RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 30 Septembre 2021

(n° 187 , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/11189 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCFY6

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 29 Mai 2020 par le juge de l’expropriation de Créteil RG n° 19/00064

APPELANTE

S.A. SOCIETE D’AMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DES VILL ES ET DU DEPARTEMENT DU VAL DE MARNE

[…]

[…]

représentée par M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185 substituée par M^e France CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2009

INTIMÉS

Monsieur H X Y

[…]

91710 VERT-LE-PETIT

représenté par M^e Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R251 substituée par M^e Charlie ZERNA, avocat au barreau de PARIS

Madame B X Y NÉE C épouse X Y

[…]

91710 VERT-LE-PETIT

représentée par M^e Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R251 substituée par M^e Charlie ZERNA, avocat au barreau de PARIS

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[…]

[…]

représentée par M^me Z A (en visio conférence) en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Juillet 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Gilles MALFRE, conseiller

Bertrand GOUARIN, conseiller

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Monsieur H X Y et Madame B C épouse X Y, ci-après dénommés les époux X Y sont propriétaires de 3 appartements avec cave sis 48'50, avenue I J à Ivry-sur-Seine (94'200) édifiés sur la parcelle cadastrée […].

Ces biens sont situés dans le périmètre du projet « Zac Ivry Confluences » qui a fait l’objet d’une création par arrêté préfectoral du 28 octobre 2010. Par la suite, un arrêté de déclaration d’utilité a été pris le 11 juillet 2011, avec prorogation par un nouvel arrêté préfectoral du 26 mai 2016. Enfin, par arrêté préfectoral du 25 juillet 2014, les parcelles situées au sein de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de la société d’aménagement et du développement des villes et du département du Val-de-Marne ci-après dénommée la SADEV 94.

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 2 mars 2015.

Les époux X Y n’ont pas donné suite à une proposition d’acquisition à l’amiable.

Par requête du 25 juin 2019, l’autorité expropriante a saisi la juridiction de l’expropriation.

Par jugement du 29 mai 2020, après transport sur les lieux le 19 novembre 2019, le juge de l’expropriation du Val de Marne a:

— fixé l’indemnité de dépossession due par la SADEV aux époux X Y à la somme de 302 412, 25 ' (somme à parfaire en raison de la taxe foncière) se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 265360 '

— frais de remploi : 27536 '

— indemnité pour perte de revenus locatifs : 3438 '

— remboursement des taxes foncières : 6078, 25 ', à parfaire jusqu’au jour du versement de l’indemnité de dépossession foncière due par la SADEV 94

— rappelé que les dépens sont supportés par l’expropriant

— condamné la SADEV à payer aux époux X Y la somme de 3000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SADEV 94 a interjeté appel le 31 juillet 2020 limité aux chefs de demandes suivants :

— la fixation de l’indemnité de dépossession

— l’évaluation en valeur libre du lot N°65 sans tenir compte de la demande de la SADEV 94

— a retenu une surface de 71, 44 m²

— accordé le remboursement de taxe foncière pour l’année 2015.

Pour l’exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile:

—  déposées au greffe par la SADEV 94, appelante, le 29 octobre 2020 notifiées le même jour(AR 31 octobre 2020 et 3 novembre 2020), adressées le 21 avril 2021 notifiées le 23 avril 2021 (AR du 4 et 6 mai 2021) aux termes desquelles elle demande la cour de :

'confirmer le jugement sur la date de référence au 26 mars 2019, rejeter l’ensemble des termes de comparaison des consorts X Y, une indemnité de 3438 ' pour la perte de revenus locatifs, fixer les indemnités des lots n° 61 en valeur occupée des lots 62 63 en valeur libre ;

'infirmer le jugement pour le surplus

statuant à nouveau,

'fixer l’indemnité à revenir aux consorts X Y comme suit :

Première branche de l’alternative : lot n° 61 occupé, lot n° 62/63 libres et n°65 occupés

lot 61 (valeur occupée) :

indemnité principale : 57'612 '

'indemnité de remploi : 6767 '

lot n° 62/63 (valeur libre)

indemnité principale : 74'442 '

indemnité de remploi : 8444 '

lot 65 (valeur occupée)

indemnité principale : 59'497 '

indemnité de remploi : 6950 '

Deuxième alternative : lot 61 occupé, lots 62/63 libres et n° 65 libres

lot numéro 61 (valeur occupée)

indemnité principale : 57 872 '

indemnité de remploi : 6767 '

lot 62/63 (valeur libre)

indemnité principale : 74'442 '

indemnité de remploi : 8444 '

lot 65 (valeur libre)

indemnité principale : 66'108 '

indemnité de remploi : 7600 '

— allouer aux consorts X Y une indemnité limitée à 5173 ' au titre du remboursement des taxes foncières à compter du 1^er janvier 2016 ;

— condamner les consorts X Y à lui payer une indemnité de 3000 ' sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile ;

'condamner les consorts X Y aux dépens d’appel.

'Déposées par les consorts X Y, intimés et appelants incidents, le 27 janvier 2021 notifiées le 02 février 2021(AR du 4 et 9 février 2021), le 29 février 2021, notifées le jour même (AR du 1^er et 03 février 2021), le 22 avril 2021 notifiées le 23 avril 2021 (AR des 4 et 6 mai 2021) et du 14 juin 2021 notifiées le 16 juin 2021 (AR du 17 juin 2021) aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

'rejeter l’appel formé par la SADEV 94

'rejeter l’appel incident formé par le commissaire du gouvernement

' à titre d’appel incident, infirmer le jugement du 29 mai 2020, sauf en ce qui concerne l’article 700 du code de procédure civile et dépens

statuant à nouveau,

'fixer l’indemnité globale à la somme de 338'000 '

'fixer l’indemnité de remploi à la somme de 34'800 '

'fixer l’indemnité de perte de revenus locatifs à la somme de 3438 ' TTC

'fixer l’ indemnité au titre du remboursement des taxes foncières 2015-2019 à la somme de 6078,25 ', somme à parfaire jusqu’au jour du versement de l’indemnité de dépossession foncière due par la SADEV 94

'condamner l’autorité expropriante aux dépens en appel.

'Adressées par le commissaire du gouvernement, intimé et appelant incident, le 26 janvier 2021 notifiées le 27 janvier 2021 (AR du 28 janvier 2021) aux termes desquelles il demande à la cour de :

'fixer l’indemnité principale de dépossession à 3400 '/m² pour les biens concernés, soit une indemnité alternative en principal de 216'730 ' ou 209'610 '), les indemnités accessoires à 31'284 ' (lot 65 libéré) ou 30'512 ' (lot 65 non libéré), soit une indemnité totale de 248 014 ' (lot 65 libéré) ou 240'182 ' (lot 65 non libéré).

MOTIFS DE L’ARRÊT

La SADEV 94 fait valoir que :

'sur les surfaces Carrez, elle n’avait pas entendu contester les attestations de superficie communiquées par les consorts X Y qu’elle demande de retenir, qui font bien état de la surface relative à la salle de bains, contrairement à ce qu’indique les expropriés

'sur l’état d’occupation des lots ; pour le lot numéro 61 il convient de confirmer le jugement avec une évaluation en valeur occupée avec un abattement de 20 % ; pour le lot numéro 65, les consorts X Y ne l’ayant toujours pas libéré, il convient de l’ évaluer en forme alternative, libre occupé à titre précaire avec un abattement de 10 %

'sur ses termes de référence ; le premier juge a écarté à tort un terme de comparaison correspondant à un jugement définitif rendu le 25 octobre 2019 dans une affaire SCI LIN JADE

'sur les termes de comparaison des consorts X Y, le jugement qui les a rejetés doit être confirmé ;les nouveaux termes produits en appel doivent être également écartés

'sur le remboursement des taxes foncières, le premier juge a appliqué à tort une proratisation sur 2015, car il convient d’appliquer l’article 1415 du code général des impôts.

Les époux X Y rétorquent que :

'sur les surfaces, il convient de confirmer le jugement ;

'sur la situation locative en valeur occupée comme retenu par le premier juge ; pour la réunion du lot numéro 63 et de la seconde partie du lot numéro 62, il ne fait l’objet d’aucune d’occupation ou location prévue par un contrat et doit être évalué en valeur libre comme le premier juge ; le lot numéro 65 n’est désormais occupé qu’à titre précaire et il convient donc d’appliquer une évaluation en valeur libre

'il convient d’écarter les références de l’expropriant, s’agissant de mutations réalisées dans le cadre de la Zac Ivry confluences au profit de l’autorité expropriante elle-même, et donc au sein d’un marché contraint ; la référence correspondant à un jugement du 25 octobre 2019 doit être également écartée.

S’agissant des références du commissaire du gouvernement, celui-ci propose de retenir une valeur unitaire de 3400 '/m² qui est en deçà de la réalité du marché local.

Ils proposent comme référence le jugement rendu le 25 mai 2019 d’un appartement parfaitement comparable, compris dans un immeuble situé à moins de 100 m du bien exproprié ; ils produisent également des références de ventes d’appartements avec cave – 33 m² se situant sur la même voie que leur bien, à moins de 300 m.

'Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs, ils sollicitent une indemnité pour perte de revenus locatifs pour le lot numéro 61 la première partie du lot numéro 62 correspondant à 6 mois de loyer comme décidé par le premier juge

' Sur l’indemnité relative au paiement de la taxe foncière, il convient de confirmer pour l’année 2015 un prorata temporis.

Le commissaire indique que :

— sur les superficies, les attestations de superficie même manquant de précision quant à la désignation exacte des lots font cependant apparaître chacun la superficie de la salle d’eau

— sur la situation locative du lot 65, en raison d’une convention d’occupation précaire, il convient de fixer en alternative avec un abattement de 10%

— sur les valeurs, il convient de retenir une valeur de 3400 '/m²

— sur le non remboursement de la taxe foncière au titre de l’année 2015, le jugement doit être infirmé en application des articles 1400 et 1415 du code général des imports.

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 31 juillet 2020, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la SADEV du 29 octobre 2020, des époux X Y du 27 et du 29 janvier 2021 et du commissaire du gouvernement du 26 janvier 2021 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions hors délai de la SADEV du 21 avril 2021 sont de pure réplique à celles des époux X Y et du commissaire du gouvernement appelants incidents, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au delà des délais initiaux.

Les conclusions hors délai des époux X Y du 22 avril 2021 sont également en réplique, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de la SADEV est limité à la fixation de l’indemnité de dépossession, l’évaluation libre du lot 65, la surface de 71, 44 m² et la taxe foncière; l’ appel incident des époux X Y concerne l’indemnité de dépossession et celui du commissaire du gouvernement a trait à l’indemnité de dépossession, les surfaces et la taxe foncière.

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des articles L 213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme, s’agissant d’un bien soumis au droit de préemption, la date du 26 mars 2019, correspondant au dernier PLU d’Ivry sur Seine.

S’agissant des données d’urbanisme, le premier juge indique qu’à cette date, le bien est en zone UIC, correspondant presque en totalité au périmètre de la ZAC « Ivry Confluences ».

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il est situé au 2° étage de l’immeuble sis 48-50 avenue I J à Ivry Sur Seine comprenant:

'le lot 61, auquel est partiellement rattaché le lot numéro 62 forme une unité d’habitation de type F2 ;

'l’autre partie du lot 62 qui communique avec le lot numéro 63 pour former une unité d’habitation de

type F2 ;

'lot numéro 65 qui communique avec le lot numéro 64 pour former une unité d’habitation de type F2

'les lots numéro 88-89-90 : 3 caves attachées à chaque appartement.

Les appartements sont situés au 2^e étage d’un immeuble en très mauvais état selon le procès verbal de transport dont une partie des logements ont été murés, ce qui est contesté par les époux X Y.

S’agissant de la description intérieure des appartements, selon le procès verbal de transport sur les lieux, le lot numéro 62 est en état d’usage, le lot 61 est en état correct, le lot numéro 65 est en état moyen.

Pour une plus ample description il convient de se porter au procès-verbal de transport du 19 novembre 2019.

Les époux X Y soulignent que leur bien se situe à environ 5 minutes en véhicule et 15 minutes à pied de la gare RER d’Ivry sur Seine, desservi immédiatement par l’arrêt de bus « Maurice Gunsburg » où passent les bus numéro 25 et numéro 180, à 700 mètres de l’université Paris VI et à moins de 15'minutes à pied du centre commercial « quai d’Ivry », qui est le plus grand centre commercial porte sud de Paris.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 29 mai 2020.

- Sur l’indemnité principale

1° sur les surfaces

Le premier juge indique que les divergences des parties portent sur la prise en compte de la surface du lot numéro 62 rattaché aux lots numéro 61 et numéro 63, qu’en effet, la SADEV 94 fonde son argumentation sur 3 attestations de superficie établies par le cabinet diagnostic immobilier, que les défendeurs font à juste titre valoir que celles-ci ne sont pas datées et ne font pas état de la division du lot numéro 62 et son rattachement par parties aux lots numéro 61 et 63, semblent être tirés d’un autre document non versé aux débats et ne mentionnent même pas les numéros des lots concernés ; qu’enfin lors du transport sur les lieux, la division du lot numéro 62 a pu être contradictoirement constatée sans que le conseil de la SADEV ne formule d’observations sur les surfaces des trois lots précités.

Il a donc retenu les surfaces suivantes :

— lot numéro 61 + 1 partie du lot numéro 62 : 25,50 m²,

— lot numéro 63 + 1 partie du lot numéro 62 : 25 m²,

— lot numéro 65 : 20,94 m².

En appel, la SADEV demande de retenir les attestations de superficie établies par la société de diagnostic immobilier et versées par les époux X Y.

Les consorts X Y ont versé 3 attestations de superficie loi Carrez émanant de diagnostic immobilier (pièces N° 6, 7 et 8) :

— pièce numéro 6 : appartement 2^e étage première porte à gauche lot numéro NC

— séjour, cuisine : 11,06 m²

— chambre : 10,80m²

— salle de bains : 2,17m²

soit un total de 24,03 m²

'pièce numéro 7: appartement, 2^e étage, porte face gauche, lot numéro 63 :

'séjour coin cuisine : 11,03m²

'salle de bains : 2m²

'chambre : 10,55m²

soit un total de 23,58 m²

'pièce numéro 8 : appartement, 2^e étage, porte face droite

'séjour coin cuisine : 10,73m²

'chambre : 7,51m²

'salle de bains : 2,70m²

soit un total de 20,94 m².

La discussion porte sur le fait de savoir si les 2 premières superficies visées de 24,03 m² et 23,58 m² incorporent ou non une partie du lot numéro 62, qui selon l’exproprié aurait été scindé en deux, soit le lot 61 et le lot 63, un plan étant produit par la SADEV (page 6 des conclusions avec la mention « local »pour le lot 62).

Suite au transport sur les lieux le 19 novembre 2019, le lot 62 est en fait présenté comme communiquant avec le seul lot 63 et l’affectation actuelle à usage de salle de bain du lot 62 n’est pas contestée par les expropriés.

Même si les 3 attestations de superficie manquent de précision quant à la désignation exacte des lots visés, elles font apparaître chacune la superficie de la salle d’eau, aboutissant pour l’appartement du 2^e porte gauche à 24,03 m² au total et pour celui du 2^e porte face gauche à 23,58 m² au total.

En visant précisément les salles d’eau, diagnostic immobilier, les ayant pris en compte dans son mesurage.

Les expropriés ne rapportent pas la preuve que les superficies mentionnées dans les 2 attestations pour les appartements de gauche face gauche ne seraient que partielles, puisqu’ils ont eux-mêmes fourni les attestations seul document professionnel exploitable en l’état et n’ont pas effectué un mesurage par un géomètre expert.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement et de retenir les attestations de diagnostic immobilier pour les surfaces suivantes, qui même si elles ne sont pas datées portent le cachet avec une signature, et ont force probante :

'lot 61 et 62 parties : 24,03 m² Carrez pour le logement du 2^e étage, première porte à gauche

'lot 63 et 62 partie: 23,58 m² Carrez pour le logement du 2^e étage, porte face gauche

'lot 65 : 20,94 m² carrez pour le logement du 2^e étage, porte face droit.

2° sur la situation locative

lot 61et partie lot 62 : en valeur occupée, avec un abattement de 20% : non contesté par les parties

lot 63 et partie lot 62 : en valeur libre: non contesté par les parties.

La discussion porte sur le lot 65, le premier juge ayant retenu une évaluation en valeur libre.

La SADEV indique que lors du transport sur les lieux l’occupant a indiqué qu’il demandait qu’un nouveau logement lui soit accordé, de sorte que la libération de ce bien représentait une difficulté sérieuse, et les consorts X Y ne l’ont toujours pas libéré et ils sollicitent en conséquence une fixation en alternative.

Les époux X Y indiquent qu’il n’était pas occupé à la date de l’ordonnance d’expropriation, qui est la date de référence pour apprécier l’état d’occupation, cet appartement étant désormais occupé à titre précaire ; ils demandent donc une évaluation en valeur libre.

Le commissaire du gouvernement indique qu’après la publication de l’ordonnance d’expropriation, le propriétaire ne peut plus donner son bien à bail que la persistance d’un occupant dans les lieux à la date du jugement constitue une entrave à la jouissance du bien qui justifie de fixer l’indemnité en la forme alternative, avec un abattement de 10 %.

L’article L 322-1 du code de l’expropriation dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, soit en l’espèce à la date du 2 mars 2015.

La convention d’occupation temporaire versée par les époux X Y avec Monsieur F G est datée du 1^er juillet 2017, soit est postérieure à l’ordonnance d’expropriation, et prévoit expressément qu’en cas d’expropriation du propriétaire pour cause d’utilité publique, le contrat de bail est résilié, sans dommages-intérêts pour le locataire, qui reconnaît avoir reçu l’ensemble des informations relatives au fait que l’immeuble est en attente d’expropriation.

Si l’article L 311-8 du code de l’expropriation dispose que lorsqu’il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamant et toutes les fois qu’il s’élève des difficultés étrangères à la fixation du montant d’indemnités et à l’application des articles L 242-1 à L242-7, L322-12, L423-2 et L 423-3, le juge fixe, indépendamment de ses contestations et difficultés, autant d’indemnités alternatives qu’il y a d’hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit, et que le juge de l’expropriation est incompétent pour trancher une contestation portant sur l’existence d’un droit au bail, en l’espèce au regard de la pièce produite, il n’y a pas contestation sérieuse, puisqu’il s’agit non d’un bail mais d’une convention d’occupation précaire, qui est postérieure à l’ordonnance d’expropriation et qui prévoit expressément le départ de l’occupant lors de la prise de possession par l’expropriant.

En conséquence, il n’y a pas lieu comme demandé par la SADEV 94 et le commissaire du gouvernement de fixer l’indemnité en alternative en valeur libre et en valeur occupée et il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement fixé pour le lot numéro 65 une évaluation en valeur libre.

3° sur la méthode d’évaluation

La méthode de la comparaison retenue par le premier juge n’est pas contestée par les parties.

4° sur la fixation de l’indemnité

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

Aux termes de l’article L322-8 du code de l’expropriation, sous réserve de l’article L322-9, le juge tient compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Le premier juge indique que seules 2 références sont pertinentes, et au vu des petites surfaces des 3 logements et de leur état général correct, il a rehaussé la valeur à 4000 '/ m².

La SADEV 94 demande de retenir une valeur unitaire de 3157 '/m² libre comme base, mais pour le lot numéro 61, dont l’état d’entretien est nettement inférieur, de retenir une valeur unitaire de 3000 '/m² libre.

Les époux X Y sollicitent de porter la valeur unitaire à 5000 '/ m² en valeur libre.

Le commissaire du gouvernement retient une valeur unitaire de 3400 '/ m².

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties:

a) Les références de la SADEV 94

Elle fait état de 5 références faisant ressortir une moyenne de 2702 '/m² :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie Prix en '

Prix en

'/m²

Observations

T1

vente amiable du 16 octobre

2013

[…]

lot 67

22,18

56'000

2524

un logement (2 pièces)

libre

T2

vente amiable du 18 octobre

2013

[…]

lot 57 et 98

20,74

44'128

2166

un logement une cave

libre

T3

quittance expropriation du 17

décembre 2015

[…]

lots 71,73 et

92

38,02

121

818,18

3204

un logement une pièce

un local plus une cave

libre

T4

quittance expropriation du 20

mars 2017

[…]

le 77,78 et

95

22,86

57'280

2506

un logement une pièce plus un

local plus une cave

libre

T5

quittance expropriation du

1^er février 2017

[…]

lots 66 et 94

35,57

110'650,9

3110

un logement de pièce et une

cave

libre

Les termes T1, T2 de plus de cinq ans sont trop anciens et seront donc écartés.

Les époux X Y demandent d’écarter les autres références en raison de leur ancienneté et du fait qu’il s’agit de mutations réalisées au sein de la ZAC Ivry Confluence au sein d’un marché contraint.

Cependant, pour ces références, les époux X Y ne rapportent pas la preuve que le marché est contraint.

Le terme T3 date de moins de 5 ans, mais la superficie de 38, 02m² n’étant pas comparable avec le bien exproprié sera écarté.

Le terme T 4 date de moins de cinq ans ; par contre, il concerne un T1, de consistance non comparable et sera donc écarté.

Le terme T5 date de moins de cinq et présente des caractéristiques comparables étant situé dans le même immeuble et au même étage sera donc retenu.

La SADEV ajoute que par jugement du 25 octobre 2019, le juge de l’expropriation a évalué les lots numéro 68 et 69 situés dans le même immeuble au 3^e étage, sur la base d’une valeur de 3157 '/m² libre(pièce numéro 9).

Si ce jugement concernait l’appartement de la SCI LIN JADE dans un état d’entretien particulièrement dégradé, alors que les appartements des expropriés sont dans un bon état d’entretien général, le premier juge a appliqué un coefficient de vétusté de 10 % et il convient donc d’en tenir compte et de retenir la valeur de base soit 3157 '/ m² en valeur libre, s’agissant d’un appartement de 30,34 m², situé dans l’immeuble objet de la procédure.

b) Les références des époux X Y

Ils proposent la vente du 6 janvier 2020 8, […] au 2^e étage, construction de 1930,25 m², 109'000 ', 4360 '/ m², avec la référence de publication, en produisant une photographie.

Le commissaire du gouvernement demande d’écarter cette référence, en faisant état d’autres mutations intervenues dans le même immeuble au cours des dernières années, à savoir un appartement de 2 pièces pour 31,32 m², situé au premier étage, en juin 2014 moyennant le prix de 90'000 ', soit 2873 '/ m² libre (pièce jointe numéro un) un autre appartement de 3 pièces pour 35,58 m² avec 2 caves, situé au rez-de-chaussée sur cour en juillet 2016 moyennant le prix de 110'000 ', soit 3091 '/ m² (pièce jointe numéro 2) en indiquant que si ces 2 autres mutations sont plus anciennes, les écarts de prix sont de plus de 51 % la première et la 2^e est encore de plus 41 % entre la première et la 3^e sans pouvoir considérer cette référence de janvier 2020 prise isolément comme significative au niveau des prix pour l’immeuble considéré.

Cependant, cette référence est comparable en consistance, est très récente, et est donc représentative de l’évolution du marché ; elle sera donc retenue.

Les époux X Y indiquent qu’ils renoncent à leur référence concernant un appartement du 20 avenue I J, car la vente du 23 mars 2017 et le jugement dont appel a été rendu plus 3 ans après cette date.

Ils maintiennent par contre les 3 références suivantes avec les références de publication :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie Prix en '

Prix en

'/m²

Observations

T1

18 décembre

2018

22, avenue I J 1^er

étage

32,83

160'000

4874

construction de

1880

T2

26 mars 2019

22, avenue I J 2^e

étage

29

148'000

5103

construction de

1880

T3

12 mars 2020

[…]

31,75

145'100

4570

construction de

1900

Le commissaire du gouvernement produit une photographie pour le 22 et le 20 I-J en indiquant que ces références ont un meilleur état d’entretien.

En outre, ces références sont localisées en zone UF (zone urbaine de type faubourg) alors que la zone Uic englobant l’immeuble du 40'50 I-J correspond quant à elle un environnement plus industriel.

Ces références non comparables seront donc écartées.

c) Les références du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement indique qu’afin de prendre en compte l’observation ressortant des écrits des expropriés, quant à la sélection des références de l’expropriant au sein d’un marché contraint à l’intérieur du périmètre de la DUP, il a procédé à un examen du marché entre particuliers dans un secteur proche du 48'50, avenue I J, à savoir […] (situation sur vue aérienne),voie en sens unique, plus calme que l’avenue précitée (pièce jointe 3 à numéro 6) avec les références d’enregistrement et cadastrales :

N° du terme Date de vente

Adresse

Superficie Prix en ' Prix en '/m² Zonage

Observations

T1

9 mars 2016

[…]

1^er étage

28,27

135'500

4793

UP

construction de 1900

libre

T2

[…]

2^e étage

28,83

75'000

2601

UP

construction de 1900

libre

T3

2 mai 2020

1[…]

4^e étage

31,75

145'100

4570

UP

construction de 1900

libre

T4

22 juin 2019

[…]

1^er étage

37

123'000

3324

UP

construction de 1926

libre

Médiane

moyenne

3947 3822

Le commissaire de gouvernement précise que ces biens sont classés en zone UP, zone urbaine mixte à dominante résidentielle, correspondant à un tissu pavillonnaire dense et réalisé en ordre discontinu où se trouvent quelques petits immeubles d’ habitats collectifs; il verse les photographies correspondantes.

Il ajoute que l’examen de ce marché, portant sur un secteur proche est plus calme et plus résidentiel que la partie du boulevard I J où se trouve le bien exproprié, et visant des petits appartements de type F2 situés dans des immeubles mieux entretenus que les immeubles 48,50 boulevard I J, permet de dégager des moyennes et médianes qui demeurent cependant

inférieures au montant retenu en première instance pour les 3 appartements des époux X Y, ce qui tend à mettre en évidence le caractère excessif de l’allocation retenue en première instance pour les appartements du 48/50, boulevard I J, soit 4000 '/ m² libre, eu égard aux caractéristiques moins favorables des biens présentement expropriés : situation au sein d’un immeuble en très mauvais état, donnant sur un boulevard plus bruyant et actuellement assez peu attractif à ce niveau (environnement industriel).

Les époux X Y demandent d’écarter le terme T1 en raison de son ancienneté ; cependant, ce terme de moins de 5 ans étant comparable en consistance sera retenu.

Le terme T2 est manifestement déconnecté du marché à 2601 '/m² au regard des autres références et sera donc écarté.

Les époux X Y demandent également d’écarter le terme T3 vendu occupé ; cependant ce terme est bien libre étant comparable en consistance et sera retenu.

Ils demandent également d’écarter le terme T4 qui présente du plomb et de l’amiante, avec une surface de 37 m²; en raison effectivement de la surface non comparable au bien exproprié, ce terme sera écarté.

Les références retenues sont donc les suivantes :

3 110 + 3 157 (SADEV) + 4 360 (époux X Y) + 4 793 + 4 570 (commissaire du gouvernement) = 19 990 ' / 5 = 3 998 '.

Le jugement sera donc confirmé, ayant exactement retenu au regard de l’état correct des biens exproprié, une valeur de 4000 '/m².

L’indemnité principale de dépossession est donc de :

— lot 61 et 62p : 24, 03 m² x 4000 ' x 0, 8 = 76 896 '

— lot 63 et 62p : 23, 58 m² x 4000 ' = 94 320 '

— lot 65 : 20, 94 m² x 4000 ' = 83 760 '

soit un total de 76 896 + 94 320 + 83 760 = 254 976 '.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

- Sur les indemnités accessoires

1° sur l’indemnité de remploi

20% sur 5000 ' : 1000 '

15% sur 10000 ' : 1500 '

10% au delà de 10 000 ' : (254 976 -15 000) = 239 976 x 10% = 23 997,6 '

soit un total de 26 497,6 '.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

2° sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

L’appel de la SADEV 94, et les appels incidents des époux X Y ne concernent pas l’indemnité pour perte de revenus locatifs.

3° sur le remboursement des taxes foncières acquittées

L’appel de la SADEV 94 et l’appel incident du commissaire du gouvernement concernent uniquement le non remboursement de la taxe foncière au prorata au titre de l’année 2015, date du transfert de propriété.

Le premier juge a retenu un prorata temporis en indiquant qu’il y a lieu de tenir compte des circonstances de la cause et des usages en matière immobilière en indiquant que les consorts X Y rappellent, sans être contredits sur ce point, que l’autorité expropriante n’a pas publié l’ordonnance d’ expropriation concernant leurs biens immobiliers auprès du service de publicité foncière compétent, si bien qu’il leur était impossible d’obtenir le moindre dégrèvement pendant plusieurs années alors même que le transfert de propriété est effectif depuis le 2 mars 2015 et qu’ils ont donc supporté le paiement de 5 taxes foncières à ce jour, et que d’autre part en matière immobilière, l’usage veut que la taxe foncière fasse l’objet d’une répartition prorata temporis entre l’ancien propriétaire et le nouveau propriétaire.

Cependant, avant sa codification par ordonnance numéro 2014'1345 du 6 novembre 2014, entrée en vigueur le 1^er janvier 2015, le code de l’expropriation disposait en son article L 16 -7 que les contributions afférentes aux immeubles qu’un propriétaire a cédé ou dont il a été exproprié pour cause d’utilité publique restent à la charge de ce propriétaire jusqu’au 1^er janvier qui suit la date de l’acte de cession ou celle de l’ordonnance d’expropriation ; que si ces dispositions ont été abrogées, il ressort du rapport au président de la République relatif à l’ordonnance numéro 2014'1345 du 6 novembre 2004 relative à la partie législative du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que « les dispositions de nature fiscale figurant dans le code de l’expropriation (ancien) ne sont pas codifiées par cette ordonnance, ces dispositions reprenant celles figurant dans le code général des impôts ou dans le livre des procédures fiscales » ; or l’article 1415 du code général des impôts dispose que la taxe foncière sur les propriétés bâties, taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1^er janvier de l’année d’imposition.

Il incombe en conséquence aux époux X Y, copropriétaire au 1^er janvier de l’année 2015, de supporter la taxe foncière au titre de ladite année.

Le jugement sera infirmé et il sera alloué aux époux X Y une indemnité limitée à 5173 ' au titre du remboursement de la taxe foncière à compter du 1^er janvier 2016.

L’indemnité totale de dépossession est donc de 290 084,6 ' arrondis à 290 085 ' :

— indemnité principale : 254 976 '

— indemnité de remploi : 26 497,6 '

— indemnité pour perte de revenus locatifs : 3 438 '

— remboursement de taxes foncières : 5 173 '

Le jugement sera infirmé en ce sens.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SADEV 94 à verser aux époux X Y la somme de 3000 '.

L’équité commande débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

Au regard de la solution du litige, chaque partie supportera la charge de ses dépens exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Infirme partiellement le jugement entrepris :

Statuant à nouveau,

Fixe l’indemnité due par la société d’aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne à Monsieur H X Y et Madame B C épouse X Y au titre de la dépossession des biens immobiliers sis 48'50, avenue I J à Ivry-sur-Seine (94'200) édifiés sur la parcelle cadastrée […] à la somme de 290 085 ' arrondis se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 254 976 '

— indemnité de remploi : 26 497,6 '

— indemnité pour perte de revenus locatifs : 3 438 ' (pas d’appel)

— remboursement de taxes fonciéres : 5 173 '

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT