N° RG 21/00834

N° Portalis DBVX-V-B7F-NMHN

Décision du Président du TJ de LYON en Référé du 18 janvier 2021

RG : 20/01171

S.A.R.L. L’ODYSSÉE DES COCCINELLES

C/

Y

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 12 JANVIER 2022

APPELANTE :

L’ODYSSÉE DES COCCINELLES, S.A.R.L. au capital de 10.000,00 euros immatriculée sous le numéro 798 654 562 du registre du commerce et des sociétés de LYON, ayant son siège 26, […] représentée par ses dirigeants légaux en exercice domiciliés audit siège

Représentée par M^e Anne BARLATIER PRIVITELLO de la SELARL BARLATIER, avocat au barreau de LYON, toque : 41

INTIMÉE :

Madame D Y épouse X, née le […] à […], de nationalité française, retraitée, demeurant […].

Représentée par M^e Sylvain C, avocat au barreau de LYON, toque : 1128

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 17 Novembre 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 Novembre 2021

Date de mise à disposition : 12 Janvier 2022

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Christine SAUNIER-RUELLAN, président

- Karen STELLA, conseiller
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, Karen STELLA a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Karen STELLA, conseiller, en application de l’article 456 du code de procédure civile, le président étant empêché, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2012 et subrogation du 6 novembre 2017, D X née Y est liée par un bail commercial à la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES dont le représentant légal est Madame Z portant sur des locaux, sis […], qui étaient précédemment pris à bail par Madame A pour 9 ans avant cession de son fonds de commerce et du droit au bail, moyennant le versement d’un loyer de 3 000 euros payable d’avance et par trimestre outre charges, impôts et taxes de 92 euros. Le montant total du loyer trimestriel est de 3 006,36 euros.

Par acte séparé du 6 novembre 2017, E Z s’est porté caution solidaire des obligations du bail commercial.

L’entrée en jouissance de la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES, spécialisée dans la vente et location de matériels éducatifs culturels et ludiques, s’est faite le 15 mars 2017.

Du retard subsistant dans le paiement des loyers et charges locatives depuis août 2017, D X a fait délivrer le 22 octobre 2019 à la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES, avec dénonce à la caution le 6 novembre 2019 un commandement de payer portant sur la somme de 3 493,48 euros correspondant aux loyers et charges impayés entre le 5 avril 2019 et 1er octobre 2019 et visant la clause résolutoire contenue dans le bail.

Le commandement étant demeuré sans effet, par acte du 17 juillet 2020, D X a assigné en référé la société L’ODYSSÉE DES COCCINELLES ainsi que la caution au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article L 145-41du code de commerce en :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et expulsion de la société,•

• paiement solidaire d’une provision de 2 589,27 euros correspondant aux loyers et charges impayés, 1er octobre 2019, 1er et 2ème trimestres 2020, solde des charges d’avril 2020 outre frais,

• paiement solidaire d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux,

• paiement solidaire de la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Dans leurs écritures, la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES a demandé au juge des référés de :

retenir qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant de la dette,• • lui donner acte de son paiement de la somme de 1 196,85 euros dans l’attente de la remise par le bailleur des justificatifs sollicités pour vérification du bien-fondé de la demande, faire injonction au bailleur de lui communiquer sous astreinte les pièces suivantes :• les régularisations de charges 2018, 2019, 2020,• l’indexation du loyer de 2019,• la taxe des ordures ménagères.•

• condamner Madame X au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

En réplique Madame X a':

actualisé sa demande à 224,70 euros,• s’est opposée à tout délai.•

La caution E Z, régulièrement citée, n’a pas constitué avocat.

L’état des inscriptions est négatif.

Par ordonnance du 18 janvier 2021 le juge des référés du tribunal judiciaire de LYON a':

Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent :

• Constaté qu’à la suite du commandement en date du 22 octobre 2019, le jeu de la clause résolutoire est acquis au bénéfice de Madame X née Y ;

• Dit que la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES et tous occupants de son chef devront avoir quitté les lieux qu’elle occupe sis […], dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente et que passé cette date elle pourra être expulsée avec le concours de la force publique ;

• Condamné solidairement la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES et E Z à verser à Madame X née Y la somme provisionnelle de 224,70 euros au titre des loyers et charges impayés au 27 novembre 2020, outre intérêts ;

• Débouté la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES de ses contestations et demandes de communication sous astreinte ;

• Condamné solidairement la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES et E Z à verser à D X née Y une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges en cours à compter du 22 novembre 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

• Condamné solidairement la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES et E Z à verser à D X née Y la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• Condamné solidairement la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES et E Z aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et dénonce à caution.

Le premier juge a retenu en substance que :

• la bailleresse a produit les taxes foncières 2018 et 2019 faisant mention de la taxe d’ordures ménagères, la notification de la révision triennale, le décompte des charges locatives 2017, 2018, 2019. Elle a indiqué que la taxe foncière de 2020 et le décompte des charges locatives de 2020 ne sont pas encore disponibles de sorte que sa condamnation à communiquer ces pièces sous astreinte ne se justifie pas.

• le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou des charges à leur échéance et 15 jours après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer reste sans effet, le bail sera résilié de plein droit et le bailleur pourra obtenir en référé l’expulsion.

La SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES a fait valoir des moyens pour contester les créances qui sont sans effet car :

• la régie a régularisé avant le commandement une facturation de loyer indû du 27 février au 31 mars 2017 ;

• les frais de 500 euros pour les frais de rédaction de la subrogation suite à la cession du fonds de commerce dont le droit au bail sont d’après l’acte dus par le preneur ;

• les frais des lettres recommandées avec accusé de réception à hauteur de 33,39 euros ont été régularisés avant le commandement de payer ;

• le virement de 430,36 euros le 14 juillet 2017 n’apparaît pas mais elle était également locataire d’un autre local commercial géré par la régie. Or, cette somme est apparue comme il se doit dans le compte de Madame B et non de Madame Y ;

• le fait de faire figurer dans le commandement de payer le 4ème trimestre 2019 est régulier, le loyer n’étant pas prévu d’être versé mensuellement mais les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année ;

• pour la quittance de juillet 2019, le loyer trimestriel a augmenté en passant de 2 906,36 euros à 3 038,38 euros soit une augmentation de 132,02 euros du fait de l’indexation prévue au bail tous les trois ans ;

• la seconde révision du 1er décembre 2018 après celle du 1er décembre 2015 est conforme au contrat. Elle a été notifiée le 7 mai 2019 et appliquée pour la première fois au 3ème trimestre 2019 ;

• étant rétroactif à compter du 1er décembre 2018 un rappel de loyer a été fait pour décembre 2018 soit 132,02/3 = 44,01 euros, 132,02 euros le 1er trimestre 2019 et 132,02 euros le 2ème trimestre 2019, soit un total de 308,05 euros. L’erreur de 0,47 centimes a été régularisée le 24 novembre 2020 ;

• la révision du loyer a donné lieu à une révision du dépôt de garantie. L’erreur à hauteur de 97,89 euros a été régularisée le 25 novembre 2019 ;

• le décompte produit montre qu’au 27 novembre 2020, le preneur était redevable de 224,70 euros ;

• ni le preneur ni la caution ne justifient avoir apuré les sommes dues dans le délai imparti par le commandement, ce qui justifie l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences en terme d’expulsion, de condamnation à paiement solidaire du solde de l’arriéré impayé ;

aucun délai de paiement ou suspension des effets de la clause résolutoire n’ont été demandés ;• une indemnité d’occupation mensuelle est due jusqu’à libération des lieux.•
Par déclaration électronique d’appel en date du 4 février 2021, le conseil de la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions en intimant Madame X née Y.

L’affaire a été orientée à bref délai selon les dispositions des articles 905 à 905-2 du code de procédure civile et les plaidoiries ont été fixées au 17 novembre 2021 à 9 heures.

Suivant leurs dernières conclusions n°2 du 9 novembre 2021, la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES demande, au vu des articles 834 du code de procédure civile, L 145-41 du code de commerce, 1104, 1231-1 et 1722 du code civil, à la Cour de':

DÉCLARER son appel recevable, bien fondé et y faire droit,•

REFORMER l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions.•

Statuant à nouveau :

A titre principal,

CONSTATER l’existence de contestations sérieuses,•

ORDONNER que la somme de 430,36 euros soit portée à son crédit,•

ORDONNER que la somme de 501,06 euros soit portée à son crédit,•

ORDONNER que la somme de 3 138,38 euros soit portée à son crédit,• ORDONNER que la somme de 224,38 euros soit portée à son crédit,•

• CONSTATER que son compte locataire présente un solde créditeur de 1 432,48 euros au 22 février 2021,

• DÉBOUTER la bailleresse de sa demande en paiement des loyers et charges en exécution du commandement de payer visant la clause résolutoire et en acquisition de la clause,

LA DÉBOUTER de ses autres demandes fins et conclusions,•

CONSTATER la mauvaise foi du bailleur,•

INFIRMER l’ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens.•

A titre subsidiaire, en cas d’acquisition de la clause résolutoire et de la dette locative :

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire,•

• L’AUTORISER à s’acquitter des sommes restant éventuellement dues dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

En tout état de cause :

• CONDAMNER Madame X née Y à lui payer 5 000 euros de dommages et intérêts,

ORDONNER la communication de l’intégralité des quittances de loyer,• • LA CONDAMNER à payer une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un mois après la signification de la décision à intervenir,

• LAISSER à la charge de Madame X née Y les frais non nécessaires à la présente procédure soit les frais relatifs à l’assignation en référé du 21 février 2020 et à l’appel en cause du 24 février 2020,

• LA CONDAMNER à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’appelante soutient notamment que Madame X a commis de nombreuses erreurs dans le décompte de sorte que la somme visée au commandement n’est pas juste :

• du fait de la cession du fonds de commerce par Madame A, elle ne doit un loyer commercial que depuis le 1er avril 2017 et ne doit pas la somme de 501,60 euros ;

des frais de 500 euros pour la rédaction du bail ne sont pas justifiés ;• la somme de 430,36 euros réglée le 14 juillet 2017 n’a pas été prise en compte ;•

• elle a payé son loyer mensuellement, ce qui ne rend pas exigible les loyers de manière trimestrielle soit un virement de 1 002,12 euros par mois sur les 3 006,36 euros par trimestre ;

les délais de paiement se justifient car il n’existe plus de dette actuellement ;•

• elle a fait l’objet d’une assignation en référé au motif que le 4ème trimestre 2019 et le 1er trimestre 2020. Or la somme de 3 138,38 euros a été réglée en trois virements successifs d’octobre, novembre et décembre 2019 soit le loyer du 4ème trimestre 2019 et le loyer du 1er trimestre 2020 ont été réglés par trois virements successifs de janvier, février et mars 2020. A la date de l’assignation, seul le loyer de mars 2020 aurait pu être réclamé. Cette assignation est devenue caduque. Le 17 juillet 2020, elle a de nouveau été assignée en résiliation du bail commercial pour les loyers des 4ème trimestre 2019, 1er trimestre 2020 et 2ème trimestre 2020 outre les frais de recommandé de 33,39 euros. Or le loyer du second trimestre 2020 a été réglé par virement de 1 038, euros le 18 mars 2020. A la date de l’assignation, les loyers n’étaient pas dus ;

• au jour de l’assignation, elle était à jour de ses loyers, le reliquat n’étant constitué que de frais d’huissier, frais de recommandés et de taxe d’ordures ménagères ;

le décompte est erroné et incompréhensible ;•

• le bailleur est de mauvaise foi. Les 224,38 euros n’étaient pas dus le 7 décembre 2020. D’ailleurs, son solde était créditeur de plus de 1 500 euros au 18 mars 2020, au 22 juin 2020 et au 3 septembre 2020. A l’audience du 7 décembre 2020, son solde était créditeur de 2 914 euros. Par la suite, son compte a toujours été créditeur ;

• le virement mensuel a toujours été accepté par la régie. Actuellement le loyer est payé tous les trimestres pour éviter les difficultés ;

la suspension de la clause est sollicitée avec des délais de paiement en cas de nécessité ;•

• l’attitude de la bailleresse démontre une volonté de mettre en 'uvre la clause résolutoire de mauvaise foi en pleine crise sanitaire. Les quittances n’ont jamais été remises. Elle a subi trois fermetures.
Suivant ses dernières conclusions d’intimée n°3 notifiées par voie électronique le 15 novembre 2021, Madame X demande à la Cour, au vu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1134, 1103 1104 du code civil article L 145-41 L 622-17, 622-21 et L 622-23 du code de commerce de':

Confirmer l’ordonnance sur la constatation de la clause résolutoire et l’expulsion,•

• Confirmer l’ordonnance sur la provision à laquelle le preneur et la caution ont été condamnés solidairement pour l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation,

Confirmer l’ordonnance sur l’indemnité d’occupation,•

• Confirmer l’ordonnance sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance,

Déclarer irrecevable la demande de délai de paiement,•

• Déclarer irrecevable la demande de dommages et intérêts et de communication de pièces sous astreinte.

A titre subsidiaire,

Rejeter les demandes indemnitaires et de communication de pièces,•

Rejeter ses demandes plus amples et contraires.•

• Y ajoutant la condamner à lui payer 4 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens d’appel.

Madame X née Y expose notamment que la preneuse n’a pas intimé la caution de sorte que la décision est définitive la concernant. Elle est un débiteur de mauvaise foi et elle n’est pas recevable dans sa demande de délai de paiement car elle n’a pas été formulée en première instance.

• Il n’existe pas de contestation sérieuse : les sommes retenues comme impayées le sont à juste titre. Elle a reconnu elle-même qu’il y a eu plusieurs régularisations.

• Pour le loyer du 27 février 2017 au 31 mars 2017': la cession du fonds de commerce dont le droit au bail par F A par acte sous seing privé du 27 février 2017 il ressort que l’entrée en jouissance de la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES était prévue le 15 mars 2017. c’est à tort que la régie a facturé un loyer du 27 février 2017 au 31 mars 2017 mais le 29 août 2019 antérieurement au commandement de payer, la régularisation a eu lieu et seul le loyer du 15 mars au 31 mars 2017 a été sollicité. La quittance facturée le 23 août 2017 a tort a été annulée expressément en refacturant le loyer résiduel dû. Il est produit la dernière page du décompte de la cédante où seule la période antérieure du 1er janvier 2017 au 27 février 2017 a été comptée. Il n’y a pas eu double perception de loyer. Il y a même eu une perte de loyer pour Madame X entre le 27 février et le 15 mars 2017.

• Sur les frais de rédaction de la subrogation suite à la cession : conformément au contrat signé en 2012 ils sont à la charge expresse du preneur qui a contresigné le contrat de bail de 2012 au moment de la subrogation. Ils ont fait l’objet d’une facture le 23 août 2017.

• Sur les frais de lettre recommandée avec accusé de réception à hauteur de 33,39 euros. Il y a eu régularisation le 29 août 2019 soit avant le commandement. Il n’est pas démontré que ces frais ne seraient pas dus.
• Le virement du 14 juillet 2017 n’avait pas à être comptabilisé à hauteur de 430,36 euros. La SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES était locataire d’un autre local commercial géré par le même régie mandatée par Madame B du 17 octobre 2013 à septembre 2017 date à laquelle elle a déménagé dans le nouveau local litigieux. C’est dans le compte locataire lié à Madame B que cette somme a été comptabilisée le 17 juillet 2017. Elle n’a d’ailleurs émis aucune contestation à cette époque. L’appelante travestit la réalité en produisant un courriel du 14 juillet 2017 qui n’étaye en rien l’allégation.

• Le règlement mensuel du loyer en violation du bail ne crée pas un droit. Le loyer du 4ème trimestre 2019 est exigible dès le 1er octobre 2019.

• La quittance de juillet 2019 fixe l’indexation triennale qui est rétroactive à compter de décembre 2018 d’où des rappels de loyers et cela a donné une révision du dépôt de garantie. Les erreurs ont été régularisées le 25 novembre 2019.

• Même si les frais d’huissier n’étaient pas dus, ils ont été régularisés le 1er février 2020 et le 10 septembre 2020. Donc la dette de première instance était régulière.

Le loyer comprend les charges et impôts dont la taxe d’ordures ménagères.•

Au vu du décompte produit au 27 novembre 2020, elle était encore redevable 224,70 euros.•

• Au 22 novembre 2019, un seul règlement en date du 5 novembre est intervenu de 1 046,13 euros laissant un reliquat de 2447,35 euros. La clause résolutoire de l’article 8 du bail est acquise quand bien même on ôterait les frais d’entrée de 500 euros TTC et l’erreur de 98,36 euros pour le rappel de loyer et du dépôt de garantie suite à l’indexation du loyer en juillet 2019.

• Le règlement postérieur le 5 décembre 2020 de la somme de 3 138,38 euros n’impacte en rien l’acquisition de la clause. En l’absence de demande de délai de paiement rétroactif, les paiements postérieurs sont sans efficacité.

• Ce paiement n’est intervenu que lors de l’audience du 7 décembre 2020 et la dette existait toujours en comptabilité.

Au 24 mars 2021, le locataire est à jour de ses loyers.• Il y a lieu de rejeter des délais de paiement, demande nouvelle et partant irrecevable.•

• En outre, la locataire n’explique pas les raisons de ses impayés qui perdurent depuis le début du bail alors qu’il n’est pas rapporté de difficulté économique. Il n’existe ni production de bilan ni élément comptable.

La contestation de la dette locative est la preuve d’une mauvaise foi.

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Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens et prétentions par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience, les conseils des parties présents ont pu faire leurs observations et/ou déposer ou envoyer leurs dossiers respectifs. Puis, l’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2022.

MOTIFS A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour « constater » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la recevabilité de l’appel

L’appel formé dans les formes et délais légaux, ce qui n’a pas été contesté, est recevable.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile applicable aux instances en cours au 1er janvier 2021, anciennement 808 du code précisé, dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Au sens des dispositions précitées, à défaut de contestation sérieuse, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, dès lors que :

• le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire est manifestement fautif,

• le bailleur est, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

• la clause résolutoire est dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, la clause résolutoire d’un bail devant s’interpréter strictement.

Le montant des sommes visées au commandement lequel comportait bien la clause résolutoire persiste à être contesté alors que le premier juge a fait une juste appréciation des faits en concluant que pour chaque élément contesté, le moyen est infondé. En effet, contrairement à ce que soutient l’appelante et suivant les justes explications de la bailleresse :

• si c’est à tort que la régie a facturé un loyer du 27 février 2017 au 31 mars 2017 une régularisation a eu lieu le 29 août 2019 soit antérieurement au commandement de payer. Ainsi seul le loyer du 15 mars au 31 mars 2017 a bien été réclamé. La somme de 501,06 euros facturée le 23 août 2017 a tort a été annulée expressément en refacturant le loyer résiduel dû. Il a été produit la dernière page du décompte de la cédante qui confirme que seule la période antérieure du 1er janvier 2017 au 27 février 2017 lui a été comptée. Il n’y a donc pas eu de double perception de loyer.

• sur les frais de rédaction de la subrogation suite à la cession : conformément au contrat signé en 2012 et ainsi que l’a constaté le premier juge, ceux-ci sont à la charge expresse du preneur qui a contresigné le contrat de bail de 2012 au moment de la subrogation. Ils ont fait l’objet d’une facture le 23 août 2017 et n’ont pas lieu d’être portés au crédit de la locataire.
• sur les frais de lettre recommandée avec accusé de réception à hauteur de 33,39 euros. Il y a eu régularisation le 29 août 2019 soit avant le commandement.

• Le virement du 14 juillet 2017 n’avait pas à être comptabilisé à hauteur de 430,36 euros. La SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES était locataire d’un autre local commercial géré par la même régie mandatée par Madame B du 17 octobre 2013 à septembre 2017 date à laquelle elle a déménagé dans le nouveau local litigieux. C’est dans le compte locataire lié à Madame B que cette somme a été comptabilisée le 17 juillet 2017. Elle n’a d’ailleurs émis aucune contestation à cette époque. Le courriel du 14 juillet 2017 en pièce 14 produite par l’appelante n’étaye en rien son allégation. Il n’y a pas lieu de porter la somme de 430,36 euros au crédit de l’ODYSSÉE DES COCCINELLES.

• Le règlement mensuel du loyer en violation du bail qui prévoyait un loyer trimestriel ne crée pas un droit. Le loyer du 4ème trimestre 2019 était bien exigible dès le 1er octobre 2019.

• La quittance de juillet 2019 fixe l’indexation triennale qui est rétroactive à compter de décembre 2018 d’où des rappels de loyers et cela a donné lieu à une révision du dépôt de garantie. Les erreurs ont été régularisées le 25 novembre 2019.

• Même si les frais d’huissier n’étaient pas dus, ils ont été régularisés le 1er février 2020 et le 10 septembre 2020. Donc, la dette de première instance était régulière.

Le loyer comprend les charges et impôts dont la taxe d’ordures ménagères.•

• Au vu du décompte produit au 27 novembre 2020, la locataire était encore redevable 224,70 euros.

• Au 22 novembre 2019, à l’expiration du mois imparti par l’article L 145-41 du code de commerce, un seul règlement en date du 5 novembre est intervenu de 1046,13 euros laissant un reliquat de 2 447,35 euros. La clause résolutoire de l’article 8 du bail est acquise quand bien même on ôterait les frais d’entrée de 500 euros TTC et l’erreur de 98,36 euros pour le rappel de loyer et du dépôt de garantie suite à l’indexation du loyer en juillet 2019.

Même si la locataire a payé une somme de 3 138,38 euros par trois virements successifs d’octobre, novembre et décembre 2019 soit le loyer du 4ème trimestre 2019 et le loyer du 1er trimestre 2020, ces paiements ont été postérieurs au délai d’un mois pour régulariser. Par ailleurs, aucune mauvaise foi de la bailleresse n’est prouvée au moment de la délivrance du commandement de payer le 22 octobre 2019 et l’assignation en date du 17 juillet 2020 est postérieure à la période protégée dans le cadre de la pandémie pour des loyers impayés antérieurs au confinement de mars 2020. En tout état de cause, la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES n’avait aucunement invoqué en première instance les effets de la pandémie pour se défendre et mettre en cause la mauvaise foi de la bailleresse alors qu’elle n’a pas fait état de la moindre difficulté de trésorerie pour se justifier. Elle ne s’était par ailleurs jamais plainte avant mars 2021 du fait que la bailleresse n’avait pas communiqué des quittances de loyer.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire doit être confirmée, les contestations soulevées n’étant pas sérieuses.

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, anciennement article 809, alinéa 1er, du même code, alors applicable aux instances en cours au 1er janvier 2021, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

C’est donc à raison que le premier juge a ordonné l’expulsion de la société L’ODYSSÉE DES COCCINELLES et de tout occupant de son chef en cas de non restitution des lieux dans le délai d’un mois courant à compter de la signification de l’ordonnance comme conséquence de la résiliation de plein droit du bail.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce, Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement lié à la seule existence d’une situation économique obérée de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge qui tient également compte des besoins du créancier.

Sur la recevabilité de la demande

Si en application de l’article 564 du code de procédure civile, les demandes nouvelles sont irrecevables en appel, les demandes formées à hauteur d’appel pour la première fois aux fins de faire écarter les demandes adverses sont recevables tout comme celles qui s’analysent comme des demandes tendant aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si elles ont un fondement juridique différent ou celles qui sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire aux premières prétentions conformément aux articles 565 et 566 du code précité.

Si la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES n’a pas formulé de demande de paiement et de suspension de la clause résolutoire en première instance, cette demande est recevable en appel car il s’agit d’une demande visant tant à faire écarter la demande d’expulsion et de résiliation du bail autant que d’une demande complémentaire nécessaire à ses premières prétentions.

Contrairement à ce que soutient Madame X née Y, la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire formulée par la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En l’espèce, le délai pour payer a expiré le 22 novembre 2019 à minuit et il restait dû la somme de 2 247,35 euros sur la somme visée au commandement après paiement le 5 novembre 2019 de la somme de 1 046,13 euros.

Pour autant, il est établi que ni la bailleresse ni son mandataire la régie ROCHON-LESNE ne se sont jamais plaintes des paiements mensuels du loyer commercial depuis septembre 2017 en dépit de la lettre contraire du bail prévoyant un paiement trimestriel.

De même, au moment de l’audience de référé du 7 décembre 2020, la bailleresse a actualisé sa créance à la somme de 224,70 euros constituée des frais d’huissier, de lettre recommandée avec accusé de réception et de taxes d’ordures ménagères. Or, le loyer comprend également les charges et impôts et lors de l’audience de référé cette somme restait encore due, le paiement n’ayant pas encore été pris en compte. Le premier juge avait à raison condamné la preneuse à payer à titre provisionnel la somme de 224,70 euros.

Il n’est pas contesté que depuis l’audience de référé, la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES est à jour de ses loyers. Il s’agissait d’un premier commandement de payer. Il est apparu qu’une première assignation a été enrôlée le 21 février 2020 alors que des régularisations de paiement étaient en cours, cette assignation étant devenue caduque.

La seconde assignation du 17 juillet 2020 a visé les impayés du commandement du 22 octobre 2019 qui ont été payés entre-temps mais également les loyers du 1er et du 2ème trimestre 2020.

Depuis, les loyers impayés ont été payés et la preneuse a mis en place un paiement trimestriel conformément au bail.

Dans ces conditions, la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES, qui pouvait légitimement croire qu’elle pouvait payer son loyer mensuellement et qui a été confrontée à des demandes de paiement à plusieurs reprises qui ont par la suite été annulées par la régie, a suffisamment justifié de sa bonne foi et de sa volonté d’honorer ses obligations contractuelles. Le fait qu’elle ne se soit pas expliquée sur ses impayés et retards n’est pas suffisant à remettre en cause sa bonne foi et son aptitude à honorer son obligation de paiement pour l’avenir.

Dès lors, la Cour fait droit à sa demande de délais de paiement rétroactifs jusqu’au 8 mars 2021, et de suspension des effets de la clause résolutoire et de la mesure d’exécution.

La Cour constate que la dette est entièrement payée au 8 mars 2021 suivant décompte figurant en pièce 21 de l’intimée.

En conséquence, la Cour infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné à la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES de quitter les lieux et au besoin son expulsion et condamné la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES à payer à Madame X née Y une provision au titre d’une indemnité d’occupation.

La Cour confirme en revanche la condamnation de la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES à payer la provision de 224,70 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 27 novembre 2020 outre intérêts.

La Cour constate que cette condamnation a été payée, statuant à nouveau suspend la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail commercial jusqu’au 8 mars 2021 et constate que l’intégralité de la dette a été réglée dans le délai fixé. Ainsi, la Cour dit que la clause résolutoire doit être réputée n’avoir pas joué.

La Cour rejette les demandes de Madame X née Y tendant à faire constater la résiliation de plein droit du bail commercial et à ordonner l’expulsion de la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES des lieux loués ainsi qu’à obtenir la condamnation de celle-ci à lui verser une indemnité d’occupation.

Sur la demande indemnitaire de la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES

Comme l’a fait valoir Madame X née Y, cette demande indemnitaire qui s’analyse en une demande de dommages et intérêts pour procédure abusive aurait dû pour être recevable être présentée en première instance, ce qui n’a pas été fait. Il ne s’agit ni d’une demande accessoire, ni complémentaire ni de la conséquence nécessaire des prétentions initiales. Elle ne revêt pas non plus les contours des demandes aux fins de compensation ou tendant aux mêmes fins que les demandes initiales. Au surplus, cette demande indemnitaire ne figurait pas dans son premier jeu de conclusions notifié le 1er mars 2021 qui fixe l’objet du litige, ce qui constitue une cause supplémentaire d’irrecevabilité.

En conséquence, la Cour déclare la demande indemnitaire a SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES irrecevable.

Sur la demande de communication des quittances de loyers sous astreinte

Contrairement à ce que soutient l’intimée, il ressort clairement de la décision déférée tant dans l’exposé du litige que dans le dispositif, que cette demande n’est pas irrecevable car elle a déjà été présentée en première instance et complétée en appel.

Rien n’est prévu au bail s’agissant des quittances. Ces quittances sont facultatives et ne deviennent obligatoires qu’à compter de la demande du preneur en ce sens. En tout état de cause, les quittances ne peuvent être délivrées qu’à compter du paiement intégral du loyer. Des quittances ont été délivrées dès que la société s’est conformée au bail commercial s’agissant d’un paiement intégral trimestriellement ainsi que cela ressort de la pièce 19 de l’intimée. C’est donc à raison que le premier juge avait rejeté cette demande.

Depuis, l’ordonnance de référé, il apparaît que Maître C a fait une demande officielle pour obtenir communication des quittances de loyers en date du 29 mars 2021.

Du fait de l’évolution du litige, l’intégralité de la dette de loyer ayant été payée, rien ne s’oppose à ce que les quittances de loyers à compter de la prise d’effet du bail soient délivrées à la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES sans qu’elle ait à démontrer un préjudice s’agissant du droit légitime de disposer de la preuve de ses reçus de paiements.

Il s’agit d’une obligation de faire qui n’est plus contestable. En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, il y a lieu de faire droit à la demande de communication des quittances de loyers entre la prise d’effet du bail en 2017 et le premier trimestre 2021 inclus, celles à compter d’avril 2021 étant produites. La Cour impartit à la bailleresse un délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt pour satisfaire à cette obligation.

La mauvaise foi de Madame X née Y n’étant pas démontrée, nul n’est besoin d’assortir cette obligation de faire d’une astreinte qui ne se justifie pas en son principe.

La Cour fait partiellement droit à la demande de communication de pièces de la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES sans l’assortir d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La partie perdante devant être condamnée aux dépens, par application de l’article 696 du code de procédure civile.

C’est à raison que le premier juge a condamné la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES aux dépens de première instance comprenant le coût du commandement et dénonce à la caution et l’a également, en équité, condamnée solidairement à payer à Madame X née Y la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans la mesure où elle s’est abstenue de solliciter des délais de paiement devant le premier juge et que les demandes de la bailleresse étaient légitimes à ce stade.

La Cour confirme la décision déférée au titre de la condamnation de la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.

En revanche, les parties succombant réciproquement dans leurs demandes principales à hauteur d’appel doivent supporter leurs propres dépens d’appel. Il en est de même en équité pour les frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel. Ainsi, il y a lieu de les débouter de leurs demandes accessoires respectives.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Déclare l’appel de la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES recevable,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté les contestations soulevées par la société L’ODYSSÉE DES COCCINELLES comme non sérieuses opposées à l’acquisition de la clause résolutoire de son bail commercial,

Rejette l’exception d’irrecevabilité pour cause de nouveauté présentée par Madame X née Y concernant la demande aux fins d’obtenir des délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire et de ses conséquences et en conséquence la déclare recevable,

Infirme la décision déférée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné à la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES de quitter les lieux et au besoin son expulsion, et condamné la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES à payer à Madame X née Y une provision au titre de l’indemnité d’occupation,

Confirme en revanche la condamnation de la SARL L’ODYSSÉE LES COCCINELLES à payer la provision de 224,70 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 27 novembre 2020 outre intérêts.

Statuant à nouveau :

Suspend la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail commercial jusqu’au 8 mars 2021,

Constate que la condamnation susvisée a été payée et constate que l’intégralité de la dette a été réglée dans le délai fixé,

Dit que la clause résolutoire doit être réputée n’avoir pas joué,

Rejette les demandes de Madame X née Y de ses demandes tendant à faire constater la résiliation de plein droit du bail commercial et à ordonner l’expulsion de la SARL L’ODYSSÉE LES COCCINELLES des lieux loués ainsi qu’à obtenir la condamnation de celle-ci à lui verser une indemnité d’occupation,

Déclare irrecevable la demande de dommages et intérêts de la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES,

Déclare la demande de communication de pièces sous astreinte de la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES recevable,
Fait droit à la communication de quittances de loyers et enjoint à Madame X née Y de délivrer dans les 15 jours à compter de la signification de l’arrêt les quittances de loyers entre la prise d’effet du bail en 2017 et le premier trimestre 2021 inclus,

Déboute la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES de sa demande d’astreinte,

Confirme l’ordonnance déférée sur la condamnation de la SARL L’ODYSSÉE DES COCCINELLES aux dépens et frais irrépétibles de première instance,

Laisse à chaque partie le montant de ses dépens d’appel et de ses frais irrépétibles à hauteur d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes réciproques au titre des dépens et des frais irrépétibles,

LE GREFFIER Karen STELLA, CONSEILLER