Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 09 MAI 2025

(n° , 56 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/18003 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEPQP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Juillet 2021 rendu parle Tribunal judiciaire

hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 09/11208

APPELANTS

Monsieur [T], [V] [R] né le 01 mai 1973 à [Localité 32],

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Madame [E] [D] divorcée [R] née le 13 mars 1974 à [Localité 33],

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Tous deux représentés par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020 assistés de M^e Cécile ZAKINE de la SELEURL CECILE ZAKINE AVOCAT, avocat au barreau de GRASSE, toque : 10

INTIMÉS

Maître [O] [N]

[Adresse 25]

[Localité 5]

Représenté par M^e Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

Société CAISSE MÉDITERRANÉENNE DE FINANCEMENT (CAMEFI) immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 341 840 304, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 14]

[Adresse 14]

Représentée par M^e Damien WAMBERGUE de la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS assistée de M^e Virginie ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A. MY MONEY BANK nouvelle dénomination de la société GE MONEY BANK immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 784 393 340, Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 9]

[Adresse 9]

Représentée par M^e Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515 assistée de M^e François VERRIELE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0421

Caisse Régionale de Garantie des Notaires de la cour d’appel d’Aix en Provence

[Adresse 16]

[Localité 5]

Représentée et assistée de M^e Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

S.A. MMA IARD (Mutuelle du Mans Assurance IARD) immatriculée au RCS du Mans sous le numéro 440 048 882, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Adresse 6]

S.A. AXA FRANCE IARD immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 722 057 460, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 13]

[Adresse 13]

S.A. ALLIANZ IARD immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 542 110 291, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

S.A. GENERALI IARD immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 552 062 663, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Adresse 8]

Toutes quatre représentées par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034 assistées de M^e Dorothée LOURS de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0133

S.C.P. RAYBAUDO – [N] – LETROSNE

[Adresse 25]

[Localité 5]

Représentée par M^e Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

La S.N.C. LOUISIANE, immatriculée au immatriculée au RCS de sous le n° de Montpellier sous le numéro 494 330 814 et dont le siège social est situé [Adresse 4], agissant pour suites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège, (désistement partiel prononcé le 30 mai 2025)

La Société OCEANIS J.V VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE VILLAGE VERS [Localité 29], immatriculée au RCS de Montpellier sous le numéro 453 972 838 et dont le siège social est situé [Adresse 4], agissant pour suites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège,( désistement partiel prononcé le 30 mai 2025)

La S.A.R.L. O PARTICIPATION ANCIENNEMENT DENOMMEE LOUISIANE GESTION, RCS de Montpellier sous le numéro 495 019 168 et dont le siège social est situé [Adresse 4], agissant pour suites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège, (désistement partiel prononcé le 30 mai 2025)

La S.A.S. PARK AND SUITES VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE GROUPE SUITES RESIDENCES,, immatriculée R CS de MONTPELLIER sous le numéro 479 987 869, dont le siège social est situé [Adresse 4], agissant pour suites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège,

(désistement partiel prononcé le 30 mai 2025)

S.A. LOUVRE BANQUE PRIVEE anciennementdénommée BPE BANQUE PRIVÉE EUROPÉENNE immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 384 282 968, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

[Adresse 15]

[Adresse 15]

Représentée par M^e Arnaud GUYONNET de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044 assistée de M^e Pierre-françois VEIL de l’ASSOCIATION VEIL JOURDE, avocat au barreau de PARIS, toque : T06

S.A.CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) immatriculée au RCS de sous le numéro 379 502 644,enant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE & IMMOBILIER (BPI), à la suite de la fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 1 er mai 2017, agissant par son Président domicilié en cette

qualité audit siège.

[Adresse 10]

[Adresse 10]

Représentée par M^e Jean-françois PUGET de la SELARL CVS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0098

S.C.P. Serge DUBOST, [C] [J], [S] [HB]

[Adresse 17]

[Adresse 17]

Représentée M^e Florence REMY, avocat au barreau de PARIS, toque : R066 assistée de M^e Anne CARREL, avocat au barreau de Marseille

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 juin 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Agnès SENTUCQ, présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE , Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 18 octobre 2024. Ultérieurement, les parties ont été informés que la décision serait prorogée en dernier lieu le 09 mai 2025, l

, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Marie-Agnès SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Démarchés par la société Apollonia, exerçant une activité d’agent immobilier et de gestionnaire de patrimoine, M [T] [R] et son épouse, Mme [E] [D], ont acquis, entre le mois de novembre 2004 et le mois d’octobre 2007, quatorze lots de copropriété dans des ensembles immobiliers situés à [Localité 26], [Localité 34], [Localité 21], [Localité 36], [Localité 31], [Localité 37], [Localité 29], ayant vocation à être loués sous le régime fiscal de loueur en meublé professionnel (LMP), pour un montant total d’environ 3 706 131 euros, au moyen de prêts consentis par divers établissements bancaires, et qui devaient être pour l’essentiel remboursés par les loyers à percevoir via la conclusion d’un bail commercial et par le remboursement par l’Etat de la TVA payée sur le prix d’acquisition du bien, soit à l’époque 19,6%.

Ainsi, ils ont conclu les opérations suivantes :

1°) SEPTEMBRE 2004' JANVIER 2005 [Localité 29]

— le 6 septembre 2004 :

* avec la société Village Vert de [Localité 29], trois contrats préliminaires de vente en l’état futur d’achèvement portant sur les lots n° 60, 63 et 64 d’un ensemble à construire à [Localité 29], au prix chacun de 234.540 euros TTC, les lots devant être achevés dans le courant du 2ème trimestre 2006 et les acquéreurs indiquant recourir à chaque fois à un prêt d 'un montant égal au prix d 'achat;

* avec la société de Gestion de Châteaux Résidences (la société SGCR), trois contrats de bail commercial de 9 ans portant sur chacun des lots objets des contrats préliminaires précités, le bail prenant effet au jour de l’ouverture de la résidence Village Vert de [Localité 29], résidence service avec prestations para-hôtelières, moyennant le versement d’un loyer annuel pour chaque lot de 9.504 euros HT;

— le 20 septembre 2004, ils ont donné procuration authentique, reçue par Me [G], notaire associé de la Scp « Yves Raybaudo, Michel Dutrevis, [A] [G], [O] [N], Jean-Christophe Letrosne », à [Localité 5], à tous clercs de notaire de l’étude pour acquérir en leur nom de la société Village Vert de [Localité 29] les lots susvisés;

— le 15 novembre 2004, la vente des lots n° 63 constituant désormais les lots n°903 et 2155, et 64 désormais les lots n° 904 et 2156, de l’immeuble à construire soumis au statut de la copropriété, par acte authentique reçu par Me [N], au prix global de 469.080 euros, la somme de 140.724 euros étant payée comptant et le solde du prix payable suivant l’avancement des travaux selon un échéancier fixé à l’acte.

L’acte précise en outre que l’acquisition du lot n° 903 est financée au moyen d’un prêt d’un montant de 234.540 euros consenti par le Crédit Agricole Nord de France et que celle du lot n°904 l’est par un prêt consenti par la Caisse Méditerranéenne de Financement ( la CAMEFI) également de 234.450 euros, prêts tous deux reçus par le même notaire le même jour, « un instant avant les présentes ».

le 5 janvier 2005, la vente du lot n° 60 constituant désormais les lots n°808 et 2152 de l’immeuble à construire soumis au statut de la copropriété, suivant acte de Me [G], au prix de 234.540 euros, la somme de 70.362 euros étant payée comptant et le solde du prix payable suivant l’avancement des travaux selon un échéancier fixé à l’acte. L’acte précise en outre que l’acquisition est financée par un prêt consenti par le Crédit Immobilier de France Financière Rhône Ain suivant acte notarié du même jour reçu par Me [G].

2°) NOVEMBRE 2004 ' JANVIER 2005 [Localité 29]

— le 8 novembre 2004, avec la société Village Vert de [Localité 29], un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement portant sur le lot n° A 102 d’un ensemble à construire à [Localité 29], au prix de 220.419 euros TTC.

— le 3 janvier 2005, l’acquisition de ce lot, constituant désormais les lots n°1317 et 1116 de l’immeuble à construire soumis au statut de la copropriété, par acte authentique reçu par Me [G] au prix de 220.419 euros. L’acte mentionne que les acquéreurs sont représentés par un clerc de notaire selon procuration reçue par Me [X], notaire à [Localité 30], le 29 novembre 2004, que la somme de 66.126 euros est payée comptant, le solde du prix étant payable suivant l’avancement des travaux selon un échéancier fixé à l’acte et l’acquisition étant financée par un prêt consenti par la Banque Patrimoine Immobilier (la BPI).

3°) NOVEMBRE 2004 -JUIN 2005 [Localité 36]

— le 8 novembre 2004:

* avec la société Village Vert de [Localité 36], deux contrats préliminaires de vente en l’état futur d’achèvement portant sur les lots n° 1 et 4 d’un ensemble à construire à [Localité 36], au prix chacun de 171.494 euros TTC, les lots devant être achevés dans le courant du 2ème trimestre 2007 et les acquéreurs indiquant recourir à chaque fois à un prêt d’un montant égal au prix d’achat;

* par deux actes sous seing privé, à la société SGCR, des baux commerciaux de 9 ans portant sur chacun des lots objets des contrats préliminaires précités, le bail prenant effet au jour de l’ouverture de la résidence, résidence service avec prestations para-hôtelières, moyennant le versement d’un loyer annuel pour chaque lot de 6.390 euros HT;

— le 3 juin 2005 :

* la vente des lots n°1 et 4, constituant désormais les lots n°401, 1, 502 et 4 de l’immeuble à construire, soumis au statut de la copropriété, suivant acte authentique reçu par Me [J], notaire à [Localité 27], associé de la Scp Dubost- [J] ' [HB], au prix de 342.988 euros, la somme de 99.667,32 euros étant payée comptant et le solde du prix payable suivant l’avancement des travaux selon un échéancier fixé à l’acte. L’acte précise que les acquéreurs ont représentés par un clerc de notaire selon procuration reçue par Me [X], notaire à [Localité 30], le 29 novembre 2004, et que l’acquisition est financée par un prêt consenti par le CIFFRA.

*par acte reçu par Me [J], le CIFFRA a consenti aux époux [R] un emprunt d’un montant de 342.988 euros.

M. [T] [R] s’est inscrit au RCS de Saint Quentin (02) en qualité de loueur meublé professionnel à compter du 8 décembre 2004.

4°) AVRIL 2007 ' JUILLET 2007 [Localité 26]

— le 23 avril 2007 :

* avec la société LOUISIANE, un compromis de vente sous seing privé portant sur le lot 25D d’un immeuble situé à [Localité 26] au prix de 233.857 euros;

* avec la société LOUISIANE GESTION, par acte sous seing privé, un bail commercial de 9 ans portant sur le lot 25 D, le bail prenant effet le jour de la signature de l’acte authentique, moyennant le versement d’un loyer annuel de 7.447,25 euros TTC;

— le 20 juillet 2007, la vente du lot 25D, constituant désormais le lot n°120 de I’immeuble, soumis au statut de la copropriété, par acte authentique reçu par Me [HB], les acquéreurs étant représentés par un clerc de notaire selon procuration reçue par Me [G] le 7 mai 2007, moyennant le prix de 233.857 euros, payé comptant au moyen d’un prêt consenti par la Banque Patrimoine et Immobilier suivant acte du même jour reçu par le même notaire.

5°) AVRIL 2007 ' SEPTEMBRE 2007 [Localité 21]

— le 23 avril 2007:

* avec la société LES 4 SOLEILS, des contrats préliminaires de vente en l’état futur d’achèvement portant sur les lots n° A1 et F2 d’un ensemble à construire à [Localité 21], au prix respectif de 335.448 euros et 377.338 euros TTC, les lots devant être achevés dans le courant du 1er trimestre 2008 et les acquéreurs indiquant recourir à chaque fois à un prêt d’un montant égal au prix d’achat;

* avec la société ODALYS, des baux commerciaux de 9 ans portant sur les lots A1 et F2, le bail prenant effet au jour de l’ouverture de la résidence meublée avec services, moyennant le versement d’un loyer annuel de respectivement 7.200 euros HT et 7.800 euros HT.

— le 7 mai 2007, ils ont donné procuration, reçue par Me [G] à leur domicile, à tous clercs de notaires de ce notaire, de signer en leur nom les actes d’acquisition des lots situés à [Localité 21] et d’emprunter auprès de tout organisme bancaire choisi par eux la somme maximale de 712.786 euros.

— le 20 septembre 2007 :

* la vente des lots A1 et F2 par acte authentique reçu par Me [G] au prix de 712.786 euros, la somme de 498.950 euros étant payée comptant et le solde du prix payable suivant l’avancement des travaux selon un échéancier fixé à l’acte, l’acquisition étant financée par un prêt consenti par la société UNION DE CREDIT POUR LE BATIMENT (la société UCB);

* la société UCB leur a consenti un prêt authentifié par Me [HB], notaire associé de la Scp Dubost-[J]- [HB], d’un montant de 712.786 euros.

6°) AVRIL 2007 -OCTOBRE 2007 [Localité 34]

— le 23 avril 2007, les époux [R] ont conclu avec la société Prestige Rénovation des contrats préliminaires de vente en I’état futur d’achèvement portant sur les lots n° 15 A et 47 A d’un ensemble immobilier à construire à [Localité 34], au prix respectif de 312.455 euros et 313.326 euros TTC, les lots devant être achevés dans le courant du 2ème trimestre 2009 et les acquéreurs indiquant recourir à chaque fois à un prêt d’un montant égal au prix d’achat.

— le 7 mai 2007, ils ont donné procuration, par acte reçu par Me [G] à leur domicile, à tous clercs de notaires de Me [J] de signer en leur nom les actes d’acquisition des deux lots situés à [Localité 34] et d’emprunter auprès de tout organisme bancaire choisi par eux la somme maximale de 625.781 euros;

— le 23 octobre 2007, l’acquisition des lots n°15A et 47A, constituant désormais les lots n°15 et 47 de l’immeuble à construire, a été réalisée par acte authentique reçu par Me [J] au prix global de 625.781 euros, dont la somme de 375.468,60 euros correspondant à la partie du prix exigible compte tenu du stade d’avancement des travaux a été payée comptant, et le surplus de 250.312,40 euros stipulé payable suivant I’avancement des travaux selon un échéancier fixé à I’acte.

Il est précisé à cet acte que l’acquisition du lot n° 15 est financée par un prêt accordé par la Banque Privée Européenne d’un montant de 312.455,00 euros, suivant offre de prêt émise le 21 juin 2007 et acceptée par les emprunteurs le 6 juillet 2007, ensuite authentifié par acte reçu le 23 octobre 2007 par le même notaire, avec la participation de Me [B], notaire associé de la SCP « Gilbert Geraci- Bernard Paul – [H] [B] », et que celle du lot n°47 l’est au moyen d’un emprunt immobilier d’un montant de 313.326 euros contracté par les époux [R] auprès de la société GE Money Bank suivant offre de prêt du 19 juin 2007 acceptée par les emprunteurs le 6 juillet 2007.

7°) AVRIL 2007 ' OCTOBRE 2007 [Localité 31]

— le 23 avril 2007:

* la société EVERTEL PROMO et les époux [R] ont conclu un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement portant sur le lot n°20 d’un immeuble à construire situé à [Localité 31] au prix de 145.000 euros;.

* M. et Mme [R] ont consenti à la société EVERHOTEL GESTION un bail commercial de 9 ans portant sur le lot 20, le bail prenant effet en mars 2008, moyennant le versement d’un loyer annuel de 4.243 euros HT;

— le 7 mai 2007, les époux [R] ont donné procuration, reçue par Me [G] à leur domicile, à tous clercs de notaires de ce même notaire, de signer en leur nom l’acte d’acquisition du lot situé à [Localité 31] et d’emprunter auprès de tout organisme bancaire choisi par eux la somme maximale de 145.000 euros;

— le 29 octobre 2007:

* la vente du lot n°20, constituant désormais le lot n°27 de l’immeuble à construire, soumis au statut de la copropriété, a été réalisée par acte authentique reçu par Me [J], au prix de 145.000 euros, la somme de 94.250 euros étant payée comptant et le solde du prix payable suivant l’avancement des travaux selon un échéancier fixé à l’acte;

* le CIFFRA a consenti, par acte reçu par Me [G], aux époux [R] un prêt immobilier de 145.000 euros.

8°) AVRIL 2007 ' NOVEMBRE 2007 [Localité 37]

— le 23 avril 2007, les époux [R] ont conclu avec la société JCM INVEST deux promesses synallagmatiques de vente sous conditions suspensives portant sur les lots 7 et 10 d’un immeuble situé à [Localité 37] consistant en deux espaces habitables à aménager au rez-de-chaussée et au 1er étage, moyennant les prix respectifs de 93.992 euros et 100.070 euros, les acquéreurs indiquant recourir à chaque fois à un prêt d’un montant égal au prix d’achat;

— le 7 mai 2007, ils ont donné procuration, reçue par Me [G] au domicile de M. et Mme [R], à tous clercs de notaires de Me [J], de signer en leur nom les actes d’acquisition des deux lots situés à [Localité 37] et d’emprunter auprès de tout organisme bancaire choisi par eux la somme maximale de 193.062 euros pour financer I’acquisition et celle maximale de 539.382 euros pour financer des travaux;

— le 12 novembre 2007, l’acquisition des lots 7 et 10, constituant désormais les lots n° 19 et 34 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété, a été réalisée par acte authentique reçu par Me [J] au prix de 193.062 euros, payé comptant au moyen d’un prêt consenti par le Crédit Immobilier de France Financière Rhône Ain (le CIFFRA) intervenu à l’acte, suivant une offre de prêt en date du 2 mai 2007.

A la suite d’une plainte pénale déposée auprès du procureur de la République près le tribunal de grande instance de Marseille par d’autres personnes, une instruction a été ouverte à l’encontre de la société Apollonia et de ses dirigeants, pour escroquerie en bande organisée, faux et usage de faux, exercice illégal de l’activité d’intermédiaire en opérations de banque et abus de confiance, puis contre trois notaires pour faux en écriture publique et complicité d’escroquerie.

Plusieurs centaines de personnes ayant acquis des biens immobiliers via la société Apollonia, dont M. et Mme [R] se sont constitués parties civiles.

L’instruction a été clôturée et le procés en première instance doit avoir lieu en 2025 devant le tribunal correctionnel de Marseille.

Soutenant que les opérations immobilières étaient affectées de diverses irrégularités et n’avaient pas donné les résultats promis et escomptés, et qu’ils étaient ainsi dans l’impossibilité de rembourser les prêts contractés, M. et Mme [R] ont, par actes des 29 mai, 3, 4, 8, 11 et 16 juin 2009, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la société Apollonia, la société Les 4 Soleils, la société Village Vert [Localité 29], la société Village Vert [Localité 36], la société Louisiane, la société Prestige Rénovation, la société JCM INVEST, la société Evertel Promo, la Scp Raybaudo – Dutrevis-[G]-[N]- Lestrone, la Scp Dubost-Jourdeveaud-[HB], la société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUELLE NORD DE FRANCE, la CAMEFI, le CIFFRA, la BPI, la BPE, la société GE Money Bank, la société Odalys, la société Everhotel Gestion, la société Groupe Suites Residences venant aux droits de la société SGCR, et la société Louisiane Gestion, aux fins essentielles de voir juger nulles les ventes immobilières portant sur les biens situés à [Localité 26], [Localité 34], [Localité 21], [Localité 36], [Localité 31], [Localité 37], [Localité 29], de voir annuler par voie de conséquence les crédits contractés pour ces acquisitions, de voir ordonner les restitutions et de voir condamner solidairement les notaires et la société Apollonia à garantir les sociétés venderesses de la restitution des différents prix de vente, ainsi que d’obtenir le paiement de la somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts par la société Apollonia et celle de 200.000 euros par les différents organismes bancaires, tenus solidairement entre eux.

Par acte des 30 août et 2 septembre 2010, M. et Mme [R] ont fait assigner en intervention forcée la Caisse Centrale de Garantie de la Responsabilité professionnelle des notaires ainsi que la Caisse Régionale de Garantie de la responsabilité professionnelle des notaires d'[Localité 5].

Cette instance a été jointe à la précédente le 16 novembre 2010.

Par acte des 31 janvier et 1er février 2011, la BPE a fait assigner en intervention forcée Me [P] [L], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société French Riviera Invest (la société FRI), société qui est intervenue en qualité d’intermédiaire en opérations de banque lors de la souscription du prêt permettant l’acquisition des biens situés à [Localité 34] par les époux [R], ainsi que la société QBE INSURANCE (EUROPE) LIMITED (la société QBE), son assureur, Maître [B] et la Scp Geraci-[F]-[B].

Cette instance a été jointe à la précédente le 8 mars 2011.

Par jugement du 30 mai 2012, le tribunal a constaté le désistement, par M. et Mme [R], de leur instance et de leur action dirigée contre la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUELLE NORD DE FRANCE, mis hors de cause la CAISSE CENTRALE DE GARANTIE DE LA RESPONSABILITÉ PROFESSIONNELLE DES NOTAIRES et rejeté la demande de sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pénale en cours présentée par M. et Mme [T] [R].

Par acte du 23 août 2012, les époux [R] ont fait assigner en intervention forcée Me [BH] [U] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Prestige Rénovation. Cette instance a été jointe à la précédente le 24 septembre 2012.

Par acte du 2 août 2012, les époux [R] ont fait assigner en intervention forcée Me [Z] [K], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Apollonia. Cette instance a été jointe à la précédente le 19 novembre 2012.

Par acte des 15 et 18 février 2013, la Scp Dubost-[J]-[HB] a fait assigner en intervention forcée les sociétés MMA IARD, AXA FRANCE IARD, ALLIANZ IARD et GENERALI IARD, en leur qualité d’assureur, le Conseil Supérieur du Notariat ayant conclu le 26 février 2009 avec la société MMA IARD un contrat d’assurance des conseils régionaux, des chambres départementales et interdépartementales et des notaires de leur ressort, prévoyant une répartition de la prise en charge entre les 4 co-assureurs. Cette instance a été jointe à la précédente le 17 juin 2013.

Par ordonnance du 29 janvier 2014, le juge de la mise en état s’est déclaré incompétent pour statuer sur la demande de sursis à statuer, dans l’attente de l’issue de la procédure pénale, présentée par les sociétés MMA IARD, AXA FRANCE IARD et ALLIANZ IARD.

Par acte du 11 septembre 2013, la CAMEFI a fait assigner en intervention forcée Me [O] [N]. Cette instance a été jointe à la précédente le 8 septembre 2014.

Par arrêt du 17 juin 2016, la cour d’appel de Paris a infirmé l’ordonnance du juge de la mise en état du 29 janvier 2014 en ce qu’il s’est déclaré incompétent pour connaître de la demande de sursis à statuer et a rejeté cette demande.

Par ordonnance du 31 mai 2017, le juge de la mise en état a constaté le désistement par M. et Mme [R] de leur instance et de leur action dirigée contre le CIFFRA, la société Les 4 Soleils, la société Odalys, la société Village Vert [Localité 36], la société Evertel Promo, et la société Everhotel Gestion.

Par ordonnance du 6 février 2019, le juge de la mise en état a constaté le désistement, par M. et Mme [R], de leur instance et de leur action dirigée contre la BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE.

En l’état de leurs dernières conclusions, les époux [R] demandaient de :

— prononcer la « nullité » des contrats de réservations, baux commerciaux, procurations, promesses synallagmatiques de vente et de manière générale l’ensemble des contrats conclus préliminairement aux actes authentiques de vente et de prêt, tant en violation des règles de démarchage que des man’uvres dolosives que de l’absence de délivrance conforme, relatifs aux biens immobiliers situés sur les communes de [Localité 37] (lots 19 et 34), de [Localité 26] ( lot 120) et de [Localité 34] ( lots 15 et 47),

— prononcer la « nullité » des actes authentiques de prêt et de vente afférents aux même biens, en application tant du non-respect du délai de réflexion que des man’uvres dolosives que de l’absence de délivrance conforme uniquement pour les biens situés à [Localité 34] et à [Localité 37],

— d’ordonner les restitutions afférentes aux contrats annulés et plus précisément d’une part, la condamnation des deux SCP de notaires, leurs assureurs et le cas échéant la Caisse régionale de garantie de la responsabilité professionnelle des notaires d'[Localité 5], in solidum, à leur payer la somme de 633.914 euros à titre de dommages et intérêts équivalent au montant des frais d’acquisition des lots 15A et 47A situés à [Localité 34] ainsi que la somme de 732.444 euros à titre de dommages et intérêts équivalent au montant des frais d’acquisition des lots 19 et 34 situés à [Localité 37], ainsi que d’autre part la condamnation de la société LOUISIANE à leur payer la somme de 239.051 euros pour le lot 120 à Marans et, in solidum, des deux SCP de notaires, leurs assureurs, et le cas échéant la Caisse régionale de garantie de la responsabilité professionnelle des notaires d'[Localité 5] à garantir le paiement de la somme de 239.051 euros en cas d’impossibilité de recouvrer cette somme auprès de la société LOUISIANE,

— de déclarer néanmoins que la restitution par eux du capital des sommes empruntées, déduction faites des sommes déjà versées, sera subordonnée à la restitution par les sociétés venderesses du prix d’acquisition des différents lots versé par eux,

— de dire l’ensemble des parties défenderesses « responsables au titre du préjudice subi par les consorts [R] », et par conséquent d’une part, de condamner in solidum les deux SCP de notaires et leurs assureurs, et le cas échéant la Caisse régionale de garantie de la responsabilité professionnelle des notaires d'[Localité 5], « les banques n’ayant pas transigé à ce jour, la Caisse méditerranéenne de financement (CAMEFI) et la Société My Money Bank (anciennement GE Money Bank) BPE, BPI, le CIFD venant à ce jour aux droits de BPI ainsi que les promoteurs, la société LOUISIANE à leur payer « une somme de 1.021.544 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu réaliser des économies d’impôt, une somme de 325.754,75 euros au titre de la perte de loyers sauf à parfaire, une somme de 2.111.837 euros au titre du manque à gagner, une somme de 50.000 euros au titre du préjudice moral subi, et d’autre part, de fixer aux passifs respectifs de la société Apollonia, de la société Prestige Rénovation, et de la société SNC JCM INVEST, leur créance à hauteur du montant de leurs condamnations respectives. »

Par jugement réputé contradictoire en date du 13 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Paris a statué comme suit :

— Ordonne la mise hors de cause de la société QBE INSURANCE (EUROPE) LIMITED,

— Rejette la demande de mise hors de cause de la SCP RAYBAUDO – [N] – LETROSNE,

— Déclare irrecevables les demandes de Me [N] et de la SCP RAYBAUDO – [N] – LETROSNE formées à l’encontre de la société SILVERLODGE,

— Rejette les demandes de mise hors de cause des sociétés O PARTICIPATION anciennement dénommée LOUISIANE GESTION, PARK AND SUITES venant aux droits de la société GROUPE SUITES RESIDENCES, LOUISIANE, et OCEANIS .IV, venant aux droits de la société VILLAGE VERT DE [Localité 29],

— Déclare irrecevable la demande de M. et Mme [T] [R] en nullité de la vente intervenue le 20 juillet 2007 entre eux-mêmes et la société LOUISIANE portant sur un bien situé à [Localité 26],

— Rejette par voie de conséquence les demandes de M. et Mme [T] [R] en nullité des contrats de réservations, des baux commerciaux, des procurations, les promesses synallagmatiques de vente et de manière générale de l’ensemble des contrats conclus préliminairement aux actes authentiques de vente et de prêt s’agissant de la vente d’un bien situé à [Localité 26], ainsi que de leur demande tendant à voir la société LOUISIANE condamnée à leur payer la somme de 239.051 euros, de leur demande de nullité du prêt à eux consenti pour cette acquisition par la BANQUE PATRIMOINE INVESTISSEMENT aux droits de laquelle vient le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, et de condamnation in solidum de la SCP DUBOST- [J] – [HB], de la SCP RAYBAUDO – [N] – LETROSNE, de leurs assureurs et de la CAISSE REGIONALE DE GARANTIE DES NOTAIRES à garantir le paiement de cette somme en cas d’impossibilité de recouvrement auprès de la société LOUISIANE,

— Constate l’interruption de l’instance introduite par M. et Mme [T] [R] à l’égard de la société APOLLONIA, de la société PRESTIGE RENOVATION et de la société JCM INVEST, en liquidation judiciaire, et radie l’affaire du chef de l’ensemble des demandes formées contre ces trois sociétés jusqu’à ce que les demandeurs justifient de déclarations de créance,

— Déclare recevables les demandes de M. et Mme [T] [R] en nullité des actes de vente des 23 octobre 2007 et 12 novembre 2007 et les demandes indemnitaires subséquentes,

— Rejette la demande de sursis à statuer présentée par Me [N], la SCP RAYBAUDO [N] LETROSNE, la société MMA IARD, la société AXA France IARD, la société ALLIANZ IARD et la société GENERALI IARD,

— Rejette la demande de Me [N] et de la SCP RAYBAUDO [N] LETROSNE tendant à voir écarter les pièces et argumentations faisant état de 'morceaux choisis de la procédure pénale',

— Rejette la demande de M. et Mme [T] [R] en nullité des contrats de réservations, des baux commerciaux, des procurations, des promesses synallagmatiques de vente et de manière générale de l’ensemble des contrats conclus préliminairement aux actes authentiques de vente et de prêt s’agissant des lots 19 et 34 situés sur la commune de [Localité 37] et des lots 15 et 47 situés à [Localité 34],

— Rejette la demande de M. et Mme [T] [R] en nullité de la vente intervenue le 12 novembre 2007 intervenue entre eux-mêmes et la société JCM INVEST portant sur un bien situé à [Localité 37],

— Prononce la résolution de la vente, intervenue par acte du 23 octobre 2007 entre la société PRESTIGE RENOVATION et. M. et Mme [T] [R], des lots n°15 et 47 de l’immeuble en copropriété situé sur la commune [Adresse 35] et [Adresse 3], figurant au cadastre rénové de la manière suivante :

Section N° Lieudit Surface

[Cadastre 24] [Adresse 3] 0ha 19 a 00 ca

[Cadastre 23] [Adresse 3] 0ha 05a 79 ca

Total surface : 0ha 05a 79ca et ainsi décrits

lot n°15 : Au rez de chaussée du bâtiment A , un lot comprenant une chambre, une salle d’eau avec WC, les 105 / 10000 de la propriété du sol et des parties communes générales et les 129 / 10000 des parties communes spéciales du bâtiment A

lot n°47 : Au 1er étage du bâtiment A, un lot comprenant une chambre, une salle d’eau avec WC, les 111/ 10000 de la propriété du sol et des parties communes générales et les 126 / 10000 des parties communes spéciales du bâtiment A

— Ordonne la publication, aux frais de M.et Mme [T] [R] de la présente décision prononçant la nullité d’une vente immobilière,

— Prononce la résolution du prêt immobilier n° 1020 749 378 8 consenti à M. et Mme [T] [R] par la société GE MONEY BANK désormais dénommée MY MONEY BANK pour l’acquisition du lot n°47 de l’immeuble en copropriété situé sur la commune [Adresse 35] et [Adresse 3],

— Condamne M. et Mme [T] [R] à payer à la société GE MONEY BANK désormais dénommée MY MONEY BANK la somme de 313.326 euros au titre de la restitution des sommes perçues dont à déduire tous les paiements opérés au titre du capital, des intérêts et des frais de dossiers depuis le décaissement de la somme prêtée,

— Prononce la résolution du prêt immobilier n° 0498 584006240 02 consenti à M. et Mme [T] [R] par la société BANQUE PRIVEE EUROPENNE désormais dénommée BPE pour l’acquisition du lot n°15 de l’immeuble en copropriété situé sur la commune [Adresse 35] et [Adresse 3],

— Condamne M. et Mme [T] [R] à payer à la société BANQUE PRIVEE EUROPENNE désormais dénommée BPE la somme de 312.455 euros au titre de la restitution des sommes perçues dont à déduire tous les paiements opérés au titre du capital, des intérêts et des frais de dossiers depuis le décaissement de la somme prêtée, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

— Ordonne le maintien de l’hypothèque conventionnelle inscrite sur le lot n°15 de l’immeuble en copropriété situé sur la commune [Adresse 35] et [Adresse 3] par la société BANQUE PRIVEE EUROPENNE désormais dénommée BPE jusqu’à parfait paiement de la condamnation à restitution,

— Rejette l’ensemble des demandes en paiement de dommages et intérêts et garantie formées par M. et Mme [T] [R] à l’encontre de la SCP DUBOST – [J] – [HB], de la SCP RAYBAUDO – [N] – LETROSNE, de la CAISSE REGIONALE DE GARANTIE DE LA RESPONSABILITE PROFESSIONNELLE DES NOTAIRES D'[Localité 5], de la société LOUISIANE, de la société OCEANIS J.V venant aux droits de la société VILLAGE VERT [Localité 29], de la société O PARTICIPATION anciennement dénommée LOUISIANE-GESTION, de la société PARK AND SUITES venant aux droits de la société GROUPE SUITE RESIDENCES, de la société MY MONEY BANK anciennement dénommée la société GE MONEY BANK, de la CAISSE MEDITERRANEENNE DE FINANCEMENT de la société BANQUE PRIVEE EUROPENNE désormais dénommée BPE, de la société CREDIT IMMOBILIER FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER, de la société MMA IARD, de la société AXA France IARD, de la société ALLIANZ IARD et de la société GENERALI IARD,

— Rejette la demande de la SCP DUBOST- [J] – [HB] en condamnation de M. et Mme [T] [R] en production des accords transactionnels conclus avec les établissements bancaires et en paiement de dommages et intérêts,

— Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposés,

— Rejette toutes les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire,

— Rejette toutes autres demandes.

Pour rejeter les demandes de M. et Mme [R] en annulation des contrats de réservation, des baux commerciaux, des procurations, des promesses synallagmatiques de vente et de l’ensemble des contrats conclus préliminairement aux actes authentiques de vente et de prêt, et des actes de vente des 23 octobre 2007 (biens situés à [Localité 34]) et 12 novembre 2007 (biens situés à [Localité 37]) et des contrats de prêts y afférents, sur le fondement du non-respect des dispositions de l’article L. 121-21 du code de la consommation sur le démarchage à domicile dans sa version applicable à des contrats conclus en 2007, le tribunal a constaté qu’à la date des acquisitions des biens immobiliers situés à [Localité 37] et [Localité 34], M. [R] était inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur meublé professionnel depuis plus de 2 ans, ayant commencé son activité en décembre 2004, qu’il n’est pas contesté que les époux [R] avaient l’intention de donner l’ensemble des quatre appartements ainsi acquis en location, saisonnière meublée, ou à usage d’habitation et de se constituer ainsi un revenu, qu’ils étaient déjà propriétaires depuis le début de l’année 2005 de six autres appartements dans diverses résidences en France avec intention de les louer et qu’ils ont, concomitamment à la signature des contrats litigieux, signés d’autres contrats préliminaires afin d’acquérir quatre autres appartements, afin toujours de les mettre en location, qu’ils avaient ainsi l’intention d’être propriétaires de quatorze appartements donnés en location à titre onéreux pour lesquels des investissements conséquents étaient réalisés, ce dont il a pu inférer que les contrats litigieux poursuivaient une activité professionnelle, fût-elle accessoire à l’activité principale de dentiste de M. [R], et étaient donc exclus du champ d’application des articles L 121-21 et suivants susvisés.

Pour écarter ensuite les demandes d’annulation des mêmes actes et contrats sur le fondement du dol, le tribunal a retenu que M. et Mme [R] n’explicitent nullement dans leurs conclusions les man’uvres dolosives précises auxquelles les différentes parties se seraient livrées pour les inciter à contracter, indiquant de manière générale que la société Apollonia leur a présenté des montages erronés, en leur garantissant une fiabilité de l’opération sans leur présenter de simulation et en les trompant sur la réelle valeur des biens, avec la complicité des autres participants aux divers actes, et qu’ils reprochent en réalité à la société Apollonia de ne pas avoir tenu sa promesse d’un accroissement sans risque de leur patrimoine immobilier et aux autres participants de ne pas les avoir informés des risques financiers pris, alors que ces éléments peuvent le cas échéant constituer un manquement au devoir de conseil et de mise en garde des différents acteurs, mais sont insuffisants à établir un dol et une volonté délibérée de tromper, sur plusieurs années, le premier acte litigieux datant du 6 septembre 2004 et le dernier du 29 octobre 2007, par de nombreux opérateurs distincts, aux missions différentes, dont la preuve de la connaissance de l’ensemble des actes souscrits par les demandeurs et des engagements pris n’est pas rapportée.

Constatant ensuite le défaut de livraison des lots n° 15 et 47 de l’immeuble situé à [Localité 34], le tribunal a prononcé la résolution de la vente du 23 octobre 2007, et au constat de l’existence de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’égard du vendeur et de l’absence de production aux débats d’une déclaration de leur créance par les époux [R], a retenu que l’instance était toujours interrompue, ce qui interdisait de statuer sur les demandes de fixation au passif de leur créance et de dommages et intérêts des époux [R] et a ordonné la radiation de l’affaire.

Au visa de l’article L 312-12 devenu L 313-36 du code de la consommation, le tribunal a prononcé la résolution, par suite de celle de la vente du 23 octobre 2007, des prêts immobiliers consentis aux époux [R] par la société GE MONEY BANK, désormais dénommée My Money Bank et par la société Banque Privée Européenne désormais dénommée BPE, avec obligation pour M. et Mme [R] de restituer le capital perçu, moins les sommes acquittées par eux au titre du capital amorti, des intérêts payés et des éventuels frais de dossiers, mais n’a pas fait droit à leur demande tendant à voir leur condamnation à restitution subordonnée à la restitution par le vendeur du prix de vente, faute pour ces derniers d’invoquer un fondement juridique et de justifier d’une demande régulière en restitution du prix de vente dirigée contre le vendeur.

Pour rejeter la demande en résolution du contrat de vente du 12 novembre 2007 fondée sur l’obligation de délivrance, le tribunal a retenu que les époux [R] ne justifiaient pas d’un défaut de délivrance de l’immeuble acquis dans son état brut le 12 novembre 2007, l’acte de vente mentionnant que l’acquéreur a la jouissance des locaux le jour même par sa prise de possession réelle, les locaux étant libres de toute occupation, et les époux [R] ne développant aucun moyen relatif à l’absence de conformité des lots vendus aux spécifications de l’acte de vente du 12 novembre 2007, ne produisant aucun document relatif au contrat de rénovation qu’ils auraient conclu avec la société JCM INVEST et n’établissant aucune interdépendance de l’ensemble contractuel. La vente du 12 novembre 2007 n’étant ni annulée ni résolue, il a écarté la demande des époux [R] de nullité du prêt contracté pour cette acquisition, ainsi que celles de fixation au passif de la société JCM INVEST de leur créance en restitution du prix et de condamnation de la Scp Dubost – [J] – [HB], de la Scp Raybaudo – [N]- Letrosne, de leurs assureurs et de la caisse régionale de garantie de la responsabilité professionnelle des notaires d'[Localité 5] à leur payer des dommages et intérêts d’un montant équivalent à celui des frais d’acquisition.

Il a en outre rejeté les demandes d’indemnisation formées contre la Scp Dubost-[J]- [HB] et contre leurs assureurs, in solidum avec d’autres parties, correspondant au montant des frais d’acquisition des biens, à la réparation de la perte de chance d’avoir pu réaliser des économies d’impôt, aux pertes de loyer, au titre d’un manque à gagner, et enfin au titre du préjudice moral subi, d’une part en l’absence de preuve d’un manquement à son devoir de conseil en lien avec la résolution de la vente prononcée, et d’autre part faute d’établir un lien de causalité entre les fautes reprochées et les préjudices dont ils réclament réparation, soit des dommages et intérêts équivalents aux économies d’impôt espérées, aux loyers non perçus, aux gains non réalisés et au préjudice moral subi du fait de l’échec financier de l’opération, alors qu’ils invoquent une perte de chance de ne pas contracter sans toutefois demander à être remis dans la situation financière dans laquelle ils auraient été s’ils n’avaient pas emprunté et acheté les divers biens immobiliers.

Le tribunal a également écarté les mêmes demandes d’indemnisation formées contre la Scp Raybaudo-Dutrevis-[G]-[N] et Letrosne, d’une part faute de participation de celle-ci à la vente résolue du 23 octobre 2007, d’autre part en l’absence de lien de causalité entre le recueil par Me [G], à le supposer irrégulier, de la procuration, et la résolution de la vente du bien pour défaut de livraison, celui-ci n’étant pas chargé d’un devoir spécifique de conseil quant à la solvabilité du constructeur et aux risques financiers de l’opération, et enfin comme précédemment à défaut d’un lien de causalité entre les fautes reprochées et les préjudices dont ils réclament réparation.

Enfin, pour rejeter les demandes en paiement de dommages et intérêts des époux [R] dirigées contre les sociétés My Money Bank, CAMEFI, BPE et CIFD, établissements bancaires auprès desquels ils ont contracté des prêts pour financer l’acquisition des biens immobiliers à [Localité 34], [Localité 29] et [Localité 26] in solidum avec d’autres parties, au titre de la perte de chance d’avoir pu réaliser des économies d’impôt, au titre des pertes de loyer, au titre d’un manque à gagner, et du préjudice moral subi, le tribunal a estimé qu’outre le fait qu’ils n’établissent pas de manquements des établissements bancaires mis en cause, dès lors qu’ils ne démontrent pas que ceux-ci, qui appartiennent à des groupes différents, étaient informés de l’ampleur des engagements pris, que les fiches de renseignement fournies avec les demandes de prêts, qui, faute de preuve contraire, sont présumées avoir été signées par eux, donnaient des gages évidents de solvabilité en l’état des rémunérations affichées et de l’absence d’autres prêts en cours, le préjudice causé par un manquement du prêteur à son devoir de mise en garde est, pour l’emprunteur, une perte de chance de ne pas contracter, alors que le préjudice invoqué est sans lien de causalité avec la faute éventuelle des prêteurs de deniers.

M. [T] [R] et Mme [E] [D] divorcée [R] ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 14 octobre 2021, en intimant :

— la société OCEANIS J.V venant aux droits de la société Village Vert [Localité 29],

— la SARL O PARTICIPATION anciennement dénommée Louisiane Gestion,

— la S.A.S. PARK AND SUITES venant aux droits de la société Groupe Suites Résidences,

— la S.N.C. Louisiane,

— la SA. BPE anciennement Banque Privée Européenne, actuellement Louvre Banque Privée,

— la SA Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) venant aux droits de la société Banque Patrimoine & Immobilier (BPI),

— la Caisse méditerranéenne de financement (CAMEFI),

— la S.A. My Money Bank nouvelle dénomination de GE MONEY BANK,

— la SCP Dubost-[J]-[HB],

— la SCP Raybaudo, Dutrevis, [G], [N], Letrosne, actuellement SCP Raybaudo-[N]-Letrosne,

— Me [O] [N],

— la Caisse régionale de garantie de la responsabilité professionnelle des notaires d'[Localité 5],

— la SA MMA IARD,

— la S.A. AXA FRANCE IARD,

— la S.A. ALLIANZ IARD,

— la S.A. GENERALI IARD,

en ce qu’il a :

— rejeté leur demande en nullité des contrats de réservations, des baux commerciaux, des procurations, des promesses synallagmatiques de vente et de manière générale de l’ensemble des contrats conclus préliminairement aux actes authentiques de vente et de prêt s’agissant des lots 19 et 34 situés sur la commune de [Localité 37] et des lots 15 et 47 situés à [Localité 34],

— rejeté leur demande en nullité de la vente intervenue le 12 novembre 2007 entre eux-mêmes et la société JCM INVEST portant sur un bien situé à [Localité 37],

— condamné M. et Mme [T] [R] à payer à la société GE MONEY BANK désormais dénommée MY MONEY BANK la somme de 313 326 euros au titre de la restitution des sommes perçues dont à déduire tous les paiements opérés au titre du capital, des intérêts et des frais de dossiers depuis le décaissement de la somme prêtée,

— condamné M. et Mme [T] [R] à payer à la société BANQUE PRIVEE EUROPEENNE désormais dénommée BPE la somme de 312 455 euros au titre de la restitution des sommes perçues dont à déduire tous les paiements opérés au titre du capital, des intérêts et des frais de dossiers depuis le décaissement de la somme prêtée, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

rejeté l’ensemble des demandes en paiement de dommages et intérêts et garantie formées par M. et Mme [T] [R] à l’encontre de la SCP DUBOST JOURDENEAUD [HB], de la SCP RAYBAUDO [N] LETROSNE, de la CAISSE REGIONALE DE GARANTIE DE LA RESPONSABILITE PROFESSIONNELLE DES NOTAIRES D'[Localité 5], de la société LOUISIANE, de la société OCEANIS JV venant aux droits de la société VILLAGE VERT [Localité 29], de la société O PARTICIPATION anciennement dé nommée LOUISIANE GESTION, de la société PARK AND SUITES venant aux droits de la société GROUPE SUITE RESIDENCES, de la société MY MONEY BANK anciennement dénommée la société GE MONEY BANK, de la CAISSE MEDITERRANEENNE DE FINANCEMENT, de la société BANQUE PRIVE EUROPEENNE désormais dénommée BPE, de la société CREDIT IMMOBILIER France DEVELOPPEMENT venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER, de la société MMA IARD, de la société AXA France IARD, de la société ALLIANZ IARD et de la société GENERALI IARD,

— laissé à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposés,

— rejeté toutes les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes et notamment les demandes d’indemnisation par les époux [R] de leur préjudice de perte financière et de leur préjudice moral outre celle de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par ordonnance du 30 mai 2024, le magistrat chargé de la mise en état a :

— constaté l’extinction de l’instance et le dessaisissement de la cour à l’égard de :

la SARL O PARTICIPATION, anciennement dénommée LOUISIANE GESTION,

la SNC LOUISIANE,

la SAS PARK AND SUITES, venant aux droits de la société GROUPE SUITES RESIDENCES,

la société OCEANIS J.V, anciennement dénommée OCEANIS SNSPF, venant aux droits de la société VILLAGE VERT [Localité 29],

par suite du désistement , accepté, d’instance et d’action des époux [R] à leur égard, et a dit que l’instance se poursuit à l’égard des autres parties :

Maître [O] [N], notaire associé de la SCP RAYBAUDO ;

la SCP Raybaudo-[N], -Letrosne, notaires ;

la SCP Dubost-[J]-[HB], notaires ;

la Caisse régionale de garantie de la responsabilité professionnelle des notaires d'[Localité 5];

la S.A. Louvre Banque Privée anciennement dénommée BPE ;

la Caisse méditerranéenne de financement (CAMEFI) ;

la SA Crédit immobilier de France développement (CIFD) venant aux droits de Banque Patrimoine Immobilier ;

la SA My Money Bank anciennement dénommée GE Money Bank ;

la SAS MMA IARD (MUTUELLE DU MANS) ;

la SA AXA FRANCE IARD ;

la SA ALLIANZ IARD ;

la SA GENERALI IARD ;

dit que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 27 mai 2024 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. [R] et Mme [D] demandent à la cour de :

Vu les articles 1116, 1154, 1218, 1355, 1605 et 1610, 1382 anciens du Code Civil

Vu l’article 271-1 du Code de la construction et de l’habitation ;

Vu les articles R 261-18 b) et suivants du Code de la construction et de l’habitation ;

1° S’agissant de la recevabilité des demandes de Monsieur et Madame [R]

— CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 13 juillet 2021 en ce qu’il a jugé recevables les demandes des Consorts [R]-[D] concernant les lots situés à [Localité 34] et à [Localité 37] ;

2° S’agissant de la demande en résolution des actes de vente et de prêt des lots 15A et 47A situés à [Localité 34]

CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 13 juillet 2021 en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente et du prêt immobilier portant sur les lots 15A et 47A situés sur la commune de [Adresse 35] et [Adresse 3],

DEBOUTER Monsieur [O] [N] et la SCP YVES RAYBAUDO [O] [N] ET JEAN CHRISTOPHE LETROSNE de leurs demandes, fins et conclusions, l’absence de reprise du nom de Monsieur [O] [N] dans le dispositif résultant d’une erreur de frappe, des développements figurant expressément dans les motifs.

DECLARER en conséquence recevable l’action des Consorts [R]-[D] à l’encontre de Me [O] [N] et a fortiori de la SCP Yves RAYBAUDO Michel DUTREVIS [A] [G] [O] [N] ;

CONFIRMER le jugement du Tribunal de judiciaire de Paris en date du 13 juillet 2021 en ce qu’il a ordonné la résolution de la vente, intervenue par acte du 23 octobre 2007 entre la société PRESTIGE RENOVATION et M. et Mme [T] [R], des lots n°15 et 47 de l’immeuble en copropriété situé sur la commune [Adresse 35] et [Adresse 3] et a ordonné la restitution du capital emprunté, dont à déduire tous les paiements opérés au titre du capital, des intérêts et des frais de dossier, sous réserve de compensation, aux sociétés BPE et S.A. MY MONEY BANK

mais INFIRMER ledit jugement en ce qu’il a rejeté la subordination de la restitution du capital à la restitution du prix de vente par les notaires ;

STATUANT à NOUVEAU,

REPORTER le paiement du capital dû par les consorts [R]-[D] de deux ans à compter du présent arrêt et subordonner la restitution du capital à l’obtention, par les consorts [R]-[D], du prix de vente ;

INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 13 juillet 2021 en ce qu’il a rejeté la demande de garantie des notaires du prix de vente ;

STATUANT A NOUVEAU :

CONDAMNER la SCP DUBOST JOURDENAUD & [HB], notaires associés à [Localité 27] et ses assureurs, la BPE et la S.A. MY MONEY BANK in solidum, à payer aux Consorts [R]-[D] la somme de 625.781 euros au titre de la restitution des sommes perçues dont à déduire tous les paiements opérés au titre du capital, des intérêts et des frais de dossiers depuis le décaissement de la somme prêtée, équivalent au montant des frais d’acquisition des lots 15A et 47A situés à [Localité 34] compte tenu de l’impossibilité de la société PRESTIGE RENOVATION, en liquidation judiciaire, de payer une telle somme.

3° S’agissant du préjudice subi par les consorts [R]-[D]

INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 13 juillet 2021 en ce qu’il a débouté les consorts [R]-[D] de leurs demandes d’indemnisation de leur préjudice de perte financière et de leur préjudice moral;

STATUANT A NOUVEAU :

DIRE ET JUGER la société S.A. MY MONEY BANK , la société BPE, la SCP Yves RAYBAUDO Michel DUTREVIS [A] [G] [O] [N] et Jean-Christophe LETROSNE et la SCP Serge DUBOST, [S] [HB], Me [O] [N], la SCP DUBOST JOURDENAUD &[HB] garantis par leurs assureurs respectifs, comprenant également la Caisse régionale de garantie de la responsabilité professionnelle des notaires d'[Localité 5], responsables au titre du préjudice subi par les consorts [R]-[D] ;

PAR CONSEQUENT :

CONDAMNER, in solidum, la SCP Yves RAYBAUDO Michel DUTREVIS [A] [G], [O] [N] et Jean-Christophe LETROSNE, la SCP Serge DUBOST, [S] [HB], et Me [O] [N], garantis par leurs assureurs respectifs, comprenant également la Caisse régionale de garantie de la responsabilité professionnelle des notaires d'[Localité 5], et les banques n’ayant pas transigé à savoir la société BPE et la société S.A. MY MONEY BANK , responsables au titre du préjudice subi par les consorts [R] aux sommes suivantes :

776.598 euros au titre du préjudice économique réel (sommes réelles versées et perdues par les Consorts [R]-[D])

50.000 euros au titre du préjudice moral reversés directement à la SPA.

SUBSIDIAIREMENT :

A défaut de condamnation in solidum, il sera demandé à la Cour d’appel de répartir les condamnations fondées sur la pièce 69 versée aux débats de la manière suivante:

CONDAMNER la SCP DUBOST [J] [HB] et leurs assureurs à payer aux consorts [R]-[D] la somme de 148.464 euros, au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant du lot 120 situé à [Localité 26] ;

CONDAMNER la SCP RAYBAUDO [N] LETROSNE et Monsieur [O] [N] ainsi que leurs assureurs à payer aux consorts [R]-[D] la somme de 104.191 euros, au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant du lot A102 situé à [Localité 29] ;

CONDAMNER la SCP RAYBAUDO [N] LETRSONE et Me [O] [N] et leurs assureurs à payer aux consorts [R]-[D] la somme de 127.544 euros, au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant du lot 27 situé à [Localité 31] ;

CONDAMNER la SCP DUBOST JOURDENEAUD [HB] et leurs assureurs à payer aux consorts [R]-[D] la somme de 133.465 euros, au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant des lots 401/1 et 502/4 situés à [Localité 36] ;

la SCP RAYBAUDO [N] LETROSNE et Me [O] [N] et leurs assureurs à payer aux consorts [R]-[D] la somme de 115.944 euros, au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant du lot 60 situé à [Localité 29] ;

la SCP DUBOST JOURDENEAUD [HB] et leurs assureurs à payer aux consorts [R]-[D] la somme de 672.684 euros, au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant des lots 7 et 10 situés à [Localité 37] ;

la SCP DUBOST JOURDENEAUD [HB] et leurs assureurs à payer aux consorts [R]-[D] la somme de 123.654 euros, au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant du lot 64 situé à [Localité 29] ;

la SCP RAYBAUDO [N] LETROSNE et Me [O] [N] et leurs assureurs à payer aux consorts [R]-[D] la somme de 445.947 euros, au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant des lots 100 et 601 situé à [Localité 21] ;

la SCP DUBOST JOURDENEAUD [HB] et leurs assureurs à payer aux consorts [R]-[D] la somme de 74.300 euros, au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant du lot 63 situé à [Localité 29] ;

la BPE, la SCP DUBOST JOURDENEAUD [HB] et leurs assureurs à payer aux consorts [R]-[D] la somme de 536 964,77 euros augmentée des intérêts au taux conventionnel de 5,2% à compter du 18 novembre 2019, date du dernier décompte au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant du lot 15A situé à [Localité 34] ;

S.A. MY MONEY BANK, la SCP DUBOST JOURDENEAUD [HB] et leurs assureurs à payer aux consorts [R]-[D] la somme de 313.326 ' diminué des frais de dossier et des mensualités réglées à la banque au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant du lot 47A situé à [Localité 34].

CONDAMNER la BPE, la SCP DUBOST JOURDENEAUD [HB] et leurs assureurs à payer aux consorts [R]-[D] la somme de 266.409 euros (à parfaire), au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant du lot 15A situé à [Localité 34] ;

CONDAMNER S.A. MY MONEY BANK, la SCP DUBOST JOURDENEAUD [HB] et leurs assureurs à payer aux consorts [R]-[D] la somme de 281 993,40 euros (à parfaire), au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant du lot 47A situé à [Localité 34] ;

4° S’agissant des demandes de sursis à statuer formées par la SCP RAYBAUDO [N] LETROSNE et par les sociétés MMA IARD, AXA France IARD, ALLIANZ IARD et GENERALI IARD

CONFIRMER le jugement du Tribunal judicaire de Paris du 13 juillet 2021 en ce qu’il a rejeté les demandes de sursis à statuer ;

5° S’agissant de la demande de production des accords transactionnels conclus avec les établissements bancaires et en dommages et intérêts formée par la SCP DUBOST JOURDENEAUD [HB]

CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 13 juillet 2021 en ce qu’il a rejeté la demande de production des accords transactionnels et de paiement de dommages et intérêts ;

6° S’agissant de la demande de mise hors de cause de la société civile professionnelle de notaires RAYBAUDO, DUTREVIS, [G], [N], LETROSNE

CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Paris en date du 13 juillet 2021 en ce qu’il a rejeté la demande de mise hors de cause de la société civile professionnelle de notaires RAYBAUDO, DUTREVIS, [G], [N], LETROSNE ;

7° S’agissant des demandes de mise hors de cause des sociétés O PARTICIPATION et PARK AND SUITES

CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Paris en date du 13 juillet 2021 en ce qu’il a rejeté la demande de mise hors de cause des sociétés O PARTICIPATION et PARK AND SUITES

CONSTATER le désistement de :

La S.N.C. LOUISIANE, Société en nom collectif au capital social de 1.500 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Montpellier sous le numéro 494 330 814 et dont le siège social est situé [Adresse 4], agissant pour suites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège,

La Société OCEANIS J.V VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE VILLAGE VERS [Localité 29], Société par actions simplifiée à associé unique au capital social de 1.500 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Montpellier sous le numéro 453 972 838 et dont le siège social est situé [Adresse 4], agissant pour suites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège,

La S.A.R.L. O PARTICIPATION ANCIENNEMENT DENOMMEE LOUISIANE GESTION, Société à responsabilité limitée à associé unique immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Montpellier sous le numéro 495 019 168 et dont le siège social est situé [Adresse 4], agissant pour suites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège,

La S.A.S. PARK AND SUITES VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE GROUPE SUITES RESIDENCES, société par actions simplifiée, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de MONTPELLIER sous le numéro 479 987 869, dont le siège social est situé [Adresse 4], agissant pour suites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège,

8° S’agissant plus précisément du préjudice subi par les consorts [R]-[D] au titre de la procédure abusive initiée par les assureurs

INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Paris en date du 13 juillet 2021 en ce qu’il a débouté les consorts [R]-[D] de leur demande de condamnation des sociétés Mutuelles du Mans IARD, Axa France IARD, Allianz et Generali IARD des dommages et intérêts pour procédure abusive ;

STATUANT A NOUVEAU :

CONDAMNER les sociétés MMA IARD, SA AXA France IARD, ALLIANZ et SA GENERALI IARD à payer aux consorts [R] la somme de 10.000 euros au titre des man’uvres dilatoires et de procédure abusive ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts au jour du jugement à intervenir ;

JUGER que les sommes qui seront versées produiront intérêt au taux légal à compter de la signification de l’assignation et ce avec capitalisation conformément aux articles 1153-1 et 1154 du Code civil ;

9° S’agissant de la demande de dommages et intérêts formée par les sociétés civiles professionnelles de notaires RAYBAUDO, DUTREVIS, [G], [N], LETROSNE et DUBOST, [J] [HB]

CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Paris en date du 13 juillet 2021 en ce qu’il a débouté les sociétés civiles professionnelles de notaires RAYBAUDO, DUTREVIS, [G], [N], LETROSNE et DUBOST, [J] de leurs demandes de dommages et intérêts ;

10° S’agissant de la demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 13 juillet 2021 en ce qu’il a rejeté la demande des consorts [R]-[D] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

STATUANT A NOUVEAU :

CONDAMNER solidairement la société BPE, la société S.A. MY MONEY BANK , la SCP Yves RAYBAUDO Michel DUTREVIS [A] [G] [O] [N] et Jean-Christophe LETROSNE et la SCP Serge DUBOST, [C] [J], [S] [HB], et Me [O] [N] ainsi que la garantie par leurs assureurs respectifs à verser aux consorts [R]-[D] la somme de 171.137,52 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens au titre des frais engagés dans le cadre de la première instance ;

CONDAMNER solidairement la société BPE, la société S.A. MY MONEY BANK , la SCP Yves RAYBAUDO Michel DUTREVIS [A] [G] [O] [N], et Jean-Christophe LETROSNE, Me [O] [N] et la SCP Serge DUBOST, [C] [J], [S] [HB], garantis par leurs assureurs respectifs à verser aux consorts [R]-[D] la somme de 30.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens au titre des frais engagés dans le cadre de la présente procédure d’appel ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

DIRE et JUGER que les sociétés MMA IARD, SA AXA France IARD, ALLIANZ et SA GENERALI IARD devront garantir leurs assurés, la SCP Yves RAYBAUDO Michel DUTREVIS [A] [G] [O] [N] et Jean-Christophe LETROSNE et Monsieur [O] [N] ainsi que la SCP Serge DUBOST, [C] [J], [S] [HB], des condamnations qui seront prononcées contre ces derniers.

Par ses dernières conclusions du 24 avril 2024 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés, la SA Louvre Banque Privée, anciennement dénommée BPE elle-même anciennement dénommée Banque Privée Européenne, demande à la cour de :

S’agissant des demandes des époux [R]

' INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résolution du prêt n° 0498 584006240 02 consenti par LBP à M. [T] [R] et Mme [E] [D] selon offre de prêt émise le 21 juin 2007 et acceptée le 6 juillet 2007 ;

' DÉBOUTER M. [T] [R] et Mme [E] [D] de leur demande de résolution du prêt n° 0498 584006240 02 consenti par LBP à M. [T] [R] et Mme [E] [D] selon offre de prêt émise le 21 juin 2007 et acceptée le 6 juillet 2007 comme conséquence de la résolution de la vente immobilière du lot ;

' CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux [R] de l’ensemble de leurs autres demandes, fins et conclusions à l’encontre de LBP ;

S’agissant des demandes de LBP

A titre principal

' INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a débouté LBP de sa demande reconventionnelle en paiement ;

' CONDAMNER solidairement M. [T] [R] et Mme [E] [D] à payer à LBP la somme de 536.964,77 euros augmentée des intérêts au taux conventionnel de 5,2% à compter du 18 novembre 2019, date du dernier décompte ;

A titre subsidiaire

' CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné le maintien de l’hypothèque conventionnelle prise par LBP sur le bien immobilier objet du prêt n° 0498 584006240 02 jusqu’à la parfaite restitution des fonds par les époux [R] ;

' CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux [R] de leur demande tendant à ce que la restitution du capital soit subordonnée à la restitution par la société PRESTIGE RENOVATION du prix de vente du lot financé par LBP ;

En tout état de cause

' CONDAMNER in solidum M. [T] [R] et Mme [E] [D] à verser à LBP la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' CONDAMNER in solidum M. [T] [R] et Mme [E] [D] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par ses dernières conclusions du 31 mai 2024 auxquelles la cour se réfère expressément pour l’exposé complet de ses moyens de fait et de droit, la société My Money Bank, anciennement dénommée GE Money Bank, demande à la cour de :

1. statuer ce que de droit sur la demande d’annulation du contrat de prêt n° 1020 749 378 8 formulée par les époux [R] comme conséquence de l’annulation du contrat de vente immobilière.

2.1. si le contrat de prêt (n° 1020 749 378 8) est annulé, condamner solidairement M. [T] [R] et Mme [E] [D] divorcée [R] à rembourser à la Sté MY MONEY BANK le montant du capital s’élevant à 313.326 ', diminué du total des frais de dossier et des mensualités réglés à la banque.

2.2. si le contrat de prêt (n° 1020 749 378 8) n’est pas annulé, condamner solidairement M. [T] [R] et Mme [E] [D] divorcée [R] à rembourser à la Sté MY MONEY BANK la somme de 352.008,48 ' restant due au 6 mai 2010, augmentée des intérêts au taux conventionnel après cette date.

3. débouter les époux [R] de leur demande de paiement du capital dans un délai de deux ans à compter de l’arrêt à intervenir.

4. débouter les époux [R] de leur demande de condamnation de la Sté GE MONEY BANK in solidum avec la SCP DUBOST [J] & [HB], notaires associés à [Localité 27] et ses assureurs, la BPE, à payer aux consorts [R]-[D] la somme de 633.914 euros (à parfaire) équivalent au montant des frais d’acquisition des lots 15A et 47A situés à [Localité 34] compte tenu de l’impossibilité de la société PRESTIGE RENOVATION, en liquidation judiciaire, de payer une telle somme.

5. débouter les époux [R] de leur demande de condamnation de la Sté GE MONEY BANK, Maître [J], la SCP DUBOST [J] & [HB], et leurs assureurs à payer aux consorts [R]-[D] la somme de 281.993,40 euros (à parfaire) au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant du lot 47A situé à [Localité 34].

6. débouter les époux [R] de leur demande de condamnation de la Sté GE MONEY BANK in solidum avec la SCP Yves RAYBAUDO Michel DUTREVIS [A] [G] [O] [N] et Jean-Christophe LETROSNE et la SCP Serge DUBOST, [C] [J], [S] [HB], garantis par leurs assureurs respectifs, comprenant également la Caisse régionale de garantie de la responsabilité professionnelle des notaires d'[Localité 5], et les banques n’ayant pas transigé à savoir la société BPE et la société GE MONEY BANK, responsables au titre du préjudice subi par les consorts [R] aux sommes suivantes :

—  776.598 euros au titre du préjudice économique réel (sommes réelles versées et perdues par les consorts [R]-[D])

—  50.000 euros au titre du préjudice moral reversés directement à la SPA.

7. confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux [R] de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de la Sté MY MONEY BANK, ainsi en ce qu’il les a déboutés de leur demande de garantie de restitution du prix de vente par le vendeur, la société PRESTIGE RENOVATION et les notaires.

8. confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux [R] et les autres parties de toutes autres demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Sté MY MONEY BANK.

9. condamner solidairement M. [T] [R] et Mme [E] [D] divorcée [R] à payer à la Société MY MONEY BANK une indemnité de 6.000 ' au titre de l’article 700 du CPC d’appel.

10. les condamner solidairement aux dépens d’appel qui seront recouvrés par M^e Nadia BOUZIDI FABRE dans les conditions de l’article 699 du CPC.

Suivant ses dernières conclusions en date du 23 avril 2024 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyes de fait et de droit développés, la Caisse méditerranéenne de financement (CAMEFI) demande à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu’il a « rejeté toutes autres demandes », et en conséquence, de:

— déclarer irrecevables les demandes des époux [R] à l’égard de la concluante, en raison de la prescription, au titre de l’acte de prêt du 15 novembre 2004 en vue du financement des biens situés à [Adresse 28], pour un montant total de 234.540 euros, portant sur le lot n°904 : une villa duplex portant le numéro 64 sur le plan et le lot n°2156 : le parking portant le numéro 156;

En tout état de cause :

— débouter les époux [R] de toutes leurs demandes, fins et prétentions à l’égard de la concluante,

— débouter les MUTUELLES DU MANS, la société ALLIANZ, la société AXA FRANCE, la société GENERALI, la société SNC LOUISIANE de toutes leurs demandes, fins et prétentions à l’égard de la concluante,

— condamner les époux [R] à lui payer la somme de 50.000' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [R] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions du 24 avril 2024 auxquelles la cour se réfère expressément quant à plus ample exposé de ses moyens en fait et en droit, la Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits de la Banque Patrimoine et Immobilier demande à la cour de constater que les parties ne formulent aucune demande à son encontre, de dire qu’elle n’est plus dans la cause du fait de l’absence de demandes, de prononcer sa mise hors de cause et de condamner solidairement les époux [R] à lui payer la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 24 avril 2024 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé complet de leurs moyens en fait et en droit, Me [N] et la Scp Raybaudo- [N]-Letrosne demandent à la cour :

« Statuant dans les limites des conclusions qui ne reprennent pas les demandes visant les nullités de vente d’immeubles et forment des demandes contre Maître [G],

' Déclarer irrecevable les demandes dirigées contre la SCP notariale seule au regard de l’autorité de la chose jugée à l’égard de Maître [N] et le mettre hors de cause ;

' Et ordonner la mise hors de cause de la SCP concluante qui n’a pas reçu les actes argués de nullité ;

' Déclarer irrecevable l’action des époux [R] :

o Comme dirigée pour la première fois contre Maître [G] et la SCP en cause d’appel ;

o Comme prescrite contre la SCP et Maître [G] qui n’est pas dans la cause;

o En l’absence de production au passif d’APOLLONIA ;

o Au regard du caractère définitif des chefs du jugement non critiqués dans les conclusions d’appel ;

' Ordonner la mise hors de cause de la société civile professionnelle assignée comme n’étant le rédacteur ou l’authentificateur ni des procurations, ni des actes de vente ou de prêt.

' Juger qu’ils ont confirmé ou ratifié les actes de vente et de prêt au sens des articles 1338 alinéa 2 et 1998 alinéa 2.

' Juger que la faute d’un notaire lui est personnelle.

' Juger qu’il n’est pas rapporté la preuve de l’existence d’un défaut de conseil d’un éventuel notaire qui ne serait d’ailleurs pas partie à la présente instance.

' Juger que les appelants ne rapportent pas la preuve d’une faute d’un notaire au titre des actes qu’ils ont personnellement authentifiés, ni dans la régularité des actes et alors qu’un des actes dont il est demandé la nullité de la vente porte sur un bien revendu par les appelants ;

' Juger par ailleurs qu’ils ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un lien de causalité entre cette faute et un préjudice éventuel.

' Dire et juger qu’ils ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct et en s’abstenant de produire leurs documents fiscaux.

' Débouter les époux [R] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre Maître [N] et contre la SCP seule ;

SUBSIDIAIREMENT,

' Dire et juger que les actes reçus et authentifiés par les notaires, officiers publics ministériels ne sont pas soumis aux dispositions du code de la consommation sur le démarchage à domicile, mais seulement aux textes spéciaux qui les régissent et aux dispositions du Code Civil concernant la révocation.

' Juger que les crédits immobiliers sont régis par des textes différents du code de la consommation (article L 312-1 et suivants dudit code).

' Juger que les actes de vente d’immeubles en l’état futur d’achèvement sont soumis pour leur part aux dispositions protectrices du code de la construction et de l’habitation. (L 261 et suivants du code de la construction et de l’habitation).

' Juger que les requérants étant inscrits au registre du commerce et des sociétés, ils sont exclus du bénéfice des dispositions générales du code de la consommation mais qu’ils ont bénéficié des textes protecteurs en matière de VEFA et d’offre de prêt immobilier.

' Juger qu’ils n’ont pas usé des facultés de se rétracter ou de renoncer.

' Débouter le cas échéant société SILVERLODGE de toutes ses demandes fins et conclusions en tant que dirigées contre la société civile professionnelle concluante. RECONVENTIONNELLEMENT,

' Condamner les époux [R] au paiement d’une somme de 10 000 ' par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à Maître [N] et de 10 000 ' à la SCP RAYBAUDO [N] LETROSNE ;

Et le cas échéant,

' Condamner la société SILVERLODGE au paiement d’une somme de 5.000 ' par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

' Les condamner en outre aux entiers dépens distraits au profit de la SCP RONZEAU Avocats associés au Barreau de PARIS sur son affirmation de droit.

Par ses dernières conclusions du 22 mai 2024 auxquelles la cour se réfère expressément quant aux moyens de fait et de droit développés, la Scp Dubost-[J]-[HB] demande de :

Vu les articles 122, 124,700 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu l’article L.121-22 du Code de la consommation,

Vu l’article 28-4° et l’article 30 du Décret 55-22 du 4 janvier 1955,

Vu l’article 14 du Décret 71-941 du 26 novembre 1971,

Vu la loi du 25 Ventôse an XI,

REFORMER le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCP DUBOST JOURDENEAUD [HB] de sa demande de dommages et intérêts au titre de l’article 1240 du Code Civile ;

Statuant à nouveau de ce chef

CONDAMNER les époux [R] au paiement de la somme de 5.000 ' à titre de dommages et intérêts ;

CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de PARIS du 13 juillet 2021 en toutes ses autres dispositions ;

SUBSIDIAIREMENT et si par extraordinaire la Cour devait faire droit à une demande de condamnation à l’encontre de la SCP DUBOST JOURDENEAUD [HB],

CONDAMNER les compagnies d’assurances MMA IARD, la société AXA France IARD, la société ALLIANZ IARD, et la société GENERALI IARD d’avoir à relever et garantir la SCP DUBOST JOURDENEAUD [HB] de toutes éventuelles condamnations.

CONDAMNER les époux [R] au règlement de la somme de 5.000,00 ' en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit de la SCP DUBOST JOURDENEAUD [HB], ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 31 mai 2024 auxquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé de leurs moyens en droit et en fait , les société MMA IARD, ALLIANZ IARD, AXA France IARD et GENERALI IARD demandent à la cour de :

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de PARIS le 13 juillet 2021 en ce qu’il a débouté les époux [R] de leur demande de nullité, et en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes en paiement de dommages et intérêts et garantie formée par les époux [R] à l’encontre de la SCP RAYBAUDO DUTREVIS [G] [N] LETROSNE et de la SCP DUBOST JOURDENEAUD [HB], ainsi que des MUTUELLES DU MANS, de la société ALLIANZ, de la société AXA FRANCE, et de la société GENERALI

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

JUGER que les notaires n’ont commis aucune faute,

JUGER que le préjudice invoqué par les époux [R] n’est pas certain, né et actuel, et qu’il est de toutes façons sans lien de causalité avec les manquements allégués,

REJETER toute demande indemnitaire présentée par les époux [R] ou toute autre partie, à l’encontre des notaires défendeurs et DIRE sans objet les demandes formées à l’encontre des MUTUELLES DU MANS, de la société ALLIANZ, de la société AXA FRANCE, et de la société GENERALI

DEBOUTER les époux [R] de toutes leurs demandes formées à l’encontre des MUTUELLES DU MANS, de la société ALLIANZ, de la société AXA FRANCE, et de la société GENERALI

SUR LA GARANTIE D’ASSURANCE, à supposer que la Cour fasse droit aux demandes des époux [R] :

Vu l’article 378 du Code de Procédure Civile,

JUGER qu’en l’état de la procédure pénale pendante devant le Tribunal Correctionnel de MARSEILLE, il n’est pas possible de trancher le débat sur la garantie d’assurance,

ORDONNER le sursis à statuer au titre des demandes de garantie formées à l’encontre des MUTUELLES DU MANS, de la société ALLIANZ, de la société AXA FRANCE, et de la société GENERALI, quel qu’en soit leur auteur, et ce jusqu’au prononcé d’une décision pénale définitive dans le cadre de la procédure d’instruction ouverte près le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE, appels en garantie qui seront en tant que de besoin disjoints des autres demandes

EN TOUTE HYPOTHESE,

REJETER toute demande en garantie formée à l’encontre des MUTUELLES DU MANS, de la société ALLIANZ, de la société AXA FRANCE, et de la société GENERALI, quel qu’en soit leur auteur,

RECONVENTIONNELLEMENT

CONDAMNER tous succombants à régler aux MUTUELLES DU MANS, à la société AXA France, à la société ALLIANZ, et à la société GENERALI une somme de 10.000 ' au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ses conclusions du 25 mars 2022 auxquelles la cour se réfère expressément pour l’exposé complet de ses moyens, la Caisse régionale de garantie des notaires du ressort de la cour d’appel d’Aix-en-Provence demande de :

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de PARIS le 13 juillet 2021 en ce qu’il a débouté les époux [R] de leurs demandes à son encontre,

DIRE et JUGER que les conditions légales de mise en jeu de la garantie collective du notariat ne sont pas réunies.

DEBOUTER les époux [R] de leurs demandes à l’encontre de la Caisse régionale de garantie des notaires du ressort de la cour d’appel d’Aix en Provence.

Les CONDAMNER à lui payer la somme de 3.000' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC.

Les CONDAMNER en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Hervé-Bernard Kuhn

La clôture de l’instruction devant la cour d’appel a été prononce par ordonnance du 6 juin 2024.

MOTIVATION

I- Sur recevabilité des demandes contre Me [N], Me [G] et par voie de conséquence contre la SCP Raybaudo-[N]-Letrosne

Me [N] et la SCP, faisant observer que la comparaison du dispositif du jugement, de la déclaration d’appel et du dispositif des premières conclusions d’appel des époux [R] fait apparaître que la cour n’est pas saisie d’une critique du rejet de la demande de nullité portant sur les lots 15 et 47 de [Localité 34] puisqu’au contraire il est demandé la confirmation de la résolution de la vente prononcée en première instance sur lesdits lots, ni d’une critique portant sur le bien de [Localité 37], pourtant visé dans la déclaration d’appel, ni enfin d’une critique du rejet de la nullité des actes préliminaires aux actes de vente critiqués dans l’acte d’appel, en déduisent que les dispositions du jugement les ayant déboutés à ce titre sont devenues définitives, et que c’est à l’aune de ces conséquences que doivent être appréciées les demandes indemnitaires tant à l’égard de ceux contre qui elles sont dirigées qu’à l’égard des fautes et des liens de causalité.

Ils ajoutent que le dispositif des conclusions comporte des demandes de condamnation, au titre du préjudice, de Me [G], lequel n’est pas partie, alors que Me [N] n’est visé que dans deux demandes, l’une au titre d’une somme de 119.330 ' concernant le lot 60 du bien situé à [Localité 29], l’autre concernant le lot 63 du même immeuble pour 62.611 ', de sorte que les demandes formées contre Me [G] sont irrecevables et que les appelants n’ont pas soutenu leur appel contre Me [N] pour tous les autres chefs du jugement qui est donc définitif, en ce qu’il a rejeté toute faute de ce dernier et toute indemnisation susceptible d’être mise à sa charge. Il s’ensuit selon eux que la recevabilité des demandes dirigées contre la seule SCP notariale doit être appréciée en distinguant d’une part, les moyens dirigés contre la SCP, dans les cas où Maître [N], son associé, bénéficie d’une décision le mettant définitivement hors de cause, et d’autre part les moyens dirigés contre la SCP, dans les cas où Maître [G], son associé, fait l’objet de demandes directes dans le dispositif des conclusions des appelants.

Dans le premier cas, la SCP estime les demandes dirigées contre elle irrecevables, dès lors qu’il est impossible, sauf à aboutir à une contradiction de décisions, d’examiner des griefs de réformation contre la seule SCP dès lors qu’en première instance, Me [N] et la SCP étaient recherchés pour les mêmes faits en responsabilité et en indemnisation de leurs conséquences, que par l’effet des conclusions d’appel qui n’ont pas été dirigées contre Me [N], les dispositions du jugement sont devenues définitives à son égard, et ce d’autant que la SCP n’a jamais été concernée par la procédure pénale et que Me [N] n’a pas été renvoyé devant le tribunal correctionnel.

Dans le second cas, au rappel que c’est sur la base des fautes éventuelles de Me [G] que la SCP peut avoir à assumer les conséquences financières, et que celui-ci n’a jamais été mis en cause et que toutes actions indemnitaires à son encontre sont prescrites, les demandes formulées contre ce notaire et la SCP sont irrecevables.

Les époux [R] s’opposent à cette irrecevabilité au motif que la déclaration d’appel du 14 octobre 2021 vise Me [N], pris individuellement, en sus de la SCP RAYBAUDO, DUTREVIS, [G], [N], LETROSNE, que les dernières conclusions récapitulatives viennent ainsi régulariser cette erreur matérielle, avant la clôture de la présente procédure, liée à l’absence du nom de Me [N] qui est partie en qualité d’intimé, et qu’en dépit de l’absence de mise en cause de Me [G], Me [N] ayant été visé par la déclaration d’appel, la SCP RAYBAUDO, DUTREVIS, [G], [N], LETROSNE doit nécessairement être mise en cause.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 562 du même code, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

De plus, il résulte de l’article 910-4 en sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, qu’ « à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures. Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »

Enfin, aux termes de l’article 954 que «  les conclusions d’appel (') doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.(')

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

Par ailleurs, selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention et l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action, l’existence du droit invoqué par le demandeur n’étant pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès.

Par application de l’article 16 de la loi n° 90-1258 du 31 décembre 1990 relative à l’exercice sous forme de sociétés des professions libérales soumises à un statut législatif ou réglementaire, chaque associé répond, sur l’ensemble de son patrimoine, des actes professionnels qu’il accomplit et la société d’exercice libéral est solidairement responsable avec lui.

Il en résulte qu’une action en responsabilité peut indifféremment être dirigée contre le notaire qui a reçu l’acte, ou la SCP dont il était membre, ou encore contre les deux. (Civ.1ère, 30 Septembre 2010 , 09-67.298 ; 8 mars 2012, n° 11-14.811)

En l’espèce, s’il est constant que Me [G], alors associé de la SCP Raybaudo-Dutrevis-[G]-[N]-Letrosne, n’a jamais été partie à la présente instance, ce qui aurait seulement pour effet de rendre irrecevables toutes demandes formulées à son encontre, étant observé que plus aucune demande n’est formulée à son encontre dans les dernières conclusions des parties, mais ne peut en revanche rendre irrecevable l’action en responsabilité engagée de son chef contre la SCP, en vertu des principes ci-avant rappelées.

De la même façon, aux termes de leurs premières conclusions, les époux [R] demandaient la condamnation de Me [N] uniquement au paiement de dommages et intérêts au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant des lots n°63 et 64 situés à [Localité 29], avec la SCP Raybaudo-[N]-Letrosne et leurs assureurs pour le premier lot, et avec la CAMEFI, la SCP et leurs assureurs pour le second, demandes qu’ils ne formulent plus qu’à l’encontre de la SCP Dubost-[J]-[HB] aux termes de leurs dernières conclusions, de sorte que toutes les demandes formées à l’encontre de Me [N] doivent être déclarées irrecevables.

Pour autant, cette irrecevabilité ne peut avoir pour effet de rendre irrecevables les prétentions formulées tant dans les premières que dans les dernières écritures à l’encontre de la SCP Raybaudo-[N]-Letrosne et ses assureurs, de sorte que sont ainsi recevables les demandes tendant à :

— la voir juger, avec la société GE MONEY BANK, et la SCP Dubost-[J]-[HB], garantis par leurs assureurs respectifs, comprenant également la Caisse régionale de garantie de la responsabilité professionnelle des notaires d'[Localité 5], responsable de leurs préjudices matériel et moral,

— la condamner, à titre principal, in solidum avec la SCP Dubost-[J]-[HB], garantis par leurs assureurs respectifs, comprenant également la Caisse régionale de garantie de la responsabilité professionnelle des notaires d'[Localité 5], la Louvre Banque Privée (ex-BPE) et My Money Bank (ex GE Money Bank), à payer la somme totale de 776.598 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et celle de 50.000 ' au titre du préjudice moral,

— la condamner, à titre subsidiaire, ainsi que ses assureurs, à payer les sommes de 104.191 euros, au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant du lot A102 situé à [Localité 29], 127.544 euros, au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant du lot 27 situés à [Localité 31], 115.944 euros au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant du lot 60 situé à [Localité 29], 445.947 euros au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant des lots 100 et 601 situés à [Localité 21],

— la condamner solidairement avec la LBP, My Money Bank, la SCP Dubost-[J]-[HB], ces derniers garantis par leurs assureurs respectifs, au paiement de la somme de 171.137,52 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 30.000 ' pour les mêmes frais à hauteur d’appel.

II- Sur les demandes de Me [N] et la SCP Raybaudo-[N]-Letrosne dirigées contre la société SILVERLODGE

Cette dernière société n’étant pas partie à la présente procédure, les demandes formées à son encontre sont irrecevables par application de l’article 14 du code de procédure civile.

III- Sur les demandes à l’égard de la Caisse régionale de garantie des notaires du ressort de la cour d’appel d’Aix-en-Provence

Aux termes de l’article 11 du décret du 20 mai 1955 relatif aux officiers publics ou ministériels et à certains auxiliaires de justice, dans chaque ressort de cour d’appel, sous le contrôle du conseil régional des notaires, une caisse commune garantit la responsabilité des notaires à l’égard de leur clientèle.

L’article 12 dudit décret, dans sa version en vigueur du 24 mars 2006 au 1er janvier 2022, prévoit que « la garantie visée à l’article 11 joue sans que puisse être opposé aux créanciers le bénéfice de discussion prévu à l’article 2298 du code civil, et sur la seule justification de l’exigibilité de la créance et de la défaillance du notaire.

Cette garantie s’applique au remboursement des sommes d’argent, à la restitution des titres et valeurs quelconques reçus par les notaires à l’occasion des actes de leur ministère ou des opérations dont ils sont chargés en raison de leurs fonctions.

Elle s’étend aux conséquences pécuniaires de la responsabilité civile encourue par les notaires dans l’exercice normal de leurs fonctions à raison de leur fait, de leur faute ou de leur négligence, ou du fait, de la faute ou de la négligence de leur personnel.

Elle ne couvre pas les pertes subies à raison de l’insuffisance des gages.

La défaillance du notaire est établie par la production d’une lettre recommandée, à lui adressée avec demande d’avis de réception, afin d’obtenir l’exécution de ses obligations, et demeurée plus d’un mois sans effet. »

Force est de constater que, comme le soutient la Caisse régionale, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté les époux [R] de toutes demandes à son encontre dès lors que les conditions de fond de la mise en jeu de la garantie collective ne sont pas réunies, en ce que d’une part la condition d’exigibilité de la créance des époux [R] n’est pas remplie faute d’une décision définitive ayant retenu une faute des notaires et fixé le montant de la réparation due, ce qui est précisément l’objet de la présente et d’autre part que n’est pas plus remplie la condition de la défaillance des notaires, laquelle ne s’entend que dans l’hypothèse où la responsabilité du notaire ne serait pas garantie par son assureur de responsabilité civile obligatoire.

IV – Sur l’étendue de la saisine de la cour au fond

En application des dispositions de l’article 542 du code de procédure civile en sa rédaction antérieure au 1er septembre 2024, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Aux termes de l’article 562 du même code, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Vu l’article 954 susmentionné ;

IV- 1- Sur la nullité des contrats de réservations, des baux commerciaux, des procurations, des promesses synallagmatiques de vente et de manière générale de l’ensemble des contrats conclus préliminairement aux actes authentiques de vente et de prêt s’agissant des lots 19 et 34 situés sur la commune de [Localité 37] et des lots 15 et 47 situés à [Localité 34], et la nullité des ventes subséquentes des 23 octobre 2007 et 12 novembre 2007

A titre liminaire, il y a lieu de relever que les consorts [R]-[D] n’ont pas repris dans le dispositif de leurs dernières conclusions leur demande d’infirmation du jugement, formulée aux termes de leur déclaration d’appel et de leurs premières conclusions du 12 janvier 2022, en ce qu’il a rejeté leur demande en nullité des contrats de réservations, des baux commerciaux, des procurations, des promesses synallagmatiques de vente et de manière générale de l’ensemble des contrats conclus préliminairement aux actes authentiques de vente et de prêt s’agissant des lots 19 et 34 situés sur la commune de [Localité 37] et des lots 15 et 47 situés à [Localité 34], et leur demandes de nullité des ventes des 23 octobre 2007 et 12 novembre 2007, de sorte qu’ils sont réputés avoir abandonné ces prétentions, et que faute de critique de ces chefs de jugement par les autres parties, il convient de confirmer le jugement de ces chefs.

Par ailleurs, le tribunal a rejeté la demande de résolution du contrat du 12 novembre 2007, explicitement dans les motifs du jugement et par la mention rejette toutes autres demandes dans le dispositif, et par voie de conséquence la demande en nullité du prêt contracté pour cette acquisition auprès du CIFFRA qui n’était plus en cause devant le tribunal judiciaire pour cause de désistement, leur demande de fixation de leur créance de restitution du prix au passif de la société JCM INVEST, et leur demande de condamnation des deux sociétés civiles professionnelles de notaires, leurs assureurs et la caisse de garantie à leur payer la somme de 633.914 ' de dommages et intérêts équivalent au montant des frais d’acquisition.

Les consorts [R]-[D], qui ont critiqué ces dispositions du jugement aux termes de leur déclaration d’appel, n’ont pas formulé de prétentions de ce chef dans leurs premières et dans leurs dernières conclusions, sauf à demander à titre subsidiaire, la condamnation de la Scp Dubost-[J]-[HB] à payer la somme de 672.684 ' « au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant des lots 7 et 10 situés à [Localité 37] ».

IV- 2- Sur les contrats afférents aux biens immobiliers à [Localité 26] financés par la BPI actuellement Crédit Immobilier de France Développement, intimé.

Aux termes du jugement critiqué, la demande formée par les consorts [R]-[D] de nullité de la vente du 20 juillet 2007 entre eux-mêmes et la société Louisiane a été déclarée irrecevable, faute de publication de l’assignation au service de la publicité foncière, et par voie de conséquence, ont été rejetées leurs demandes en nullité des contrats de réservations, des baux commerciaux, des promesses synallagmatiques de vente et de manière générale de l’ensemble des contrats conclus préliminairement aux actes authentiques de vente et de prêt s’agissant de la vente d’un bien situé [Localité 26], en condamnation de la société Louisiane à leur payer la somme de 239.051 ', en nullité du prêt à eux consentis pour cette acquisition par la BPI aux droits de laquelle vient le CIFD, et en condamnation in solidum des 2 sociétés civiles professionnelles de notaires, de leurs assureurs et de la Caisse régionale de garantie des notaires à garantir le paiement de cette somme en cas d’impossibilité de recouvrement auprès de la société Louisiane.

Les consorts [R]-[D], qui n’ont pas critiqué ces chefs de dispositif dans leur déclaration d’appel, ont toutefois intimé en cause d’appel le CIFD, à l’encontre duquel ils ne formulent aucune demande tant dans leurs premières conclusions que dans les dernières, pas plus que les autres parties.

Il convient en conséquence de le constater et de prononcer la mise hors de cause du CIFD.

IV-3 – Sur la présence en cause d’appel de la CAMEFI (Biens à [Localité 29])  :

Les époux [R] ont acquis par acte authentique reçu le 15 novembre 2004 par Me [O] [N], de la Scp Raybaudo-Dutrevis-[G]-[N]-Letrosne, de la société Village Vert [Localité 29], notamment les lots 904 et 2156 d’un immeuble à construire dénommé Les Jardins de [Localité 29], à [Localité 29], à usage de résidence-service avec prestations para-hôtelières, moyennant le prix de 234.540 ' financé par un prêt consenti par la CAMEFI, constaté par acte notarié du même jour dressé par le même notaire, les acquéreurs-emprunteurs étant représentés aux deux actes par Mme [M] [Y], secrétaire notariale, en vertu d’une procuration, reçue par Me [A] [G], le 20 septembre 2004.

Ils ont été déboutés de leur demande de condamnation des établissements bancaires auprès desquels ils ont contracté des prêts pour financer les acquisitions de biens immobiliers situés notamment à [Localité 29] dont la CAMEFI, in solidum avec d’autres parties, à leur payer des dommages et intérêts au titre de la perte de chance d’avoir pu réaliser des économies, au titre de pertes de loyers, au titre d’un manque à gagner et d’un préjudice moral.

Les consorts [R]-[D], qui ont expressément critiqué ce chef de dispositif dans la déclaration d’appel et ont intimé la CAMEFI, ne formulent plus dans leurs dernières conclusions de demandes à l’encontre de la CAMEFI, cependant que cette dernière conclut à la confirmation du jugement à l’exception de son chef de dispositif par lequel il rejette toutes autres demandes, et demande à la cour de déclarer irrecevables les demandes des époux [R] à son égard, en raison de la prescription au titre de l’acte de prêt du 15 novembre 2004, et de les condamner au paiement de la somme de 50.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, demande qui sera examinée en fin de décision.

Toutefois, dans la mesure où les consorts [R]-[D] n’ont formulé aucune demande de nullité ou de résolution du prêt en date du 15 novembre 2004, il n’y a pas lieu d’en examiner la recevabilité.

La CAMEFI doit donc être déboutée de son appel incident.

IV-4- Sur la demande de constat de désistement des époux [R]

En l’état de l’ordonnance du magistrat chargé de la mise en état du 30 mai 2024 ayant constaté l’extinction de l’instance et le dessaisissement de la cour à l’égard de la SARL O PARTICIPATION, anciennement dénommée LOUISIANE GESTION, la SNC LOUISIANE, la SAS PARK AND SUITES, venant aux droits de la société GROUPE SUITES RESIDENCES, la société OCEANIS J.V, anciennement dénommée OCEANIS SNSPF, venant aux droits de la société VILLAGE VERT [Localité 29], par suite du désistement, accepté, d’instance et d’action des époux [R] à leur égard, la cour n’est plus saisie de cette demande des consorts [R]-[D].

En l’état des dernières écritures de l’ensemble des parties, les points litigieux soumis à la cour ne concernent plus en premier lieu que les conséquences de la résolution de la vente des biens immobiliers situés à [Localité 34], d’une part sur la restitution du prix de vente par la société venderesse en liquidation judiciaire, et partant insolvable, qu’ils entendent voir garantir « par les notaires » et plus précisément, par la condamnation in solidum de la SCP Dubost-[J]-[HB], ses assureurs, la BPE en réalité Louvre Banque Privée et My Money Bank à leur payer une somme équivalente au prix de vente, d’autre part sur la résolution subséquente et de plein droit du prêt consenti par la BPE devenue Louvre Banque Privée contestée par celle-ci, la résolution du prêt octroyé par My Money Bank n’étant pas critiquée ni par les consorts [R]-[D] ni par l’organisme bancaire, et en second lieu les demandes de dommages et intérêts formulées par les consorts [R]-[D] en réparation de leurs préjudices, tant matériel que moral, à l’encontre des deux sociétés civiles professionnelles de notaires, sous la garantie de leurs assureurs "comprenant également la CRGRP d'[Localité 5]", de Maître [O] [N], en raison de leurs fautes délictuelles, et des deux établissements bancaires intimés.

V- Sur la demande de condamnation in solidum de la SCP Dubost-[J]-[HB], sous la garantie de ses assureurs, la société Louvre Banque Privée et My Money Bank à garantir la restitution du prix de vente en suite de la résolution de la vente du 23 octobre 2007 ( biens situés à [Localité 34])

Les consorts [R]-[D] font valoir qu’en conséquence de la résolution de la vente portant sur les lots n° 15 et 47 de la résidence [Localité 34] et de l’insolvabilité de la société Prestige Rénovation, en liquidation judiciaire, qui ne pourra leur restituer le prix de vente, il y a lieu de condamner in solidum la SCP Dubost-[J]- [HB], ses assureurs, la Société Louvre Banque Privée et My Money Banque, à leur payer "la somme de 625.781 euros au titre de la restitution des sommes perçues dont à déduire tous les paiements opérés au titre du capital, des intérêts et des frais de dossiers depuis le décaissement de la somme prêtée, équivalent au montant des frais d’acquisition des lots 15A et 47A situés à [Localité 34] compte tenu de l’impossibilité de la société PRESTIGE RENOVATION, en liquidation judiciaire, de payer une telle somme."

V-1- A l’égard de la SCP Dubost-[J]-[HB]

Les consorts [R]-[D] soutiennent essentiellement que, s’agissant de son devoir de conseil, le notaire doit attirer l’attention des parties sur les risques juridiques et économiques de l’acte, peut aller jusqu’à le déconseiller, doit examiner les actes conclus antérieurement et appeler l’attention des parties sur l’ensemble de l’opération, doit les avertir de toutes conséquences prévisibles; qu’en l’espèce, les ventes ont toutes été signées sur procuration ce qui a évité aux notaires de les conseiller sur la portée de leurs engagements; que le notaire aurait dû s’assurer qu’ils les avaient compris et donc les informer notamment sur la possibilité de se rétracter, sur la complexité du montage, les risques financiers en découlant, les alerter sur la surévaluation des biens et les aléas liés aux loyers, constater les violations aux règles de la consommation des contrats initiaux. Ils ajoutent que le notaire rédacteur a également violé son obligation de conseil comme en témoignent les termes de l’arrêt de la chambre de l’instruction d’Aix en Provence, qu’il a également obligation de rédiger un acte régulier et ne peut rédiger des actes susceptibles d’annulation sans engager sa responsabilité lorsque son erreur a causé un dommage, alors qu’ils ont fait signer des actes authentiques de vente dans le prolongement de contrats préliminaires entachés de nullité.

Ils soutiennent ensuite que les notaires engagent également leur responsabilité pour ne s’être pas assurés d’une garantie d’achèvement de l’immeuble par un financement assuré à concurrence de 75 % du prix de vente par les fonds propres du vendeur justifiés par une attestation délivrée par une banque ou un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier.

Selon eux, le vendeur affirmant disposer d’un financement de 18.364.440 euros composé de la valeur du terrain (4 000 000 euros) acquis sans emprunt, sur lequel devaient être édifiées les constructions, estimé par le notaire même rédacteur de l’acte, et considéré donc comme des fonds propres, et du montant total du prix des ventes réalisées, sous condition suspensive avant ce jour, également attesté par le notaire (14.364.440 euros), le notaire devait vérifier la réalité des fonds propres détenus à hauteur de 75% du prix de vente, soit selon eux 17.787.277 euros, et les dispositions du code de la construction et de l’habitation ne prévoyant aucune exception à l’exigence de production d’une attestation bancaire afin de justifier des fonds propres, y compris dans le cas où c’est le notaire lui-même qui a instrumenté la vente du terrain servant d’assiette à la garantie, il incombait à ce dernier de prévoir la justification du montant des fonds propres par une attestation bancaire ; qu’en ne le faisant pas, ils estiment que Me [J] a commis une faute qui engage sa responsabilité aux termes d’une jurisprudence constante.

Ils ajoutent que, contrairement à ce qu’a estimé le tribunal, il n’est pas nécessaire de rattacher la faute du notaire à l’absence de livraison du bien pour mettre en jeu sa garantie de restitution du prix de vente, la jurisprudence se limitant selon eux à caractériser une faute du notaire et l’insolvabilité du vendeur pour faire droit à la mise en 'uvre de la garantie de la restitution du prix de vente.

La SCP Dubost-[J]-[HB] s’oppose à cette demande, au motif essentiel que si la société civile professionnelle citée est tenue des conséquences pécuniaires résultant de la responsabilité de l’un de ses membres, la faute reste personnelle, et doit préalablement être démontrée à la mise en jeu de la garantie de sa société d’exercice; qu’en l’espèce, la responsabilité du notaire pour atteinte aux règles de l’authentification ou manquement à son devoir de conseil postule la démonstration de ces manquements par le demandeur, alors qu’il est démontré l’absence d’irrégularité ou de nullité des actes et procurations conclus antérieurement à l’intervention du notaire, et qu’il n’a aucunement manqué aux devoirs professionnels qui lui incombaient, son rôle s’étant limité à la réception des procurations pour l’authentification des actes, et qu’elle ignorait tout de l’escroquerie qui aurait été diligentée par la société Apollonia.

Elle ajoute qu’aucun lien de causalité n’est démontré avec les préjudices allégués par les consorts [R].

Les sociétés d’assurances font valoir que les notaires et les actes qu’ils rédigent n’étant pas soumis au code de la consommation, il est impossible de mettre à leur charge un devoir de conseil au regard des règles relatives au démarchage, que le notaire n’est pas tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde concernant l’opportunité économique d’une opération; qu’en outre, dans une espèce similaire, la présente cour a considéré que si le défaut de livraison du bien est la cause de la résolution de la vente, cela n’est pas imputable au notaire; que s’il appartient au notaire instrumentaire d’informer les parties des incidences fiscales des actes qu’il établit et de vérifier les informations, il n’est pas tenu d’attirer leur attention sur les risques économiques encourus en cas d’échec de l’opération de défiscalisation envisagée, ni sur la valeur des biens acquis; qu’en tout état de cause, le prétendu défaut de conseil allégué ne porte en aucun cas sur un fait juridique ou une question complexe de droit immobilier, les époux [R], dentistes, d’une quarantaine d’années à l’époque, habitués à la gestion contractuelle et financière d’un cabinet libéral, et connaissant par hypothèse leurs propres revenus, leur patrimoine et leur situation de trésorerie ayant négocié et accepté, bien en amont de l’intervention des notaires, des acquisitions et prêts nécessairement conformes à leurs souhaits.

Elles soulignent par ailleurs que l’obligation d’achèvement des travaux incombe au vendeur et non au notaire, lequel ne saurait donc être rendu débiteur d’une obligation incombant exclusivement au vendeur, et que s’agissant de la garantie d’achèvement, la Cour de cassation considère qu’en l’absence de doute sur la régularité de la garantie intrinsèque de livraison, le notaire n’a pas à procéder à d’autres vérifications, et qu’il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir attiré l’attention des acquéreurs sur les risques inhérents à un dispositif prévu par la loi, dès lors que toutes les conditions d’application étaient réunies et que rien ne pouvait laisser supposer que la garantie fournie ne pourrait être utilement mise en 'uvre.

Réponse de la cour

Selon l’article 1610 du code civil, l’acquéreur d’un immeuble peut demander la résolution de la vente si le vendeur ne le délivre pas dans le délai convenu.

En l’espèce, il est constant que les lots 15 et 47 de l’immeuble à construire situé à [Localité 34], objet de la vente entre la société Prestige Rénovation et les époux [R] suivant acte du 23 octobre 2007, n’ont jamais été livrés aux acquéreurs, de sorte que c’est à juste titre que le tribunal a prononcé la résolution judiciaire de la vente et ordonné la publication du jugement par application de l’article 28 du décret n°55-22 portant réforme de la publicité foncière, aux frais des époux [R].

Comme l’a justement relevé le tribunal, cette résolution devrait entraîner la restitution du prix par le vendeur, la société Prestige Rénovation, mais cette dernière a été placée en liquidation judiciaire en cours d’instance et les consorts [R]-[D] ne versent toujours pas aux débats en cause d’appel de déclaration de créance.

Les consorts [R]-[D] recherchent en conséquence, en qualité de créanciers de la restitution, la garantie de celle-ci par le notaire qu’ils estiment fautif, à la mesure de l’insolvabilité du débiteur de la restitution.

Il est constant qu’engage sa responsabilité civile, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l’exercice de sa mission légale d’authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus, qu’au titre de son devoir d’information et de conseil.

Si en principe, les restitutions réciproques consécutives à l’annulation ou comme en l’espèce, la résolution d’un contrat de vente, ne constituent pas un préjudice indemnisable, à la réparation duquel un notaire peut être condamné, il est admis que la restitution du prix de vente peut être garantie par le professionnel du droit en faute si elle s’avère impossible à obtenir, notamment en raison de l’insolvabilité, établie, du contractant qui en est débiteur. (Dans cette hypothèse, la responsabilité civile professionnelle opère comme une garantie subsidiaire des risques qui se sont réalisés. (Rapport annuel de la Cour de cassation-2011-Le risque).

La restitution étant devenue impossible du fait de l’insolvabilité démontrée du vendeur, les acquéreurs, privés de la contrepartie de la restitution du bien vendu, justifient ainsi d’une perte subie équivalant au prix de la vente annulée (Civ.1ère, 18 juin 2002, n°99-17.122, Civ.1ère 25 mars 2010, n°09-66.282; Civ.1ère, 10 juillet 2013, n° 12-23.746; Civ.3ème, 18 février 2016, n°15-12.719; Civ.1ère, 9 mars 2022, n°20-15.194.)

Pour autant, il incombe à l’acquéreur qui entend ainsi obtenir la garantie du notaire de démontrer, outre l’insolvabilité du vendeur débiteur de la restitution du prix, que l’anéantissement de l’acte dont découle le préjudice allégué constitué par l’impossibilité d’obtenir restitution du prix, procède au moins pour partie de la faute du notaire, à défaut de quoi il ne peut être tenu de garantir le créancier de cette obligation de restitution.

Par conséquent, il incombe aux consorts [R]-[D] de rapporter la preuve d’une faute du notaire en lien de causalité avec la résolution de la vente, elle-même à l’origine du préjudice allégué (impossibilité d’obtenir restitution du prix en raison de l’insolvabilité)

Or, parmi l’ensemble des fautes dont ils se prévalent, seule celle tenant à l’absence de vérifications de la réunion des conditions de la garantie intrinsèque, et partant de sa réelle efficacité, apparaît être potentiellement en lien de causalité avec le défaut de livraison des biens, seule cause de la résolution de la vente, de sorte que l’ensemble des moyens tenant à d’éventuels autres manquements du notaire, sans lien avec la résolution, sont inopérants et seront rejetés.

Afin de protéger l’acquéreur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement, en cas d’incapacité du vendeur à mener à bien l’opération de construction, du risque de ne pas pouvoir récupérer l’argent qu’il aura versé ou de procéder à l’achèvement de l’immeuble, le législateur a prévu que le contrat de vente devait faire état d’une garantie d’achèvement ou de remboursement à son profit (article L.261-11 du code de la construction et de l’habitation), qui jusqu’à l’ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013, pouvait, aux termes de l’article R. 261-17 du même code, résulter soit de l’existence de conditions propres à l’opération correspondant à la garantie intrinsèque d’achèvement, soit de l’intervention dans certaines conditions, d’une banque, d’un établissement financier ou d’une entreprise d’assurance afin de donner une garantie financière d’achèvement ou de remboursement, ce qui constituait la garantie extrinsèque.

L’article R. 261-18, consacré à la garantie intrinsèque, disposait dans sa version antérieure au décret n°2010-1128 du 27 septembre 2010 applicable à la cause :

« La garantie d’achèvement résulte de l’existence de conditions propres à l’opération lorsque cette dernière répond à l’une ou à l’autre des conditions suivantes :

Si l’immeuble est mis hors d’eau et n’est grevé d’aucun privilège ou hypothèque

Si les fondations sont achevées et si le financement de l’immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à concurrence de 75 p.100 du prix de vente prévu :

— par les fonds propres au vendeur ;

— par le montant du prix des ventes déjà conclues ;

— par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus.

Toutefois, le taux de 75 p. 100 est réduit à 60 p. 100 lorsque le financement est assuré à concurrence de 30 p. 100 du prix de vente par les fonds propres du vendeur.

Pour l’appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes conclues sous la condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant l’achèvement des fondations. »

L’article R.261-20 disposait que « Pour l’application des dispositions de l’article R. 261-18, b, le contrat doit préciser :

— que l’acheteur reconnaît être averti de la teneur desdites garanties ;

— que le vendeur tient à tout moment à la disposition de l’acheteur justification de ces garanties, en l’étude du notaire ayant reçu l’acte de vente.

Les justifications sont constituées :

— en ce qui concerne le montant du prix des ventes déjà conclues, par une attestation du notaire ;

— en ce qui concerne les crédits confirmés ou les fonds propres, par une attestation délivrée par une banque ou un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier ».

Dans la présente espèce, c’est la garantie intrinsèque résultant du b) qui est en cause, la vente du 23 octobre 2007 comprenant en page 33 une clause « Garantie d’achèvement » ainsi libellée :

« Le VENDEUR déclare que les conditions propres à l’opération qui vont être ci-dessous énoncées constituent la garantie d’achèvement au sens et dans les termes de 'I’article 261-18b du Code de la Construction et de I’Habitation. (')

Le VENDEUR déclare et justifie que le financement fixé par les textes sus-visés, est assuré ce jour,

En effet les fondations de I’immeuble sont achevées et le financement de I’immeuble du programme est assuré à concurrence de 75 % du prix de vente prévu.

Etant ici précisé que le prix du terrain servant d’assiette au programme immobilier a été payé par LE VENDEUR sans deniers d’emprunt et pour une valeur de QUATRE MILLIONS D’EUROS HORS TAXE (4.000.000,00 euros)

En conséquence, tant les fonds propres du VENDEUR que le total des prix des ventes conclues le 4 juillet 2007 assure le financement exigé à hauteur de 75 % du montant total du prix prévisionnel de vente de I’immeuble. La présente vente est donc réalisée avec I’agrément de I’ACQUEREUR pour constituer, avec toutes autres qui sont réalisées dans les mêmes conditions, l’un des éléments exigé.

Le vendeur précise ce qui suit:

— II a été procédé le 4 juillet 2007 à la régularisation de quarante cinq (45) actes de ventes de lots dépendants de I’immeuble en copropriété objet des présentes, pour un montant total de prix de ventes de QUATORZE MILLIONS TROIS CENT SOIXANTE QUATRE MILLE QUATRE CENT QUARANTE EUROS (14.364.440,00 Euros) ce qui est attesté par le notaire soussigne.

— Le total des prix des ventes cumulés prévus pour tous les lots dépendant de I’immeuble en copropriété objet des présentes s’élève à la somme de 23.716.369,00 EUROS.

— Le financement dont le vendeur doit justifier aux termes de I’article R 261-18b précité est de 75% de ce total des prix de ventes, soit 17.787.277,00 EUROS.

— Le vendeur justifie avoir ce financement à sa disposition, ainsi qu’il résulte savoir:

* à concurrence de fonds propres du vendeur par l’évaluation du terrain acquis par acte reçu par Me [C] [J], Notaire sus nommé en date du 22 mars 2007 pour une valeur de QUATRE MILLIONS D’EUROS (4.000.000,00 Euros) sans deniers d’emprunt ainsi qu’il a été ci-dessus attesté par le notaire soussigné.

* et à concurrence de 14.364.440,00 Euros par le total du montant des prix des ventes réalisées le 4 juillet 2007, ainsi qu’il est attesté par le notaire soussigné

Total supérieur au financement dont le vendeur doit justifier, soit 18.364.440,00 EUROS.

La présente vente est donc consentie et acceptée sans condition suspensive, puisque le VENDEUR justifie ce jour qu’il satisfait aux conditions définies par I’article R 261-18b précité.

Les comparants conviennent que cette justification résulte du fait que le total des prix des ventes conclues le 4 juillet 2007 ainsi que la valeur du terrain acquis par le vendeur assure le financement exigé à hauteur de 75% du montant total du prix prévisionnel de vente de l’immeuble. »

Il est de jurisprudence constante, que le notaire, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité de l’acte ou son efficacité, doit, lorsqu’il prête son concours à une vente en l’état futur d’achèvement, vérifier l’exactitude des renseignements que le vendeur a l’obligation légale de fournir notamment sur l’état d’avancement des travaux, auquel est subordonné le bénéfice de la garantie intrinsèque d’achèvement (not. Civ.1ère, 30 mai 2013, n° 12-23.592; 1er juin 2016, n°15-21.455 et 15-18.067), et surtout vérifier la réunion des conditions d’application de la garantie intrinsèque.

Les fonds propres correspondent à la trésorerie personnelle du vendeur et aux dépenses qu’il a déjà engagées pour la réalisation de la construction, étant observé qu’il était retenu, avant la réforme opérée par le décret n°2010-1128 du 27 septembre 2010, que le prix du terrain était considéré comme un fonds propre s’il était payé par des fonds appartenant au vendeur d’immeuble à construire (voir Rep. Min JOAN 20 juin 1970, p.2905).

En l’espèce, les consorts [R]-[D] reprochent à Maître [J] de ne pas avoir exigé du vendeur une attestation de fonds propres répondant aux exigences de l’article R. 261-20 du CCH, c’est çà dire émanant d’une banque ou d’un établissement financier habilité à dispenser des crédits immobiliers.

Il importe de souligner que selon les prévisions de l’article R. 261-20 précité, les fonds propres doivent faire l’objet d’une attestation établie par une banque ou un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, ce qui pratiquement implique l’intervention d’un tel établissement dans la réalisation de l’opération.

Compte tenu du caractère impératif des dispositions réglementaires prises pour l’application de l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation, toute autre forme d’attestation doit en principe être écartée (Rép. min. : JOAN 18 sept. 1969, p. 2343), de sorte que le tribunal ne pouvait considérer que « le fait qu’aucune attestation ne figure à l’acte de vente ne constitue donc pas un fait fautif du notaire instrumentaire » aux motifs « qu’une telle attestation n’était pas nécessaire puisque l’existence de fonds propres était justifiée par le notaire instrumentaire, qui indiquait avoir réalisé l’achat du terrain, sans emprunt, par le vendeur au prix de 4 millions d’euros », alors qu’il ne pouvait en aucune façon se dispenser du respect de cette condition légale en substituant au document bancaire ainsi exigée, sa propre attestation justifiant des fonds propres du vendeur.

A cet égard, la Cour de cassation a admis qu’en s’abstenant de vérifier que l’attestation de fonds propres émanait bien d’une banque ou d’un établissement financier habilité, le notaire auquel une attestation d’un expert-comptable avait été remise, avait commis une faute, quand bien même une réponse ministérielle du 21 novembre 1970 avait admis la justification du montant des fonds propres par une attestation d’expert-comptable dont la compétence professionnelle pour évaluer le montant des fonds propres d’une société apparaît au moins égale à celle d’un établissement financier, dès lors que l’article R. 261-20 du code de la construction et de l’habitation dispose que les justifications sont constituées, en ce qui concerne les fonds propres, par une attestation délivrée par une banque ou un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, et que cette faute, qui a directement contribué à l’annulation ou la résolution de la vente, et partant à l’inefficacité de son acte, peut, si un lien de causalité directe est démontrée avec la restitution consécutive du prix incombant au vendeur dont l’insolvabilité est alléguée, entraîner l’obligation pour lui de garantir la restitution du prix de vente (Civ.1ère, 14 octobre 2015, n° 14-15.663 ; 3 mai 2018, n° 17-10.520).

Dès lors, Me [J] a bien commis une faute en s’abstenant d’exiger du vendeur cette attestation bancaire de fonds propres nécessaire à la vérification, qui lui incombait, de la réunion des conditions d’existence de la garantie intrinsèque d’achèvement fournie par le vendeur.

Et dès lors que cette faute a exposé les acquéreurs au risque, en cas d’incapacité du vendeur à mener à bien l’opération de construction, de ne pas pouvoir récupérer les fonds versés, qui s’est réalisé, de subir les conséquences de la résolution de la vente, l’existence d’un lien de causalité entre ce manquement et le préjudice invoqué par les consorts [R]-[D] tel que ci-dessus caractérisé est bien établie.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement en ce qu’il a débouté consorts [R]-[D] de leur demande en condamnation de la SCP Dubost-[J]- [HB] à paiement d’une somme équivalente au montant des frais d’acquisition des biens, et de condamner cette dernière à leur payer la somme de 625.781 ' correspondant au montant des frais d’acquisition des lots n°15 et 47 de l’immeuble en copropriété situés [Adresse 12].

Par application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation emporte intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, sans qu’il soit justifié d’ordonner la capitalisation des intérêts, les conditions de l’article 1343-2 du même code n’étant pas réunies.

V-2- A l’égard de My Money Bank et LBP

M. [R] et Mme [D] font grief aux établissements de crédit des ne pas avoir vérifié directement auprès d’eux l’exactitude des informations nécessaires à l’octroi des prêts, d’avoir manqué à leur obligation de mise en garde en ne les alertant pas sur leurs capacités financières et sur les risques d’endettement pouvant naître de l’octroi du prêt, et enfin d’avoir débloqué l’intégralité des sommes empruntées sans avoir pris la précaution de s’assurer que les appels de fonds adressés par le promoteur étaient conformes à l’échelonnement de paiement suivant l’état d’avancement des travaux, conformément à l’article R. 261-4 du code de la construction et de l’habitation.

Réponse de la cour

Par application de l’article 1147 du code civil dans sa version applicable à l’espèce, un établissement fournisseur de crédit est tenu d’un devoir de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti sur les risques d’endettement nés de l’octroi du crédit, mais est dispensé d’une telle obligation si le crédit est adapté aux capacités financières de l’emprunteur.

A supposer qu’un quelconque manquement à leurs devoirs de mise en garde et de vigilance des organismes prêteurs dans l’octroi des crédits aux époux [R] soit caractérisé, il serait en toute hypothèse sans lien de causalité avec le préjudice invoqué par les consorts [R]-[D] résultant de l’impossibilité d’obtenir, en suite de la résolution du prêt consécutive à celle de la vente, la restitution du prix de vente en raison de l’insolvabilité du vendeur.

Par ailleurs, les consorts [R]-[D] reprochent également aux établissements bancaires d’avoir débloqué l’intégralité des sommes empruntées sans avoir pris la précaution de s’assurer que les appels de fonds adressés par le promoteur étaient conformes à l’échelonnement de paiement suivant l’état d’avancement des travaux, et en particulier à Louvre Banque Privée d’avoir débloqué le solde de 5% du prix, exigible uniquement lors de la mise à disposition du bien à l’acquéreur, alors qu’en réalité ce dernier n’aurait effectivement jamais fait l’objet d’une remise de clés, et à My Money Bank de ne pas s’expliquer sur les modalités de déblocage des fonds.

L’acte de vente du 23 octobre 2007 comporte diverses clauses :

— « PAIEMENT DU SOLDE DU PRIX », de laquelle il résulte qu’en ce qui concerne "le solde du prix soit la somme de 250.312,40 EUROS, il est convenu entre les parties qu’il sera payable au fur et à mesure de I’avancement des travaux selon les modalités ci-dessous fixées, ainsi que l’acquéreur s’y oblige. Le dernier versement devra impérativement avoir lieu par chèque certifié c’est-ii-dire au moyen d’un chèque émis directement par la banque de l’acquéreur.

RAPPEL DE L’ECHELONNEMENT DU PRIX

Les pourcentages et échelonnements appliques au prix de 625.781,00 EUROS sont les suivants :

—  35% l’achèvement des fondations

—  25 % à l’achèvement du plancher bas du premier étage

-10% à la mise hors d’eau

—  20 % à l’achèvement des plâtres

—  5 % à l’achèvement des travaux

—  5 % à la remise des clefs'

— « ETAT D’AVANCEMENT DES TRAVAUX » de laquelle il résulte que « le vendeur déclare et l’acquéreur reconnaît que l’immeuble dont dépendent les biens vendus se trouve actuellement au stade »Achèvement du plancher bas du premier étage", ainsi qu’il résulte d’une attestation délivrée par M. [W] [I], architecte, [Adresse 18], le 11 juin 2007, dont une copie est demeurée ci-jointe et annexée après mention;"

— "DOMICILIATION DE PAIEMENT COMPTE FINANCIER CENTRALISATEUR

Il est convenu dès à présent entre les parties ce qui suit :

— pour la partie payée comptant par la comptabilité de I’office notarial, mandat irrévocable est donné au Notaire soussigné afin d’en verser sans délai le montant sur le compte ouvert au nom du VENDEUR CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 19] LA FONTAINE, dont le siège est à [Adresse 20], sous le numéro 00022290101 ([XXXXXXXXXX022]);

— pour le solde du prix de vente ; tout paiement à quelque titre que ce soit, en principal, intérêts et accessoires, devra être obligatoirement effectué par l’ACQUEREUR au moyen de versements au crédit du compte ouvert au nom du VENDEUR pour la présente opération auprès de l’établissement sus-désigné, ces versements devant être effectués sur appels de fonds du VENDEUR, par chèque créé à I’ordre dudit établissement et adressé directement à celui-ci."

— "DELAI

Le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 30 juin 2009, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison."

Il en résulte que, comme le soutient LBP, à défaut de mandat consenti au promoteur-vendeur, les acquéreurs étaient eux-mêmes destinataires des appels de fonds, auxquels étaient annexée une attestation d’achèvement des travaux établie par l’architecte, comme le démontrent notamment les deux appels de fonds adressés par la société Prestige Rénovation aux époux [R] les 19 février 2009 et 11 mai 2009, correspondant aux deux dernières échéances du prix, et sur lesquels ils ont apposé la mention manuscrite « bon pour le déblocage de la somme de 15 622,75 ' (quinze mille six cent vingt deux Euros et soixante quinze centimes) 16 mars 2009 » suivie d’une signature dont ils ne contestent pas l’authenticité, et approuvé la mention dactylographiée " Nous déclarons être informés de l’évolution des travaux concernant la Résidence avec Services [Localité 34] à [Localité 34] et ordonnons à la Banque Privée Européenne d’effectuer un virement sur le compte de la SNC PRESTIGE RENOVATION de la somme de : 15 622 ' ,« suivie de la mention manuscrite » quinze mille six cent vingt deux Euros et soixante quinze centimes" précédant la date également manuscrite 12 mai 2009, suivie d’une signature là encore non contestée, appels de fonds ensuite transmis à LBP en vue du déblocage des fonds selon les instructions de paiement donnés par les acquéreurs.

Dès lors, les époux [R], en transmettant les bons pour déblocage des fonds aux prêteurs acquiesçaient nécessairement de la conformité de ces appels de fonds à la réalité de l’avancement des travaux, et ne peuvent sérieusement prétendre que les établissements bancaires auraient commis une faute en exécutant les instructions de paiement transmises par eux, seuls tenus de vérifier l’état d’avancement des travaux.

De surcroit, il convient d’observer qu’à supposer même que l’on puisse considérer comme fautif le fait d’avoir débloqué le solde de 5% du prix, exigible lors de la mise à disposition du bien à l’acquéreur, les consorts [R]-[D] n’explicitent ni ne démontrent le lien causal avec le préjudice qu’ils invoquent résultant de la résolution de la vente, ni en quoi ces circonstances les auraient privés du droit à remboursement des fonds, l’impossibilité de restitution du prix de vente par la société venderesse aux acquéreurs étant la conséquence de son insolvabilité elle-même déduite de la procédure de liquidation judiciaire dont elle fait l’objet, et sur laquelle les consorts [R]-[D] z n’ont fourni aucun élément d’explication.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

VI – Sur la résolution du prêt n°049858400624002 consenti par BPE devenue Louvre Banque Privée par suite de la résolution de la vente du 23 octobre 2007

Au soutien de l’infirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la résolution du prêt par suite de la résolution de la vente des biens financés par ce prêt, la société Louvre Banque Privée fait valoir que le tribunal, après avoir retenu que les époux [R] ne pouvaient se prévaloir de la qualité de consommateurs pour invoquer diverses dispositions du code de la consommation, s’est ensuite contredit en faisant application à tort des dispositions de l’ancien article L. 312-12 (devenu L. 313-36) du code de la consommation pour ordonner la résolution du contrat de prêt, alors que M. [R] avait acquis le statut de loueur meublé professionnel dès 2004, exclusif de la qualité de consommateur, trois ans avant la conclusion du prêt.

Elle ajoute que dans le droit commun du prêt, il existe une indépendance entre le financement et le contrat financé, de sorte qu’en cas de disparition du contrat principal, le prêt subsiste donc, et ce d’autant que contrairement à ce que soutiennent les époux [R], la cause de l’obligation de l’emprunteur ne réside pas dans l’affectation des fonds empruntés mais dans la contrepartie immédiatement attendue du prêteur, à savoir la mise à disposition des sommes; qu’il s’ensuit que même si l’opération que le prêt était destiné à financer est anéantie, l’engagement de l’emprunteur est bien causé.

A titre subsidiaire, si la cour confirmait le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résolution du contrat de prêt, LBP fait valoir qu’il n’y a pas lieu d’admettre que le prêteur doive supporter les conséquences de l’insolvabilité du vendeur puisqu’il n’a pas contracté avec lui, et s’oppose en conséquence à la demande des époux [R] de subordonner la restitution du capital emprunté, diminué des sommes déjà payées, à la restitution du prix de vente.

Les consorts [R]-[D] s’approprient les motifs du jugement quant à la résolution du prêt par suite de celle de la vente.

Dans l’hypothèse où ils n’obtiendraient pas la restitution du prix de vente, ils demandent subsidiairement d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté leur demande de report de deux années du remboursement du capital.

Réponse de la cour

Selon l’article L 312-12 devenu L 313-36 du code de la consommation, et l’article 1184 ancien du code civil, une offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé et, par suite, la résolution judiciaire du contrat de vente, en raison de l’effet rétroactif qui y est attaché, entraîne de plein droit la résolution du contrat de prêt.

Il est constant que si les prêts destinés notamment à financer les besoins d’une activité professionnelle sont exclus du champ d’application des dispositions relatives au crédit immobilier précitées insérées dans le code de la consommation, rien n’interdit aux parties de soumettre volontairement les opérations qu’elles concluent à ces dispositions qui leur sont alors impérativement applicables. (Civ. 1ère, 23 mars 1999, n°97-11.525 P; 2 oct. 2002, no99-18.467 P)

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats que suivant offre de prêt émise le 21 juin 2007 et acceptée le 6 juillet 2007 par M. et Madame [R] qui ont paraphé chaque page et apposé leurs signatures, et par la suite reprise en la forme authentique le 23 octobre 2007, la BPE aujourd’hui Louvre Banque Privée Banque a consenti l’emprunt immobilier litigieux aux époux [R], d’un montant en principal de 312.455 euros pour financer l’acquisition du lot n°15, l’offre de prêt mentionnant expressément qu’elle est soumise aux articles L.312-1 et suivants du code de la consommation qui régissaient le crédit immobilier (devenus articles L.313-2 et suivants, dont L.313-36 susvisé).

En conséquence, ce prêt ayant pour objet le financement du bien acquis par acte du 23 octobre 2007, dont la résolution a été prononcée, c’est à bon droit que le tribunal a prononcé la résolution du contrat de prêt susmentionné par suite de la résolution dudit contrat de vente, laquelle emporte obligation pour les emprunteurs de restituer le capital emprunté, soit la somme de 312.455 euros, moins les sommes acquittées par eux au titre du capital amorti, des intérêts payés et des éventuels frais de dossier.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef, et la demande de Louvre Banque Privée en paiement des sommes restant dues après la déchéance du terme rejetée.

De plus, il est constant qu’en application des dispositions de l’ancien article 2114 du code civil, en cas d’effacement rétroactif des contrats par l’effet de la résolution de la vente entraînant celle du prêt y afférent, l’obligation inhérente au contrat de prêt résolu demeure tant que les parties n’ont pas été remises en l’état antérieur à la conclusion de leur convention, de sorte que l’hypothèque en considération de laquelle ce prêt a été consenti subsiste jusqu’à l’extinction de cette obligation (Civ. 3e, 5 nov. 2008, n° 07-17.357), de sorte que le jugement sera également confirmé en ce qu’il a ordonné le maintien de l’hypothèque conventionnelle prise par LBP sur le bien immobilier objet du prêt jusqu’à parfaite restitution des fonds par les consorts [R]-[D].

Enfin, le jugement sera également confirmé en ce qu’il a rejeté leur demande, formulée uniquement à titre subsidiaire devant la cour, tendant à obtenir un délai de paiement de deux ans pour restituer le capital et subordonner leur obligation de restitution du capital à celle du prix de vente, faute de fondement juridique à une telle demande, et la présente décision ayant en outre fait droit à leur demande de « garantie » de la restitution du prix de vente par la SCP Dubost-[J]-[HB].

VII- Sur les demandes indemnitaires de M. [R] et Mme [D]

Les consorts [R]-[D] soutiennent que les notaires mandataires et rédacteurs des actes de vente et de prêt, la société Apollonia (sic), les banques ainsi que les promoteurs ont tous été à l’origine d’une faute grave entrainant un préjudice important, que le lien de causalité entre les fautes commises par ces acteurs avec le préjudice subi est manifeste dès lors qu’à défaut de telles fautes, ils auraient pu renoncer à la vente et s’éviter autant de pertes financières ; qu’alors même qu’ils pourraient continuer de cumuler l’ensemble de ces demandes de préjudice, ils ont fait le choix de cantonner le préjudice aux pertes réelles à titre principal, et à la perte de chance, à titre subsidiaire.

Ils ajoutent qu’hormis les deux lots situés à [Localité 34] et celui à [Localité 37], ils n’ont conservé aucun des biens acquis, ayant été contraints de négocier des protocoles d’accord avec les banques pour faire face à une situation financière qui ne cessait de se détériorer, et ce, en raison des agissements de la société Apollonia, des notaires et des banques ayant agi de concert, et n’en tirent donc aucun profit.

Sur le préjudice matériel invoqué, à titre principal, ils explicitent les « pertes réelles » dont ils demandent réparation, in solidum par la SCP Raybaudo-[N]-Letrosne, la SCP Dubost-[J]-[HB], Me [N], garantis par leurs assureurs respectifs comprenant également la Caisse Régionale de garantie de la responsabilité professionnelle des notaires d'[Localité 5], My Money Bank et LBP, en faisant valoir que les transactions conclues avec les banques les ont conduit à rembourser quasiment l’intégralité de leurs prêts, outre des intérêts, en devant, pour se faire, vendre les biens immobilier à des prix très bas comparés aux prix d’acquisition, et que ces transactions ayant été conclues dans l’unique but de mettre un terme à l’hémorragie judiciaire et dans la crainte de devoir rembourser les prêts en intégralité compte tenu de la déchéance du terme prononcé par les banques, la situation préjudiciable doit ainsi être examinée dans un ensemble, en prenant en compte le préjudice découlant des transactions.

Ils détaillent la somme réclamée de 776.598 ' de la façon suivante :

1- « – Résidence à [Localité 21] (2 lots) : 100 000 euros versés par les Consorts [R]-[D] ;(pièce 61)

2- Les Jardins de [Localité 29] (1 lot) : Crédit Agricole : 3 254 euros versés par les Consorts [R]-[D] (pièce 60)

3- Les Jardins de [Localité 29] : BPI : 44 321 euros versés par les Consorts [R]-[D] (pièce 100)

4- Soulte CAMEFI reversée à la suite d’une vente (et non d’un protocole) : 92 135 euros (pièce 104)

5- Autres biens situés à [Localité 29] – [Localité 31] – [Localité 36] financés par la CIFRAA : 100 000 euros à régler pour les Consorts [R]-[D]

Soit un total réglé par les Consorts [R]-[D] de 339 710 euros

6- Protocole bancaire conclu avec le CREDIT AGRICOLE NORD DE France : ils restent devoir la somme de 29 289 euros au titre de la subrogation.

7- Accord conclu avec le CREDIT IMMOBILIER DE France (CIFRAA), pour les biens situés à [Localité 29] – [Localité 31] et [Localité 36], il restait à devoir la somme de 150 000 euros au titre de la subrogation.

8- Protocole conclu avec la BNP, ils ont accepté une subrogation de 257 599 euros.

Soit un préjudice économique s’élevant à la somme de 436 888 euros au titre des sommes ayant fait l’objet de subrogations et que les Banques et Etudes de Notaires devront supporter ».

Réponse de la cour :

VII-1 A l’égard de la SCP Raybaudo-[N]-Letrosne

Outre la demande dite principale de condamnation in solidum ci-dessus, les consorts [R]-[D] sollicitent à titre subsidiaire, à défaut d’un telle condamnation, de répartir les condamnations fondées sur la pièce n°69 (réactualisée par la pièce n°105), étant toutefois observé que le total des demandes de condamnations ainsi ventilées (3 344 886,17 ' ou 2 796 483,77 en tenant compte du doublon relatif aux biens de [Localité 34]) est très largement supérieur à celui demandé à titre principal (776.598 ' ), en mettant à la charge de la SCP Raybaudo-[N]-Letrosne les sommes de 104.191 euros, au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant du lot A102 situé à [Localité 29], 127.544 euros, au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant du lot 27 situés à [Localité 31], 115.944 euros au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant du lot 60 situé à [Localité 29], 445.947 euros au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant des lots 100 et 601 situés à [Localité 21].

Il sera observé que les demandes des consorts [R]-[D] nécessitent en toute hypothèse la démonstration de l’existence d’une faute de la SCP Raybaudo-[N]-Letrosne, du chef de Maître [G] et/ou de Maître [N], en lien avec les préjudices invoqués, et qui ne découle ni de la nullité d’un quelconque acte préliminaire ou acte authentique de vente et/ou de prêt, (prétentions non maintenues), ni de la résolution d’un quelconque acte de vente puisqu’il n’existe aucune demande de ce chef en cause d’appel contre cette SCP , les demandes à ce titre étant exclusivement dirigées contre la SCP Dubost-[J]-[HB], ni de la nullité d’un acte de vente ou de prêt authentique puisqu’il n’en est demandé aucune.

Or, force est de constater que tant les « pertes réelles » dont les consorts [R]-[D] réclament l’indemnisation à hauteur de 776.958 euros, résultant des protocoles transactionnels conclus avec certains des organismes financiers auprès desquels ils ont contracté divers emprunts pour certaines des acquisitions rappelées dans l’exposé des faits, à les supposer établies, que les préjudices de « perte de chance » allégués à titre subsidiaire, ont toutes trait à des contrats de vente et de prêt n’ayant pas fait l’objet du jugement dont appel en l’état des transactions et désistements intervenus en première instance ou antérieurement et pour lesquels ils ont reconnu la validité des titres exécutoires détenus par certaines banques (biens immobiliers sis à [Localité 21], [Localité 29], [Localité 36], [Localité 31]), de sorte que les demandes indemnitaires des époux [R] sur le fondement d’une prétendue responsabilité des notaires associés de la SCP Raybaudo-[N]-Letrosne ayant instrumenté ces actes, dont la validité et l’efficacité n’ont pas été remises en cause, ne peuvent qu’être rejetées.

Il ne va de même pour la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de dommages et intérêts des consorts [R]-[D] à l’encontre de la SCP Raybaudo-[N]-Letrosne au titre des préjudices matériel et moral allégués.

VII-2 A l’égard de la SCP Dubost-[J]-[HB]

Outre la demande dite principale de condamnation in solidum ci-dessus, les consorts [R]-[D] demandent à titre subsidiaire, à défaut d’un telle condamnation, de condamner subsidiairement la SCP Dubost-[J]-[HB] à leur payer les sommes de 148.464 euros au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant du lot 120 situé à [Localité 26], 133.465 euros, au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant des lots 401/1 et 502/4 situés à [Localité 36], 672.684 euros, au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant des lots 7 et 10 situés à [Localité 37], 123.654 et 74.300 euros au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant des lot 64 et 63 situés à [Localité 29], ainsi que, la somme de 536 964,77 euros augmentée des intérêts au taux conventionnel de 5,2% à compter du 18 novembre 2019, ou de 266.409 euros au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant du lot 15A situé à [Localité 34], et ce avec la BPE, et la somme de 313.326 ' ou 281 993,40 euros au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant du lot 47A situé à [Localité 34].

Comme relevé précédemment, tant les « pertes réelles » dont les consorts [R]-[D] réclament l’indemnisation à hauteur de 776.958 euros, résultant des protocoles transactionnels conclus avec certains des organismes financiers auprès desquels ils ont contracté divers emprunts pour certaines des acquisitions rappelées dans l’exposé des faits, à les supposer établies, que certains des préjudices de « perte de chance » allégués à titre subsidiaire, ont tous trait à des contrats de vente et de prêt, soit n’ayant pas fait l’objet du jugement dont appel en l’état des transactions et désistements intervenus en première instance ou antérieurement et pour lesquels les époux [R] ont reconnu la validité des titres exécutoires détenus par certaines banques (biens immobiliers sis à [Localité 21], [Localité 26], [Localité 29], [Localité 36], [Localité 31]), soit de contrats de vente et de prêt dont la validité et l’efficacité ne peuvent plus être remises en cause en raison de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 13 juillet 2021 (biens immobiliers à [Localité 37]), de sorte que les demandes indemnitaires des consorts [R]-[D] sur le fondement d’une prétendue responsabilité des notaires associés de la SCP Raybaudo-[N]-Letrosne ayant instrumenté ces actes, ne peuvent qu’être rejetées.

S’agissant de la demande formulée à titre subsidiaire au titre du lot n° 15 de l’immeuble en copropriété sis à [Localité 34], il y a lieu de relever que les sommes de 536.964,77 ' et /ou 266.409 ' dont ils réclament paiement à la SCP de notaires et Louvre Banque Privée, correspondent la première, à celle réclamée par la banque au titre des sommes dues après déchéance du terme, laquelle n’a pas été prononcée, le prêt ayant été résolu par suite de la résolution de la vente, de sorte que le « préjudice » ainsi allégué est en toute hypothèse inexistant, et la seconde à la différence entre les dépenses faites par suite de l’acquisition du lot financé au moyen du prêt ( ou «  flux financiers décaissés » selon les tableaux en pièces n° 69 et 105: remboursement du capital emprunté, charges de copropriété et taxes foncières) et les recettes (ou flux financiers encaissés : valeur estimative du bien immobilier, remboursement de TVA à l’achat), cependant que le montant de la restitution du capital emprunté étant égal à celui du prix de vente que la SCP Dubost-[J]-[HB] est condamné à leur payer, ils ne subissent aucune perte de ce chef, et que les charges de copropriété et taxes foncières acquittées ne sont que la contrepartie du droit de propriété qu’ils avaient acquis et dont ils ne peuvent répercuter la charge sur le notaire.

De la même façon, s’agissant de la demande formulée à titre subsidiaire au titre du lot n°47 de l’immeuble en copropriété sis à [Localité 34], il sera relevé que les sommes de 313.326 ' et/ou 281.993,40 ' dont ils réclament paiement à la SCP de notaires et My Money Bank, correspondent la première à celle réclamée par la banque au titre de la restitution du capital emprunté, cependant que le montant de la restitution du capital emprunté étant égal à celui du prix de vente que la SCP Dubost-[J]-[HB] est condamné à leur payer, ils ne subissent aucune perte de ce chef, et la seconde à la différence entre les dépenses faites par suite de l’acquisition du lot financé au moyen du prêt et les recettes, alors que pour le même motif que ci-dessus, ils ne justifient pas de la perte alléguée.

Les consorts [R]-[D] seront donc déboutés de leurs demandes au titre du préjudice matériel allégué, ainsi que de leur demande au titre du préjudice moral.

VII-3 A l’égard de My Money Bank et LBP

Les consorts [R]-[D] font grief aux établissements de crédit de ne pas avoir vérifié directement auprès d’eux l’exactitude des informations nécessaires à l’octroi des prêts, d’avoir manqué à leur obligation de mise en garde en ne les alertant pas sur leurs capacités financières et sur les risques d’endettement pouvant naître de l’octroi du prêt, et enfin d’avoir débloqué l’intégralité des sommes empruntées sans avoir pris la précaution de s’assurer que les appels de fonds adressés par le promoteur étaient conformes à l’échelonnement de paiement suivant l’état d’avancement des travaux, conformément à l’article R. 261-4 du code de la construction et de l’habitation.

La société Louvre Banque Privée LBP fait valoir qu’elle a demandé et obtenu de l’intermédiaire en opérations de banque FRI tous les éléments nécessaires à l’examen de la situation patrimoniale des requérants avant de leur consentir le prêt litigieux, et qu’elle n’avait nullement l’obligation de les rencontrer physiquement ou de leur demander des informations complémentaires, l’opération de prêt ne présentant aucune « anomalie apparente ».

Elle ajoute qu’elle n’était tenue d’aucun devoir de mise en garde à l’égard des époux [R] qui étaient des emprunteurs avertis au sens de la jurisprudence, et qu’en tout état de cause, sa responsabilité ne pourrait en aucun cas être engagée au vu des circonstances de souscription du prêt et des informations erronées que lui ont fourni les époux [R]; que le devoir de mise en garde du banquier, qui consiste à apprécier les capacités financières de l’emprunteur et, le cas échéant, à l’alerter des risques de l’endettement né de l’octroi de crédit, ne trouve à s’appliquer qu’en présence d’un risque d’endettement excessif au regard des facultés contributives de l’emprunteur, ce qui n’était pas le cas en l’espèce compte tenu des éléments fournis quant aux revenus des emprunteurs et à leur endettement.

My Money Bank soutient qu’elle n’a commis aucune faute dans l’octroi du crédit et que les époux [R] ne démontrent pas les préjudices allégués.

Réponse de la cour

Par application de l’article 1147 du code civil dans sa version applicable à l’espèce, un établissement fournisseur de crédit est tenu d’un devoir de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti sur les risques d’endettement nés de l’octroi du crédit, mais est dispensé d’une telle obligation si le crédit est adapté aux capacités financières de l’emprunteur.

Les « pertes réelles » invoquées à titre principal par les consorts [R]-[D] comme résultant des protocoles transactionnels conclus avec certains des organismes financiers auprès desquels ils ont contracté quatorze emprunts pour l’ensemble des acquisitions rappelées dans l’exposé des faits, à les supposer établies, ont toutes trait à des acquisitions de biens et des financements auxquels tant My Money Bank que LBP sont totalement étrangers, n’ayant consenti que les deux prêts destinés au financement des deux lots de copropriété à [Localité 34], et dont la résolution a été prononcée, de sorte qu’aucune demande à ce titre ne saurait prospérer à leur encontre.

Sur le préjudice matériel invoqué à titre subsidiaire, les consorts [R]-[D] demandent de condamner :

— Louvre Banque Privée (outre la SCP Dubost-[J]-[HB] et les assureurs) au paiement à la fois :

* de la somme de 536.964,77 ', qui correspond en réalité à celle réclamée par la banque au titre des sommes dues après déchéance du terme, laquelle n’a pas été prononcée, le prêt ayant été résolu par suite de la résolution de la vente, de sorte que le « préjudice » ainsi allégué est en toute hypothèse inexistant,

* et de la somme de 266.409 ' qui correspond à la différence entre les dépenses faites par suite de l’acquisition du lot financé au moyen du prêt ( ou «  flux financiers décaissés » selon les tableaux en pièces n° 69 et 105: remboursement du capital emprunté, charges de copropriété et taxes foncières) et les recettes (ou flux financiers encaissés : valeur estimative du bien immobilier, remboursement de TVA à l’achat), cependant que le montant de la restitution du capital emprunté étant égal à celui du prix de vente que la SCP Dubost-[J]-[HB] est condamné à leur payer, ils ne subissent aucune perte, et que les charges de copropriété et taxes foncières acquittées ne sont que la contrepartie du droit de propriété qu’ils avaient acquis et dont ils ne peuvent répercuter la charge sur l’organisme prêteur de deniers.

— My Money Bank (outre la SCP Dubos-[J]-[HB] et les assureurs) au paiement à la fois :

* de la somme de 313.326 ', qui correspond en réalité à celle réclamée par la banque au titre de la restitution du capital emprunté, cependant que le montant de la restitution du capital emprunté étant égal à celui du prix de vente que la SCP Dubost-[J]-[HB] est condamné à leur payer, ils ne subissent aucune perte, de sorte que le « préjudice » ainsi allégué est en toute hypothèse inexistant,

* et de la somme de 281.993,40 ' qui correspondrait à la différence entre les dépenses faites par suite de l’acquisition du lot financé au moyen du prêt et les recettes, toujours par référence aux tableaux figurant en pièces 69 et 105, alors que pour le même motif que ci-dessus, ils ne justifient pas de la perte alléguée et ne sauraient répercuter sur l’organisme de crédit la charge des frais et taxes afférents au bien.

Les consorts [R]-[D] seront donc déboutés de leurs demandes au titre des préjudices matériels allégués.

Sur le préjudice moral, il convient de souligner que M. [R] et Madame [D] ont abandonné l’ensemble de leurs demandes de nullité des contrats de prêts tant sur le fondement des règles du démarchage à domicile que sur le fondement du dol, que les prêts consentis par My Money Bank et LBP ne sont pas annulés en raison d’une quelconque irrégularité de forme ou de fond, mais résolus par voie de conséquence de la résolution du contrat de vente, imputable au seul défaut de délivrance conforme des biens, sans qu’ils démontrent par ailleurs l’existence d’un quelconque manquement par ces deux établissements de crédit à leur devoir de mise en garde auquel est tenu tout établissement de crédit, lors de la conclusion d’un contrat de prêt, à l’égard d’un emprunteur non averti, au regard des capacités financières de celui-ci et des risques de l’endettement né de l’octroi du prêt.

En effet, il résulte des pièces VJ 16 à 48 de Louvre Banque Privée, que cet établissement bancaire a consenti un prêt aux époux [R] en considération de leurs revenus déclarés, de la consistance de leur patrimoine ainsi que de leurs charges financières déclarées, que la demande de prêt était accompagnée d’un dossier complet sur la situation financière des époux [R], qui ne faisait état que d’un seul autre prêt octroyé par la BPI, et à l’examen duquel il pouvait apparaître que le crédit sollicité était adapté au regard de leurs capacités financières et du risque d’endettement né de l’octroi dudit prêt, qu’elle mentionnait l’activité professionnelle des emprunteurs, leurs revenus, l’opération immobilière avec les revenus locatifs attendus et le plan de financement complétés par les contrats de réservation et de bail commercial pour chacun des immeubles, les avis d’imposition justifiant que le prêt accordé était compatible avec les éléments d’information justifiés portés à la connaissance de la banque qui a pris le soin d’établir un document récapitulatif joint à chaque offre de prêt qu’elle a soumis à l’approbation des emprunteurs qui l’ont paraphé et signé pour chaque prêt.

Comme le font d’ailleurs remarquer les consorts [R]-[D] dans leurs écritures, "il ressort de la fiche de renseignements bancaires pour le prêt accordé par la BPE, le 24 avril 2007, alors même que toute une série de biens venaient d’être acquis dans le même temps et que toute une première série de biens avait été acquise en 2005 portant l’endettement global à plus de 3 millions d’euros, qu’il n’est précisé que trois prêts immobiliers souscrits en 1998, 2000 et 2002. Tous les autres prêts contractés par les consorts [R]-[D] pour des ventes passés au sein de l’Etude de Me [J] ont été passées sous silence », de sorte qu’il ne saurait être reproché à LBP un manquement à son devoir de mise en garde.

Il est en outre établi que LBP a demandé et obtenu de l’intermédiaire en opérations de banque FRI tous les éléments nécessaires à l’examen de la situation patrimoniale des requérants avant de leur consentir le prêt litigieux, et que dès lors que ladite opération de prêt ne présentait aucune anomalie apparente, elle n’avait pas à mettre en doute l’exactitude des documents ainsi fournis, ce dont ne se plaignent d’ailleurs pas les époux [R] qui prétendent seulement que les dossiers étaient incomplets, et à solliciter de plus amples informations, pas plus qu’elle n’a commis de faute en en contractant à distance sans prendre de contact direct avec les emprunteurs.

Enfin, LBP étant intervenue uniquement en tant que prêteur de deniers, elle n’avait aucun devoir de conseil sur l’investissement financé par le crédit accordé, et n’avait pas à s’immiscer dans la gestion des affaires de ses clients qui ne peuvent pas lui reprocher un manquement à son obligation de conseil sur l’opportunité de réaliser une opération de défiscalisation qu’elle n’avait pas initiée, à laquelle elle n’était pas partie et dont elle ignorait l’importance au moment de l’octroi du prêt.

Par ailleurs, il ressort également des différentes pièces produites par My Money Bank que celle-ci a reçu un dossier complet (éléments d’état civil, justificatifs de revenus et de charges, justificatifs de patrimoine, relevés de compte pièces n°22/0 à 22/13), que la demande de prêt est paraphée et revêtue des signatures des époux [R], avec au-dessus de leurs signatures, la mention certifie(ions) l’exactitude et la sincérité des informations figurant dans cette demande de prêt, que faute d’anomalie apparente dans les documents fournis, la banque pouvait se fier aux informations transmises par son intermédiaire en opérations de banque sur leurs capacités financières, sans être tenu de vérifier leur exactitude directement auprès des emprunteurs, d’autant que l’offre de prêt adressée par la poste contenait une page liminaire intitulée « informations fournies par vous et prises en considération pour l’acceptation de ce crédit » (pièce n° 4), informations dont les époux [R], en retournant ces documents dûment paraphés, ont certifié l’exactitude, et ne sauraient dès lors se plaindre de leur incomplétude faute de révéler leurs autres acquisitions immobilières.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral à l’égard des sociétés My Money Bank et Louvre Banque Privée.

VIII- Sur les demandes à l’encontre des sociétés d’assurance

Dans l’hypothèse où la cour considérait que les griefs présentés par les époux [R] à l’encontre des actes notariés sont fondés et que les notaires sont susceptibles de voir engager leur responsabilité civile professionnelle, les sociétés MMA IARD, ALLIANZ IARD, AXA FRANCE IARD et GENERALI IARD font valoir que, dans la mesure où plusieurs notaires ont été mis en examen dans le cadre de la procédure pénale instruite près le tribunal de grande instance de Marseille pour faux en écritures publiques, usage de faux, et complicité d’escroquerie en bande organisée, elles seraient fondées à opposer les exclusions de garantie des articles 6 et 48 de la police d’assurance souscrite auprès d’elles par le Conseil supérieur du notariat à effet du 1er mars 2009, ce qui justifie d’ordonner le sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pénale.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 4 du contrat d’assurance garantissant la responsabilité civile professionnelle des notaires conclu entre le Conseil Supérieur du Notariat et les MUTUELLES DU MANS, AXA, ALLIANZ, et GENERALI, cette assurance garantit l’assuré contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle qu’il peut encourir à l’occasion de l’exercice de ses fonctions en raison de son fait, de sa faute ou de sa négligence ou du fait, de la faute ou de la négligence de son personnel.

Il résulte des articles 6 et 48 des exclusions de garantie, d’une part en raison d’opérations qui lui sont interdites par les textes légaux et réglementaires relatifs au statut du notariat, et d’autre part pour les sinistres provoqués intentionnellement par l’assuré et ceux résultant de sa participation à un crime ou délit intentionnel.

Ces exclusions s’ajoutent à l’exclusion légale d’ordre public prévue par l’article L.113-1 du Code des assurances, duquel il ressort que l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.

En l’espèce, il a seulement été retenu une faute à l’encontre de Me [J] constitué par le fait de ne pas avoir vérifié la réunion des conditions d’existence de la garantie intrinsèque d’achèvement fournie par le vendeur faute d’attestation bancaire des fonds propres de celui-ci, ce qui ne peut en aucune façon s’analyser en une opération interdite ou une faute intentionnelle ou dolosive.

Il s’ensuit que le sursis à statuer ne s’impose nullement, et que les sociétés d’assurances susvisées seront condamnées in solidum avec la SCP Dubost-[J]-[HB].

IX- Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de M. et Madame [R] à l’encontre des sociétés d’assurance

Les consorts [R]-[D] n’ayant développé dans les motifs de leurs conclusions aucun moyen relatif à cette prétention formulée dans le dispositif, et ne démontrant pas l’abus du droit de se défendre qui aurait été commis par les assureurs des notaires, le jugement sera confirmé en ce qu’il les a déboutés de cette demande.

X- Sur la demande de dommages et intérêts de la SCP Dubost-[J]-[HB]

Le tribunal a, à juste titre, relevé pour rejeter cette demande, qu’elle n’établit pas l’atteinte à la réputation dont elle se prévaut du fait de M. et Mme [R], étant rappelé que ces derniers ne sont pas à l’initiative de la procédure pénale.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

XI- Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le tribunal a, eu égard la longueur de la procédure, les moyens avancés par les différentes parties et les incidents soulevés et du sens de la décision, dit que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés, et rejeté l’ensemble des demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Toutefois, dès lors qu’une partie des demandes formées par les consorts [R]-[D] a été accueillie à l’égard de la SCP Dubost-[J]-[HB], garantie par ses assureurs, il convient d’infirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et ce qu’il a rejeté leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance.

La SCP Dubost-[J]-[HB] sera en conséquence condamnée, in solidum avec la S.A. MMA IARD, la S.A. ALLIANZ IARD, la S.A. AXA FRANCE IARD et la S.A. GENERALI IARD, aux dépens de première instance, et à payer aux époux [R] la somme de 50.000 ' au titre des frais irrépétibles de première instance.

Pour les mêmes motifs, la SCP Dubost-[J]-[HB] et la S.A. MMA IARD, la S.A. ALLIANZ IARD, la S.A. AXA FRANCE IARD et la S.A. GENERALI IARD seront déboutées de leurs demandes respectives de ce chef à hauteur d’appel, et condamnées in solidum aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer aux consorts [R]-[D] la somme de 15.000 ' au titre des frais irrépétibles d’appel.

Enfin, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Maître [O] [N], la SCP Raybaudo-[N]-Letrosne, la Caisse régionale de la responsabilité professionnelle des notaires d’ix-en-Provence, la SA Louvre Banque Privée, la SA My Money Bank, la CAMEFI, et la SA CIFD, les frais non taxables exposées à l’occasion de la présente instance, et non compris dans les dépens, ce qui justifie le rejet de leurs demandes sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Déclare irrecevables les demandes formulées par M. [T] [R] et Mme [E] [D] contre Me [O] [N] ;

Déclare recevables les demandes de M. [T] [R] et Mme [E] [D] à l’encontre de la SCP Raybaudo-[N]-Letrosne tendant à :

— la voir juger, avec la société My Money Bank, et la SCP Dubost-[J]-[HB], garantis par leurs assureurs respectifs, comprenant également la Caisse régionale de garantie de la responsabilité professionnelle des notaires d'[Localité 5], responsable de leurs préjudices matériel et moral,

— la condamner, à titre principal, in solidum avec la SCP Dubost-[J]-[HB], garantis par leurs assureurs respectifs, comprenant également la Caisse régionale de garantie de la responsabilité professionnelle des notaires d'[Localité 5], la Louvre Banque Privée (ex-BPE) et My Money Bank (ex GE Money Bank), à payer la somme totale de 776.598 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et celle de 50.000 ' au titre du préjudice moral,

— la condamner, à titre subsidiaire, ainsi que ses assureurs, à payer les sommes de 104.191 euros, au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant du lot A102 situé à [Localité 29], 127.544 euros, au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant du lot 27 situés à [Localité 31], 115.944 euros au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant du lot 60 situé à [Localité 29], 445.947 euros au titre des économies qui auraient pu être réalisées s’agissant des lots 100 et 601 situés à [Localité 21],

— la condamner solidairement avec la LBP, My Money Bank, la SCP Dubost-[J]-[HB], ces derniers garantis par leurs assureurs respectifs, au paiement de la somme de 171.137,52 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 30.000 ' pour les mêmes frais à hauteur d’appel.

Déclare irrecevables les demandes de Me [N] et de la SCP Raybaudo – [N] – Letrosne formées à l’encontre de la société SILVERLODGE ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande des consorts [R]-[D] de constat de leur désistement d’instance et d’action à l’égard de la SARL O PARTICIPATION, anciennement dénommée LOUISIANE GESTION, la SNC LOUISIANE, la SAS PARK AND SUITES, venant aux droits de la société GROUPE SUITES RESIDENCES, la société OCEANIS J.V, anciennement dénommée OCEANIS SNSPF, venant aux droits de la société VILLAGE VERT [Localité 29] ;

Prononce la mise hors de cause du Crédit Immobilier de France Développement ;

Déboute la Caisse Méditerranéenne de Financement de son appel incident ;

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 13 juillet 2021 en ce qu’il a débouté M. [T] [R] et Mme [E] [D] de leur demande de condamnation de la SCP Dubost-[J]-[HB], in solidum avec la S.A. MMA IARD, la S.A. ALLIANZ IARD, la S.A. AXA FRANCE IARD et la S.A. GENERALI IARD au paiement de dommages et intérêts équivalent au montant des frais d’acquisition des lots 15 et 47 situés [Adresse 11], et en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance ;

Statuant de nouveau,

Condamne in solidum la SCP Dubost-[J]-[HB], la S.A. MMA IARD, la S.A. ALLIANZ IARD, la S.A. AXA FRANCE IARD et la S.A. GENERALI IARD, à payer à M. [T] [R] et Mme [E] [D] la somme de 625.781 ' (SIX CENT VINGT-CINQ MILLE SEPT CENT QUANTRE-VINGT-UN EUROS) correspondant au montant des frais d’acquisition des lots n°15 et 47 de l’immeuble en copropriété situés [Adresse 12], avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

Condamne in solidum la SCP Dubost-[J]-[HB], la S.A. MMA IARD, la S.A. ALLIANZ IARD, la S.A. AXA FRANCE IARD et la S.A. GENERALI IARD aux dépens de première instance, avec bénéfice de distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SCP Dubost-[J]-[HB], la S.A. MMA IARD, la S.A. ALLIANZ IARD, la S.A. AXA FRANCE IARD et la S.A. GENERALI IARD à payer à M. [T] [R] et Mme [E] [D] la somme de 50.000 ' au titre des frais irrépétibles de première instance ;

Le confirme pour le surplus ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum la SCP Dubost-[J]-[HB], la S.A. MMA IARD, la S.A. ALLIANZ IARD, la S.A. AXA FRANCE IARD et la S.A. GENERALI IARD aux dépens d’appel, avec bénéfice de distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute Maître [O] [N], la SCP Raybaudo-[N]-Letrosne, la SCP Dubost-[J]-[HB], la S.A. MMA IARD, la S.A. ALLIANZ IARD, la S.A. AXA FRANCE IARD et la S.A. GENERALI IARD, la Caisse régionale de la responsabilité professionnelle des notaires d'[Localité 5], la SA Louvre Banque Privée, la SA My Money Bank, la CAMEFI, et la SA CIFD de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SCP Dubost-[J]-[HB], la S.A. MMA IARD, la S.A. ALLIANZ IARD, la S.A. AXA FRANCE IARD et la S.A. GENERALI IARD à payer à M. [T] [R] et Mme [E] [D] la somme de 15.000 ' au titre des frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,