TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/07058 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3NOM

Minute :

JUGEMENT

Du : 30 Mars 2026

SCI [G]

C/

Monsieur [W] [P]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 19 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 30 Mars 2026;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

SCI [G]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Hélène CAYLA-DESTREM, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Nicolas DE ALMEIDA, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [P]

[Adresse 3]

Rez-de-chaussée – 1ère porte C à gauche – Bâtiment cour

[Localité 3]

Présent et assisté de M^e Aliénor SAINT PAUL, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Aide Juridictionnelle Totale n°[Numéro identifiant 1] en date du 16-05-2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Hélène CAYLA-DESTREM

M^e Aliénor SAINT PAUL

Expédition délivrée le :

à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-[Localité 4]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 14 septembre 2009, la SCI [G] a donné à bail à Monsieur [W] [P] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4], pour un loyer mensuel révisable de 590,00 € outre 10,00 € de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice délivré à personne du 23 juin 2025, la SCI [G] a fait assigner Monsieur [W] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin aux fins :

de prononcer la résiliation du contrat de bail ;d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [P] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;de refuser toute demande de délai ;de condamner Monsieur [W] [P] au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ; 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.L’audience s’est tenue le 19 janvier 2026.

À cette audience, la SCI [G], représentée par son conseil, a maintenu le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens.

Au visa des articles 1127 du code civil et L. 521-3-2 du code de la construction de l’habitation, elle sollicite la résiliation du bail en raison du refus systématique des propositions de relogement adressées à Monsieur [W] [P].

Elle expose que le logement sis [Adresse 5] a fait l’objet d’un arrêté de traitement de l’insalubrité portant interdiction définitive d’y habiter en date du 19 décembre 2024, contre lequel elle a formé un recours en annulation toujours pendant. La SCI [G] soutient qu’elle a néanmoins, conformément à ses obligations légales dans le cadre de cette procédure, adressé de nombreuses propositions de relogement à Monsieur [W] [P], correspondant à ses critères et ses possibilités. Elle indique qu’il les a toutes rejetées en ajoutant des critères nouveaux au fur et à mesure. Elle précise que les critères sollicités n’ont jamais été justifiés par le défendeur (ressources financières, état de santé, accessibilité PMR…)

La SCI [G] considère Monsieur [W] [P] de mauvaise foi, en ajoutant des critères versatiles et contradictoires, en utilisant la procédure d’insalubrité afin d’accélérer sa demande de logement social, en ne se montrant pas coopérant dans la recherche de logement (critères, visites, dossier à envoyer…) Elle soutient au contraire avoir fait preuve de bonne foi en adressant en tout quinze propositions de relogement au locataire et en prenant en compte les critères soumis. Elle précise avoir informé la commune de [Localité 5] et l’Agence régionale de santé de SeineSaint-Denis de la situation de blocage mais qu’elle n’a pas obtenu de réponse.

Enfin, la SCI [G] sollicite le rejet des demandes reconventionnelles de Monsieur [W] [P] : elle indique que ses préjudices ne sont pas établis, et notamment le lien entre le logement et son état de santé. Elle déclare que sa procédure n’est pas abusive et découle des textes applicables et du propre refus du locataire.

Monsieur [W] [P], assisté par son conseil qui a repris oralement ses conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sollicite du juge de :

rejeter les demandes de la SCI [G] ;condamner la SCI [G] à le reloger sous astreinte de 100 € par jour de retard ou subsidiairement, de lui accorder des délais pour quitter les lieux ;condamner la SCI [G] à lui verser la somme de 3 000 € au titre de son préjudice de jouissance ;condamner la SCI [G] à lui verser la somme de 1 500 € au titre de son préjudice moral ;condamner la SCI [G] à lui verser la somme de 1 000 € au titre de la procédure abusive ;condamner la SCI [G] à lui verser la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Monsieur [W] [P] soutient que l’obligation de relogement en présence d’une interdiction d’habiter un logement est une obligation de résultat, qui n’a pas été respectée par le bailleur. Il fait valoir que les propositions effectuées étaient manifestement inadaptées en ce qu’elles étaient financièrement incompatibles avec ses ressources, et ne tenaient pas compte de son âge et sa situation de santé. Il explique vivre dans les lieux avec sa conjointe, qu’ils ont un âge avancé, des problèmes de santé aggravés par leurs conditions de vie, des revenus modestes (1 200 € mensuels) et des problèmes financiers liés à des factures d’électricité conséquente du fait du défaut d’isolation conforme de l’appartement litigieux. Monsieur [W] [P] conteste avoir refusé de mauvaise foi les logements proposés, et que des critères de ressources, performance énergétique, ou géographique (à proximité de sa famille ou de son suivi médical) ont fondé ses rejets.

Par ailleurs, Monsieur [W] [P] expose avoir vécu seize ans dans un logement impropre à l’habitation, notamment du fait de l’absence de luminosité naturelle, l’absence de ventilation, une humidité très présente, ce qui lui a causé un préjudice de jouissance important. Il considère en outre la présente procédure comme abusive, et affirme qu’elle est détournée par le bailleur pour se soustraire à ses obligations légales. Il indique enfin subir un préjudice moral distinct lié à l’angoisse d’une expulsion, l’atteinte portée à sa dignité et la dégradation de son état psychologique.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la loi applicable au présent litige

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, l’assignation à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 23 juin 2025, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Sur le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion

En vertu des articles 1728 et 1729 code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement ; si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Aux termes de l’article L521-1 du code de la construction et de l’habitation, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1.

Cet article expose que lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d’avoir reçu une offre de relogement conforme sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait.

En application de l’article L. 521-3-2 du code de la construction et de l’habitation, lorsque des prescriptions édictées en application de l’article L. 184-1 sont accompagnées d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter et que le propriétaire ou l’exploitant n’a pas assuré l’hébergement ou le relogement des occupants, le maire ou, le cas échéant, le président de l’établissement public de coopération intercommunale prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger. Lorsque l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité mentionné à l’article L. 511-11 ou à l’article L. 511-19 comporte une interdiction définitive ou temporaire d’habiter ou que les travaux prescrits rendent temporairement le logement inhabitable, et que le propriétaire ou l’exploitant n’a pas assuré l’hébergement ou le relogement des occupants, l’autorité compétente prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger.

Lorsqu’une personne publique, un organisme d’habitations à loyer modéré, une société d’économie mixte ou un organisme à but non lucratif a assuré le relogement, le propriétaire ou l’exploitant lui verse une indemnité représentative des frais engagés pour le relogement, égale à un an du loyer prévisionnel.

Si la commune ou, le cas échéant, l’établissement public de coopération intercommunale assure, de façon occasionnelle ou en application d’une convention passée avec l’Etat, les obligations d’hébergement ou de relogement qui sont faites à celui-ci en cas de défaillance du propriétaire, elle est subrogée dans les droits de l’Etat pour le recouvrement de sa créance.

Si l’occupant a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites au titre des alinéas précités, le juge peut être saisi d’une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d’occupation et à l’autorisation d’expulser l’occupant.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, par arrêté n°24-0897 HI IMP en date du 19 décembre 2024, notifié au propriétaire le 6 janvier 2025, le préfet de Seine-Saint-Denis a mis en demeure la SCI [G] de faire cesser l’occupation aux fins d’habitation du bien sis [Adresse 4] dans le délai d’un mois après notification de cet arrêté, ordonné au propriétaire de procéder au relogement des occupants dans le même délai, et précisé qu’à défaut il y serait pourvu d’office et à ses frais dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2 du code de la construction et de l’habitation.

Par courriels en date du 30 janvier 2025, 4 février 2025, 5 février 2025, la SCI [G] a adressé à Monsieur [W] [P] trois propositions de relogement,

Par courriers en date du 12 février 2025, 10 mars 2025 et 18 mars 2025, la SCI [G] a

adressé à Monsieur [W] [P] douze autres propositions de relogement.

Afin d’apprécier si ces offres de relogement étaient conformes aux dispositions des articles L.521-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, il y a lieu d’établir les critères objectifs que devaient remplir ces logements afin de correspondre aux besoins et possibilités de Monsieur [W] [P].

Il est constant que dans le cadre d’une obligation de relogement, le logement proposé doit :

Satisfaire aux critères légaux de décence.Satisfaire aux besoins personnels du locataire : à savoir, ses besoins familiaux (superficie suffisante pour la composition familiale), de santé (accessibilité PMR si nécessaire, distance d’un lieu de traitement…), professionnels (distance du lieu de travail…), ces besoins devant cependant être distingués des convenances personnelles du locataire.Correspondre aux possibilités du locataire : c’est-à-dire, présenter un loyer proportionné par rapport aux ressources du locataire, sans qu’un loyer plus élevé que celui de l’ancien logement soit rédhibitoire si le locataire est en mesure de l’assumer.Une proposition de logement satisfaisant à ces critères est recevable, étant précisé que les dispositions légales n’imposent pas qu’il soit exactement similaire à celui qui fait l’objet de l’interdiction d’habiter.

En ce qui concerne Monsieur [W] [P] et son épouse, les critères suivants peuvent être retenus :

Besoins personnels : logement suffisamment grand pour deux personnes, étant noté qu’il n’est pas évoqué l’accueil ponctuels de membres de la famille ; logement à proximité géographique de l’ancien logement où les locataires avaient leurs habitudes de vie depuis une quinzaine d’années, ou dans des départements limitrophes de [Localité 6] tel que cela a été indiqué à plusieurs reprises par Monsieur [W] [P] (étant précisé que l’Hôpital Fondation [Z] [A] dont il est fait état est situé dans le [Localité 7]) ; il n’est pas démontré en revanche de la nécessité d’un logement adapté aux normes PMR.Possibilités du locataire : le loyer du logement actuel payé par Monsieur [W] [P] était de 715 € au début de la procédure litigieuse ; il a indiqué dans son courriel en date du 11 mars 2025 pouvoir prendre un charge un loyer jusqu’à 850 €. L’adaptation aux prix du marché actuel est inévitable, le bail en cours ayant été signé en 2009, dès lors que la perte de superficie pour un loyer équivalent ne contrevient pas aux besoins personnels des locataires précédemment évoqués.

Le refus d’habiter au rez-de-chaussé ou de louer à un propriétaire particulier constituent des convenances personnelles qui ne seront pas prises en compte. L’interdiction de mise en location des logements classés F n’entrera en vigueur qu’en janvier 2028, et implique l’impossibilité de signer un nouveau bail sur ces logements mais ne présente pas le risque d’une expulsion en cas de bail en cours contrairement à ce qui a pu être évoqué par Monsieur [W] [P] ; ce critère ne sera donc pas non plus retenu.

Dès lors, au regard de ce qui précède, il y a lieu de constater que 8 propositions de logement faites par la SCI [G] étaient conformes à ce qui est attendu dans le cadre de son obligation de relogement :

logement situé à [Localité 5] proposé dans le courriel du 30 janvier 2025,logement situé à [Localité 8] proposé dans le courriel du 5 février 2025, logement situé aux [Localité 9] proposé dans le courrier du 12 février 2025, à considérer que les logements situés à [Localité 10], [Localité 11] et [Localité 12] soient trop éloignés du lieu de vie actuel des locataires et de l’Hôpital Fondation [Z] [A],logements situés à [Localité 13] ou [Localité 14] proposés dans le courrier du 10 mars 2025,logements situés à [Localité 15], [Localité 14] et [Localité 16] proposés dans le courrier du 18 mars 2025, en ne retenant là non plus pas les logements éventuellement trop éloignés à [Localité 10] et [Localité 17]. Il doit être enfin précisé que le relogement implique nécessairement la coopération du locataire, notamment pour la visite des logements proposés et la constitution puis soumission du dossier locatif. Le bailleur ne peut lui imposer la candidature à une offre ni la signature d’un bail. Le bailleur n’est pas non plus tenu d’organiser les visites lui-même pour le locataire, qui seul peut échanger sur ses disponibilités avec les bailleurs concernés. Par conséquent, la réalisation de l’obligation de relogement par le bailleur s’apprécie également en fonction des réponses apportées par le locataire devant être relogé. Il ne saurait lui être reproché une absence de résultat si le locataire a refusé de visiter les logements proposés ou de soumettre son dossier, empêchant dès lors la poursuite de la procédure de relogement.

Dès lors, il doit être constaté que la SCI [G] a satisfait à ses obligations en application des articles précités et que la carence de Monsieur [W] [P] dans la procédure de relogement constitue quant à elle une faute en ce qu’elle a empêché le propriétaire de respecter ses obligations légales, de mettre en conformité son logement et par la suite d’en disposer librement.

Ces éléments justifient la résiliation du contrat à compter du présent jugement et l’expulsion de Monsieur [W] [P] et de tous occupants de son chef des lieux, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, la SCI [G] sera autorisé à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [W] [P].

La demande d’injonction au relogement sous astreinte de Monsieur [W] [P] sera par suite rejetée.

Il n’est pas contesté que Monsieur [W] [P] a accompli des démarches en vue de son relogement (demande de logement social, demande DALO, saisine des services de la mairie et de la préfecture).

Il y a lieu de souligner à cet égard qu’il résulte du dossier que la procédure administrative découlant de l’arrêté n°24-0897 HI IMP en date du 19 décembre 2024 est toujours en cours et que l’obligation de relogement en cas de difficultés pèse sur l’autorité publique ([Localité 18] ou DRIHL), laquelle détiendra, en cas d’exécution de l’arrêté et d’un relogement effectif du locataire, une créance envers le bailleur.

Toute demande relative aux suites de cette procédure, y compris concernant la carence des pouvoirs publics le cas échéant, doit être examinée devant la juridiction administrative compétente.

Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige expose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En vertu de l’article L.412-4 du même code, dans sa version applicable au présent litige, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Le droit au respect de la vie privée et familiale, garanti par l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales dont le juge national est garant, implique le droit au respect et à la protection du domicile. Ce droit est fondamental pour garantir à l’individu la jouissance effective des autres droits qui lui sont reconnus.

L’article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 indique que garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l’ensemble de la nation. L’article 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose de même que le droit au logement est un droit fondamental.

En l’espèce, compte tenu de la précarité de la situation de Monsieur [W] [P] du fait de son âge, de son état de santé, de sa situation financière et de l’absence de solution de relogement actuelle dans l’hypothèse d’une expulsion, il convient de lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux, afin d’assurer son relogement dans des conditions adaptées, et ce par application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement d’indemnités d’occupation

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

Monsieur [W] [P] occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer.

Monsieur [W] [P] sera donc condamné à payer à la SCI [G] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages-intérêts

1) Sur le trouble de jouissance

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…),d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de clause expresse mentionnée au a ci-dessus,d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux (…) ;

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ; Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.Ainsi, le bailleur est tenu de garantir le locataire contre les défectuosités des installations ou équipements existants qui ne remplissent pas leur rôle normal et créent des troubles de jouissance ou des dommages aux locataires.

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement est une obligation de résultat qui engage sa responsabilité, sauf à démontrer que le trouble empêchant une jouissance paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou une faute du preneur.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l’existence de son préjudice.

En l’espèce, il est produit un procès-verbal de constat réalisé dans le logement sis [Adresse 3], bâtiment cour, rez-de-chaussé gauche, [Localité 19] [Adresse 6] par l’inspecteur de salubrité du service d’hygiène de la ville de [Localité 5] en date du 17 juin 2024, qui relève notamment que l’éclairage naturel est insuffisant, qu’il n’y a pas de système de ventilation adéquat dans l’ensemble du logement (absence de barrettes de ventilation en particulier, désordre à distinguer et indépendant des grilles bouchées par le locataire lui-même), qu’il n’y a pas de détecteur de fumée, que l’humidité dans les lieux est anormale.

La SCI [G] consteste les conclusions de ce rapport et soutient qu’un commissaire de justice a effectué un constat en date du 16 septembre 2024 et n’a pas relevé ces éléments (évocation de ce constat dans le courrier en date du 20 septembre 2024 adressé par le bailleur à l’ARS). Cependant, le dit procès-verbal de constat n’est pas versé dans la présente procédure, ni toute autre pièce permettant de contredire les constatations objectives faites par le service d’hygiène de la ville de [Localité 5].

Les désordres cités sont des troubles manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire, en violation de l’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précité, et qui constituent des causes d’indécence du logement en vertu des dispositions citées.

En revanche, il sera rappelé que les lieux et équipements sont présumés avoir été reçus en bon état par le locataire en l’absence de production d’un état des lieux d’entrée. Par suite, il ne peut être imputé au bailleur l’obstruction des grilles de ventilation lié à un défaut d’entretien locatif. En l’absence d’examens techniques, l’origine et l’ampleur des moisissures ne peut pas non plus être caractérisée en l’état.

Il convient enfin de rappeler que les normes règlementaires prises en compte aux termes de l’arrêté n°24-0897 HI IMP et les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 visent des critères différents dont l’appréciation n’est pas identique.

L’indemnisation du préjudice de jouissance est habituellement calculée sur la base d’un pourcentage du loyer, fixé en l’espèce à 15%, sur la période retenue. Il conviendra néanmoins de statuer dans la limite de la demande formée.

L’importance du préjudice et la durée du trouble justifient par conséquent que Monsieur [W] [P] soit indemnisé à hauteur de la somme sollicitée, soit 3 000 €, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

2) Sur le préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l’existence de son préjudice.

Il y a lieu de constater que la demande au titre du préjudice moral est en partie fondée sur l’indécence du logement et se confond de ce fait en sa première composante avec le préjudice déjà examiné au titre du trouble de jouissance.

En ce qui concerne l’angoisse causée par la présente procédure et une dégradation de l’état de santé des locataires, il n’est produit aucun justificatif médical en ce sens.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral.

3) Sur la procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de cette disposition, l’exercice d’une action en justice constitue un droit et dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts uniquement en cas de malice, mauvaise foi, d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, les demandes principales de la SCI [G] ayant été accueillies, il ne saurait être fait droit à la demande d’indemnité au titre d’une procédure abusive, qui sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [P], partie perdante sur la demande principale, supportera la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, par équité, et chaque partie succombant et prospérant partiellement en ses demandes, il y a lieu de laisser à chacune la charge de ses frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, public, et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 14 septembre 2009 entre la SCI [G] et Monsieur [W] [P] relatif aux locaux situés sis [Adresse 7] à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [W] [P] ainsi que tout occupant de son chef, des lieux sis [Adresse 4] ;

ACCORDE à Monsieur [W] [P] un délai supplémentaire d’un an pour quitter les lieux en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [P] d’avoir volontairement quitté les lieux à l’expiration de ces délais, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ;

AUTORISE la SCI [G] à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [W] [P] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE Monsieur [W] [P] au paiement des loyers et des charges dus depuis l’échéance du mois de janvier 2026 et jusqu’à la résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [W] [P] à verser à la SCI [G] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux :

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [P] de sa demande d’injonction au relogement sous astreinte ;

CONDAMNE la SCI [G] à payer à Monsieur [W] [P] la somme de 3 000 € au titre de son préjudice de jouissance, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [P] de ses demandes de dommages-intérêts pour préjudice moral et procédure abusive ;

DIT que chaque partie conservera les frais qu’elle a engagés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [P] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution et de l’article 20-1 alinéa 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

La greffière La juge