Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 16 OCTOBRE 2019

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/01251 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B42D3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Novembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/07670

APPELANTS

Monsieur B I J X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Mehdi Z, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 126

Madame C K L D épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Mehdi Z, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 126

INTIMÉE

SA NEXITY STUDEA, anciennement dénommée LAMY RESIDENCES, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 342 090 834

[…]

[…]

Représentée par M^e Claude A de la SELARL CABINET A, avocat au barreau de PARIS, toque : D0001, avocat postulant

Assistée de M^e Marie-Pierre MERIGUET, avocat au barreau de NANTES, toque CP 183, avocat

plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 Septembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 octobre 2000, la SA BOUYGUES IMMOBILIER, aux droits de laquelle viennent M, B X et M^me C D épouse X (ci-après les époux X), a donné à bail commercial à la SA CAMPUS HABITAT, aux droits de laquelle vient la SA LAMY RESIDENCES nouvellement dénommée la SA NEXITY STUDEA (ci-après la SA NEXITY STUDEA), le lot n° 6 – studio situé au premier étage, équipé et meublé – dépendant de la résidence […] sise […], pour une durée de neuf ans fermes à compter du 15 septembre 2000 pour se terminer le 14 septembre 2009.

Par acte extrajudiciaire du 13 mars 2009, les époux X ont donné congé à la SA LAMY RESIDENCES nouvellement dénommée SA NEXITY STUDEA, pour le 14 septembre 2009, avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 26 janvier 2010, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par la SA LAMY RESIDENCES d’une demande formée à l’encontre notamment des époux X aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise portant sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation, a dit n’y avoir lieu à référé, rejeté la demande fondée sur l’article 811 du code de procédure civile et renvoyé, en conséquence, les parties à mieux se pouvoir.

Par acte du 30 mars 2011, la SA LAMY RESIDENCES nouvellement dénommée la SA NEXITY

STUDEA a assigné les époux X devant le tribunal de grande instance de Paris afin de voir dire qu’elle remplissait et bénéficiait des conditions statutaires pour voir renouveler son bail commercial et, en l’état du congé comportant refus de renouvellement, du droit au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux et pour voir désigner, avant dire droit, un expert avec mission d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle elle estimait avoir droit.

En cours d’instance, les époux X ont dénié à la SA LAMY RESIDENCES nouvellement dénommée la SA NEXITY STUDEA tous droits statutaires aux motifs qu’elle n’exploitait pas de fonds de commerce dans les locaux loués.

Par jugement du 25 avril 2013, auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé du litige, le tribunal de grande instance a :

— dit que par effet du congé avec refus de renouvellement signifié par les époux X le 13 mars 2009, il a été mis fin pour la date du 14 septembre 2009 au bail portant sur le lot numéro 6 situé […] dans une résidence dénommée […],

— dit que ce congé a ouvert droit pour la SA NEXITY STUDEA de percevoir une indemnité d’éviction, ainsi qu’au droit au maintien dans les 1ieux jusqu’au versement de cette indemnité,

— avant dire droit au fond sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, désigné un collège d’experts composé de M. E F et de M. G H avec mission de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de 1'état des locaux, tous éléments permettant :

1°) de déterminer l’incidence économique que constitue 1'éviction du lot numéro 6 appartenant aux époux X sur le fonds formé par la résidence les Académies du Canal Saint Martin en son ensemble au regard notamment des prestations que la SA NEXITY STUDEA est tenue de continuer à offrir à ses sous-locataires, pour continuer de recevoir la qualification de résidence para-hôtelière étudiante avec le régime fiscal particulier qui en découle,

2°) de rechercher à titre de renseignement la valeur du fonds de commerce dans son ensemble, recueillir tous éléments permettant de conclure ou non à une monovalence des locaux, rechercher tous usages professionnels en matière de cessions de fonds de résidences para-hôtelières.

Par acte extrajudiciaire du 31 mai 2013, les époux X ont notifié à la SA NEXITY STUDEA l’exercice de leur droit de repentir concernant 1^e lot n° 6 et offert le renouvellement du bail à compter de cette notification.

Suivant acte notarié du 9 août 2013, les époux X ont vendu 1^e lot n°6 à M. et M^me Y.

Par ordonnance du 31 janvier 2014, le juge de la mise en état, saisi par la SA NEXITY STUDEA d’une demande tendant à voir constater que le repentir des époux X avait mis fin à l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction et donc à la mission des experts, a constaté que le repentir a mis fin à 1'instance en fixation de 1'indemnité d’occupation (sic) et à la mission des experts désignés par le jugement du 25 avril 2013.

Par actes extrajudiciaires du 20 mars 2014, la SA NEXITY STUDEA a notifié à M. et M^me Y le droit d’option ouvert par l’article L. 145-57 du code de commerce et a ainsi renoncé à son droit au renouvellement du bail portant sur 1^e lot n° 6, en fixant la date de sa restitution au 31 mars 2014.

Par jugement rendu le 23 novembre 2017, le tribunal de grande instance a :

— condamné M. B X et M^me C D épouse X à payer à la SA NEXITY STUDEA la somme de 4 441,11 euros, toutes taxes comprises, au titre des frais d’instance, en suite de 1'exercice de leur droit de repentir, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

— ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1154 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1^er octobre 2016,

— accueilli la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’occupation statutaire,

— déclaré les époux X irrecevables en leurs demandes tant principale que subsidiaire et infiniment subsidiaire en fixation et paiement de l’indemnité d’occupation,

— déclaré M. B X et M^me C D épouse X déchus de tout droit à indemnité d’occupation,

— débouté M. B X et M^me C D épouse X de la fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle de l’action en répétition de l’indu formée par la SA NEXITY STUDEA et déclaré celle-ci recevable en sa demande en paiement d’une somme de 16 384,54 euros au titre de la restitution de l’indu,

— condamné M. B X et M^me C D épouse X à payer à la SA NEXITY STUDEA la somme de 16 384,54 euros, toutes taxes comprises, au titre de la répétition de l’indu, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

— ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1154 du code civil dans sa réduction antérieur au 1^er octobre 2016,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné M. B X et M^me C D épouse X à payer à la SA NEXITY STUDEA la somme de 3500 euros au titre de1'article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— condamné M. B X et M^me C D épouse X aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 4 janvier 2018, les époux X ont interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs du dispositif.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 26 septembre 2018, les époux X demandent à la cour de :

Vu les articles L145-28, L145-48 et L145-60 du code de commerce,

Vu les articles 483, 491 alinéa 2, 700 et 775 du code de procédure civile,

Vu les articles 2241 et 2242 du code civil,

— Réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 23 novembre 2017 en

toutes ses dispositions ;

En conséquence,

SUR LES CONSÉQUENCES DU DROIT DE REPENTIR':

A titre principal :

— Limiter la condamnation des époux X au titre du remboursement des frais d’instance à la somme de 226,90 euros';

A titre subsidiaire :

— Réduire les prétentions de la Société NEXITY STUDEA à de plus justes proportions et dans des limites qui ne sauraient excéder 2 000 euros';

A titre très subsidiaire :

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné les époux X à payer à la Société NEXITY STUDEA la somme de 4 441,11 euros TTC au titre des frais d’instance ensuite de l’exercice de leur droit de repentir ;

En tout état de cause :

— Débouter la Société NEXITY STUDEA de son appel incident tendant à la condamnation des époux X à payer la somme de 7'504,95 euros TTC, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal, au titre des frais d’instance exposés par elle ensuite de l’exercice du droit de repentir par les époux X';

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION':

— Dire et juger que les époux X sont recevables et bien-fondés à solliciter une indemnité d’occupation entre le congé du 14 septembre 2009 et l’exercice du droit de repentir du 31 mai 2013';

— Débouter la Société NEXITY STUDEA de sa demande de restitution des sommes

à hauteur de 16'384,54 euros’versées au titre du loyer du 14 septembre 2009 jusqu’au 31 mai 2013;

— Fixer l’indemnité d’occupation due aux époux X par la Société NEXITY STUDEA à la somme de 16'684,33 euros, correspondant au montant du loyer fixé dans le contrat de bail initial, révisé en fonction du dernier indice IRL connu';

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— Débouter la Société NEXITY STUDEA de l’intégralité des ses demandes, fins et conclusions;

— Condamner la Société NEXITY STUDEA à payer aux époux X la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Z, Avocat aux offres de droit.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 27 juin 2018, la SA NEXITY STUDEA demande à la cour de :

Vu les articles L 145-28, L145-58 et L 145-60 du code de commerce

Vu les articles 1234, 1235, 1376, 2219, 2224 et 2233 du code civil

Vu les articles 2, 4, 56 et 488 du code de procédure civile

Vu le jugement mixte et définitif au fond du 25 avril 2013

Vu le repentir des consorts X en date du 31 mai 2013

Vu le principe normatif de l’estoppel,

Vu la déclaration d’appel des consorts X

Vu le jugement entrepris en date du 23 novembre 2017

Vu les pièces versées aux débats

Dire et juger recevable et bien fondée la Société NEXITY STUDEA au soutien de ses présentes écritures d’appel comme en l’ensemble de ses fins de non recevoir et demandes,

Dire et juger irrecevables et dans tous les cas, mal fondés les consorts X en l’ensemble de leurs demandes, conclusions, fins et moyens contraires et les en débouter,

Confirmer le jugement prononcé le 23 novembre 2017 par le tribunal de grande instance de Paris en l’ensemble de ses motifs et dispositif, à l’exception du quantum fixant les frais de l’instance par application des dispositions de l’article L 145-58 du code de commerce ensuite du repentir des consorts X

Y FAISANT DROIT,

1. SUR LES FRAIS DE L’INSTANCE

A titre incident, réformer le jugement entrepris sur le quantum de la condamnation fixée à la somme globale de 4.441,11 euros TTC au titre des frais d’instance et condamner les consorts X au paiement de la somme de 442,11 euros TTC au titre des frais d’huissiers exposés et de la somme de 7.062,84 euros TTC au titre des frais et honoraires de M^e DRAI, Avocat, soit la somme globale en principal de 7.504,95 euros TTC, sauf à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir et capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1154 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1^er octobre 2016 ;

Subsidiairement, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les consorts X à payer à la société NEXITY STUDEA la somme de 4.441,11 euros TTC au titre des frais d’instance en suite de l’exercice de leur droit de repentir, avec intérêts au taux légal à compter la signification de la décision outre capitalisation desdits intérêts dans les conditions prévues par l’article 1154 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1^er octobre 2016 ;

[…]

Confirmer le jugement entrepris en l’ensemble de ses motifs et dispositif de ce chef de demande ;

Dire et juger par application de l’article L 145-60 du code de commerce, irrecevables comme définitivement prescrits depuis le 31 mai 2015 et subsidiairement, depuis le 30 juin 2015 les consorts X en toutes demandes de fixation et paiement d’une indemnité d’occupation sur le fondement de l’article L 145-28 du code de commerce pour la période du 1^er octobre 2009 au 31 mai

2013 au titre du lot n°6 et en conséquence, les en débouter ;

Dire et juger irrecevables et, dans tous les cas, mal fondés les consorts X en leur demande de fixation d’une indemnité d’occupation de droit commun, au surplus déterminée sur la base du dernier loyer contractuel, pour la période du 1^er octobre 2009 au 31 mai 2013 au titre du lot n°6 et en conséquence, les en débouter ;

