1ère Chambre

ARRÊT N°59/2022

N° RG 19/00492 – N° Portalis DBVL-V-B7D-PPIP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 22 FEVRIER 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre, entendu en son rapport

Assesseur : Madame Brigitte M, Conseillère,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame AM-AN AO, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Novembre 2021

ARRÊT :

rendu par défaut, prononcé publiquement le 22 Février 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

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APPELANTES ET INTIMEES :

Madame E Y

née le […] à MAYENNE

[…]

[…]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la AL ARES, avocat au barreau de RENNES La SCCV LES TERRASSES DU CHATEAU prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège

[…]

La Lézardière

[…]

Représentée par M^e AC BAILLY de la AL AVOLITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

G H – I J, SARL venant aux droits de la SCP K C prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés enc cette qualité au siège

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Carine PRAT du cabinet EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

SA CREDIT FONCIER DE FRANCE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Gilles AR de la SCP AP, AR, AS, DEMAY, avocat au barreau de RENNES

Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, société d’assurances mutuelles à cotisations variables, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Sylvie PELOIS de la AL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Claire LIVORY de la AL CLAIRE LIVORY AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de NANTES EURL M N, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e AC BAILLY de la AL AVOLITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

La SOCIETE DE REALISATIONS IMMOBILIERES (B), représentée par son liquidateur amiable Monsieur O X demeurant

[…]

[…]

Régulièrement assignée par actes d’huissier du 28 mars 2019 et 31 mai 2019 remis à personne présente au domicile, n’a pas constitué

La SCP SILVESTRI – BAUJET, liquidateur judiciaire de la SARL O X, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Régulièrement assignée par acte d’huissier du 6 juin 2019 déposé en l’étude, n’a pas constitué

S.E.L.A.R.L. S T, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Régulièrement assignée par acte d’huissier remis le 3 juin 2019 à personne habilitée, n’a pas constitué

La AL EKIP, venant aux droits de la AL AC AD, mandataire judiciaire au redressement et à la liquidation judiciaiore des entreprises, és-qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la SARL FCI-FINANCE CONSEIL INVESTISSEMENT désigné à cette fonction par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 5 décembre 2012

[…]

[…]

Régulièrement assignée par acte d’huissier du 29 avril 219 délivrée à personne habilitée, n’a pas constitué SARL FCI – FINANCE CONSEIL INVESTISSEMENT prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

[…]

Régulièrement assignée par acte d’huissier délivré le 29 avril 2019 conformément à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué

SA GENERALI, prise en sa qualité d’assureur de la société FCI-FINANCE CONSEIL INVESTISSEMENT, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Régulièrement assignée par acte d’huissier du 16 avril2019 remis à personne habilitée, n’a pas constitué

SA ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL VIE (ACM VIE), venant aux droits de la société SERENIS VIE

[…]

Q R

[…]

Régulièrement assignée par acte d’huissier du 12 avril 2019 remis à personne habilitée, n’a pas constitué

INTERVENANTE ASSIGNEE EN INTERVENTION FORCEE :

La AL S T, prise en la personne de M^e S T ès-qualité de mandataire liquidateur de la SCCV LES TERRASSES DU CHATEAU, désigné à cette fonction par jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 24 juillet 2020, domicilié en cette qualité au siège

[…]

[…]

Régulièrement assignée par actes d’huissier des 15 janvier 2021, 21 janvier 2021 et 12 juillet 2021 remis à personne habilitée, n’a pas constitué

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

La société civile de construction vente Les Terrasses du Château (ci-après la SCCV), constituée entre la société M N et la société VDC Participations, a acquis, suivant acte reçu par M^e C le 4 novembre 2004, de la société Valduc’Invest (ces dernières sociétés dépendant du même groupe) une ancienne école sise à Fougères, […] dans la perspective de la vendre par lots après travaux de réhabilitation pour la transformer en logements, une étude de faisabilité ayant été menée par la société O X, architecte, et un permis de construire obtenu par le vendeur et transféré à l’acquéreur.

Un contrat de rénovation lourde ' clefs en mains a été conclu le 21 décembre 2004 entre la SCCV et la société de Réalisations Immobilières (ci-après société B), architecte contractant général. La société B a sous-traité la maîtrise d''uvre des travaux à la société O X, ces deux sociétés ayant le même dirigeant, M. O X, et le même assureur, la société Mutuelle des Architectes Français (société MAF), par ailleurs assureur constructeur non réalisateur de la SCCV et assureur dommages ouvrage.

La commercialisation des lots, présentés comme éligibles aux avantages fiscaux du dispositif «'Robien neuf'», a été confiée à la société Finance Conseil Investissement (ci-après FCI), assurée auprès de la société Generali. M^e C, notaire associé au sein de la SCP K C, ayant été chargé de recevoir les actes de vente des lots en l’état futur d’achèvement.

La société FCI a démarché M^me E Y qui a signé le 6'septembre 2004 un contrat de réservation. Suivant acte authentique reçu le 3 décembre suivant par M^e C, WY a acquis de la SCCV Les Terrasses du Château en l’état futur d’achèvement un appartement de type 2, un emplacement de stationnement et un cellier formant les lots n° 7, 49 et 2, moyennant le prix de 81'863 euros, financé à l’aide d’un prêt de 86'064 euros productif d’un intérêt au taux effectif global de 3,27 % l’an contracté auprès de la société Crédit foncier de France, et payé immédiatement à hauteur de 70 %, l’immeuble étant, suivant attestation de M. X, hors d’eau, le solde étant payable au cloisonnement (20 %) et à la remise des clefs (10 %). M^me Y a contracté une assurance-crédit externe auprès de la société Televis aux droits de laquelle se trouve la société Serenis Vie.

La livraison était prévue le 31 décembre 2005.

La fraction de 20 % stipulée à l’acte de vente (soit 16'372,60 euros) a été débloquée le 9'novembre 2005.

Les travaux n’étant pas achevés, la SCCV a sollicité et obtenu, le 29 janvier 2007, du juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux la désignation d’un expert. Les opérations d’expertise ont été étendues à sa demande à M^me Y. Cette dernière a, par ailleurs, saisi le tribunal de grande instance de Rennes qui, par jugement du 1er juillet 2008, a notamment ordonné la suspension de l’exécution du prêt jusqu’à la livraison du bien.

L’expert, M. Z, a déposé, le 12 mai 2009, son rapport en l’état, après refus d’ordonner une consignation complémentaire destinée à financer le recours à un sapiteur.

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La société FCI a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux rendu le 6 juillet 2011, la AL AD, aux droits de laquelle se trouve la AL Ekip, étant désignée liquidateur. M^me Y a déclaré au passif de cette société une créance de 125'331 euros.

La société VDC Participations a été placée en redressement puis en liquidation judiciaires par jugements du tribunal de commerce d’Angers rendus les 7'décembre 2011 et 26 juillet 2012, Me’AA AB étant désigné liquidateur. M^me Y a déclaré au passif de cette société une créance de 125'331 euros.
La société B a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux rendu le 26 février 2014, la AL S T étant désignée liquidateur. La SCCV a déclaré au passif de cette société une créance de 1'565'769,70 euros.

La société O X a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux rendu le 26 février 2014, la SCP Silvestri Baujet étant désignée liquidateur. La SCCV a déclaré au passif de cette société une créance de 969'367,88 euros outre les loyers mensuels jusqu’à la livraison et M^me Y une créance de 95'346 euros HT.

La société Groupe Valduc a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 16'septembre 2015, M^e Pelletier étant nommé liquidateur.

Après avoir bénéficié d’une procédure de sauvegarde clôturée le 17 mai 2010, la SCCV Les Terrasses du Château a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal judiciaire Bordeaux rendu le 24 juillet 2020, la AL T étant nommée liquidateur.

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La SCCV Les Terrasses du Château a fait assigner, en 2010, les sociétés B et MAF en indemnisation de ses préjudices. Si la société B ' qui était alors en liquidation amiable ' a été définitivement condamnée par le tribunal de grande instance de Rennes (16 décembre 2013), les demandes présentées à l’encontre de la société MAF ont été déclarées irrecevables (en sa qualité d’assureur de la société O X) et rejetées (en sa qualité d’assureur de la société B) par arrêt de cette cour rendu le 30'avril 2020 sur renvoi de cassation.

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Par exploits des 8, 9, 13, 15 et 29 juillet 2009, M^me Y a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Rennes la SCCV Les Terrasses du Château, les sociétés M N et VDC Participation, la société FCI, la société B, la société MAF, la société Crédit Foncier de France et la société Serenis Vie en annulation ou résolution de la vente et en indemnisation de ses préjudices. Ont été attraits à la procédure les mandataires des sociétés ayant fait l’objet d’une procédure collective, la société Generali, la SCP Moreau C et la société Valduc représentée par son liquidateur.

Par jugement du 17 décembre 2018, le tribunal a notamment :

- déclaré irrecevables les conclusions prises par la société VDC Participation et la AL AJ Partenaires,

- annulé la vente immobilière conclue le 3 décembre 2004 entre la SCCV Terrasses du Château, vendeur, et M^me E Y, acquéreur, en l’étude de M^e C, notaire à Orvault (44), portant sur trois lots de copropriété sis […] et ainsi désignés : lot n°'7, dans le bâtiment A, premier étage, un appartement de Type 2, d’une superficie de 36,58 m² comprenant : entrée, séjour avec coin cuisine, une chambre, salle de bains, WC, avec les 291/10000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales; lot n° 49, dans la cour, un emplacement de parking portant le numéro 13 du plan des parkings, avec les 91/10000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales; lot n°'27, au sous-sol, un cellier d’une superficie de 3,69 m² portant le numéro 9 du plan des celliers, avec les 29/10000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

- rappelé que la publication du présent jugement portant annulation d’une vente immobilière au service de la publicité foncière est imposée par l’article 28 du décret du 4 janvier 1955,
- dit que la SCCV Terrasses du Château retrouve rétroactivement la propriété des lots vendus,

- condamné la SCCV Terrasses du Château à verser à M^me E Y les sommes de 73'676,10 euros au titre de la restitution du prix de vente, de 2'165,65 euros au titre du remboursement des émoluments du notaire et de 7'367 euros au titre de la clause pénale de 10 % stipulée à l’acte,

- condamné la SCCV Terrasses du Château à verser à M^me E Y la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice moral in solidum avec la MAF à hauteur de 2'400 euros et in solidum avec la SCP C à hauteur de 1.500 euros,

- fixé comme suit le partage de responsabilité pour cette condamnation : SCCV Terrasses du Château 35 %, sociétés B/ X et MAF 55 %, SCP C 10 %,

- condamné dans les limites de ce partage :

' la MAF et la SCP C à garantir la SCCV Terrasses du Château,

' la SCCV Terrasses du Château et la MAF à garantir la SCP C,

' la SCCV Terrasses du Château et la SCP C à garantir la MAF,

- déclaré irrecevables les demandes dirigées par M^me Y contre la société M N et la société VDC Participation, associées de la SCCV Terrasses du Château,

- rejeté les demandes dirigées par M^me E Y contre les sociétés FCI et Generali,

- prononcé la résolution du contrat de prêt conclu entre M^me E Y et le Crédit Foncier de France le 8 novembre 2004,

- condamné M^me E Y à restituer au Crédit Foncier France la somme de 77'877,70 euros déduite des frais et échéances versées mais non de la prime mensuelle d’assurance, les parties étant renvoyées à l’apurement de leurs comptes,

- rejeté la demande du Crédit Foncier de France tendant au maintien de son inscription d’hypothèque conventionnelle jusqu’au remboursement par M^me E Y du capital prêté et ordonné entant que de besoin la radiation de cette hypothèque,

- rejeté toute demande indemnitaire de M^me Y envers le Crédit Foncier de France,

condamné in solidum la SCCV Terrasses du Château et la MAF à verser au Crédit Foncier de France la somme de 20'000 euros au titre de la perte de chance de percevoir ses intérêts contractuels,

- fixé comme suit le partage de responsabilité pour cette condamnation : SCCV Terrasses du Château 40 %, MAF 60 %,

- condamné dans la limite de ce partage la MAF et la SCCV Terrasses du Château à se garantir mutuellement de cette condamnation,

- dit que la MAF est fondée à appliquer le plafond de garantie de 207'955,61 euros prévu à son contrat pour dommages immatériels non consécutifs,

- dit que la MAF est fondée à appliquer un plafond de garantie unique pour l’ensemble des litiges résultant de l’opération de réhabilitation dites des Terrasses du Château,
- dit que la franchise de la MAF pour les indemnisations versées en exécution du présent jugement est calculée comme suit selon l’article 3-1 des conditions particulières : 10 % sur la tranche inférieure à 2'665,45 euros, 5 % sur la tranche comprise entre 2'665,45 euros et 13'327,27 euros, 3 % sur la tranche comprise entre 13'327,27 euros et 26'654,54 euros, 2 % sur la tranche comprise entre 26'654,54 euros et 66'636,34 euros, et 1 % sur la tranche supérieure à 66'636,34 euros,

- condamné in solidum la SCCV Terrasses du Château, la MAF, la SCP C, la AL Silvestri-Baujet en qualité de liquidateur judiciaire de la société O X à supporter les dépens de l’instance comprenant les frais de publication de l’assignation et du jugement au service de la publicité foncière,

- autorisé la SCP Garnier, Bois, Dohollou, Souet, Arion, Ardisson, Grenard, Levrel, Guyot-Vasnier, Collet, et Le Derf-A, la SCP AP AQ AR AS et M^e Waroux à recouvrer directement les dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile,

- dit qu’en application des dispositions de l’article L. 141-6 du code de la consommation, les défendeurs tenus aux dépens supporteront la charge de l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement et d’encaissement prévus aux articles L 111-8 et L 124-1 du code des procédures civiles d’exécution,

- condamné in solidum la SCCV Terrasses du Château, la MAF, la SCP C, la AL Silvestri-Baujet en qualité de liquidateur judiciaire de la société O X à verser à M^me Y la somme de 5'000 euros, au Crédit Foncier de France la somme de 2'000 euros, à la AL S T, liquidateur judiciaire de la société B la somme de 1'000 euros, à la AL AD, liquidateur judiciaire de la société FCI la somme de 1'000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- dit que les garanties pour les dépens et frais irrépétibles suivent celles ordonnées pour la condamnation au bénéfice de M^me Y,

- fixé au passif de la société O X, la créance de M^me Y, soit 3'000 euros au titre de son préjudice moral, les dépens de l’instance et les frais irrépétibles de 9'000 euros, condamnations prononcées in solidum avec la SCCV Terrasses du Château, la SCP C et la MAF,

- rejeté toute autre demande de fixation au passif de la société X,

- rejeté toute demande tendant à la fixation de créances au passif de la société B,

- ordonné l’exécution provisoire.

Pour annuler la vente litigieuse, le tribunal s’est fondé sur l’article L 261-1 du code de la construction de l’habitation et l’absence de garantie extrinsèque d’achèvement, considérant que l’attestation de l’architecte produite à cette fin était frauduleuse puisque la construction n’était pas hors d’eau, et en a tiré les conséquences de droit, y compris sur le contrat de prêt, rejetant toutefois le préjudice de perte de loyer allégué par M^me Y.

Il a considéré, pour retenir la responsabilité du notaire, que ce dernier, en l’état d’un rapport de l’Apave porté à sa connaissance, avait commis une faute sans laquelle une garantie extrinsèque aurait été fournie ce qui aurait permis l’achèvement des travaux et la livraison du bien.

Il a également retenu que le contractant général et le maître d''uvre avaient commis une faute dans l’évaluation et la direction des travaux et que leur assureur, la société MAF, était tenu de les garantir au titre de l’autorité de la chose jugée suite à un jugement définitif rendu par le tribunal de grande instance de Rennes le 16 décembre 2013 (dans une instance concernant le préjudice subi par un autre acquéreur, M.'D, que la SCCV avait précédemment été condamnée à indemniser). Faisant application de l’article L 113-9 du code des assurances, le tribunal a limité (de 20'%) l’obligation de la MAF à l’égard de l’acquéreur comme du notaire.

Il a enfin considéré que le négociateur FCI n’avait commis aucune faute.

M^me Y a interjeté appel de cette décision par déclaration du 22 janvier 2019 (dossier RG n° 19/00492), intimant la SCCV Terrasses du Château, la société M N, la société C, la société FCI et son liquidateur la AL AC AD, la société Generali, la société Crédit Foncier de France, la Mutuelle des Architectes Français assureur des sociétés O X et B, la société Crédit Mutuel Vie venant aux droits de la société Serenis Vie.

La SCCV Les Terrasses du Château a interjeté appel de cette décision par déclaration du 15'février 2019 (dossier RG n° 19/01067), intimant M^me Y, la société C, la société B et son liquidateur judiciaire la AL S T, la société Crédit Foncier de France, la AL Silvestri Beaujet liquidateur de la société O X et la société Mutuelle des Architectes Français.

Ces deux appels ont été joints par ordonnance du 29 mai 2020.

Aux termes de ses dernières écritures (12 janvier 2021), M^me E Y demande à la cour de :

I ' confirmant le jugement du tribunal de grande instance de Rennes du 17 décembre 2018 :

- rejeter la fin de non-recevoir soulevée par le Crédit Foncier de France tirée du défaut de publication de l’assignation aux services de la publicité foncière,

- annuler la vente immobilière conclue le 3 décembre 2004 entre la SCCV Terrasses du Château, vendeur, et M^me E Y, acquéreur, en l’étude de M^e C, notaire à Orvault (44), portant sur trois lots de copropriété sis […] et ainsi désignés 7, 49 et 27,

- dire que la SCCV Les Terrasses du Château retrouve rétroactivement la propriété des lots vendus,

- condamner la SCCV Les Terrasses du Château à verser à M^me E Y les sommes de 73'676,10 euros au titre de la restitution du prix de vente, de 2'165,65 euros au titre du remboursement des émoluments du notaire et de 7'367 euros au titre de la clause pénale de 10 % stipulée à l’acte,

- prononcer la résolution du contrat de prêt conclu entre M^me E Y et le Crédit Foncier de France le 8 novembre 2004,

- condamner M^me E Y à restituer au Crédit Foncier France la somme de 77'877,70 euros déduite des frais et échéances versées mais non de la prime mensuelle d’assurance, les parties étant renvoyées à l’apurement de leurs comptes,

- dire qu’en application des dispositions de l’article L. 141-6 du code de la consommation, les défendeurs tenus aux dépens supporteront la charge de l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement et d’encaissement prévus aux articles L 111-8 et L 124-1 du code des procédures civiles d’exécution,

- rejeter la demande du Crédit Foncier de France tendant au maintien de son inscription d’hypothèque conventionnelle jusqu’au remboursement par M^me E Y du capital prêté,
- condamner in solidum la SCCV Les Terrasses du Château, la MAF, la SCP C aux entiers dépens, en ce compris les frais de publication de l’assignation et du jugement aux services de la publicité foncière.

II ' infirmant le jugement du tribunal de grande instance de Rennes du 17 décembre 2018 :

- condamner in solidum la SCCV Les Terrasses du Château, la SCP C, la MAF assureur des sociétés O X et B, Generali assureur de la société FCI à lui payer les indemnités suivantes : une indemnité de 327 euros par mois du 1er janvier 2006 jusqu’au 10 décembre 2019, ou si mieux n’aime la cour, jusqu’au prononcé de l’arrêt à intervenir, au titre de l’impossibilité de se constituer un capital productif de revenus pour sa retraite, une indemnité de 10'000 euros au titre des soucis et tracas qu’elle a subis, une indemnité de 8'000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance,

- condamner in solidum la SCP C, la MAF assureur des sociétés O X et B, Generali assureur de la société FCI à lui payer les indemnités suivantes : une indemnité de 73'676 euros au titre de la créance de prix restituable, une indemnité de 7'367 euros au titre de la créance de clause pénale, une indemnité de 2'126,65 euros au titre des frais et honoraires du notaire payés en pure perte,

- fixer sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV Les Terrasses du Château aux sommes suivantes :

' la somme de 73'676,10 euros au titre de la restitution du prix,

' une indemnité de 7'367 euros au titre de sa créance de clause pénale,

' la somme de 2'126,65 euros au titre des frais et honoraires du notaire payés en pure perte,

' une indemnité de 327 euros par mois du 1er janvier 2006 au 10 décembre 2019 ou si mieux n’aime la Cour, jusqu’au prononcé de l’arrêt à intervenir, au titre de l’impossibilité de se constituer un capital productif de revenus pour sa retraite,

' une indemnité de 10'000 euros au titre des soucis et tracas qu’elle a supportés,

' une indemnité de 8'000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance,

- condamner la compagnie Generali, assureur de la société FCI in solidum avec la SCCV Les Terrasses du Château, la MAF, la SCP C aux entiers dépens de première instance,

III ' y additant :

- débouter les parties adverses de leurs demandes contraires,

- fixer sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV Les Terrasses du Château aux sommes suivantes :

' la somme de 73'676,10 euros au titre de la restitution du prix,

' une indemnité de 7'367 euros au titre de sa créance de clause pénale,

' la somme de 2'126,65 euros au titre des frais et honoraires du notaire payés en pure perte,

' une indemnité de 327 euros par mois du 1er janvier 2006 au 10 décembre 2019 ou si mieux n’aime la Cour, jusqu’au prononcé de l’arrêt à intervenir, au titre de l’impossibilité de se constituer un capital productif de revenus pour sa retraite,

' une indemnité de 10'000 euros au titre des soucis et tracas qu’elle a supportés,

- condamner in solidum la SCCV Les Terrasses du Château, la SCP C, la MAF assureur des sociétés O X et B, Generali assureur de la société FCI à lui payer une indemnité de 8'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel, outre aux entiers dépens d’appel.

Bien que critiquant le raisonnement suivi par le tribunal qui n’a pas pris en compte l’erreur alléguée sur les qualités substantielles de la chose vendue, M^me Y sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a annulé la vente en l’état futur d’achèvement sur le fondement de l’article L'261-1 du code de la construction et de l’habitation en l’absence de garantie extrinsèque d’achèvement et retenu notamment la responsabilité du notaire dont la faute est caractérisée.

M^me Y conteste la décision en ce qu’elle l’a déboutée de son préjudice né de l’absence de rentabilité de son investissement. Elle précise à cet égard que la SCCV lui a restitué, en exécution du jugement, le prix payé le 10 décembre 2019 et sollicite l’indemnisation du préjudice subi entre 2006 et 2019. Elle estime par ailleurs que son préjudice moral, arrêté à la somme de 3'000 euros, a été sous-évalué.

Elle critique également la décision en ce qu’elle écarte la responsabilité de la société FCI qui l’a démarchée et lui a présenté un investissement sûr.

Enfin, elle estime que la société MAF, professionnelle de l’assurance construction, a engagé à son égard sa responsabilité quasi délictuelle en acceptant d’assurer une opération dont elle ne pouvait ignorer la sous-évaluation.

Par exploit du 15 janvier 2021, M^me Y a assigné en intervention forcée la AL S T prise en sa qualité de liquidateur de la SCCV Les Terrasses du Château reprenant les prétentions énumérées ci-dessus.

Une seconde assignation en intervention forcée a, le 21 janvier 2021, été délivrée par la société MAF à la AL S T ès qualité.

À l’initiative de la société G H I J venant aux droits de la SCP K C, une troisième assignation en intervention forcée a été délivrée, par exploit du 12'juillet 2021, à ce liquidateur.

Nonobstant ces trois assignations délivrées à personne habilitée, la AL S T ès qualité de liquidateur de la SCCV n’a pas constitué avocat ni a fortiori conclu, ne serait-ce que pour reprendre les conclusions de la SCCV Les Terrasses du Château qui, aux termes de dernières écritures notifiées, dans le dossier 19/00492, le 1er mai 2020, prises conjointement avec la société M N, formait un appel incident et demandait à la cour de :

- confirmer le jugement rendu le 17 décembre 2018 par le tribunal de grande instance de Rennes en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes dirigées par M^me Y contre l’Eurl M N et la société VDC Participation, associées de la SCCV Les Terrasses du Château et a écarté la demande de M^me Y au titre du préjudice financier,

- réformer pour le surplus et en conséquence :

à titre principal,
- débouter M^me Y de ses demandes formées à l’encontre de la SCCV Les Terrasses du Château relatives au remboursement des frais et honoraires du notaire, clauses pénale et autres dommages et intérêts.

- condamner in solidum la Maf et la SCP K C à garantir intégralement la SCCV Les Terrasses du Château de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre tant en principal, intérêts, indemnités et frais, y compris article 700 du code de procédure civile et dépens,

à titre subsidiaire,

- limiter dans leurs montants les préjudices allégués par M^me Y,

- limiter les demandes formées par le Crédit Foncier de France à 3 % du capital débloqué,

- condamner la Maf à garantir la SCCV Les Terrasses du Château à hauteur de 80 % des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre tant en principal, intérêts, indemnités et frais, y compris article 700 du code de procédure civile et dépens.

en tout état de cause,

- condamner in solidum la MAF et la SCP C, ou toute partie succombant, à verser à la SCCV Les Terrasses du Château la somme de 8'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum la MAF et la SCP C aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SCP Avolitis avocat au barreau de Rennes, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans le dossier 19/01067, la SCCV Les Terrasses du Château a pris le 1er mai 2020 (avant jonction) d’ultimes écritures concluant aux mêmes fins, mais ajoutant dans la partie «'en tout état de cause'» la prétention suivante :

- fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société X et de la société B sa créance constituée par les condamnations susceptibles d’intervenir à son encontre en principal, intérêts, indemnités et frais, y compris article 700 du code de procédure civile et dépens.

Aux termes de ses dernières écritures (12 octobre 2021), la société Mutuelle des Architectes Français (MAF) forme un appel incident et demande à la cour de :

confirmer le jugement dont appel, en ce qu’il a :

- rejeté la garantie de la MAF, en qualité d’assureur CNR et assureur dommages-ouvrage,

jugé que seule la SCCV Les Terrasses du Château est tenue à la restitution du prix de vente,

- rejeté la demande formulée par M^me Y et l’appel en garantie formulé par la SCCV Les Terrasses du Château à son encontre, au titre de la restitution du prix de vente (73 676,10 euros),

- rejeté la demande formulée par M^me Y et l’appel en garantie formulé par la SCCV Les Terrasses du Château à son encontre au titre de la clause pénale (7 367 euros),

- rejeté la demande formulée par M^me Y et l’appel en garantie formulé par la SCCV Les Terrasses du Château à son encontre au titre des émoluments du notaire (2 165,65 euros),
- rejeté la demande formulée par M^me Y au titre de la perte de loyers,

- octroyé la somme de 3 000 euros à M^me Y au titre de son préjudice moral,

- retenu la responsabilité de la SCCV Les Terrasses du Château et de la SCP C,

- jugé qu’elle oppose légitimement la réduction proportionnelle de l’article L 113-9 du code des assurances,

- jugé qu’elle est fondée à appliquer le plafond de garantie de 207 955,61 euros correspondant au plafond des dommages immatériels non consécutifs, prévu à la police souscrite par la société B auprès d’elle,

- jugé qu’elle est fondée à appliquer un plafond de garantie unique pour l’ensemble des litiges résultant de l’opération de réhabilitation dites des Terrasses du Château,

- jugé qu’elle est fondée à appliquer la franchise prévue à la police souscrite par la société B auprès d’elle,

pour le reste, statuant de nouveau :

à titre principal,

- infirmer le jugement de première instance, en ce qu’il a retenu sa garantie, en qualité d’assureur de la société X et de la société B, en raison de l’autorité de la chose jugée prétendument attachée au jugement rendu par le tribunal de grande instance de Rennes, le 16 décembre 2013 (n°'RG 09/0100),

- débouter M^me Y, la SCCV Les Terrasses du Château, le Crédit Foncier de France ainsi que toutes autres parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions formulées à son encontre, en qualité d’assureur de la société X,

- constater la nullité du contrat d’assurance professionnelle du contractant général n° 5001010 Z souscrit par B, au regard de l’absence d’aléa lors de la conclusion de ce contrat,

- constater la nullité du contrat d’assurance professionnelle du contractant général n° 5001010 Z au regard de la fausse déclaration intentionnelle de la société B,

- juger que l’exclusion de garantie de la clause 2.1 des conventions spéciales de la police MAF souscrite par la société B est applicable,

- juger que l’exclusion de garantie de la clause 2.11 des conditions générales de la police MAF souscrite par la société B est applicable,

- juger que l’exclusion de garantie de la clause 2.35 des conditions générales de la police MAF souscrite par la société B est applicable,

- juger qu’elle n’a commis aucune faute en délivrant l’attestation d’assurance du 20 juillet 2004,

en conséquence,

- débouter M^me Y, la SCCV Les Terrasses du Château, le Crédit Foncier de France ainsi que toutes autres parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions formulées à son encontre, en qualité d’assureur de B, subsidiairement,

- juger qu’en cas de condamnation de la MAF, en qualité d’assureur de la société X, elle est légitime à opposer un plafond unique applicable pour les dommages immatériels non consécutifs, et la franchise applicable,

- juger que la somme allouée au Crédit Foncier de France ne peut excéder celle de 20'000 euros fixée en première instance,

- juger qu’elle ne sera tenue que dans la limite de 52,54% des indemnités allouées au titre des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

- condamner in solidum la société M N, la société FCI, Generali assureur de FCI, le Crédit Foncier de France, la société H et J, venant aux droits de la SCP C à la garantir de toutes condamnations susceptibles d’intervenir à son encontre,

- fixer sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV Les Terrasses du Château,

- condamner in solidum les parties perdantes à lui verser une somme de 5'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,

- autoriser la SCP AB Litis – M^e Sylvie Pelois – M^e Amélie Amoyel Vicquelin postulants à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société MAF conteste, en premier lieu, sa garantie faisant valoir l’absence d’autorité de la chose jugée résultant, dans le cadre de la présente instance, du jugement du 16 décembre 2013 et rappelant que, dans l’instance principale l’ayant opposée à la SCCV, elle a été définitivement mise hors de cause par un arrêt rendue par la cour d’appel de Rennes le 30 avril 2020 après renvoi de cassation. Elle sollicite donc sa mise hors de cause dans ce dossier.

S’agissant de l’assurance dommages ouvrage, elle fait valoir que la demande est prescrite et de toute façon hors sujet en l’absence de réception des travaux. Elle ajoute qu’en acceptant de signer cette assurance, elle n’a commis aucune faute puisqu’il ne lui appartenait pas de vérifier le coût du projet.

S’agissant du contrat souscrit par la société O X, elle soutient que sa garantie est exclue, ce chantier n’ayant pas été déclaré ou, plus exactement, ayant donné lieu, sur demande de l’assuré (14 septembre 2006), à un remboursement de la prime, la police du contractant général incluant l’assurance du maître d''uvre.

S’agissant du contrat souscrit par la société B, elle soulève sa nullité faisant valoir, d’une part, l’absence d’aléa puisqu’au jour de la signature du contrat (27 octobre 2004), M. X savait que le budget était largement sous évalué et ne pouvait permettre l’achèvement des travaux, l’assuré ayant compté sur une prise en charge de son assureur et, d’autre part, la fausse déclaration intentionnelle tant en raison de la sous évaluation du risque que de l’activité déclarée (sous-traitance de la maîtrise d''uvre).

Subsidiairement, elle oppose les exclusions de garantie suivantes : non respect du coût prévisionnel des travaux (clause 2.1), faute dolosive du contractant et disparition de l’aléa en cours d’exécution du contrat caractérisées par une prise de risque délibéré de la société B (clause 2.11), conséquences d’obligations exorbitantes du droit commun ou des usages professionnels (clause 2.35) eu égard aux montants des travaux et aux délais convenus totalement irréalistes.

Sur les préjudices allégués, elle conteste être tenue à la restitution du prix de vente, de la clause pénale, des pertes locatives et des frais de notaires.
Subsidiairement, elle sollicite la garantie de la SCCV, de la société N, associée de la SCCV, de la société FCI et de son assureur Generali, du Crédit foncier de France, des sociétés B et X, de la société Groupe Valduc ainsi que du notaire, détaillant plus particulièrement les fautes du promoteur et de ses associés. Elle demande également qu’il soit fait application des dispositions de l’article L 113-9 du code des assurances, n’étant tenue qu’à 52,54 % (et non 80 % comme fixé par le tribunal) des condamnations prononcées contre son assuré, cette réduction étant opposable aux tiers. En tout état de cause, elle rappelle les plafonds et les franchises de son contrat.

Aux termes de ses dernières écritures (22 janvier 2021), la société Crédit foncier de France forme un appel incident et demande à la cour de :

- constater que M^me Y n’a formé aucune demande à son encontre,

- confirmer en conséquence le jugement entrepris en ce qu’il a :

' prononcer la résolution du contrat de prêt conclu entre M^me E Y et elle même le 8 novembre 2004,

' condamner M^me E Y à lui restituer la somme de 77'877,70 euros déduite des frais et échéances versées mais non de la prime mensuelle d’assurance, les parties étant renvoyées à l’apurement de leurs comptes,

' rejeter toute demande indemnitaire de M^me Y envers elle,

' condamner in solidum la SCCV Les Terrasses du Château, la MAF, la SCP C, la AL Silvestri-Baujet en qualité de liquidateur judiciaire de la société O X à supporter les dépens de l’instance comprenant les frais de publication de l’assignation et du jugement au service de la publicité foncière ,

' condamner in solidum la SCCV Les Terrasses du Château, la MAF, la SCP C, la AL Silvestri-Baujet en qualité de liquidateur judiciaire de la société O X à verser au Crédit Foncier de France la somme de 2'000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance,

' dit que les garanties pour les dépens et frais irrépétibles suivent celles ordonnées pour la condamnation au bénéfice de M^me Y,

- réformer le jugement entrepris sur le montant de l’indemnisation qui lui a été allouée,

- condamner in solidum la SCCV Les Terrasses du Château et la MAF à lui verser la somme de 30 085,07 euros au titre de la perte de chance de percevoir ses intérêts contractuels,

- fixer comme suit le partage de responsabilité pour cette condamnation : SCCV Les Terrasses du Château 40 %, MAF 60 %,

- condamner dans la limite de ce partage la MAF et la SCCV Les Terrasses du Château à se garantir mutuellement de cette condamnation,

- condamner M^me Y et la SCCV Les Terrasses du Château à lui verser chacun la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, s’agissant des frais irrépétibles d’appel,

- débouter les parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions autres ou contraires,

- dire et juger que les condamnations prononcées à l’encontre de la SCCV Les Terrasses du Château constitueront vis-à-vis de cette société, compte tenu de sa liquidation judiciaire, une fixation de créance au passif de la liquidation,

- débouter M^e T S de toutes ses demandes, fins et conclusions autres ou contraires,

- condamner M^me Y et la SCCV Les Terrasses du Château aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Crédit Foncier de France relève que M^me Y l’a intimée mais ne formule aucune demande à son encontre et que la SCCV conteste son obligation à son égard. Elle soutient que celle-ci comme celle de l’architecte sont cependant incontestables au regard de leurs graves défaillances. Elle précise que compte tenu de la nature du prêt (taux révisable), son préjudice qui résulte de ces fautes et correspond aux intérêts non perçus s’élève à la somme de 30'085,07 euros.

Aux termes de ses dernières écritures (24 juin 2021), la société H et J venant aux droits de la SCP C forme un appel incident et demande à la cour de :

- infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Rennes en date du 17 décembre 2018 en ce qu’il a jugé que la SCP C (désormais société G H, I J) a commis une faute de nature à engager sa responsabilité et :

' condamné la SCP C à :

' verser 3'000 euros à M^me Y au titre de son préjudice moral, in solidum avec la SCCV Les Terrasses du Château et la MAF,

' fixé le partage de responsabilité pour cette condamnation à hauteur de 10 % pour la SCP C,

' condamné dans la limite de ce partage : la MAF et la SCP C à garantir la SCCV Les Terrasses du Château, la SCCV Les Terrasses du Château et la MAF à garantir la SCP C, la SCCV Les Terrasses du Château et la SCP C à garantir la MAF,

' dit que la MAF était fondée à appliquer le plafond de garantie de 207'955,61 euros prévu à son contrat pour dommages immatériels non consécutifs,

' dit que la MAF était fondée à appliquer un plafond de garantie unique pour l’ensemble des litiges résultant de l’opération de réhabilitation dites des Terrasses du Château,

' dit que la MAF était fondée à invoquer la mise en 'uvre d’une réduction proportionnelle dans les conditions de l’article L 113-9 du code des assurances,

' condamné la SCP C in solidum avec la SCCV Les Terrasses du Château, la MAF et la AL Silvestri-Baujet, en qualité de liquidateur judiciaire de la société O X, à verser en application de l’article 700 du code de procédure civile à M^me Y la somme de 5'000 euros, au Credit Foncier de France la somme de 2'000 euros, à la AL S T, liquidateur judiciaire de la société B la somme de 1'000 euros, à la AL AD, liquidateur de la société FCI la somme de 1.000 euros,

' dit que les garanties pour les dépens et les frais irrépétibles suivent celles ordonnées pour la condamnation au bénéfice de M^me Y.

- débouter M^me Y de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulé de la société G H, I J, aux droits de la SCP C,
- débouter la MAF de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à son encontre,

- débouter la SCCV Les Terrasses du Château de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à son encontre,

à titre subsidiaire,

- condamner in solidum la société M N et la MAF, es qualité d’assureur de la responsabilité professionnelle des sociétés B et O X, à la garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être mises à sa charge,

- fixer sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV Les Terrasses du Château aux sommes suivantes :

' créance de garantie au titre de la restitution du prix de vente : 73'676,10 euros,

' créance de garantie au titre de la clause pénale : 7'367 euros,

' créance de garantie au titre de la restitution des émoluments du notaire : 2'165 euros,

' créance de garantie au titre des dommages-intérêts sollicités au titre de l’impossibilité de se constituer un capital : 327 euros / mois du 1er janvier 2006 au 10'décembre 2019,

' créance de garantie au titre du préjudice moral : 10'000 euros,

' créance de garantie des frais irrépétibles de première instance : 8'000 euros,

' créance de garantie au titre des frais irrépétibles d’appel : 8'000 euros,

' dépens d’instance : mémoire,

total (sauf mémoire) : 163'817,75 euros,

- condamner M^me Y et/ou tout succombant à lui payer une indemnité de 5'000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner M^me Y et/ou tout succombant aux entiers dépens de l’instance lesquels seront recouvrés par la SCP Gauvain, Demidoff conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société H et J conteste toute faute commise par M^e C faisant valoir que celui-ci, dépourvu de compétence technique, s’est fondé sur l’attestation de l’architecte laquelle n’était pas en totale contradiction avec celle de l’Apave, l’appartement vendu étant situé dans le bâtiment A, hors d’eau. Elle ajoute, subsidiairement, que le préjudice allégué ne lui est pas imputable, n’étant ni responsable de la sous estimation des travaux, ni responsable de la violation de l’obligation de délivrance. Elle soutient que la restitution du prix, comme la clause pénale et la perte de loyer ne constituent pas un préjudice indemnisable.

Elle sollicite, en tout état de cause la garantie de la SCCV et de son associé, la société M N, sur le fondement de l’article 1857 du code civil, et de la société MAF en sa qualité d’assureur tant de la société B que de son sous-traitant la société X. Elle conteste tant l’absence d’aléa évoquée par l’assureur que les différents moyens que ce dernier développe pour se soustraire à ses obligations.
Les sociétés Assurances du Crédit Mutuel Vie (venant aux droits de la société Serenis), Generali, Ekip’ venant aux droits de la AL AC AD, liquidateur judiciaire de la société FCI, et S T liquidateur de la SCCV Les Terrasses du Château n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 novembre 2021.

SUR CE, LA COUR :

Sur le périmètre des appels :

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

En l’occurrence, aucune des parties ' que ce soit dans le cadre des appels principaux ou des appels incidents ' ne critique le jugement en ce qu’il a :

- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le Crédit Foncier de France tirée du défaut de publication de l’assignation aux services de la publicité foncière,

- annulé la vente immobilière conclue le 3 décembre 2004 entre la SCCV Terrasses du Château, vendeur, et M^me E Y, acquéreur, en l’étude de M^e C, notaire à Orvault (44), portant sur trois lots de copropriété sis […] et ainsi désignés 7, 49 et 27,

- dit que la SCCV Les Terrasses du Château retrouve rétroactivement la propriété des lots vendus,

- condamné la SCCV Les Terrasses du Château à verser à M^me E Y les sommes de 73'676,10 euros au titre de la restitution du prix de vente,

- prononcé la résolution du contrat de prêt conclu entre M^me E Y et le Crédit Foncier de France le 8 novembre 2004,

- condamné M^me E Y à restituer au Crédit Foncier France la somme de 77'877,70 euros déduite des frais et échéances versées mais non de la prime mensuelle d’assurance, les parties étant renvoyées à l’apurement de leurs comptes,

- dit qu’en application des dispositions de l’article L. 141-6 du code de la consommation, les défendeurs tenus aux dépens supporteront la charge de l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement et d’encaissement prévus aux articles L 111-8 et L 124-1 du code des procédures civiles d’exécution,

- rejeté la demande du Crédit Foncier de France tendant au maintien de son inscription d’hypothèque conventionnelle jusqu’au remboursement par M^me E Y du capital prêté,

N’étant pas saisie de la critique de ces chefs de jugement, devenus définitifs faute d’appel, la cour n’a pas à les confirmer contrairement à ce que demande notamment M^me Y.

Sur l’appel principal interjeté par la SCCV Les Terrasses du Château et l’appel incident formé par cette société :

La SCCV Les Terrasses du Château a été placée le 24 juillet 2020 en liquidation judiciaire par jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux qui a désigné la AL S T en qualité de liquidateur. Celle-ci a été assignée en cette qualité devant la cour en intervention forcée mais n’a pas constitué avocat et n’a donc pas conclu ne serait-ce que pour reprendre les prétentions de la société liquidée dont la cour n’est donc plus valablement saisie.

La cour n’étant saisie par le liquidateur d’aucune demande, il s’ensuit que les contestations élevées par la SCCV quant au payement des sommes de 2'165,65 euros au titre du remboursement des émoluments du notaire et de 7'367 euros au titre de la clause pénale de 10 % stipulée à l’acte sont abandonnées de même que les demandes en garantie présentées par cette société. Aussi, le règlement qu’elle a effectué le 10 décembre 2019 en exécution de la décision rendue, qui était assortie de l’exécution provisoire, est définitivement acquis en sa totalité à M^me Y et ce sans qu’il y ait lieu à fixation au passif de la débitrice puisqu’il est intervenu en vertu d’une décision de justice avant le jugement d’ouverture de la procédure collective, ce règlement s’élevant à la somme de 94 292,11 euros (pièces n° 42 et 43 de M^me Y) correspondant à :

- à la restitution du prix de vente (73'676,10 euros), au remboursement des émoluments du notaire (2'165,65 euros) et à la clause pénale (7'367 euros) et aux intérêts (890,44 euros), soit la somme globale de 84'099,19 euros,

- à la somme de 1'697,86 euros à valoir sur le préjudice moral et les intérêts y afférents (1'680 euros en principal),

- à la somme de 2'277,25 euros à valoir sur la somme allouée au titre de l’article 700 en première instance et les intérêts y afférents (2'250 euros en principal),

- à la somme de 6'217,81 euros correspondant aux condamnations en principal et intérêts prononcées au titre des dépens et des frais irrépétibles (ordonnance du 4 mai 2017 et jugement du 1er juillet 2018).

Il devra être évidemment tenu compte de ce règlement définitif dans les demandes de M^me Y à l’encontre des autres parties.

Sur les demandes de M^me Y':

1 ' dirigées contre la SCCV Les Terrasses du Château et ses associés':

Acte étant pris des règlements intervenus, la discussion ne porte plus devant la cour que sur deux postes': le préjudice qualifié de perte de loyers, rejeté par le premier juge, et le préjudice moral, fixé à la somme contestée de 3'000 euros et réglé à hauteur de la somme de 1'680 euros en principal.

M^me Y a, par lettre recommandée du 20 décembre 2020, déclaré au passif de la SCCV Les Terrasses du Château une créance de perte de loyers de 54'936 euros et un préjudice moral de 8'000 euros, cette dernière somme étant inférieure à ses prétentions devant la présente juridiction (10'000 euros).

Sur le préjudice dit de perte de loyer, l’appelante fait valoir que menée à son terme, l’opération lui aurait permis de constituer un capital et de percevoir pour sa retraite, grâce aux loyers, un revenu complémentaire. Elle propose d’indemniser le préjudice résultant de l’échec de cette opération en lui allouant une somme correspondant aux loyers qu’elle n’a pas perçus entre 2006 et 2019.

Ce raisonnement ne peut être suivi. En effet, si le préjudice allégué n’est pas contestable dans son principe, le montant réclamé est sans lien avec la réalité de celui-ci tel qu’il est décrit à l’appui de la demande. Il convient en effet de rappeler que l’acquisition de l’appartement litigieux a été financée en totalité par un emprunt bancaire amortissable en 336 mensualités (28 ans) dont le montant des échéances (413,46 euros par mois pour atteindre 442,66 euros par mois à compter de 2009 excédait dès le 1er janvier 2008 le montant du loyer espéré (327 euros par mois). Il en résulte que le loyer ne pouvait financer la totalité de l’investissement et que M^me Y devait supporter environ 25 % du montant des échéances, somme qu’elle n’a, en définitive, pas réglée.

Par ailleurs et comme l’a relevé le premier juge, un investissement locatif suppose le règlement de charges non négligeables (copropriété, assurance, impôts fonciers, travaux d’entretien et de rénovation de l’appartement à intervalles réguliers, rémunération de l’agence chargée de la location au profit de laquelle un mandat avait d’ailleurs été signé, étant relevé que M^me Y n’habitait pas sur place, ayant successivement demeuré à Rennes puis dans le Morbihan) et n’est pas exempt d’aléas (solvabilité des locataires, périodes de vacances) dont il convient de tenir compte. De sorte que le préjudice subi, qui correspond de fait à une perte de chance de se constituer un capital – qu’elle devait pour partie financer – et d’en tirer des revenus, sera indemnisé par l’allocation d’une somme dont le montant sera arbitré au regard des éléments ci-dessus développés à 8'000 euros. Le jugement qui a rejeté cette demande sera donc infirmé de ce chef.

Pour estimer à la somme de 3'000 euros le préjudice moral subi par l’appelante, le premier juge a pris en compte l’inquiétude face au devenir d’un investissement immobilier. Si cet aspect est incontestable, les tracas engendrés par plus de treize années de procédure au cours desquelles quasiment tous les acteurs (promoteur, architectes, négociateur) ont été liquidés, ce qui a nécessairement généré une angoisse et un stress supplémentaires, justifient que la somme allouée de ce chef soit portée à 7'000 euros (sur laquelle un acompte de 1 680 euros en principal a été réglée).

Il convient donc de fixer au passif de la SCCV Les Terrasses du Château la créance subsistante (après les versements effectués) de M^me Y à la somme de 13'320 euros.

Étant liquidée, la société Les Terrasses du Château est manifestement insolvable. M^me Y sollicite donc, sur le fondement des articles 1857 et 1858 du code civil la condamnation de ses associés. Ces articles énoncent que «'à l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements'» et que «'les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale'». Il ressort des statuts de cette société (pièce n° 27 de l’appelante) que son capital social était réparti à parts égales entre la société VDC Participations et la société M N.

La société VDC Participations (50 % du capital) est elle même en liquidation judiciaire depuis le 26 juillet 2012 et cette procédure a été clôturée pour insuffisance d’actif (jugement du 7 mars 2018).

La société M N (50 % du capital) est, en revanche, toujours in bonis et il convient de la condamner au payement de la somme de 6'660 euros (13 320 / 2), étant rappelé que lorsque le débiteur (en l’espèce la SCCV) est soumis à une procédure de liquidation judiciaire, la déclaration de créance à la procédure dispense le créancier, qui agit sur le fondement précité, d’établir que le patrimoine social est insuffisant pour le désintéresser (Cass Ch Mixte, 18 mai 2007), avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

2 ' dirigées contre la société H et J venant aux droits de la SCP C':

Le tribunal a rappelé, à juste titre, que le notaire, rédacteur d’un acte de cession immobilière, est tenu d’éclairer les parties sur les conséquences de leurs engagements et d’assurer la validité et l’efficacité de son acte, que sa responsabilité peut être recherchée par les parties sur le fondement quasi délictuel.

En l’espèce, il suffit de rappeler que dans son jugement dont appel mais définitif sur ce point, le tribunal a annulé la vente, soumise au régime juridique de la vente en l’état futur d’achèvement, entre la SCCV et M^me Y en l’absence de garantie extrinsèque d’achèvement (garantie fournie par une banque, d’un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, d’une entreprise d’assurance agréée à cet effet ou d’une société de caution mutuelle), ayant considéré que l’attestation de l’architecte de l’opération suivant laquelle l’immeuble était hors d’eau, était frauduleuse et ne permettait donc pas au vendeur de se prévaloir des dispositions des articles R 261-17 et 18 du code de la construction et de l’habitation (dans sa rédaction applicable au présent litige) lesquelles autorisent le vendeur, en raison de l’existence de conditions propres à l’opération, à garantir lui même son achèvement (le dispensant par voie de conséquence donc de fournir la garantie dite extrinsèque prévue par les articles R 261-17 et R 261-21).

Si le notaire fait valoir qu’il n’avait pas les compétences techniques lui permettant de déceler que l’attestation de M. X en date du 27 août 2004 était frauduleuse, il convient cependant d’observer que celle-ci était antérieure non seulement à l’acquisition de l’immeuble par la SCCV et, a fortiori, au début des travaux (le contrat d’architecte n’ayant été signé que le 21 décembre suivant) mais également au diagnostic technique rédigé par la société Cete Apave le 29 octobre 2004 qui décrit sur dix pages l’état apparent de la structure, du clos et du couvert, rapport dont le notaire a évidemment eu connaissance puisqu’il l’a annexé à l’acte de vente. Or, ce rapport indique très clairement que la couverture de deux des trois bâtiments faisant l’objet de l’opération ' laquelle était une opération unique et globale ' n’était plus étanche, la couverture du bâtiment B zone rue de la Pinterie étant décrite en ces termes': mauvais état général car celle-ci ne remplit plus son rôle de protection étanche et celle du bâtiment C': concernant la partie à simple rez-de-chaussée, nous constatons que la couverture zinc a été déposée. Du fait de l’absence de cet ouvrage la volige non protégée semble en mauvais état. En conclusions, il est indiqué que les ouvrages de couverture doivent faire l’objet de travaux importants (zinguerie en mauvais état, ardoises et crochets à remplacer, volige et feuilles de zinc à mettre en place en couverture du bâtiment C).

La lecture même superficielle du diagnostic technique aurait dû conduire le notaire à s’interroger sur la portée de l’attestation de l’architecte dès lors que l’existence d’une garantie d’achèvement est une condition de validité de la vente en l’état futur d’achèvement (et donc de son acte) et alors qu’il savait que cette attestation avait été établie avant même la vente au promoteur (4'novembre 2004 reçue par ses soins) et avant le début des travaux.

En l’état de ces éléments, M^e C aurait dû exiger du vendeur une garantie extrinsèque et, à défaut, refuser de recevoir l’acte en l’état.

Ne s’étant pas assuré de la nature de la garantie que le promoteur vendeur devait fournir, et ayant donc reçu un acte dont la nullité était encourue, le notaire n’en a pas assuré l’efficacité, ce qui caractérise une faute de nature à engager sa responsabilité, étant observé que s’il fait valoir que la toiture du bâtiment A dans lequel se trouvait l’appartement acquis par M^me Y était satisfaisante, cette circonstance est indifférente dès lors que s’agissant d’une opération globale, seule devait être prise en compte la situation hors d’eau de l’ensemble des constructions concernées.

Cette faute est directement en lien avec les préjudices subsistants subis par M^me Y (perte d’une chance de se constituer un capital et préjudice lié à l’anxiété et aux tracas) puisqu’en l’absence de garantie, l’opération n’a pas été menée à son terme. Il s’ensuit que le notaire, qui a contribué par sa faute à ce préjudice, doit être condamné in solidum à en assumer les conséquences (13'320 euros).

3 ' dirigées contre la société Mutuelle des Architectes Français, assureur des sociétés O X et B':

En premier lieu, il convient de rappeler que par des motifs pertinents que la cour adopte et qu’aucune des parties ne conteste en appel, le premier juge a considéré que':

- en raison de l’imbrication des missions et de la gérance commune des sociétés B et X et de la collusion entre ces deux sociétés, il était impossible distinguer l’action de l’une ou de l’autre et d’analyser séparément les fautes commises par l’une ou par l’autre,
- l’estimation du coût des travaux résultant notamment de l’étude de faisabilité réalisée par la société O X était irréaliste au regard de l’ampleur de l’opération (655'530 euros HT soit 683 euros/m² habitable, caves et aménagements extérieurs compris alors qu’elle aurait être, selon l’expert comprise entre 1 300 et 1 800 euros/m²), sous estimation dont l’architecte avait évidemment connaissance, ce qui ne l’a pas empêché de signer par le truchement de sa société un contrat de contractant général,

- le suivi du chantier avait été défaillant et que cette insuffisance était à l’origine de nombreux désordres.

En second lieu et pour retenir que la société MAF devait sa garantie, le premier juge a considéré que celle-ci était acquise au titre de l’autorité de la chose jugée résultant d’un jugement définitif rendu par le tribunal de grande instance de Rennes le 16 décembre 2013 (RG 09/01004, pièce n° 7 de la société MAF) dans une instance opposant la SCCV aux sociétés B et X et à la société MAF suite à un jugement rendu le 9 janvier 2009 opposant notamment M. D à la SCCV. Ce raisonnement, que conteste l’assureur, ne peut être approuvé dès lors que les conditions de l’autorité de la chose jugée (identité de parties, d’objet et de cause) ne sont pas réunies, les parties (la demande étant présentée par M^me Y et le Crédit foncier de France (cf infra) ainsi que par le notaire qui sollicite la garantie de l’assureur de l’architecte) n’étant pas les mêmes. De même et pour les mêmes motifs, l’autorité de la chose jugée résultant de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Rennes le 30 avril 2020 dans un litige portant sur le coût des travaux de reprise et travaux d’achèvement de l’opération, opposant la SCCV aux sociétés B et X et à la société MAF, ne peut être opposée à M^me Y (au Crédit foncier de France et au notaire). Il s’en suit que la garantie de la société MAF n’est, de ce fait, ni acquise ni exclue et peut être discutée.

En troisième lieu, il convient de rappeler qu’il n’entre pas dans les obligations de l’assureur de vérifier le montant des travaux qui lui sont déclarés par ses assurés constructeurs (maîtres d’oeuvre et entreprises) et que sa responsabilité ne peut donc être recherchée de ce chef.

En quatrième lieu et pour s’opposer aux demandes dirigées contre elle, la société MAF fait valoir à juste titre, s’agissant du contrat d’assurance souscrit par la société O X (police n° 111395/B), que celui-ci ne peut produire effet concernant ce chantier puisqu’à la demande de l’assuré, la cotisation a été remboursée au motif que ledit chantier avait fait l’objet d’une double déclaration et était couvert par l’assurance souscrite par la société B, contractant général, police n°'5001010'Z (lettre du 14'septembre 2006 et décompte du 25 septembre 2006 de l’assureur, pièces n°'17 et 18 de la société MAF). La police n° 111395/B n’est donc pas mobilisable.

Il sera cependant observé que la société O X était toutefois couverte pour ce chantier par la police souscrite par le contractant général (n° 5001010 Z), ainsi que la société MAF le reconnaît expressément (page 35 de ses écritures)': «'la MAF ne conteste pas assurer, dans le cadre de la police souscrite par la société B, les prestations de maîtrise d''uvre qu’elles soient exécutées par la société B ou la société O X'».

En cinquième lieu, sur la nullité de la police d’assurance n° 5001010'Z soulevée par la société MAF pour absence d’aléa et fausse déclaration intentionnelle, il convient de rappeler que par déclaration du 27 octobre 2004, la société B a adressé à son assureur une déclaration préalable de chantier faisant état d’un prix facturé au maître de l’ouvrage de 784'014 euros TTC.

Pour soutenir l’absence d’aléa et la nullité subséquente de la police sur le fondement de l’article L 121-15 du code des assurances, l’assureur invoque pour l’essentiel un courrier adressé par M. X à l’un des gérants de la SCCV le 10 novembre 2006 (pièce n° 34 de la MAF). S’il ressort de ce courrier que la société B, dont M. X était le gérant, savait qu’il était impossible de réaliser ce chantier à un prix inférieur à 1'000 euros HT/m² alors que le contrat de rénovation lourde qu’elle avait signé le 21 décembre 2004 (pièce n°'16 de la MAF) prévoyait un coût de 655'530 euros HT sur la base de 960 m² habitables, soit 682,84 euros HT/m², il n’en résulte pas pour autant l’absence d’aléa en ce sens que la société B, qui suivait d’autres opérations de rénovation avec le même groupe, avait décidé de perdre de l’argent sur ce chantier qu’elle a partiellement financé. Il convient d’ailleurs de relever, à l’examen des décisions rendues dans le litige principal opposant le promoteur au contractant général et à son sous-traitant architecte et à leur assureur, que l’échec de l’opération est bien davantage dû en termes de coût, aux désordres qu’à l’inachèvement des travaux stricto sensu (dont le coût s’élève à la somme de 160'000 euros HT).

La nullité du contrat fondée sur la fausse déclaration intentionnelle (article L 113-8 du code des assurances) résulte, selon la société MAF, à la fois de l’activité déclarée que de la sous-évaluation du risque.

S’agissant de l’activité déclarée, le moyen n’est à l’évidence pas sérieux. En effet, l’assureur a été, à l’origine, destinataire de deux déclarations concernant le même chantier, l’une émanant de la société O X, architecte sous-traitant, et l’autre de la société B, contractante générale. Elle ne pouvait donc ignorer l’intervention de la première sur le chantier en qualité de maître d''uvre. Cette intervention lui a été confirmée lorsqu’elle a reçu le 14 septembre 2006 le courrier précité dans lequel M. X, après avoir rappelé le rôle de chacune de ses structures, a sollicité le remboursement d’un trop payé qu’après vérifications (mentions manuscrites portées sur le courrier) l’assureur a accepté en parfaite connaissance de la situation.

S’il n’est, en revanche, pas contestable que la société B a fait une déclaration inexacte sur le coût réel des travaux que son gérant avait évalués à une somme supérieure, l’intention de dissimuler à l’assureur l’étendue exacte du risque n’est pas établie dès lors que cette société avait pris la décision du supporter le coût de cette sous évaluation, acceptant de perdre de l’argent sur ce chantier.

La nullité du contrat d’assurance doit donc être écartée.

En dernier lieu, l’assureur oppose, subsidiairement, des exclusions de garantie qu’il convient d’examiner, étant rappelé que celles-ci, dès lors qu’elles sont formelles et limitées, sont opposables aux tiers.

L’article 2-35 des conditions générales de la police souscrite par la société B exclut de la garantie «'les conséquences d’obligations exorbitantes du droit commun ou des usages professionnels que le sociétaire aurait acceptées, même par convention et qui n’auraient pas été mises à sa charge sans cette convention'».

Il résulte des pièces du dossier que M. AG X avait initialement évalué le coût des travaux de cette opération à 1 000 euros/m² hors voies et réseaux divers puis accepté, aux termes d’un contrat signé le 21 décembre 2004, de s’engager par le truchement d’une société qu’il dirigeait, la société B, contractante générale, sur un budget inférieur de moitié et un délai d’exécution de onze mois. M. X AH lui même ce budget d’intenable («'personne n’aurait pu le sortir à ce prix là ») ce que confirmait l’expert judiciaire Argaud (montant totalement irréaliste face à une rénovation lourde) et estimait le délai convenu totalement illusoire au regard de l’ampleur du projet (pages 12 et 15 de son rapport) et ce indépendamment des retards et difficultés survenus pendant le chantier en raison de la carence de son suivi par l’architecte.

Il est, de plus, établi qu’en exerçant à la fois les fonctions de représentant du contractant général (société B) et de maître d''uvre (société O X), M. X a introduit une confusion entre les activités de chacune de ses sociétés au mépris de l’exigence d’indépendance imposée par le code de déontologie des architectes en cas de cumul d’activités.

Ce faisant la société B a exercé ses missions dans des conditions exorbitantes du droit commun ou des usages professionnels.
Dès lors, c’est à bon droit que la société MAF oppose cette exclusion de garantie qui est suffisamment formelle et limitée comme se référant à l’acceptation conventionnelle d’obligations contraires aux usages de la profession de l’assuré, de sorte que la demande de M^me Y (mais également celles de la société H et J et du Crédit foncier de France) en ce qu’elle est dirigée contre elle doit être rejetée.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Cette exclusion de garantie étant acquise, il n’y a lieu de procéder à l’examen des deux autres exclusions de garanties invoquées par l’assureur.

4 ' dirigée contre la société Generali':

La société Generali était l’assureur de la société FCI, aujourd’hui liquidée, qui avait été chargée de commercialiser les appartements et par l’intermédiaire de laquelle M^me Y a signé son contrat de réservation.

M^me Y reproche à la société FCI de lui avoir proposé un investissement dans une opération irréaliste au regard de l’absence de solvabilité du promoteur et de la sous-évaluation des travaux, et, au demeurant, sans garantie d’achèvement en raison d’une attestation frauduleuse de l’architecte.

Cette demande a été rejetée, à juste titre, par le premier juge, étant relevé que l’existence ou non d’une garantie extrinsèque n’est pas du ressort de l’entreprise chargée de la commercialisation laquelle est, au demeurant, intervenue en amont. Par ailleurs, celle-ci n’avait pas de compétence particulière dans le chiffrage d’une opération de rénovation et aucun élément ne lui permettait de douter de la capacité et de la surface du promoteur, lequel dépendait d’un groupe qui avait déjà réalisé plusieurs opérations de rénovation ainsi qu’il ressort de la documentation versée aux débats et dont aucun élément ' dont la preuve serait rapportée ' ne permettait de douter de la solvabilité au mois de septembre 2004 lorsque M^me Y a signé le contrat de réservation.

Le jugement qui a débouté M^me Y de sa demande fondée contre la société Generali sera donc confirmé.

En fin de compte, la SCCV Les Terrasses du Château et la société C devenue H et J qui ont toutes deux, en raison de leurs fautes respectives, concouru au dommage, seront déclarées responsables in solidum des préjudices subis par M^me Y, la société N, dans la limite de la somme de 6'660 euros.

Sur les demandes du Crédit foncier de France':

Le premier juge a considéré que les fautes conjuguées de la SCCV et des assurées de la société MAF (sociétés B et O X) étaient à l’origine du préjudice subi par le Crédit foncier de France (perte des intérêts) et a réparé la chance perdue de percevoir les intérêts du prêt qu’il avait consenti à M^me Y en lui allouant la somme de 20'000 euros. Devant la cour, le Crédit foncier sollicite que cette somme soit arrêtée à 30'085,07 euros, estimant ce préjudice certain, aucun remboursement anticipé de l’emprunteur n’étant envisageable.

Si le préjudice subi par la banque est incontestable en son principe, celui-ci ne peut être réparé que sur le fondement de la perte de chance puisqu’il n’était pas acquis que l’emprunteur fût en capacité de rembourser sur toute la durée du prêt (28 ans). Dès lors, c’est bien sur le fondement de la perte de chance que la réparation doit être ordonnée. Cette perte de chance peut être estimée à 80 %. Le montant de la créance du Crédit foncier de France sera donc arrêté à la somme de 24'068,06 euros et cette somme fixée au passif de la SCCV, sous réserve que la demande de relevé de forclusion de la banque soit accueillie.
La demande en ce qu’elle est dirigée contre la société MAF sera rejetée pour les motifs exposés ci-dessus.

Il sera observé qu’aucune demande n’est présentée par le Crédit foncier de France contre le notaire et contre la société N.

Sur les recours en garantie':

La société H et J sollicite la garantie de la SCCV Les Terrasses du Château et de son associée la société M N et de la société MAF en sa qualité d’assureur des sociétés B et O X et demande que sa créance soit inscrite au passif de la société civile de construction vente Les Terrasses du Château.

S’agissant de la demande de garantie dirigée contre la société MAF, le notaire ne peut qu’être débouté pour les motifs exposés ci-dessus, l’exclusion de garantie retenue ci-dessus lui étant opposable.

S’agissant de la SCCV et de la société M N, il convient de considérer que les fautes de la SCCV Les Terrasses du Château et du notaire ont contribué à parts égales à la réalisation du dommage, la première ayant produit une attestation dont elle ne pouvait ignorer, en sa qualité de venderesse et de maître de l’ouvrage, le caractère inexact et le second s’étant abstenu de procéder aux vérifications auxquelles il était tenu en sa qualité pour assurer l’efficacité de son acte.

Chacun devra donc contribuer à hauteur de 7 500 euros à la réparation du préjudice de M^me Y, étant ici précisé que la SCCV a déjà versé sur cette somme un acompte de 1680 euros. Compte tenu de cet acompte, le recours accordé au notaire contre la société M N sera limité à la somme de 5 820 euros.

La créance du notaire, d’un montant de 7 500 euros, sera fixée au passif de la SCCV Les Terrasses du Château.

Le surplus des demandes de la société H et J sera rejeté.

Il en sera de même des demandes contraires et plus amples présentées par les parties.

Sur les dépens et les frais irrépétibles':

La AL S T ès qualité de liquidateur de la SCCV Les Terrasses du Château, la société H et J et la société M N supporteront la charge des dépens de première instance et d’appel.

Elles devront verser sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à M^me Y une somme de 12'000 euros et à la société Mutuelle des Architectes Français une somme de 3'000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel (étant ici précisé que M^me Y sollicite 8 000 euros pour les frais exposés en première instance et 8 000 euros pour ceux exposés en appel) .

Le AL S T ès qualité devra verser au Crédit foncier de France une somme de 3'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (même observation).

PAR CES MOTIFS :

Statuant dans les limites des appels,

Prend acte de ce que par jugement du 24 juillet 2020, la société civile de construction vente Les
Terrasses du Château a été placée en liquidation judiciaire et de ce que son liquidateur, régulièrement assigné, a fait défaut et n’a donc pas repris les prétentions de la société liquidée.

Dit que la cour n’est plus valablement saisie des prétentions qui avaient été exprimées par cette société.

Prend acte de ce que la société civile de construction vente Les Terrasses du Château a, en exécution du jugement dont appel, versé le 10 décembre 2019 à M^me Y la somme de 94 292,11 euros et dit que, faute de contestation, cette somme est définitivement acquise à M^me E Y.

Déboute en conséquence M^me Y de sa demande tendant à ce que cette somme qui a été valablement payée soit fixée au passif de la société civile de construction vente Les Terrasses du Château.

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Rennes rendu le 17 décembre 2018 en ce qu’il a rejeté les demandes dirigées contre la société Generali, assureur de la société FCI.

Infirme pour le surplus ce jugement et statuant à nouveau':

Arrête le préjudice de M^me E Y au titre de la perte de chance de se constituer un capital et d’en tirer un revenu complémentaire à la somme de 8'000 euros.

Arrête le préjudice de M^me E Y au titre de l’anxiété et des tracas engendrés par la procédure à la somme de 7'000 euros et constate que de ce chef, la société civile de construction vente Les Terrasses du Château a versé un acompte de 1'680 euros en principal.

Fixe en conséquence la créance de M^me E Y au passif de la société civile de construction vente Les Terrasses du Château à la somme de 13'320 euros.

Condamne la société H et J anciennement AL C in solidum avec la société M N, cette dernière dans la limite de la somme de 6'660 euros, à payer à M^me E Y la somme de 13'320 euros.

Dans leurs rapports entre elles, dit que la somme de 13'320 euros devra être supportée à concurrence de 7'500 euros par la société H et J et de 5'820 euros par la société M N et condamne la société M N à garantir la société H et J dans cette limite.

Fixe la créance de la société H et J au passif de la société civile de construction vente Les Terrasses du Château à la somme de 7 500 euros.

Arrête le préjudice de la société Crédit foncier de France à la somme de 24 068,06 euros et fixe la créance de cette société, sous réserve de ce que sa demande en relevé de forclusion soit accueillie, au passif de la société civile de construction vente Les Terrasses du Château à cette somme.

Déboute la société MAF de ses demandes en nullité du contrat d’assurances souscrit par la société B.

Dit que la société MAF est fondée à opposer l’exclusion de garantie prévue à l’article 2-35 des conditions générales de la police souscrite par la société B.

Déboute, en conséquence, M^me Y, la société H et J et la société Crédit foncier de France de leurs demandes à l’encontre de la société MAF.

Rejette les demandes contraires et plus amples.
Condamne in solidum la AL S T ès qualité de liquidateur de la SCCV Les Terrasses du Château, la société H et J et la société M N aux dépens de première instance et d’appel.

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

Condamne in solidum la AL S T ès qualité de liquidateur de la SCCV Les Terrasses du Château, la société H et J et la société M N à verser sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile une somme de 12'000 euros à M^me E Y et une somme de 3'000 euros à la société Mutuelle des Architectes Français pour les frais qu’ils ont exposés en première instance et en appel.

Dit que dans leurs rapports entre eux ces sommes seront supportées à raison d’un tiers chacun et accorde recours en garantie à la société H et J.

Condamne la AL S T ès qualité de liquidateur de la SCCV Les Terrasses du Château à verser au Crédit foncier de France une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT