévaloir de la clause pénale ou qu’ils avaient eux-même reconnu que leur préjudice se limitait à cette somme. Au contraire, ils avaient bien indiqué par écrit que leur proposition ne valait que dans le cadre de leurs tentatives amiables de règlement du litige et que dans l’hypothèse d’une procédure judiciaire, ils seraient amenés ajuster l’évaluation de leur préjudice. Or, force est de constater qu’ils ont au final eu à subir les désagréments d’une procédure judiciaire.

Au vu de ces éléments, il n’apparaît aucunement que le montant de la clause pénale soit manifestement excessif au regard du préjudice matériel et moral réellement subi par les vendeurs. En conséquence, il y a lieu d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a modéré le montant de la clause pénale. Statuant à nouveau de ce chef, M^me Y sera condamnée à payer aux consorts X le montant de la clause pénale, soit la somme de 51 000 euros.

En revanche, c’est par des motifs pertinents que le tribunal a jugé que les consorts X devaient être déboutés de leurs demande indemnitaire supplémentaire en réparation d’un préjudice moral formée à l’encontre de M^me Y, faute pour eux de caractériser l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par l’application de la clause pénale. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur la responsabilité de l’agence Immobilière

Les consorts X agissent en responsabilité contractuelle à l’encontre de l’agence immobilière et fondent leur action sur les articles 1116, 1134, 1147 et 1991 du code civil.

En vertu de l’article 1991, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il s’agit d’une obligation de moyens.

Conformément aux dispositions de l’article 1134 et 1137 du code civil, il est tenu d’exécuter son contrat de bonne foi, et il est tenu, en complément de son obligation principale de diligence, d’une obligation contractuelle d’information et de conseil vis-à-vis de l’acquéreur.

L’article 1116 invoqué par les consorts X définit le dol comme une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

En l’occurrence, les consorts X allèguent d’un dol de l’agence immobilière non pas pour solliciter la nullité du contrat de mandat mais pour arguer que celle-ci a commis une faute dolosive dans l’exécution de son mandat en les trompant sciemment sur la capacité financière de M^me Y à acquérir leur immeuble. Ils reprochent également à leur mandataire un manquement à son obligation d’information et de conseil.

En l’espèce, c’est par des motifs particulièrement pertinents, que la cour adopte, que le tribunal a retenu que la SARL Mérignies Golf Immobilier avait manqué à son obligation d’information et à son devoir de conseil à l’égard des consorts X en omettant de les informer en premier lieu des risques particuliers de non-obtention de financement de M^me Y, en second lieu de la mise en vente par l’acquéreuse de deux autres biens immobiliers et en troisième lieu des emprunts particulièrement lourd a souscrits par cette dernière.

Au surplus, au vu de la profession d’énergéticienne de l’acquéreuse, profession peut courante susceptible d’interpeller les banques et de l’importance du montant des ressources déclarées, l’agence immobilière a effectivement manqué à son devoir de conseil en s’abstenant de solliciter des justificatifs de ressources pour s’assurer de sa solvabilité et des moyens de paiement du prix.

Par ailleurs, alors qu’il est prouvé que le 15 mai 2012 M^me Y a communiqué à la SARL Mérignies Golf Immobilier par courriel le montant de son endettement mensuel ' constitué de trois crédits immobiliers pour une somme mensuelle totale de 2 483 euros ' et l’a informée de la mise en vente de deux de ses biens immobiliers, l’agence immobilière a commis une négligence particulièrement grave en faisant signer aux acquéreurs cette promesse sans avoir mentionné ces crédits et sans les en avoir informés, alors même que l’importance de cet endettement rendait illusoire l’obtention d’un financement selon les stipulations contractuelles, et que l’existence de ventes immobilières en cours devait conduire à s’interroger sur la nécessité de solliciter un crédit relais. Pour autant, aucun élément ne permet de prouver que c’est dans l’intention de tromper ses mandants que l’agence immobilière a omis de communiquer ses informations aux consorts X. Cette intention dolosive ne saurait en effet se présumer du fait qu’au moins de juin 2012, soit postérieurement à la promesse de vente, M^me Y ait confié la vente de sa maison à la SARL Mérignies Golf Immobilier ni des autres circonstances de la cause.

En conséquence, il apparaît que les consorts X caractérisent seulement un manquement de leur mandataire à son obligation d’information et de conseil. Comme l’a retenu le tribunal, leur préjudice résultant directement de cette faute s’analyse en une perte de chance de ne pas contracter avec M^me Y ou de contracter à des conditions plus avantageuses. Comme l’a rappelé le tribunal, l’agence immobilière ne saurait être tenue au paiement du montant de la clause pénale.

Il convient donc d’évaluer dans un premier temps le préjudice matériel et moral subi par les consorts X du fait d’avoir régularisé avec M^me Y cette promesse de vente.

Concernant le préjudice matériel, il est constitué par l’immobilisation de leur bien entre le 24 mai 2012 et le 3 septembre 2012, période estivale favorable à la conclusion des ventes immobilières et par la réalisation de la vente à des conditions financières moins avantageuses le 19 février 2013. Pour autant, le préjudice matériel subi par les consorts X ne saurait équivaloir à la totalité de la différence du prix entre la promesse de vente conclue avec M^me Y et la vente réalisée plus tard dans la mesure où ils ne démontrent pas qu’ils avaient reçu d’autres propositions d’achat en mai 2012 qu’ils auraient écartées.

Au vu des circonstances de la cause, le préjudice matériel, constitué du préjudice d’immobilisation et du gain manqué résultant du fait d’avoir vainement signé la promesse de vente avec M^me Y sera évalué à hauteur de 20 000 euros. Par ailleurs le préjudice moral subi par les consorts X, consistant en la déception engendrée par l’échec de cette vente et leur autre projet d’achat lié à la réalisation de cette vente et les tracasseries engendrées par ces échecs, tel que décrit précédemment, sera évalué à hauteur de 5 000 euros.

La perte de chance éprouvée par les consorts X de ne pas subir ce préjudice matériel et ce préjudice moral causée directement par la faute de l’agence immobilière est très importante dans la mesure où la probabilité qu’il n’aient pas contracté avec M^me Y s’ils avaient été correctement informés de sa situation financière est particulièrement forte. Il y a lieu de l’évaluer à 95 %.

En conséquence, l’agence immobilière est tenue d’indemniser les consorts X à hauteur de 4 750 euros au titre de leur perte de chance de ne pas subir le préjudice moral et de 19 000 au titre de leur perte de chance de ne pas subir de préjudice matériel. L’agence immobilière est tenue d’indemniser les consorts X à hauteur de 23 750 euros au titre de leur perte de chance de ne pas contracter avec M^me Y. Le jugement déféré sera réformé sur le montant retenu.

En raison du principe de la réparation intégrale qui interdit que la victime soit doublement indemnisée, statuant à nouveau de ce chef, la cour prononcera la condamnation de l’agence immobilière in solidum avec M^me Y à hauteur de 23 750 euros

Sur la demande de garantie formée par M^me Y à l’encontre de la SARL Mérignies Golf

Immobilier

L’agent immobilier, en sa qualité d’intermédiaire professionnel, est tenu d’une obligation d’information, de conseil et de diligence vis-à-vis du vendeur et de l’acquéreur, et sa responsabilité est de nature dialectal vis-à-vis des acquéreurs.

En l’espèce, il est établi que l’agent immobilier n’a pas communiqué à ses mandataires avant qu’ils ne signent la promesse de vente les informations que M^me Y lui avait transmis sur sa situation financière, en particulier sur les crédits en cours, sur la mise en vente de deux de ses biens, et sur ses revenus locatifs. Or, il résulte sans ambiguïté du contenu des courriel échangés entre M^me Y et l’agent immobilier les 14 et 15 mai 2012 que l’acquéreuse s’attendait légitimement à ce que ce dernier transmette ses informations aux vendeurs qu’il représentait à son égard et dont il n’est nullement allégué qu’elle ait eu avec eux un contact en dehors de l’intermédiaire de leur mandataire. Ce faisant, la SARL Mérignies Golf Immobilier a commis une faute dialectal à l’égard de M^me Y qui a directement contribué à la réalisation du préjudice subi par les vendeurs. La gravité de la faute commise par le mandataire justifie qu’il soit condamné à garantir M^me Y à hauteur de la moitié de la part indemnitaire de la clause pénale. Étant rappelé que le préjudice subi par les vendeurs a été évalué à hauteur de 25 000 euros, il y a lieu de faire droit au recours en garantie formée par M^me Y à l’encontre de la SARL Mérignies Golf Immobilier à hauteur de 12 500 euros.

Au final, M^me Y sera condamnée à payer aux consorts X la somme de 51 000 euros au titre de la clause pénale et la SARL Mérignies Golf Immobilier sera condamnée à payer aux consorts X la somme de 23 750 euros euros à titre de dommages et intérêts in solidum dans cette proportion avec M^me Y à l’égard des consorts X. La SARL Mérignies Golf Immobilier sera également condamnée à garantir M^me Y à hauteur de 12 500 euros.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est, sauf décision contraire motivée par l’équité ou la situation économique de la partie succombante, condamnée aux dépens, et à payer à l’autre partie la somme que le tribunal détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il y a lieu de confirmer la décision déférée du chef des dépens et des frais irrépétibles, et y ajoutant de condamner in solidum M^me Y et la SARL Mérignies Golf Immobilier au paiement des entiers dépens de l’appel et à payer aux consorts X la somme de 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens dont distraction au profit de la SELARL Laforce représentée par M^e Éric Laforce.

M^me Y sera déboutée de ses demandes formées à ce titre à l’encontre de la SARL Mérignies Golf Immobilier.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par M. B X et M^me C D épouse X ;

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SARL Mérignies Golf Immobilier ;

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

• prononcé la résolution de la promesse de vente conclue entre les consorts X et M^me Y le 24 mai 2012, aux torts de cette dernière, sauf à préciser que c’est la vente qui est résolu et non la promesse de vente ;

• dit que la SARL Mérignies Golf Immobilier a manqué à son devoir d’information et de conseil à l’égard des consorts X ;

• condamné in solidum la SARL Mérignies Golf Immobilier et M^me Y aux dépens et à payer aux consorts X la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau :

Dit que M^me A Y doit à M. B X et à M^me C D épouse X la somme de 51 000 euros au titre de la clause pénale ;

Dit que la SARL Mérignies Golf Immobilier doit à M. B X et à M^me C D épouse X la somme de 23 750 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne en conséquence M^me A Y et la SARL Mérignies Golf Immobilier in solidum à payer à M. B X et à M^me C D épouse X la somme de 23 750 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M^me A Y à payer seule à M. B X et à M^me C D épouse X la somme de 27 250 euros ;

Condamne la SARL Mérignies Golf Immobilier à garantir M^me Y à l’égard des consorts à hauteur de 12 500 euros ;

Condamne in solidum la SARL Mérignies Golf Immobilier et M^me Y aux dépens de l’appel à payer à M. B X et à M^me C D épouse X la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Autorise M^e Éric Laforce à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes non présentement satisfaites.

Le greffier, Le président,

I J K-L M