Dire et juger recevable car non prescrite et bien fondée la société NEXITY STUDEA en sa demande de restitution des sommes qu’elle a indûment acquittées à titre provisionnel dans le cadre de son droit au maintien dans les lieux entre la date d’effet du congé et le repentir des consorts X, soit du 1 er octobre 2009 jusqu’au 31 mai 2013 ;

EN CONSEQUENCE,

Condamner par application des articles L 145-28 du code de commerce et 1235 et 1376 du code civil, les Consorts X à rembourser à la société NEXITY STUDEA le montant des sommes indûment acquittées à titre provisionnel du 1 er octobre 2009 jusqu’au 31 mai 2013, soit la somme de 16.384,54 euros TTC, suivant décompte versé aux débats, avec intérêts de droit à compter de chaque règlement, les intérêts échus depuis plus d’un an devant produire eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 1154 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1^er octobre 2016 ;

Subsidiairement, dans l’hypothèse où contre toute attente l’exception de prescription serait écartée, désigner un expert avec pour mission d’usage de déterminer les indemnités d’occupation exigibles et donner acte à la société NEXITY STUDEA qu’elle se réserve en ce cas toutes demandes et actions de restitution partielle ;

Condamner les consorts X à payer à la société NEXITY STUDEA la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction de droit au bénéfice de M^e A, Avocat constitué.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 mai 2019.

La cour renvoie pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir dire et juger ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile de sorte qu’il n’en sera pas fait mention dans le dispositif.

Sur les conséquences du repentir :

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-58 du code de commerce que l’exercice du droit de repentir entraîne l’obligation pour le bailleur de supporter les frais de la procédure, c’est-à-dire l’ensemble des frais, qu’ils soient constitués de frais taxables ou d’honoraires d’avocat, exposés par le locataire jusqu’au terme de l’instance pendant laquelle le repentir est exercé.

Les époux X entendent limiter le montant des frais réclamés par la société NEXITY STUDEA aux seuls frais découlant de l’instance au fond, à l’exclusion des frais de l’instance en référé introduite préalablement à l’instance au fond, qu’il s’agisse des frais d’huissier ou des frais d’avocat, au motif qu’ils sont afférents à une autre instance.

Il ne peut cependant qu’être relevé que l’instance en référé est née du refus initial de renouvellement

du bail consenti à la société NEXITY STUDEA, ladite instance étant destinée à préparer l’instance au fond par la désignation d’un expert aux fins de donner un avis sur les indemnités d’éviction et d’occupation dues en suite des congés qui lui ont été délivrés et notamment du congé donné par les époux X le 13 mars 2009 avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Les frais afférents à cette instance incombent donc aux époux X sans qu’il ne puisse être tiré une quelconque conséquence de la condamnation de la société NEXITY STUDEA aux dépens par l’ordonnance de référé du 26 janvier 2010, les ordonnances de référé n’ayant pas, au principal, l’autorité de la chose jugée en application des dispositions de l’article 488 du code de procédure civile.

La somme de 442,11 euros sera ainsi retenue au titre des frais d’huissier, à savoir 215,21 euros au titre de l’instance en référé et 226,90 euros au titre de l’instance au fond.

S’agissant du quantum contesté des honoraires d’avocat, la société NEXITY STUDEA a réparti à parts égales entre les bailleurs concernés les factures globales établies pour les seize procédures initiées en suite des congés avec refus de renouvellement des baux portant sur des lots dépendant de la résidence Canal Saint Martin et les époux X lui reprochent de ne pas avoir individualisé les diligences accomplies dans leur dossier, soutenant qu’aucun élément ne permet d’affirmer qu’un niveau de travail similaire a été engagé dans les procédures en cause.

La société NEXITY STUDEA produit aux débats les factures dont elle se prévaut, établies entre le 30 juin 2009 et le 1^er août 2013, la dernière visant la période du 25 janvier 2013 au 31 mars 2013. L’ensemble de ces factures comporte une seule et même référence, à savoir 'Lamy Résidences C/ Canal Saint Martin – dossier n° 09055027", chacune d’elles portant mention d’un détail en annexe. Pour autant, ces annexes ne sont pas versées au dossier. Il en résulte qu’il ne peut être procédé à un quelconque contrôle sur la pertinence du mode de calcul retenu et ce, alors même que le premier juge avait relevé le défaut de production desdites annexes pour réduire les prétentions de la société NEXITY STUDEA de ce chef. Dès lors, c’est par une juste appréciation des éléments de la cause que le premier juge, tenant compte notamment du fait que la tâche et les diligences du conseil de la société NEXITY STUDEA ont été respectivement alourdies et accrues par les dénégations de ses droits statutaires, a retenu une somme de 4.000 euros au titre des honoraires d’avocats.

Le jugement du 23 novembre 2017 sera donc confirmé en ce qu’il a retenu une somme de 4.441,11 euros toutes taxes comprises au titre des frais de l’instance.

Les intérêts échus et dus pour une année entière porteront intérêts en application de l’article 1154 du code civil en sa rédaction antérieure au 1^er octobre 2016.

Sur l’indemnité d’occupation :

— Sur la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article L. 145-28 alinéa 1 du code de commerce, 'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat du bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte tenu de tous éléments d’appréciation'.

L’article L. 145-60 du même code énonce par ailleurs que 'toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans'.

Il résulte de ces dispositions d’une part que l’indemnité d’occupation due pendant la période qui

s’écoule entre l’expiration du bail et l’exercice du droit de repentir est exclusivement statutaire et d’autre part que l’action en fixation et en paiement de cette indemnité d’occupation est soumise à un délai de prescription de deux ans.

Il est constant que le délai de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation fondée sur l’article L. 145-28 du code de commerce ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré dans son principe, le droit du preneur au bénéfice d’une indemnité d’éviction, soit par une décision définitive, soit à la suite de l’exercice par le bailleur de son droit de repentir.

En l’espèce, le jugement du 25 avril 2013 a consacré le droit de la société NEXITY STUDEA au paiement d’une indemnité d’éviction. Ce jugement signifié le 30 mai 2013 est devenu définitif le 30 juin 2013 mais dès avant cette date, le 31 mai 2013, le bailleur a exercé son droit de repentir, reconnaissant ainsi de manière irrévocable le droit du locataire au bénéfice du statut.

Les époux X soutiennent que le délai de prescription n’a commencé à courir qu’à la date de l’ordonnance du juge de la mise en état du 31 janvier 2014 constatant dans son dispositif que le repentir met fin à l’instance en fixation de l’indemnité d’occupation, invoquant le caractère interruptif de prescription de conclusions en date des 24 novembre 2011 et 29 mai 2012. Ils considèrent dès lors que leur demande de fixation d’une indemnité statutaire notifiée par voie électronique le 30 octobre 2015 postérieurement à l’exercice de leur droit de repentir est recevable.

Il convient cependant de relever que le jugement du 25 avril 2013 reconnaissant le droit de la société NEXITY STUDEA au bénéfice d’une indemnité d’éviction a ordonné une expertise sans étendre la mission de l’expert à l’évaluation de l’indemnité d’occupation au motif précisément que les époux X n’ont formulé aucune demande de versement de l’indemnité d’occupation visée à l’article L. 145-28 du code de commerce. Les conclusions notifiées les 24 novembre 2011 et 24 avril 2012 et non le 29 mai 2012 comme mentionné par erreur ne visent en réalité que la fixation d’une indemnité d’occupation de droit commun en conséquence de leur demande reconventionnelle tendant à voir constater la résiliation du bail par l’effet du congé, le droit de la société NEXITY STUDEA au bénéfice du statut lui étant dénié. C’est d’ailleurs en ce sens qu’elles ont été interprétées par le tribunal dans son jugement du 25 avril 2013 puisqu’il est retenu qu’aucun demande de versement de l’indemnité statutaire n’a été formée.

Les époux X ne peuvent ainsi utilement se prévaloir du dispositif de l’ordonnance du juge de la mise en état du 31 janvier 2014 qui relève à l’évidence d’une erreur matérielle, le juge de la mise en état ayant été saisi à la demande de la société NEXITY STUDEA d’une demande tendant à voir constater que le repentir a mis fin à l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction et donc à la mission des experts.

Le point de départ du délai de prescription de l’action en fixation et en paiement de l’indemnité d’occupation sera dès lors fixé au 31 mai 2013, date à laquelle les époux X ont exercé leur droit de repentir. La demande de fixation d’une indemnité d’occupation statutaire formée par conclusions notifiées le 30 octobre 2015 se heurte en conséquence à la prescription biennale acquise le 31 mai 2015. Le jugement critiqué déclarant irrecevable ladite demande sera donc confirmé.

L’indemnité d’occupation due pendant la période qui s’écoule entre l’expiration du bail et l’exercice du droit de repentir étant statutaire dès lors qu’elle est déterminée en application des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce, les époux X ne sont pas fondés à solliciter à titre subsidiaire la fixation d’une indemnité de droit commun soumise à la prescription quinquennale.

— Sur la restitution des sommes versées :

Aux termes de l’article 1235 du code civil dans sa version en vigueur antérieurement au 1^er octobre 2016, 'tout paiement suppose une dette ; ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition. La

répétition n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées'.

L’article 1376 du même code énonce par ailleurs que 'celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu'.

La société NEXITY STUDEA fait valoir que la prescription de l’action du bailleur en paiement de l’indemnité d’occupation statutaire emporte extinction totale du droit de réclamer cette indemnité et qu’elle est dès lors fondée à obtenir la restitution des paiements effectués à titre provisionnel.

Les époux X soutiennent pour leur part que les paiements spontanés effectués par la société NEXITY STUDEA ont une cause par application des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce.

S’il est constant que la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation entraîne l’extinction totale du droit du bailleur d’en réclamer le paiement, il résulte néanmoins des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce que jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, le maintien du locataire dans les lieux se fait aux clauses et conditions du contrat du bail expiré. L’occupation a ainsi nécessairement une contrepartie pécuniaire. Les parties n’ayant pas usé du droit de la faire fixer dans les conditions déterminées par l’article L. 145-28, elle est réputée fixée à la valeur du dernier loyer de sorte que la société NEXITY STUDEA ne peut arguer d’un quelconque caractère provisionnel des paiements effectués.

Il se déduit de ce qui précède que la société NEXITY STUDEA ne peut valablement soutenir que les paiements opérés sur la base de cette valeur sont indus. Sa demande de restitution sera en conséquence rejetée et le jugement du 23 novembre 2017 infirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la parties condamnée.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. B X et M^me C D épouse X à payer à la SA NEXITY STUDEA la somme de 3500 euros au titre de1'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’ aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; ces condamnations ne souffrant aucune critique.

Les deux parties succombant partiellement en leurs prétentions en cause d’appel, il convient de partager les dépens d’appel. Il n’est pas inéquitable dans ces conditions de laisser à la charge de chacune d’elles les frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il condamne les époux X à payer à la société NEXITY STUDEA la somme de 16 384,54 euros, toutes taxes comprises, au titre de la répétition de l’indu, avec intérêts au taux légal à compter de la signification dudit jugement avec capitalisation des intérêts de retard, au titre de la répétition de l’indu,

Statuant à nouveau de ce chef,

Déboute la société NEXITY STUDEA de sa demande formée au titre de la répétition de l’indu,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Partage les dépens d’appel par moitié entre les parties et en ordonne distraction au profit de Maître Z et de Maître A en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE